Investeringsejendom i Vordingborg

Transkript

1 Investeringsejendom i Vordingborg Sag 10N16021 TIL SALG Vordingborg - Algade 66 Fuldt udlejet God beliggenhed på gågaden 1 boliglejemål 2 erhvervslejemål Kontantpris kr års nettoafkast % 8,38 Etageareal m 2 447

2 1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse Ejendommen er beliggende direkte på den bedste del af gågaden i Vordingborg. Der er god aktivitet på gaden foran ejendommen. Indeholder 2 erhvervslejemål - i forhuset renoveret optikerforretning og i baghuset café, som har haft domicil på denne adresse i mange år. Caféen anvender ligeledes ejendommens gård til udeservering og øvrige arrangementer. Lejer af caféen har adgang til denne fra bagsiden, hvor der også er P-plads og udhus til lejerens brug. På 1-salen af forhuset ligger et boliglejemål, hvortil der er adgang fra ejendommens gård. Ejendommen opvarmes med fjernvarme. Alle lejemål er udlejet. 2. EJENDOMMENS DATA Beliggenhed Adresse Matr.nr. Kommune 105 a Vordingborg Bygrunde Vordingborg Opført / Ombygget Opførelsesår Ombygningsår 1982 Arealer Grundareal 579 m 2 heraf vej 0 m 2 Bebygget areal 327 m 2 Erhvervsareal m/afskrivninger 327 m 2 Boligareal 120 m 2 Etageareal i alt 447 m 2 Sekundære arealer 13 m Bygningsspecifikation Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1880/1982 Bebygget areal 167 m 2 Antal etager 2 Anvendelse Stuen 167 m 2 1. sal 120 m 2 Bygning nr. 2 BBR-bygningsnr. 2 Opført / ombygget år 1960 Bebygget areal 160 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Cafe 160 m 2 2

3 Bygning nr. 3 BBR-bygningsnr. 3 Opført / ombygget år 2006 Sekundære arealer 13 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Udhus 13 m 2 Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Offentlig vurdering År 2015 Ejendomsværdi kr heraf grundværdi kr Ejendommen er ikke under omvurdering. Forsikringsforhold Energimærkning Øvrige forhold Køber kontakter eget valgt forsikringsselskab for tegning af ny ejendomsforsikring. Den anførte forsikringspræmie er anslået. Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Moms: Sælger oplyser, at ejendommen er momsregistreret. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Sælger/sælgers revisor opgør en evt. momsreguleringsforpligtelsen pr. overtagelsesdagen. Zonestatus Offentlige planer / Forhold Ejendommen er beliggende i Byzone. Ejendommen er beliggende i område hvor lokalplan C-1.6 og kommuneplanramme nr. C er gældende. Anvendelse jf. lokalplanen: Langs Algade må der i hidtidige butikslokaler i forhusenes stueetage ikke etableres kontorvirksomheder, pengeinstitutter, klinikker, forsikringsvirksomheder, virksomheder for ejendomshandel, liberale erhverv eller i det hele taget virksomheder, hvis formål ikke er detailsalg, med mindre afstanden langs samme side af Algade til anden virksomhed af tilsvarende art er mindst 100 m eller virksomhedens facadelængde mod Algade er højst 10 m. Nævnte planforhold er oplyst uden ansvar for ejendomsmæglerfirmaet, og køber opfordres til at rette henvendelse til den pågældende kommune angående konkret planforhold i forhold til købers fremtidige anvendelse. Ifølge kulturarv.dk har ejendommens bygning 1 en bevaringsmæssig værdi på 7. Bygningerne 2 og 3 har ingen bygningsfredning. Servitutter Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som elektronisk tingbog af Følgende servitutter er tinglyst på ejendommen: Nr. 1 lyst d lbnr Tillægstekst Lokalplan Filnavn: 29_E-V_512 3

4 Nr. 2 lyst d lbnr Tillægstekst Lejekontrakt med Torben Rud Willerup Nr. 5 lyst d lbnr Filnavn: c031045d-aeb7-4b3a e10c3add 4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. Tekniske installationer Der henvises til lejekontrakterne. El, vand og varme El afregnes af lejerne direkte til forsyningsselskabet Vand afregnes efter måler Varme afregnes efter måler Løsøre og inventar Øvrige forhold Der henvises til lejekontrakterne. Der medfølger intet løsøre eller driftsmateriel. 5. MILJØFORHOLD Miljøforhold drift Ifølge oplysning indhentet elektronisk fra er der registreret oplysninger om, at der på grundstykket har været aktiviteter, som kan være kilde til jordforurening. Ejendommen er ifølge de indhentede oplysninger således V2-kortlagt under lokalitets id Køber erklærer sig indforstået med at overtage dette forhold, som det er og forefindes, uden at kunne gøre krav gældende overfor sælger. 6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 Købesum Kontantpris kr Lejeindtægter m.v. Faktiske lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr Lejeindtægt erhvervslejemål kr I alt kr Lejeindtægterne er angivet ekskl. evt. a conto-varme og el. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. 6.3 Driftsudgifter Ejendomsskatter (år 2016) kr Renovation Renovation kr Rottebekæmpelse kr. 124 Vand / Vandafledning El Vandafgift kr Elforbrug kr

5 Udvendig vedligeholdelse Afsat kr Administration Administration kr Varmeregnskab kr Forsikringer Præmie årligt - forsikring I kr Øvrige driftsudgifter Gårdlaug - Kirketorvet anslået kr Driftsudgifter, i alt anslået kr Bemærkninger Driftsudgifter er anslåede og uden ansvar for. 6.4 Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift skøde kr Advokatsalær skøde kr Moms kr Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr Kapitalbehov: Kontantpris kr Handelsomkostninger anslået kr Anslået kapitalbehov kr Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter iht. budget kr Driftsudgifter iht. budget kr Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: x = 8,38% (anslået) 6.6 Købesummens fordeling - afskrivninger Kontantomregning af købesum: Udbetaling kr Kontantomregnet købesum kr Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr Advokatsalær skøde kr Moms ekskl. evt. momsrefusion kr Kontantomregnet anskaffelsessum kr Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. 5

6 Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger: Bygninger og installationer: Afskrivningsberettigede bygninger m/ evt. installationer kr Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr Grundens værdi kr Kontantomregnet købesum kr Afskrivningsberegning på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Bygninger m/install., afsk.berettigede 4% x kr = kr Afskrivninger 1. år kr Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. Bemærkninger: Ovennævnte afskrivningsberegning er betinget af købers anvendelse af ejendommen til afskrivningsberettiget formål. 6.7 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr kr Udgifter i alt kr kr Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr kr år før afskrivning / skat kr kr Afskrivning 1. år, anslået kr Skattemæssigt resultat 1. år kr Likviditet 1. år før skat kr Skattevirkning ved skatteprocent på 22,00% kr Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr Lejeindtægterne er ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. 7. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv Præstøvej Næstved Øvrige forhold: COPYRIGHT: Der gøres særskilt opmærksom på, at nærværende salgsopstilling ikke uden ejendomsmæglerens medvirken, må benyttes som basis for handel med nærværende ejendom uden skriftligt samtykke fra Nybolig Erhverv Jørgen Klode. Tilsidesættelse heraf kan medføre erstatningsansvar. 6

7 7

8 8

9 9

10 10

11 11

12 12

13 13

14 14

15 LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti Forudbetalt leje Refunderede driftsudgifter 1 Boliglejer Algade 66, 1. sal Bolig Beboelse Erhvervslejer Algade 66 Erhverv Optikerforretning Erhvervslejer Algade 66, st. Erhverv Cafe I ALT Erhvervsdelens andel Boligdelens andel Øvrige arealer Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA I ALT heraf faktisk heraf anslået 0 0 REGULERINGER M.M. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter 1 Boliglejer Nej Faktisk Nej 2 Erhvervslejer Ja Faktisk Hver 1/4 efter NPI fra år Nej 3 Erhvervslejer Ja Faktisk Hvert år pr efter NPI Nej Lejen påklaget Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer KONTRAKTSVILKÅR Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståelsesret Fremlejeret Bemærkninger 1 Boliglejer måneder Lejer Udlejer Nej Nej Der er ikke udarbejdet indflytningsrapport. Lejemålets stand ved indflytning er dokumenteret ved fotos 2 Erhvervslejer måneder Lejer Udlejer Ja Ja 3 Erhvervslejer måneder Lejer Udlejer Ja Nej 15