Revision af plangrundlag, Byplanvedtægt 3

Transkript

1 Punkt: 5 Acadre sagsnr.: 17/17247 Journalnr.: Sagsforløb: MPU - Åben sag Mødedato:.2 Sagsansvarlig enhed: Sagsbehandler: Kristian Hestbech Revision af plangrundlag, Byplanvedtægt 3 Baggrund På mødet den 24. maj 2018 besluttede Miljø- og Planlægningsudvalget at udskyde beslutningen om grundlaget for det videre arbejde med revisionen af Byplanvedtægt 3, idet udvalget ønskede en vurdering af erstatningspligt og lokalplanforslagets betydning for ejendomsbeskatningen mht. udstykningsmulighed belyst ved cases. Forslag Administrationen anbefaler, at udvalget tager orienteringen om erstatningspligt samt de økonomiske og skattemæssige konsekvenser til efterretning og godkender administrationens tidligere forslag om at arbejde videre med et plangrundlag for Byplan 3-området med udgangspunkt i de tidligere fremsatte synspunkter. Sagsfremstilling I denne sag belyses følgende: Risikoen for kommunal erstatningspligt i forbindelse med et eventuelt værditab som følge af en planmæssig ændring, der fratager beboerne i Byplan 3-området muligheden for fremover at opføre tofamiliehuse i området (se bilag 1). Økonomiske og skattemæssige konsekvenser for den enkelte grundejer i tilfælde af, at der med et kommende plangrundlag gives en udstykningsmulighed for de største grunde i området (se bilag 1). Side 1 af 4

2 Administrationens vurdering af indkomne projektforslags indvirkning på helhedsplanlægningen (se bilag 2). Risiko for kommunal erstatningspligt I henhold til notat om skattemæssige og erstatningsretlige konsekvenser (bilag 1) er konklusionen vedrørende erstatningspligt, at kommunens eventuelle ændring af plangrundlaget i forhold til at fratage retten til fremover at opføre tofamiliehuse, udgør erstatningsfri regulering i overensstemmelse med planloven, og kommunen vil med overvejende sandsynlighed ikke blive mødt med krav om erstatningspligt. Økonomiske og skattemæssige konsekvenser ved fremtidig udstykningsmulighed Administrationen har fået udarbejdet et notat, der belyser de mulige skattemæssige konsekvenser for den enkelte grundejer i Byplan 3-området, i tilfælde af at der med et nyt plangrundlag gives en udstykningsmulighed (bilag 1). Ejendomsavancebeskatning Som udgangspunkt vil udstykningsmuligheden betyde, at ejendommene i området ikke længere hører ind under ejendomsavancebeskatningslovens bestemmelser, da det ifølge lovens 8 stk. 1 (parcelhusreglen) er en betingelse for skattefri fortjeneste ved afståelse af en- og tofamiliehuse, at det ifølge en offentlig myndigheds bestemmelse ikke er muligt at udstykke en grund til selvstændig bebyggelse. Udstykningsmuligheden betyder altså, at fortjenesten ved salg af ejendommen ikke længere vil være skattefri. Ejendomsbeskatning Ifølge notatet, er det ikke muligt at give en sikker prognose for, hvordan de kommende ejendomsvurderinger vil udvikle sig med den nye ejendomsvurderingslov, men en ændring af plangrundlaget kan medføre en omvurdering af både ejendoms- og grundværdi. Det forventes, at der kommer nye ejendomsvurderinger pr. 1. januar Ved denne vurdering vil der blive taget hensyn til eventuelle udstykningsmuligheder og den deraf følgende byggeret og øgede grundværdi. Notatet belyser den skønnede stigning i årlige ejendomsskatter som følge af en ændring af plangrundlaget. Aktuelle projektforespørgsler og indvirkning på helhedsplanlægningen I forbindelse med arbejdet med revisionen af plangrundlaget, har administrationen modtaget forespørgsler på konkrete projekter i området. Forespørgslerne fremgår herunder og er tænkt som opmærksomhedspunkter i forhold til den endelige beslutning om, hvad man politisk set vil med området som helhed. Side 2 af 4

3 Administrationen henleder opmærksomheden på, at man ved gennemførelse af alle tre nedenstående projekter vil skabe en fortætning af området, som isoleret set godt kan give mening, men som falder uden for det generelle udtryk og de kvaliteter, som der findes i Byplan 3-området i dag og som administrationen anbefaler, at man fremadrettet bør styrke. 1. Kong Georgsvej 5 Huset er opført i 1900 og er udpeget som bevaringsværdigt. Matrikelstørrelse: m 2. Projekt: Opdeling af hovedhuset i 7 lejligheder (923 m 2 ) sidebygning (103 m 2 ) istandsættes. Kælder indrettes bl.a. til fællesfaciliteter. Den arkitektoniske bearbejdning af bygningerne vil ifølge bygherre respektere det oprindelige ydre udtryk. Administrationen anerkender, at bygningen kan udnyttes på en anden måde, end den bliver i dag. Antallet af lejligheder bør dog overvejes grundigt. 2. Folehavevej 145 Projektet indebærer en nedrivning af Folehavevej 145 (Smidstruphøj), som er udpeget som bevaringsværdigt. Samlet størrelse for de 4 matrikler, som projektet omhandler: m 2. Projekt: Sammenlægning af matriklerne, som udmatrikuleres i mindre enheder samt fællesområder. Der ønskes tilladelse til at bebygge området med rækkehuse eller punkthuse i to etager og maksimalt 8,5 meter i højden. Byggeriet påtænkes stilmæssigt at læne sig op ad Bel Colle Parken. Projektet skiller sig markant ud fra områdets øvrige karakter, og kan potentielt set danne præcedens for, hvad der kan ske i området. 3. Rungsted Strandvej 11 Administrationen har modtaget en forespørgsel om muligheden for at udstykke matrikel nr. 3z, Smidstrup By, Rungsted. Matrikelstørrelse: m 2. Matriklen ligger inden for delområde D, hvor administrationen anbefaler en minimumsgrundstørrelse på m 2. Derfor vurderes det, at dette projekt godt Side 3 af 4

4 vil kunne gennemføres inden for de rammer, administrationen i øvrigt har opsat for området. Bilag - Notat pdf - Samlede projektskitser i Byplan 3-området.pdf - Matrikelstørrelser og forslag til delområder.pdf Beslutning Miljø og Planlægningsudvalget den Miljø- og Planlægningsudvalget udsatte sagen med henblik på at sikre en helhed på området og sagen genoptages snarest på et ekstraordinært møde. Side 4 af 4

5 København Juni 2018 Mark Christian Walters Specialistadvokat T mcw@bechbruun.com Peter Nordentoft Senioradvokat T pnt@bechbruun.com Sagsnr jab/mcw/lsb Dok.nr Notat Notat vedrørende de skattemæssige og erstatningsretlige konsekvenser ved vedtagelse af et nyt plangrundlag 1. Indledning og problemstilling Hørsholm Kommune overvejer efter det oplyste at foretage en ændring af adgangen til at foretage udstykninger af ejendomme indenfor et område i det sydlige Rungsted, der i dag er reguleret ved Byplanvedtægt 3 Den sydlige del af strandvejskvarteret Smidstrup (herefter Byplanvedtægten ). Byplanvedtægtens 3, stk. 2, bestemmer vedrørende grundstørrelser, at grundstørrelsen ved fremtidige udstykninger ikke må være under 2000 m 2 for de øst for Rungsted Strandvej beliggende arealer og ikke under 1200 m 2 for de vest for Rungsted Strandvej beliggende arealer, alt for så vidt de bestående servitutter ikke bestemmer en større grundstørrelse. Hørsholm Kommune har oplyst, at to servitutter fra henholdsvis 1917 og 1918 fastlægger minimumsgrundstørrelser på hhv m 2 og m 2 for ca. 30 ejendomme omfattet af Byplanvedtægten. Hørsholm Kommune har i forlængelse af det ovenstående oplyst, at kommunen med et nyt plangrundlag for området ønsker at fastsætte minimumsgrundstørrelser på m 2, hvormed de ca. 30 ejendomme, der er omfattet af de 2 servitutter, vil blive tillagt en udstykningsret i henhold til planloven. Hørsholm Kommune har anmodet os om at foretage en redegørelse for de skattemæssige konsekvenser for ejerne af de ejendomme, der med et nyt plangrundlag vil blive tillagt en udstykningsret i henhold til et nyt plangrundlag. København Langelinie Allé København Ø Danmark Aarhus Værkmestergade Aarhus C Danmark Shanghai Suite 2H08 No.1440 Yan'an Middle Road Jing'an District, T F E info@bechbruun.com Advokatpartnerselskab CVR-nr

6 2/6 Dok.nr Hørsholm Kommune har i tilknytning til det ovenstående oplyst, at de udover ændringen af minimumsgrundstørrelser tillige overvejer at afskaffe Byplanvedtægtens mulighed for etablering af tofamiliehuse på den enkelte ejendom. Hørsholm Kommune har anmodet os om en vurdering af, hvorvidt kommunen kan ifalde et erstatningsansvar ved at foretage en ændring af det gældende plangrundlag, hvormed en række grundejere mister en umiddelbar rettighed, som de har haft i henhold til det gældende plangrundlag, herunder fx adgangen til at opføre et dobbelthus. 2. Redegørelse 2.1 Erstatningsansvar som følge af ny eller ændret planlægning Lokalplaner og lokalplanlægning er som den altovervejende hovedregel erstatningsfri regulering. En fravigelse er, at dette udgangspunkt forudsætter, at ganske særlige omstændigheder gør sig gældende, og at lokalplanlægningen kan sidestilles med ekspropriation. Hertil kommer, at der er en række specifikke regler i planlovens 47A, 48 og 49 om kommunalovertagelsespligt, der indebærer en modifikation af udgangspunktet om erstatningsfri regulering. Bestemmelserne regulerer en række specifikke situationer, hvor en ejer kan forlange overtagelse, herunder situationen, hvor en lokalplan har forbeholdt en ejendom til offentlige formål. Bestemmelserne ses ikke at være relevante for den af Hørsholm Kommune beskrevne situation, hvorfor de ikke vil blive omtalt yderligere. Hovedreglen om, at planlægning er erstatningsfri regulering betyder i praksis, at selvom en kommune ved lokalplanlægning for et område ændrer anvendelsesmuligheden for en ejendom, ifalder kommunen som det klare udgangspunkt ikke et erstatningsansvar. Udgangspunktet om erstatningsfri regulering har bl.a. sin baggrund i, at lokalplaner kun binder ejerens fremtidige ændringer af anvendelsen, og at den eksisterende lovlige anvendelse således kan fortsætte uændret. Retspraksis viser, at domstolene er meget tilbageholdende med at sidestille lokalplanlægning med ekspropriation, og at der skal foreligge ganske særlige omstændigheder og en meget intensiv begrænsning i anvendelsen af den pågældende ejendom. Spørgsmålet har bl.a. været prøvet i U ØLD (Hotel Søfryd) og U H (Skovshoved Hotel), hvor anvendelsen af de pågældende ejendomme blev begrænset til kun hotel og restaurationsvirksomhed, selvom der i henhold til det tidligere plangrundlag var mulighed for at anvende ejendommene til boliger. I begge sager kom domstolene frem til, at

7 3/6 Dok.nr der ikke var tale om ekspropriative indgreb, idet der ikke forelå sådanne ganske særlige hensyn/omstændigheder, der kunne fravige udgangspunktet om, at planlægning udgør erstatningsfri regulering. Der kan ligeledes henvises til Højesterets dom i U H, hvor Højesteret tiltrådte Landsrettens vurdering af, at der ikke forelå sådanne ganske særlige omstændigheder, at udgangspunktet om erstatningsfri regulering var fraveget. Sagen drejede sig om et areal på ca. 2 ha, der ved by- og landzonelovens ikrafttræden i 1970 havde fået status som byzone. I 1984 søgte ejerne af området om godkendelse af udstykning af villaparceller og kommunen udarbejdede et lokalplanforslag i overensstemmelse hermed. Kommunen besluttede efter protester fra borgerne ikke at vedtage lokalplanen og besluttede samtidig at tilbageføre området til landzone. Uanset at ejerne havde haft en længerevarende forventning om, at ejendommen ville blive udstykket og bebygget, og havde disponeret efter denne forventning i forbindelse med et vejprojekt i området, fandt hverken Vestre Landsret eller Højesteret, at der forelå sådanne særlige omstændigheder, at der var tale om ekspropriation. I henhold til retspraksis skal der altså noget ganske særligt til for, at udgangspunktet om at planlægning udgør erstatningsfri regulering fraviges. Vi vurderer på det foreliggende grundlag i overensstemmelse med den ovenstående gennemgang af retspraksis, at Hørsholm Kommunes ændring af et plangrundlag, hvormed adgangen til at opføre dobbelthuse i et område ændres, udgør erstatningsfri regulering i overensstemmelse med planlovens udgangspunkt. 2.2 Skattemæssige konsekvenser af et ændret plangrundlag Ejendomsavancebeskatning Ifølge den såkaldte parcelhusregel i ejendomsavancebeskatningslovens 8, stk. 1 er fortjeneste ved afståelse af en- og tofamilieshuse skattefri, hvis huset har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen. Det er dog en betingelse for skattefriheden; (i) at ejendommens samlede grundareal enten er mindre end m², (ii) at det ifølge en offentlig myndigheds bestemmelse ikke er muligt at udstykke en grund til selvstændig bebyggelse, eller (iii) at en udstykning vil medføre en væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse. En manglende udstykningsmulighed eller værdiforringelse skal kunne dokumenteres ved erklæring fra henholdsvis kommunen og SKAT.

8 4/6 Dok.nr For ejendomme over m 2 vil en ændring af lokalplanens bestemmelser om mindstegrundstørrelser kunne betyde, at det bliver muligt at udstykke ejendommene til selvstændig bebyggelse, medmindre der er andre forhold, der er til hinder herfor. Hvor lokalplanen medfører en udstykningsmulighed til nye byggegrunde, vil betingelsen nævnt ovenfor under (ii) ikke længere være opfyldt, hvilket vil kunne betyde, at et efterfølgende salg af ejendommene ikke vil være skattefritaget efter parcelhusreglen, medmindre udstykning efter en konkret vurdering vil medføre en væsentlig værdiforringelse. Fra 1. juli 2018 ændres loven, sådan at det præciseres, at der ved en væsentlig værdiforringelse forstås en værdiforringelse på mere end 20 %. Ved vurderingen af om en udstykning vil medføre en væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse, vil SKAT blandt andet se på bebyggelsens placering, adgangsmuligheder, grundarealets størrelse og form, matrikulære forhold, områdets og bebyggelses karakter, haveanlæg og beplantning, udsigtsforhold og beskyttelseslinjer mv. Hvis en ejendom faktisk udstykkes i overensstemmelse med de nye mindstegrundstørrelser, vil en udstykket ejendom senere kunne sælges skattefrit, for så vidt som den opfylder arealkravene og de øvrige betingelser efter parcelhusreglen Ejendomsbeskatning En ændring af lokalplanen vil ud over det ovennævnte kunne få betydning for den offentlige ejendomsvurdering og ejendomsskatterne i området. Ved den offentlige ejendomsvurdering ansættes der dels en ejendomsværdi, dels en grundværdi. Ved ejendomsværdien forstås værdien af den samlede ejendom Ved grundværdien forstås værdien af grunden i ubebygget stand under den forudsætning, at grunden vil blive anvendt og udnyttet bedst muligt i økonomisk henseende. Ved vurderingen tages der hensyn til forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen, herunder lokalplaner, kommuneplanrammer og byplanvedtægter mv., herunder til den anvendelse og den udnyttelse, der er mulig efter sådanne forskrifter. Hvis ejendomsværdien eller grundværdien ændres som følge af ændrede anvendelses- eller udnyttelsesmuligheder, herunder nye udstykningsmuligheder, kan dette medføre en omvurdering. For ejerboliger forventes der at komme nye ejendomsvurderinger pr. 1. januar 2019, som udsendes i løbet af Ved den nye vurdering vil blive taget hensyn til en eventuel ud-

9 5/6 Dok.nr stykningsmulighed og den deraf følgende byggeret, sådan at grundværdien kan blive forøget. Da ejendommene ved den næste vurdering vil være omfattet af den nye ejendomsvurderingslov og et nyt vurderingssystem baseret på mere præcise ejendomsdata mv., er det ikke muligt at give nogen sikker prognose for, hvordan vurderingerne vil udvikle sig, herunder hvor stor en stigning i vurderingerne, der vil kunne henføres til en eventuel ny lokalplan. Det kan dog forventes, at både ejendomsværdien og grundværdien i højere grad end i dag vil svare til de konstaterede handelspriser i området, og at både ejendomsværdierne og grundværdierne i området derfor vil stige ganske betragteligt. Som følge af det gældende skatteloft for grundskyld, vil der i forbindelse med en ny vurdering blive foretaget en omberegning af grundskyldsskatteloftet for de enkelte ejendomme, som kan komme til at danne grundlag for den fremtidige opkrævning af grundskyld. Den nye lokalplan kan derfor potentielt medføre en stigning i grundskylden for de omfattede ejendomme. Efter de seneste udmeldinger fra Skatteministeriet vil de nye vurderinger blive lagt til grund for ejendomsbeskatningen fra 2021, hvor der er lagt op til et helt nyt boligbeskatningssystem. Som led i den politiske aftale herom, er det dog aftalt, at de samlede boligskatter ikke skal stige ved overgangen til det nye ejendomsvurderingssystem. For vil der derfor ved lov blive fastsat nye max.-satser for grundskyldspromillen, så der fastholdes et uændret provenu i de enkelte kommuner. Også satsen for ejendomsværdiskatten reduceres i 2021, så der trods højere vurderinger sikres et omtrent uændret provenu (samlet set). For ejerboliger indføres der ifølge boligaftalen også en skatterabat, så ingen boligejere, der har købt deres bolig inden 2021, skal betale højere samlede ejendomsskatter i Skatterabatten videreføres indtil et salg/ejerskifte. For ejerboliger lægges der endelig op til en indefrysningsordning for stigninger i boligskatten, sådan at stigninger i ejendomsværdiskat og grundskyld fra 2021 og frem indefryses mod forrentning og mod pant i ejendommen. De indefrosne beløb har karakter af lån, der skal betales ved salg/ejerskifte, bortset fra ved overdragelse til ægtefælle. Ved et fremtidigt ejerskifte efter 2020 vil både skatterabat og indefrysning ophøre, og stigningen i ejendomsskatterne vil herefter slå fuldt igennem for den nye ejer.

10 6/6 Dok.nr Skatterabatten mv. vil formentlig ikke gælde i forhold til den del af stigningen i ejendomsskatterne, som kan henføres til den ny lokalplan, og som derfor ikke skyldes det nye vurderingssystem. Det er dog usikkert, hvordan dette vil blive håndteret i praksis. Da både de nye vurderinger og de fremtidige skattesatser endnu er ukendte, og da det nuværende grundskyldsskatteloft varierer fra ejendom til ejendom, er det desuden ikke muligt, at beregne nettoeffekten af de nye vurderinger på ejendomsskatterne. Tages der udgangspunkt i niveauet for de nuværende (delvist fastfrosne) vurderinger i området øst for Rungsted Strandvej, kan det dog konstateres, at SKAT ved ansættelsen af grundværdierne har taget udgangspunkt i et byggeretsværdiprincip, hvor den enkelte byggeret er ansat til ca kr. Ved en ændring af lokalplanen, som medfører, at en ejendom i dette område kan udstykkes til i alt to grunde, må det antages at medføre en stigning i grundværdien svarende til værdien af én yderligere byggeret (omkring kr.), ligesom der vil kunne ske en stigning i kvadratmeterprisen for den del af ejendommens areal, som i dag ligger ud over mindstegrundstørrelsen på m 2. For en ejendom på fx m 2 vil det derfor (efter de nugældende regler og vurderingsniveauer) være sandsynligt med en stigning i grundværdien på omkring 3,9 mio. kr. - muligvis mere. Dette svarer efter den nugældende grundskyldspromille i Hørsholm på 22,1 promille og uden hensyntagen til en omberegning af grundskyldskatteloftet på de enkelte ejendomme eller andre individuelle forhold - til en skønsmæssigt anslået årlig stigning i grundskylden på en sådan ejendom på kr. pr år. København, den 16. maj 2018 Jacob Brandt Mark Christian Walters Peter Nordentoft

11 Projektforslag 1 Kong Georgsvej 5

12 5, VEDBÆK PROGRAMATISK SKITSE PROJEKTBESKRIVEKLSE Hovedbygning Nærværende projekt stiller forslag till ombygning og renovering af ejendommens eksisterende hoved- og sidebygning. Indgang Sidebygning Den arkitektoniske bearbejdning af bygningerne vil respektere det oprindelige ydre udtryk. Samtidigt med at projektet respekterer bygningens oprindelige arkitektur vil husets indre blive opdateret til moderne standarter. Eksisterede bygninger I denne forbindelse opdeles hovedhuset i syv lejligheder, imens sidebygningens eksisterende bolig istandsættes. Bygningen tænkes på nuværende tidspunkt indrettet med 2 lejligheder i stueplan / underetage ( niveau 1 og 2 ), således at de 2 nederste lejligheder bliver i 2 etager. LUFTFOTO AF OMRÅDET Opdeling af hovedbygningen Kong Georgsvej Matr. nr. 3x 1972m 2 Matr. nr. 3e 1972m 2 Matr. nr. 3c 2049m 2 Fremtidig fordeling af lejlgheder OPDELING AF MATRIKELEN architecture and space planning

13 5, VEDBÆK PROGRAMATISK SKITSE LEJLIGHEDSTØRRELSER I alt fordelt på 923 m2 Sidebygning: 103 Øverste lejlighed 4.sal(niveau5): 100 m2 A Bagtrappe A' Sidebygning Stue, 1.sal, 2.sal, 3.sal (niveau 2, 3 og 4): Lejligheder så tæt på 122 m2 hver i sær, som bygningskroppen muliggør. I underetage/kælder tillægges dels fællesfaciliteter, eventuelt vaskerum, opbevaringsrum i det omfang de ikke kan være udendørs og dels tillægges hver stuelejlighed en andel i underetagen, således at der opnås udgang til haven direkte fra lejlighederne i stueplan. Hovedtrappe Skur Indgang Stuen Hovedtrappes løb til 1. salen bevares. Løbet til kælderen nedlægges. Bagtrappens løb til kælder bevares mens løbet til 1. salen nedlægges Hovedbygning Sidebygning Bagtrappe Nedrives Bevares Note: Arealer er vejledende Hovedbygning er bevaringværdig kategori 2 Kælder Hovedtrappens løb til stueetagen nedlægges. Bagtrappens løb til stueetagen bevares PLANER 1:200 architecture and space planning

14 5, VEDBÆK PROGRAMATISK SKITSE LEJLIGHEDSTØRRELSER I alt fordelt på 923 m2 Sidebygning: 103 Øverste lejlighed 4.sal(niveau5): 100 m2 Stue, 1.sal, 2.sal, 3.sal (niveau 2, 3 og 4): Lejligheder så tæt på 122 m2 hver i sær, som bygningskroppen muliggør. Bagtrappe I underetage/kælder tillægges dels fællesfaciliteter, eventuelt vaskerum, opbevaringsrum i det omfang de ikke kan være udendørs og dels tillægges hver stuelejlighed en andel i underetagen, således at der opnås udgang til haven direkte fra lejlighederne i stueplan. 2sal Hovedtrappe nedlægges på denne etage. Bagtrappen forbinder 2. salen med 1. salen Hovedbygning Sidebygning Sidebygning Bagtrappe Nedrives Bevares Hovedtrappe 1sal Hovedtrappe bevares. Bagtrappe forbinder 2. salen, men løbet til stueetagen nedlægges. Indretning i lejlighederne afventer Note: Arealer er vejledende Hovedbygning er bevaringværdig kategori 2 PLANER 1:200 architecture and space planning

15 5, VEDBÆK PROGRAMATISK SKITSE LEJLIGHEDSTØRRELSER I alt fordelt på 923 m2 Sidebygning: 103 Øverste lejlighed 4.sal(niveau5): 100 m2 Stue, 1.sal, 2.sal, 3.sal (niveau 2, 3 og 4): Lejligheder så tæt på 122 m2 hver i sær, som bygningskroppen muliggør. SNIT GENNEM EKSISTERENDE HOVEDBYGNING I underetage/kælder tillægges dels fællesfaciliteter, eventuelt vaskerum, opbevaringsrum i det omfang de ikke kan være udendørs og dels tillægges hver stuelejlighed en andel i underetagen, således at der opnås udgang til haven direkte fra lejlighederne i stueplan. 2sal 1sal Ny intern trappe Bagtrappe bevaret Stuen Ny intern trappe Bagtrappe bevaret A Kælder A' Hovedbygning SNIT AA 1:200 Eksisterende hovedtrappe bevares mellem stueetagen og 1. salen Sidebygning architecture and space planning

16 5, VEDBÆK PROGRAMATISK SKITSE BILLEDER AF BYGNINGERNE PÅ KONG GEORGS VEJ 5, VEDBÆK Hovedbygningens indgangsparti Hovedbygning set fra vest Hovedbygnng og sidebygninng fra vest Hovedbygning set fra baghave Sidehuset architecture and space planning

17 pro Projektforslag 2 Folehavevej 145

18 Kære udvalg, I anledningen af arbejdet med den nye byplan 3, vil jeg gerne bede udvalget tage vedhæftede projekt med i sine overvejelser, så der i den nye lokalplan gives tilladelse. Dette vil give området mere liv, men stadig opretholde det luftige område, og endnu vigtigere åbne op for omverden, så det ikke bare er de enkelt beboer, som har glæde af det flotte område med flotte gamle træer. Endnu vigtigere vil det give kommunen nogle arkitektoniske flotte huse, som vil være særdeles attraktive for tilkommende stærke børnefamilie, som netop ønsker dette, og ikke store huse på uoverskuelige grunde. Vedhæftet findes beskrivelse af projektet i punktform. Kort over området samt eksempler fra Belle Colle Parken Lad mig vide, hvis der er spørgsmål eller der ønske uddybelse af projektet. Best regards/med venlig hilsen Jonas Birger-Christensen Folehavevej 145 DK-2960 Rungsted Europe 1

19 Nyt boligkvarter Smidstruphøj Det er intention at sammenlægge matriklerne 1am (2.423 m2), 1ei ( m2), 1al (3.999 m2) og 1ek (3.098 m2) Smidstrup By, Rungsted, så der opnås et samlet areal på m2. Disse udmatrikuleres i mindre enheder samt fællesområder. På matrikel 1am Smidstrup By, Rungsted ligger der i dag et mindre træhus, som rives ned, og ligeledes nedrives det gamle Smidstruphøj på matrikel 1al Smidstrup By, Rungsted, som i dag er bevaringsværdigt i kategori 3, og der skal derfor IKKE forespørges hos Slots og kulturstyrelsen, men alene gives tilladelse fra kommunens side. Området er i dag en del af partiel byplan 3, og der skal således laves en lokalplans ændring og/eller gives dispensation fra Hørsholm Kommunes side Den nye vej opkaldes efter det tidligere hovedhus Smidstruphøj, således historien bevares Der ønskes tilladelse til at bebygge med en procent på 30, således der kan være ca rækkehuse eller punkthuse i 2 plan, så der holdes et luftigt kvarter. Antal og størrelse fastlægges senere, når en arkitekt har arbejdet med området, samt efter nærmere dialog med kommunen og områdets ejendomsmæglere med henblik på analyse af ønsker og efterspørgslen. Naturligvis indenfor de 30 %. Bygningerne holdes under 8,5 meter i højden Som udgangspunkt påtænkes en stil ala Belle Colle Parke, se vedlagte, da dette vil passe arkitektonisk fint ind i området. Det er tanken at beholde nogle at de større træet og det parklignende look Hvis muligt ønskes det, at lave indkørsel fra Helleholm

20 Belle Colle Parken

21 Projektforslag 3 Rungsted Strandvej 11

22

23

24 FOLEHAVEVEJ FOLEHAVEVEJ To-familiehuse og matrikelstørrelse i Byplan 3 HELLEHOLM FOLEHAVEVEJ HELLEH OLM HELLEHOLM HELLEHOLM HELLEHOLM FOLEHAVEVEJ CHRIS TIANSGAVE SØMANDSHVILE PARK FUGLEVANGSVEJ 4951 FOLEHAVEVEJ 6560 SMIDSTRUPLUND KONG GEORG SVEJ FOLEHAVEVEJ RUNGSTED STRANDVEJ 2000 SMIDSTRUPVANG CHRISTIANSGAVE CHRIS T SMIDSTRUPØREVEJ FREDHEIMVEJ RUNGSTED STRANDVEJ IANSGA VE SMIDSTRUPØREVEJ Rudersdal SMIDSTRUPLUND ELMEVEJ E G TOFTEVEJ RUNGSTED STRANDVEJ EGTOFTEVEJ EGTOFTEVEJ IMMORTELLEVEJ IMMORTELLEVEJ IMMORTELLEVEJ ± Byplan 3 To-familiehuse Matrikel størrelse :4.000 (Målestok i A3)

25 FREDHEIMVEJ Delområder og matrikelstørrelser i Byplan 3 CHRIS TIANSGAVE SØMANDSHVILE PARK CHRISTIANSGAVE ± CHRIS T IANSGA VE HELLEHOLM SMIDSTRUPØREVEJ SMIDSTRUPØREVEJ HELLEHOLM FUGLEVANGSVEJ Delområde A FOLEHAVEVEJ FOLEHAVEVEJ FOLEHAVEVEJ HELLEH OLM HELLEHOLM HELLEHOLM FOLEHAVEVEJ FOLEHAVEVEJ FOLEHAVEVEJ FOLEHAVEVEJ SMIDSTRUPØREVEJ Delområde C FREDHEIMVEJ FREDHEIMVEJ RUNGSTED STRANDVEJ SMIDSTRUPLUND SMIDSTRUPVANG SMIDSTRUPLUND E G TOFTEVEJ EGTOFTEVEJ EGTOFTEVEJ Delområde B IMMORTELLEVEJ IMMO RTELLE VEJ IMMORTELLEVEJ KONG GEORG SVEJ ELMEVEJ RUNGSTED STRANDVEJ ELMEVEJ ELMEVEJ IMMORTELLEVEJ IMMORTELLEVEJ Delområde D RUNGSTED STRANDVEJ VED VEJEN Rudersdal HVEENSVEJ SOFIEVEJ 1:4.000 (Målestok i A3)