INDHOLDSFORTEGNELSE. KORTBILAG...side 13

Transkript

1 INDHOLDSFORTEGNELSE INDLEDNING... side 4 EKSISTERENDE FORHOLD... side 4 LOKALPLANENS BAGGRUND... side 4 LOKALPLANENS INDHOLD... side 5 FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING... side 5 FORUDGÅENDE OFFENTLIGHED... side 6 LOKALPLANOMRÅDETS AFGRÆNSNING... side 7 1. LOKALPLANENS FORMÅL... side 8 2. OMRÅDE- OG ZONESTATUS... side 8 3. OMRÅDETS ANVENDELSE... side 8 4. UDSTYKNINGER... side 8 5. BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING... side 8 6. BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN... side UBEBYGGEDE AREALER... side VEJ, STI - OG PARKERINGSFORHOLD... side VARMEFORSYNING OG TEKNISKE ANLÆG... side STØJ... side FORUDSÆTNINGER FOR IBRUGTAGNING... side EJERFORENING... side OPHÆVELSE AF DEKLARATIONER... side DISPENSATION... side PÅTALERET... side RETSVIRKNINGER... side 12 VEDTAGELSESPÅTEGNING... side 12 KORTBILAG...side 13

2 Lokalplan 93 - TOFTEHØJGÅRD - boligbebyggelse LOKALPLANENS REDEGØRELSE REDEGØRELSE INDLEDNING En lokalplan fastlægger bestemmelser for, hvordan arealer, nye bygninger, beplantning, stier, veje o.s.v. skal anvendes, placeres og udformes inden for et bestemt område. Lokalplanen består af to dele - en redegørelse for lokalplanens baggrund og bestemmelser for lokalplanens indhold og formål. Redegørelsen har alene til formål at orientere kommunens borgere og andre interesserede. I redegørelsen beskrives de eksisterende forhold i lokalplanområdet, lokalplanens indhold og forhold til anden planlægning. Bestemmelserne i lokalplanen er efter byrådets endelige vedtagelse juridisk bindende for grundejere og panthavere m. fl.. Bestemmelserne består af et tekstafsnit med kortbilag og tinglyses på alle ejendomme inden for lokalplanens område. Illustrationer samt tekst skrevet i kursiv har til formål at forklare og illustrere lokalplanbestemmelserne. EKSISTERENDE FORHOLD Lokalplanen omfatter et stort ubebygget areal i Ølstykke centrum. Området afgrænses mod vest af Gl. Roskildevej og et tæt/lav boligområde. Mod syd ligger en Shell-tankstation og et mindre erhvervsområde, mod nord grænser området ud til NyToftegårdsvej, kommunens bibliotek, rådhus og indkøbsgade. Mod øst afgrænses området af A6, amtsvejen. Mod øst ligger der et lægehus samt plejeboliger. Lokalplanområdet er omfattet af en del af matr. 7f Ølstykke by, Ølstykke og en del af matr. 3ax Udlejre by, Ølstykke og udgør et samlet areal på ca m². Lokalplanområdet er beliggende i byzone. I det nordvestlige hjørne af lokalplanområdet ligger gården Toftehøjgård. Gården består af selve hovedhuset og en trelænget staldbygning. Hovedhuset er beliggende udenfor lokalplanområdet og bliver i dag brugt som kulturhus af kommunens borgere.længerne er beliggende i lokalplanområdet og har tidligere været brugt til opstaldning af heste. Arealet syd for lokalplanområdet har de sidste mange år været udlagt til bypark. I dag pågår arbejdet med at etablerer en mere borgervenlig park med forskellige aktiviteter samt prydbeplantning. LOKALPLANENS BAGGRUND Der opføres en 3 etages punkthusbebyggelse med penthouse, tilhørende parkerings- og friarealer. Længerne fra Toftehøjgård kan indgå i bebyggelsen som fælleshus for beboerne. Hovedhuset, Toftehøjgård skal fortsat fungere som kulturhus for Ølstykkes borgere i sammenhæng med byparken. Lokalplanen fastlægger en række bestemmelser for boligområdets udformning og anvendelse. Bygherre er forpligtet til, at overholde 3 i naturbeskyttelsesloven. Egnsmuseum Færgegaarden ønsker at blive underrettet, når anlægsarbejdet i området påbegyndes. 4

3 ROS Lokalplan 93 - TOFTEHØJGÅRD - boligbebyggelse REDEGØRELSE Rådhus Bibliotek NY TOFTEGÅRDSVEJ B38 Carl Hansens Allé Toftehøjskolen GL. ROSKOLDEVEJ A6 Ølstykke Kommuneplan Rammer for lokalplanlægning Rammeområde B38 Udlejrevej LOKALPLANENS INDHOLD Lokalplanen skaber mulighed for, at der kan opføres 10 punkthuse ca. 80 boliger med lejlighedsstørrelser på mellem ca. 72 m² - ca.130 m². Husene forventes opført som treplans punkthuse, hvor øverste etage udgør en penthouse. Dvs. at den øverste etage ikke er fuld planstørrelse, uden høj tagrejsning og tilbagetrukket fra mindst en facadelinie med plads til stor tagterrasse. Der udlægges 1,5 p-plads pr. bolig. Punkthusene udlægges på arealet som en parkbebyggelse med grønne fælles friarealer mellem bygningerne. Bebyggelsens grønne fællesarealer etableres således at de flyder sammen med byparkens åbne arealer uden overgang, hegn eller lign. Alle boliger har enten altaner eller terrasser. FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING Kommuneplan Lokalplanområdet er omfattet af rammeområderne D17 og D23, begge rammeområder er udlagt til offentligt formål. Der oprettes et nyt rammeområde B38 - boligområde, som indeholder den del af rammeområde D17, der er omfattet af Lokalplan 93 samt den del af rammeområde D23, der også er omfattet af Lokalplan 93. Jf. Kommuneplantillæg 20. Rammeområde B38 For området B38 er fastlagt følgende rammer for lokalplanlægning: Anvendelse: Boligformål med tilhørende kollektive anlæg/børneinstitutioner, fælleshus, varmecentral og lign.) samt nærmere angivne erhvervstyper, der kan indpasses i området uden genevirkninger i forhold til omgivelserne. Bebyggelsesprocent: Max 40% for området under et. Bygningshøjde: Max. 10 m - max. 3 etager. Andet: Grundvandsbeskyttelse - området er registreret som mest sårbart - zone 1. 5

4 Lokalplan 93 - TOFTEHØJGÅRD - boligbebyggelse REDEGØRELSE Varmeplan Området er i varmeplanen påregnet forsynet med naturgas som opvarmningskilde. Spildevandsplan Området er omfattet af spildevandsplanen og skal kloakeres med separatsystem. FORUDGÅENDE OFFENTLIGHED Forud for lokalplanens udarbejdelse har der i marts 2004 været afholdt møde med Ølstykkebyparkgruppe. Vandforsyning Lokalplanområdet er omfattet af Ølstykke vandforsyningsplan og skal forsynes fra Ølstykke Vandværk. Grundvandsbeskyttelse I henhold til Frederiksborg Amts kortlægning af grundvandsmagasinernes sårbarhed, er lokalplanområdet registreret som mest sårbart. (zone 1). Deklarationer Privatretlige tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen fortrænges af denne. Inden projektering skal bygherre indhente tekniske oplysninger om lokalplanområdet hos de respektive myndigheder. 6

5 Lokalplan 93 - TOFTEHØJGÅRD - boligbebyggelse LOKALPLANOMRÅDETS AFGRÆNSNING REDEGØRELSE Lokalplanområdet for Lokalplan 93 rådhus bibliotek Ny Toftegårdsvej Carl Hansens Allé Toftehøjskolen 3ax Gl. Roskildevej 7f A6 7

6 Lokalplan 93 - TOFTEHØJGÅRD - boligbebyggelse LOKALPLANENS BESTEMMELSER BESTEMMELSER I henhold til Lov om Planlægning (Lov nr. 388 af 6. juni 1991 med senere ændringer), fastlægges herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1. LOKALPLANENS FORMÅL Lokalplanen har til formål: at skabe et boligområde med fritliggende etagebebyggelse, som underbygges af en parklignende beplantning på fællesarealerne. at sikre udlæg af fælles friarealer og parkering til bebyggelse at sikre den nye bebyggelse opføres som punkthuse og tilpasses det eksisterende terræn og forholder sig til byparkens planlagte beplantning og aktiviteter. 2. OMRÅDE- OG ZONESTATUS 2.1. Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilaget og er beliggende i byzone. Lokalplanområdet er omfattet af en del af matr. 7f Ølstykke by, Ølstykke og en del af matr. 3ax Udlejre by, Ølstykke, samt alle parceller, der udstykkes herfra efter dato OMRÅDETS ANVENDELSE 3.1. Området må kun anvendes til boligformål og fælleshus for bebyggelsen. Bebyggelsen må kun bestå af punkthuse / etagebebebyggelse Der kan drives en sådan virksomhed/aktivitet på ejendommen, som almindeligvis kan udføres i beboelsesområder under forudsætning af: - at der fortsat opretholdes en selvstændig beboelse på ejendommen, - at ejendommen ikke ved skiltning eller lignende ændrer karakter af beboelsesejendom, - at aktiviteten ikke medfører ulempe for de omkringboende, og - at aktiviteten ikke medfører behov for 8 parkering, der ikke er plads til på den pågældende ejendom. 4. UDSTYKNINGER 4.1. Udstykning må kun foretages i max. 4 storparceller. 5. BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING 5.1. Bebyggelsesprocenten for hele området må ikke overstige 40 % Beboelsesbygninger skal placeres indenfor byggefelterne, som vist på kortbilag 1, idet enkelte fremspring og tilbagerykninger kan tillades. Såfremt eksisterende bygninger ikke anvendes til fælleshus men nedrives, skal ny bebyggelsesplan godkendes af Ølstykke byråd Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må gives en højde, der overstiger 10 m over terræn, målt efter reglerne i bygningsreglementet Etageantallet må ikke være større end 3 etager. Den øverste etage defineres som penthouse - en etage uden fuld planstørrelse og uden høj tagrejsning, og som er trukket tilbage fra facadelinien på mindst 1 langside, med plads til stor tagterrasse Jf. kortbilag niveauplan for hus: 1, 2, 3 og 5= 26,50m, hus 4 og 7=25,50m, hus 6=25,00 m, hus 8 og 9=24,50m og hus 10= 24,00m. Findes der under jordarbejder grave, gravpladser, bopladser, ruiner eller andre jordfaste fortidsminder, skal arbejdet øjeblikkeligt standses, og fundet skal straks anmeldes til rigsantikvaren, jf. museumslovens 26. Rigsantikvaren kontaktes gennem Egnsmuseet Færgegården i Jægerspris.

7 Toftehøjskolen Gl. Roskildevej Lokalplan 93 - TOFTEHØJGÅRD - boligbebyggelse REDEGØRELSE Rådhus Bibliotek Ny Toftegårdsvej 2 26,50 26, ,50 25, ,50 Fælleshus 25,00 Toftehøjgård 7 25, ,50 Carl Hansens Allé N 10 24,50 24,00 Byggehøjdelinie BYPARK SØ Illustrationsplan 9

8 Lokalplan 93 - TOFTEHØJGÅRD - boligbebyggelse BESTEMMELSER 6. BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN 6.1. Til bebyggelsens facader samt tagflader må der alene anvendes jordfarver samt sorte, grå og hvide farver eller andre farver, der efter byrådets skøn, ikke er skæmmende farver Tagdækning skal udføres med tagpap eller zink. Såfremt en del af tagfladen indrettes til energibesparende foranstaltninger (passiv/aktiv solvarme), kan byrådet meddele tilladelse til anvendelse af andre materialer Ingen form for skiltning må finde sted udover henvisningsskilte De primære facader skal fremstå lyse eller hvide. Overfladerne skal være filtsede eller malede på beton eller murværk. Penthouseetagen udføres beklædt med olieholdigt træ Vinduerne skal være af træ eller alu og fremstå i hvide eller grå nuancer eller i naturtræ Trapperum skal fremstå som lette konstruktioner bygget i energiglas Der skal etableres skralde- og cykelskure i umiddelbar nærhed af hvert punkthus. Skraldeog cykelskure opføres i materialer, som er tilpasset bebyggelsen eller i sortmalet træ Der må ikke opsættes nogen form for synlige antenner eller paraboler på grunden eller på bygningen udover det i 9.4. nævnte fællesantenneanlæg På de markerede p-pladser på kortbilag 1 kan der etableres carporte og skure. Carporte og skure skal tilpasses de farver og materialer, som anvendes i byggeriet. 7. UBEBYGGEDE AREALER 7.1. Ubebyggede arealer skal ved beplantning, befæstelse eller lignende gives et ordentligt udseende. I pricippet som vist på illustrationsplanen Der må ikke opsættes hegn eller bygges på friarealerne udover de i 6.7 og 6.9 nævnte cykel/skraldeskure og carporte. Afgrænsning mod offentlig vej og interne adgangsveje og parkering skal ske med træer eller buske Der skal udarbejdes en beplantningsplan for de fælles fri - og opholdsarealer, som skal godkendes af Ølstykke Byråd Der kan etableres lokale bede til krydderurter/blomster i henhold til illustrationsplanen Der etableres et plantebælte ud mod Ny Toftegårdsvej, jf. illustrationsplanen Mellem bebyggelsens fælleshus (de gamle længer) og Toftehøjgård, etableres en mur i en højde af min. 1,6 m. Muren skal opføres i materialer som er tilpasset bebyggelsen. (Se kortbilag 1) Der kan etableres private haver for lejlighederne i stueetagerne. Haverne kan udlægges i en størrelse af max. 25m² Haverne må kun afgrænses af en ensartet beplantning i en højde af 1 m. Der må ikke opsættes nogen form for hegn i haverne Alt areal mellem bebyggelserne, udover de i 7.7 nævnte private haver, er fælles fri- og opholdsareal. 10

9 Lokalplan 93 - TOFTEHØJGÅRD - boligbebyggelse BESTEMMELSER 8. VEJ, STI - OG PARKERINGSFORHOLD 8.1. Veje og stiers forløb over lokalplanområdet fastlægges i princippet som vist på illustrationsplanen Uindregistrerede køretøjer og lignende må ikke opbevares inden for lokalplanområdet Der etableres indkørsel til området fra Carl Hansens Allé og fra Gl. Roskildevej Der skal etableres 1½ p-plads pr. bolig På det fælles p-areal samt vejudlæg må der ikke parkeres busser, lastbiler, campingvogne eller lignende bortset fra den tid, der måtte hengå til af -og pålæsning. 9. VARMEFORSYNING OG TEKNISKE ANLÆG 9.1. Ny bebyggelse skal tilsluttes gasforsyningen til dækning af bebyggelsens totale energibehov til opvarmning og forsyning med varmt vand Uanset bestemmelserne i 9.1. kan byrådet meddele tilladelse til anvendelse af alternative, vedvarende energiformer El-ledninger må kun fremføres som jordkabler Bebyggelsen skal tilsluttes fællesantenneanlæg, parabolanlæg eller kabel-tv Der må ikke opsættes nogen form for synlige antenner på grunden eller på bygningerne. 10. STØJ Før ny bebyggelse påbegyndes, skal der udarbejdes støjberegninger, som godtgør, at støjniveauet på bebyggelsens friarealer ikke overstiger 55 db(a) Før ny bebyggelse påbegyndes, skal der udarbejdes støjberegninger, som godtgør, at støjniveauet indendøre ikke overstiger 30dB(A) Ny bebyggelse må ikke tages i brug før der er etableret eventuelle nødvendige støjdæmpende foranstaltninger, som sikrer opfyldelse af kravene i og FORUDSÆTNINGER FOR IBRUGTAGNING Før ny bebyggelse tages i brug, skal der, i det omfang det naturligt hører til byggeafsnittet, være: Etableret vejadgang i henhold til 8.1. og 8.3. Etableret varmeforsyning i henhold til 9.1. Etableret tilslutning til antenne eller kabel-tv i henhold til 9.4. Etableret støjdæmpende foranstaltninger i henhold til og i det omfang det er nødvendigt. Etableret tilslutning til den kommunale renovation. Affaldsstativer skal være anbragt i overensstemmelse med kommunens til enhver tid gældende affaldsregulativ. 11

10 Lokalplan 93 - TOFTEHØJGÅRD - boligbebyggelse BESTEMMELSER 12. EJERFORENING Der skal oprettes en ejerforening med medlemspligt for samtlige ejere Ejerforeningen skal oprettes når byrådet kræver det, eller når halvdelen af husene er beboet/indflyttet Ejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse, herunder snerydning og glatførebekæmpelse, af de i 8.1. nævnte adgangsveje, stier samt de i 7.9 nævnte fællesarealer og fællesanlæg. 13. OPHÆVELSE AF DEKLARATIONER Lokalplan 38 er i dag gældende for lokalplanområdet. Ved endelig vedtagelse af Lokalplan 93 aflyses Lokalplan 38 for den del af området som er omfattet af Lokalplan Private byggeservitutter, der er uforenelige med nærværende lokalplan, fortrænges, jf. lov om planlægning DISPENSATION Ølstykke Byråd kan tillade mindre betydende lempelser af lokalplanens bestemmelser, hvis karakteren af det område planen forsøger at skabe eller fastholde ikke derved bliver ændret. 16. RETSVIRKNINGER Lokalplanens retsvirkninger Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort, må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge 18 i Lov om Planlægning kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg med videre, der er indeholdt i planen. Byrådet kan tillade mindre betydende lempelser af lokalplanens bestemmelser, hvis de ikke er i strid med principperne i planen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved en ny lokalplan. VEDTAGELSESPÅTEGNING I henhold til 27 i lov om planlægning vedtages denne lokalplan. Ølstykke Byråd den p.b.v Svend Kjærgaard Jensen Borgmester 15. PÅTALERET Påtaleret vedrørende overholdelse af nærværende lokalplan har alene Ølstykke Byråd. 12

11 1 Carl Hansens Allé KORTBILAG Ny Toftegårdsvej 2 p-plads 44stk p-plads 28stk. Eks. bygning Fælleshus stk. Toftehøjgård 7 8 p-plads 17stk. N p-plads 18stk BYPARK SØ

12 1 Lokalplan 93 - TOFTEHØJGÅRD - boligbebyggelse NORD ØLSTYKKE KOMMUNE LOKALPLAN 93 KORTBILAG NR. 1 MÅLFORHOLD 1:2000 SIGNATURFORKLARING Lokalplangrænse Byggefelter Fælles fri- og opholdsarealer Mulighed for carporte Parkering Mur Genbrugscontainere