INDHOLDSFORTEGNELSE. KORTBILAG...side 13

Transkript

1 INDHOLDSFORTEGNELSE INDLEDNING... side 3 EKSISTERENDE FORHOLD... side 4 LOKALLANENS BAGGRUND... side 4 LOKALLANENS INDHOLD... side 5 FORHOLD TIL ANDEN LANLÆGNING... side 5 FORUDGÅENDE OFFENTLIGHED... side 6 LOKALLANOMRÅDETS AFGRÆNSNING...side 7 1. LOKALLANENS FORMÅL... side 8 2. OMRÅDE - OG ZONESTATUS... side 8 3. OMRÅDETS ANVENDELSE... side 8 4. UDSTYKNINGER... side 8 5. BEBYGGELSENS OMFANG OG LACERING... side 8 ILLUSTRATIONSLAN...side 9 6. BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN... side UBEBYGGEDE AREALER... side VEJ- OG ARKERINGSFORHOLD... side VARMEFORSYNING OG TEKNISKE ANLÆG... side STØJ... side FORUDSÆTNINGER FOR BRUGTAGNING... side GRUNDEJERFORENING... side OHÆVELSE AF DEKLARATIONER... side ÅTALERET... side DISENSATION... side RETSVIRKNINGER... side FORHOLD TIL ANDEN LANLÆGNING... side 12 VEDTAGELSESÅTEGNING... side 12 KORTBILAG...side 13

2 LOKALLANENS REDEGØRELSE REDEGØRELSE Lokalplanområdet INDLEDNING En lokalplan fastlægger bestemmelser for, hvordan arealer, nye bygninger, beplantning, stier, veje o.s.v. skal anvendes, placeres og udformes inden for et bestemt område. Lokalplanen består af to dele - en redegørelse for lokalplanens baggrund og bestemmelser for lokalplanens indhold og formål. Redegørelsen har alene til formål at orientere kommunens borgere og andre interesserede. I redegørelsen beskrives de eksisterende forhold i lokalplanområdet, lokalplanens indhold og forhold til anden planlægning. Bestemmelserne i lokalplanen er efter byrådets endelige vedtagelse juridisk bindende for grundejere og panthavere m. fl.. Bestemmelserne består af et tekstafsnit med kortbilag og tinglyses på alle ejendomme inden for lokalplanens område. Illustrationer samt tekst skrevet i kursiv har til formål at forklare og illustrere lokalplanbestemmelserne. EKSISTERENDE FORHOLD Lokalplanen omfatter Ørnebjerggård som er hovedhus med have samt længer til en nedlagt landbrugsejendom. Område er beliggende i Ølstykke Stationsby, i umiddelbar nærhed af bymidten og S -togstationen. Lokalplanområdet er omgivet af vej på 3 sider. Mod øst løber Frederiksborgvej mod nord Ørnebjergvej og mod syd Ryttervænget. Området er samtidig en del af et størrer beboelsesområde med Udlejre Kirke som nabo mod vest. Lokalplanens område omfatter matriklerne 7a Udlejre by, Ølstykke og udgør et areal på ca m². Lokalplanområdet er beliggende i byzone. LOKALLANENS BAGGRUND Ejendommen udgør en del af det tilbageblevne areal efter, at de store udstykninger af Ørnebjerggårds jorde startede i 60 erne. Stuehuset på ejendommen er opført i 1796, men har senere gennemgået adskillige ombygninger, mens de nuværende staldbygninger først er opført i starten af tallet Gården må betragtes som bevaringsværdig dels på grund af den åbne, men samtidig centrale beliggenhed og dels på grund af bygningernes relative gode stand. Ejeren af Ørnebjerggård ønsker at udvikle arealet til en tæt/lav boligbebyggelse, hvor det gamle hovedhus til gården og de 3 længer indgår som en del af bebyggelsen. I tilknytning til de eksisterende bygninger opføres 3 boligblokke i 2 etager med henholdsvis 8, 8 og 6 boliger. I den vestlige længe indrettes der ligeledes boliger. De to andre længer samt det gamle hovedhus fastholdes til kontor/erhverv. arkering til bebyggelsen anlægges mod Ørnebjergvej. Se kortbilag 1. Lokalplanen fastlægger en række bestemmelser for områdets udformning og anvendelse. 4

3 Thujavej REDEGØRELSE Ørnebjergvej Udlejre Kirke Ørnebjerggård B 37 Frederiksborgvej Ølstykke Kommuneplan Rammer for lokalplanlægning af Den nye bebyggelse på lokalplanområdet skal tilpasses de eksisterende bygninger på området både i situationsplan, arkitektur og i materialevalg. Området skal fremstå som en homogen bebyggelse med veltilpassede grønne opholdsarealer, private haver og interne stier. Bygherren er forpligtet til, at overholde 3 i naturbeskyttelsesloven. Egnsmuseum Færgegaarden ønsker at blive underrettet, når anlægsarbejdet i området påbegyndes. LOKALLANENS INDHOLD Lokalplanen giver mulighed for, at opføre en tæt/lav bebyggelse med ca. 21 nye boliger og etablere 4 nye boliger i eksisterende længe. Se illustrationsplan på side 9. Lokalplanområdet får fælles adgangsvej fra Ørnebjergvej Bebyggelsen opføres som rækkehuse / trempelhuse og boligstørrelsen vil ligge mellem 80 m² - 110m ². Den nye bebyggelsen opføres i udkanten af arealet, rundt om de eksisterende bygninger. Til hver bolig i stueplan vil der høre en vest- eller sydvendt have, grønne fællesarealer vil fortrinsvis etableres omkring det gamle hovedhus. Der vil fortsat være erhverv på ejendommen. Den allerede eksisterende restaurant forbliver på stedet og længernes første sal vil fortsat være udlagt til erhverv. Derudover indrettes det gamle hovedhus ligeledes til erhverv, der uden gene kan indpasses i et boligområde. Det store parkeringsareal mod Ørnebjerggår skal rumme parkering til beboelse samt til de forskellige erhverv på stedet. FORHOLD TIL ANDEN LANLÆGNING Kommuneplan Lokalplanområdet er omfattet af rammeområdet E8, som er udlagt til erhvervsformål. Lokalplanens område omfatter matr. 7a Udlejre by, Ølstykke og udgør et areal på ca m². Matriklen er beliggende i byzone. Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplan Rammeområde E8 For område E8 er fastlagt følgende rammer for lokalplanlægningen: Anvendelse: Erhvervsformål. Kontor- og serviceprægede virksomheder (liberale erhverv, kontorer, kursusvirksomhed, selskabslokaler, spisesteder m.m.) i den udstrækning, de ikke er til gene for omgivelserne. Bebyggelsesprocent: Max. 40 % for området. Bygningshøjde: Max. 8,5 m - max. 1½ etager, Der må ikke indenfor området etableres virksomheder, der i forhold til røg, støj, lugt og rystelser kan virke generende i forhold til omgivelserne. Erhvervsklasse: 1-2 5

4 REDEGØRELSE Rammeområde E8 ændres jf. kommuneplantillæg 18 således: Rammeområde B37 For område B37 er fastlagt følgende rammer for lokalplanlægningen: Anvendelse: Blandet bolig- og erhvervsområde (boliger, liberalt erhverv samt mindre - ikke generende - fremstillingsvirksomhed, restauration og kollektiv anlæg som børneinstitutioner, varmecentral og lign.) Bebyggelsesprocent: Max. 40 % for området. Bygningshøjde: Max. 8,5 m - max. 1½ etager, arkering skal etableres i overensstemmelse med Ølstykke kommunes parkeringsvedtægter. Varmeplan Området forsynes med naturgas som opvarmningskilde. Spildevandsplan Området er omfattet af Ølstykke Kommunes spildevandsplan og skal kloakeres med separatsystem. Vandforsyning Lokalplanområdet er omfattet af ølstykke kommunes vandforsyningsplan og skal forsynes fra Ølstykke Vandværk. Grundvandsbeskyttelse Ølstykke Kommune er beliggende i et område med særlige drikkevandsinteresser. I henhold til Frederiksborg Amts kortlægning af grundvandsmagasinernes sårbarhed, er lokalplanområdet registreret som mindre sårbart (zone 3). Deklarationer rivatretlige tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen fortrænges af denne. FORUDGÅENDE OFFENTLIGHED Forud for lokalplanens udarbejdelse har der i januar 2004 været afholdt møde med ejere og lejere af arealer, der støder op til området. 6

5 Thujavej LOKALLANENOMRÅDETS AFGRÆNSNING REDEGØRELSE Tj Ørnebjergvej Udlejre Kirke Ørnebjerggård Frederiksborgvej Bakkevej 7

6 LOKALLANENS BESTEMMELSER BESTEMMELSER I henhold til Lov om lanlægning (Lov nr. 388 af 6. juni 1991 med senere ændringer), fastlægges herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1. LOKALLANENS FORMÅL Lokalplanen har til formål: at fastlægge områdets anvendelse til tæt/lav boligbebyggelse. at sikre opholdsarealer og parkering i bebyggelsen. at bevare karakteren af den eksisterende bebyggelse på arealet, længer samt hovedhus. 2. OMRÅDE- OG ZONESTATUS 2.1. Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1. Lokalplanen omfatter matrikel 7a Udlejre by, Ølstykke samt alle parceller, der efter den udstykkes indenfor området. 3. OMRÅDETS ANVENDELSE 3.1. Lokalplanens område må kun anvendes til boligformål samt erhverv der kan indpasses uden gene for omgivelserne. Ny bebyggelse må kun bestå af tæt/lav boligbebyggelse Der kan drives en sådan virksomhed/aktivitet på ejendommen, som almindeligvis kan udføres i beboelsesområder under forudsætning af: - at der fortsat opretholdes en selvstændig beboelse på ejendommen, - at ejendommen ikke ved skiltning eller lignende ændrer karakter af beboelsese - jendom, - at aktiviteten ikke medfører ulempe for de omkringboende, og - at aktiviteten ikke medfører behov for parkering, der ikke er plads til på den gældende ejendom Ejendommen må i øvrigt ikke benyttes til nogen form for erhvervsvirksomhed å det markerede felt på kortbilag 1 må der drives restaurant. å de øvrige markerede felter må der drives kontorerhverv. 4. UDSTYKNINGER 4.1. Udstykningen må kun foretages i overensstemmelse med den på kortbilag 1 viste og retningsgivende udstykningsplan samt illustrationsplan på side BEBYGGELSENS OMFANG OG LACERING 5.1. Bebyggelsesprocenten for området under et må højst være 37 % Ny bebyggelse kan opføres på de viste byggefelter på kortbilag Haveskure kan placeres på de viste byggefelter på kortbilag Ny bebyggelse må ikke opføres med mere end 1½ etage udført som trempelhuse. Trempelhøjden må max være 1.25 m Bygningernes facadehøjder må ikke overstige 4,3 m, målt fra terræn til udvendig skæring af tagfladen Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må gives en højde, der overstiger 7,5 m over terræn, målt efter reglerne i bygningsreglementet Tagets vinkel med det vandrette plan må ikke være mindre end 35 eller større end 45. 8

7 BESTEMMELSER FREDERIKSBORGVEJ ILLUSTRATIONSLAN Boligbebyggelse på Ørnebjerggård 9

8 BESTEMMELSER Bygningsdetalje fra en af gårdlængerne 5.8. De på bilag 1 viste bevaringsværdige bygninger må ikke nedrives, eller påføres væsentlige udvendige ændringer. uden byrådets tilladelse. Findes der under jordarbejder grave, gravpladser, bopladser, ruiner eller andre jordfaste fortidsminder, skal arbejdet øjeblikkeligt standses, og fundet skal straks anmeldes til rigsantikvaren, jf. museumslovens 26. Rigsantikvaren kontaktes gennem Egnsmuseet Færgegården i Jægerspris. 6. BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN 6.1. Alt boligbebyggelse skal opføres og holdes i ensartede materialer, der samtidig forholder sig til de materialer på de eksisterende bygninger Alle skure skal opføres og bibeholdes i ensartede materialer Til udvendige bygningssider må der ikke anvendes materialer, som efter byrådets skøn, virker skæmmende Tagdækning skal udføres med tegl eller betontagsten. Såfremt en del af tagfladen indrettes til energibesparende foranstaltninger (passiv /aktiv solvarme), kan byrådet meddele tilladelse til anvendelse af andet materiale. Havestuer kan udføres med tag af glas eller lignende materialer å udvendige bygningssider samt tagbeklædning må ikke anvendes reflekterende materialer eller selvlysende (fluorescerede) farver Der må ikke opsættes nogen form for synlige antenner på grunden eller på bygningerne Skiltning og reklamering på boligerne må ikke finde sted. 7. UBEBYGGEDE AREALER 7.1. Hegn langs lokalplanområdets ydre afgrænsning må kun etableres som levende hegn Hegn omkring haverne skal etablers som bøgehæk i en højde af max 1,8 m 7.3. Terrasser må ikke hæves mere end 0,3 m over byggemodnet terræn De på kortbilag 1 markerede arealer til have og fælles grønne områder, skal til enhver tid fremstå som beplantet og må ikke benyttes til parkering, oplagring eller lignende Der skal udarbejdes en beplantningsplan for de fælles friarealer, som skal godkendes af byrådet Terrænregulering mod naboskel og vej skal udføres som skråninger. Skråningsanlæg mod skel må ikke udføres stejlere end 1:2. 8. VEJ- OG ARKERINGSFORHOLD 8.1. Veje, stier -og parkeringsarealer på lokalplanområdet etableres i princippet som vist på kortbilag 1, der kan evt etableres 1-2 handicap p-pladser på gårdspladsen Al parkering af busser, last-, flytte-, fragtbiler, campingvogne eller lignende, må ikke finde sted på det fælles p- og vejareal bortset fra den tid, der måtte hengå til af- og pålæsning Uindregistrerede køretøjer og lignende må ikke opbevares inden for lokalplanområdet. 10

9 BESTEMMELSER 8.4.I henhold til Ølstykke Kommunes parkeringsvedtægter udlægges der parkeringspladser til restaurant med 1 p-plads pr. 25 m² restauration og 1 p-plads pr. 50m² kontor 9. VARMEFORSYNING OG TEKNISKE ANLÆG 9.1. Ny bebyggelse skal tilsluttes gasforsyningen til dækning af bebyggelsens totale energibehov Uanset bestemmelserne i 9.1. kan byrådet meddele tilladelse til anvendelse af alternative, vedvarende energiformer El-ledninger må kun fremføres som jordkabler Bebyggelsen skal tilsluttes fællesantenneanlæg eller kabel-tv. Eventuelle paraboler må kun placeres max. 1,8 m over terræn til overkant af parabol. 10. STØJ Før ny bebyggelse påbegyndes, skal der udarbejdes støjberegninger, som godtgør, at støjniveauet på bebyggelsens friarealer ikke overstiger 55 db(a) Før ny bebyggelse påbegyndes, skal der udarbejdes støjberegninger, som godtgør, at støjniveauet indendøre ikke overstiger 30 db(a) Ny bebyggelse må ikke tages i brug før der er etableret eventuelle nødvendige støjdæmpende foranstaltninger, som sikrer opfyldelse af kravene i og Hovedhuset Ørnebjerggård set fra haven Jf. Vejdirektoratets rapport nr. 178 Beregningsmodel for vejtrafikstøj. Revideret i FORUDSÆTNINGER FOR BRUGTAGNING Før ny bebyggelse tages i brug skal der, i det omfang det naturligt hører til byggeafsnittet, være: Etableret beplantning i henhold til 7.1, 7.2, 7.4, 7.5, 7.6 Etableret vejadgang i henhold til 8.1. Etableret tilslutning i henhold til 9.4. Etableret varmeforsyning i henhold til 9.1 Etableret tilslutning til den kommunale renovation. Affaldsstativer skal være anbragt i overensstemmelse med kommunens til enhver tid gældende affaldsregulativ. 12. GRUNDEJERFORENING Der skal oprettes en fælles grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere indenfor lokalplan 92 s områder Grundejerforeningen skal oprettes når byrådet kræver det, eller når halvdelen af husene er beboet/indflyttet Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse, herunder snerydning og glatførebekæmpelse, af de i 8.1 nævnte adgangsveje fællesarealer og fællesanlæg. 11

10 BESTEMMELSER Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse, herunder snerydning og glatførebekæmpelse af interne stier og de i 8.1 nævnte adgangsveje, fællesarealer og fællesanlæg. 13. OHÆVELSE AF DEKLARATIONER rivate byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med nærværende lokalplan, fortrænges, jf. Lov om planlægning, Lokalplanområdet er idag omfattet af Lokalplan 41. Ved endelig vedtagelse af Lokalplan 92 aflyses Lokalplan ÅTALERET åtaleret vedrørende overholdelse af nærværende lokalplan har alene Ølstykke Byråd. 15. DISENSATION 15.1 Ølstykke byråd kan tillade mindre betydende lempelser af lokalplanens bestemmelser, hvis karakteren af det område planen forsøger at skabe eller fastholde ikke derved bliver ændret. 16. RETSVIRKNINGER Lokalplanens retsvirkninger Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort, må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge 18 i Lov om lanlægning kun ud stykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg med videre, der er indeholdt i planen. Bygningsdetalje fra en af gårdlængerne Byrådet kan tillade mindre betydende lempelser af lokalplanens bestemmelser, hvis de ikke er i strid med principperne i planen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved en ny lokalplan. 17 FORHOLD TIL ANDEN LANLÆGNING Aftale af 8/ indgået mellem Ølstykke Menighedsråd og Ørnebjerggård I/S. arterne er enige om, at der pålægges ejendommen Ørnebjergvej 5, matr. nr. 7a Udlejre by, Ølstykke en rådighedsindskrænkning gennem tinglysningaf privat servitut vedrørende ejendommens anvendelse. VEDTAGELSESÅTEGNING I henhold til 27 i lov om planlægning har Ølstykke byråd vedtaget nærværende lokalplan. Ølstykke byråd den b.v. Svend Kjærgaard Jensen Borgmester 12

11 RYTTERVÆNGET FREDERIKSBORGVEJ THUJAVEJ KORTBILAG I ØRNEBJERGVEJ KONTOR KONTOR KONTOR RESTAURANT

12 NORD ØLSTYKKE KOMMUNE LOKALLAN 92 KORTBILAG NR. 1 MÅLFORHOLD 1:1000 SIGNATURFORKLARING Lokalplangrænse Byggefelter Eksisterende bebyggelse arkering Haver Skure Fri- og opholdsarealer Træer Deklarationslinie Hæk