Værløse almennyttige Boligselskab

Transkript

1 Værløse almennyttige Boligselskab Furesø Kommune Hørmarken 2, 3520 Farum DAB mrk. ASG SEJ/NOJ Direkte tlf Dato 9. december 2016 Sendt pr. mail4400 / Lejer Tilkendegivelse vedrørende små familieboliger samt nye almene boliger i Furesø Kommune Med henvisning til Furesø kommunes udsendte materiale vedrørende grundkapital til nyt byggeri i Furesø Kommune sendt pr. mail den 17. november 2016, fremsendes hermed tilkendegivelse på opførelser af nye små familieboliger integreret i en ny bebyggelse på Sækkedamsvej 2. Værløse almennyttige Boligselskab er et boligselskab i det tidligere Værløse Kommune. Boligselskabet omfatter 1221 boliger fordelt på 11 afdelinger. Selskabet er økonomisk, politisk og driftsmæssigt meget stabilt og velfungerende. Det administreres af DAB Dansk almennyttigt Boligselskab - der administrerer mere end boliger på landsplan. En kerneværdi for DAB er at ville være det bedste boligselskab målt på pris og kvalitet. Set i lyset af det nye kontanthjælpsloft samt den generelle udvikling i samfundet er behovet for at skabe billige små boliger til en lav husleje mere aktuelt end tidligere. Furesø Kommune ønsker således at få belyst mulighederne for at skabe nye små og billige boliger for at imødekomme kommunens boligsociale forpligtelser. Vi anser selvsagt huslejeniveau og stabil drift for at være de stærkeste konkurrenceparametre på den lange bane, og her har Værløse almennyttige Boligselskab gode grunde til at melde sig ind i konkurrencen. Små billige boliger At bygge små boliger er generelt dyrt pr. m², da de dyre rum som køkken og badeværelse har færre m² at fordele udgiften på. Der er derfor behov for at kigge på hvilke muligheder, der kan medvirke til at sikre, at en ny boligafdeling giver billige boliger. DAB Finsensvej Frederiksberg CVR nr.: Telefon: Internet: dabbolig.dk dab@dabbolig.dk Servicecenter: man fre Omstilling: man - tor fre

2 Her ser vi følgende instrumenter som reelle muligheder der kan trækkes på: 1) Reduceret grundudgift ved at foretage fortætning i en eksisterende boligafdeling eller via rimelige aftaler med kommunen om grundkøb. 2) Høj effektivitet ved at skabe samdrift med naboafdelingerne og herved sikre den samme kvalitet, men til en lavere driftsudgift. 3) Udvikle boligtyper, der er robuste og driftsmæssigt billige, men som samtidigt har en stor fleksibilitet i forhold til de boligbehov, der kan forventes nu og mange år frem. Værløse almennyttige Boligselskab vil med denne tilkendegivelser vise, hvorledes man i fællesskab med Furesø Kommune kan skabe ca. 35 nye almene familieboliger, hvoraf de f.eks. 20 boliger er under 45 m². Oplægget skal ses som et samlet oplæg, da der ligger en forudsætning i en vis volumen for at minimere rådgiver-/udviklingsomkostningerne pr. bolig og dermed gøre det muligt at holde byggeudgifterne nede i forhold til, at der generelt bygges små boliger. 20 små familieboliger integreret i ny bebyggelse på Sækkedamsvej 2 Der lægges op til at skabe en ny bebyggelse i tilknytning til boligselskabets afdeling Hesselbo dels på afdelingens egen jord ved fortætning på matrikel Ll. Værløse By, Værløse 5bm, dels ved byggeri på den modsatte side af Sækkedamsvej, hvor Furesø Kommune ejer en ubebygget grund, matrikel Ll. Værløse By, Værløse 5bo, Arealet ligger tæt på en af Nordsjællands smukkeste skove og er godt placeret i forhold til skole og børneinstitutioner, offentligt trafik og indkøb. Bebyggelsen kan tænkes integreret i den eksisterende afdeling Hesselbo fx. mht. fællesfaciliteter, men skal som ny afdeling også have sin egen identitet, udtryk og profil. De to udpeget områder har samlet en størrelse på ca m² og med en bebyggelsesprocent på 30 % jf. lokalplanen, giver dette mulighed for, at der kan skabes en boligafdeling på godt m². Dette kan rumme ca. 35 boliger, hvoraf de 20 boliger er 1½ - 2 værelses boliger på m². Disse tænkes integreret med 15 nye større familieboliger med 2-3 værelser i størrelsen m². Side 2

3 I byggeplanen vil eventuelt indgå ombygning af den eksisterende bygning, som tidligere rummede ejendomskontor mv. i afdeling Hesselbo, således at den kan anvendes til boligformål. Det skal dog nævnes, at en fortætning i Hesselbo inkl. ombygning af tidligere ejendomskontor kræver en godkendelse af boligafdelingen, hvilket først vil kunne finde sted, når kommunen har taget stilling til nærværende oplæg. Ejendomsdrift Værløse almennyttige Boligselskab har i alt 11 boligafdelinger i Værløse. Disse betjenes fra tre driftscentre, og en ny boligafdeling vil dermed kunne indgå i driftsfællesskab med andre boligafdelinger gennem et af disse centre. Dette vil kunne medvirke til effektiv ejendomsdrift med forholdsvis lave driftsudgifter, hvilket igen vil kunnne medvirke til et relativt lavt husleje-niveau. Endvidere vil driftspersonalet have deres daglige gang i området, hvilket bidrager til trygheden i boligafdelingen. Arkitektur og kvaliteter I forlængelse af den debat der har foregået gennem længere tid i forhold til at skabe billige almene boliger, er det Boligselskabets holdning, at boligerne ikke skal bygges billige ved at svække på kvaliteten. Billig husleje skal opnås ved at tænke huslejen på en anden måde, og ikke ved at bygge dårlig kvalitet. Når vi læser Furesø Kommunes visioner omkring krav til bæredygtighed i kommunalt støttet byggeri, fornemmer vi, at kommunen i lighed hermed ikke har ønske om, at der i forbindelse med disse nye almene boliger skal give køb på visionerne om kvalitet, miljø og energi. Boligselskabets tilgang til dette udbud er således en vision om at skabe en bebyggelse, hvor de små boliger bygges i samme kvalitet og standard som ethvert andet nybyggeri, der etableres i 2017 samt gennemtænkes på en sådan måde, at de små boliger bygges på en fleksibel måde, så de efterfølgende hvis behovet måtte ændre sig - vil kunne ændres til større boliger, jvf. neden for. De nye boliger tænkes således opført som 2020 byggeri der er DGBM certificeret. Planløsninger og bebyggelsesplaner Vi har i dette oplæg taget udgangspunkt i mere generelle forhold der skal være til stede for at sikre et langtidsholdbart grundlag for etablering af nye små boliger. Dette set i sammenhæng med en god bebyggelsesplan. Side 3

4 Oplægget indeholder således ikke et skitseforslag til, hvorledes de nye boliger på de nævnte lokationer kan se ud. Vi har i stedet taget udgangspunkt i de principielle grundforhold, som vi mener skal være til rådighed for at sikre en god boligafdeling. Boligstørrelse fleksibilitet og funktionalitet Et element i forbindelse med at etablere en ny og fremtidssikret bebyggelse handler også om at skabe boligplaner med fleksibilitet i forhold til størrelsen. Det skal forstås således, at boligerne i det lange perspektiv bør have mulighed for at kunne tilpasses skiftende behov på det lokale boligmarked. I DAB har vi gennem flere konkrete projekter arbejdet med muligheden for at skabe gode små boliger med høj fleksibilitet. Det betyder, at der med de valgte planløsningsprincipper er skabt mulighed for, at de små boliger på sigt vil kunne sammenlægges til større boliger, hvis kommunens boligbehov skulle ændre sig. Det er vores opfattelse, at selv små boliger som udgangspunkt ikke bør være med mindre end 1½-2 værelser. Dette skal dels ses i lyset af de erfaringer boligselskaber har med udlejning af 1-værelses boliger, dels et hensyn til at beboere, ikke bør tvinges til både at sove, spise og bo i samme rum. Med en rumløsning med 1½-2 værelser selv for små boliger, opnår man at disse både kan rette sig mod enlige, par og enlige med delebørn. Følgende eksempler viser en model på en boligtype vi forestiller os ville kunne komme i spil med dette oplæg. 2 x = 1 x Planløsning på 2-værelses bolig på ca. 45 m². Side 4

5 Boligerne kan enten lægges i to etager, således det giver mulighed for på sigt, at sammenlægge boligerne vertikalt og dermed skabe en 3- eller 4-værelses bolig på ca. 90 m² i to plan. Alternativt kan boligerne lægges ved siden af hinanden og kan dermed sammenlægges horisontalt. I begge tilfælde skabes herved efter vore erfaringer en rigtig eftertragtet boligstørrelse for tæt-lav byggeri. Bebyggelsesplaner Gode almene boliger handler ikke kun om boligen og dens planløsning. Det handler i lige så høj grad om at de ydre rammer, som skabes med bebyggelsesplanen og et blandet boligudbud samt gode fællesfaciliteter. Her er det boligselskabets opfattelse, at der som minimum for tæt-lav byggeri, som dette oplæg lægger op til, skal være mulighed for at have et privat uderum til hver bolig - f.eks. som en lille have eller egen altan. Med en gennemtænkt disponering af bygningerne kan der skabes en god bevægelse gennem boligafdelingen, hvilket giver mulighed for godt naboskab og tryghed i bebyggelsen. Vi vedlægger sammen med dette oplæg et par referencer fra de seneste af DAB s nybyggerier. Dette som inspiration til den baggrund, vi tænker, at dette nye boligprojekt kunne tage afsæt i. Økonomien for nye boliger Som vi tidligere har nævnt, er det at skabe små og billige boliger ofte lidt af en udfordring, da der er færre m² at fordele køkken- og badinstallationerne på. Det er dog vores vurdering, at man samlet set med de nævnte boligtyper, vil kunne bygge de 35 boliger til en anskaffelsessum under rammebeløbet. Dette forudsætter bl.a. en lav grundpris hvilket f.eks. kan ske ved at kommunen udover det kommunal grundkapital til byggeriet f.eks. reducere grundprisen svarende til det statstilskud projektet vil kunne opnå jf. reglerne for små familieboliger. Derudover ser vi også mulighed at bygge boligerne energimæssigt selvforsynende, således at varmeudgiften vil kunne sættes meget lavt tæt på nul - og dermed reducere de samlede boligudgifter. Med muligheden for at kunne sikre optimerede driftsforhold gennem samdrift og kort afstand til naboafdelingerne samt de ovennævnte forudsætninger, kan det således være muligt at opnå et lavere huslejeniveau end der typisk opleves ved nybyggeri. Side 5

6 Oplæg til det videre forløb Det er med dette oplæg Værløse almennyttige Boligselskabs ønske at illustrere muligheden for at tilføre kommunen cirka 35 nye boliger, hvoraf de 20 boliger er små boliger. Vi håber, at Furesø Kommune er interesseret i de økonomiske og sociale perspektiver i oplægget, og vi ønsker en positiv og konstruktiv videre dialog om byggeprojektet. Øvrige byggemuligheder I tillæg til ovenstående oplæg for byggeri af almene boliger på Sækkedamsvej vil Værløse almennyttige Boligselskab yderligere fremhæve at være interesseret i muligheder for byggeri af almene boliger i Værløse-området. I den forbindelse indgår boligselskabet gerne i en foreløbig drøftelse af byggeplaner eksempelvis i områderne Laanshøj eller Sydlejren på den tidligere flyvestation i Værløse. Med venlig hilsen DAB Steen Ejsing Byggechef Byg og renovering Bilag: Referencer for byggerierne Bytoften i Gladsaxe og Søtoften i Ballerup. Side