Anparter i boligejendom Kapitalforhøjelse i fynsk ejendomsselskab

Transkript

1 Anparter i boligejendom Kapitalforhøjelse i fynsk ejendomsselskab ODENSE BOLIGER APS UDBYDER NOMINELT KR. 1,0 MIO. ANPARTER

2 Indhold Resumé 2 Dæhnfeldt frølager 3 Etablering 4 Udbud af kapital 5 Fakta 6 Finansiering/udbyttepolitik 7 Prognoseforudsætninger 8 Drift/balance/likviditet 11 Skat 14 Tegningsaftale 15 SIDE 2

3 Dæhnfeldt Frølager - Odense C Evostate Partners A/S tilbyder investorer at investere i ejendomsselskabet Odense Boliger ApS, herefter kaldet Selskabet. Selskabet er stiftet i forbindelse med erhvervelse af 75 ejerlejligheder i hjertet af Odense, tæt på TV2, Åløkke kvarteret og i fremtiden tæt på den nye bydel, der ligger på de gamle DSB arealer. Den historisk lave rente i Danmark og resten af Europa giver investor mulighed for at investere i fast ejendom, hvor likviditeten i de kommende år vil være attraktiv, og hvor muligheden for gældsnedbringelse og løbende udbytte gør investering i fast ejendom til et attraktivt alternativ til andre placeringsmuligheder i dagens marked. Evostate Partners A/S forventer ikke, at prisudviklingen på investeringsejendomme vil stige markant i de kommende år, da adgang til kapital til ejendomsinvestering er begrænset for flere markedsdeltagere. Omvendt har Selskabet mulighed for over en længere periode at frasælge de enkelte ejerlejligheder til en markant højere pris, når markedet forventeligt forbedres for denne boligform om 5-10 år. En del af de kommende års ejendomsinvesteringer vil ske i tæt samarbejde med finansieringskilder, hvilket muliggør gennemførsel af større ejendomshandler på vilkår, hvor investor sikres fornuftige vilkår og mulighed for et attraktivt afkast af den investerede kapital. Vi vurderer købet af denne ejendom i Odense C har en moderat risiko med: Beskeden risiko for større tomgang Nybyggede ejerlejligheder opført i 1999 i tidligere industribygning Indkøbspris på kr pr. m 2 begrænser downside Høj budgetsikkerhed på private lejemål Stabilt cashflow Fri lejefastsættelse Ingen hæftelser for investor Vor forventning til Selskabets egenkapitalafkast med en prisregulering på 1,5% af den forventede inflation på ca. 2% årligt de kommende år vil give et afkast på 15,19% p.a. over de næste 5 år. En investering i fast ejendom må i de kommende år betragtes som langsigtet, men sikker investering med forventet egenkapitalforrentning på 12-15% årligt. Vi gør opmærksom på, at vor afkastberegning er beregnet ud fra faktiske omkostningsbetragtninger og tal, som bl.a. Grundejernes Investeringsfond anvender. Ved anvendelse af ejendomsmæglersatser, vil afkastet på denne ejendom ligge på 5,99% i stedet for den beregnede 5,45%. Forskelle ligger i administration vedligehold, forsikringer og indregning af deposita ifm. afkastberegningen. I det følgende kan De læse mere om kapitalforhøjelsen i Odense Boliger ApS. God læselyst. Hans Henrik Jensen Partner Evostate Partners A/S SIDE 3

4 Odense Boliger ApS - Etablering Odense Boliger ApS er stiftet med det formål at erhverve ejendommen Åløkke Allé 7 med 75 ejerlejligheder i Odense. Ejendommen er totalombygget af Sjælsø Gruppen i 1999 og totalentreprenør var KPC BYG A/S. Begge selskaber er anerkendte selskaber og med stor erfaring i større projekter, hvilket giver tryghed for investor omkring den bygningsmæssige kvalitet. En sidegevinst ved at anvende gamle industribygninger som Dæhnfeldts Frølager er, at de samtidig er bygget i kraftige materialer, da anvendelsen oprindeligt har krævet en kraftig konstruktion i forhold til traditionelt boligbebyggelse. Udbuddet af denne ejendom som investeringsobjekt sker, fordi vi mener, at ejendommen er meget velegnet som langsigtet investeringsmulighed med en betydelig upside, hvis priserne på ejerlejligheder igen oplever stigende tendens. Gennemsnitsstørrelsen er omkring 100 m 2 pr. ejerlejlighed, hvilket også fremtidssikrer fremtidige lejere og ejere, da trenden går mod større leje og ejerboliger. Odense Boliger ApS erhverver 75 ejerlejligheder på i alt m 2 beboelse, hvor ejendommen er opført i beton med flad tagkonstruktion. Bygningen er opført i 4 plan og rummer ejerlejligheder i variable størrelser fra 53 kvm til 145 kvm, hvor medianen er omkring typisk m 2 Ejendommen ligger i et naturskønt område, og med fremtidig udvikling af DSB arealet kan det gøre området endnu mere populært. Vi forventer at lejeomsætningen vil ligge på 15-20% årligt, da lejlighederne er større end normalt, hvilket typisk også medfører lavere lejeomsætning end i mindre lejligheder. Den gennemsnitlige udlejning pr. m 2 er pr. 1. december kr. pr. m 2. Der er fri huslejefastsættelse i ejendommen, da byggeriet er fra efter 1991 og opdelt i ejerlejligheder. SIDE 4

5 Udbud af kapital - foreløbig Odense Boliger ApS er stiftet med en stampkapital på kr , og i forbindelse med erhvervelse af Frølageret forhøjes Selskabets kapital med nominelt kr. 1,0 mio. til i alt kr. nominelt 1,60 mio. kr. Udbuddet af anparter sker til tegningskurs kr. 595, og provenuet til Selskabet bliver følgende: Stiftelseskapital kr Salg af aktier til kurs 595 kr Salær udbyder - finders fee kr % Tinglysningsafgift 0,3% kr Advokat kr Teknisk gennemgang kr Provenue til Selskabet kr Udbyderne af projektet forbliver aktionær i Selskabet efter kapitalforhøjelsen, og samlet vil ejerandelen udgøre 37,50% efter kapitalforhøjelsen. Med Selskabets potentiale og muligheder ønsker udbyderne langsigtet at forblive medejere i Selskabet. Selskabets ledelse - baggrund I forbindelse med kapitaludvidelsen i Odense Boliger ApS vil Evostate Partners A/S arbejde på, at det er en sund blanding af investorer med bred ejendomskendskab og investorer med interesse for et langsigtet afkast, som skal være de bærende kræfter bag Selskabet. Det er ikke Selskabets formål at sælge ejendommen inden for en kortere årrække. Ejerkredsen udpeger en direktør til overvåge Selskabets drift og udvikling, og ligeledes udpeger ejerkredsen 2-4 medlemmer til bestyrelsen, alt efter hvilke ønsker der er fra ejerkredsen omkring sammensætning og antal. De kan læse mere om Evostate Partners A/S på hvor ejerkredsen er præget af aktive erhvervsfolk, og flere er selv ejere af fast ejendom eller har håndteret ejendomsdrift/byggeri i Danmark og udland. Når ejerkredsen bag Selskabet er på plads, vil aktionæroverenskomst mellem de respektive ejere blive gennemgået for at sikre, at alle investorer har sikkerhed for Selskabets fremtidige drift og ejerskab. SIDE 5

6 Fakta Ejendommens data: Grundareal: m 2. Bygget: 1918 og ombygget 1999 Boligareal: m 2 + fællesarealer Antal lejemål: 75 lejeboliger Leje 2010 brutto: kr (97% udlejet i løbet af 2. halvår har tomgang ligget på 2-3 i snit, mens der aktuelt januar er 5 ledige) Leje pr. m 2 : kr. 785 Fordeling: fra 53 til 145 m 2 lejligheder Gennemsnit : 92,95 m 2 Driftsudgifterne er baseret på nuværende ejers oplyste omkostninger og på tilbud indhentet fra uafhængige udbydere af bl.a. administration/vicevært services. Det forventes, at administrationen vil blive in house, da opfølgning og motivation for optimering af ejendommen dermed sikres. Driftsudgifter i hovedtal Ejendomsadministration kr ,00 pr. lejemål Kr Ejerforening (forsikring, vicevært etc.) Kr Vedligehold indvendig kr. 20,00 pr. m 2 Kr Ejendomsskatter Kr Anslået indvendig rengøring/fællesarealer Kr Revision Kr Aflønning bestyrelse/direktion Kr Udgifter i alt Kr I budgettallene er primært anvendt sælgers regnskabstal og anerkendte normtal for administration og vedligehold. Vi forventer ikke, at de normale driftsudgifter vil afvige væsentligt fra budgetscenariet, og ejerlejlighedernes alder på 11 år giver mulighed for en række driftsår uden større vedligehold. En facadeskade på ejendommens front mod syd vil blive udbedret på ejendommen og betales af sælger. Der vil i forbindelse med den tekniske gennemgang af ejendommen være fokus på dette punkt i relation til de øvrige flader på ejendommen. Eventuelle fremtidige reparationer skal deles med ejerlejligheden i stuen (butik), som skal bære 50% af eventuelle kommende udbedringer. SIDE 6

7 Finansiering - Samarbejdspartnere I forbindelse med overtagelse af Åløkke Allé 7, Odense C, har Evostate Partners A/S været i kontakt med finansieringskilder, og endelige vilkår er forhandlet på plads på basis af, at udbyderne deltager i ejerkredsen. Vi anvender en budgetrente på 2,50% inkl. marginal stigende til 4,30% i 2014, hvilket svarer til den gennemsnitlige fleksrente de seneste 10 år. Rentebesparelsen mellem fast og variabel rente anvendes de kommende år til hurtigere nedbringelse af gælden til bankfinansieringen. Evostate Partners A/S forventer ikke markant stigende renter for 2011 og 2012, men de fremtidige ejere bør træffe beslutning om Selskabets finansierings- og renterisiko i forbindelse med refinansiering af Selskabets realkreditgæld. Udbyttepolitik Odense Boliger ApS budgetterer med forventet udlodning fra 2013 på kr eller 3,39% af den investerede kapital på kr Udlodning vil ske under hensyntagen til Selskabets drift og servicering af Selskabets gæld, da Selskabet har en klar interesse i at fastholde et positivt forhold til Selskabets finansieringskilder. Udlodning kan alternativt ske ved, at Selskabet tilbagekøber en del af Selskabets anpartskapital, hvis dette er hensigtsmæssigt for Selskabets ejere skattemæssigt i fremtiden. Dæhnfeldt bygningen inden påbegyndt ombygning i 1999 SIDE 7

8 Prognoseforudsætninger - Drift Driften af en homogen bygning som Dæhnfeldt ejendommen, som samtidig er ombygget for få år siden, giver få risikoelementer i budgetlægningen. De primære risikoparametre er følgende: Renteudviklingen Faktisk vedligehold Finansieringsrisiko Inflation Genudlejning Renteudvikling Renten er historisk lav i 2011, og markedsforventningerne er fortsat lave renter ind i Den kommende renteudvikling vil være meget afhængig af Nationalbankernes pengepolitik og væksten i verdensøkonomien. Begge områder er uden for udbyders påvirkning. En normaliseret rente vil ligge forventet mellem 3,0-4,0% årligt inkl. marginal. Vi har indregnet stigende renter i budgettet fra 1,7% til 3,50% + marginal fra Besparelsen på den aktuelle rente er ca. kr. 1,13 mio. Bankfinansieringen vil blive nedbragt med gennemsnitlig kr. 1 mio. årligt, dog afhængig af renteudviklingen på realkreditfinansieringen, som evt. kan fremskynde gældsafviklingen. F1 kontantlånsrente 10 dgs. gennemsnit i % 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 1,00 0, Faktisk vedligehold Ejendommen er totalt ombygget i 1999 og er bygningsmæssigt af høj udlejningsmæssig kvalitet, og vedligeholdelsesbehovet må forventes at være stabilt fra år til år, men formentlig vil behovet for stigende vedligehold komme i løbet af år, når hvidevarer/køkkener og gulve er mere end 20 år gamle. En del af ejendommens indvendige vedligehold kan dækkes af løbende udskiftning af lejemassen/deposita, men det må påregnes at dele af den indvendige vedligehold vil blive pålagt Selskabet. SIDE 8

9 Finansieringsrisiko Selskabets finansieringskilder har været med til at muliggør købet af ejendommen, og det må forventes, at de tilbudte vilkår ikke forringes til ugunst for Selskabet, så længe Selskabet overholder indgåede kreditaftaler og fremlagte budgetter. Med fokus på gældsafvikling på bank- og realkreditsiden er det vor vurdering, at vi ikke vil opleve forringede vilkår. Følsomhed på ejendommens afkast Ejendommene erhverves til et beregnet startafkast på 5,45% i startforrentning, beregnet ud fra købspris. Største påvirkning på investors afkast ligger i forventet værdistigning pr. år på ejendomsmassen. Ved uændret startafkast på 5,45%, vil investors afkast i 2015 ekskl. udbytte være følgende: Stigning på 0,0% pr. år giver kurs 801 / 8,51% p.a. Stigning på 1,0% pr. år giver kurs 998 / 13,10% p.a. Stigning på 1,5% pr. år giver kurs / 15,19% p.a. Stigning på 2,0% pr. år giver kurs / 17,19% p.a. Stigning på 2,5% pr. år giver kurs / 19,10% p.a. Porteføljeafkastprocenten på 5,45% giver naturligvis Selskabet en udfordring, i tilfælde af at den helt korte rente stiger markant indenfor de første par år, da Selskabet først i løbet af 2013 har opbygget en tilfredsstillende likviditetsbuffer i form af nedbringelse af bankfinansieringen. Selskabet kan på kort sigt holde til en rentestigning på 2,0% i forhold til en aktuel rente på 1,70% for ét års flekslån. Hvis vores forecast med stigende rente på ca. 0,5 point pr. år frem til 2014 ikke bliver scenariet, men at renten stiger yderligere 1% til 4,5% i 2014 og frem, vil det medføre et forringet afkast af investeringen i hovedscenariet til 11,43% afkast pr. år. Stigende renter er isoleret ikke positivt for Selskabet, medmindre stigningen skyldes stigende aktivitet i samfundet og dermed stigende ejendomspriser. SIDE 9

10 Genudlejning Der er pr. 1 januar tomme lejemål og dermed en tomgang på ca. 3% i ejendommen, men der vil altid være risiko for mindre tomgang i forbindelse med ind - og udflytning af boliglejemål. Tomgangen vil dog typisk være af kortere tid i forhold til f.eks. erhverv og kontorudlejning. I vor budgetmateriale er der indlagt en genudlejningstomgang på 2%, hvilket vi vurderer, er en realistisk tomgangsprocent. Den fremtidige udlejningsrisiko vurderes som normal, da bebyggelsen ligger i en større provinsby, hvor der ikke er nogen større dominerende virksomhed i området, som vil kunne påvirke beskæftigelsen betragteligt. Opførelsen af nye boliger i Odense har været stabil, og udvidelsen af bl.a. Syddansk Universitet har medført stigende efterspørgsel efter lejeboliger i Odense by, mens vi vurderer at større tomgang primært vil ramme randområderne i kommunen. Unge mennesker og bedrestillede lejere vil helst bo attraktivt i forhold til bykernen og trafikknudepunkter, hvilket tilgodeser attraktive boliger i midtbyen. Budgettal På de følgende sider er vist de budgetter, som ligger til grund for erhvervelsen af Åløkke Allé 7 i Odense. Som budgetforudsætning har vi lagt følgende til grund for prognosen: Forventet lejestigning årligt 2,00% Forventet stigning i omkostninger 2,50% Forventet regulering - ejendom 1,50% Tomgang 2,00% Afsat indvendig vedligehold pr. m 2 20,00 kr. Afsat til administration pr. enhed kr. Ejerforening /fællesudgifter 69,50 kr./pr. m 2. SIDE 10

11 Selskabets driftsbudget (1.000 kr.) Indtægter Lejeindtægter incl. 2% tomgang D riftso mko stninger ejendo m Ejendomsadministration kr pr. enhed Ejerforening/vicevært etc Indvendig vedligehold/elevator Ejendomsskat Rengøring indvendig D riftso mko stninger ejendo m i alt R esultat af ejendo msdrift A dministratio nso mko stninger Direktion/bestyrelse Revision A dministratio nso mko stninger i alt R esultat fø r renter F inansielle po ster Renter 1. prioritet, hovedstol Renter 2. prioritet, hovedstol Driftskredit Udbytte anpartshavere F inansielle po ster R esultat fø r skat o g værdiregulering Aktuel skat Udskudt skat R esultat fø r værdiregulering mv Stiftelsesomkostninger Værdiregulering Udskudt skat af værdiregulering mv Værdiregulering mv ######## ######## ######## ######## ######## ######## Å rets resultat SIDE 11

12 SELSKABETS BALANCEBUDGET A KT IVER D KK D KK D KK D KK D KK D KK Investeringsejendo mme Ejendomsværdi Investeringsejendo mme i alt Omsætningsaktiver Likvide midler Omsætningsaktiver i alt A ktiver i alt P A SSIVER Egenkapital Selskabskapital Værdiregulering ejendom Overført resultat før værdiregulering Egenkapital i alt Langfristede gældsfo rpligtelser Gæld 1. prioritet, hovedstol Gæld Kassekredit Langfristede gældsfo rpligtelser i alt A ndre gældsfo rpligtelser Deposita Skyldige omkostninger Skyldig skat Ko rtfristede gældsfo rpligtelser i alt Gældsfo rpligtelser i alt P assiver i alt SIDE 12

13 Selskabets likviditetsbudget Likviditet fra driften Frit cash-flow fra driften Aktuel skat Forskydning i tilgodehavender og forpligtelser Likviditet fra driften Likviditetspåvirkning fra finansiering Renter 1. prioritet, hovedstol Renter 2. prioritet, hovedstol Driftskredit Afdrag 1. prioritet Afdrag 2. prioritet Likviditetspåvirkning fra finansiering N etto likviditetsvirkning Værdiudvikling ved investering kurs 595 pr. anpart Ejendommens værdi Fremmedfinansiering Egenkapital Kursværdi pr. anpart Egenkapitalfo rrentning 2,2% 28,0% 19,4% 14,4% 13,5% 12,8% Solvens 11,12 14,02 16,49 18,59 20,79 23, Udvikling i ejendomsværdi, gæld og egenkapital, mio. kr. Ejendomsværdi Gæld Egenkapital SIDE 13

14 Skat Her gives en oversigt over de væsentligste skatteforhold for danske investorers køb og salg af unoterede anparter. Oversigten er på ingen måde udtømmende. Potentielle købere af anparter i Odense Boliger ApS anbefales at søge rådgivning hos egne rådgivere. Anpartsbeskatning - pensionsmidler For private investorer med pensionsmidler gælder, at udbytte og anpartsavance beskattes løbende med 15% efter lagerprincippet. Ved pensionens udbetaling beskattes 40% i skat, hvis det drejer sig om en kapitalpension, og op til 51,50% (investors indkomstskat) af ratepension. Ved investering med pensionsmidler i unoterede anparter er det et lovmæssigt krav, at der minimum investeres kr Samtidig er der regler for, hvor stor en del anparterne må udgøre af den samlede opsparing: Af opsparingen under 2 mio. kr. må anparterne på købstidspunktet højst udgøre 20% af den samlede investering. Af opsparing mellem 2 mio. kr. og 4 mio. kr. må anparterne på købstidspunktet højst udgøre 20% af 2 mio. kr. ( kr.) plus 50% af opsparingen mellem 2 mio. kr. og 4 mio. kr. Af opsparingen over 4 mio. kr. må anparterne på købstidspunktet højst udgøre 1,4 mio. kr. Personer, der investerer pensionsmidler i Odense Boliger ApS, må ikke have en samlet andel i Selskabet på 25% eller mere. Heri medregnes anparter købt i Selskabet med frie midler og en ægtefælles anparter i Selskabet. Anpartsbeskatning - private Skatten af anpartsindkomst nedsættes således: Laveste trin nedsættes fra 28% til 27% fra Mellemtrin nedsættes til 42% i år Tab på unoterede anparter kan fratrækkes i anden aktie eller anpartsindkomst. Dog modregnes tab ved realisation af unoterede anparter i den negative værdi med op til 42% i slutskatten i Anpartsbeskatning - selskaber Udbytte, gevinst og tab på datterselskabsanparter beskattes ikke, når kapitalandelen er på 10% eller mere. Udbytte, gevinst og tab på koncernselskabsanparter er skattefrie og uden fradrag uanset ejertid. Udbytte, gevinst og tab ved selskabsanparter, som ikke er datterselskabsanparter eller anparter i koncernforbundne selskaber, skal medregnes fuldt ud i indkomstopgørelsen uanset ejertid. SIDE 14

15 Tegningsaftale Udbud af anparter i Odense Boliger ApS. Udbud : Der udbydes nom kr. ny anpartskapital Stykstørrelse : Nominelt kr. 100 Udbudskurs : kr. 595,00 pr. anpart Tegning : Tegningsperioden er fra 1. januar og til 31. januar Tegningssted: Evostate Partners A/S Thomas B. Thriges Gade Odense C via mail : info@evostate.dk Tegningsordre Undertegnede ønsker at tegne stk. anparter til kurs 595,00 i alt kr. i Odense Boliger ApS. Minimumstegning er stk. eller DKK. På vilkår, som anført i dette udbudsmateriale, afgiver jeg/vi hermed bindende tilbud om tegning af anparter i Odense Boliger ApS. Jeg/vi accepterer, at Evostate Partners A/S kan kræve oplysninger om mit/vores navn og adresse samt er berettiget til at videregive denne information til Odense Boliger ApS. Jeg/vi forpligter mig/os til at betale modværdien af de tildelte anparter. Tegningen er bindende, og jeg/vi forpligter mig/os til at betale værdien af de tildelte anparter til afregningskursen. Beløbet skal være indbetalt 10. februar 2011 på Selskabets konto med navn i tekstlinje. Danske Bank Finanscentret 5000 Odense C Kontonr Anparterne noteres på navn i Selskabets anpartsbog. Ingen anparter har særlige rettigheder, og anparter er frit omsættelige. Anparterne er på etableringstidspunktet ikke noteret på nogen børs. Person eller selskabsoplysninger CPR-nr./CVR-nr. : Navn: Adresse : Postnr./By: Tlf.: SIDE 15

16 Udbydes af EVOSTATE PARTNERS A/S Thomas B. Thriges Gade Odense C 75