VURDERING AF BEVARINGSVÆRDI OG BYGGETEKNISK TILSTAND. Tokkekøbvej 56, 3450 Lillerød. 5. april 2019

Transkript

1 Tokkekøbvej 56, 3450 Lillerød VURDERING AF BEVARINGSVÆRDI OG BYGGETEKNISK TILSTAND 5. april 2019

2 Gennemgang af bygningen blev foretaget d. 27. marts 2019 af Center for Bygningsbevaring, Raadvad Arkitekt og bygningskonstruktør Troels Søe, tlf , Arkitekturhistoriker og rådgiver Vera Noldus, tlf , Rekvirent: Allerød Kommune Plan og Byg Tlf Indhold Indledning Kort beskrivelse af ejendommen Vurdering af bevaringsværdi Vurdering af byggeteknisk tilstand Indledning Center for Bygningsbevaring er blevet kontaktet for at foretage en uvildig vurdering af Tokkekøbvej 56 s byggetekniske tilstand og bevaringsværdier. Den byggetekniske tilstandsvurdering beror på en gennemgang af bygningen, uden at der er foretaget destruktive indgreb. Vurderingen af tilstanden suppleres ikke med prisestimater på de enkelte bygningsdele. Der er til gengæld foretaget et groft overslag på de arbejder, der skønnes nødvendige ved istandsættelse. Det samlede anlæg består af et fritliggende stuehus og et udehus. Foreliggende rapport ser efter aftale udelukkende på stuehuset. Der foreligger ikke en SAVE-vurdering af Tokkekøbvej 56. Horsemose villaby er omfattet af lokalplan 224A. Kort beskrivelse af ejendommen Tokkekøbvej 56 blev opført i Huset er et eksempel på en murermestervilla i Bedre Byggeskik-stil. Bedre Byggeskik er en særlig dansk arkitekturstilart, fra ca til Bedre Byggeskik repræsenterer det almindelige hus for den voksende middelklasse. Stilen blev anvendt til stort set alle bygningstyper fra tiden, men er især kendt for de mange villabyggerier. Befolkningen voksede i begyndelsen af 1900-tallet og nye villakvarterer skød op uden for de større byer, inspireret af de engelske havebyer. Horsemose villaby er et eksempel på sådan et villakvarter, hvor murermestervillaen i halvandet plan er en gennemgående type. Huset er opført i tidstypiske danske materialer, som røde ubehandlede mursten og røde tagsten og med kun få bygningsdetaljer. Øvrige typiske træk ved Tokkekøbvej 56 omfatter den høje tagrejsning, gavlkvisten på

3 bagsiden, dannebrogsvinduerne i træ med sprosser, beslag og kitfals, de murede skorstenspiber med sokkel og krage i tagryggen, og den lille havestue, som formentlig er tilbygget i 1940 erne. Huset står med en kompakt planløsning; tre vinduesfag bredt og to vinduesfag dyb, og opført med (krybe)kælder (til opbevaring af kul, koks mv.) under hele huset, stueetage, tagetage og loft. Huset står på et fundament udført af teglsten og marksten, der er støbt sammen eller muret op med mørtel. Der er ca. 40 cm sokkelpuds over terræn. Facaden fremstår i blankt rødstensmur med muret gesims under tagkanten i facaden og bagsiden. Mod bagsiden er huset udført med muret gavlkvist over ét vinduesfag; her er der også en muret lille havestue. Over vinduer og døre er der murede stik. De fleste vinduer og døre er originale eller af ældre dato, på nær hoveddøren og terrassedøren på første sal, der er nyere. I det hele taget fremstår huset ret oprindelig med få ændringer i det ydre. I det indre er huset kendetegnet af en kompakt traditionel planløsning med forstuegang, lille køkken og (nu sammenlagte) stuer og med bad og værelser på første sal. Der er en del oprindelige bygningselementer, såsom fyldingsdøre med indstukne hængsler og gerichter, trappen til første sal og fyrretræsgulve på første sal. Øvrige overflader, køkken og bad er kendetegnet ved renoveringer fra 1940 erne og 1960 erne, hvor huset også visse steder er blevet efterisoleret indvendigt med celotex-plader. Vurdering af bevaringsværdi Huset er, så vidt os bekendt, ikke tidligere blevet SAVE-vurderet. SAVE er et dansk-udviklet system til kortlægning og registrering af kulturmiljøer og udpegning af bevaringsværdige bygninger. Der arbejdes med frem parametre, der hver især får tildelt en delkarakter, der bliver sammenfattet i en samlet bevaringsværdi. I en SAVE-vurdering er klasse 1 højest og 9 er lavest. SAVE er et grundlag og har først juridisk betydning for ejeren når en bygning er udpeges konkret i en lokalplan. De fleste kommuner fører en politik, hvor klasse 1-4 er bevaringsværdigt. En SAVE-vurdering tager ikke højde for husets indre. De fem parametre er: Arkitektonisk værdi: Man ser på bygningens proportioner, facaderytme, den arkitektoniske bearbejdningsgrad og på samspillet mellem form, materialevirkning og funktion. Ved den arkitektoniske vurdering ser man også på, om bygningen i den lokale sammenhæng er et fornemt, middelmådigt eller mindre heldigt eksemplar af en given bygningstype. Kulturhistorisk værdi: Man ser på, om bygningen er repræsentant for en særlig stilperiode og om den er udtryk for særlig håndværksmæssig kunnen. Desuden kan bygningen have fortælleværdi som en bestemt samfundsgruppes boligtype, f.eks. et byggeforeningshus, en arbejderbolig, en fabrikantvilla og lignende. Miljømæssig værdi: Man ser på bygningens betydning eller støtteværdi for de tilstødende bygninger og for helheden eller anlægget. Man ser på, hvordan bygningen er placeret og tilpasset landskabet, husrækken, gadebilledet eller det miljø, den er en del af. Originalitet: Man ser på, i hvor høj grad bygningens oprindelige udtryk er bevaret, eller om det helhedsindtryk, som man har søgt at skabe ved en eventuel større ombygninger fremstår originalt. Ofte er der snarere tale om autenticitet; ændringer der er sket med respekt for det oprindelige.

4 Tilstand: Man ser på, om bygningen er ordentligt og rigtigt vedligeholdt, herunder de almene, byggetekniske forhold kort sagt om bygningen virker sund. Men da SAVE kun vurderer udefra, er det ikke sikkert, at man får det hele med. Mere om SAVE kan læses på Vurdering Tokkekøbvej 56 s samlede bevaringsværdi knytter sig til det tidstypiske udtryk for en murermestervilla fra 1920 erne og husets originale stand. Samlet bevaringsværdi: 5 Arkitektonisk værdi: 4 Huset fremstår med en harmonisk hovedform udført i tidstypiske materialer med karakteristiske bygningsdele som gavlkvist og karnap, og opsprossede vinduer. Huset er ydmygt i sit arkitektoniske udtryk og fremstår uden særlige bygningsdetaljer. Kulturhistorisk værdi: 3 Huset er blandt de tidligste i Horsemose villaby. Der knytter sig også kulturhistorisk værdi til husets arkitektoniske fremtoning, med træk fra Bedre Byggeskik. Der henvises til afsnit Kort beskrivelse af ejendommen. Miljømæssig værdi: 5 Huset ligger tilbagetrukket på en havegrund, nærmest usynlig fra gaden eller fra omliggende parceller. På grunden danner huset et lille miljø sammen med haveanlægget og udhus. Originalitet: 3 Huset står i det ydre ret originalt med få væsentlige ændringer. Den lille havestue er formentlig kommet til senere (ca erne, vurderes det), men søgt tilpasset. Rækværket ovenpå udbygningen er af nyere dato. Hoveddør og terrassedør på første sal er fra senere dato og især hoveddøren passer ikke til husets samlede udtryk. Tilstand: 7 Huset er overordnet i dårlig stand på grund af fugt- og skimmelsvampproblemer. Der henvises til afsnit Vurdering af byggeteknisk tilstand.

5 Vurdering af byggeteknisk tilstand Overordnet konklusion Husets må betegnes som værende i dårlig stand, specielt på grund af opstigende grundfugt, samt at taget er utæt og flere sten ligger skævt. Desuden findes der en del sætninger og udskridninger i fundamenterne. Hvis huset skal gøres beboeligt og sundt at opholde sig i, skal det udtørres og alt skimmelsvamp skal fjernes. Der hvor der har været vandskader og utætheder, skal konstruktionerne åbnes og udbedres. Dernæst skal alle overflader på lofter, væge og gulv istandsættes. Huset er ikke isoleret efter dagens standard. Loft og skråvægge har muligvis en smule isolering. Hvis huset skal bruges bør det derfor efterisoleres. Her bør man prioritere at isolere taget og dernæst ydervæggene indvendigt. Køkkenet er af ældre dato, men vurderes at være funktionsdygtigt. Hvis huset skal gøres til en rimelig fornuftig bolig, i en nutidig standard, er der en række arbejder, som minimum bør udføres. Nødvendige arbejder Taget skal lægges om. Ydervægge skal omfuges og sætningsskader skal udbedres. Fundamentet skal fugtsikres og understøbes, sokkelpuds bankes ned og pudses op igen. Kældervægge overfladebehandles, saneres for skimmel og bjælkelag udbedres for råd. Vinduer og døre malerbehandles, hoveddør udskiftes. Indvendige vægge males, gulvkonstruktion mod kælder udbedres for råd og skimmel, overflade afrenses, slibes og overfladebehandles. Gulvafløb på badeværelse udskiftes. Tag og ydervægge bør isoleres. Alt efter udstyrsniveau og materialevalg, skønnes det, at ovenstående arbejder kan udføres for: Tag Ydervægge Fundament Kælder Vinduer og døre Indvendige overflader Installationer Indvendig efterisolering Byggeplads og stillads Anslået i alt uden moms kr 25% moms kr Anslået i alt inklusiv 25% moms kr

6 Tag Tagsten ligger ujævnt, visse sten ligger helt skævt med risiko for der kommer fygesne og slagregn ind i konstruktionen. Ved frontkvisten så det ud til at skotrender og tegl mod flunke, var i god stand. Tagrender er utætte flere steder. Der var ingen synlig råd i tagkonstruktionen, men på 1. sal kunne det konstateres at der var spor efter vandskjolder på loftet et sted. Skorstene ser ud til at være i ok stand. Konklusion ift. taget: Teglene fejler generelt ikke noget men bør lægges om og i samme forbindelse bør der lægges et undertag, isoleres og monteres nye tagrender.

7 Ydervæggene Facaderne er fuldmuret i røde teglsten, som generelt er i god stand, der er dog enkelte sten som er frostsprængte. Fugerne er meget porøse og generelt trænger facaden til en total omfugning. Der er sætningsskader over flere vinduesstik, samt en frostskade i det sydøstlige hjørne under tagfoden, formodentlig som følge af en utæthed i tagfladen. På den østlige gavl er der en sætningsskade i facaden, som starter ved soklen og går op til vinduet. Skaden er på den del af huset hvor kælderen går fra fuld højde til krybekælder og er måske opstået på grund af fundamentet i den sydlige del af huset ikke er dybt nok. Der er skade i murværket på den vestlige flunke i frontkvisten hvor det ser ud til at murværket har sat sig. På loftet kan det konstateres at flere studsfuger helt mangler, hvorfor der skinner dagslys ind fra dem. Sålbænke under vinduer er støbt og fremstår i ok stand. Der blev målt fra 20-90% fugt i facaderne 1 m over terræn, men flest målinger på 50%. 2 m over terræn blev målt % fugt i murværket. Indvendigt er nogle af facaderne isoleret med celotex plader, bag dem er der målt 100 % fugtighed i murværket. Gavl mod vest

8 Gavl mod øst. Nordlig facade og gavl mod vest.

9 Fundament Fundamentet under den nordlige del af huset stikker dybt, da der her er fuld kælder, men under den sydlige del stikker det kun ca cm og fremstår i meget dårlig stand. Det er udført af teglsten og marksten der er støbt sammen eller muret op med meget porøs mørtel. Der er ca. 40 cm sokkelpuds over terræn som har mange frostsprængninger. Der er generelt målt fugtighed på % i fundamentet og 70% i soklen. Konklusion på fundamenter: Fundamenter bør fugtsikres og isoleres udvendigt. Den del af bygningen hvor fundamentet kun stikker cm bør fundamentet understøbes ned til frostfri dybde. Sokkelpuds bør bankes af og ny sokkelpuds bør udføres i hydraulisk kalkmørtel. Kælder Der er fuld kælder i den nordlige del af huset og krybekælder under den sydlige del. Hele kælderen er ventileret og uopvarmet. Der er målt 30% fugt i bjælker og gulvbrædder mod stueetagen og % fugt i kældermure/fundament. Kældervægge er udført i teglsten og kalket/malerbehandlet. Kældervægge bør renses ned, repareres og kalkes.

10 Krybekælder Vinduer og yderdøre Vinduer fremstår i god stand, kan dog trænge til malerbehandling. Træet er tørt (10-13%), hårdt og uden spor af svækkelse. Hoveddør fremstår slidt og den binder meget. Dele af døren bør istandsættes, hvis den skal fungere som fremtidig hoveddør. Terrassedør i stueetage er opfugtet i bunden, men er ellers i ok stand. Terrassedør i kvist er nyere og ser ud til at være i god stand, dog kan de trænge til en malerbehandling. Konklusion på vinduer og døre: Vinduer og terrassedøre bør malerbehandles, terrassedør i stueetage bør også udluses i bunden. Høveddør bør skiftes til samme type som den originale. Terrassedør stueetage

11 Hoveddør Dør i gavlkvist har inder- og yderdør

12 Indvendig, skillerum mv: Skillerummene i stueetagen er murede. På 1.sal er skillerummene af træ, en del af dem er rørede og pudsede. I stuen er visse ydervægge beklædt med celotex-plader. Vægge er malet og bærer præg af almindelig slitage og trænger til almindelig malerbehandling. Hvor der er celotex-plader, bør de afmonteres og vægge udbedres for skimmelsvamp, efterisoleres og have ny overfladebehandling. I fadeburet er der observeret skimmelsvamp på loft og vægge, som bør afrenses og ny malerbehandling. Over flere vinduer er der revner i pudsen, som bør udbedres efter de murede stik er repareret.

13 Indvendige døre vurderes at være originale og i god stand. Stue

14 Gulve I stueetagen er gulvene træplanker med gulvtæppe og linoleumsfliser. Gulve er visse steder isoleret ned mod kælderen. Fliser ligger ujævnt og hele overfladen af gulv i stueetagen må betegnes som udtjent og skal skiftes. Der er observeret over 30 % fugt i gulvplankerne og bjælker, så der må forventes en del rådskade og hele gulvet og bjælkelag bør udbedres for rådskade. Gulv på badeværelset er udført i magnosit som ikke så ud til at have skader.

15 Entré Gulve på loftetage er ferniseret fyrretræsplanker, som står med almindelig brugsspor, men uden synlige skader.

16 Installationer Installationer så ud til at være originale, radiatorer er placeret centralt i huset. Der er et nyere fyr i kælderen og visse rør er isoleret i kælder og på loft. Afløb bør skiftes. Ellers vurderes det ikke at der er utætte vandrør. De har dog overskredet deres tekniske levealder, så det må påregnes at alle vandinstallationer skal udskiftes inden for en årrække. Toilettet har ingen cisterne og må betegnes som funktionsdygtigt, dog utidssvarende. Elinstallationen er blanding af den originale og en del nyere tilføjelser og ændringer, der er foretaget gennem tiden. Utætheder i taget, kan meget vel have skadet elinstallationer i de fugtbelastede områder. Elinstallationen bør gennemgås, udbedres og lovliggøres. Dette er dog ikke prissat da omfanget er ukendt.