NOTAT Udviklingsmuligheder i kystnærhedszonen - analyse af muligheder for omplacering af sommerhusområder i kystnærhedszonen

Transkript

1 Plan, Miljø og Industri Juni 2019 Medarbejder: jpp NOTAT Udviklingsmuligheder i kystnærhedszonen - analyse af muligheder for omplacering af sommerhusområder i kystnærhedszonen Indhold 1. Baggrund Metodik Resultatet af analysen og anbefalinger Oversigt over de enkelte områder (appendiks)... 4 Agger... 4 Stenbjerg... 5 Vorupør... 7 Klitmøller... 8 Hanstholm Baggrund Erhvervsministeriet har ved brev den 4. februar 2019 inviteret kommunalbestyrelserne i landets kystkommuner til at ansøge om udviklingsmuligheder i kystnærhedszonen. Teknik og Erhverv har gennemført en indledende screening af mulighederne i Thisted Kommune. På baggrund af denne screening har Teknik og Erhverv i maj orienteret kommunalbestyrelsen om, at det pt. kun kunne være relevant at søge om omplacering af sommerhusområder i kystnærhedszonen. Dette ville dog kræve en vedtaget planstrategi, hvor høring og stillingtagen til ændringer også er gennemført inden ansøgningsfristen den 1. december Samtidig har denne indledende screening vist, at der er flere uudnyttede sommerhusområder, der skal udgå af planlægningen, hvis man skal have lov til udlægge et andet sted. Derimod gør Thisted Kommunes struktur med de store, sammenhængende naturområder langs kysten det svært, at finde nye områder, som ligger attraktivt og ikke kolliderer med Erhvervsstyrelsens andre kriterier for at søge om omplacering af sommerhusområder. Kriterierne er: - Sommerhusene skal være beliggende i sammenhængende områder, og sommerhusområderne skal placeres i tilknytning til eksisterende eller planlagte bysamfund, feriecentre eller sommerhusområder, hvor der er et turistmæssigt potentiale. - Den enkelte kommune skal anvise hvilke ubebyggede sommerhusgrunde i kystnærhedszonen, der kan tilbageføres, så der byttes eksisterende ubebyggede sommerhusområder med nye i forholdet 1:1 i de kommuner, hvor det er muligt. - Offentlighedens adgang til kysten skal sikres og udbygges, således at både borgere og turister også fremadrettet kan have glæde af de åbne kyster. 1

2 - Der kan ikke udlægges nye sommerhusgrunde inden for områder beskyttet af naturbeskyttelsesloven, strandbeskyttelseslinjen eller i klitfredede områder. - Nye sommerhusområder skal placeres uden for områder med særlige landskabsinteresser og naturbeskyttelsesinteresser og må ikke være i strid med væsentlige nationale interesser. - Kommunerne skal i kommuneplanstrategien beskrive, hvordan de nye sommerhusgrunde kan understøtte vækst og udvikling lokalt. Som led i strategien skal kommunerne også gennemgå eksisterende ubebyggede sommerhusområder og vurdere, om de kan tilbageføres. På baggrund af disse kriterier har Teknik og Erhverv gennemført en analyse af potentielt egnede områder for udlægning til nye sommerhusgrunde i Thisted Kommunes vestkystbyer. 2. Metodik En af de væsentlige kriterier for udlæg af nye sommerhusområder i kystnærhedszonen er deres turistmæssige potentiale, såvel som at disse områder skal være i tilknytning til eksisterende eller planlagte bysamfund, feriecentre eller sommerhusområder. Pga. de nuværende dynamikker og den kortlagte efterspørgsel efter sommerhuse vurderes det, at kun vestkystbyerne opfylder disse kriterier. Fra disse ekskluderes Lild Strand pga. dens store restrummelighed og den på nuværende tidspunkt manglende efterspørgsel. Derudover er udlæg af nye sommerhusområder i både Lyngby og Vangså udelukket, pga. deres placering inden for Natura 2000 områder og/eller Nationalpark Thy. Det har desuden heller ikke været muligt at finde ikke planlagte områder ved Vorupør, da byen er omkranset af beskyttet natur (ikke-beskyttede områder syd fra Sdr. Vorupør vurderes ikke at være i tilknytning til eksisterende eller planlagte områder). De resterende 9 områder (med minimumsstørrelse på 1ha pr. område) ved Agger, Stenbjerg, Klitmøller og Hanstholm er blevet vurderet på baggrund af en feltstudie, og screenet i forhold til de øvrige af Erhvervsstyrelsens kriterier, såvel som andre restriktioner (se appendiks). Hvis et område er i konflikt med disse, kommer det ikke længere i betragtning. Derudover er områderne inddelt mht. deres attraktivitet for sommerhuse (lav, middel eller høj) for at vurdere, om disse kunne blive udnyttet på kort sigt. Yderligere er de allerede planlagte sommerhusområder i vestkystbyerne analyseret mht. ledige grunde og restrummelighed, såvel som de nuværende fritidsgrunde/boliger som er offentlig annonceret til salg. I appendiks kan der ses en oversigt af resultaterne for de enkelte områder og byer. 3. Resultatet af analysen og anbefalinger Konklusion Teknik og Erhvervs anbefaling er, at Thisted Kommune ikke søger om omplacering af sommerhusområder. Anbefalingen er begrundet i, at de mest attraktive områder med en høj efterspørgsel efter sommerhuse er beliggende i Klitmøller og Vorupør, hvor analysen har vist, at det pt. er udelukket, at Thisted Kommune kan få lov til at udlægge nye områder til sommerhuse ud fra de opstillede kriterier. Af de i alt 9 områder, der efter den indledende screening blev udpeget som mulige placeringer for nye sommerhusgrunde, er der kun 1 område i Hanstholm (ca. 3 ha), som er egnede til at omplacere sommerhusområder i kystnærhedszonen. Arealet kan efter Erhvervsstyrelsens beregningsregler rumme ca. 21 sommerhusgrunde. Området vurderes kun som middel attraktivt, og udlægning til sommerhusområde kan være i konflikt med bosætnings- og/eller rekreative interesser i byen. Det er desuden uklart, om der er tilstrækkelig efterspørgsel efter et sommerhusområde i Hanstholm, og endelig vil det kræve, at der skulle tages områder i Sydthy ved Kærgården eller Lild Strand ud af planlægningen i bytteforholdet 1:1. Det er derfor Teknik og Erhvervs vurdering, at området ikke bør udlægges til sommerhuse. 2

3 Derudover er det et areal i Agger på ca. 6 ha (Areal A2 i appendiks), kan også udstykkes til sommerhuse, uden at der søges om omplacering af sommerhusområder i kystnærhedszonen, da området er i sommerhuszone. Udstykning kræver en ny lokalplan. Pga. den pt. kun moderate efterspørgsel efter sommerhuse og fortsat mange ubebyggede og allerede udstykkede sommerhusgrunde i Agger, er anbefalingen, at området ikke inddrages nu. I stedet bør området betragtes som et perspektivområde, hvor der afklares fremtidige muligheder i dialog med lokalsamfundet. Alternativer til omplaceringer af sommerhusområder i kystnærhedszonen Som alternativ A anbefales, at der i stedet for omplacering af sommerhusområder arbejdes med en sammenhængende kystbystrategi med fokus på optimering af eksisterende områder. Analysen har vist, at der er en del restrummelighed i alle undersøgte Vestkystbyer (op til 75 grunde), som kunne udnyttes på forskellige måder. For at aktivere disse potentialer vil det kræve en gennemgribende analyse af de eksisterende planforhold for at afklare mulighederne og indgå i en dialog med grundejere og lokalsamfund. Teknik og Erhverv har allerede igangsat en analyse af planforholdene for Vorupør og Klitmøller (Klima-, Miljø- og Teknikudvalgets møde d. 4. februar, dagsordenspunkt 50), der kan være med til at levere input til potentialeplaner for Klitmøller/Vorupør med afsæt i partnerskab for vestkystturisme. Særligt Agger har dog store uudnyttede potentialer (fjord, hav og sø indenfor 10 minutters gang) og et aktivt lokalsamfund i landsbyklyngen Vestervig-Krik-Agger. Derfor skulle der også med fordel igangsættes en analyse af planforholdene for Agger. Analyserne kan støtte og accelerere flere igangsatte projekter, som Cold Hawaii Masterplan 2.0, såvel som indlede en helstøbt planstrategi for revision af kommuneplanen, som også skal indeholde turismepolitiske overvejelser for hele kommunen. I sammenhæng med en planstrategi og turismepolitiske overvejelser kunne der parallelt med en kystbystrategi arbejdes med at udpege Thisted Kommunes naturherligheder, der ligger afsides fra kysten, og hvordan disse kunne udnyttes til alternative sommerhusplaceringer. Som alternativ B kunne der også arbejdes med områder fx ved søerne eller langs åerne på østsiden af Nationalpark Thy (som fx Svankjær, Nørhå, Faddersbøl, Vang eller Vester Vandet). De to alternativer til omplacering af sommerhusområder i kystnærhedszonen kunne være med til at skabe et mere helstøbt og varieret tilbud til turisterne, som bidrager til en mere balanceret kommune til gavn for både besøgende og lokale. 3

4 4. Oversigt over de enkelte områder (appendiks) Agger Potentialeanalyse for udlægning af nye sommerhusområder i kystnærhedszonen Restrummelighed i eksisterende sommerhusområder - Ca. 15 sommerhusgrunde (i kommuneplanramme 19.S.2), - Ca. 5 kommunale og 10 privatejede helårsgrunde i kommuneplanramme 19.B.15 Offentligt til salg annonceret - 1 sommerhusgrund til salg - 51 fritidsboliger (deraf 22 lejligheder i Agger Havn Feriecenter & Agger Tange Feriecenter) Overordnet anbefaling Det anbefales, at der ikke søges om omplacering af sommerhusområder i kystnærhedszonen, da det største areal, som er til rådighed, kan udnyttes, uden at Thisted Kommune søger puljen til den 1. december Samtidig er der en betragtelig restrummelighed af sommerhusgrunde (og helårsgrunde), såvel som potentielle sommerhusgrunde ved Tåbel Hede (såfremt byen og grundejerne ønsker udnyttelse). Arealet ved Vesterhavsvej er en af de få i Thisted Kommune i umiddelbart tilknytning til Vesterhavet, som kunne anvendes for hotel eller feriecenter. Derfor frarådes overførelse til sommerhuszone. Det vurderes, at efterspørgslen i Agger pt. ikke er høj nok, som den høje antal af salgsannoncer for sommerhuse også viser. Der anbefales derfor, at der fremover arbejdes med at styrke forbindelsen mellem Vestervig-Krik-Agger Havn- Høfde 90, og at der findes alternative aktiverings- og overnatningskoncepter (fx hotel o. lign. i område A1) for at forlænge sæsonen, som pt. er en mere presserende udfordring i Agger. Nærmere undersøgte arealer i Agger (se nedenfor) Areal A1 Vesterhavsvej, Matr. nr. 1k & 9af (Agger By, Agger) Areal - Ca. 1,3 ha (i byzone siden 1987) Antal potentielle nye sommerhuse - Ca. 9 grunde Planrammer - Kommuneplanramme 19.R.12 - Lokalplan 50 (Hotel Agger Tange, 1987) 4

5 Konflikt med naturbeskyttelsesloven Dog undtaget jf. 1 i LBK nr af 03/09/2018 Konflikt med landskabsinteresser Attraktivitet for sommerhuse Mellem. Skærmet fra Agger Tange Feriecenter. Ikke velegnet til formålet pga. af den smalle grund og dermed svært at byggemodne. Desuden kun et lille område, som formodentligt er bedre egnet til feriecenter eller hotel (faktisk den eneste område, hvor der kunne bygges hotel eller lignende overnatningsfaciliteter). Derudover afskåret fra klitområdet af Agger Tange Feriecenter. Areal A2 Tåbel Hede, Matr. nr. 111 (Agger By, Agger) Areal - Ca. 6 ha (i sommerhuszone siden 1967) Antal potentielle nye sommerhuse - Ca. 40 grunde Planrammer - Kommuneplanramme 19.S.2 - Lokalplan 3-12 (Bevarende Lokalplan for Agger, 2008) Konflikt med naturbeskyttelsesloven Kun mindre dele. Konflikt med landskabsinteresser Attraktivitet for sommerhus Mellem. Beliggende tæt på Flade Sø og i skovområde, dog ca. 1,5km fra Vesterhavet. Kun få restriktioner, dog kun delvis velegnet, da området bliver brugt som rekreativt område for Agger By (det eneste skovområde i tilknytning til byen!). En udnyttelse ville kræve en ny lokalplan, herunder stillingtagen til bibeholdelse af dets rekreative funktion for byen. Området kan udnyttes, også uden at der ansøges om omplacering af sommerhusområder til 1. december Stenbjerg Potentialeanalyse for udlægning af nye sommerhusområder i kystnærhedszonen Restrummelighed i eksisterende sommerhusområder - Mere end 10 sommerhusgrunde (i kommuneplanramme 25.5S.5 & 25.S.9) - Derudover mindst 10 privatejede helårsgrunde i kommuneplanramme 25.BE.2 Offentligt til salg annonceret - 3 sommerhusgrunde til salg - 12 fritidsboliger til salg Overordnet anbefaling Det anbefales, at der ikke søges om omplacering af sommerhusområder i kystnærhedszonen. De arealer, der står til rådighed, er beliggende i byzonen, og kunne mellemsigtet udnyttes til camping og helårsboliger. Yderligere befinder de to arealer sig i bevaringsværdigt landskab (Klitlandskab og fiskeleje Stenbjerg), som ude- 5

6 lukker områderne efter Erhvervsstyrelsens kriterier. Efterspørgslen i Stenbjergvurderes på nuværende tidspunkt ikke er højt nok, som antallet af salgsannoncer såvel som ledige grunde i byen viser. Det anbefales derfor, at der i dialog med lokalsamfund arbejdes med at optimere byens eksisterende områder. Nærmere undersøgte arealer i Stenbjerg (se nedenfor) Areal S1 Stenbjerg Parken, Matr. nr. 13a & 13f (Stenbjerg By, Nørhå) Areal - Ca. 2,5 ha (i byzone siden 1990) Antal potentielle nye sommerhuse - Ca. 14 grunde Planrammer - Kommuneplanramme 25.BE.2 - Lokalplan 451 B-4 (Boligområde ved Istrupvej, 2008) Konflikt med naturbeskyttelsesloven Undtaget jf. 1 i LBK nr af 03/09/2018. Konflikt med landskabsinteresser Kan ikke tages ud af registrering. Attraktivitet for sommerhuse Mellem. Langt fra vandet, dog i naturskønt område. Middelmådigt egnet, da relativt lille areal og langt fra Vesterhavet, dog tæt på nationalparken. Derudover delvis brugt til boliger. Areal S2 Stenbjerg Kirke Vej, Matr. nr. 2a (Stenbjerg By, Nørhå) Areal - Ca. 1,5 ha (i byzone siden 1990) Antal potentielle nye sommerhuse - Ca. 10 grunde Planrammer - Kommuneplanramme 25.R.4 - Lokalplan 14-5 (Stenbjerg Camping, 1990) 6

7 Konflikt med naturbeskyttelsesloven Undtaget jf. 1 i LBK nr af 03/09/2018. Konflikt med landskabsinteresser Kan ikke tages ud af registrering. Attraktivitet for sommerhus Mellem. Langt fra vandet, dog i naturskønt område. Middelmådigt egnet og relativt lille areal, svært at byggemodne og langt fra Vesterhavet, dog tæt på nationalparken. Derudover er området udlagt til camping, og bliver på sigt anvendt til camping. Vorupør Potentialeanalyse for udlægning af nye sommerhusområder i kystnærhedszonen Restrummelighed i eksisterende sommerhusområder - Mere end 20 sommerhusgrunde (fx i kommuneplanramme 13.S.23, 13.S.25, 13.S.34, 13.S.38 en del kræver dog en ny lokalplan) - Derudover mere end 10 privatejede helårsgrunde i kommuneplanramme 13.B.14 og 13.B.41) Offentligt til salg annonceret - Ingen sommerhusgrunde til salg - 52 fritidsboliger Overordnet anbefaling Det har ikke været muligt at finde nye områder ved Vorupør, som kan udlægges til sommerhusområde. Dog er der et betragteligt antal af ledige grunde, såvel som planlagte men ikke udstykkede arealer i sommerhuszone. For at aktivere disse potentialer, behøver Thisted Kommune ikke at søge puljen til den 1. december Udnyttelsen af disse ville dog kræve flere nye lokalplaner. Det anbefales, frem for at søge om omplacering af sommerhuse, at plangrundlaget specielt i Nørre Vorupør opdateres for at muliggøre udnyttelsen af disse potentialer. Det kræver dog, at det også er ønsket af grundejerne og lokalsamfundet. Samtidig forventes et udviklingsskub i de kommende år med Nationalpark Thy Centeret, såvel som en øget surfturisme. Det kræver, at en mulig opdatering af plangrundlaget i Vorupør tager hensyn til byens kulturmiljø, samt at den funktionelle forbindelse mellem landingsplads og resten af byen langs Vesterhavsgade styrkes. Oversigt over Vorupør 7

8 Klitmøller Potentialeanalyse for udlægning af nye sommerhusområder i kystnærhedszonen Restrummelighed i eksisterende sommerhusområder - Ca. 15 sommerhusgrunde samt potentielt yderligere 15 ved ny lokalplanlægning (fx i kommuneplanramme 8.S.2, 8.S.4, 8.S.5, 8.S.10, 8.S.20) - Derudover ca. 60 privatejede helårsgrunde. Offentligt til salg annonceret - 4 sommerhusgrunde til salg - 26 fritidsboliger til salg Overordnet anbefaling Det anbefales, at der ikke søges om omplacering af sommerhusområder i kystnærhedszonen på nuværende tidspunkt, da alle områder enten er omfatter af fredninger efter naturbeskyttelsesloven, skovfredning, eller er udpeget som bevaringsværdige landskaber, som udelukker områderne efter Erhvervsstyrelsens kriterier. Område K1 kræver dog nærmere undersøgelse for at afklare, om arealet kunne inddrages i den næste revision af kommuneplanen. På nuværende tidspunkt kan arealet ikke overføres til sommerhuszone fremtidigt kunne der dog opstå mulighed for dette. Derudover er anbefalingen, at plangrundlaget for Klitmøller opdateres for at muliggøre udnyttelsen af de resterende potentialer for sommerhuse eller hotelfaciliteter. Det kræver dog, at dette også er ønsket af grundejerne, og at dette sker i overensstemmelse med lokalsamfundet og de eksisterende kulturmiljøer. Nærmere undersøgte arealer i Klitmøller (se nedenfor) Areal K1 Spanggårdsvej, Matr. nr. 35m (V. Vandet, Klitmøller) Areal - Ca. 4,8 ha (i landzone) Antal potentielle nye sommerhuse - Ca. 34 grunde Planrammer - Hverken kommune- eller lokalplanlagt Konflikt med naturbeskyttelsesloven Udgående 3 registrering, vurderet i maj Konflikt med landskabsinteresser Bevaringsværdig landskab (klitplantage) Attraktivitet for sommerhuse Højt. Placeret i skovområde og i det efterspurgte Klitmøller. 8

9 Velegnet, dog pt. 3 registreret og del af bevaringsværdig landskabsudpegning. Det vurderes ikke at være muligt, at arealet kan aktiveres på nuværende tidspunkt. Perspektivområdet, som kræver nærmere afklaring. Areal K2 Spanggårdsvej, Matr. nr. 26m (V. Vandet, Klitmøller) Areal - Ca. 6 ha (i landzone) Antal potentielle nye sommerhuse - Ca. 30 grunde Planrammer - Hverken kommune- eller lokalplanlagt Konflikt med naturbeskyttelsesloven Konflikt med landskabsinteresser Bevaringsværdig landskab (klitplantage) Registreret som Fredskov. Attraktivitet for sommerhus Højt. Placeret i skovområde og i det efterspurgte Klitmøller. Velegnet, dog registreret som fredskov og del af bevaringsværdig landskabsudpegning. Området vurderes til ikke at kunne inddrages, heller ikke på langt sigt. Areal K3 Spanggårdsvej, Matr. nr. 22d, 22dp og 20i (Klitmøller Huse, V. Vandet) Areal - ca. 5,6 ha (i landzone) Antal potentielle nye sommerhuse - ca. 40 grunde Planrammer - Hverken kommune- eller lokalplanlagt Konflikt med naturbeskyttelsesloven Store dele beskyttet efter 3 NBL. Vurderet i maj Konflikt med landskabsinteresser Bevaringsværdig landskab (klitplantage) Attraktivitet for sommerhuse Højt. Placeret i skovområde og i det efterspurgte Klitmøller. Kun en mindre del (under 0,5 ha) er egnet, da resten er NBL 3 registreret og udpeget som bevaringsværdig landskab. Mindststørrelse skal dog være 1ha, for at komme i betragtning for nye sommerhusområder. Vurderes som urealistisk, at området kunne inddrages på langt sigt. Areal K4 Trøjborg, Matr. nr. 17a (Klitmøller Huse, V. Vandet) Areal - ca. 1,7 ha (i landzone) Antal potentielle nye sommerhuse - ca. 12 grunde Planrammer - Kommuneplanramme 8.R.3 9

10 Konflikt med naturbeskyttelsesloven Beskyttet efter 3 NBL. Vurdering fortaget i maj Konflikt med landskabsinteresser Attraktivitet for sommerhuse Højt. I naturskønne område og ikke langt fra Vesterhavet i det efterspurgte Klitmøller. Oplagt område for hotel-, campingplads- eller sommerhusbyggeri, dog er området beskyttet jf. 3 NBL, derfor kan området ikke anvendes. 10

11 Hanstholm Potentialeanalyse for udlægning af nye sommerhusområder i kystnærhedszonen Restrummelighed i eksisterende - Ingen sommerhusgrunde i Hanstholm registreret sommerhusområder Offentligt til salg annonceret - Ingen sommerhusgrunde i Hanstholm registreret, dog 52 fritidsboliger til salg ved Vigsø Feriecenter. Overordnede anbefaling Det udpegede område i Hanstholm med ca. 3 ha (ca. 21 grunde) vurderes kun som lav attraktivt, og udlægning af sommerhusgrunde kunne være i konflikt med bosætnings- og/eller rekreative interesser i byen. Derudover er området af kulturhistorisk interesse, hvilket ville pålægge sommerhusene diverse indskrænkende formkrav. Derfor er det uklart, om et sommerhusområde i Hanstholm ville møde en tilstrækkelig efterspørgsel. Det anbefales, også med hensyn til den begrænset antal af attraktive grunde ved område H1, ikke at søge om omplacering af sommerhusområder på bekostning af eksisterende sommerhusområder i kommunen. Nærmere undersøgte arealer i Hanstholm (se nedenfor) Areal H1 Tårnvej, Matr. Nr. 1dv (Hansted By, Hansted) Areal - ca. 3 ha (i byzone siden 1969) Antal potentielle nye sommerhuse - ca. 21 grunde Planrammer - Kommuneplanramme 3.R.27 - Ikke lokalplanlagt Konflikt med naturbeskyttelsesloven Undtaget jf. 1 i LBK nr af 03/09/2018 Konflikt med landskabsinteresser Attraktivitet for sommerhuse Lav. Ikke i umiddelbart tilknytning til kysten og ved siden af en stor vej, dog med fin udsigt for en del af de potentielle grunde. Middelmådigt egnet, da ingen restriktioner og kommunalt ejet, dog er området af kulturhistorisk interesse, og Hanstholm er i forvejen ikke kendt som feriested. Potentielt et område til fremtidige bosætningsplaner i Hanstholm. Derfor skal der tages stilling til, hvilken udvikling der er ønsket. Kommuneplantillæg og lokalplan vil være nødvendig. 11