Gennemgang af kystnære områders mulighed for at blive udpeget til nyt sommerhusområde

Transkript

1 Gennemgang af kystnære områders mulighed for at blive udpeget til nyt sommerhusområde Maj 2019 Side 1 af 17

2 Krav til udlæg af nye sommerhusområder For at give bedre vilkår for turismeerhvervet er der med planlovsændringen fra 2017 åbnet op for udlæg og omplacering af kystnære sommerhusområder. På temamøde den 8. april 2019 besluttede Økonomiudvalget og Miljø, Teknik og Planudvalget, at administrationen skulle arbejde for at finde egnede kystnære områder til nye sommerhuse. For udlæg og omplacering af nye sommerhusområder gælder en række kriterier: Nye sommerhusområder skal blandt andet være beliggende i sammenhængende områder, og de skal placeres i tilknytning til eksisterende eller planlagte bysamfund, feriecentre eller sommerhusområder, hvor der er et turistmæssigt potentiale. Endvidere er der fastsat følgende kriterier for udlæg og omplaceringer af sommerhusområder: Den enkelte kommune skal anvise, hvilke ubebyggede sommerhusgrunde i kystnærhedszonen der kan tilbageføres, så der byttes eksisterende ubebyggede sommerhusområder med nye i forholdet 1:1 i de kommuner, hvor det er muligt. Offentlighedens adgang til kysten skal sikres og udbygges, så både borgere og turister også fremadrettet kan have glæde af de åbne kyster. Der kan ikke udlægges nye sommerhusgrunde inden for naturområder beskyttet af naturbeskyttelsesloven, strandbeskyttelseslinjen eller i klitfredede områder. Nye sommerhusområder skal placeres uden for områder med særlige landskabsinteresser og naturbeskyttelsesinteresser og må ikke være i strid med væsentlige nationale interesser. Kommunerne skal i kommuneplanstrategien beskrive, hvordan de nye sommerhusgrunde kan understøtte vækst og udvikling lokalt. Som led i strategien skal kommunerne også gennemgå eksisterende ubebyggede sommerhusområder og vurdere, om de kan tilbageføres. De nye sommerhusområder kan fx omfatte omdannelse af campingpladser, feriecentre og hoteller i landzone, hvor driften ikke er rentabel. Kommunerne opfordres til at overveje, hvilke af kommunens eksisterende og ubebyggede sommerhusområder, der ikke længere er aktuelle, og som dermed kan tilbageføres til landzone. Det er en forudsætning for ansøgningen, at kommuner vedtager en kommuneplanstrategi, som bl.a. indeholder en vurdering af både udlæg af nye sommerhusområder og tilbageførsel af eksisterende sommerhusområder, så der byttes eksisterende ubebyggede sommerhusområder med nye i forholdet 1:1 i de kommuner, hvor det er muligt. Administrationen har gennemgået 11 områder for at vurdere deres egnethed til udlæg af nye sommerhusområder. Alle områder ligger i tilknytning til eksisterende sommerhusområder eller rekreative rammer. Administrationen har desuden haft kontakt til lodsejere for at vurdere deres interesse i at udlægge relevante områder til sommerhuse. Nye sommerhusområder er nemlig underlagt en solnedgangsklausul om, at der skal være lavet en lokalplan for sommerhusene inden 4 år fra landsplandirektivet er vedtaget. Solnedgangsklausulen har til hensigt at sikre, at udlæg af nye sommerhusgrunde følger behovet for og efterspørgslen efter nye sommerhusgrunde. Side 2 af 17

3 Oversigt over områderne Sted Mulig matrikel Andre interesser Vurdering Side Sandager Næs En del af matrikel 2a Næs By, Sandager Natura 2000 Geologi Strandbeskyttelseszone Ikke egnet 4 Aborg Strand 3i Aborg By, Gamtofte. Strandbeskyttelseszone Støj fra skydebane Torø Huse 7a Saltofte By, Kærum Landskab Strandbeskyttelseszone Geologi Ikke egnet 5 Ikke egnet 6 Å 1bæ Hagenskov Hdg., Sønderby Kulturmiljø Landskab Skovbyggelinje Måske egnet (ejer er ikke interesseret) 7 Brydegård / Helnæsvej 4a Brydegård By, Dreslette Landskab Fortidsminder Ikke egnet 9 Helnæs 1 - nord for Helnæs Sommerland 36bæ og 32s Helnæs By, Helnæs Kulturmiljø Landskab Måske egnet (Lodsejer er ikke afvisende, men har behov for landbrugsjorden) 11 Helnæs 2 - vest for Helnæs Camping 14v Helnæs By, Helnæs Kulturmiljø Landskab Skovbyggelinje Måske egnet (ejers interesse uafklaret) 12 Helnæs 3 - ved Helnæs Sommerland 10c Helnæs By, Helnæs Kulturmiljø Landskab Videreføres fra Planstrategi Brunshuse - Geologi Landskab Strandbeskyttelseszone Skovkrogen 1g Skårup By, Dreslette Landskab Geologi Skovbyggelinje Tinglysning Ikke egnet 14 Ikke egnet 15 Løgismose 5c, 6d, 6e, 9e, 9f og 10e Løgismose Hdg., Haarby Kulturmiljø Skovbyggelinje Måske egnet (Hovedlodsejer er ikke interesseret) 16 Side 3 af 17

4 Gennemgang af de enkelte områder Sandager Næs På Sandager Næs er der en campingplads og et lokalplanlagt sommerhusområde med 139 sommerhuse samt 7 ubebyggede grunde hovedsageligt på Østerbakken. Blågrønt = Natura2000 område. Blå = Strandbeskyttelseszonen. Orange = Geologisk beskyttelsesområde. Matrikel 2a Næs By, Sandager øst for det eksisterende sommerhusområde og syd for campingpladsen kunne være oplagt at udpege, da lodsejer har vist interesse i at bruge marken til nye sommerhuse. SandagerNæs er udpeget som Natura 2000 Habitatområde, og der er derfor ingen mulighed for udlæg til sommerhuse. De internationale naturbeskyttelsesområder (Natura 2000-områder) skal beskyttes, så de arter og naturtyper, som er grundlaget for udpegningen, aktivt søges sikret eller genoprettet til en gunstig bevaringsstatus. Natura 2000-områderne skal friholdes for aktiviteter, anlæg mv., som kan medføre forringelse af naturtyper, forringelse af levesteder for arter eller forstyrrelser, der kan have negative konsekvenser for de arter og naturtyper, som skal beskyttes. Det gælder også for aktiviteter og anlæg uden for Natura 2000-områderne, som kan påvirke områderne negativt. Der er forbud mod at udlægge nye arealer til f.eks. byzone og tekniske anlæg i Natura 2000-områderne. På trods af ejers interesse, så er Sandager Næs er ikke relevant at arbejde videre med pga. Natura2000 udpegningen. Side 4 af 17

5 Aborg Strand Sommerhusramme 1.2.S.30 Aborg Strand består af 9 lange grunde med 8 sommerhuse på. Strandbeskyttelseszonen gør, at et nyt sommerhusområde ikke vil kunne placeres i sammenhæng med eksisterende bebyggelse, så området opfylder ikke kravene til udlæg af nye sommerhusgrunde. Området ligger desuden inden for et opmålt støjkonsekvensområde fra den militære skydebane Rørmosevej 19a. Der må ikke udlægges arealer til støjfølsomme formål indenfor de dokumenterede støjkonsekvensområder ved de eksisterende baner. Blå = Strandbeskyttelseszonen. Grønt = Støjkonsekvensområde. Området øst for Aborg Strand er ikke relevant at arbejde videre med. Side 5 af 17

6 Torø Huse Boligramme 1.3.B.20 Torø Huse er opstået som fiskeleje i løbet af 1700-tallet. Torø Huse er udpeget som bevaringsværdig kulturmiljø. Matrikel 7a Saltofte By, Kærum øst for Torø Huse kunne være oplagt at bruge til nye sommerhus, men den er omfattet af en del bindinger, som gør den uegnet til nye sommerhusgrunde. Store dele af matriklen er omfattet af strandbeskyttelseszonen, som gør, at et nyt sommerhusområde ikke vil kunne placeres i sammenhæng med eksisterende bebyggelse, så området opfylder ikke kravene til udlæg af nye sommerhusgrunde. Hele matriklen er desuden udpeget som Særligt geologisk beskyttelsesområde: Nationalt Kystlandskab Torø og Torø Huse samt Særligt værdifuldt landskab og Større sammenhængende landskab. Retningslinjerne for de geologiske områder fastsætter, at nye anlæg ikke må forringe værdifulde geologiske landskabstræk, deres indbyrdes overgange og sammenhænge skal sikres. De må ikke sløres eller ødelægges af gravning, bebyggelse, tekniske anlæg, skovbeplantning eller kystsikring. Blå = Strandbeskyttelseszonen. Orange = Geologisk beskyttelsesområde. Grønt = Støjkonsekvensområde. Området øst for Torø Huse er ikke relevant at arbejde videre med. Side 6 af 17

7 Å I Forslag til Landsplandirektiv 2019 for nye sommerhusgrunde er der forslag om at udlægge et nyt sommerhusområde til 12 nye sommerhusgrunde nord for kommuneplanramme 1.3.S.1 Sommerhusområde Å. Øst for det ansøgte område ligger matrikel nr. 1bæ Hagenskov Hdg., Sønderby, som kunne være oplagt at bruge til nye sommerhuse. Det er ca m 2 stort, og med en nordlig afgrænsning, der svarer til det nye sommerhusområde ved Å, vil der kunne udlægges ca m 2 (2,6 ha) = ca. 21 sommerhusgrunde. Blå = Strandbeskyttelseszonen. Brunt = Kulturmiljø. Lysegrønt = forslag nyt sommerhusområde i landsplandirektiv. Området har følgende bindinger: Bevaringsværdigt kulturmiljø: Hagenskov Hovedgårdsejerlav Særligt værdifuldt landskab og Større sammenhængende landskab Landskabstypen: Hovedgårdspræget landskab - Snave landbrugsflade Omfattet af skovbyggelinjen Retningslinjerne for kulturmiljøerne fastsætter, at inden for de bevaringsværdige kulturmiljøer må de bærende bevaringsværdier ikke tilsidesættes. Samspillet mellem kulturhistorien, arkitekturen, naturgrundlaget og landskabet må ikke sløres eller ødelægges. Etablering af nye anlæg, ny bebyggelse, terrænændringer, beplantning og andre indgreb, der vil forringe oplevelsen eller kvaliteten af de bærende bevaringsværdier, må ikke finde sted. Side 7 af 17

8 Retningslinjerne for de særligt værdifulde landskaber fastsætter, at hensynet til at beskytte eller forbedre landskabets karaktergivende strukturer og elementer vægtes højt. Ændringer må kun i ganske ubetydeligt omfang forringe eller forstyrre landskabets geologiske, kulturhistoriske eller naturbetingede kvaliteter. Der må kun gennemføres større og markant byggeri eller anlæg, der er driftsmæssigt nødvendigt for landbrugserhvervet. Bygninger og anlæg skal i disse tilfælde placeres og udformes med særlige hensyn til opretholdelsen af landskabets karakter og oplevelsesmuligheder. Retningslinjerne for større sammenhængende landskaber fastsætter, at beskyttelse og udvikling af de særlige landskabsværdier skal prioriteres inden for de større sammenhængende landskaber, herunder synlighed eller oplevelse af landskabernes geologiske og kulturhistoriske fortælling, særlige naturværdi eller værdi som rekreativt landskab. I de større sammenhængende landskaber kan der ske byudvikling i respekt for landskabsværdierne. Ved byudvikling skal planlægningen af byranden sikre, at by og landskab integreres og tilsammen tilpasses det omgivende landskabs karakter. Skovbyggelinjen er en beskyttelseslinje 300 m fra større eller offentlige skove. Formålet med skovbyggelinjen er at sikre indblik til og udkik fra skoven samt at sikre en god skovdrift. Der er mindst 100 m eller vejen imellem området og nærmeste skovbryn. Ejer ønsker ikke sommerhuse på sin ejendom, så området er ikke relevant at arbejde videre med. Side 8 af 17

9 Brydegård / Helnæsvej Det eksisterende sommerhusområde ved Brydegård / Helnæsvej (kommuneplanramme 4.1.S.10) består af ca. 20 sommerhuse, hvoraf de 11 sommerhusgrunde er store grunde ( m 2 ) hen over Helnæsvej. Nordøst (på landsiden) af kommuneplanramme 4.1.S.10 ligger matrikel 4a Brydegård By, Dreslette på en sydvest vendt skråning/bakketop kote 3 17 m. Marken er ca m 2, men rummer en del fredskov. Den dyrkede del - ca m 2 (6 ha) vil kunne rumme max 50 sommerhusgrunde. Blå = Strandbeskyttelseszonen. Orange = Geologisk beskyttelsesområde. Området har følgende bindinger: Særligt værdifuldt landskab og Større sammenhængende landskab, Landskabstypen: Hovedgårdspræget landskab - Snave landbrugsflade Biologisk interesseområde Retningslinjerne for de særligt værdifulde landskaber fastsætter, at hensynet til at beskytte eller forbedre landskabets karaktergivende strukturer og elementer vægtes højt. Ændringer må kun i ganske ubetydeligt omfang forringe eller forstyrre landskabets geologiske, kulturhistoriske eller naturbetingede kvaliteter. Der må kun gennemføres større og markant byggeri eller anlæg, der er driftsmæssigt nødvendigt for landbrugserhvervet. Bygninger og anlæg skal i disse tilfælde placeres og udformes med særlige hensyn til opretholdelsen af landskabets karakter og oplevelsesmuligheder. Retningslinjerne for større sammenhængende landskaber fastsætter, at beskyttelse og udvikling af de særlige landskabsværdier skal prioriteres inden for de større sammenhængende landskaber, herunder Side 9 af 17

10 synlighed eller oplevelse af landskabernes geologiske og kulturhistoriske fortælling, særlige naturværdi eller værdi som rekreativt landskab. I de større sammenhængende landskaber kan der ske byudvikling i respekt for landskabsværdierne. Ved byudvikling skal planlægningen af byranden sikre, at by og landskab integreres og tilsammen tilpasses det omgivende landskabs karakter. Inden for de særlige biologiske interesseområder kan der alene ske bebyggelse eller etableres anlæg i ganske ubetydeligt omfang, og kun såfremt beskyttelses- og naturforbedringer ikke herved tilsidesættes, herunder at spredningsmuligheder for plante- og dyreliv ikke forringes. Der kan muligvis udpeges et areal på ca m 2 til nye sommerhuse ved Brydegård / Helnæsvej. En udbygning af sommerhusområdet vil styrke gæsters muligheder for at besøge og opleve Helnæs, som er en vigtig del af turismepotentialerne i Assens Kommune. Det nye sommerhusområde vil være med til at styrke overnatningsmulighederne i den sydlige del af Assens Kommune. De nye sommerhusgrunde kan være med til at understøtte Helnæs Campingplads og det kommende Kyst- og Lystfiskercenter. Området er pt præget af ferieturisme i lille skala. Ejer har vist interesse i at bruge området til sommerhuse, men eftersom der er registreret flere fortidsfund (gravhøje og enkeltfund) på marken, som vil gøre det besværligt og omkostningstungt at lave sommerhuse her. Ejer er derfor ikke interesseret i at bruge marken til sommerhuse. Området er ikke relevant at arbejde videre med. Side 10 af 17

11 Helnæs I den sydøstlige ende af Helnæs ligger Helnæs Camping og Helnæs Sommerhusområde. Helnæs Sommerland er et fuldt udbygget sommerhusområde med ca. 150 sommerhuse i kommuneplanramme 4.1.S.30. På Helnæs er der tre områder, som kunne være oplagt at bruge til nye sommerhuse. De er gennemgået hver for sig og samlet for de fælles bindinger i dette afsnit. Blå = Strandbeskyttelseszonen. Brunt = Kulturmiljø 1. Nord for Helnæs Sommerland På landsiden af det eksisterende sommerhusområde mod nordvest ligger matrikel 36bæ og 32s Helnæs By, Helnæs. Matrikel 36bæ og en tredjedel af 32s kunne være oplagt at bruge til nye sommerhuse. Området udgør tilsammen ca m 2 med 4,6 ha vest for adgangsvejen Stranddybet og ca. 2,1 ha øst for. Arealet kan rumme nye sommerhusgrunde. Området ligger i kote og bag det eksisterende sommerhusområde. Arealet ligger uden for strandbeskyttelseslinjen. Ejer er ikke afvisende overfor, at området udlægges til sommerhuse, men ejer har behov for jorden til sin landbrugsdrift. Der skal derfor være mulighed for at opkøbe tilsvarende landbrugsjord et andet sted til bedriften. Ejer foreslår desuden, at Byrådet arbejder for at lave et rekreativt naturprojekt på arealerne nordøst for det eksisterende sommerhusområde. Et naturområde, som er offentligt tilgængeligt for gæster og dem, der bor på Helnæs. Side 11 af 17

12 2. Vest for Helnæs Camping Vest for campingpladsen er der udlagt en rekreative kommuneplanramme 4.1.R.12 Rekreativt område med campingplads ved Strandbakken, Helnæs på matrikel 14v Helnæs By, Helnæs. Rammen er udlagt som fremtidig udvidelsesmulighed for campingpladsen. Matriklen kunne være oplagt at bruge til nye sommerhuse. Matriklen er ca m 2 (6 ha), hvilket svarer til max. 50 sommerhusgrunde. Matriklen ligger som en nordvendt skråning i kote 12,5 20 vest for Helnæs Campingplads. Området kan vejbetjenes fra Strandbakken. Der er beskyttede diger mod øst, nord og vest, og den nordlige tredjedel af området er omfattet af skovbyggelinjen. Ejer har endnu ikke svaret på henvendelse, så ejers interesse i at udpege området til nye sommerhusgrunde er endnu usikker. 3. Område fra Tillæg til Planstrategi 2015 På Helnæs blev et lille område (ca. 0,5 ha af matrikel 10c Helnæs By, Helnæs) med plads til 3-4 sommerhusgrunde medtaget som fremtidigt ønsket sommerhusområde i Tillæg til Planstrategi Dette areal medtages igen, selv om det blev politisk nedprioriteret frem for to andre områder, da der i starten af 2019 kunne ansøges om placering af 14 nye sommerhusgrunde. Ejer har anmodet om, at det tages med igen. Helnæs har følgende bindinger Hele Helnæs er udpeget som bevaringsværdigt kulturmiljø. Oplevelsen af den konstante orientering mod kysten skal bevares. Der skal lægges vægt på at sikre øernes velbevarede kulturhistoriske mønstre i landskabet, herunder hegns- og digestruktur, skovstruktur, gård- og landsbystruktur. Inden for de bevaringsværdige kulturmiljøer må de bærende bevaringsværdier ikke tilsidesættes. Samspillet mellem kulturhistorien, arkitekturen, naturgrundlaget og landskabet må ikke sløres eller ødelægges. Etablering af nye anlæg, ny bebyggelse, terrænændringer, beplantning og andre indgreb, der vil forringe oplevelsen eller kvaliteten af de bærende bevaringsværdier, må ikke finde sted. I områder der grænser op til bevaringsværdige kulturmiljøer skal ny bebyggelse og anlæg udformes, så der tages hensyn til kulturmiljøerne. Ny bebyggelse og ombygninger må kun etableres, hvis det ikke forringer oplevelsen af bevaringsværdierne i de tilstødende bevaringsværdige kulturmiljøer. Målsætningen i forhold til de kulturhistoriske værdier for Helnæs er, at Helnæs skal udvikles som et attraktivt bosætningsområde og turistdestination, som kan bære en egen dagligvareforsyning. Halvøen rummer unikke landskabelige og kulturhistoriske værdier, og en mangesidig og oplevelsesrig bygningskultur. Byrådet vil sammen med borgerne udvikle området på grundlag af disse værdier. Der ud over er Helnæs som stort set hele Assens Kommunes kystnære arealer udpeget som særligt værdifuldt landskab. I de områder af kommunen, der ikke er udpeget, er der ikke noget eksisterende bebyggelse at knytte nye sommerhusområder op på, eller der er andre bindinger, som gør, at det ikke muligt at placere nye sommerhusområder her. Side 12 af 17

13 Landskabet på Helnæs har en enkel og velstruktureret karakter i middel skala og er især karakteriseret ved den konstante orientering mod kysten samt udsigterne over landskabet, vandet og de modstående kyster. Landskabet opleves uforstyrret. Det eksisterende sommerhusområde og campingpladsen er lokalt med til at sløre landskabets strukturer og intakthed, og en udvidelse nord for eksisterende sommerhusområde vil være af mindre væsentlig betydning i forhold til andre steder på Helnæs. Med placeringen på landsiden af hhv. eksisterende sommerhusområde og campingplads vurderes det, at de nye sommerhuse vil have en uvæsentligt landskabspåvirkning. Det vil være muligt at indpasse de fremtidige sommerhusområde i landskabet på en måde, så tilstanden af det bevaringsværdige kulturmiljø og værdifulde landskab ikke forringes. En eventuel tilpasning skal sikres i den efterfølgende lokalplanlægning. En udbygning af sommerhusområdet vil styrke gæsters muligheder for at besøge og opleve Helnæs, som er en vigtig del af turismepotentialerne i Assens Kommune. De nye sommerhusområder vil være med til at styrke overnatningsmulighederne i den sydlige del af Assens Kommune. De nye sommerhusgrunde kan være med til at understøtte Helnæs Campingplads og det kommende Kyst- og Lystfiskercenter. Området er pt præget af ferieturisme i lille skala. Områderne er relevante at arbejde videre med. Side 13 af 17

14 Brunshuse Ved Brunshuse er der ledige sommerhusgrunde på Lillehøj i sommerhusramme 4.1.S.3. Der er et restareal på 1 ha er udlagt til fælles grønt område i lokalplanen, som ikke må bebygges. Derud over er der 12 ubebyggede grunde (15 i 2017) tilbage af de 20 grunde i lokalplanen fra Området er byggemodnet. Store dele af Brunshuse ligger indenfor strandbeskyttelseszonen og hele Brunshuse og området omkring Brunshuse er udpeget som særligt geologisk beskyttelsesområde. Blå = Strandbeskyttelseszonen. Orange = Geologisk beskyttelsesområde. Området er ikke relevant at arbejde videre med. Side 14 af 17

15 Skovkrogen Sommerhusområdet Skovkrogen består af ca. 35 sommerhuse. Nord for Skovkrogen ligger en sydvest vendt bakkeside i kote 12,5 til 20 på matrikel 1g Skårup By, Dreslette. Den kunne være oplagt at bruge til nye sommerhuse. Matriklen er ca m 2 = ca. 15 sommerhusgrunde. Matriklen afgrænses af fredskov og beskyttede diger mod vest og syd og er omfattet af skovbyggelinje fra skoven mod vest. Området er underlagt en tinglysning fra tidligere ejer om, at der ikke må bebygges eller plantes noget højere end markafgrøder. Tidligere ejer er høringsberettiget. Blå = Strandbeskyttelseszonen. Orange = Geologisk beskyttelsesområde. Området er ikke relevant at arbejde videre med. Side 15 af 17

16 Nord for Løgismose Campingplads Løgismose Camping ligger i en rekreativ kommuneplanramme 4.2.R.10, men udnytter pt kun ca. halvdelen af rammen. Den uudnyttede nordlige del af kommuneplanrammen består af seks matrikler, som ejes af flere forskellige lodsejere. Området er samlet set ca m 2 = ca. 45 sommerhusgrunde. Blå = Strandbeskyttelseszonen. Orange = Geologisk beskyttelsesområde. Brunt = Kulturmiljø. Området har følgende bindinger: Er en del af Det bevaringsværdige kulturmiljø hovedgårdsejerlav Løgismose Hovedgård. Landskabstypen er Hovedgårdspræget landskab Haarby Slette. Der er et par beskyttede diger i området. Den lodsejer, som ejer hovedparten af området incl. den del, der vil skulle bruges først, er ikke interesseret i at bruge området til sommerhuse. Området er derfor ikke relevant at arbejde videre med. Side 16 af 17

17 Særligt værdifuldt landskab Store dele af Assens Kommune kyststrækning er udpeget som særligt værdifuldt landskab. I de områder, der ikke er udpeget, er der ikke noget eksisterende bebyggelse at knytte nye sommerhusområder op på, eller der er andre bindinger, som gør, at det ikke muligt at placere nye sommerhusområder her. De skraverede områder på kortet herunder viser, hvor der er særligt værdifuldt landskab i Assens Kommune. Det er derfor vanskeligt at placere nye sommerhusområder i tilknytning til eksisterende bebyggelse med mindre de nye sommerhusområder placeres inden for landskabsudpegningerne. Side 17 af 17