Landzonetilladelse. Kathe og Niels Christiansen Jørlhagevej Haderslev

Transkript

1 Kathe og Niels Christiansen Jørlhagevej Haderslev Haderslev Kommune Erhverv- og Borgerservice Teknik og Miljø, Plan- og Byg Simmerstedvej 1A, Haderslev Tlf Fax februar 2014 Sagsident: Sagsbehandler: Søren-Peter Andersen Dir. tlf Landzonetilladelse Afgørelse: Haderslev kommune meddeler jævnfør Haderslev Byråds beslutning den 25. februar jfr. Planlovens 35 hermed tilladelse på din landzoneansøgning om opførelse af en aftægt bolig på 140 m 2 og tilhørende garage på 52 m 2 med adressen Jørlhagevej 12 på matr. nr. 210 Ørby, Vonsbæk. Tilladelsen bortfalder, hvis den ikke er udnyttet inden for 3 år jfr. 56. Tilladelsen kan forventes offentliggjort på Haderslev kommunes hjemmeside i uge 9. DETTE ER IKKE EN BYGGETILLADELSE Vær derfor opmærksom på, at byggeriet ikke må igangsættes før der er søgt og opnået byggetilladelse ved Haderslev kommune. Mail: byg@haderslev.dk Lovgrundlag Planloven, jf. lovbekendtgørelse nr. 587 af med senere ændringer. Lovens skal sikre, at den sammenfattende planlægning forener de samfundsmæssige interesser i arealplanlægningen og medvirker til at værne landets natur og miljø, så samfundsudviklingen kan ske på et bæredygtigt grundlag i respekt for menneskets livsvilkår og for bevarelsen af dyre - og plantelivet. Afgørelsen er truffet efter 35, stk. 1 i lov om planlægning. Efter 35 må der i landzone ikke foretages udstykning, opføres ny bebyggelse eller ske ændringer i anvendelsen af bestående bebyggelse og bebyggede arealer uden forudgående tilladelser fra kommunalbestyrelsen. Redegørelse: Der er ansøgt om tilladelse til opførelse af en aftægtsbolig på 140 m 2 og tilhørende garage på 52 m 2 med adressen Jørlhagevej 12 på matr. nr. 210 Ørby, Vonsbæk. Ansøgningen er stort set identisk med ansøgning fra 2007, hvor der blev givet afslag (sag ) og efterfølgende stadfæstet af Naturklagenævnet (sag ), dog er placeringen rykket fra 150 m til 40 m fra staldbygning på modsatte vejeside. Der er givet afslag i 2012 og 2013 på samme ansøgning, der ligger til grund for dette afslag. Sagen genoptages som følge af et politisk ønske, efter ansøgers henvendelse til byrådspolitikker. 1/7

2 Fig 1 Situationsplan Fig 2. Oversigtskort Ansøger har tidligere ejet ejendommen, men solgte den til to sønner i Disse ejer fortsat ejendommen. Fig 3. Facadetegninger Fig 4. Oversigtskort med undersøgt alternativ Ansøgningen er omfattet af bestemmelserne i 35 om opførelse af bygninger. Ejendommen er på 58,6 ha. Undtagelsesbestemmelsen i 36 stk 1 punkt 3 (erhvervsmæssig nødvendig driftbygning) kan ikke bruges i denne sag, idet der i forvejen er en bolig på ejendommen. Undtagelsesbestemmelsen i 36 stk 1 punkt 12 (medhjælper-/aftægtsbolig) kan ikke bruges i denne sag, idet der ikke er tale om en aftægtsbolig. En aftægtsbolig opføres i forbindelse med et generationsskifte på gården. I dette tilfælde skete dette for 9 år siden. Begge undtagelser ophæves også af 36 stk. 2, da huset ikke opføres i umiddelbar nærhed af de eksisterende bygninger. Ejendommen er ikke omfattet af lokalplan eller kommuneplanrammebestemmelser. I forhold til kommuneplanen for Haderslev kommune (Kommuneplan 2013) er ejendommen berørt af følgende temaer: 1) Kystnærhedszonen retningslinje Kystnærhedszonen skal søges friholdt for yderligere bebyggelse og anlæg, som ikke er afhængige af kystnærhed. Inddragelse af og planlægning for nye arealer skal begrundes planlægningsmæssigt eller funktionelt og kræver regionplanlægning. 2) Værdifulde kystlandskaber retningslinje De værdifulde kystlandskaber skal som udgangspunkt friholdes for yderligere bebyggelse og tekniske anlæg. Der må ikke opføres byggeri, udføres anlægsarbejder eller større beplantninger, der kan forringe kystens naturmæssige -, landskabelige -, kulturhistoriske eller rekreative værdi. Funktionelt begrundet byggeri og anlæg skal placeres ved eller bag eksisterende bebyggelse og udformes under særlig hensyntagen til landskabet. Byggeri, der er erhvervsmæssigt nødvendigt for landbrugs og skovejendomme, skal som 2/7

3 udgangspunkt opføres i tilknytning til eksisterende bygninger. 3) Uforstyrrede landskaber retningslinje Etablering af større byggerier i de uforstyrrede landskaber skal undgås. Er etablering af sådanne anlæg nødvendig, skal de udformes under hensyn til værdierne i det omgivende landskab. 4) Særligt værdifulde landbrugsområder retningslinje Inddragelse af landbrugsjord skal begrænses mest muligt og om muligt ske på arealer med begrænset betydning for jordbruget. Når landbrugsjord inddrages til andre formål end jordbrug, skal det dokumenteres at der er taget de størst mulige hensyn til jordbruget. Arealudlæg til andre formål end jordbrug, kræver en planlægningsmæssig- og funktionel begrundelse for denne lokalisering. 5) Værdifulde kulturmiljøer- retningslinje Inden for de udpegede kulturmiljøer må bevaringsinteresserne ikke tilsidesættes. Etablering af nye anlæg, ny bebyggelse og andre indgreb, der i væsentlig grad vil forringe oplevelsen eller kvaliteten af bevaringsinteresserne, må ikke finde sted i disse områder. Samspillet mellem kultursporene, naturgrundlaget og det omgivende landskab må ikke sløres eller ødelægges. Området er beskrevet således : Ørby, der blev udskiftet i 1770 og 1776, har stadig landsbypræg og har bevaret sin vejstruktur. De to bevarede bullader giver byen et traditionelt, egnstypisk præg. Der er sket en udflytning af flere gårde, men tomterne er ikke fyldt ud med parcelhuse. Hele området viser en landbys forskelligartede udnyttelse af den topografiske nærhed til hav og fjord igennem godt 200 år og giver samtidigt gode eksempler på de alternative udnyttelser af et klassisk landbrugsområde, som den samme periode har været præget af. Kulturhistorisk set kan området primært være truet af landbrugets strukturudvikling, parcelhusbebyggelser og udvidelse af sommerhusområdet. Der er foretaget nabohøring jfr. 35 stk. 4. i perioden. Der er ikke indkommet bemærkninger. Vurdering: I forhold til Planlovens generelle sigte at modvirke spredt bebyggelse vil det ansøgte konflikte. Opførelse af et parcelhus på marken modsat bebyggelsen på den anden side af vejen betragtes som spredt bebyggelse. Naturklagenævnet anførte dette i deres afgørelse i klagesagen. I forhold til 1) er der en konflikt idet der ikke er begrundet for afhængigheden af kystnærheden. I forhold til 2) er der en konflikt, idet byggeriet ikke er placeret ved eller bag eksisterende bebyggelse. I forhold til 3) er der ikke en konflikt, idet byggeriet ikke anses som større. I forhold til 4) er der en konflikt, idet grunden vil give en ufordelagtig arrondering af marken. I forhold til 5) er der en konflikt, idet det ansøgte vil bryde bebyggelsesmønsteret, der er en del af bevaringsinteressen. Fortelandsbyen er kendetegnet ved at bebyggelsen primært befinder sig på ydersiden af vejen, med det åbne område i midten. Ansøger har ikke anført specifikke begrundelser for placering, men har anført at de primært foretrak placeringen 140 m væk (den første ansøgning) af dyrkningsmæssige grunde, men at de for at imødekomme kommunen rykkede tættere på bygningerne (40 m). De ønsker at opføre huset for at være nær den gård, som de har drevet gennem en menneskealder. En placering imellem bebyggelserne (Fig 4 den gule markering) har været drøftet men er fravalgt af ansøger og ejerne. Denne placering vurderes til ikke at konflikte med 2)-5), men stadig med 1). På baggrund af ovenstående, hvor hensynet til områdets karakter (kystnært, værdifuldt landskab og 3/7

4 bevaringsværdig bebyggelse) har været tillagt vægt men de sociale hensyn til ansøger har været tillagt større vægt, gives der tilladelse til det ansøgte. Klagemulighed Haderslev Kommunes afgørelse kan inden 4 uger fra offentliggørelsen/modtagelsen påklages til Natur- og Miljøklagenævnet, jf. klagevejledning. For spørgsmål kontakt undertegnede på sopa@haderslev.dk eller telefon Venlig hilsen Søren-Peter Andersen landinspektør Plan og byg Oversigt over klageberettigede: Danmarks Naturfredningsforening (dn@dn.dk) Danmarks Naturfredningsforenings lokalkomité v. Bent Karlsson, (bent.karlsson@mail.dk) Skattecenter Haderslev, (ejendomsvurdering.grundvaerdi@skat.dk) Friluftsrådet v. M. Martinsen (m.martinsen@mail.tele.dk) Dansk Ornitologisk Forening (natur@dof.dk) og (haderslev@dof.dk) Naturstyrelsen (nst@nst.dk) Dansk Fritidsfiskerforbund v. Arne Rusbjerg (teamstr@gmail.com) 4/7

5 KLAGEVEJLEDNING Lov om planlægning. Afgørelser truffet i henhold til 35, stk. 1 i lov om planlægning, (jf. lovbekendtgørelse nr. 587 af med senere ændringer) kan påklages til Naturklagenævnet, jf. 58, stk. 1 nr. 1. Klageberettigede efter 58 er miljøministeren og i øvrigt enhver med retlig interesse i sagens udfald, jf. 59, stk. 1. Klageberettigede er endvidere jf. 59, stk. 2, landsdækkende foreninger og organisationer, der som hovedformål har beskyttelsen af natur og miljø eller varetagelsen af væsentlige brugerinteresser inden for arealanvendelsen, på betingelse af: at foreningen eller organisationen har vedtægter eller love, som dokumenterer dens formål, og at foreningen eller organisationen repræsenterer mindst 100 medlemmer. Klagen skal være skriftlig og være modtaget af kommunen inden 4 uger efter, at afgørelsen er offentliggjort. For afgørelser, der ikke offentliggøres, regnes fristen fra den dato, hvor afgørelsen er modtaget, jf. 60, stk. 1. Klagen adresseres til: Natur- og Miljøklagenævnet, Rentemestervej 8, 2400 København NV og indsendes til: Haderslev Kommune Teknik-og Miljø, Plan og Byg, Simmerstedvej 1A, 1., 6100 Haderslev. Såfremt Kommunen fastholder afgørelsen sendes klagen inden for 3 uger videre til Natur- og Miljøklagenævnet med kopi af sagens akter og en udtalelse med vores bemærkninger til sagen og de anførte klagepunkter. Vi sender den samtidig en kopi af vores udtalelse til de i klagesagen involverede med en frist for at afgive bemærkninger til Natur- og Miljøklagenævnet på 3 uger fra modtagelsen. Nævnet vil opkræve et gebyr på 500 kr. før klagen behandles. Nævnets sagsbehandlingstider, gebyrregler mv. kan ses på Tilladelsen må ikke udnyttes, før klagefristen er udløbet. Er der klaget rettidigt, må tilladelsen ikke udnyttes, medmindre Natur- og Miljøklagenævnet bestemmer andet, jf. 60, stk. 6. Hvis De vil indbringe afgørelsen for domstolene, skal dette ske inden 6 måneder efter, at afgørelsen er meddelt, jf. 62, stk. 1. Du har i medfør af Offentlighedsloven 4 stk. 2 ret til aktindsigt i sagen. 5/7

6 Kopi af referat fra Byrådsmøde 28. Landzonetilladelse Jørlhagevej 12 Sagsid.: 13/39525 Tekstforfatter: Søren-Peter Andersen Sagsindhold I denne sag skal der tages stilling til, om der skal gives tilladelse til udstykning af en grund samt efterfølgende boligbebyggelse på bar mark. Der skal herunder tages stilling til, om der overfor ansøger og ejer skal foreslås en anden placering. Sagsfremstilling Der er ansøgt om tilladelse til opførelse af en aftægtsbolig på 140 m2 og tilhørende garage på 52 m2 med adressen Jørlhagevej 12 på matr. nr. 210 Ørby, Vonsbæk. Teknik og Miljø har sidste gang i 2013 givet administrativt afslag på ansøgning. Der er på Udvalget for Plan og Miljø mødet den 25. november 2013 givet en orientering om sagens historiske forløb, der begynder i 2007 (bilag to), som udvalget tog til efterretning. På baggrund af den daværende udvalgsformand efterfølgende vurdering af udvalgets beslutning bliver sagen nu forelagt til politisk behandling. Arealet er beliggende i landzone i nærheden af landsbyen Ørby. Arealet er en del af en landbrugsejendom. Arealet ligger åbent i landskabet med indblik fra Lillebælt og Haderslev Fjord Arealet er i henhold til Kommuneplan 2013 beliggende i det åbne land, og det er ikke omfattet af rammerne for lokalplanlægning. Arealet er heller ikke udlagt til byudvikling eller byggeri i landzone i henhold til kommuneplanens retningslinjer. Arealet er omfattet af fem retningslinjer, hvor tre har afgørende betydning for vurderingen. (De fem retningslinjer er alle behandlet i de to afgørelser (tilladelsen/afslaget), der ligger som bilag). I henhold til kommuneplanens retningslinje er arealet beliggende i kystnærhedszonen, der skal søges friholdt for bebyggelse og anlæg, som ikke er afhængig af kystnærhed. I henhold til retningslinjen og planloven må der i kystnærhedszonen kun inddrages nye arealer i byzone eller planlægges for anlæg i landzone, såfremt der er en særlig planlægningsmæssig eller funktionel begrundelse for kystnær lokalisering. De værdifulde kystlandskaber, retningslinje 5.1.2, skal som udgangspunkt friholdes for yderligere bebyggelse og tekniske anlæg. Der må ikke opføres byggeri, udføres anlægsarbejder eller større beplantninger, der kan forringe kystens naturmæssige -, landskabelige -, kulturhistoriske eller rekreative værdi. Funktionelt begrundet byggeri og anlæg skal placeres ved eller bag eksisterende bebyggelse og udformes under særlig hensyntagen til landskabet. Byggeri, der er erhvervsmæssigt nødvendigt for landbrugs og skovejendomme, skal som udgangspunkt opføres i tilknytning til eksisterende bygninger. Inden for de udpegede kulturmiljøer, værdifulde kulturmiljøer- retningslinje 6.3.2, må bevaringsinteresserne ikke tilsidesættes. Etablering af nye anlæg, ny bebyggelse og andre indgreb, der i væsentlig grad vil forringe oplevelsen eller kvaliteten af bevaringsinteresserne, må ikke finde sted i disse områder. Samspillet mellem kultursporene, naturgrundlaget og det omgivende landskab må ikke sløres eller ødelægges. Området er beskrevet således: Ørby, der blev udskiftet i 1770 og 1776, har stadig landsbypræg og har bevaret sin vejstruktur. De to bevarede bul-lader giver byen et traditionelt, egnstypisk præg. Der er sket en udflytning af flere gårde, men tomterne er ikke fyldt ud med parcelhuse. Hele området viser en landbys forskelligartede udnyttelse af den landskabelige nærhed til hav og fjord igennem godt 200 år og giver samtidigt gode eksempler på de alternative udnyttelser af et klassisk landbrugsområde, som den samme periode har været præget af. Kulturhistorisk set kan området primært være truet af landbrugets strukturudvikling, parcelhusbebyggelser og udvidelse af sommerhusområdet. Vurderinger: Teknik og Miljø vurderer, at det vil være i strid med planloven samt Natur- og Miljøklagenævnets praksis og konkret afgørelse i en tidligere klagesag, at meddele landzonetilladelse til den ansøgte udstykning og bebyggelse. Det overordnede formål med planloven er gennem landzoneadministrationen at undgå spredt og uplanlagt bebyggelse i det åbne land. Der gives derfor normalt ikke landzonetilladelse til etablering af helårsboliger eller fritidsboliger i det åbne land, medmindre der er tale om erstatning for eksisterende boliger. Hertil kommer, at det er vurderet, at den ansøgte udstykning og bebyggelse er i strid med Kommuneplan 2013 bestemmelser om kystnærhedszonen, de værdifulde kystlandskaber og værdifulde kulturmiljøer. Der er som begrundelse for at genoptage sagen blevet henvist til ændringen af Planloven i 2013, hvorefter der kan tages hensyn i vanskeligt stillede landdistrikter. I forhold til ændringen af Planloven, hvor der blev lempet for vanskeligt stillede landdistrikter i alle kommuner og ikke kun udkantskommuner, skal bemærkningerne til lovforslaget inddrages i vurderingen: Den foreslåede bestemmelse skal styrke udviklingen i alle vanskeligt stillede landdistrikter ved at lempe praksis for etablering af helårsboliger og erhverv i overflødiggjorte bygninger, udvidelse af erhvervsvirksomheder og opførelse af nye helårsboliger i umiddelbar tilknytning til eksisterende landsbyer eller anden tilsvarende bebyggelse. Det er dog vigtigt at understrege, at disse lempelser skal ses i sammenhæng med genindførslen af den kommunale afvejning som grundlag for landzoneadministrationen og dermed af kommunernes mulighed og ansvar for at sikre planlægnings-, landskabs-, natur- og nabointeresser m.v. Regeringen har tillid til, at kommunerne løfter dette ansvar og Landdistriktshensynet er ét blandt mange hensyn, som indgår i kommunalbestyrelsens afvejning ved vurderingen af en konkret ansøgning. Men bestemmelsen betyder, at kommunalbestyrelsen i højere grad kan være imødekommende over for 6/7

7 at meddele landzonetilladelse i vanskeligt stillede landdistrikter, når hensynet til udviklingen taler for, og andre væsentlige hensyn til planlægningen, natur og landskab, herunder de åbne og uberørte kystområder og kulturmiljøer samt naboer m.v. ikke taler afgørende imod. Den foreslåede landdistriktsbestemmelse kan således ikke anvendes, hvis området har eller planlægges til at have en anvendelse, der er vanskelig at forene med det ansøgte, f.eks. store husdyrbrug, vindmøller eller biogasanlæg. Det er stadig et hovedhensyn at undgå spredt og uplanlagt bebyggelse i det åbne land. Teknik og Miljø vurderer, at lempelsen for vanskeligt stillede landdistrikter ikke kan bære en tilladelse igennem overfor hensynet i de tre ovenfor beskrevne retningslinjer. I forbindelse med behandlingen af de tidligere sager har Haderslev Kommune foreslået en placering imellem de to gårde (Jørlhagevej 9 og 11) svarende til Jørlhagevej 7. Ansøger og ejer har ikke ønsket denne placering. Dette forslag er som følge heraf ikke blevet nabohørt. Denne placering vil medføre at der vil kunne skønnes at der ikke er konflikt med Værdifulde kystlandskaber retningslinje 5.1.2, da byggeriet placeres ved eller bag den eksisterende bebyggelse og at den kulturhistoriske værdi ikke forringes. Sidstnævnte gælder også for vurderingen af Værdifulde kulturmiljøer- retningslinje Ansøger har anført at huset opføres som aftægtsbolig. En aftægtsbolig opføres i forbindelse med et generationsskifte på gården. I dette tilfælde skete dette for ni år siden og kan derfor ikke leve op til begrebet i forbindelse med. I Planlovssammenhæng skal dette ske inden for tre år- jfr 56. Ansøgningen er derfor blevet behandlet som en almindelig bolig. Der er tomme boliger i Ørby (inden for en km fra det ansøgte) som vil kunne anvendes uden at ansøger skal flytte væk fra området. Juridiske aspekter I henhold til planlovens 1, stk. 2, pkt. 3 tilsigter planloven særlig at de åbne kyster fortsat skal udgøre en væsentlig natur- og landskabsressource. I henhold til 5 b, stk. 1 må der i kystnærhedszonen kun inddrages nye arealer i byzone eller planlægges for anlæg i landzone, såfremt der er en særlig planlægningsmæssig eller funktionel begrundelse for kystnær lokalisering. I henhold til planlovens 12 skal kommunalbestyrelsen virke for kommuneplanens gennemførelse. I henhold til planlovens 35, stk. 1 må der i landzone med nærmere bestemte undtagelser ikke uden tilladelse fra kommunalbestyrelsen foretages udstykning, opføres ny bebyggelse eller ske ændringer i anvendelsen af bestående bebyggelse og ubebyggede arealer. I henhold til 35, stk. 3 må tilladelse efter stk. 1 for arealer i kystnærhedszonen kun meddeles, hvis det ansøgte har helt underordnet betydning i forhold til de nationale planlægningsinteresser i kystområderne. Procedure Sagen behandles i Udvalget for Plan og Miljø den 3. februar Indstilling Erhvervs- og Borgerservice, Teknik og Miljø, indstiller, 1. At der meddeles afslag på den ansøgte udstykning og bebyggelse, idet det ansøgte er i strid med reglerne for landzoneadministration og retningslinjerne i kommuneplan At udvalget beslutter om der skal arbejdes videre med en løsning, hvor bebyggelsen opføres i tilknytning til den eksisterende bebyggelse. 3. At såfremt udvalget giver tilladelse gives den efter bilag to (tilladelse) Beslutning i Udvalget for Plan og Miljø den Afbud/fraværende: Ingen Udvalget besluttede, at meddele landzonetilladelse. Svend Brandt, Karl Gunnar Gregersen og Søren Rishøj begærede sagen indbragt til afgørelse i byrådet. Beslutning i Haderslev Byråd den Afbud/fraværende: Ingen Haderslev Byråd besluttede med 18 stemmer at meddele landzonetilladelse. 11 stemte imod (Enhedslisten, Slesvigsk Parti og Socialdemokratiet undtagen Bo Morthorst Rasmussen, som undlod at stemme). 7/7