Bemærkninger til Bygherreforeningens forslag til ABR89 totalrådgiveraftale og anbefaling

Transkript

1 Foreningen af Rådgivende Ingeniører FRI Danske Arkitektvirksomheder Bemærkninger til Bygherreforeningens forslag til ABR89 totalrådgiveraftale og anbefaling Bygherreforeningen (BiD) har i foråret 2011 udarbejdet et totalrådgiverparadigme. DANSKE ARK og FRI har haft paradigmet til kommentering, og har såvel skriftligt som mundtligt taget skarpt afstand fra paradigmet. For det første har organisationer kritiseret, at BiD lavede sit eget paradigme uden at inddrage organisationerne i selve arbejdet. For det andet har organisationerne kritiseret indholdet, idet vi generelt mener, at paradigmet er for ensidigt og uafbalanceret til bygherrernes fordel. Paradigmet ligger nu på BiDs hjemmeside, og vi kan konstatere, at BiD ikke har fulgt vores henstillinger. BiD s forslag bryder med idéen bag agreed documents, hvor alle involverede parter medvirker til udarbejdelse af et dokument, og hvor der foretages en rimelig risikoafvejning parterne imellem. BiD s forslag bærer præg af en ubalance i form af en risikoovervæltning på rådgiverne. Det tager de to organisationer afstand fra og vi har udtrykkeligt meddelt BiD, at organisationerne ikke ønsker at blive nævnt i aftaleparadigmets indledning, idet læseren får indtrykket af, at DANSKE ARK og FRI anerkender dokumentet, hvilket vi bestemt ikke gør. Vi vil under ingen omstændigheder tages til indtægt for nogen form for konsensus om aftaledokumentets indhold. Generelt virker det som om, at BiD har hentet en masse individuelle formuleringer og strøet dem ud med løs hånd. Mange af afsnittene har karakter af vejledning og hører ikke til i et aftaleparadigme. Det er vores opfattelse, at BiD har lavet et dokument, som de professionelle bygherrer ikke kommer til at bruge, fordi de har deres egne paradigmer og samtidig er der risiko for at de uerfarne bygherrer misvejledes, fordi dokumentet indeholder en masse forudsætninger, som ikke nødvendigvis egner sig til den konkrete sag. DANSKE ARK og FRI fraråder medlemmerne at anvende paradigmet og henviser i stedet til de organisationers eget paradigme. DANSKE ARK og FRI har følgende konkrete bemærkninger til henholdsvis anbefalingen og Totalrådgiveraftalen, der er dateret den 22.juni 2011: Anbefalingen Ad 1 Indledningen Det er interessant at bemærke, at BiD i deres egen introduktion anfører, at der alene er tale om få rettelser og tilføjelser. Det er ikke tilfældet! Vi kan heller ikke genkende indledningens bemærkning om, at BiD s medlemmers efterlevelse af paradigmet skulle være til gavn for byggeriets parter det må jo næsten være vores medlemmer, der tænkes på, når der er tale om en totalrådgiveraftale. Aftalens ensidige karakter gavner primært bygherren (BH), og vil risikere at skabe et dårligt samarbejdsklima parterne imellem.

2 Ad 3 Præcisering af kontraktgrundlag: Successive tilvalg åbner op for skiverådgivning, hvilket bryder med det grundlæggende princip i ABR 89 om kontinuerlig projektering, og giver mulighed for at skalte og valte med rådgiverydelsen, både for så vidt angår standsningsret og ophavsret. Det er for unuanceret at sondre mellem nybyggeri; renovering, ombygning og vedligehold. Der kan være tale om masser af andre typer byggerier, der stiller særlige krav f.eks. laboratorier m.m. Her tæller også BH s vidensniveau ind, hvilket man måske burde være mere åben omkring. Der bør, ud fra en samfundsmæssig betragtning, ikke opfordres til at lade tilbud omfatte så mange ydelser som muligt det minder om tidligere tider, hvor uprofessionelle bygherrer anmodede om alt det i de gamle ydelsesbeskrivelser med * anførte. Det er netop for at undgå denne situation, at man har lavet de nye ydelsesbeskrivelser. BH skal gøre sig klart, hvad han vil have, så de bydende konkurrerer på samme vilkår. Ellers vil det være risikovilligheden, der er udslagsgivende, hvis ikke priserne skal eksplodere. Ad 8 Mangelfri aflevering til tiden: Mangelfri aflevering bør ikke udløse bonus. TR har ikke indflydelse på entreprenøren (E's) mangler. Der bliver reelt tale om en sanktion, for et forhold som rådgiver ikke har indflydelse på. Måske kommer TR ikke engang på pladsen - måske udfører han et meget begrænset tilsyn efter BH's ønske, fordi BH sparer på betalingen for tilsynet. Ad 9. Erstatning og forsikring Organisationerne er uenige i BiD s anbefaling om kun at acceptere ansvarsbegrænsning ved projektansvarsforsikringer hvis dette skal forstås som en generel anbefaling, og sådan kan den jo hurtigt blive læst. Hvor der er tale om totalrådgivning, vil der sædvanligvis i større sager blive tegnet projektansvarsforsikring. Det må være acceptabelt, at der aftales ansvarsbegrænsning, også når opgaven løses på den løbende forsikring. Alternativet er at kræve projektansvarsforsikringer i alle sager og det er helt ude af proportion i forhold til den statistiske risiko, og medfører i øvrigt en væsentlig fordyrelse min. 50 % i forhold til den sædvanlige forsikringspræmie. Rådgiveraftalen Ad 2. Opgaven 2.1 : Det er nødvendigt at præcisere, at der med projektet menes rådgivningsydelsen, da TR af gode grunde ikke kan indestå for E's ydelser. For så vidt angår forventningsafstemning, er det jo mere en ydelse, som udbyder må tage højde for i sit udbudsmateriale, hvis der er særlige behov herfor herunder, hvordan denne forventningsafstemning skal opnås. Ad 4 Totalrådgiverens ydelser 4.0 Bestemmelsen forekommer at være inspireret af AB 92 14, men hvad med fortjeneste, hvis opgaven mindskes? Igen et ensidigt og urimeligt hensyn til BH s fordel.

3 BiD vender tingene på hovedet, når det anføres, at TR skal udføre alle de ydelser, der er nødvendige m.v. for at gennemføre projektet. Er der tale om proceskrav/udfaldskrav? Når der konkurreres på pris, er det en forudsætning, at TR ved, hvad der skal leveres alt andet er elastik i metermål. Den professionelle bygherre må beskrive, hvad han ønsker udført. Forventningsniveauet kan jo være helt individuelt fra BH til BH, og en så uklar formulering vil uundgåeligt føre til en masse konflikter, som ingen kan være tjent med. Selvfølgelig skal TR medvirke til at sikre, at BH opfylder særlige krav til statsligt byggeri, men det er BH s ansvar at gøre sig sine behov klart, så ydelsen kan indregnes i honorarberegningen. Igen forekommer det som om forudsætningen er, at BH ikke er professionel. Hvis det er tilfældet må han engagere en bygherrerådgiver, hvilket jo også ofte sker. 4.2 Indholdet virker unødvendig i selve aftalen. Hvorfor skrive at TR er forpligtet til at indgå i incitamentsaftaler med BH og E? Samtidig skal TR lave incitamentsaftaler, der bedst muligt tilgodeser BH's interesser. Man kan juridisk næppe forpligte en TR til noget, han ved aftaleindgåelsen ikke kan få oplyst, hvad indeholder. Næstsidste afsnit er urimeligt. Det kan være en væsentlig ekstrabyrde, som TR skal kunne indregne risikoen for i sit honorar. 4.4 Omprojektering: En formulering, der bryder med den normale risikofordeling, idet BH kan forlange vederlagsfri omprojektering i alle tilfælde, hvor overskridelsen af budgettet ikke skyldes forhold, der kan tilregnes BH. Det er helt urimeligt, idet rådgiveren alene bør bære risikoen for forhold, som han har indflydelse på. Det er i det hele taget uhensigtsmæssigt at indføje en generel omprojekteringsklausul, der afviger fra ydelsesbeskrivelsernes bestemmelser. Byggesager er forskellige og en omprojekteringsklausul skal tilpasses den konkrete sag. 4.5 Afhjælpning: Urimelig bestemmelse. TR skal præstere den aftalte ydelse uden mangler, men det er ikke rådgivers problem at løse en indsigelse rettet mod BH fra E gående ud på, at materialet skulle være mangelfuldt. Det er et forhold mellem BH og E. Hvis E har ubegrundede indsigelser mod projektmaterialet, er det i forvejen en del af den dialog, der foregår mellem tilsyn og E. Begrundede indsigelser er reelt et spørgsmål, om der foreligger fejl fra TR s side og det rejser i så fald spørgsmål om ansvar/erstatning, men det er en sag mellem BH og TR. Her kan der være ubegrænset dialog med BH og E som følge af en indsigelse fra E s side. Først når det eventuelt konstateres, at TR har ret kan TR få godtgjort sine nødvendige udgifter, hvilket usvigeligt sikkert, vil føre til en ny konflikt/diskussion med BH. BH og E s mulighed for at påpege mangler bør ikke være ubegrænset, men må limiteres til en kortere periode f.eks. 1 måned efter, at der er afholdt projektgennemgang. Det er en meget konfliktskabende bestemmelse, som bør løses konkret og ikke i TR-aftalen. 5 Klientens ydelser: Konkret beskrivelse af BH s forpligtelser tilrådes; f.eks. er for uskarpt. Her kunne BiD have gjort en forskel med hensyn til at beskrive BH s forpligtelser, men det undlades. Det er det juridiske ansvar, der skal fremhæves. 6 Økonomisk grundlag for opgavens løsning: Når det er TR s opgave bør regulering ske i henhold til Rådgiverindekset, hvilket er det eneste, der afspejler lønudviklingen. Det er uforståeligt, hvorfor der henvises til Pris og Tid?

4 7.1 Honorar jf. ABR pkt. 3: Det savner mening at anmode om overslag for tidsforbrug, da denne øvelse henhører til regningsarbejder og ikke procenthonorarer eller fast pris. BH s mulighed for at kunne kræve reduktion i honoraret forekommer besynderlig. Skal det forstås således, at TR skal levere alle ydelser, der er nødvendige jf. pkt afsnit, men dog alligevel således at honoraret nedsættes, hvis ikke nødvendigt. Det er en skævvridning, der er helt uacceptabel for rådgiverne. Bestemmelsen vil næppe kunne påberåbes i en voldgift, og vil helt sikkert skabe samarbejdsproblemer parterne imellem. BiD skriver, at TR kun får honorar beregnet i henhold til budget, hvis håndværkerudgifterne viser sig at overstige budgettet? Og hvis det ikke skyldes forhold, som TR ikke burde have indset skal honoraret tillægges de ekstra håndværkerudgifter, og så reguleres således, at hvis udgifterne bliver mere end 10% lavere en overslaget, så beregnes honoraret på grundlag af 90% af projektforslagets budget for håndværkerudgifter. Konsekvensen af bestemmelsen er igen ensidigt til fordel for BH. Hvad hvis den vindende E har dumpet prisen, så kan det medføre, at TR får f.eks. 70 % af sit budgetterede honorar I så fald burde TR have sit honorar i forhold til det budgetterede. Organisationerne har set mange eksempler på dette, men alligevel har BiD ikke taget højde for denne problematik og det virker unægtelig ikke fair. Hvis gevinstmuligheden kun skal gå en vej. I så fald vil organisationerne anbefale, at der konkurreres på fast pris. Hvis der sker en ændring i TR s ydelser justeres honoraret. Men hvorledes? Gennem en tillægsaftale? 7.3: Incitamenter skal omhandle forhold, som TR har indflydelse på. Dvs.: kun tid og budget er egnede. Og naturligvis kun for projekteringens vedkommende. Her er det uklart, om det er projektet eller rådgivningsopgaven. Mangelfri aflevering - Det er vist en hypotese og i øvrigt afhænger det af E. Uden træk på bygherreressourcer forekommer noget tilfældigt og indholdsløst. BH kan være mere eller mindre professionelt bemandet. Samtidig er nogle BH mere aktive end andre, og hvorfor skal sådanne omstændigheder være bestemmende for om der udløses bonus? Forbrugsudgifter er også umuligt at styre, da TR af gode grunde ikke har indflydelse på brugernes adfærd. Pkt. 8 Udlæg: Attester, kørsel m.m. skal være indeholdt i honoraret, hvilket medfører, at der konkurreres på kørsel. Pkt. 10 Ophavsret: Dette fraviger ABR 89 og hvorfor? Hvad er BH's behov? Sidste afsnit er uacceptabelt, da TR selvfølgelig må anvende løsningen igen på andre opgaver. Det er det, TR lever af. Det er ligeledes TR, som har rettighederne til genanvendelse af materialet. Pkt. 11 Tidsfrister: Tidsfristforlængelse på grund af bevillingsforhold skal medføre kompensation til TR, der i modsat fald mister muligheden for at få honorar i tilfælde af standsning/udskydelse af opgaven. BH er nærmest til at bære risikoen. Pkt. 12 Ansvar: Helt uacceptabelt, at BiD fjerner ansvarsbegrænsning for tilsyn/eftersyn, hvilket er en fravigelse fra ABR 89.

5 En ansvarsbegrænsning bør følges med forsikringskravet og bør ikke i alle tilfælde generelt sættes til 5 mio.kr. Aftalen lægger op til, at der kan aftales flere dagbodsudløsende terminer? Det er der ikke voldgiftspraksis for, at BH får medhold i. I praksis er det aldrig sket! Så hvorfor sætter BiD en formulering ind i aftalen, der indikerer denne mulighed? Det er kun at signalere en konfliktmulighed. Pkt. 13 Forsikring ABR pkt. 6: BH må i de enkelte tilfælde vurdere projektet, herunder risikoen og dermed behovet for forsikring. Herefter kan ansvaret begrænses til en passende sum, men et unuanceret krav til forsikring - uanset typen af projekt - er useriøst. Hvis kravet om, at det skal dokumenteres, at forsikringen er i kraft 5 år efter opgavens aflevering, fastholdes, vil det kræve, at FRI s medlemmer i alle tilfælde skal tegne projektansvarsforsikringer, hvilket vil gøre dem ukonkurrencedygtige. Det forekommer at være et urimeligt krav, når man tager de hidtidige erfaringer fra branchen i betragtning. Kravet om at projektforsikringen skal genopfyldes ved udredning af erstatning er uheldig, da det er svært og skal det ske ved enhver udbetaling af erstatning? Ved projektansvarsforsikringer bør BH betale omkostningen til præmien ellers konkurreres der prisen og risikoen er, at BH får en discount forsikring, der ikke dækker, når problemet evt. måtte opstå. Pkt. 14 Misligholdelse ABR 89 pkt.8: Første pind er uacceptabel, da større forsinkelser/budgetoverskridelser ikke bør være en væsentlig, misligholdelse per definition. Organisationerne finder aftaleparadigmet problematisk, og rådgiverne bør tage højde for ovennævnte bemærkninger før de underskriver en aftale. FRI Sundkrogskaj 20 Postboks København Ø Tlf: Danske Arkitektvirksomheder Kristen Bernikows Gade 6, København K Tlf.: