Forslag til lokalplan nr. 989 Åben lav boligbebyggelse ved Nymarksvej i Mårslet

Transkript

1 Planafdelingen Kalkværksvej 10, 8100 Aarhus C 6. januar 2015 Side 1 af 2 Forslag til lokalplan nr. 989 Åben lav boligbebyggelse ved Nymarksvej i Mårslet TEKNIK OG MILJØ Center for Byudvikling og Mobilitet Aarhus Kommune Planafdelingen Kalkværksvej Aarhus C Telefon: byudviklingogmobilitet@aarhus.dk Aarhus Kommune har udarbejdet et forslag til den fremtidige anvendelse af det viste lokalplanområde. Forslaget betyder Området må anvendes til åben-lav boligbebyggelse. Forslaget kan ses på Borgerservice på Rådhuset, Hovedbiblioteket, Mølleparken, Aarhus, Byggeri, Grøndalsvej 1, Viby J og fra onsdag den 7. januar Miljøvurdering I henhold til 4 i Lov om miljøvurdering af planer og programmer er der truffet afgørelse om, at lokalplanen ikke er omfattet af kravet om miljøvurdering, idet planen ikke vurderes at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet, jf. lovens 3, stk. 1, nr. 3. Begrundelse for afgørelsen kan ses i lokalplanforslagets redegørelse LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER. Klager over retlige spørgsmål i forbindelse med Aarhus Kommunes afgørelse kan påklages til Center for Byudvikling og Mobilitet, Kalkværksvej 10, 8100 Aarhus C, byudviklingogmobilitet@aarhus.dk der videresender klagen til Naturog Miljøklagenævnet. Klage skal være indgivet inden 4 uger efter offentliggørelsen af denne afgørelse.

2 Dine muligheder Hvis du mener, at forslaget bør ændres, eller du i øvrigt har kommentarer til forslaget, bedes du sende dine bemærkninger til Center for Byudvikling og Mobilitet, Kalkværksvej 10, 8100 Aarhus C, eller på byudviklingogmobilitet@aarhus.dk, senest den 4. marts Herefter vil kommunen tage endelig stilling til planen. Skriv venligst afsendernavn og adresse på brev eller mail. 6. januar 2015 Side 2 af 2 Lokalplanens indhold For lokalplanområdet som helhed kan der være fastsat bestemmelser om bl.a. formål, område og opdeling, anvendelse, udstykning, trafikforhold, teknisk forsyning, bebyggelsens omfang og placering, bebyggelsens udseende, opholdsareal, hegn og beplantning, støjforhold, særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse, grundejerforening og tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder. Retsvirkningerne af forslaget til lokalplanen Fremlæggelsen af forslaget for offentligheden medfører et midlertidigt forbud mod enhver bebyggelse, udstykning, nedrivning og ændret anvendelse af ejendommene i lokalplanområdet, der vil kunne foregribe indholdet af den endelige plan. En eksisterende lovlig anvendelse af en ejendom kan fortsætte uændret. Disse midlertidige retsvirkninger gælder, indtil der er vedtaget og offentliggjort en endelig lokalplan, dog højst i et år fra tidspunktet for offentliggørelse af forslaget. Efter udløbet af den tid, hvor forslaget er fremlagt for offentligheden, vil det være muligt for kommunen at fravige forbuddet og tillade, at en ejendom bebygges eller på anden måde udnyttes i overensstemmelse med lokalplanforslaget, hvis dette er i overensstemmelse med kommuneplanen, og der ikke er tale om et større bygge- og anlægsarbejde. Retsvirkningerne af lokalplanen Lokalplanen gælder fra den dag, det er offentliggjort, at planen er vedtaget endeligt. Dette indebærer, at hvis en ejendom ønskes bebygget, udstykket eller anvendt på en anden måde end hidtil, skal det ske i overensstemmelse med planen. Lokalplanen medfører derimod ikke pligt til at opføre de bygninger, anlæg m.v., der er indeholdt i planen, og en eksisterende lovlig anvendelse kan fortsætte uændret. Bestemmelserne i private byggeservitutter og andre såkaldte tilstandsservitutter bortfalder i det omfang, de ikke er forenelige med lokalplanen. Kommunen kan dispensere fra lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Når en dispensation berører omboendes interesser, skal disse underrettes om den pågældende dispensation og have 14 dages frist til at fremkomme med bemærkninger herom, før dispensationen eventuelt gives. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun foretages ved en ny lokalplan. Med venlig hilsen Anne Schmidt Andersen

3 CENTER FOR BYUDVIKLING OG MOBILITET Lokalplan nr. 989 FORSLAG I offentlig høring fra 7. januar til 4. marts 2015 Åben lav boligbebyggelse ved Nymarksvej i Mårslet

4 Om dette hæftes indhold Der indledes med et afsnit om lokalplanens indhold, hvor baggrunden for lokalplanen beskrives, ligesom målet med planen og planens hovedtræk også beskrives. Til afsnittet hører illustrationer, der viser en af de måder, planen gør det muligt at udnytte området på. Derefter følger afsnittet med de bindende bestemmelser for den fremtidige udnyttelse af lokalplanområdet, bygningers udseende, veje og stiers forløb m.v. Herefter følger et afsnit som beskriver hvordan lokalplanen forholder sig til kommuneplanen og anden planlægning som vedrører lokalplanen. Det drejer sig f.eks. om veje, stier, skoler, institutioner, støj, teknisk forsyning m.v. Det sidste afsnit omhandler hvilke retsvirkninger forslaget til lokalplanen har, og hvad der vil gælde når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort. Bagest i hæftet sidder lokalplankortet som visuelt supplerer lokalplanens bestemmelser. Yderligere oplysninger om lokalplanen fås ved Center for Byudvikling og Mobilitet, Planafdelingen Kalkværksvej, 10, 8000 Aarhus C Tlf Her ligger lokalplanområdet byudviklingogmobilitet@aarhus.dk Lokalplanen kan ses ved Borgerservice på Rådhuset og Hovedbiblioteket Aarhus Tlf Kortgrundlag Aarhus Kommune, Teknik og Miljø Lokalplanen er udarbejdet af Center for Byudvikling og Mobilitet, Planafdelingen i samarbejde med: Landinspektørfirmaet LE34 A/S Strandvejen Aalborg Vedtagelsesdatoer Forslag til Lokalplan nr. 989 er godkendt af Aarhus Byråd den 17. december Forslaget er offentlig fremlagt fra den 7. januar til den 4. marts 2015.

5 AARHUS KOMMUNE. LOKALPLAN NR. 989 Åben lav boligbebyggelse ved Nymarksvej i Mårslet INDHOLDSFORTEGNELSE Side LOKALPLANENS INDHOLD Beskrivelse af området, baggrund og mål med planen, planens hovedtræk m.v LOKALPLANENS BESTEMMELSER 1. Formål Område og opdeling Anvendelse Udstykning Trafikforhold Teknisk forsyning Terrænregulering Bebyggelsens omfang og placering m.m Bebyggelsens udseende Opholdsarealer, hegn og beplantning Støjforhold Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Grundejerforening Ophævelse af byplanvedtægt eller ældre lokalplan LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Lokalplanens forhold til kommuneplanen, veje, stier, støj, institutioner, teknisk forsyning m.v LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af forslaget til lokalplanen Retsvirkninger af lokalplanen LOKALPLANKORT... Bilag Indholdsfortegnelse Lokalplan nr. 989

6 2 LOKALPLANENS INDHOLD Her beskrives baggrunden for lokalplanen, målet med planen samt planens hovedtræk. Eksisterende forhold Denne lokalplan gælder for et område ved Nymarks Allé i den sydlige del af Mårslet. Lokalplanområdet afgrænses mod vest og syd af Nymarks Allé, mod nord af fællesarealer ved Nymarksvej og mod øst af udstykning til fællesareal for Grundejerforeningen Nymark. Lokalplanområdet, der er ca m² stort, var ved planens udarbejdelse privat ejet og beliggende i byzone. Beskrivelse af området Området er et åbent ubebygget areal omgivet af bymæssig bebyggelse. Syd og vest for lokalplanområdet ligger et nyere parcelhuskvarter med en varieret bebyggelse. Mod sydøst ligger en tæt-lav bebyggelse opført i 2012 samt busholdeplads og fælles rekreative arealer. Mod øst finder man et åbent ubebygget areal, der er udlagt til tæt-lav bebyggelse. Den eksisterende parcelhusbebyggelse vest for lokalplanområdet. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 989

7 3 Tæt-lav bebyggelse sydøst for lokalplanområdet. Området er jævnt faldende fra kote 62,5 DVR90 i den sydlige del til kote 54,5 DVR90 i den nordlige del. Udsigt mod nord for det højeste punkt indenfor lokalplanområdet. Området anvendes til landbrugsdrift, men er ikke pålagt landbrugspligt. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 989

8 4 Planens baggrund og mål Lokalplanen er udarbejdet på anmodning fra grundejer. Lokalplanområdet er i dag omfattet af lokalplan 762 fra november 2006, der udlægger området til tæt-lav bebyggelse. Grundejer har anmodet om at ændre anvendelsen til en åben-lav bebyggelse tilsvarende parcelhusbebyggelsen mod vest. Planens hovedtræk Formålet med lokalplanen er at give mulighed for udstykning til en parcelhusbebyggelse. Principper for udstykning, bebyggelse og vejstruktur fortsætter principperne fra det eksisterende parcelhuskvarter mod vest. Principskitse med veje, stier, udstykning og ledninger. Lokalplanområdet opdeles i 2 delområder, hvor delområde I omfatter udstykningsområdet med mulighed for etablering af én bolig på hver parcel, delområde II omfatter to mindre fælles arealer dels i tilknytning til det større rekreative fællesareal Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 989

9 5 mod øst dels i tilknytning til et mindre fællesareal mod vest. Se principskitse på næste side. Bebyggelsen kan opføres i 2 etager og med en maksimal højde på 8,5 m. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke oversige 30. Det er bygningsreglementets almindelige bestemmelser om afstand mv. til nabo- og vejskel, der gælder. Derudover er der fastsat bestemmelser til sikring af spilde- og regnvandsledninger i den nordlige del af lokalplanområdet. Bebyggelsens udseende Med lokalplanen ønskes mulighed for en nutidig varieret arkitektur. Der er alene fastsat bestemmelser, der forhindrer anvendelse af reflekterende materialer, der kan være generende for naboer eller andre der færdes i området. Derudover er der fastsat bestemmelser om skiltning og placering af solvarme/solceller. Beplantning Mellem lokalplanområdet og den sydlige del af Nymarks Allé er en række allétræer. Allé-træerne skal beskyttes under byggemodningen. Hegn mod veje, stier og fællesareal, inkl. fællesarealet mod øst udlagt i lokalplan 762, skal etableres som levende hegn. Omkring ledninger er der et deklarationsareal på 2 x 2m, hvor der ikke må plantes træer og buske. Veje og stier Vejadgangen til området sker fra Nymarks Allé. De interne veje anlægges som blinde boligveje og fra vejen til fællesarealet mod øst etableres stier. Vejene udlægges med en bredde på 8 m. og stierne med en bredde på 3 m. Parkeringsarealer, interne veje og manøvrearealer skal udføres med tæt belægning, der sikrer mod nedsivning, og regnvand fra disse arealer skal via afløbsanlæg, godkendt af Teknik og Miljø, ledes til offentlige regnvandsbassiner Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 989

10 6 LOKALPLANENS BESTEMMELSER Dette afsnit indeholder bindende bestemmelser om arealernes anvendelse, bygningers og vejes udformninger m.v. 1. Formål Lokalplanen har til hovedformål at sikre: at at området anvendes til åben-lav boligbebyggelse, udstykningen udformes, så der sker en tilpasning til de omkringliggende boligområders principper og vejstruktur. 2. Område og opdeling Stk. 1. Stk. 2. Lokalplanområdet er afgrænset som vist på lokalplankortet, og omfatter jf. matrikelkortet følgende matrikelnumre: 19da Mårslet by, Mårslet samt alle parceller der efter den udstykkes i området. Se fodnote 1. Lokalplanområdet er opdelt i delområderne I og II som vist på lokalplankortet. Se fodnote 1. 1 I tvivlstilfælde defineres den nøjagtige grænse af Aarhus Kommune, Teknik og Miljø. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 989

11 7 Matrikelkort Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 989

12 8 3. Anvendelse Delområde I Stk. 1. Stk. 2. Delområdet er udlagt til åben-lav boligbebyggelse (fritliggende parcelhuse til helårsbeboelse). Se fodnote 2. På hver grund må kun opføres eller indrettes én bolig. Delområde II Stk. 3. Stk. 4. Stk. 5. Delområdet er udlagt til fælles opholdsareal for samtlige beboere i lokalplanområdet. Se fodnote 3. På dette areal må grundejerforeningen (se 13) etablere anlæg til fælles formål, herunder affaldsøer/genbrugspladser og lignende. Der kan i området placeres mindre bygninger/anlæg til kvarterets tekniske forsyning. 4. Udstykning Stk. 1. Stk. 2. Udstykning inden for delområde I skal i princippet ske som vist på lokalplankortet. Ingen grund må ved udstykning, arealoverførsel eller på anden måde udstykkes med en størrelse mindre end 700 m Trafikforhold Stk. 1. Stk. 2. Lokalplanområdet skal vejbetjenes fra tilslutninger til Nymarks Allé som vist på lokalplankortet. På lokalplankortet er med raster vist de arealer, der er udlagt til: Vej A B og C - D... Vendeplads, mrk. E og F Cykel- og gangsti a b og c d... Se fodnote 4. 8 m bred 3 m bred 2 3 I henhold til byggelovgivningen er erhverv tilladt i egen bolig, når erhvervet udøves af beboerne uden fremmed medhjælp, og ejendommens og kvarterets præg af boligområde i øvrigt fastholdes. Som eksempler på sådanne erhverv kan nævnes frisør, advokat,- revisor,- tegnestue- og lægevirksomhed og lignende liberale erhverv samt dagpleje og lignende. Fællesanlæg (f.eks. fælleshuse, beboerhaver, bevarende og nye beplantninger med en større bredde end 8,0 m, skovbrynsarealer med almen adgang, der er en del af gennemgående grønne forløb) med tilhørende adgangsarealer samt hovedstianlæg, må tilsammen højst udgøre 1/3 af lokalplanens delområde II. Herudover henvises til kommuneplanens generelle rammebestemmelser om opholdsarealer i boligområder. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 989

13 9 Stk. 3. Stk. 4. Stk. 5. Stk. 6 Veje og stier skal i videst muligt omfang tilpasses eksisterende terræn. Der skal ved vej- og stitilslutninger sikres oversigt i henhold til gældende vejregler. Der skal på den enkelte ejendom etableres 2 parkeringspladser pr. bolig. Parkeringsarealer, interne veje og manøvrearealer skal udføres med tæt belægning, der sikrer mod nedsivning, og regnvand fra disse arealer skal via afløbsanlæg godkendt af Teknik og Miljø, ledes til offentlige regnvandsbassiner. 6. Teknisk forsyning Stk. 1. Stk. 2. Nybyggeri skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning. Nybyggeri skal opføres som lavenergibebyggelse, hvorved forstås bebyggelse, der på tidspunktet for ansøgning om byggetilladelse opfylder de energirammer for energiforbrug for lavenergibygninger, der er fastsat i bygningsreglementet Se fodnote Terrænregulering Terrænregulering i byggemodningsfasen Stk. 1. Det er i forbindelse med byggemodning kun tilladt at terrænregulere indtil 0,5 m i forhold til eksisterende terræn. Se fodnote 6. Til udligning af eventuel terrænforskel mellem vej/sti og eksisterende terræn kan der dog reguleres med mere end 0,5 m, såfremt terrænet gives en jævn hældning på maks. 1:4. Stk. 2. Der kan foretages terrænregulering på mere end 0,5 m hvis reguleringen er nødvendig til anlæg af regnvandsbassiner og støjvolde. Terrænregulering i forbindelse med byggeri Stk. 3. Der er kun tilladt en terrænregulering på indtil 0,5 m. Terrænregulering må ikke foretages nærmere skel end 0,5 m Der skal jf. vejlovgivningen fremsendes et projekt for de nævnte veje og stier til godkendelse hos Aarhus Kommune, Mobilitiet. Før vejprojektet er approberet kan der ikke udstedes byggetilladelse. Da byggeri skal opføres som lavenergibebyggelse, vil der i henhold til Planlovens 19, stk. 4, efter anmodning fra ejer, blive dispenseret fra 6, stk. 1. Ansøgning om at regulere terræn mere end 0,5 m skal indsendes samtidig med byggemodningsprojekt til Center for Miljø og Energi, Byggeri. Omfanget af terrænreguleringen skal fremgå af projektet. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 989

14 10 I en afstand mellem 0,5 og 2,5 m fra skel skal terrænet ved regulering gives en jævn hældning. Stk. 4. På grunde med et terrænfald på 1,5 m eller derover i byggefeltet, må grunden ikke planeres for at tilpasse sig bebyggelsen, men bebyggelsen skal tilpasse sig det eksisterende terræn. Se endvidere 8, stk. 5. Terrænregulering Stk. 5. Inden for det på lokalplankortet, viste servitutareal må der ikke foretages terrænreguleringer. Se fodnote 7 8. Bebyggelsens omfang og placering m.m. Delområde I Stk. 1. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 30. Ejendommens andel i fællesarealer delområde II kan ikke medregnes ved beregning af etagearealet. Se fodnote 8. Stk. 2. Bygninger må højst opføres i 2 etager foruden eventuel kælder. Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må være højere end 8,50 m over terræn (målt i forhold til terræn efter byggemodning eller til et i henhold til bygningslovgivningen fastlagt niveauplan). Stk. 3. Stk. 4. Stk. 5. Bebyggelse må ikke placeres inden for det på lokalplankortet, viste servitutareal. Se fodnote 7. Garager, carport, udhuse og lignende mindre bygninger må ikke opføres nærmere skel mod stier og fælles friarealer end 0,50 m. Bebyggelse med tilhørende terrasser og indkørsel skal tilpasses terræn. Delområde II Stk. 6. Der må opføres mindre bygninger til fællesanlæg i delområdet. Jf. 3 stk Der er på det viste areal tinglyst deklaration om kloak- og regnvandsledninger med tilhørende servitutbælte. Påtaleberettiget er Århus Kommune, Teknik og Miljø. Med denne bestemmelse er der gjort brug af den i Bygningsreglementet 2010, bilag 1, afsnit B.1.1.2, stk. 2, nr. 1 nævnte mulighed for at sikre, at andel i fælles friareal ikke medregnes i grundens areal Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 989

15 11 9. Bebyggelsens udseende Stk. 1. Til tagbeklædning og til energiproducerende anlæg på tage og facader må ikke benyttes reflekterende materialer, som kan give anledning til væsentlige gener for omgivelserne. Dog må tage udføres med glas på udestuer, drivhuse og lignende. Stk. 2. Stk. 3. stk. 4. Skiltning og reklamering på en ejendom må kun finde sted i forbindelse med de erhverv, der i henhold til byggelovgivningen kan drives fra egen bolig. Skiltet må alene omfatte firmanavn og bomærke, og højst have en udstrækning på 0,5 m 2. Skiltet skal placeres enten ved ejendommens indkørsel eller på bebyggelsens facade. Anlæg til indvinding af solenergi skal fremstå som et eller flere rektangler eller kvadrater på den enkelte tagflade eller vægflade. Arealet af anlægget må maksimalt udgøre 50 % af hver tagflade eller vægflade. Der kan gives tilladelse til anlæg med et større omfang f.eks. hele ejendommens tagflade, såfremt anlægget opføres som en integreret del af bygningens arkitektur. Stk. 5. Stk. 6. Stk. 7. Ved etablering af anlæg til indvinding af solenergi på tage med en hældning på 10 grader eller mere, skal anlægget placeres på det enkelte tags primære tagflade med samme hældning som taget. Anlægget må ikke være hævet mere end 15 cm over tagfladen. Se fodnote 9. Såfremt der etableres et anlæg til indvinding af solenergi eller lignende på bygninger med taghældninger under 10 grader, må anlægget højst rage 0,5 m op over tagets højeste punkt, og anlægget skal placeres mindst 1,0 m fra tagkant. Såfremt anlæg til indvinding af solenergi på bygninger med taghældninger under 10 grader skærmes bag en brystning, må anlægget føres ud til brystningen. Stk. 8. Der må ikke opsættes parabolantenner med en større diameter end 1,0 m. Stk. 9. Stk. 10. Almindelige udendørs radio- og tv-antenner - herunder parabolantenner må, hvis de anbringes på bygninger, højst rage 1,00 m op over disses højeste punkt. Fritstående antenner må ikke gives en større højde end 8,5 m, og må ikke placeres nærmere skel end 2,5 m. 9 Der kan således ikke opsættes anlæg på f.eks. kviste. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 989

16 Opholdsarealer, hegn og beplantning Stk. 1. Hegn i skel mod eksisterende vej Nymarks Allé samt vej A B og C D, sti og fælles areal må kun etableres som levende hegn. Se fodnote 10 Hvis der etableres levende hegn mod færdselsarealer skal hegnet plantes 0,30 m inde på egen grund. I hegn mod sti og fælles areal må der på hver grund være højst én 1 m. bred åbning. Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Stk. 5. Inden for det på lokalplankortet viste servitutareal, må der ikke plantes større træer eller buske. Se fodnote 7. Eventuelle affaldsøer og genbrugspladser skal afskærmes og begrønnes med en stedsegrøn beplantning. Mindre bygninger/anlæg til kvarterets tekniske forsyning skal omgives af en stedsegrøn beplantning. Eksisterende træer langs Nymarks Allé skal beskyttes under byggemodningen. 11. Støjforhold Stk. 1. Stk. 2. Ved opførelse af nyt boligbyggeri skal det sikres, at det konstante udendørs støjniveau på bebyggelsen og opholdsarealer, ikke overstiger L den 58 db fra trafikstøj. Ved etablering af virksomheder jf. 3, stk. 1, skal det sikres, at virksomhederne ikke påfører omgivelserne et støjniveau, som overstiger de grænseværdier, som er gældende i henhold til kommuneplanens støjbestemmelser. 12. Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Generelt gælder, at ny bebyggelse ikke må tages i brug før: Den i 6 nævnte tilslutning til kollektiv varmeforsyning har fundet sted. De i 5 nævnte veje og stier er anlagt. Se fodnote Bestemmelsen gælder ligeledes hegn i skel mod fællesareal udlagt i lokalplan 762. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 989

17 13 Delområde II er anlagt. Se fodnote 11. At det eftervises, at støjniveauet jf. 11 kan overholdes på de 3 sydligste grunde mod Nymarks Allé. 13. Grundejerforening Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Der skal stiftes en parcelforening til at varetage de fælles grundejerinteresser i lokalplanområdet. Se fodnote 12. Ejere af ejendomme inden for lokalplanens område skal være medlemmer af grundejerforeningen for Lokalplan 762. Grundejerforeningen skal efter krav fra Teknik og Miljø sammenslutte sig med én eller flere bestående grundejerforeninger for tilgrænsende områder eller opdele foreningen i to eller flere selvstændige foreninger. Grundejerforeningen skal overtage og vedligeholde lokalplanområdets fællesarealer delområde II - samt lokalplanområdets veje og stier. 14. Ophævelse af byplanvedtægt eller ældre lokalplan Den under af byrådet vedtagne lokalplan nr. 762 for Aarhus Kommune ophæves for den del, der vedrører lokalplanområdet. 11 Såfremt anlæg af friarealer, plantebælter, veje, stier m.v. ikke hensigtsmæssigt kan færdiggøres forinden ibrugtagen af bebyggelse, vil der efter en konkret vurdering være mulighed for at give dispensation fra bestemmelserne, dog kun mod sikkerhedsstillelse for anlæg af arealerne inden for en nærmere fastsat tidsfrist. 12 Supplerende bestemmelser om grundejerforening findes i deklarationen, der er udarbejdet for lokalplan nr. 762 Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 989

18 14 LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Her beskrives lokalplanens forhold til kommuneplanen og anden planlægning, som vedrører lokalplanen. Kommuneplanen Grundlaget for udarbejdelsen af lokalplanen har været den kommuneplan, som byrådet har vedtaget. Nedenstående kort er et udsnit af kommuneplanens rammekort for den aktuelle bydel, og lokalplanområdet er, som vist, beliggende i rammeområde BO, og hele området ligger i byzone. Anvendelsen af rammeområde BO er fastlagt til boligformål i form af lav boligbebyggelse med varierede bebyggelsesformer. Bebyggelsen må opføres med max. 2 etager og en max. bygningshøjde på 8,5m. Bebyggelsesprocent må ikke overstige 30 for den enkelte ejendom Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanen. Kommuneplanens rammer Lokalplanområdet Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 989

19 15 Anden fysisk planlægning Lokalplanområdet er omfattet af lokalplan nr. 762 Boligområde ved Nymarksvej i Mårslet. Lokalplan 762 aflyses for den del, der er omfattet af nærværende lokalplan. Overordnede vej- og stiforhold Lokalplanområdet vejbetjenes via den private fællesvej Nymarks Allé til de offentlige veje Tandervej eller Nymarksvej. Herfra er der via det øvrige vejnet i Mårslet adgang til det overordnede vejnet i Århus Kommune. Stimæssigt sikres der ligeledes adgang til det eksisterende stinet. Vejadgangen sker som sagt via privat fællesvej (Nymarks Allé). Rettigheder og forpligtigelser til vedligehold mv. for den private vej fremgår af lokalplan 762 samt vedtægter for Grundejerforeningen Nymark, hvortil ejere indenfor lokalplanområdet er forpligtet til at være medlem. Vejretten til den vestlige del af den private fællesvej (dvs. adgangen til Tandervej) er sikret ved deklaration tinglyst d Vejtrafikstøj De støjmæssige forhold er vurderet med udgangspunkt i kommuneplanens støjbestemmelser. Dele af lokalplanområdet vurderes at være støjbelastet af vejtrafikstøj fra den offentlige del af Nymarks Allé. Der kører ca køretøjer pr. døgn på Nymarks Allé. De yderste tre grunde må derfor forventes delvist at være belastet over grænseværdien på L den 58 db. Naturbeskyttelsesinteresser Der er ikke registreret arealer beskyttet iht. Naturbeskyttelsesloven i eller tæt på området. Nærmeste Natura 2000 område er fuglebeskyttelsesområdet ved Kysing Fjord ca. 6 km syd for lokalplanområdet. Alene på grund af afstanden vurderes realiseringen af lokalplanen ikke at påvirke Natura 2000 området. Området er dyrkede landbrugsarealer, der ikke vurderes at være leve-, raste- eller fourageringssted for Bilag IV arter. Eksisterende træer langs Nymarks Allé ligger udenfor lokalplanområdet, men skal beskyttes under byggemodningen. Plan for beskyttelse skal godkendes af Center for Miljø og Energi Arkæologiske forhold Moesgård Museum har tidligere i forbindelse med lokalplan nr. 762 arkivalsk kontrolleret arealet. Der blev ikke gjort arkæologiske fund i området. Området er me- Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 989

20 16 get kuperet, hvorfor forhistoriske levn kan være pløjet itu, dersom man har benyttet området til bebyggelse. Museet anbefaler, at man udlægger en række søgegrøfter med ca. 20 meters mellemrum, for at se om der endnu skulle være forhistoriske levn, som kan kræve ekstra udgravning. Skulle der ved et kommende jordarbejde fremkomme et jordfast arkæologisk levn som kulturlag, ildsteder, affaldsgruber, skal jordarbejdet standses i det omfang de arkæologiske levn berøres og museet skal underrettes (Museumslovens 27), Museet vil da så hurtigt som muligt tage stilling til, om jordarbejdet kan fortsætte eller om der skal foretages en arkæologisk undersøgelse. Yderligere oplysninger om de arkæologiske forhold samt anmeldelse af fund skal ske til Mosegård Museum, Moesgård Allé 15, 8270 Højbjerg (tlf ). Varmeplanlægning Ny bebyggelse skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning på forsyningens til enhver tid gældende betingelser. Da byggeri skal opføres som lavenergibebyggelse, vil der dog i henhold til Planlovens 19, stk. 4, efter anmodning fra ejer, blive dispenseret fra dette. Alternativt kan der etableres varmepumper eller lignende. Vandindvindingsinteresser Lokalplanområdet er beliggende indenfor et OSD-område (Område med Særlige Drikkevandsinteresser) samt indvindingsopland til Aarhus Vand, Vilhelmsborg kildeplads, som har en årlig indvinding på ca. 1.9 mio. m3/år. Kildepladsen er vigtig for den nuværende og fremtidige forsyning af Aarhus Kommune med drikkevand. Området er i forbindelse med statens kortlægning udpeget som NFI (Nitrat Følsomt Indvindingsområde), hvilket betyder, at området er sårbart overfor forurening. På ejendommen er der en tinglyst deklaration, der bl.a. indeholder et forbud mod brug af pesticider/sprøjtemidler eller foregå anden forurening, som kan medføre nedsivning til grundvandet. Der kan være geologiske forhold, som betyder, at forurening af grundvandsforekomsten kan finde sted ved spild og uheld med miljøfremmede stoffer. Derfor bør der ikke anvendes pesticider eller forekomme anden form for forurening i området, som ved nedsivning kan forurene grundvandet. Beboerne bør desuden være opmærksomme på nedsivningsrisiko ved oplagring og håndtering af forurenende stoffer såsom f.eks. opløsningsmidler, som er meget mobile i jord, og som selv i relativt små mængder udgør en væsentlig forureningsrisiko. Udviklingen af området bør i størst mulig omfang tilgodese grundvandshensyn f.eks. ved, at så stor en del af området som muligt etableres som rekreative områder/ubebyggede/ubefæstede områder. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 989

21 17 Etablering af virksomhed eller erhverv, jævnfør lokalplanens 3 stk. 1 og fodnote 2, skal ske i overensstemmelse med Statslig udmelding til vandplanernes retningslinjer 40 og 41 i forhold til byudvikling og ændret arealanvendelse i Områder med Særlige Drikkevandsinteresser (OSD) og indvindingsoplande, TRIN 2 og Liste 1 (tilladelseslisten) i Bilag 1. Parkeringsarealer, interne veje og manøvrearealer skal udføres med tæt belægning, der sikrer mod nedsivning, og regnvand fra disse arealer skal via afløbsanlæg, godkendt af Teknik og Miljø, ledes til offentlige regnvandsbassiner. Spildevandsledninger Der er tinglyst kloak- og regnvandsledninger gennem lokalplanområdet som vist på kort s. 5 og lokalplankortet. Inden for deklarationsarealet kan der etableres nye ledninger iht. deklarationsteksten. Ifølge deklarationen må der ikke, uden forud indhentet tilladelse fra Magistratsafdelingen for Teknik og Miljø, bygges, plantes større træer eller buske samt foretage terrænreguleringer over ledninger eller nærmere disses midte end 2,0 m, eller overhovedet iværksættes noget, der er til skade for ledninger eller til hinder for deres vedligeholdelse. Spildevandsplan Området er omfattet af Aarhus Kommunes spildevandsplan, delopland B078A. Området er udlagt som planlagt separatkloakeret, det vil sige spildevand og regnvand afledes i hver sin ledning. Husspildevand skal afledes til Mårslet Renseanlæg via eksisterende spildevandsledning henholdsvis hen over lokalplanområdet og i Nymarks Alle mod vest. Regnvand fra området skal afvandes til eksisterende regnvandsledning mod øst og herfra videre til Giber Å via regnvandsbassin nr. 763, som er dimensioneret og udformet i henhold til Aarhus Kommunes retningslinjer i vejledningen Regnvandsbassiner og vandløb som findes på Aarhus kommunes hjemmeside. Befæstelsesgraden må ikke overstige 35 % for området. Det anbefales at håndtering af overfladevandet ved større regnhændelser tænkes ind i den samlede håndtering af regnvandet, evt. ved indretning af arealer, hvor regnvand ved sådanne hændelser kan opstuve og herved forsinkes lokalt. Der bør desuden lægges vægt på, at regnvandet udnyttes som et æstetisk og rekreativt element i bebyggelsen f. eks. vandrender, spejlbassiner mv. Nedsivningstilladelse meddeles af Aarhus Kommune, Center for Miljø og Energi, vandmiljo@mtm.aarhus.dk. Tilslutningstilladelse meddeles af Aarhus Kommune, Center for Miljø og Energi byggesag@mtm.aarhus.dk. Tilslutningen skal ske efter aftale og nærmere anvisninger fra Aarhus Vand A/S, aarhusvand@aarhusvand.dk, og i henhold til den til enhver tid gældende betalingsvedtægt ved Aarhus Vand. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 989

22 18 Vandforsyningsplanen Bebyggelse skal tilsluttes kollektiv vandforsyning. Forureningsforhold - Jord Natur og Miljø har pr. 25. marts 2014 oplysninger om, at der i 2006, i forbindelse med udstykning af matr.nr. 19b Mårslet By, Mårslet, blev udført en forureningsundersøgelse. Region Midtjylland har på baggrund af undersøgelsen truffet afgørelse om, at matr.nr. 19da Mårslet By, Mårslet ikke kortlægges jf. lov om forurenet jord. Områdeklassificering Lokalplanområdet ligger endvidere uden for et områdeklassificeret område. Det betyder, at området som udgangspunkt er ren, og jorden kan håndteres som ren jord. Overskudsjord/byggeaffald Eventuel bortskaffelse af overskudsjord skal ske i henhold til Aarhus Kommunes Jordflytningsregulativ, og bortskaffelse af byggeaffald skal ske i henhold til Aarhus Kommunes Regulativ for erhvervsaffald. Overskudsjord bør så vidt muligt forblive inden for lokalplanområdets grænser. Miljøvurdering For lokalplaner og kommuneplantillæg, der er omfattet af Lov om miljøvurdering af planer og programmer, foretages en screening. Ved lokalplanlægning i Aarhus Kommune anvendes et screeningsværkstøj i form af en tjekliste til vurdering af lokalplanens indvirkning på miljøet. Lokalplanen vurderes i forhold til påvirkning af internationale naturbeskyttelsesområder, lovens bilag 3 og 4 samt Aarhus Kommunes højhuspolitik. Her afgøres også, hvorvidt planen vil kunne få en væsentlig indvirkning på miljøet ud fra et bredt miljøbegreb. I afgørelsen indgår hensynet til kriterierne i lovens bilag 2 (bl.a. forhold vedrørende planens karakteristika samt kendetegn ved indvirkningen og det område, som kan blive berørt). I henhold til 4 i Lov om miljøvurdering af planer og programmer er der truffet afgørelse om, at lokalplanen ikke er omfattet af kravet om miljøvurdering, idet planen ikke vurderes at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet, jf. lovens 3, stk. 1, nr. 3. Begrundelse for at planen ikke vurderes at få væsentlig indflydelse på miljøet For Lokalplan nr. 989 er de væsentlige påvirkninger vurderet ud fra kriterierne i bilag 2, og de vurderede påvirkninger berører emnerne: Natur, naturbeskyttelse, spilde- og overfladevand, jord, trafik, kulturarv, klimatiske forhold, ressourcer, sikkerhed og grundvand. Der er redegjort for håndtering af jord. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 989

23 19 Området er omfattet af en eksisterende godkendt og byggeretsgivende lokalplan (Lokalplan nr. 762), der ligeledes udlægger området til boligbebyggelse, blot i form af tæt-lav i stedet for åben -lav. Områdets status ændres således ikke, anvendelsen er fortsat lav bolig. Det er derfor vurderet at lokalplanen ikke vil medføre en større risiko for forurening af grundvandet, end hvad der hidtil har været gældende for området. Som reaktion på Statens udpegning af området som NFI, indeholder lokalplanen en bestemmelse, der sikrer at: Parkeringsarealer, interne veje og manøvrearealer skal udføres med tæt belægning, der sikrer mod nedsivning, og regnvand fra disse arealer skal via afløbsanlæg, godkendt af Teknik og Miljø, ledes til offentlige regnvandsbassiner. Kollektiv trafik Ved lokalplanens udarbejdelse betjenes området af busrute 19 på Nymarks Allé samt af nærbane og på Odder-Grenå banen med standsningssted ved Mårslet eller Vilhelmsborg station. Skoleforhold Ved lokalplanens udarbejdelse ligger området i Mårslet skoles distrikt. Pr. 5. september 2013 har Mårslet Skole 857 elever fordelt på 35 klasser. Idet de 14 boliger er medregnet i den aktuelle bolig- og befolkningsprognose forventes de børn, der måtte komme som følge af lokalplanen, ikke at have nogen effekt på det fremtidige behov for klasselokaler på skolen. Institutionsforhold Ifølge småbørnsprognosen fra 2013 forventes et næsten uændret antal børn både i dagpleje-/vuggestuealderen og i børnehavealderen frem til De planlagte boliger er medregnet i boligprognosen og dermed er udviklingen i småbørnstallet medregnet i den nuværende småbørnsprognose. I nærheden af lokalplanområdet findes ved planens udarbejdelse følgende institutioner: Dagtilbud med afdelinger på følgende adresser: Banevej 2 Nymarks Allé 1 Hørretvej 14 B Borrevænget 28 Testrupvej 8 Hørretvej 14 A Bedervej 86 Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 989

24 20 Skoler: Mårslet Skole, Testrupvej 4 SFO med afdelinger på: Testrupvej 8B (Asgården) Testrupvej 4 (Skolen) Fritidsklub med afdelinger på: Testrupvej 6 Legeplads Legepladsen Midgård på Testrupvej 1 Tilladelse fra andre myndigheder Lokalplanens gennemførelse kræver ikke tilladelse fra andre myndigheder. Teknisk forsyning Elforsyning sker fra: Vandforsyning sker fra: Varmeforsyning kan ske fra: AURA energi Knudsminde Odder Mårslet Vandværk v. Kaj J. Lambertsen Gl. Bedervej Mårslet AffaldVarme Århus Bautavej Aarhus V Mail: affaldvarme@aarhus.dk Aarhus Byråd har besluttet, at nybyggeri i kommunen skal opføres som lavenergibebyggelse efter bestemmelserne i bygningsreglementet. Kloakforsyning sker ved: Aarhus Vand A/S Bautavej 8210 Aarhus V Mail: aarhusvand@aarhusvand.dk Byggeri Ansøgning om byggeri i området skal indsendes til Aarhus Kommune, Center for Miljø og Energi, Byggeri, Grøndalsvej 1, 8260 Viby J. Nærmere oplysninger herom kan fås ved henvendelse til Byggeri, tlf Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 989

25 21 Veje Ansøgning om godkendelse af et teknisk projekt for nye vejanlæg i lokalplanområdet (lokalplanene 5, stk. 2) skal jf. privatvejsloven fremsendes til Aarhus Kommune, Center for Byudvikling og Mobilitet, Mobilitet, Kalkværksvej 10, 8100 Aarhus C. Nærmere oplysninger herom kan fås ved henvendelse til Mobilitet, telefon Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 989

26 22 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af forslaget til lokalplanen Fremlæggelsen af forslaget for offentligheden medfører et midlertidigt forbud mod enhver bebyggelse, udstykning, nedrivning og ændret anvendelse af ejendommene i lokalplanområdet, der vil kunne foregribe indholdet af den endelige plan. En eksisterende lovlig anvendelse af en ejendom kan fortsætte uændret. Disse midlertidige retsvirkninger gælder, indtil der er vedtaget og offentliggjort en endelig lokalplan, dog højst i et år fra tidspunktet for offentliggørelsen af forslaget. Efter udløbet af den tid, hvor forslaget er fremlagt for offentligheden, vil det være muligt for kommunen at fravige forbudet og tillade, at en ejendom bebygges eller på anden måde udnyttes i overensstemmelse med lokalplanforslaget, hvis dette er i overensstemmelse med kommuneplanen, og der ikke er tale om et større bygge- eller anlægsarbejde. Retsvirkninger af lokalplanen Lokalplanen gælder fra den dag, det er offentliggjort, at planen er vedtaget endeligt. Dette indebærer, at hvis en ejendom ønskes bebygget, udstykket eller anvendt på en anden måde end hidtil, skal det ske i overensstemmelse med planen. Lokalplanen medfører derimod ikke pligt til at opføre de bygninger, anlæg m.v., der er indeholdt i planen, og en eksisterende lovlig anvendelse kan fortsætte uændret. Bestemmelser i private byggeservitutter og andre såkaldte tilstandsservitutter bortfalder i det omfang, de ikke er forenelige med lokalplanen. Kommunen kan dispensere fra lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Når en dispensation berører omboendes interesser, skal disse underrettes om den påtænkte dispensation og have 14 dages frist til at fremkomme med bemærkninger herom, før dispensation eventuelt gives. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun foretages ved en ny lokalplan. Lokalplanens retsvirkninger Lokalplan nr. 989

27 Nyma rksvej II A I B a E II 55 b 56 C 57 F 58 D 59 c 60 d Nym arks Allé Signaturforklaring Lokalplangrænse Vej- og stiudlæg Delområde I og II Vejadgang Udstykningsprincip Deklarationsareal Fælles friareal m Lokalplan nr. 989 Lokalplankort Mål: 1:1000 Dato: Tegnet af: LE34 Center for Byudvikling og Mobilitet - Planafdelingen