1: Vestervold/Staldgårdsgade 2: Niels Brocks Gade 3: Tjærby Diger/Blomsterparken 1 4: Kaskelotten 5: Ny Nedergårdsvej 6: Munkdrup 7: Provstegyde

Transkript

1 Vedrørende: Notat Sagsnavn: Prioritering af nye almene boliger 2015 Sagsnummer: G Skrevet af: Inge Qvortrup og Søren Fonseca Forvaltning: Forvaltningen Miljø og Teknik Dato: I det følgende beskrives de projekter, der er indsendt af boligorganisationerne til kommunen til brug for prioritering af nye almene boliger. Projekterne er nummereret, og placeret på følgende måde: 1: Vestervold/Staldgårdsgade 2: Niels Brocks Gade 3: Tjærby Diger/Blomsterparken 1 4: Kaskelotten 5: Ny Nedergårdsvej 6: Munkdrup 7: Provstegyde 1

2 1: Vestervold /Staldgårdsgade Projektet er indsendt af Domea med illustrationsforslag udarbejdet af Randers Arkitekten. Projektet omfatter 30 familieboliger med et samlet etageareal på 2640 m2. Boligerne er 2, 3 og 4- værelses lejligheder på mellem m2. Domea oplyser, at den arkitektoniske ide er, at bebyggelsen trapper ned i karakter/proportioner og udføres i klassiske rødbrune teglsten, som der forefindes i latinerkvarteret. Facaderne brydes lodret med facadefremspring og skift i fugernes farver, hvorved den nye bebyggelse vil fremtræde som individuelle byhuse. Mod Vestervold tilpasses vejens forskellige dimensioner, højdespring og arkitektur. Til projektet forventer Domea at etablere i alt 12 parkeringspladser. Staldgårdsgade er delvis kommunal grund, delvis privatejet grund. Vestervold Staldgårdsgade har en meget central placering i bykernen. Projektet er beliggende i lokalplanområde 302 og er beliggende i et område, hvor der er gennemført byfornyelse. Projektet kræver tilpasning i forhold til intentionen i lokalplanen, særligt i forhold til bebyggelsens afslutning mod nord, hvor nybyggeriet bygges sammen med den eksisterende bebyggelse i Staldgårdsgade, som har en anden skala og bygningstypologi end Vestervold. Det er forvaltningens skøn, at en tilpasning vil reducere antallet af boliger i projektet. 2

3 Projektforslaget er en god mulighed for at få afsluttet karreen ved Staldgårdsgade og i overensstemmelse med byrådets vision. Det skal undersøges, om et tilpasset projekt kan gennemføres med en række dispensationer fra lokalplanen, eller om det vil kræve en ny lokalplan. Der kan først tages stilling til dette, når der foreligger et justeret projekt, der har været sendt i høring hos naboer. Det vil sandsynligvis være en politisk beslutning. Forvaltningen vurderer, at familieboliger med denne placering vil være lette at udleje. Det kommunale grundkapitaltilskud på 10 % vil for dette projekt være ca. 5,1 mio. kr. 2: Niels Brocks Gade Projektet er indsendt af Domea med illustrationsforslag udarbejdet af ON+PSL Arkitekter. Projekter omfatter 65 familieboliger med et samlet boligareal på 4580 m2. Boligerne er 3- og 4- værelses lejligheder på mellem m2. Domea oplyser i deres projektmateriale, at der er mulighed for at etablere ungdomsboliger i det nordlige tårn, hvis det er et ønske fra Randers Kommune. Projektet er beliggende på Niels Brocks Gade, tæt på centrum og havnen, og i gåafstand til rutebilsstation og gågader. Domea oplyser, at bebyggelsen udformes som 3 bygningskroppe, placeret oven på P-kælder. Der er i projektet mulighed for enten samme højde på alle bygningskroppe eller varieret højde på de enkelte bygningskroppe. 3

4 Domea forventer at der etableres 65 p-pladser i p-kælder i forbindelse med byggeriet. Byggearealet er privat ejet. MTU har den 30.oktober 2014 (punkt 175) igangsat lokalplanlægning for arealet. Projektet er reduceret fra tidligere til nu alene at omfatte matr. Nr. 168a - Randers bygrunde. Projektet er blevet tilpasset løbende, da der på grunden er særlige udfordringer i forhold til støj fra Rosenørnsgade, både i boliger og på udendørs opholdsarealer. Projektet forudsætter, at der etableres støjafskærmning mod Rosenørnsgade, ligesom der stilles særlige krav til gennemgående lejligheder, så udluftning kan ske gennem den stille facade. Placeringen i byen er meget markant, og projektet vender ansigtet mod Rosenørnsgade, og er derved med til at facaderækken bliver mere bymæssig. At bygge flere boliger i midtbyen er i overensstemmelse med byrådets Vision Planlægningen afventer pt. en samlet tilbagemelding fra ejer og boligselskab. Lokalplanen kan derfor tidligst være vedtaget ultimo 2015, hvorfor det er forvaltningens vurdering, at der tidligst kan opstartes bebyggelse primo Forvaltningen vurderer, at familieboliger med denne placering vil være lette at udleje. Det kommunale grundkapitaltilskud på 10 % vil for dette projekt være på ca. 8,8 mio. kr. 3: Tjærby Diger Blomsterparken I Projektet er indsendt af Boligrøn i samarbejde med BM Byggeindustri A/S med illustrationsforslag udarbejdet af AI Arkitekter. 4

5 Projektet omfatter 36 familieboliger med et samlet boligareal på 3450 m2. Boligerne er rækkehuse på mellem m2. Af projektmaterialet fremgår, at byggeriet opføres som bæredygtigt byggeri med svanemærke, hvor der er fokus på energiforbrug, indeklima og materialevalg. Byggeriet opføres endvidere som energiklasse 2020 og med klimasikring. Der arbejdes med forskydninger i planet og snittet, hvilket skaber en varieret facade med nicher og kroge til udeophold. Alle boliger opføres med private haver, og der etableres fælles friarealer og naturlegeplads. Der etableres endvidere en legplads for de mindste, hvor det fredede dige integreres som en del af legepladsen. Boligrøn forventer at etablere 54 p-pladser, svarende til 1,5 p-plads pr. bolig. Projektet ligger indenfor Lokalplan nr Projektet er overordnet set i overensstemmelse med lokalplanen. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 40, inkl. andel af fælles friarealer inden for den pågældende storparcel. I det fremsendte projekt er der redegjort for, at de udendørs opholdsarealer er placeret i forhold til solorientering. Projektet illustrerer et spændende boligprojekt med en høj arkitektonisk standard. Projektet viser naturskifer som facademateriale, hvilket vil kræve dispensation fra lokalplanens bestemmelse om facademateriale. Forvaltningen vurderer, at familieboliger i tæt/lav bebyggelse vil være nemme at leje ud. Det kommunale grundkapitaltilskud på 10 % vil for dette projekt være ca. 6,5 mio. kr. 5

6 4: Kaskelotten Projektet er indsendt af Domea. Domea opførte i 2011/ familieboliger på Kaskelotten. De 48 familieboliger er opført som punkthuse, de er rummelige og lyse, og området er grønt og med god plads. I hvert hus er der to boliger i stueplan og to boliger på 1. sal. Domea oplyser, at udlejningssuccesen har været stor, og det vurderes derfor, at området ville kunne bære yderligere 24 familieboliger, tilsvarende de allerede opførte. Det samlede nybyggede boligareal vil være ca m2. Boligerne vil være på mellem m2, og det samlede grundareal på m2. Domea oplyser, at projektet vil blive opført ud fra samme tegninger og materiale som det eksisterende byggeri. Kaskelotten er kommunal grund, og der er udarbejdet lokalplan for området, som projektet er i overensstemmelse med. Projektet er i overensstemmelse med lokalplan nr Projektet er i overensstemmelse med planerne for området. Projektet er en udbygning af den eksisterende bebyggelse på Kaskelotten. Boligselskabet har stor søgning til de tilsvarende boliger på Kaskelotten. Forvaltningen vurderer, familieboliger i tæt/lav bebyggelse vil være nemme at leje ud. 6

7 Det kommunale grundkapitalindskud på 10 % vil for dette projekt være 3,9 mio. kr. 5: Ny Nedergaardsvej Projektet er indsendt af Lejerbo med illustrationsforslag udarbejdet af Caspersen og Krogh arkitekter. Projektet omfatter 25 familieboliger med et samlet etageareal på m2. 13 stk. 3-rums boliger á 97 m2 og 12 stk. 4-rums boliger á 114 m2. Der er tale om 1. etape af en samlet bebyggelse på 50 boliger. Lejerbo oplyser, at bebyggelsesformen er en 2-etagers tæt-lav bebyggelse. Bebyggelsesplanen er med hensyn til bygningernes orientering og indbyrdes afstand disponeret således, at bebyggelsen kan udformes efter principperne for udnyttelse af passiv sol som led i opnåelse af energiramme Bebyggelsen er beliggende i et delområde af lokalplan 571, der er godkendt af byrådet i efteråret Ny Nedergaardsvej er et kommunalt ejet areal. Projektet ligger indenfor Lokalplan nr Projektet er i overensstemmelse med bestemmelserne i lokalplanen og udgør halvdelen af en samlet bebyggelse på 50 boliger i lokalplanens delområde 1. Ud fra de fremsendte facadeskitser, er det svært at vurdere den arkitektoniske kvalitet i projektet. Lokalplanen stiller ingen særlige krav til bebyggelsens ydre fremtræden, men da projektet udgør halvdelen af byggeretten på en kommunal ejet grund, og boligbebyggelsen ligger ved ankomsten til et nyere boligområde, bør de almene boliger sikres en høj arkitektonisk kvalitet. Forvaltningen er bekendt med, at der også er interesse for grunden til et privat tæt-lav boligprojekt. Forvaltningen vurderer, at familieboliger i tæt/lav bebyggelse vil være nemme at leje ud. Det kommunale grundkapitalindskud på 10 % vil for dette projekt være ca. 5,1 mio. kr. 7

8 6: Munkdrup enklave 1 Projektet er indsendt af Domea med illustrationsforslag udarbejdet af Randers Arkitekten. Projektet omfatter 56 familieboliger med et samlet boligareal på 5320 m2. Boligerne er 4-værelses rækkehuse på mellem m2 (tæt/lav bebyggelse). Domea oplyser, at projektet er en nytænkende boligbebyggelse, der er udformet energimæssigt, arkitektonisk, organisk og mangfoldigt med fælles haver og mødesteder. I arkitekturen vil der blive arbejdet med helt nye støbemetoder og betonteknologi med præfabrikerede lyse organiske betonelementer. I naturen omkring byggeriet vil blive indarbejdet en værdifuld arv af nogle af de danske æblesorter, så beboerne ikke kun vil bo tæt på naturen, men i naturen og vil kunne smage den. I projektet fokuseres der på en helhedsorienteret tilgang til byggeriet, hvor både indeklima, energi og miljøparametre integreres i bygningens design. Projektet vil være med til at sætte helt nye, forbedrede standarder for alment byggeri. Domea forventer at etablere 84 parkeringspladser i forbindelse med byggeriet. Byggearealet i Munkdrup er kommunalt ejet. Byggeriet ligger indenfor lokalplan nr.600. Det fremsendte projekt vil kræve yderligere detaljering, førend de endelige planforhold kan vurderes. Byggeriet beskrives som innovativt og bæredygtigt tæt- 8

9 lav alment byggeri, hvilket er i tråd med intentionerne i lokalplanen 600 og i byudviklingsområdet Randers Syd generelt. Byggemuligheden på arealet er afhængig af støjafskærmning mod motorvejen. Det har siden lokalplanens endelige vedtagelse vist sig, at Vejdirektoratet ikke vil tillade en skærm i den højde på motorvejsbroen som oprindeligt beregnet, hvilket kan få betydning for placeringen af boliger på storparcellen. Ud fra en planmæssig vurdering, er grunden meget velegnet til et ambitiøst alment boligbyggeri, som kan være med til at kickstarte byudviklingsområde i Randers Syd, og tillige være med til at sikre den mangfoldighed i beboersammensætningen, som principplanen for området beskriver. Der bør dog foreligge et mere konkret projektmateriale, førend der kan tages endeligt stilling til projektet. Forvaltningen vurderer, at familieboliger i tæt/lav bebyggelse vil være lette at leje ud. Det kommunale grundkapitaltilskud på 10 % vil for dette projekt være på ca. 10,1 mio. kr. 7: Provstegyde Vestergrave 31 Projektet er indsendt af Domea med illustrationsforslag udarbejdet af Randers Arkitekten. Projektet omfatter 24 familieboliger med et samlet etageareal på 2260 m2. Boligerne er 2, 3 og 4- værelses lejligheder på mellem m2. 9

10 Provstegyde har en central placering i den gamle bydel i Randers. Domea oplyser, at projektet består af en række af 6 byhuse, der i karakter, proportioner og detaljer udføres i klassisk materialer og stil. Der vil blive anvendt forskellige farver af mursten til facaderne, og rød vingetegl på tagene. Tagene er symmetriske med 40 graders taghældning, og med tagryggen parallelt med gaden. Domea oplyser endvidere, at opholdsarealerne udføres som fælles gårdmiljø, hvilket vil bevirke, at den vestlige del af Storegadekvarterets saneringsplan vil være fuldt udbygget. Det er planlagt som et kvalitetsbyggeri, der imødekommer kommunens ambition om bæredygtigt boligbyggeri. Til projektet forventer Domea at etablere 23 parkeringspladser. Byggefeltet består af to matrikler. Provstegyde er en privat grund. Der skal udarbejdes lokalplan. Byrådet har tidligere i sag om prioritering af nye almene boliger i 2014 behandlet et forslag fra Lejerbo om almene boliger på samme ejendom. Områder er omfattet af lokalplan 176, der har til formål at bevare og retablere bybilledets arkitektoniske kvalitet samt sikre, at ny bebyggelse tilpasses i dimensioner, udformning og materialevalg til den eksisterende bebyggelse. Nybyggeri kan alene opføres som erstatning for eksisterende bygninger, og da kun i samme omfang og med samme placering. Det eksisterende byggeri langs Provstegyden består af ældre pakhuse og baghuse, der i dag bliver anvendt til erhverv. Byggeriet i Provstegyden har en mindre skala end de omkringliggende gader, hvilket giver gyden sin særlige karakter. Projektforslaget vil kræve en ny lokalplan, da det er i strid med den bevarende lokalplan 176. Et byggeri i 3½ etage langs hele Provstegyde vil være en voldsom forøgelse af skalaen, og ændre karakteren af gyden, som med sit karakteristiske skalaspring er med til at understrege middelalderbyens gadestruktur. Derudover er der en støjproblematik ved at erstatte erhvervsfunktionen med et rent boligbyggeri, da et diskotek har indgang mod Provstegyden. Fra en planlægningsmæssig synsvinkel kan projektet ikke anbefales, med henvisning til bygningshøjden og bevaring af gydens karakter, samt støjproblemer ved anvendelsen til boliger i stueplan. Et boligprojekt langs Provstegyden, bør som minimum fortsat inkludere offentlige funktioner/erhverv i stueetagen. Det kommunale grundkapitaltilskud på 10 % vil for dette projekt være ca. 4,3 mio. kr. 10