Lokalplan nr Serviceområde nord for Dokhavnen, Esbjerg By

Transkript

1 Lokalplan nr. Serviceområde nord for Dokhavnen, Esbjerg By juni 2008

2 Byrådet udarbejder lokalplan for at fastlægge bestemmelser om den enkelte ejendoms anvendelse og bebyggelse med henblik på tinglysning på ejendommen. Byrådet udarbejder lokalplan: før der igangsættes større bygge- og anlægsarbejder, hvis et bestemt bymiljø ønskes skabt eller fastholdt, hvis et areal ønskes overført fra landzone til byzone, hvis en større bebyggelse ønskes nedrevet, hvis et område ønskes erhvervet til offentlige formål, eller hvis bygge- og anvendelsesmulighederne i øvrigt ønskes skærpet eller lempet væsentligt i forhold til gældende bestemmelser. Lokalplanen skal overholde kommuneplanens rammebestemmelser, men kan indskrænke de muligheder for anvendelse og bebyggelse, som kommuneplanen angiver. Udarbejdet af Plan, Teknik & Miljø Fotos/Illustrationer: Plan, Esbjerg Kommune og Arkitektfirmaet Rudolf Lolk Tryk: 0 eksemplarer. 2008

3 Indholdsfortegnelse Indhold Redegørelse... Lokalplanområdet... Baggrund... Lokalplanområdets disposition... Trafikale forhold, stier og pladser...7 Forhold til Kommuneplanen...8 Bindinger...8 Forhold til gældende lokalplan...0 Miljøvurdering... Tilladelser fra andre myndigheder... Forslag til lokalplan har været i offentlig høring fra den 20. juni til den. september Bestemmelser... Lokalplanens formål... 2 Områdets afgrænsning... Zonebestemmelser... Områdets anvendelse... Udstykning Veje, stier og parkering Ledningsanlæg m.v Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens udformning og ydre fremtræden Kontaktzoner. Opholds- og ubebyggede arealer...9 Grundejerforening Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse...20 Tilladelser i henhold til lokalplanen og andre myndigheder...20 Aflysninger i Tingbogen...2 Retsvirkninger Vedtagelse...22 Bilag Matrikelkort, bilag A... Indsat bagerst Lokalplankort, bilag B,... Indsat bagerst Illustrationsplan, bilag C... Indsat bagerst Illustrationsplan, terrænforhold, bilag D... Indsat bagerst Side

4

5 Redegørelse Redegørelse Lokalplan nr. Serviceområde nord for Dokhavnen, Esbjerg By Lokalplanområdets placering Lokalplanområdet markeret med rød ramme Lokalplanområdet Grund Havnegade -Toldbodvej Terrænspring i området Lokalplanområdet ligger mellem Bymidten og Dokhavn. Syd for lokalplanområdet er planlagt et center- og erhvervsområde på den østlige side af Dokhavnen. Den vestlige halvdel af lokalplanområdet består af en ubebygget ejendom og en eksisterende bebyggelse. Lokalplanområdet afgrænsning mod vest er virksomheden Valsemøllens bygninger. Den østlige del af lokalplanområdet omkring Hulvejen har sin egen karakter med én større bygning. Områdets udnyttelse hænger bl.a. tæt sammen med terrænformerne. Terrænet varierer fra kote til kote 6. Terrænforholdene er vist på illustrationsplan indsat bagerst. Terrænforskellene stammer fra de oprindelige landskabsformer før anlæggelse af Esbjerg Havn og fra efterfølgende udgravninger til anlæg og bygninger i forbindelse med etablering af havnevirksomheder. Der er en flere historiske og bevaringsværdige huse i området, vist på lokalplankortet indsat bagerst: Det Gamle Toldkammer ved Toldbodvej og Havneadministration ved Hulvej. Der er også flere bevaringsværdige historiske anlæg eller spor i området: Området ved Hulvejen, nærmest udformet som en høj med beplantning, indeholder store bunkersanlæg fra 2. verdenskrig. Området er fremkommet efter at Hulvejen har gennemskåret den oprindelig Esbjerg Kleve, som havnen blev anlagt nedenfor. Side

6 Redegørelse Der er en større transmissionsledning igennem hele området, som følger bl.a. terrænskråningerne. I dag er der flere steder visuel kontakt mellem byen og havnen. Der er udkig fra byen til havnen. Enkelte steder er det også muligt at se havet fra byen. Disse muligheder for forskellige udkig, der har forandret sig i tidens løb, opleves som en meget stor kvalitet, som er med til at give Esbjerg en klar byidentitet. Kig ud mod Dokhavnen og havet fra Havnegade-siden Baggrund Lokalplanen er udarbejdet, dels på baggrund af konkret ønske om nybyggeri på den tomme grund mellem Havnegade og Toldbodvej, dels på baggrund af mål i Kommuneplanen om forandring og udvikling af området fra havnerelaterede virksomheder til nye serviceerhverv. Ønsket om udvikling af området til byfunktioner, der giver bedre sammenhæng mellem by og havn, fremgår også af Bymidteplan 20, som er bypolitik godkendt af Esbjerg Byråd i 200. Lokalplanområdets disposition Lokalplanområdet er disponeret så der bliver mulighed for at opføre ny bebyggelse mellem - 6 etage afhængig af forholdene på den enkelte grund. Der er taget hensyn til terrænforhold, beplantningsforhold, bevaringsværdige huse, udkigsmuligheder fra byen til havnen og i bedste fald til havet. Nybyggeri skal også tage hensyn til bl.a. den store forsyningsledning inden for lokalplanområdet. Udkigsmuligheder kaldes i lokalplanen kontaktzone mellem by og havnen. Der gælder særlige bestemmelser for zonerne. Ved en senere planlægning syd for lokalplanområdet er der mulighed for at placere fremtidige bygninger direkte ved Dokhavnen, så kontaktzonerne kan Side:

7 Redegørelse forlænges. Herved bliver der bedre mulighed for udkig fra byen til vandet. Jf. illustrationsplanen indsat bagerst. Der er særlige bestemmelser i lokalplanen for historiske bygninger, som er bevaringsværdige. Der er begrænsninger i nybyggeri op til de bevaringsværdige huse. Historiske anlæg eller spor. Valsemøllen Toldbodvej Området mellem Havnegade og Toldbodvej For den frie byggegrund matr. 20c mellem Havnegade og Toldbodvej med store terrænforskelle, vil facaden på nybyggeri ud til Havnegade syne af at være på etager, jf. senere viste illustrationer. Herved tages hensyn til den nuværende og kommende bebyggelse på den nordlige side af Havnegade. Facaden kan være op til 6 etager ud til Toldbodvej. Der er bestemmelse om, at bygningen skal have fodgængerforbindelse fra adgangspartiet til Havnegade. Der er vist et byggefelt til en lagerbygning mellem den nuværende erhvervsbygning på matr. nr. 20d, Valsemøllen, og et kommende nybyggeri på op til 6 etager på mar. nr. 20c. Lagerbygningen er til Valsemøllen. Lagerbygningen må ikke have en større højde end at udsigten til inderste kajkant, Dokhavnen og vandet kan bevares for fodgængere i Havnegade. Bestemmelserne i lokalplanen betyder, at lagerbygningen vil kunne støde op til det planlagte nybyggeri på op til 6 etager matr. nr. 20c, hvilket betyder at de brandtekniske forhold skal løses i forbindelse med den tekniske opbygning af taget på lagerbygningen. I det følgende er vist skitse til nybyggeri på matr. nr. 20c og principsnit fra Havnegade til Toldbodvej. Der er skyggediagrammer for nybyggeriet bagerst i redegørelsesdelen. Snit fra Dokhavnen til Havnegade. Nybyggeri på 6 etager matr. nr. 20c. Side:

8 Redegørelse Eksisterende forhold i Havnegade, set mod vest. Grunden matr. nr. 20c Havnegade-Toldbodvej ses til venstre Skitse til nybyggeri, matr. nr. 20c. Havnegade, set mod vest Skitse til nybyggeri på 6 etager, matr. nr. 20c Havnegade-Toldbodvej, og ny lagerbygning på etage til Valsemøllen Side: 6

9 Redegørelse Eksisterende forhold i Havnegade, set mod syd. Der ses over grunden matr. nr. 20c Havnegade-Toldbodvej Skitse til nybyggeri, matr. nr. 20c Havnegade, set mod syd, og ny lagerbygning på. etage til Valsemøllen Trafikale forhold, stier og pladser Området mellem Hulvejen og Øster Havnevej Den del af lokalplanområdet, der ligger mellem Hulvejen og Østre Havnevej, har en bevaringsværdig kontorbygning på midten af højen. For at bevare terrænforholdene og beplantningen er der planlagt mulighed for nybyggeri på midten af højen i ca. samme niveau og med en maksimal bygningshøjde som det nuværende hus. Området trafikbetjenes fra de afgrænsende veje Toldbodvej, Havnegade eller Hulvejen. Der er bestemmelser så der kan etableres offentlige stiforbindelser mellem Bymidten til havnen Side: 7

10 Redegørelse Sti fra Hulvejen mod havnen Stiforbindelsen kaldet Landgangen over lokalplanområdet til et center- og erhvervsområde på Dokhavnen, der er fastlagt i den tilgrænsende lokalplan nr. 60, får flere muligheder for tracé i denne lokalplan afhængig de fremtidige ønsker. Der kan etableres stiforbindelse langs med havnen nord for lokalplanområdet til Byparken, hvorfra der vil være udkig mod havnen og enkelte steder havet. På sigt kan det blive en del af en oplevelsessti med forskellige særligt interessante stop undervejs, hvor byens og havnens historie kan beskrives på opsatte oplysningsskilte. Stiforbindelser og udkigsmuligheder mellem by og havnen er vist på den vedhæftede illustrationsplan. Byområderne uden for lokalplanområdet er medtaget på illustrationsplanen for at sætte lokalplanområdet i sammenhæng med den øvrige del af byen. Forhold til Kommuneplanen Anvendelse Bebyggelse Friarealer Lokalplanen er i overensstemmelse med Kommuneplan Lokalplanområdet omfattes af 2 enkeltområder i Kommuneplanen kaldet Område nord for Dokhavnen og Hulvejen. Bestemmelserne for enkeltområderne udgør en forandring, så der fremover planlægges nye serviceerhverv mellem Bycenteret og havnen. Disse anvendelsesbestemmelser følger det politiske mål i Kommuneplanens Hovedstruktur, om at der skal skabes bedre forbindelser fra Indre by til havnen og havet. Efter kommuneplanen fastlægges anvendelsen til serviceerhverv, f.eks. kontorer, liberale erhverv, klinikker bl.a. fitness center, lægehuse, parkeringshuse, engroshandel, distribution. Endvidere er der i rammeområdet nord for Dokhavnen mulighed for musik- og teaterhuse, hvilket der dog ikke anvendes i lokalplanen, da dette er uaktuelt. Kommuneplanens rammer giver også mulighed for miljøbelastende fremstillingsvirksomhed inden for håndværk og byggefag. Disse anvendelser er der ikke givet mulighed for i lokalplanen. Begrundelsen herfor er, at der i området ønskes etableret moderne servicevirksomheder, som har et nutidigt udseende og er byfunktioner, der passer til et kommende attraktivt miljø mellem bycentret og havnen. Kommuneplanens maksimale bebyggelsesprocent på 00 og 00 er fuldt udnyttet i lokalplanbestemmelserne. Den maksimale højde på og 6 etager udnyttes de steder, hvor det passer ind i bebyggelsesstrukturen. Kommuneplanens bestemmelser for friarealer og parkering er i lokalplanen fulgt op med bestemmelser. Bindinger Lokalplanen skal respektere følgende bindinger fra kommuneplanens rammer vist på kortudsnittet og til hørende beskrivelse. Side: 8

11 Redegørelse Lokalplanområdet er markeret med røde prikker Bevaringsværdigt miljø km kystnærhedszone Der er bestemmelse om de bevaringsværdige bygninger og beplantninger i lokalplanen. Lokalplanområdet ligger inden for km kystnærhedszonen. Det betyder, at de visuelle konsekvenser af nybyggeri skal vurderes. Det vurderes, at de fremtidige planlagte bebyggelser på op til 6 etager vil fremstå synlig i byens profil set fra havneområdet, uden at dette dog vil få afgørende betydning for forholdet til kystlandskabet. På de følgende visualiseringer vises, hvordan mulig nybyggeri vil indgå sammen med den eksisterende bebyggelse i byens profil. Nybyggeri er vist med en mørkegrå farve. Side: 9

12 Redegørelse Lokalplanområdet set fra vandsiden Støjisolinier. Miljøforhold Der vil i en overgang være erhverv i området som har forskellige erhvervsklasser, da der er lovlige eksisterende erhvervsvirksomheder med højere klasse end. Lovligt eksisterende erhvervsvirksomheder med en højere klasse end må accepteres af kommende nybyggeri. Kommende nybyggeri op til klasse erhverv vil betyde mindre støj i området. Dette svarer til den øvrige udvikling omkring Dokhavnen. Derfor er der ikke fastlagt forhold om støj i lokalplanbestemmelserne. Der er foretaget en screening af de miljømæssige konsekvenser ved etablering af et nyt kontor- og servicebyggeri på matr. nr. 20c relativt tæt på den eksisterende virksomhed Valsemøllen, matr. nr. 20d. Resultatet er, at Valsemøllen kan fortsætte med sin virksomhed, når der fastlægges særlige bestemmelser for nybyggeriet ved siden af Valsemøllen. Der er særlige bestemmelser i lokalplanen om vinduer og vinduesåbninger samt ventilationen. Valsemøllen skal fortsat kunne miljøgodkendes efter gældende bestemmelser. Ledningstrace Der går en større transmissionsledning gennem lokalplanområdet, hvis tracé er sikret gennem lokalplanbestemmelse. Forhold til gældende lokalplan Inden for lokalplanområdet gælder følgende lokalplaner: Lokalplan 8 for Esbjerg Havn omfatter bl.a. hele lokalplanområdet og lokalplan 60 for et center- og erhvervsområde på Dokhavnen omfatter en mindre del i den østlige del af området, kaldet landgangen. Den væsentligste forskel mellem den gældende lokalplan 8 og lokalplan er, at anvendelsen ændres fra havneorienterede virksom- Side: 0

13 Redegørelse Miljøvurdering Tilladelser fra andre myndigheder heder inden for industri og håndværk, klasse -7 erhverv, til serviceerhverv som f.eks. kontorer, liberale erhverv m.v. højst klasse erhverv. Brostien, Landgangen, mellem byen og havnen i lokalplan 60 er med og udvidet, så der er flere muligheder for et stiforløb fra byen over lokalplanområdet til havnen. Forløbet afhænger af hvilken konkret udformning der ønskes. Som det fremgår af afsnit vil planerne blive aflyst ved denne lokalplans endelige vedtagelse. Lokalplanen er screenet og skal ikke miljøvurderes efter lov om miljøvurdering af planer og programmer. Begrundelsen er at lokalplanen ikke fastlægger rammer der er omfattet af lovens bilag og og fordi lokalplanen ikke indvirker væsentligt på miljøet, herunder et internationalt naturbeskyttelsesområde. Lokalplanen medfører, at der ikke skal meddeles tilladelse efter, stk. i Planloven (zonetilladelse) til virkeliggørelse af lokalplanen. Ifølge Museumsloven har bygherren ret til, før der igangsættes jordarbejde, at anmode Esbjerg Museum om en udtalelse om risiko for ødelæggelse af væsentlige fortidsminder. Det kan være hensigtsmæssigt for at forebygge forsinkelse ved bygge- og/eller anlægsarbejde. Udtalelsen skal tilkendegive, om det er nødvendigt at gennemføre en arkæologisk undersøgelse. Formålet er at sikre væsentlige bevaringsværdier for eftertiden. Det fremgår af afsnit hvilke tilladelser Esbjerg Byråd og andre myndigheder skal og kan give når lokalplanen er endeligt vedtaget. Forslag til lokalplan har været i offentlig høring fra den 20. juni til den. september 2007 Side:

14 Skyggediagrammer Skyggediagrammer for nybyggeri mellem Havnegade og Toldbodvej: 2. februar/oktober kl februar/oktober kl februar/oktober kl december kl juni kl (kl sommertid) 2. juni kl (kl. 00 sommertid) 2. juni kl. 00 (kl sommertid) 2. juni kl (kl sommertid) Side: 2

15 Skyggediagrammer 2. april/august kl (kl sommertid) 2. april/august kl (kl. 00 sommertid) 2. april/august kl. 00 (kl sommertid) 2. april/august kl (kl sommertid) Side:

16

17 Bestemmelser Bestemmelser Lokalplan nr. Serviceområde nord for Dokhavnen, Esbjerg By. I lokalplanen fastsættes følgende bestemmelser for det område, der er nævnt i afsnit 2.. Lokalplanens formål Lokalplanen har til formål at at at at at at at at at at sikre området anvendt til serviceerhverv sikre udbygning af området tilpasses både byen og havnen sikre visuel kontakt mellem byen og havnen samt på sigt byen og vandet, havet sikre nyt byggeri løfter området arkitektonisk og harmonerer med nyeste byggeri i Strandbygade og Havnegade sikre bevaringsværdig bebyggelse i området sikre historiske spor i området sikre stiforbindelser mellem byen og havnen sikre vejadgang til området sikre at en del af området op til Havnegade afgrænses af beplantning sikre tracéer til offentlige forsyningsledninger 2 Områdets afgrænsning 2. Lokalplanen afgrænses som vist på Lokalplankortet, bilag B, og omfatter matrikelnumrene 0a, 20c, 20d, 20f, 20i, 20n, 20o Esbjerg Bygrunde eller dele heraf. 2.2 Området opdeles som vist på lokalplankortet, bilag B, i delområderne A, B og C. 2. I forbindelse med planens anmeldelse til tinglysning bemyndiges borgmesteren af Byrådet til at fastlægge det i afsnit 2. anførte område matrikulært. Zonebestemmelser. Området fastholdes som byzone. Områdets anvendelse. Området udlægges til serviceerhverv, f.eks. kontorer, liberale erhverv, klinikker bl.a. fitness center, lægehuse, parkeringshuse, engroshandel, distribution. Der må ikke tillades virksomheder der i Håndbog om Miljø og Planlægning klassificeres højere end klasse. Kun når det er nødvendigt for en virksomheds Side

18 Bestemmelser forsvarlige drift, teknisk opsyn, portnerbolig o. lign. kan der gives tilladelse til en bolig i tilknytning til virksomheden. Boligen kan ikke etableres, hvis boligen skærper miljøkravene til omgivelserne..2 Delområde A udlægges til parkering, offentligt tilgængeligt grønt område, plads og adgangsvej. Afgrænsning af delområde A mod Havnegade kan ændres i mindre omfang, hvis der skal være busholdeplads i Havnegade.. Delområde B udlægges til serviceerhverv f.eks. kontorer, liberale erhverv, klinikker bl.a. fitness center, lægehuse, parkeringshuse, materiel til servicering og vedligeholdelse af havnen med tilknyttet mindre værksted, engroshandel og distribution. I delområdet må der ikke tillades virksomheder der i Håndbog om Miljø og Planlægning klassificeres højere end klasse. Kun når det er nødvendigt for en virksomheds forsvarlige drift, teknisk opsyn, portnerbolig o. lign. kan der gives tilladelse til en bolig i tilknytning til virksomheden. Boligen kan ikke etableres, hvis boligen skærper miljøkravene til omgivelserne.. Delområde C udlægges til serviceerhverv f.eks. kontorer, liberale erhverv, klinikker bl.a. fitness center, lægehuse, materiel til servicering og vedligeholdelse af havnen med tilknyttet mindre værksted, engroshandel og distribution. I delområdet må der ikke tillades virksomheder der i Håndbog om Miljø og Planlægning klassificeres højere end klasse. Kun når det er nødvendigt for en virksomheds forsvarlige drift, teknisk opsyn, portnerbolig o. lign. kan der gives tilladelse til en bolig i tilknytning til virksomheden. Boligen kan ikke etableres, hvis boligen skærper miljøkravene til omgivelserne.. Inden for området må der opføres transformerstationer ol. til områdets forsyning på op til 60 m 2 bebygget areal og ikke højere end m over terræn. Bebyggelsen skal indpasses i omgivelserne eller afskærmes med beplantning. Udstykning. Udstykning må kun finde sted i overensstemmelse med lokalplanens formål..2 Udstykning af lokalplanområdet skal ske i overensstemmelse med principperne vist på lokalplankortet, bilag B.. Mindre skelreguleringer og udstykning til offentlig vej, sti og forsynings- eller afløbsledning eller afløbsanlæg samt friareal er tilladt. 6 Veje, stier og parkering 6. Delområde B vejbetjenes fra Toldbodvej og/eller Havnegade. 6.2 Delområde C vejbetjenes fra Hulvejen. 6. Der er vist punkter til stiforbindelser på lokalplankortet, bilag B. Der skal være en offentlig tilgængelig stiforbindelse fra punkt a til b. Side: 6

19 Bestemmelser 6. Der skal kunne etableres en offentlig stiforbindelse over delområde C fra Dokhavnen syd for lokalplanområdet til nord for lokalplanområdet, helt eller delvis som stibro. Linieføringen for stiforbindelsen skal være teknisk muligt og sammenhængende med stien/stibroen fra Dokhavnen. 6. Når bygninger på matr. 20c Esbjerg Bygrunde støder op til Havnegade, skal der være fodgængerforbindelse fra indgangene på de nordvendte facader til Havnegade, betinget af tilladelsen i bestemmelse Parkeringspladser i delområde A kan hel eller delvis nedlægges og omlægges til offentligt grønt opholdsareal eller offentlig plads, når andre parkeringspladser etableres, betinget af tilladelsen i bestemmelse Der skal anlægges mindst p-bås pr. 7 m2 etageareal til serviceerhverv f.eks. kontorer, liberale erhverv, klinikker, lægehuse, engroshandel og distribution. Der skal anlægges mindst p-bås pr. 0 m2 etageareal til byfunktioner med mange deltagere som fitnesscenter og beslægtede aktiviteter. Der skal anlægges mindst p-bås pr. portnerbolig o. lign. Der stilles ikke krav om anlæggelse af p-båse ved anvendelse til parkering, materiel til servicering og vedligeholdelse af havnen med tilknyttet mindre værksted. 7 Ledningsanlæg m.v. 7. Ledningsanlæg i området skal sikres ved tinglyst deklaration. 7.2 Transmissionsledningen, vist på lokalplankortet, bilag B, skal respekteres, jf. bestemmelse.. Der er med skravering vist en principiel frizone på m af hver side af traceret, dog afhængig af eksisterende bygninger. Støttemuren til transmissionsledningen i forbindelse med den nordlige del af matr. nr. 20c Esbjerg Bygrunde skal respekteres. 7. Transformatorstationen på matr. nr. 20c Esbjerg Bygrunde i den nordvestlige del, skal respekteres ved nybyggeri. 8 Bebyggelsens omfang og placering 8. Bebyggelsesprocenten for hver enkelt ejendom må ikke overstige 00 % i delområde B. 8.2 Bebyggelsesprocenten for hver enkelt ejendom må ikke overstige 00 % i delområde C. 8. Bebyggelse skal placeres indenfor byggefelterne som vist på lokalplankortet, bilag B. Der er særlige bestemmelser om byggeri og anlæg i kontaktzonerne I og II i afsnit 0. Side: 7

20 Bestemmelser 8. Størrelsen på byggefelter: Matr. nr: 20d og del af 20c 20c 20f 0a Mål og afstandsforhold: Byggefelt med max. etage: Max. 22 x 7 m. Max. x ca.70 m (afstanden mellem Toldbodvej og deklarationsbælte for transmissionsledning) Længde af vestlige side: Max. m Længde af sydlige side: Max. 2 m Byggefelt med max. 2½ etage: Længde af østlige side max. 0 m. Længde af nordlige side max. 7 m. Bredde max. 0 og max. m. Byggefelt med max. etage: Længde af vestlige sider max. 22 m. Længde af nordligste side max. 6 m. Afstand til eksisterende hus mindst 7 m. 8. Der kan tillades mindre afvigelser i forhold til afgrænsning af byggefelterne efter godkendelse i Byrådet i hvert enkelt tilfælde. 8.6 Bygningshøjden må ikke overstige de på lokalplankortet, bilag B, angivne etager over eksisterende terræn. 8.7 Ny bebyggelse skal opføres med stuegulv i minimum kote, DVR90. Der kan tillades en lavere kote, hvis det dokumenteres at det er nødvendigt for at sikre en nødvendig funktionsmæssig sammenhæng med eksisterende bebyggelse eller anlæg, og der udføres en anden form for stormflodssikring. 8.8 Facadehøjden over eksisterende terræn til skæring med tag må ikke overstige en samlet højde, der svarer til m i gennemsnit pr. etage. Dog må den etagers bygning i kontaktzone nr. I have en bygningshøjde på maksimalt ca. m over eksisterende terræn, jf. betingelser for bygningshøjden i bestemmelse Bebyggelsens udformning og ydre fremtræden 9. Bevaringsværdig bebyggelse, som vist på lokalplankortet, bilag B, med sort stregsignatur, må ikke nedrives. Ændringer, udskiftninger og vedligeholdelse skal ske i overensstemmelse med den oprindelige arkitektur. 9.2 Tage udføres som fladt tag. Bygninger op til etager kan udføres med sadeltag med hældning på højst. Dog skal tag på etagers bygning i kontaktzone I udføres som fladt tag. Tage må ikke udføres med blanke eller reflekterende materialer. 9. Fritliggende nybyggeri skal bestå af klare moderne bygningsformer. Til facader kan anvendes glas, stål, beton og murværk. Side: 8

21 Bestemmelser 9. Facaderne må ikke udføres i en ren sort farve. 9. For den vestlige facade på bygning på op til 6 etager matr. nr. 20c overfor virksomheden på matr. nr. 20d gælder følgende: På de øverste af de 6 etager skal vinduer være uoplukkelige og der må ikke være ventilationskanaler. De nederste af de 6 etager må ikke indeholde vinduer og ventilationskanaler, dog må der være uoplukkelige vinduer på facaden i de nederste etager indtil 0 m fra vejen, Toldbodvej. 9.6 For bygning på op til 6 etager matr. nr. 20c gælder følgende: Ved udformning af ventilationen skal tages hensyn til evt. støvbelastning fra virksomheden på matr. 20d. 9.7 Tage og facader på nybyggeri, der sammenbygges med bevaringsværdig bebyggelse, skal udføres af materialer, der ikke afviger markant fra den bevaringsværdige bebyggelse. 9.8 Skiltning og reklamering skal være i overensstemmelse med principperne i skiltevejledningen for områder uden for den Indre by vedrørende den del af vejledningen som omfatter servicevirksomheder. 9.9 På hver ejendom kan opsættes én antenne i en højde der ikke overstiger tagryggen og antennen må ikke være synlig fra vej og sti. 0 Kontaktzoner. Opholds- og ubebyggede arealer 0. På lokalplankortet, bilag B, er vist zonerne I,II og III til visuel kontakt mellem by og havn. Zonebredden er sådan: I: mindst 22 m. II: mindst m. III: Synsvinkler er som vist på lokalplankortet. 0.2 Inden for zonerne I-III gælder, undtagen for del af zone III jf. bestemmelse 0.: Arealerne må anvendes til ophold, adgangsarealer, stier og parkering til personbiler. Beplantning må ikke være højere end m. Jordvolde må ikke være højere end m. Der må ikke opføres bebyggelse eller anlæg, undtagen som nævnt i bestemmelserne 0. og 0.. Der må ikke opsættes skiltning, som hindrer gennemsyn i zonen. Arealerne må ikke anvendes til oplagring. 0. I zone nr. I må der inden for byggefeltet, vist på lokalplankortet, opføres en lagerbygning på etage tilhørende virksomheden på matr. nr. 20d. Lagerbygningen må ikke have en større bygningshøjde end, at der fortsat er udsigt for gående fra Havnegade til inderste kajkant, Dokhavnen og vandet. Den maksimale bygningshøjde på ca. m, svarer til det øvre eksisterende terrænniveau ud til Havnegade i det nordvestlige hjørne af delområde B. 0. For zone nr. II gælder følgende: Hvis det er nødvendigt for funktionerne i bygningen på op til 6 etager på matr. Nr. 20c, kan der etableres en bilrampe til betjening af de nederste etager i bygningen efter særlig godkendelse fra Byrådet. Bilrampen skal have en minimal størrelse og have så transparent et Side: 9

22 Bestemmelser udseende som muligt, og det skal dokumenteres at udsigten for gående til havnen ikke forringes fra Havnegade. 0. For del af zone III, der er vist på lokalplankortet som grønt område gælder, at terrænformer fastholdes og at beplantning ikke må være højere end m. Det kan etableres trappeadgang fra zone III til zone II. Stiforbindelsen, fastlagt i bestemmelse 6., kan etableres i zone III. 0.6 Der udlægges og etableres % af erhvervsarealet til et eller flere sammenhængende opholdsarealer der friholdes for bebyggelse og oplag. 0.7 Opholdsarealer udformet som altan eller tagterrasse accepteres. 0.8 Der skal afsættes areal i en bredde på 2 m for enkeltstående træbeplantning ud mod Havegade i delområde A, undtagen hvor der på lokalplankortet, bilag B, er vist visuelle kontaktzoner. Eventuelt vejadgang skal være muligt mellem træbeplantningen. 0.9 Den bevaringsværdige beplantning som vist på lokalplankortet i delområde C skal bevares med den nuværende karakter. Vedligeholdelse og genplantning skal ske i overensstemmelse hermed. Stiforbindelse/stibro kan nødvendige steder gennembryde beplantningen i delområde C. 0.0 Udendørs oplagring må kun ske bag afskærmning og må ikke fremstå synligt mod omgivelserne. 0. Henstilling af campingvogne, lystbåde ol. samt oplagring må ikke finde sted på opholds- og parkeringsarealer. Grundejerforening. Ingen krav om grundejerforeninger. 2 Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse 2. Ny bebyggelse skal være tilsluttet kloak-, vand-, el- og fjernvarmenet, før den tages i brug. 2.2 Før ny bebyggelse tages i brug skal de i afsnit 6 nævnte veje, stier og parkering være etableret i godkendt omfang eller i takt med byggeriet gennem anfordringsgaranti til Esbjerg Kommune. 2. Før ny bebyggelse tages i brug, skal de i afsnit 0 nævnte opholdsarealer og beplantning være etableret på den ejendom hvor nybyggeri finder sted, i godkendt omfang eller i takt med byggeriet gennem anfordringsgaranti til Esbjerg Kommune. Tilladelser i henhold til lokalplanen og andre myndigheder. Godkendelser, tilladelser og dispensationer i henhold til denne lokalplan meddeles af Esbjerg Byråd, fagudvalg eller administrationen i henhold til bemyndigelse. Side: 20

23 Bestemmelser.2 Inden for lokalplanområdet skal der ud over ovenstående tilladelse søges særskilt tilladelse fra andre myndigheder jf. nedenfor.. Forsyningen skal kunne godkende nybyggeri, trafikforbindelser og pladser op til og over tracéen med fjernevarmetransmissionsledningen, vist på lokalplankortet, bilag B.. Miljøbeskyttelse: Hver enkelt virksomhed skal i fornødent omfang godkendes af Statens Miljøcenter eller Esbjerg Kommune i henhold til Miljøbeskyttelsesloven.. Jordforurening: Inden for lokalplanområdet kan der være ejendomme, der er eller bliver kortlagt iht. lov om forurenet jord. For disse ejendomme skal Esbjerg Kommune give tilladelse, inden ejendommene tages i brug til miljøfølsom anvendelse. Før jord flyttes fra et kortlagt areal skal det anmeldes til Esbjerg Kommune. Aflysninger i Tingbogen. Ved lokalplanens endelige vedtagelse og tinglysning aflyses lokalplan nr. 8 og 60 inden for lokalplanens område. Krav om etablering af gang- og stiforbindelse til Den Indre By over Toldbodvej i lokalplan 60, bestemmelse. og., gælder fortsat. Det er kun bestemmelsen om linieføringen, der er gjort mere fleksibel i lokalplanområde. Retsvirkninger Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, efter Planlovens 8 kun bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, som er etableret før offentliggørelsen af planforslaget, kan fortsætte som hidtil. Byrådet kan ifølge Planlovens 9 meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Mere væsentlige afvigelser fra planen kan gennemføres ved tilvejebringelse af ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for planens virkeliggørelse. Der er områder i lokalplanen der udlægges til offentlige formål. Det betyder, at ejeren efter Planlovens 8 under visse forudsætninger kan kræve ejendommen overtaget af kommunen, mod erstatning. Side: 2

24 Bestemmelser I henhold til 7 i Planloven kan der foretages ekspropriation af privates ejendomme eller rettigheder over ejendomme, når ekspropriation vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af lokalplanen. Lokalplanen indeholder i afsnit 9 bestemmelse om, at bebyggelsen ikke må nedrives uden tilladelse fra Byrådet. Hvis en sådan tilladelse nægtes, kan ejeren efter Planlovens 9 under visse forudsætninger forlange at ejendommen overtages af kommunen mod erstatning. 6 Vedtagelse Ovenstående Lokalplan nr. udarbejdet efter Lov om planlægning, er endelig vedtaget af Esbjerg Byråd den 6. juni Johnny Søtrup borgmester Hans Kjær teknisk direktør Side: 22

25 C B A Strandbygade Stormgade Kronprinsensgade Smedegade Borgergade Kirkegade Havnegade Hulvejen Østre Havnevej Britanniavej Østre Dokkaj Nordre Dokkaj Toldbodvej Jyllandsgade Stålvej 20h 0a 20a 207m 0a 20g 20d 2a 207r 0b 202f 207n 0c a 207a 207a 20c 20a f 62 62a b 207p 6 08d 20l 9b 207u 20q 66 20n 20l 20e 20b 09c 207l 20f a a 6 667a c y 6a a i g c 680b 09a p 20m 20i 82a 609 9c d a g 20o 6 09b a 20n a 60a b 792 a t 60b 20l 8a b a 6a b b b a 6 20m 20h o 2a 08a a a a 6 67b 62 20k a 76a Matrikelkort Dato: juni 2008 Mål :2000 ^ Meters Lokalplangrænse Grænse for delområder Lokalplan nr. Bilag A Ejerlav: Esbjerg Bygrunde

26

27 Smedegade 6 Strandbygade Stormgade A A 62 B A A B 6A Kronprinsensgade C 7B 7A A A P 82A A C 6B 6A 2 77B 0B 77A 7B 7A 0A 7 Jyllandsgade A Borgergade B A A A B A 9 7B7 C 0A Lokalplangrænse ^ Grænse for delområder 72 2 Stålvej 8 T A 6 A B Kirkegade 62 7A 7B C 6 2 7D 7E 9 0 7F 8 7G 7H Bevaringsværdig Bevaringsværdig bygning Vej- og stiadgang Tilslutning til sti Stiudlægning 7 I 6e Nordre Dokkaj II e Toldbodvej B b 0 III C 2½e e Havnegade Hulvejen 2 9B Anvendelse Erhverv, Byggefelt max etage Erhverv, Byggefelt max. etager Erhverv, Byggefelt max. 6 etager Grønt område Træbeplantning Byggefelt for lagerbygning i etage - fortsat udsigt fra Havnegade Symbol. Evt. bilrampe - fortsat udsigt fra Havnegade Visuel kontaktzone T a Østre Havnevej Deklarationsbælte for transmissionsledning 2 Østre Dokkaj Britanniavej Bilag B Lokalplan nr. Lokalplankort Dato: juni 2008 Mål :2000 Meters

28

29 de Jyllandsgade ej Grænse for delområder Lokalplangrænse a de Visuel kontaktzone mellem By og Havn Evt. udvidelse af kontaktzone Cyklistgade de Stå lv ^ Borger g Sti/fortov Kirke ga H av neg ad e No Dokhavn r dr ed ok ka bo dv Grønt område Byggefelter Evt. stiforb in delse lve jen Byparken ej j Østre H avnevej Evt. stiforbindelse By/Havn Øs t re k Do ka j j To ld Gågade Træbeplantning Hu Britanniav e ga Smedegade by Kronprinsensgade nd Stormgade St ra Bilag C Lokalplan nr. Illustrationsplan Dato: juni 2008 Mål : Meters 0 00

30

31 7F 8 2 e, 7 6,, 2 7H , 8 7, , 0 Lokalplangrænse 6 8, Østre H avnevej, 6, t re j,,, Dato: juni 2008 Mål :2000 0,,, 2, 2 Lokalplan nr. Terrænforhold Bilag D Illustrationsplan, Britanniav e 2,, Øs k Do,, 7E 8 j ka,, 2 2 2, 0 Dokhavn, 20, 0,, C 7B Bypark, 2 20 j jen ^ Højdekurver, 9 ok ka, 7A 9 7,,, ed,,,, T r dr, No ej 9 9, 9 dv,, 6 6, lve 20 6,, bo Hu 7 To ld 6 7 H av neg ad, 6 8 2, 20,, 0 B 2,,, 0 0A C B7 8, A A 66 7 a de 6 A 60 6 BA 7 2,, Borger g , B, T 2, A 70 0B 7A, 8, 7 7 6, 6,, A, 8 6 Smedegade B 77A 7B 6 ej 6 60 Stå lv 2 6A 6A 7 6 7, 8, 6, Jyllandsgade C 6B 2, Stormgade 6 0, 62A Kronprinsensgade 0, A, A P, 7 6 9, 6 7 9, 82A82, 8 9B A 69, 20, B 9, A de Kirke ga 92 7B , 8 2, 28A 2, 8 7C 2, 7 9A 9 A , , 0, 9, 2 de ga A 6 by 2 9 nd 9 9, 0 0 9, 0 6 St ra 0 2 Meters 0 00

32