til opførelse af et nyt badehotel til erstatning for et eksisterende indenfor strandbeskyttelseslinjen

Transkript

1 Rentemestervej København NV Telefon: nmkn@nmkn.dk oktober 2014 J.nr.: NMK Ref.: JKW-NMKN AFGØRELSE i sag om opførelse af nyt badehotel til erstatning for et eksisterende indenfor strandbeskyttelseslinjen i Ristinge i Langeland Kommune Natur- og Miljøklagenævnet har truffet afgørelse efter naturbeskyttelseslovens 1 65, stk. 1, jf. 15, stk. 1. Natur- og Miljøklagenævnet stadfæster Naturstyrelsens afgørelse af 28. november 2013 om dispensation til opførelse af et nyt badehotel til erstatning for et eksisterende indenfor strandbeskyttelseslinjen på ejendommen matr.nr. 24c og 25c Ristinge By, Humble beliggende Klinten 28, 5932 Humble i Langeland Kommune. Dispensationen bortfalder såfremt den ikke er udnyttet inden 3 år efter den er meddelt, jf. Naturbeskyttelseslovens 66, stk. 2. Natur- og Miljøklagenævnets afgørelse er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. 17 i lov om Natur- og Miljøklagenævnet 2. Eventuel retssag til prøvelse af afgørelsen skal være anlagt inden 6 måneder, jf. naturbeskyttelseslovens 88, stk Lovbekendtgørelse nr. 951 af 3. juli 2013 af lov om naturbeskyttelse. 2 Lovbekendtgørelse nr. 736 af 14. juni 2013 om Natur- og Miljøklagenævnet.

2 Klagen til Natur- og Miljøklagenævnet Afgørelsen er påklaget til Natur- og Miljøklagenævnet af Danmarks Naturfredningsforening, Langeland. Som begrundelse for klagen er bl.a. anført, at området er Langelands mest unikke stykke natur. Badehotellet har op til år 2000 været pensionat og selskabslokaler, derefter privatbolig til 2003 hvorefter det har stået tomt. Foreningen finder navnlig, at den eksisterende bebyggelse er en ruin, at dispensationen ikke beror på en besigtigelse, at den ny bebyggelse vil fremstå væsentligt mere markant og anmasende i landskabet, at der er tale om en ændret anvendelse, som bør udløse lokalplan, og at der bør afklares, hvad der skal ske, hvis badehotellet ikke kan drives, således at det ikke overgår til privatbolig el. lign. Herudover finder foreningen, at forholdet til habitatdirektivet nærmere bør afklares. Sagens oplysninger Sagen omhandler opførelse af nye bygninger til erstatning for et eksisterende bygningskompleks, der tidligere har været anvendt til badehotel/pensionat. Anvendelsen som badehotel/pensionat ophørte omkring år 2000, men der har antageligvis foregået en begrænset værelsesudlejning op til omkring 2003/04. Det eksisterende bygningskompleks henligger i dag ubenyttet, og bebyggelsen består ifølge BBR af 1 beboelsesdel, 3 bygninger til hotel/restaurant, 1 garage og 1 udhus. Samlet grundareal er 643m² og samlet etagearealer ca. 905m². Dele af den eksisterende bebyggelse (østfløjen) er i 2 etager. Den 11. december 2007 meddelte Miljøcenter Odense principiel dispensation til at etablere et Ristinge Badehotel i den størrelsesorden, der var ansøgt om. Der var ansøgt om en bebyggelse med et grundareal på godt 700 m² med 22 værelser og op mod 50 sengepladser. Miljøcentret ville dog ikke dispensere til projektet i den forelagte udformning, idet dette var vurderet at være for dominerende i landskabet på grund af, at hele bebyggelsen var i 2 etager og med en højde, der ville overstige den eksisterende bebyggelses. Denne principielle dispensation til udvidelse af hotellet blev ikke påklaget. Miljøcentret anførte som begrundelse for den principielle dispensation, at det eksisterende bygningskompleks lå lovligt på stedet, at en anvendelse af bygningerne var at foretrække frem for at de lå og forfaldt, at der ikke var gået så lang tid uden erhvervsmæssig virksomhed (knap 4-5 år) at der var tale om nyetablering, og at en virksomhed som den ansøgte ville være et aktiv for et yderområde som Sydlangeland. Ansøgningen var indgivet af Langeland Kommune på vegne ejeren. Den 28. april 2010 meddelte Miljøcenter Odense bl.a. på baggrund af afgørelsen fra dispensation til at opføre et nyt bygningskompleks med et grundareal på ca. 710 m². Komplekset fremtræder som en bebyggelse i 1½ plan, men med fuldt udnyttet tagetage (dvs. 710 m² pr. etage) og med ca. 400 m² kælder. Bebyggelsen vil få samme højde over terræn som den eksistereende bebyggelse, der skal nedrives. Der etableres nedgravet solgård foran hotellet, parkeringspladser til 32 biler, haveanlæg, terrasser og stier. Hotellet vil få 50 sovepladser, fordelt på 10 enkeltværelser og 20 dobbeltværelser. 2

3 Dispensationen af 28. april 2010 blev ikke påklaget. Dispensationen blev ej heller udnyttet, inden den i 2013 udløb 3 år efter, den blev meddelt. Den 30. maj 2013 modtog Naturstyrelsen en fornyet ansøgning svarende til projektet, der blev dispenseret til i 2010, og styrelsen meddelte den 28. november 2013 dispensation til det ansøgte. Styrelsen har lagt vægt på, at bygningen skal erstatte en eksisterende bebyggelse, der ikke kan betegnes som en ruin. Styrelsen har endvidere lagt vægt på, at det nye bygningskompleks har omtrent samme størrelse, placering og karakter som den eksisterende bygning og, at en del af bygningen trækkes tilbage på grunden og at bygningen samlet ses gives et mere let udtryk ved at opdele facaden i mindre enheder. Styrelsen finder, at de valgte farver og materialer nedtoner bygningens fremtræden i landskabet. Naturstyrelsen har i afgørelsen vurderet, at projektet ikke vil skade Natura-2000 området (habitatområde 127 og fuglebeskyttelsesområde 72). Området mellem badehotellet og kysten er EFhabitatområde og indeholder arter, der er særligt truede på europæisk plan, hvilket betyder skærpede krav til beskyttelsen. Naturstyrelsen har vurderet, at et nyt bygningskompleks ikke vil påvirke udpegningsgrundlaget for Natura-2000 området negativt i væsentlig grad. Naturstyrelsen har oplyst, at der ikke er registreret naturtyper fra udpegningsgrundlaget der hvor selve hotellet skal opføres. Fsv. angår de ynglende og rastende fuglearter, der ligger til grund for udpegningen af EF-fuglebeskyttelsesområdet, har disse ingen levesteder i umiddelbar nærhed af badehotellet, og for de rastende fugles vedkommende (havlit og edderfugl) vurderer styrelsen, at badehotellet ikke vil medføre færdsel på vandet, som kan medføre forstyrrelse af disse. Området mellem stranden og badehotellet er EF-habitatområde, og her findes naturtypen 2130 Stabile kystklitter med urteagtig vegetation (grå klit og grønsværklit), 2120 Hvid klit og 6120 Meget tør overdrevs- eller skræntvegetation på kalkholdigt sand. Naturtypen 2130 er prioriteret, fordi den er truede på europæisk plan, hvilket betyder skærpede krav til beskyttelsen. I den statslige Natura plan for området, angives invasive arter at være en trussel mod naturtyperne 2130 og Naturtyperne vurderes at have ugunstig bevaringsstatus på arealerne på grund af tilgroning af invasive arter, bl.a. Rynket Rose. Styrelsen vurderer ikke, at et nyt badehotel vil medføre en forøgelse af færdsel i så væsentlig grad, at det vil medføre væsentlig forringelse af de kortlagte naturtyper. Ansøger har i skrivelse af 3. februar 2014 kommenteret DN s klage og bemærket, at man finder, at det nye projekt vil være et markant løft for området, idet den eksisterende gulstensbebyggelse fremstår uskøn. Det anføres, at man ikke finder, at hotellet vil bidrage nævneværdigt til et øget slid på området, dels vil sæsonen være relativt kort (3-4 mdr.), dels ligger Langelands største sommerhusområde med flere end 1000 sommergæster blot m fra hotellet. Ansøger anfører, at spørgsmålet om lokalplanpligt ikke synes aktuelt, idet den nye bygning vil have samme funktion som den hidtidige. Natur- og Miljøklagenævnets sekretariat har besigtiget ejendommen. 3

4 Natur- og Miljøklagenævnets bemærkninger og afgørelse I sagens behandling har deltaget Natur- og Miljøklagenævnets 10 medlemmer, Lars Busck (formand), Ole Pilgaard Andersen, Martin Glerup, Leif Hermann, Per Larsen, Marianne Højgaard Pedersen, Marion Pedersen, Peter Thyssen, Jens Vibjerg og Henrik Waaben. Naturbeskyttelseslovens 15, stk. 1, indeholder et generelt forbud mod at foretage ændring i tilstanden af arealer inden for strandbeskyttelseslinjen, herunder at opføre bebyggelse m.v. Formålet med bestemmelsen er at sikre en friholdelse af strandene og de umiddelbart bagvedliggende kystområder mod indgreb, der ændrer den nuværende tilstand og anvendelse. Efter naturbeskyttelseslovens 65, stk. 1, kan der kun i særlige tilfælde meddeles dispensation fra strandbeskyttelseslinjen. Af hensyn til de nationale interesser, der er knyttet til kystområderne, dispenseres der kun, når der foreligger en særlig begrundelse herfor, og når dispensationen vil være uden konsekvenser for den fremtidige administration af strandbeskyttelseslinjen. Bestemmelsen administreres i praksis meget restriktivt. I vejledningen om 300 m strandbeskyttelseszonen (Miljøministeriet 2000) er anført, at der i rimeligt omfang vil kunne dispenseres fra forbuddet mod tilstandsændringer til efterkommelse af ønsker fra eksisterende virksomheder i den udvidede del af strandbeskyttelseszonen om arealmæssigt begrænsede udvidelser, som er nødvendige for, at virksomheden kan tilpasse sig udviklingen. For ferie og fritidsanlæg har udtalelsen relation til f.eks. campingpladser, feriekolonier, feriehoteller, sommerrestauranter og golfbaner. Den eksisterende bebyggelses facade ligger i en afstand fra kysten på ca. 60 m og indenfor den gamle 100 m strandbeskyttelseslinje. Strandhotellet ligger således ikke i den udvidede del som forudsat i ovenstående og er derfor ikke omfattet af den lempeligere administrationspraksis. Natur- og Miljøklagenævnet lægger til grund, som vurderet af Naturstyrelsen, at et nyt bygningskompleks ikke vil påvirke udpegningsgrundlaget for Natura-2000 området negativt i væsentlig grad. Der sker således alene en meget beskeden forøgelse af besøgstallet i området, som følge af det relativt beskedne antal værelser i hotellet, sammenlignet med den eksisterende belastning i området fra sommerhusområdet og brugen af området i øvrigt. Efter nævnets praksis dispenseres der almindeligvis til at genopføre en eksisterende bebyggelse, såfremt den opføres med nogenlunde samme beliggenhed, størrelse og udformning som den eksisterende bebyggelse. Nævnet har således i en række sager meddelt dispensation til opførelse af ny bebyggelse til erstatning for en eksisterende, forudsat at bebyggelsen ikke har haft karakter af ruin. Nævnet finder ikke, at den eksisterende bebyggelse på stedet kan betegnes som værende en ruin, idet såvel murværk som taget er (næsten) intakt. Den ansøgte bebyggelse vil få et ændret udseende i forhold til den eksisterende bebyggelse. Bebyggelsen vil endvidere blive noget forøget i udstrækning - grundarealet øges fra 643m² til 710m², en udvidelse på ca. 11%. Etagearealet øges fra 905m² til 1.420m² - en udvidelse på ca. 58%. Hertil kommer en kælderetage på 400m², som er delvist frilagt ved en udgravet solgård. 4

5 Den nye bygnings højde vil være den samme i hele bygningens bredde mod vandet, hvilket vil give en større facade mod vandet end den nuværende bebyggelse. Den maksimale bygningshøjde vil ikke overstige den nuværende bygnings. Natur- og Miljøklagenævnet finder, ud fra en samlet vurdering af sagen, at Naturstyrelsens dispensation bør stadfæstes. Nævnet har særlig lagt vægt på, at den ansøgte bebyggelse erstatter en eksisterende bebyggelse, at der alene sker en mindre forøgelse af det bebyggede areal, ligesom hotellets påvirkning kun fra enkelte vinkler (betragtet direkte forfra) må antages at fremtræde mere markant i landskabet. Natur- og Miljøklagenævnet må endvidere bemærke, at spørgsmålet om det nye badehotel kræver lokalplan som anført af klager - må bero på Langeland Kommunes nærmere vurdering heraf. Kommunen må i den forbindelse vurdere, om opførelsen af det ny badehotel er en væsentlig ændring af forholdene i landzoneområdet, og herunder vurdere, om det har betydning herfor, at den eksisterende bebyggelse ikke har været anvendt som badehotel i en årrække på ca år. Kommunens afgørelse herom vil kunne påklages til Natur- og Miljøklagenævnet. Natur- og Miljøklagenævnets stadfæster på denne baggrund Naturstyrelsens afgørelse af 28. november 2013 om dispensation til opførelse af et nyt badehotel til erstatning for et eksisterende indenfor strandbeskyttelseslinjen på ejendommen matr.nr. 24c og 25c Ristinge By, Humble beliggende Klinten 28, 5932 Humble i Langeland Kommune. På Natur- og Miljøklagenævnets vegne Jan Kofod Winther Afgørelsen er sendt pr. mail til: - Arkitektfirma Arne Birk ApS, att. Thomas Buhl, sag: Ristinge Badehotel, post@arnebirk.dk; thomas@arnebirk.dk; trine@arnebirk.dk - Naturstyrelsen, Det åbne land, NST , nst@nst.dk og cc: cespa@nst.dk - Langeland Kommune, post@langelandkommune.dk - Danmarks Naturfredningsforening Langeland; langeland@dn.dk; dn@dn.dk - Advokathuset Svendborg, Sagsnr: 36209, bs@advokathuset-svendborg.dk; info@advokathusetsvendborg.dk 5