LATHYRUSVEJ VINDERØD ENGHAVEVEJ OPLÆG TIL HELHEDSPLAN MARTS Kregme - Vinderød Boligselskab. Karl Henning Sørensen arkitekter as

Transkript

1 LATHYRUSVEJ VINDERØD ENGHAVEVEJ OPLÆG TIL HELHEDSPLAN MARTS 2012 Kregme - Vinderød Boligselskab Karl Henning Sørensen arkitekter as

2 O PLÆG TIL HELHEDSPLAN L ATHYRUSVEJ V INDERØD E NGHAVEVEJ 1. Indledning Vi fortæller kort om bebyggelsen og om baggrund og mål for denne fremtidssikringsanalyse. 2. Hvorfor fremtidssikre? Vi prøver at indfange og beskrive nogle af de vigtige tendenser i tiden nu og 20 år frem, og vi ser på, hvordan afdeling passer ind i dette billede. Vi forsøger at formulere målene for en fremtidssikring. 3. Om afdelingens status Vi giver en række faktuelle oplysninger om afdelingen og beskriver afdelingens sociale situation. De bygningsfysiske rammer gennemgås, og der gøres kort status på afdelingens økonomi. Vi søger at beskrive afdelingens identitet og image i dag. 4. Proces og organisation Vi fortæller om den forventede proces fra udvælgelsesrapport over fremtidssikringsanalysen til en evt. gennemførelse af helhedsplanen. Om beboerdemokrati og om rollefordelingen mellem beboere, boligselskab, konsulenter, kommune, rådgivere og entreprenører. 5. Økonomi Vi giver et prisoverslag på de foreslåede tiltag. 6. Konklusion Vi sammenfatter kort de foregående afsnit. Side 2 Side 4 Side 8 Side 26 Side 28 Side 31 Bilag 1: Bilag 2: Statistiske oplysninger (KÅS-tabeller) med kommentarer Konklusion af Energimærkning udarbejdet af DDC. 1

3 1. INDLEDNING Vinderød Enghavevej Lathyrusvej Afd Lathyrusvej Vinderød Enghavevej Domea har foreløbig (juni 2008) fået til opgave at udarbejde ca. 70 fremtidssikringsanalyser. En af de udvalgte afdelinger er Lathyrusvej / Vinderød Enghavevej i Frederiksværk. Lathyrusvej / Vinderød Enghavevej, som er opført i 1983, er en afdeling under Kregme-Vinderød Boligselskab med 136 almene boliger, der administreres af Domea. 2

4 I Udvælgelsesrapporten, der ligger forud for denne fremtidssikringsanalyse, har organisationsbestyrelsen sammen med Domea foretaget en indledende vurdering af boligafdelingens økonomiske, boligsociale og fysiske rammer. De har på den baggrund anbefalet, at der iværksættes en fremtidssikringsanalyse med formål at skabe grundlag for revitalisering af boliger og boligmiljø. Se i øvrigt bilag 2. Fremtidssikringsanalysen skal danne grundlag for en vurdering af behovet for udarbejdelse af en egentlig helhedsplan med ansøgning til Landsbyggefonden om tilskud til forebyggende indsats herunder huslejenedsættelse, genopretningsarbejder m.m. I udvælgelsesrapporten konkluderes det, at driftsudgifterne efter flere års bevidst arbejde med løbende fornyelser er lave, og at afdelingen har et fornuftigt økonomiske råderum. Det konkluderes endvidere, at der gennem en årrække har været omfattende problemer med utætheder i klimaskærmen, samt at dele af varmeinstallationen er nedslidt og trænger til udskiftning. 3

5 2. FREMTIDSSIKRING HVORFOR? AT BO I DANMARK I Den generelle velstandsstigning og boligens signalværdi Gennem de sidste 50 år er realindkomsten fordoblet. I husstande hvor begge er udearbejdende, er indkomsten reelt firedoblet, og de basale behov må generelt betegnes som dækket. Vi har stigende forventninger til kvaliteten i livet i oplevelser, i arbejdet, i de private relationer, i valg af partner og ikke mindst i boligen. Og vi ser også, at den del af indkomsten, som bruges på boligen, er steget fra 5-6 % til 25 %. I dag bor vi væsentligt større og bedre end for 50 år siden. Vi lægger flere ressourcer i boligen, og vi stiller større krav til den. Et hjem skal ikke kun være et sted, hvor man føler sig hjemme, det skal også vise både os selv og andre, hvem vi er. Der skal være kvalitet og individualitet. Man kan sige, at boligens signalværdi er blevet en vigtig del af den enkeltes image, og de stigende forventninger til boligens og boligområdets standard ses i alle dele af samfundet. Det fleksible arbejdsmarked Det fleksible arbejdsmarked begynder også at få betydning for vores krav til boligen. Flere har brug for at kunne indrette en hjemmearbejdsplads. Som minimum kræver det et hjørne i stuen eller soveværelset, men i virkeligheden helst et helt arbejdsværelse, hvor vi kan lukke døren. På den måde kan den enlige mor ordne det arbejde derhjemme om aftenen, som hun ikke nåede, inden hun skulle hente børnene, eller far kan tage en hjemmearbejdsdag, når arbejdet kræver ekstra ro, eller når børnene skal til lægen. Tendensen gælder de fleste samfundsgrupper, måske fraregnet de ældre der ikke bruger computeren som et værktøj i hverdagen; men vi mener, at den skal nævnes her. 4

6 Individualiseringen Individualiseringen den store frisættelse slår mere og mere igennem. Vi lader os ikke styre af stive systemer, men forlanger at kunne gøre som vi selv vil. Vi vil kunne vælge selv og selv definere rammerne. Vi vil kunne forme vores bolig individuelt. Skole og institutioner skal opfylde vores krav på en anden måde end tidligere. Vi vender ryggen til normer og autoriteter vi accepterer ikke ensretning og standardløsninger. Frem mod år 2028 Vi ser tendenserne omkring øget frisættelse, velstandsstigning og stigningen i forventningerne til kvalitet i livet som værende så tydelige, at vi tror på, at de vil fremtræde endnu mere klart i løbet af den kommende 20 års periode Vores forventning til boligens standard Afd s standard Forventningskurve DER ER BRUG FOR FREMTIDSSIKRINGEN Bebyggelsen Lathyrusvej / Vinderød Enghavevej fremstår med enkelte ændringer bygningsmæssigt i princippet som den har stået siden opførelsen for 25 år siden. Med løbende vedligeholdelse vil den kunne bevares næsten uforandret i mange år endnu. Vores forventninger til tilværelsen og boligen har dog forandret sig end del siden da, og bebyggelsen må allerede nu ses som forældet på visse punkter. En bygningsfysisk indsats med renovering af facader og udbedring af de omfattende problemer med klimaskærmen vil ligesom en modernisering af boligerne med nye køkkener og badeværelser bidrage til at give afdelingen et løft. 5

7 Fremtidssikring af almene boliger. Fremtidens almene bolig er vanskelig at definere, fordi så mange parametre spiller ind. Det står dog fast, at den almene bolig også i fremtiden skal være attraktiv som bolig for den brede befolkning. Hvis de almene boliger skal være konkurrencedygtige, er der en række udfordringer, som må tages op. Dels den nødvendige, fysiske genopretning af byggerier med byggeskader, nedslidning o.l. Dels skal der ske en modernisering af boligerne, som bringer dem op på en standard der fremtidssikrer dem i forhold til de øgede krav til boligstandard, befolkningssammensætning og livsmønstre. Målet er at sikre boligområder med god arkitektur, attraktive fællesarealer og fælles faciliteter. Bygningerne skal have velholdt og tæt klimaskærm, velfungerende installationer og et sundt indeklima. Den enkelte bolig skal have god tilgængelighed, både ved adgang og i indretning. Boligen skal være af rimelig størrelse og have tidssvarende køkken og bad. Således ligger der en udfordring i at opgradere Domeas portefølje af boliger til i højere grad at modsvare det ovenfor beskrevne. Alt efter bygningens alder kan der skitsemæssigt opstilles nogle retningslinjer for de tiltag, der i den pågældende periodes byggerier kunne forbedre boligernes kvalitet og konkurrenceevne. Forslagene nedenfor skal naturligvis tages med forbehold, idet hver enkelt bebyggelse er unik og skal behandles derefter. Byggerier ældre end 1960: Der er mest tale om bebyggelser lokaliseret i byerne. Friarealerne er oftest beskedne, og boligerne er ofte små med små rum. Bygningerne er som regel opført med murede vægge i både facader og indvendige vægge. For at kunne være konkurrencedygtig i fremtiden, må en del af denne bygningsmasse indrettes med større familieboliger ved sammenlægninger. Der skal i det større boligareal indrettes større badeværelser og køkkener ligesom børn i dag og fremover kræver egne værelser. Klimaskærmen skal opdateres, der skal antagelig etableres mekanisk ventilation pga. den større tæthed i klimaskærmen. Nogle byggerier med udsat beliggenhed kræver måske en indsats med støjdæmpende foranstaltninger. Skal byggeriet også være egnet som bolig for ældre og handicappede, vil det for mange af etageboligernes vedkommende være nødvendigt at etablere elevatorer. 6

8 Byggerier fra perioden : Byggerier fra denne periode er ofte placeret i byområdernes udkanter og har store friarealer og parkeringsmuligheder til rådighed. Typisk er disse boliger store med store køkkener og badeværelser. Mange af disse byggerier er gennem tiden renoveret, men ofte utilstrækkeligt. Mange bebyggelser skal gennem en ny renovering, hvor der skal fokuseres på betonskader, de lette facadepartier og installationerne. Dertil kommer opgradering af både køkken og bad. I nogle tilfælde kan boligombygninger også komme på tale. Herunder overvejelser om fx påbygning af tagboliger, der ud over forøgelsen af antallet boliger, evt. kunne give bebyggelsen et arkitektonisk løft. Det vil typisk være nødvendigt at ændre karakteren af udemiljøerne i friarealerne, så disse omdefineres til fremtidens brug. I byggerierne fra denne periode vil der også oftest være behov for forbedring af tilgængeligheden fra fortov til bolig. Både i form af ramper og etablering af elevatorer. Byggerier fra : Bygningsmassen fra denne periode er præget af mange ens størrelse boliger på m². I byggerier fra denne periode er der således typisk behov for boligombygninger for at etablere et mere varieret boligudbud. Udearealerne, nærmiljøet og også til en vis grad tilgængeligheden vil i mange tilfælde trænge til et løft som beskrevet under perioden

9 3. LATHYRUSVEJ - VINDERØD ENGHAVEVEJ STATUS 2008 FAKTUELLE OPLYSNINGER OM AFDELINGEN OG LOKALOMRÅDET En række af bebyggelsens data fremgår af faktaboksen nedenfor. Som det fremgår, har boligerne en gennemsnitsstørrelse på 74 m 2, hvilket dækker over boliger fra 31,1 m 2 til 104,8 m 2. Knap halvdelen af boligerne er trerums familieboliger på 84,6 m 2. Frederiksværk ligger naturskønt i Nordsjælland mellem Isefjord og Arresø i Halsnæs kommune. Kommunen omfatter de tidligere Frederiksværk- og Hundested kommuner, og har efter kommunesammenlægningen et samlet indbyggertal på omtrent indbyggere, med Frederiksværk som det primære bysamfund kommunen. BEBYGGELSE: Tæt lavt byggeri AFDELINGSNUMMER: 25/02 OPFØRT: 1983 ADRESSE: Lathyrusvej Vinderød Enghavevej POSTNR. / BY: 3300 Frederiksværk BOLIGTYPER - ANTAL: UNGDOMS BOLIG 1 VÆRELSE 2 VÆRELSER 3 VÆRELSER 4 VÆRELSER 5 VÆRELSER SAMLET ANTAL BOLIGER: 136 BRUTTOAREAL: m 2 HERAF ERHVERV: 0 m 2 GENNEMSNITLIG BOLIGSTØRRELSE: 74 m 2 8

10 Afd Arresø Roskilde Fjord Frederiksværk Lathyrusvej / Vinderød Enghavevej er opført i 1983 som tæt-lavt byggeri i 1-2 etager og omfatter 136 lejligheder af varierende størrelse. Her i 2008 virker bebyggelsen hyggelig og indbydende. De gode uderum og bebyggelsens bymæssige kvaliteter er grundlæggende i orden, og opvejer i høj grad indtrykket af slitage og skader på husene. Det er dog klart, at en række vedligeholdelsesopgaver trænger sig på - opgaver som skal løses indenfor en kortere årrække, hvis bebyggelsen fortsat skal være attraktiv. 9

11 KARAKTERISTIK AF DE SOCIALE FORHOLD I AFDELINGEN Afdelingens beboersammensætning ud fra de statistiske oplysninger Der boede pr. 1. januar personer i bebyggelsen, fordelt på 134 husstande - heraf er 56 børn under 18 år. Aldersfordelingen af beboerne i bebyggelsen svarer omtrent til aldersfordelingen i kommunen som helhed. Gruppen af voksne mellem er dog overrepræsenteret med 26,9 % mod 22 % i kommunen som helhed, mens gruppen mellem år er tilsvarende underrepræsenteret med 18,1 % mod 23,2 % i kommunen. Der er en stor overrepræsentation af enlige uden børn på 52,2 % mod kommunens gennemsnit på 33,3, mens par med og uden børn er kraftigt underrepræsenteret i forhold til Frederiksværk Kommune som helhed. Andelen af enlige forsørgere ligger på 42,9 % mod 18,9 % i kommunen, og kun 57,7 % af børnene har to forsørgere mod 79,4 % i kommunen. Tallene viser, at bebyggelsen i høj grad bruges som ny bolig ved skilsmisse. Af de 211 personer på 16 år og derover indgår 103 (48,8 %) i arbejdsstyrken mod 63,7 % i kommunen som helhed. (Arbejdsstyrken defineres som personer i arbejde og personer, der er registreret som arbejdssøgende). 5,2 % af den samlede befolkning er arbejdsløse mod 2,3 % i kommunen som helhed. Aldersfordeling I KÅS-tabellerne gives oplysninger om gruppen af beboere i det aktuelle boligområde og til sammenligning tilsvarende oplysninger om borgerne i kommunen som helhed. Vi refererer en del af de oplysninger her, men vi vil gerne samtidig pege på, at en almen boligbebyggelse hverken kan eller skal tilnærme sig gennemsnitsværdierne for en kommune som Fredensborg, der har langt flest ejerboliger. NB: Når der refereres til de statistiske oplysninger, kan der forekomme mindre uoverensstemmelser. Dette skyldes, at datoen for seneste opgørelse af tekniske grunde kan variere med op til 2 år. Husstande 10

12 Erhverv 81 personer svarende til 38,4 % af arbejdsstyrken er pensionister, hvilket ligger noget over kommunens gennemsnit på 29,1 %. 27 af disse er førtidspensionister, svarende til 33,3 % af pensionisterne mod 21 % i kommunen. Andelen af indvandrere og efterkommere af indvandrere ligger lidt under gennemsnittet for kommunen, idet de tegner sig for 5,2 % af husstandene og 5,2 % af beboerne mod hhv. 9,3 % og 8,1 % i kommunen som helhed. 4 personer med indvandrerbaggrund er pensionister - 1 er udenfor arbejdsmarkedet. Ingen beboere med indvandrerbaggrund er arbejdsløse. KÅS tabellerne viser, at indtægtsniveauet i afdelingen ligger noget under kommunen som helhed, idet den gennemsnitlige bruttoindkomst for 2005 ligger på kr. mod kr. i kommunen som helhed. Tallene afspejler, at der er forholdsvis flere pensionister og personer udenfor arbejdsmarkedet, samt at lønniveauet generelt er lavere end i kommunen som helhed. KÅS-tallene viser endvidere at fraflyttere i gennemsnit tjener omkring kr. mere årligt end tilflyttere. Bruttoindkomst 11

13 DE BOLIGSOCIALE ASPEKTER Beboersammensætningen i afdelingen afspejler et bredt udsnit af befolkningen. Her bor enlige og børnefamilier, unge og gamle, danskere og nydanskere side om side. Der er ikke problemer med vold eller ballade i bebyggelsen, ligesom hærværk kun forekommer i meget begrænset omfang. Det er kendt at enkelte beboere har misbrugsproblemer, men det er ikke i et omfang, som skaber problemer i forhold til de øvrige beboere. Det er tilladt at have 2 husdyr er i bebyggelsen. Muskelhunde er ikke tilladt. LEJLIGHEDSFORDELING Afdelingen omfatter 136 lejemål af varierende størrelse fra 1-5 værelser, hvoraf 3-værelses lejlighederne udgør knap halvdelen af boligmassen. Der er desuden forholdsvis mange et- og toværelseslejligheder i bebyggelsen, idet de tilsammen udgør ca. 40 % af lejemålene. Da der imidlertid ikke er problemer med genudlejningen, og lejerne i de små lejligheder ikke skaber problemer, må lejlighedsfordelingen anses som uproblematisk. Kommunen har anvisningsretten til 25 % af boligerne. 12

14 Bebyggelsens rolle i forhold til de øvrige bebyggelser i området Bebyggelsen har en reel funktion i lokalområdet som et sted, hvor man kan få en billig bolig som alternativ til de mange dyre ejerboliger. Behovet findes hos personer, der af forskellige grunde ikke har en høj husstandsindkomst. Kvaliteter og udfordringer i afd Vi arbejder her med en bebyggelse, der rummer både kvaliteter og udfordringer. Eksempler på kvaliteter God beliggenhed nær skole og grønne områder. Boliger med egen have. Børnevenlig bebyggelse med store grønne fællesarealer. Stor efterspørgsel på boligerne med 4-8 års ventetid. Eksempler på udfordringer Omfattende vandskader i boliger pga. utæt klimaskærm. Udtjente varmeinstallationer. Der er ikke fælleslokaler i afdelingen. Utidssvarende forhold mht. tilgængelighed i ældreboliger. Implementering af ressourcebesparende tiltag. Håndtering af øgede nedbørsmængder. 13

15 Vinderød Enghavevej DE FYSISKE RAMMER EN OVERORDNET KARAKTERISTIK P. P. Torv Fællesareal Ellevej Fælles areal Basket Fællesareal Legepl. Torv Torv Torv Torv Ejd. kontor P. Materielgård P. Lathyrusvej Bebyggelsen er opført i 1983 som tæt/lav bebyggelse i 1-2 plan. Bebyggelsen er opført med facader i gule mursten og tage i røde betontegl. Der er i alt 136 lejligheder af forskellig størrelse i bebyggelsen, heraf er 28 indrettet som handicaplejligheder efter de standarder, der var gældende ved opførelsen. 14

16 Bebyggelsens overordnede disponering Friarealer Bebyggelsen er karakteriseret ved et sammenhængende forløb af krogede stræder og små torve, som er omgivet af lave huse af varierende udformning. Foran husene ligger private forhaver med udhuse og terrasser. Stræder og torve er bilfri. Midt i bebyggelsen ligger et stort grønt fællesareal med legeplads, fodboldmål og basketbane. Der er desuden flere mindre opholdsog legearealer på torvene rundt om i bebyggelsen, samt mindre grønne friarealer i kanten af bebyggelsen. Der er private for- og baghaver til alle boliger i stueplan. De 7 boliger på 1. sal har egen forhave med udvendig trappe til lejligheden. Der er ikke udgang til altan, men mulighed for at åbne til fransk altan. Afdelingens 4 parkeringspladser er placeret langs Lathyrusvej og Vinderød Enghavevej. Der er i dag 132 p-pladser hvoraf 34 er i carporte og udlejes efter venteliste. Antallet er pt. tilstrækkeligt, men det forventes, at der fremover vil være behov for flere parkeringspladser. Ejendomskontor og materielgård er placeret ved den sydlige pplads på Lathyrusvej. Mandskabsfaciliteterne opfylder ikke krav i gældende lovgivning. Bebyggelsens disponering er grundlæggende god. Den centrale placering af det store fælles friarealer giver variation i bebyggelsen. Skalaen er menneskelig og de små private forhaver lægger op uforpligtende socialt samvær mellem naboerne. Mandskabsfaciliteter lovliggøres Det anbefales at parkeringspladser suppleres, så der er 1½ plads pr. bolig, svarende til 72 nye pladser. 15

17 Ind Skitse til aktivitetshus Fællesfaciliteter Der er hverken fælleslokaler, fælleshus eller fællesvaskeri i bebyggelsen. Møder i afdelingsbestyrelse og blandt mandskab afholdes i mødelokalet i naboafdelingen på Snerlevej. Fester kan afholdes i selskabslokaler i afd i Melby. Bebyggelsen har altså ingen faciliteter, som kan danne ramme fællesarrangementer som madklub, lektiecafé, kortspil samt arrangementer ved jul, fastelavn o.l., hvilket begrænser mulighederne for godt socialt liv i afdelingen. Afdelingen arbejder derfor pt. på at etablere et aktivitetshus fælles med nabobebyggelsen afd Huset skal indeholde fælleslokale med køkken, gæsteværelse, kontor, mandskabsfaciliteter samt toiletter, garderobe o.l. Huset placeres i afd på boldbanen nord for Syrenvej. De udendørs rammer, med stræder og små pladser, som er indrettet til ophold og leg, skaber meget gode betingelser for uforpligtende kontakter imellem beboerne og dermed et godt socialt netværk for beboerne. Det anbefales, at der opføres et aktivitetshus, som kan understøtte det sociale liv i afdelingen. Aktivitetshuset bør indrettes, så det udover selskaber og møder kan benyttes i hverdagen til f.eks. beboercafé, mødregrupper, kortklub, spiseklub o. l. funktioner, som udbygger de sociale relationer i de to afdelinger. 16

18 Pladsbehov ved dør Plan af Handicapbolig Tilgængelighed Boligerne er opført i 1983, på et tidspunkt hvor man også lagde vægt på tilgængelighed for handicappede. Der er således i en vis grad taget højde for pladsbehov for kørestolsbrugere i både planlægningen af bebyggelsen og de enkelte boliger. Adgang til boligerne er dog problematisk i forhold til kørestolsbrugere, idet adgangsforholdene ikke opfylder de nuværende krav til niveaufri adgang til boligerne - hverken til handicapboligerne eller de øvrige lejligheder. Ved indgang til handicapboligerne er der en fri bredde på 137 cm mellem ydervæg og udhus, hvilket er for lidt. For at opfylde kravene til en selvhjulpen kørestolsbruger, skal der være en vandret plads på 150 x 150 cm, med 50 cm fri plads ved håndtaget på en indadgående dør (se ill.). Tilsvarende bør der i entréen være 70 cm ved siden af den indadgående hoveddør. Løs rampe ved dør Det anbefales at adgangsforholdene til de eksisterende handicapboliger føres op til dagens standard. Ved at fjerne en del af udhuset, bliver der plads nok ved indgangen af boligen, og pladsforholdene i entréen forbedres ved at fjerne en del af den lette væg mod køkkenet. Der bør desuden etableres niveaufri adgang til de i alt 45 etplansboliger i stueplan, mens etablering af niveaufri adgang til boliger i 2 plan samt på 1. sal ikke er relevant. 17

19 Byggetekniske emner Friarealer Billige hegn i stedet for hæk Parkeringsarealer, boligveje og stier er belagt med grå betonfliser og sf-sten. Belægningen er flere steder ujævn med nedbrudte sten og trænger til opretning. Afdelingens legepladser er renoveret i 2007 og er i god stand. Udhuse og carporte er løbende vedligeholdt og i god stand. Enkelte udhusdøre hænger. Hegn mellem private haver og stier varierer meget i type og materialer. De fine hække og lette hegn fra bebyggelsens opførelse er flere steder blevet udskiftet eller suppleret med hegn af forskellige typer og materialer, hvilket giver bebyggelsen et rodet præg. Affaldscontainere er placeret i uskærmede affaldsøer rundt om i bebyggelsen. Afskærmning etableres i budgetår Storskralderum og kompostbeholder er placeret i en afskærmet skarngård ved materielgården, hvorfra personalet sorterer og bortkører affaldet til den nærliggende genbrugsplads. Der er mulighed for individuelt opførte pergolaer efter godkendte typetegninger, som udleveres på ejendomskontoret. Belægningsskift Oprindeligt hegn. Det anbefales, at belægninger på stier rettes op og nedbrudte sten skiftes. Døre på udhuse rettes op. Der vedtages retningslinjer for hegning af private haver. Afdelingen bør i specielt værne om de grønne hække som i dag omgiver de fleste baghaver, idet en omfattende udskiftning til hegn vil forringe oplevelsen af bebyggelsens grønne uderum markant. Affaldsøer skærmes med hegn som passer til bebyggelsen. Carport. 18

20 Facader, tage m.v. Husene er opført i Ydervægge er i gule teglelementer med bagmur i Leca og 100 mm isolering. Tage er dækket med røde betontegl, og lofter er isoleret med 200 mm mineraluld. Iflg. ejendommens energimærke er varmeforbruget lavt. Energiforbruget kan dog nedbringes yderligere ved at efterisolere facader og tagrum. Klimaskærmens tilstand er dårlig, idet der er problemer med vandindtrængning i ca. 25% af boligerne, med følgeskader i form af ødelagte gulve, opfugtede vægge og skimmelangreb. Der er desuden udbredte problemer med opfugtning af murværk, hvilket ses på de mange misfarvninger af facader over hele bebyggelsen. Afdelingen har i flere omgange søgt at udbedre skaderne bl.a. ved at omfuge elementsamlinger og opsætte zinkinddækning på gavle, hvilket desværre ikke har løst problemet. Tagene er udført uden udhæng, og er sandsynligvis medvirkende årsag til en del af problemerne, idet man flere steder har konstateret, at der løber vand inde i facadeelementet fra tagfod til etagedæk. Træbeklædninger på gavle er udført i krydsfiner og lister, og er ikke udskiftet. Træværket er løbende vedligeholdt og i rimelig stand, hvorfor restlevetiden vurderes at være omkring 10 år. Vinduer i pvc er fra bebyggelsens opførelse og i god stand. Restlevetid vurderes at være år. Hoveddøre og terrassedøre er udtjente og skal skiftes. 19

21 De indadgående døre til franske altaner er utætte, hvilket medfører fugtskader på vægge og gulve. Udskiftning til udadgående halvdøre med låsbar underdel, som kun åbnes ved ind/udflytning, pågår. Af hensyn til bebyggelsens arkitektoniske udtryk bør der monteres oplukkelige værn af samme type som de eksist. Udvendige trapper til boliger på 1. sal er i galvaniseret stål, og er i god stand. Tagrender og nedløb er fra 1983 og udført i hvid plast. Den hvide plastoverflade er noget præget af snavs og alger, men er ellers i god stand. Det anbefales, at bebyggelsen efterisoleres udvendigt med facadepuds, og at der i den forbindelse etableres nye sålbænke og inddækninger. Samtidig øges tagflade, og der etableres udhæng på taget. Tagrum efterisoleres. Træbeklædning på gavle over tag skiftes. Vinduer og døre skiftes. Bebyggelsens arkitektoniske udtryk er tidstypisk og indbydende og bør bevares. 20

22 Boligen, badeværelser og køkkener Boligerne er opført i 1983, og opfylder i høj grad de grundlæggende krav vi stiller til boligen i dag. Mange boliger er gennemlyste med køkken-alrum i forbindelse med opholdstuen, og i de øvrige boligtyper er der mulighed for at lukke op mellem stue og køkkenet, hvis der er ønske om det. Køkkener er fra bebyggelsens opførelse og er efterhånden meget slidte. Badeværelser er i rimelig stand, dog er enkelte gulve skiftet efter vandskader. Modernisering af køkkener og badeværelser og ombygninger indenfor boligen kan udføres individuelt under råderetten. Gulve i boligerne er udført i 22 mm stavparket og er grundlæggende i god stand. Restlevetid vurderes af være 15 år. Der er ønske om at etablere bryggers i tilbygning ved vindfang. Dette er muligt ved boliger uden udvendig trappe, men vil medføre en højere udnyttelse af grunden. Det må derfor undersøges om en udbygningen medfører en overskridelse af lokalplanens bestemmelse om en max. bebyggelsesprocent på 35%. Det anbefales, at boligerne moderniseres med nye køkkener, og armaturer og installationer i den forbindelse skiftes til energi/ vandbesparende typer. Badeværelser moderniseres med ny vandbesparende sanitet og armaturer i eksisterende rammer. Parketgulve skiftes indenfor 15 år. Det bør undersøges om der kan etableres tilbygninger med bryggers i forbindelse med vindfang. 21

23 Installationer Boligerne opvarmes med fjernvarme. Der er konstateret mange rørbrud, og hele installationen trænger til at blive skiftet. Boligselskabet overvejer derfor, at indlede samarbejde med fjernvarmeværket om renoveringen af varmeledningerne med henblik på overdragelse til varmværket. Varmevekslere til opvarmning af varmt brugsvand er fra bebyggelsens opførelse og bør udskiftes snarest. I ejendommens energiplan ( bilag 3 ) angives afdelingens vandforbrug som højt blandt andet pga. utidssvarende toiletter og blandingsbatterier. Ved renovering af badeværelser og køkkener bør disse derfor skiftes til vandbesparende typer. Bebyggelsens installationer og kloaker i øvrigt er generelt i god stand. Forbrug af varme og varmt vand opkræves à conto sammen med huslejen efter forbrugsregnskab. Forbrug af El afregnes efter måler direkte med forsyningsselskabet. Bebyggelsen er tilsluttet hybridnet. Der er et antennestik pr. bolig, hvilket ikke er tilstrækkeligt i dag. Det anbefales, at fjernvarmerør i jord termofotograferes for at afdække problemets omfang, samt at varmeledninger renoveres eller skiftes efter behov. Varmevekslere udskiftes. Blandingsbatterier og toiletter skiftes til vandbesparende typer. Der etableres antennestik i opholdsrum og værelser. Det anbefales, at der udarbejdes en strategi for implementering af miljøvenlige tiltag, som kan nedbringe energiforbruget og dermed udledningen af CO 2. F.eks. Kan der etableres solvarmeanlæg på sydvendte tagflader. 22

24 BÆREDYGTIGHED For at nedbringe udledningen af CO 2 og leve op til målene i Agenda 21 er der behov for forskellige miljømæssige tiltag i bebyggelsen. Ejendommens energimærke viser, at afdelingens varmeforbrug relativt lavt, og elforbruget lavt. Vandforbruget ligger derimod lige under middel, hvorfor vandbesparende tiltag med fordel kan iværksættes, herunder udskiftning af armaturer og sanitet til vandbesparende typer. Det kan desuden overvejes at etablere solvarmeanlæg til opvarmning af varmt brugsvand på sydvendte tagflader. Energiforbrug Anbefales Under søges Efterisolering Minimering af ledningstab. Højisolerede vinduer Facader Gavle Tage Kælderdæk Isolering af rør optimeres Ingen konstant cirkulation Stor tæthed Kontrolleret luftskifte for at sikre X optimalt indeklima. Varmegenvinding Med lavt energiforbrug. X Optimering af dagslysforhold Mindsker behov for kunstlys - - X X X - X X X Aktiv brug af solenergi Udnyttelse af passiv solvarme Solpaneler Solceller Jordvarmeanlæg Vindkraft Minimering af elforbrug Tilfører CO 2- neutral energi til bygningen, direkte til opvarmning eller lagring i tunge bygningsdele eller til forvarmning af ventilationsluft. F.x. lukning af altaner eller uopvarmet udestue. Til varmeproduktion, varmt brugsvand eller rumopvarmning Er ikke rentable med dagens energipriser. Produktudviklingen peger dog i retning af nye billigere typer Nødvendige tekniske installationer skal være af mindst energiforbrugende kvalitet. Maskiner skal have automatisk sluk-funktion så standbyforbruget minimeres Trappelys og lys på fællesarealer skal være af mindst energiforbrugende kvalitet. X X X _ X X X X 23

25 Vand I Hovedstadsområdet, som i praksis omfatter det meste af Sjælland, er drikkevandsressourcerne ikke tilstrækkelige og overfladevand indgår i perioder som drikkevand af diskutabel kvalitet. Undersøgelser over det meste af landet viser et stigende antal boringer, som må lukkes på grund af forurening. Det er derfor meget vigtigt, at der sikres tilførsel af uforurenet vand til grundvandsdannelsen. De ændrede klimaforhold med øgede nedbørsmængder er et andet aktuelt problem, som allerede har forårsaget oversvømmelser af den store græsplane midt i bebyggelsen. Det anbefales, at der sættes ekstra fokus på implementering af ressourcebesparende tiltag generelt. Vandforbrugende installationer skiftes til typer med lavt vandforbrug således at et vandforbrug på liter/pers/døgn i boliger kan sandsynliggøres. Regnvand fra tagflader kan genbruges f.eks. til havevanding eller det kan ledes i åbne vandløb med naturmæssig værdi til lokal nedsivning. Befæstede arealer som ikke forurenes af biler skal udføres med mulighed for lokal nedsivning. Anvendelse af sprøjtegifte bør undgås. Sundhedsskadelige stoffer For at sikre, at der ikke anvendes unødvendigt miljøbelastende stoffer, bør boligselskabet udarbejde en strategi for brug af miljøskadelige stoffer i afdelingen. Kravet kunne være, at der ikke må anvendes stoffer fra Miljøstyrelsens nyeste udgave af Listen over farlige stoffer. Affaldshåndtering Affald kildesorteres i 2 fraktioner i 8 nyetablerede affaldsøer placeret rundt om i bebyggelsen. Storskrald og kompostplads er placeret ved materielgården, hvor det håndteres af ejendomsfunktionærer. 24

26 AFDELINGENS ØKONOMI Afdelingen er karakteriseret ved at have en lav husleje, der ligger 19,6 % lavere end Domeas gennemsnit for regionen. Landsbyggefondens gennemsnit, indekseret med 2,5 % fra 2005 til 2006, er 735 kr. pr. m² for almene boliger i hovedstadsområdet. Henlæggelserne på konto 401 er faldet i forhold til og andrager nu et niveau 32,7% under Domeas gennemsnitlige niveau i regionen. Hertil skal dog bemærkes, at der er brugt 1,2 mio. på konto 116 planlagt vedligehold. Uanset dette var henlæggelsen året før kun ca. halvdelen af LBF's landsgennemsnit. Den opsparede sum til istandsættelse på konto 402 andrager på nuværende tidspunkt , hvilket er svarende til ca. 2,5 gange det årlige forbrug set over de seneste 3 år. Afdelingens udgifter på konto 115 for almindelig vedligeholdelse, er meget lave og ligger 79 % under gennemsnittet, hvilket kan skyldes at der gennem mange år bevidst er arbejdet med løbende fornyelser, som finansieres via konto 116. Når bortses fra det seneste regnskabsår, har gennemsnittet af det sammenlagte forbrug på konto 115 og 116 gennem de 5 senest foregående år kun været på ca. 3 / 5 af Landsbyggefondens landsgennemsnit. Udgifter til istandsættelse ved fraflytning har de seneste 3 regnskabsår været stigende og er for det seneste regnskabsår steget til godt kr. 17 pr. m², hvilket dog stadig er 10,6 % lavere end Domeas gennemsnit for regionen. Fraflytningsprocenten var 13,2. 1. år 1. md 2. md 3. md 4. md 5. md 6. md 7. md 8. md 9. md 10. md 11. md 12. md Beboerdemokrati Arbejde med helhedsplan og vedtagelse Endelig helhedsplan Sagsbehandling i Landsbyggefonden 25

27 4. PROCES OG ORGANISATION FORLØB FOR FREMTIDSSIKRING OG HELHEDSPLAN Forløbet, som det ser pt. ud, er skitseret i hovedtidsplanen nederst på disse sider. Tidsplanen viser kun hovedaktiviteter og ikke alle de formelle procedurer. Der er i første omgang valgt en top-down model, hvor fremtidssikringsanalyse og nærværende Oplæg til helhedsplan er udarbejdet uden væsentlig beboerinddragelse, idet vi har vurderet, at det vil være mest hensigtsmæssigt, at beboerne først inddrages, når vi kan sige noget mere præcist om projektets omfang, projektøkonomien og de økonomiske konsekvenser for den enkelte beboer. Mange beboere kan eller vil som udgangspunkt ikke betale væsentligt mere i husleje, end de gør nu. Projektets succes vil derfor være yderst afhængig af den huslejestøtte, der kan opnås. På baggrund af Oplæg til helhedsplan indleder vi nu drøftelser med Landsbyggefonden, som vil give os en indikation af, om projektet kan gennemføres med støtte fra Landsbyggefonden. Oplæg til helhedsplan Efter udvælgelsen af Lathyrusvej - Vinderød Engavevej til fremtidssikring er Fremtidssikringsanalyse samt nærværende Oplæg til helhedsplan udarbejdet af den tilknyttede rådgiver i samarbejde med Domea. 2. år 13. md 14.md 15. md 16. md 17. md 18. md 19. md 20. md 21. md 22. md 23. md 24. md Arbejde med dispositionsforslag og vedtagelse Beboerdemokrati Godkendelse af økonomi Helhedsplanen omsættes til dispositionsforslag Projektering Udbud / forhandling / godkendelse af økonomi 26

28 Helhedsplan Såfremt Landsbyggefonden giver tilsagn til støtte, vil der blive udarbejdet en egentlig helhedsplan, hvor vi i dialog med Landsbyggefonden og Halsnæs Kommune fastlægger de overordnede rammer og linjer i planen. Når vi kender disse forudsætninger, kan vi tage hul på den beboerdemokratiske proces, hvor helhedsplanens gennemførelse og dens detailindhold drøftes indgående med beboerne ved en række møder eller workshops. I forbindelse med præsentation af projektet er det hensigten at der udføres husleje- og boligstøtteberegning til de beboere, der ønsker dette. Processen skal munde i en endelig helhedsplan, der kan vedtages ved et afdelingsmøde og godkendes i både Landsbyggefonden og i Halsnæs Kommune. Helhedsplanen omsættes til dispositionsforslag Når helhedsplanen er vedtaget, skal den omsættes til et konkret dispositionsforslag. Dispositionsforslaget tager konkret stilling til, hvordan bebyggelsen på Lathyrusvej - Vinderød Enghavevej skal se ud efter renoveringen, fx. friarealer, fællesfaciliteter, lejlighedssammenlægninger, nye boliger, facaderenovering osv. Vi tilstræber at få en høj grad af beboerinddragelse i denne beslutningsproces, sådan at det endelige projekt bliver baseret på resultaterne af workshops og arbejdsgruppernes arbejde kombineret med de relevante faglige input fra rådgivere og forretningsfører. Projektering, udbud og byggefase Når dispositionsforslaget er godkendt, kan projekteringen færdiggøres, og byggearbejdet kan udbydes. 3. år 25. md 26. md 27. md 28. md 29. md 30. md 31. md 32. md 33. md 34. md 35. md 36. md Beboerdemokrati Info Info Info Info Byggefase 27

29 5. ØKONOMI PRISOVERSLAG 28

30 29

31 Hvad giver Landsbyggefonden støtte til Der kan ydes støtte til en bred vifte af renoveringsarbejder: Opretning og ekstraordinær øget vedligeholdelse af nedslidte bygningsdele m.v., samt forbedringsarbejder, som øger bygningernes og boligernes kvalitet. Der vil være adgang til ombygninger af boliger for at sikre en større brugskvalitet og en mere varieret lejlighedssammensætning. Det kan ske ved ombygning af uhensigtsmæssige boliger, ved sammenlægninger eller opdeling af boliger. Endvidere vil der inden for en given økonomisk ramme kunne gives støtte til forbedring af adgangsforhold, tilgængelighed og lejlighedsændringer bl.a. elevatorer som er til gavn for handicappede og andre med lignende behov. Hertil kommer udbedring af byggeskader i boligafdelinger med tilsagn inden 1. juli Antal lejemål Antal m2 Byggesum i alt 2 Årlig leje budget Vedrørende Byggesum Finansiering i alt Årlige omkostninger 4 Byggeskade og miljøforbedringer 5 Forbedring og opretning, LBF sag 6 Forbedring og opretning Køkken og bad 7 -dækket af henlæggelser -tilskud egen trækningsret 8 -dækket af kapitaltilførsel 9 -fællespuljetilskud- Landsdispositionsfonden 10 (xxx lejemål af á xx.xxx kr.) 11 I alt 12 Årlige omkostninger Låneydelse jf. ovenstående 13 Fritagelse for indbetaling af G-indskud 14 -fritagelse for indbetaling af udamortiserede lån 15 -besparelser i afdelingens nuværende budget 16 -besparelser ved lånetidsforlængelse Stigning i % Stigning pr.m2 17 Nuværende gennemsnitsleje 18 Gennemsnit pr. lejemålsenhed Pr. måned Eksempel på finansieringsplan 30

32 6 KONKLUSION Vi kan konkludere, at Lathyrusvej - Vinderød Enghavevej er en velfungerende afdeling, som står midt i en række større renoveringsarbejder. De sociale forhold i bebyggelsen er stort set uproblematiske. Beboergruppen er meget bredt sammensat, og der er ikke nævneværdige problemer med vold eller hærværk. Der er ikke fælleslokaler i bebyggelsen, og afdelingsbestyrelsen arbejder derfor på at etablere et aktivitetshus i samarbejde med naboafdelingen, så beboerne får gode rammer for det sociale liv i de to afdelinger. Bebyggelsens fysiske rammer er principielt gode. De omfattende problemer med utætheder i klimaskærmen har dog medført betydelige gener for beboerne og belastet afdelingens økonomi. Da fortsat opfugtning af bygningsdele medfører risiko skimmelvækst, er det vigtigt at de renoveringsarbejderne gennemføres. Boligernes indretning svarer i høj grad til vores behov i dag. Det samme gælder afdelingens friarealer. Køkkener og badeværelser bærer dog præg af 25 års brug og bør udskiftes indenfor en kortere årrække. Det bør undersøges om der kan etableres tilbygning med bryggers i forbindelse med vindfangene. Der er problemer med tilgængelighed til boligerne. I handicapboligerne opfyldes pladsbehovet for en selvhjulpen kørestolsbruger ikke ved hoveddøren. Problemet kan dog løses ved et mindre indgreb i udhus og bolig. Bebyggelsens arkitektoniske udtryk er harmonisk med velproportionerede huse og uderum og bør om muligt bevares i forbindelse med renovering af klimaskærm og friarealer. Med de voksende klimaproblemer er det endvidere vigtigt at boligselskabet søger at nedbringe energiforbruget ved efterisolering og andre energibesparende tiltag. Tiltag der udover de miljøgavnlige effekter også kan være med til at profilere bebyggelsen som grøn. 31

33 BILAG 1

34

35

36 BILAG 2

37