FINANSIERINGSOVERSLAG IV

Transkript

1 J.nr HQ/CBD 25. september 2014 FINANSIERINGSOVERSLAG IV (25. september 2014) (Tilslutning fra mindst m2, svarende til ca. 65 % beboelsesareal) Vedrørende eventuelt lejerkøb af ejendommen matr.nr. 14HT, 14HV og 14HU Frederiksberg beliggende Holger Danskes Vej 52-64/Kronprinsesse Sofies Vej 12 B-C, 2000 Frederiksberg. A. Købesum m.v. 1. Købesum, der berigtiges kontant (inkl. due diligence kr ) kr Istandsættelse i forbindelse med køb (fra rapport udarbejdet af Peter Jahn & Partnere A/S (Note 2)) kr Omkostninger ved stiftelse ca. kr I alt kr Ejendommen overtages den 1. november 2014 Sælger opgør refusionen af indvendige vedligeholdelseskonti, forudbetalt leje og deposita således: Indvendig vedligeholdelse, ingen konti Deposita og forudbetalt leje pr kr konto pr b konto pr kr. kr Ejendommen offentlige kontantværdi pr i alt kr Ejendommen indeholder følgende lejemål: 83 beboelseslejemål (areal iflg. lejelister ikke BBR) 1 erhvervslejemål, 1 viceværtskontor og 8 parkeringspladser/garager m m 2

2 B. Finansiering (Note 1) Provenu Ydelse Afdrag 1. Nykredit A/S 30 årigt lån med 30 års afdragsfrihed med fast rente i 9 år. Bidragssats 0,48 %. Årlig ydelse 2,089 % (F9) - Gult lån Nykredit A/S 30 årigt lån med fast rente og afdrag. Bidrag 0,48 % Årlig ydelse 5,443 % - Grønt lån Nykredit A/S forbedringslån 30 årigt som lån 1 og 2. Lånet udbetales først, når ombygningsarbejderne er færdigmeldt Gult/grønt lån Nykredit Bank A/S 15 årigt anlægslån. Annuitetslån med variabel rente, men følger CITA3-renten, pr. 3,5 %. Samlet ydelse 8,6 % inkl. afdrag Nykredit Bank A/S kassekredit, maksimum kr (gennemsnitligt træk ca. kr ). Rente på 3,0 % p.a. med provision 0,25 % af maksimum samt afdragsfrihed i den første årrække Indskud fra andelshaverne m2 x kr pr. m I alt C. Budget (note 3) - Salgsopstilling 1. Prioritetsydelser, jfr. pkt. B ovenfor Ejendomsskatter, grundskyld, budget 2014, afgifter for vand, afløb, renovation m.v Forsikringer, anslået Abonnementer og andre forsikringer Vicevært, renholdelse Udvendig vedligeholdelse (Note 2) Administration (inkl. moms) tilbud Revision (anslået) inkl. moms Indvendig vedligeholdelse 0 I alt

3 D. Lejeindtægt m.v. (Note 5). Sælger opgør lejeindtægten pr således: 83 boliger, m 2 (ekskl. antenne og varme) Boligleje (heraf individuelle forskelle/særmoderniseringer på kr , svarende til alle betalinger over kr. 500 pr. m2 årligt) (note 7) Erhverv P-pladser Lejeindtægt i alt Gennemsnitlig årlig boligleje basislejen uden individuelle forbedringer udgør ca. 500 kr./m2. Den gennemsnitlige leje inkl. individuelle forbedringer udgør 759 kr./m2. E. Fordeling af leje og boligafgift efter stiftelse af andelsboligforening 1. Lejere Beboelse (ca. 35 %), m 2 x kr Erhverv & p-pladser Særmoderniseringer - alle boliglejere Alle betalinger over en basisleje på kr. 500 pr. m2 pr. år Indtægt i alt Andelshavere Boligafgift, m 2 x kr. 525 pr. m Indtægter i alt Udgifter, jfr. pkt. C Overskud ca Basislejen på kr. 500 pr. m2 pr. år forhøjes med kr. 25 pr. m2 til ny basisboligafgift på kr. 525 pr. m2 pr. år. For de lejere, som betaler en leje mindre end basislejen (11 lejligheder), forhøjes deres leje med 25 kr./m2 årligt. 3

4 F. Noter. Note 1 Finansiering Indskud kr./m2. Finansieringen af den samlede anskaffelsessum inklusiv eventuel betaling af due diligence, istandsættelse og renovering indenfor de første 10 år samt omkostninger på i alt kr tilrettelægges med størst muligt realkreditlån, samlet kr , etablering af anlægslån og kassekredit i bank samt kontant indskud fra andelshaverne på kr pr. m2. Lånetilbud er indhentet fra Nykredit Realkredit A/S, Nordea Kredit A/S, Realkredit Danmark, BRF Kredit A/S samt fra bankerne Nykredit Bank A/S, Nordea Bank A/S, Danske Bank A/S samt BRF Bank A/S. Alle har været interesserede i at finansiere købet. Tilsvarende er det ved denne konkurrence fremkommet tilbud med lavest mulige omkostninger. Arbejdsgruppen har efter rådgivning fra advokat Henrik Qwist valgt tilbuddet fra Nykredit A/S. Baggrunden for, at dette tilbud er valgt, er at Nykredit tilbyder 30-års afdragsfrihed på realkreditlånet på ca. kr. 54 mio. med fast rente i 9 år. Derudover har Nykredit tilbudt den laveste bidragssats, samt de laveste omkostninger til etablering af lånene. Endvidere er bankrenten lavest i Nykredit. Det er således vurderingen, at tilbuddet fra Nykredit på lang sigt giver den største renteafdækning og bedst mulige sikkerhed, idet foreningen om 9 år alene har en renteusikkerhed på et lån på kr. 54 mio., for hvilket lån der ikke stilles krav om afdrag om 9 år, mens der i de øvrige realkreditinstitutter ville være en større risiko om 9 år, ligesom ingen af de øvrige kunne tilbyde 30-års afdragsfrihed. Dette overslag er således udarbejdet på baggrund af de indkomne tilbud fra Nykredit Realkredit A/S og Nykredit Bank A/S. Det præciseres, at de i overslaget opgjorte ydelser beror på kurs- og renteforhold pr. 14. september Forholdene kan ændre sig frem til selve låneoptagelsestidspunktet, hvorved ydelserne kan blive højere eller lavere end angivet i overslaget. Ydelserne på realkreditlånene kan først fastlåses, når vi har sikkerhed for at A/B Sofiegården stiftes. Det forventes, at lånene kan låses fast omkring den 8. oktober I det følgende redegøres for de under punkt 1 5 angivne lån: Lån i hovedtræk. Lån 1 er et ejerskiftelån i Nykredit. Lånet har en kursværdi på kr Lånet er afdragsfrit i 30 år. Lånet har fast rente i 9 år. Bidrag betales med 0,48 % p.a. Bidraget er ikke fast i hele perioden. Når den 9-årige periode er udløber i december 2023, skal obligationerne bag lånet refinansieres til den rente, som er gældende på refinansieringstidspunktet. Hvis renten på dette tidspunkt er højere end den rente, der har været gældende i den første renteperiode, vil andelsboligforeningen skulle betale en højere rente i den efterfølgende periode. Lånet er inkonvertibelt. Det vil sige, at lånet alene kan indfries i løbetiden 4

5 de første 9 år ved opkøb og indlevering af obligationer. Der kan i lånets løbetid opstå kompenserende refinansiering med mindre ydelsesændringer til følge. Foreningen er på dette lån sikret 30 års afdragsfrihed. Lånet er bedømt som et gult lån. Lån 2 er et 30-årigt ejerskiftelån i Nykredit. Lånet har en kursværdi på kr og er et 2,5 % annuitetslån med bidrag på 0,48 %. Dette lån er således et 30-årigt fastforrentet lån med afdrag. Der betales på dette lån samme rente og ydelse i hele lånets løbetid 30 år. På dette lån er der således ingen risici. Lån nr. 2 er et grønt lån. Lån 3 er to forbedringslån sammensat som en kombination af lån 1 og lån 2. Den samlede kursværdi er kr Den samlede på disse to lån er 2,928 % p.a. Lånene er gult og grønt. Lån 4 er et anlægslån på kr i Nykredit Bank. Det er et 15-årigt annuitetslån. Renten på lånet er variabel og følger CITA3 renten. CITA er den officielle afløser for CIBOR. Renten er i dag på 3,50 %. Stiger renten øges andelsboligforeningens udgifter, falder renten bliver foreningens udgifter reduceret eller afdragsperioden kan forkortes. Lån 5 er en kassekredit i Nykredit Bank A/S. Kreditten har et maksimum på kr Renten er variabel, og følger dag-til-dag renten (NYKBOR) og udgør pt. 3 % p.a. Provision af maksimum udgør 0,25 % p.a. med kvartårlig rentetilskrivning. Andelshaverne hæfter personligt pro rata for alt mellemværende med Nykredit Bank A/S. Det vil sige, at der er personlig proratarisk hæftelse for anlægslånet og kassekreditten. Den personlige hæftelse fremgår endvidere af vedtægtens 5, stk. 2. Der er ikke personlig hæftelse for realkreditlånet optaget i Nykredit Realkredit A/S. At andelshaverne hæfter personligt pro rata for alt mellemværende med Nykredit Bank A/S betyder, at der er personlig hæftelse på lån 4, anlægslån kr og lån 5, kassekredit maksimum kr At andelshaverne hæfter pro rata betyder, at hver andelshaver ikke hæfter for hele gælden, men kun for en forholdsmæssig andel af gælden svarende til andelshaverens indskud. Ved en tilmeldingsprocent på 65 %, svarende til m2 betyder det, at hver andelshaver i år 1 hæfter for ( ca / 4.352) kr./m2 bolig. En andelshaver med en bolig på 71 m2 hæfter således personligt for en andel af foreningens gæld svarende til (3.285 x 71) kr Hæftelsen reduceres hvert år med de betalte afdrag og ophører helt, når anlægslån og kassekredit er betalt ud. 5

6 Note 2 - Vedligeholdelse. Martin Nielsen, Peter Jahn & Partnere A/S har gennemgået ejendommen. Peter Jahn & Partnere A/S vurderer, at ejendommen generelt er i god stand, men at der indenfor de første år skal udføres istandsættelsesarbejder, som ikke bør udsættes. Det er vurderingen, at der i forbindelse med køb skal udføres straksistandsættelse, herunder tagudskiftning og reparation af facader og vinduer for kr , samt at der inden for 2-5 år skal udføres arbejder på afløb, vandinstallationer samt el-installationer for kr Endelig er det vurderet, at der senere skal laves arbejder på ejendommens trapper og varmeanlæg for ca Det er således vurderingen, at der indenfor de første 10 år skal udføres istandsættelsesarbejder for i alt kr Budgetoversigt og forklaring fra Peter Jahn & Partnere A/S over nødvendige vedligeholdelsesarbejder for de kommende 10 år er optrykt i materialet på side.. For at sikre, at et 10-årigt budget indeholder samtlige vedligeholdelsesarbejder, er alle de arbejder som Peter Jahn & Partnere A/S har vurderet skal udføres indenfor de første 10 år rykket frem til år 1. Alle udgifterne på i alt kr er således medtaget som straksistandsættelse, som skal udføres i forbindelse med foreningens stiftelse indenfor de første år. Over en 5-års periode er der i budgettet afsat beløb således: A. Straksistandsættelse, som forudsættes lånefinansieret, jfr. overslagets pkt. A.2. kr B. Herudover er der afsat til løbende vedligeholdelse i år 1-5 kr pr. år over 5 år giver det kr I alt kr Over en 5-årig periode er der således inklusiv straksistandsættelse afsat beløb svarende til kr. 609 pr. m 2 boligareal årligt. Note 3 - Budget. Det samlede budget er fastlagt på baggrund af gennemført licitation for budgettets variable udgifter, herunder finansieringsplan, forsikring samt administration. Endvidere er budgettet fastlagt på baggrund af dokumenterede oplysninger om ejendommens almindelige driftsudgifter, således som disse er givet i tilbudsmaterialet. Der er ikke budgetteret med en indtægt i form af sælgers overførelse til andelsboligforeningen af deposita og forudbetalt leje vedrørende de beboere, som ikke melder sig ind i andelsboligforeningen. Der er budgetteret med et beskedent overskud på ca. kr

7 Udgiften til vicevært/renholdelse er reduceret en anelse i forhold til ejendommens nuværende omkostningsbestemte lejebudget. Det skyldes dels, at andelsboligforeningens medlemmer for fremtiden selv skal stå for al indvending vedligeholdelse, dels at det erfaringsmæssigt forholder sig således, at andelshavere generelt passer bedre på ejendommen end lejere gør. Det forventes, at det nuværende serviceniveau i øvrigt kan bevares. Budget 10 år Finansieringsplanene er tilrettelagt med ét realkreditlån, som har fast rente i 9 år og 2 måneder, og ét realkreditlån som har fast rente i 30 år. Årsagen til, at der er valgt en fast rente på det første lån på 9 år og 2 måneder, er, at dette lån derved bliver gult i det nye bedømmelsessystem. Der er i denne oversigt forudsat uændret rente også i det 10. ende år. Tilsvarende er de istandsættelsesarbejder, som forventes at skulle udføres på ejendommen indenfor de først 10 år taget med som straksistandsættelse. Budgettets øvrige poster reguleres i et 10-årigt budget med en stigning på 1 % pr. år, svarende til lidt mere end inflationen i 2013 og Budgettets øvrige poster andrager i 2014 kr Det forudsættes at disse udgifter holder også i 2015, da overtagelsesdagen er 1. november 2014, og da de planlagte vedligeholdelsesudgifter næppe er udført før udgangen af I skemaet nedenfor opstilles 10- års budgettet for foreningens driftsudgifter med en forventet stigning på 1 % pr. år. Stigning i driftsudgifter 1 % pr. år Areal Kr./m2 Ny basis boligafgift % af m % af m % af m % af m % af m % af m % af m % af m % af m I ovennævnte skema er der ikke taget hensyn til inflationen, stigning i lønninger og pension, ligesom der ikke er budgetteret med salg af de udlejede lejligheder på noget tidspunkt i hele perioden. Tilsvarende er der ikke i denne oversigt taget højde for udfasningen af de individuelle tillæg. Udfasningen af disse påbegyndes 2 år og 2 måneder efter stiftelsen den 1. januar

8 Note 4 - Forsikring. Ejendommen er i dag forsikret i Gjensidige Forsikring. Der er indhentet konkurrerende forsikringstilbud på ejendommen. Der er skabt sikkerhed for, at ejendommen kan forsikres mod svamp og insektangreb på sædvanlige vilkår og uden forbehold. Det konkrete selskab vælges efter foreningens stiftelse. Note 5 - Administration. Der er indhentet tilbud på administration af A/B Sofiegården fra to administratorer. Der er således skabt sikkerhed for, at foreningen kan administreres for det i budgettet afsatte beløb. Flere konkurrerende tilbud kan blive indhentet, når der er skabt sikkerhed for, at foreningen stiftes og køb gennemføres. Dette arbejde iværksættes først efter foreningens stiftelse. Note 6 Erhvervslejemål. Ejendommen indeholder alene 1 erhvervslejemål vaskeriet. Dette lejemål fortsætter som hidtil. Lejefastsættelsen udgør ingen risiko for foreningens drift. Note 7 Forskelle i lejebetalingen - særmoderniseringstillæg. Stort set alle lejere i ejendommen betaler forskellig leje. Dette skyldes som udgangspunkt individuelle tillæg for udførte moderniseringer i lejligheden eller for ejendommen generelt. Nærmere opgørelse og begrundelse for de forskellige beløb samt arbejdsgruppens forslag til håndtering af disse er behandlet på side... Note 8 Andelsværdier. I finansieringsplanen er der budgetteret med et kontant bruttoindskud på kr pr./m2 ens for alle indmeldte lejligheder. Andelsværdien for en lejlighed kan stige enten ved at værdien af foreningens aktiver øges eller ved, at foreningens passiver bliver mindre. Dette ligger i selve begrebet opgørelsen af andelsboligforeningens egenkapital. 8

9 I finansieringsplanen betaler foreningen årlige afdrag på godt kr Ved en tilslutningsprocent på 65 vil dette alt andet lige betyde, at foreningens andelsværdi efter 1 år vil kunne forhøjes med ca. 240 kr./m2 ( / = 240). I de første to år efter foreningens stiftende generalforsamling den 7. oktober 2014 kan foreningen ikke opgøre ejendommens værdi til en værdi højere end foreningens købesum med tillæg af omkostninger og straksistandsættelse udført og betalt i forbindelse med købet. Først to år efter vil foreningen kunne skifte princip for værdifastsættelse af foreningens ejendom. Dette følger af Andelsboligforeningsloven. I det omfang ejendommens offentlige kontantværdi ikke ændres indenfor de kommende 2 år, vil foreningen kunne beslutte at ændre vurderingsprincip og fastsætte ejendommens værdi til den offentlige ejendomsværdi som pt. udgør kr. 132 mio. Dette vil betyde, at foreningens egenkapital umiddelbart forhøjes med godt kr. 20 mio., svarende til en forhøjelse af andelsværdien for det indmeldte areal på m2 på ca kr./m2. Den samlede andelsværdi vil således under disse forudsætninger kunne opgøres til kr./m2. 9