Klage til Naturklagenævnet

Transkript

1 Page 1 of 51 of 5 From: C arsten Voetmann Sent: :52:53 To: Malan Mogree Subject: Blush, maj 09 Syddjurs Kommune, Team byggeri og ejendomme, Hovedgaden 77, 8410 Rønde. Vedrørende: sag nr. 08 / om tildeling af dispensation fra Landzonelovens paragraf 35 til udvidelse af aktiviteter og tilbygning af multifunktionshus på Elsegårdevej 58, Elsegårde, 8400 Ebeltoft. Grundejerforeningen Blushøjgårds udstykning påklager afgørelse truffet 5. maj 2009 af Syddjurs Kommune, hvor Niels Brandt meddeles tilladelse til : 1. der meddeles tilladelse til indretning af ferielejlighed i eksisterende festlokale med betingelse om at antallet af ferielejligheder på ejendommen ikke må overstige 12, samt 2. der meddeles tilladelse til at opføre et nyt 250 m2 stort multifunktionshus med stort udekøkken til ferieformål og til afholdelse af selskaber, kurser og undervisning i madlavning inden- og udendørs. Samtidig stilles krav om nedrivning af et gammelt maskinhus på 264 m2, og 3. en fremtidig udvidelse af virksomheden Blushøjgård Feriecenter enten i form af areal eller aktiviteter vil kræve udarbejdelse af lokalplan. Gebyropkrævning bedes sendt til Grundejerforeningen Blushøjgårds udstykning v/formanden Carsten Voetmann, Egevænget 39, 5771 Stenstrup. carsten.v@mail.dk Klagen fremsendes på vegne af og befuldmægtiget af nærmeste naboer boende Blushøjvej nr. 15 og nr. 38. (bilag 1og 2) ved grundejerforeningen Blushøjgårds udstykning. (Citater anført med garamond typer). Klagen omfatter A retlige spørgsmål vedrørende A1, Sydjurs kommune, A2, miljøcenter århus,og A3 tinglyst servitut B: skønsspørgsmål. Klagen begrundes som følger: A: Til belysning af dette har vi indhentet udtalelse fra advokat Anne Ertmann, Århus,hvorfra følgende skal citeres: Niels og Dorte Brand har ansøgt om følgende 3 aktiviteter:

2 Page 2 of 52 of 5 1. Multifunktionshus 2. Nuværende festlokaler omdannes til ferielejligheder, og sammenlægning af eksisterende lejligheder. 3. Delvis nedbrændt lade ønskes genopført. Mine kommentarer: Ad. 3 Genopførelse af nedbrændt lade: Kommunen anfører her, at der ikke kræves tilladelse i henhold til landzonetilladelse, men alene anmeldelse efter Bygningsreglementet Ifølge Planlovens 35, må der i Landzone ikke uden tilladelse fra Kommunalbestyrelsen opføres ny bebyggelse. Under bebyggelse hører også ombygning og tilbygning. Ombygning af en nedbrændt bygning kræver som udgangspunkt tilladelse efter 35. Spørgsmålet er herefter hvor meget er nedbrændt. Er kun ganske lidt nedbrændt vil genopbygningen givet falde udenfor Planlovens 35. Dette er dog op til Kommunen at redegøre for. Ifølge det oplyste er bygningen delvis nedbrændt i 1975/1976 jfr. Brandts ansøgning. Såfremt der ikke ansøges om genopbygning inden rimelig tid efter en brand, må byggeretten anses som bort-faldet. Rimelig tid er 3 til 4 år. ( Orla friis Jensen i Hyldestskrift til Jørgen Nørgaard p. 157ff.) Genopbygning af den nedbrændte lade må som følge heraf kræve en godkendelse efter Planlovens 35. Denne godkendelse foreligger ikke jfr. Kommunens afgørelse. Der kræves vedtagelse af lokalplan, og beslutningen vedrørende genopførelse er ulovlig. Ad 2. Nuværende festlokaler omdannes til ferielejligheder, og sammenlægning af eksisterende lejligheder. Ingen kommenterer, har vel ingen betydning for området, idet der ikke på grund af sammenlægning vil ske en øget belastning på området. AD 3. Multifunktionshus: Såfremt Byggeretten er bortfaldet er det samlede bebyggede areal, som følge af den mistede byggeret, reduceret. Det betyder, at der sker en større udvidelse af det bebyggede areal end først antaget, hvorefter der kræves udarbejdelse af lokalplan, jfr. Kommunens meddelelse i pkt. 3 i Kommunens afgørelse af 6. maj Multifunktionshuset bliver på 250 m 2, samtidig sker der nedrivning af en bygning på 264m 2. Den nedbrændte lade bliver på 140m2, der bliver således en samlet forøgelse af det bebyggede areal på 126m2, en forøgelse som kræver vedtagelse af ny Lokalplan før eventuel tilladelse kan gives. Hr. Brandt anfører i sin ansøgning at det faktiske areal på den bygning der bliver nedrevet er på 160m2. Hvis dette er korrekt, sker der en væsentlig forøgelse af det bebyggede areal, ved udvidelse med et Multifunktionshus, på 240m 2. Det er Kommunen, der som myndighed har en pligt til at påse, at en udvidelse af det bebyggede areal ikke udvides væsentlig. Kommunen har derfor en pligt til at påse, at arealangivelserne for den pågældende ejendom er korrekte,

3 Page 3 of 53 of 5 specielt når ansøgeren angiver at det bebyggede areal, der bliver fjernet, ikke er større end 160m 2. Det fremgår ikke af tilladelsen, at der er foretaget kontrol af det samlede eksisterende bebyggede areal. Planlovens 35, giver ikke Kommunen hjemmel til at meddele tilladelse til den ønskede udvidelse af det bebyggede areal. En udvidelse af det bebyggede areal som ønske af Hr. Brandt kræver udarbejdelse af lokalplan hvorfor afgørelse af 6. maj 2009 er ugyldig. Af afgørelsen fremgår det ikke, hvorvidt Kommunen har taget stilling til det problem, at Multifunktionshuset bliver placeret således, at den naturlige sti, som området beboer, gennem årtier, har be-nyttet bliver blokeret, og dermed reelt nedlagt. Der er således reelt tale om, at der sker nedlæggelse af en sti. Hjemmel til nedlæggelse af stier findes naturbeskyttelseslovens 26a. Kommunens afgørelse må anses for at være mangelfuld, idet dette problem ikke er afklaret i forbindelse med tilladelsen. Kan måske blive et punkt i byggetilladelsen. Kommunen anfører endvidere, at der fra Ebeltoft Kommune forelå en forhåndsgodkendelse af Multikunktionshuset, hvorfor det vurderes, at der ikke kræves udarbejdet en lokalplan for projektet. En forhåndsgodkendelse kan ikke tilsidesætte kravet om lokalplan. Endvidere har en forhåndsgod-kendelse ikke retskraft. Af skrivelse fra ejerne af blushøjvej 15, Bente Gaarskjær og Bruno Nyholm til grundejerforeningen citeres følgende betragtninger Som anført i Jeres brev sker der reelt en udvidelse af det eksisterende bygningsareal på ca. 25 %. Dette burde juridisk set medføre lokalplan pligt for området. Dette tilsidesætter Syddjurs Kommune i deres afgørelse om landzonetiladelse. Den planlagte udvidelse med et multifuntkionshus med plads til 120 personer, kan kun betragtes som en væsentlig udvidelse af både aktivitet og funktion i området. Husets fremtidige aktiviteter bringer nye funktioner, som blandt andet et stort udekøkken til området - med belastning primært af udemiljøet til følge. Der er i sagsfremstillingen ikke redegjort for adgangs-, parkerings- og kloakeringsforhold. Specielt er der ingen plan over hvilken miljøbelastning, de nævnte forhold vil medføre A2: Miljøcenter århus afgørelse 21.april 2009 Miljøcenter århus godkendelse i sag nr. AAR Vi ved, at ankefristen for længst er udløbet, men undrer os over, at grundejerforeningen jvf. naturbeskyttelseslovens 86 punkt 4 som lokal forening med væsentlig interesse i området ikke er blevet orienteret om dispensationen og derfor ikke har haft mulighed for indsigelse,og vi skal derfor plædere for en ny høringsrunde med grundejerforeningen som høringsberettiget part. B: Skønsmæssige forhold Der er i kommunens afgørelse lagt vægt på, at projektet kun medfører en ubetydelig aktivitetsforøgelse af hidtil værende funktioner samt at den nye funktion som hedder brug af udekøkken vil finde sted i dagtimerne, og derfor bør tåles af naboer. Vi forstår ikke, hvor opfattelsen af begrænsningen til dagtimerne kommer fra, vores største bekymring er netop, at der vil foregå kraftig udeaktivitet omkring bygningen i lune sommeraftener. Gårdejer Niels Brandt har i ansøgningen til kommunen lagt vægt på den øgede aktivitet,som dette nye koncept kan tilføre området, Men i den sidste kommentar til kommunen inden indstillingen opremser Niels Brandt alle de nuværende aktiviteter,som ikke har medført klager fra grundejere, og nedtoner multifunktionshusets betydning for den ønskede forøgelse af disse aktiviteter, hvilket set fra vor side er ønskværdigt, men næppe troværdigt. Den nuværende aktivitet er netop tæt på grænsen for, hvad vi mener, området kan bære.

4 Page 4 of 54 of 5 Det anføres at udekøkkenet placeres på nordøst siden af huset, men eftermiddags og aftensolen er på terrasserne mod sydvest og sydøst hvorfra lyden af et selskab på 100 mennesker i feststemning en stille aften vil reflekteres af husvægge og læmur ned mod sommerhusbebyggelsen ( week-end efter week-end.) Vedr. miljø hensyn citeres følgende fra ejer af nr 15: Endvidere finder vi ingen arkitektonisk overensstemmelse mellem det planlagte og det eksisterende byggeri, og der er heller ingen tilpasning til hverken natur eller det eksisterende landbymiljø, som Syddjurs Kommune ligger stor vægt på at bevare. Ad 2 Vi er meget forundret over, at Miljøcenter Århus har givet dispensation til miljøbelastende nybyggeri indenfor strandbeskyttelseslinjen, i et kystområde med stejle klitter, hvor natur og fauna er unik. Naturværdierne i området er indlysende, og har så vidt vi er orienteret, været vurderet i forbindelse med fastlæggelse af De Nationale Naturparker. Aktiviteterne planlægges udvidet ikke kun i omfang, men også over sæsonen. Dette er en yderligere belastning af området, med deraf følgende støj, larm og lugt gener. Dette vil klart præge området og være en trussel for det rige dyre- og fugleliv, der omfatter bl.a. rovfugle. Bevarelse af områdets naturværdier burde være i enhver grundejers interesse, og det er vores forventning at Naturklagenævnet vil se på dette punkt med stor bekymring Vedr. gener anføres: Vi har været nabo til Blushøjgaard i ca. 5 år. Vi har bemærket støj i forbindelse med aktiviteter på området samt støj fra festlokalerne. Vi har primært oplevet generne på stille, lune sommeraftner. Som sindige nordjyder har vi accepteret støjen som værende en del af aktivitetsniveauet på centret. Det eksisterende støjniveau vil kunne accepteres uden problemer. Opførelse af et nyt multifunktionshus vil utvivlsomt medføre øget aktivitet på sti/vejområdet samt øget støjbelastning til gene for nærmeste naboer. Vi må formode, at det planlagte udekøkken primært vil blive anvendt på lune, stille sommeraftner. Med et nyopført multifunktionshus på den planlagte placering, vil de stille sommeraftner komme i fare. Aktiviteterne i nyt multifunktionshus planlægges udvidet ikke kun i omfang, men også over sæsonen. Der vil herved være øget risiko for ødelæggelse af områdets natur og fauna, hvor vi især tænker på områdets unikke dyreog fugleliv med tilstedeværelse af rovfugle. A3 Endvidere skal anføres, at der på matriklen ligger en tinglyst servitut som i stk 3 fastslår: På matr. Nr. 7.a Elsegårde må der ikke drives nogen virksomhed, der kan medføre ulempe for kvarteret, særlig med hensyn til røg, larm, ilde lugt eller ubehageligt udsende Og senere: Påtaleret iflg. Denne servitut tilkommer enhver ejer af parceller, der er, eller vil blive udstykkede fra matr. Nr. 7-a Elsegårde. Begge tilladelsesgivende instanser anfører, at privatretlige servitutter er udenfor deres vurdering og henviser til privat søgsmål. ER dette korrekt? Konkluderende skal anføres: Vi finder kommunens tilladelse af 5. maj 2009 ugyldig af de i afsnit A nævnte grunde, og at der bør udarbejdes lokalplan for området. Endvidere finder vi, at der skal ses bort fra kommunens forhåndstilladelse, som foruden at være juridisk uforbindende medfører, at de offentlige høringsrunder bliver uden mening.

5 Page 5 of 5 of 5 Vi mener, at en ny høringsrunde vedr. miljøcenter Århus dispensation fra naturbeskyttelseslovens 15 af 21. april 2008 bør finde sted med grundejerforeningen som høringsberettiget part. På grundejerforeningen for Blushøjgårds udstyknings vegne, Bestyrelsen, Carsten Jeppesen, Kaveh Nickpur, Carsten Voetmann.