Tema: Fast Ejendoms Retsforhold. Projektperiode: 3. til 26. maj Projektgruppe: Gruppe 2. Synopsis: Deltagere:

Transkript

1 Tema: Fast Ejendoms Retsforhold Projektperiode: 3. til 26. maj 2006 Projektgruppe: Gruppe 2 Deltagere: Casper Haugaard Christensen Stinne Katrine Larsen Søren Asbjørn Madsen Kasper Nimand Steffensen Synopsis: Dette projekt omhandler gadejord og de retlige problemstillinger i forbindelse med uberigtiget adkomst til denne. Projektet indledes med en historisk gennemgang, der har til sigte at forklare gadejords opståen. Besvarelsen af problemformulering tager udgangspunkt i en case, i hvilken der opstilles en række problemstillinger omkring gadejord. Problemstillingerne i casen behandles efterfølgende i fem afsnit hvorigennem problemformuleringen søges besvaret. Afsnittende omhandler hvordan gadejord behandles i forbindelse med kommunernes byggesagsbehandling, om hvorledes det er muligt at råde økonomisk-, retlig-, og fysisk over gadejord samt spørgsmål om adkomst til gadejord og hvordan skeltvister på denne løses. Vejleder: Lars Ramhøj Oplagstal: 6 Sideantal: 27 Afsluttet den: 26. maj 2006 Rapportens indhold er frit tilgængeligt, men offentliggørelse (med kildeangivelse) må kun ske efter aftale med forfatterne. Forside: [ Side 1 af 27

2 Forord Dette bachelorprojekt er udarbejdet på landinspektøruddannelsens 6. semester under temaet Ejendomsdannelse og Fast Ejendoms Retsforhold i perioden fra 3. til 26. maj Projektet omhandler gadejord og de problemstillinger der kan opstå i forbindelse hermed. Projektet blev initieret af et besøg hos KMS, hvor Knud Villemoes Hansen fortalte om en sag, Asferg-sagen, hvor der i forbindelse med gadejord var opstået nogle retlige problemstillinger. Her blev der lagt op til, at der i forbindelse med gadejord var en række problemstillinger som var udenfor lovgivningsmæssig kompetence da der ikke var nogen adkomsthaver. Dette var især de naboretlige forhold som kunne være truet. Asferg-sagen viste sig at omhandle meget mere end bare problemstillinger ved gadejord, og er derfor kun anvendt som inspirationskilde til dette projekt. Rapporten henvender sig hovedsageligt til studerende, vejleder og censor, men kan også læses af andre med interesse for fast ejendoms retsforhold og gadejord. Læsevejledning Som kildemetode er anvendt Harvard Metoden. Det betyder at kun forfatterens efternavn, årstal for udgivelse, og hvis muligt sidetal, er angivet i teksten. Eks. [Ramhøj 2004, p. 77]. De resterende relevante oplysninger fremgår af litteraturlisten. Hvis kildehenvisningen er anført før punktum i sætningen betyder det, at det kun er den pågældende sætning henvisningen drejer sig om. Hvis den derimod er efter punktum, er det hele afsnittet, der henviser til kilden. Love og bekendtgørelser angives som hovedregel ved deres populærtitler. Hvis der anvendes forkortelser vil forkortelsen fremgå af teksten umiddelbart efter lovens titel. Figurer og kort er nummereret forløbende. Der er desuden tilknyttet en figurtekst til alle figurer og kort. Matrikelkortet er gengivet med tilladelse fra Kort og Matrikelstyrelsen, G Side 2 af 27

3 Indholdsfortegnelse Indholdsfortegnelse 3 Gadejord 4 Problemformulering 8 Case 9 Gennemgang af problemstillinger fra case 12 Byggetilladelse til uberigtiget gadejord 12 Økonomisk råden 13 Retlig råden 14 Faktisk råden 16 Skeltvist på gadejord 17 Privat adkomst 18 Kommunal adkomst 20 Konklusion 24 Litteraturliste 26 Side 3 af 27

4 Gadejord Gadejord er ifølge juridisk ordbog: Gadejord omfatter nogle endnu ikke udskiftede arealer fra det gamle jordfællesskabs tid, som tilhører samtlige hartkornsejere i vedkommende ejerlav [von Eyben et al 1999, p. 114f]. I den sidste del af 1700-tallet og den første del af tallet skete der store ændringer i den danske ejendomsstruktur, hvor udskiftningen og udflytningen står som de mest synlige forandringer. På trods af disse store ændringer består gadejorden imidlertid stadig. [Møller 2002, p. 87ff] I tiden før udskiftningen var bønderne stavnsbundne, altså tvungne til at blive boende under deres fødegods til de nåede en vis alder. Derudover var størstedelen af landets bønder fæstebønder, de dyrkede dermed ikke deres egen jord men godsets. Dyrkningsjorden lå omkring landsbyen, og var delt op i vange. Således den samme afgrøde ikke blev dyrket på samme jord flere år i træk. Ydermere var hver vang delt op i åse. Dette betød at hver bonde ejede en lang række jordstrimler og derfor var det nødvendigt at planlægge markarbejdet efter en fælles plan, således markarbejdet kunne udføres samtidigt. Dette dyrkiningsfælleskab blev varetaget af bylavet under ledelse af oldermanden. På daværende tidspunkt beregnedes skatten til staten ud fra gårdenes dyrkningsevne, udtrykt ved hartkorn. Dette blev noteret i matriklen, som derefter dannede grundlag for skatteopkrævningen. [Århus Amt 2006] Udover dyrkningsjorden var der overdrev, enge og fællesjord. Fællesjorden var områder alle i dyrkningsfællesskabet havde interesse i at benytte, såsom grus- og lergrave samt vandinger. Derudover var der fællesarealer indenfor selve landsbyen såsom gadekæret og forten, som her benævnes gadejord. Da fællesjorden, herunder gadejorden, ikke havde nogen dyrkningsmæssig værdi, blev den ikke noteret i matriklen Gadejorden var udlagt til fælles benyttelse for samtlige ejere i ejerlavet men egentlig var det samtlige hartkornsejere i byen der reelt ejede gadejorden. Side 4 af 27

5 Bylavet varetog administrationen af gadejorden og derfor skulle man, hvis man ønskede at benytte gadejorden, have tilladelse af dette. I den sidste del af 1700-tallet blev det imidlertid klart for godsejerne at det var en økonomisk fordel at lade fæstebønderne erhverve ejendomsretten til deres gårde og foretage udskiftning af jorden. Ideen med udskiftningen var at samle bøndernes jorde til færre og større enheder uden der skete ændringer i gårdenes samlede dyrkningsevne. Der blev for alvor sat fart på udskiftningen med Udskiftningsforordningen af 1781, der foreskrev at hele landsbyens jord skulle udskiftes hvis én af bønderne begærede det. Udskiftningen betød dyrkningsfællesskabets endeligt og der var derfor ikke længere behov for et bylav. Der var der imidlertid stadig et fælles behov for gadejorden og denne forblev derfor uudskiftet og i fællesskabets eje, men uden nogen til at administrere det. Kort 1. Hartkornets fordeling i Danmark omkring 1890 Grøn er den bedste jord og gul den dårlige jord. Heden er tegnet lys gul.[wikipedia 2006] Efter udskiftningen var det matriklen af 1688 der dannede grundlag for hartkornsbeskatningen, men da denne ikke blev opdateret opstod der behov for en ny matrikel. Dette førte til udarbejdelsen af en ny matrikel som blev indført i Matriklen af 1844 var ligesom den gamle Side 5 af 27

6 en fortegnelse over gårdenes hartkorn, men bestod ydermere også af et kortværk, hvor hvert jordstykke blev tildelt et matr.nr. Gadejorden forblev dog fritaget for beskatning og fik derfor ikke tildelt et matr.nr., men blev betegnet på kortet efter dets funktion. [Fam 2006] Bylavet disponerede over byjorden på vegne af hartkornsejerne, og det kunne derfor antages at bylavene, de steder hvor disse stadig findes, har denne beføjelse. Denne antagelse gælder imidlertid kun for bylav, i hvis vedtægter det fremgår at dette disponerer over gadejorden, og ikke for bylav med andre formål såsom at arrangere sociale sammenkomster i landsbyen. De oprindelige ejere af gadejorden var ejerlavets hartkornsejerne, men efterhånden som der kom nye hartkornsejere og skete udstykninger i ejerlavet er det vanskeligt at fastslå, hvem der er adkomsthavere i dag, og derfor betragtes alle lodsejere i ejerlavet som adkomsthavere til gadejorden. [Ramhøj 2006, p. 10] Dette betyder at der skal foreligge accept fra samtlige lodsejere før der kan træffes beslutninger vedr. gadejord. Dette behandles i U HD, hvor en bygning på gadejord dømtes til nedrivning fordi én af byens beboere ikke gav sit samtykke til bebyggelsen. Billede 1. Nordbys gadekær på Samsø [VUCFyn 2006] Side 6 af 27

7 Dette er ikke særligt hensigtsmæssigt og derfor indeholder udstykningslovens (UL) 46 en formodning om, at gadejordsarealer kan tilkomme kommunen medmindre andre godtgør at have ejendomsret til arealet. Ejendomsret over gadejord kan opnås hvis råden har bestået i hævdstid eller ved ejendomsdom. Gadejorden forblev umatrikuleret frem til 1990 erne hvor KMS, i forbindelse med digitaliseringen af matrikelkortet tildelte disse arealer et matr. nr. Dette skal dog kun ses som en ændring af betegnelsen i matriklen, da der i den forbindelse ikke blev taget stilling til adkomstforholdene. [VMA 6.1.2] Tinglysning af kommunens adkomst sker efter tinglysningslovens (TL) 52a. Herefter indvarsler dommeren med mindst 14 dages varsel, alle om hvem det er ham bekendt, at deres interesser berøres af sagen. Hvis der ikke under retsmødet fremsiges nogle indsigelser mod kommunens påståede ret noteres adkomsten i tingbogen. Hvis andre end kommunen fremsætter krav om adkomst til gadejorden, følges proceduren i retsplejelovens 476 om ejendomsdom. Hvis der er vished om at gadejorden ejes af et bylav eller lign. kan der kun ske ejendomsberigtigelse som følge af hævd. Hvis flere ejere gør krav på samme del af gadejorden og der ikke kan opnås enighed om skellets placering må ejendomsberigtigelsen ske ved skelforretning efter reglerne i lov om skelforretninger. Da det er en betingelse, at der ikke er tvivl om adkomsten før der afholdes skelforretning må adkomstforholdet først afklares ved ejendomsdom eller med hjemmel i UL 46. Selvom der tinglyses adkomst til gadejorden vil eventuelle brugsrettigheder, servitutter og lignende fortsat bestå [karnov 1 ]. Oftest vil de matrikulære grænser ikke stemme overens med brugsgrænserne, da ejerne af de tilgrænsende ejendomme bruger en del af gadejorden. Desuden er landsbyerne som hovedregel dårligt opmålt. Disse forhold gør, sammen med at der ikke findes særlig meget omtale af gadejorden i lovgivningen, at der kan opstå forhold ved gadejord som er uklare. 1 LBKG nr. 494, note 90 Side 7 af 27

8 Problemformulering Det interessante ved gadejord er, at der ikke er tinglyst adkomsthaver. Kommunen har hjemmel i lovgivningen til at begære adkomst, men har ingen interesse i at løse privatretlige tvister. De registrerede grænser i matriklen stemmer sjældent overens med de faktiske forhold i landsbyerne, hvor der primært er gadejord. Det betyder, at der rådes over uberigtiget gadejord. I denne forbindelse er det interessant at se på: Retlige problemstillinger i forbindelse med uberigtiget adkomst til gadejord. Hvilke problemstillinger kan uberigtiget råden over gadejord medføre ved faktiske, økonomiske og retlige dispositioner? Kan faktiske dispositioner, såsom byggeri, realiseres på gadejord med tilladelse fra kommunen? I denne forbindelse er det interessant at se på hvilket ansvar bygningsmyndighederne har for at undgå at sådanne dispositioner opstår. Kan der begæres adkomst til gadejord, hvilke procedurer skal følges og hvem kan gøre indsigelser? I forbindelse med fastlæggelsen af skel kan der opstå skeltvister. Hvilke værktøjer er der i lovgivningen til at løse skeltvister mellem arealer uden adkomsthavere? Side 8 af 27

9 Case Problemformuleringen ønskes klarlagt gennem en case, inspireret af Asferg-sagen 2. Casen er fiktiv og kan derfor ikke sammenlignes med problemstillingerne i Asfergsagen. Formålet med casen er at behandle retlige problemstillinger i forbindelse med uberigtiget råden over gadejord, for derigennem at klarlægge spørgsmålene i problemformuleringen. svarer A, at de gerne vil have tegninger for byggeriet samt kortmateriel, der viser hvordan bygningerne bliver placeret på grunden. A fremsender dette, samt de tegninger arkitekten har udarbejdet, til kommunen. Efter kommunen har set på kortmaterialet og tegningerne godkender de byggeriet. Efter byggeriet er opført A ønsker at lave en tilbygning til sit hus og søger derfor kommunen om byggetilladelse. Kommunen 2 Sagen er opstået ved, at der kommer så meget vand ned på en ejendom at huset er blevet oversvømmet flere gange. Grundejeren mener at det skyldes en nivauhævning af terrænet, som naboen har lavet i forbindelse med en tilbygning. Naboen benytter gadejord som en del af ejendommen, som ikke er berigtiget. Sagen er gået i hårdknude og der har været flere landinspektører indblandet. Kommunen har ligeledes været involveret. Da vi fik sagen oplyst 2. maj 2006 var der stadig ikke fundet en løsning på problemet. Kort 2: Situationen som den fremgår af casen Matr. nr. 32b: Ejes af A og sælges senere til B Matr. nr. 31a: Ejes af C Matr. nr. 81a: Gadejord uden adkomsthaver Side 9 af 27

10 bliver kommunen gjort opmærksom på, at der er bygget på gadejord. Ved nærmere undersøgelse bliver kommunen klar over at byggesagsbehandlingen kan være foretaget på et forkert grundlag, og de på tegningen viste grænser ikke er ejendommens retlige ejendomsgrænser. Figur 1: Casens struktur A mener, at når han har fået byggetilladelse, må det være kommunen der har problemet. Hvem har ansvaret for at kommunen indsamler det nødvendige og korrekte materiale i forbindelse med en byggesagsbehandling, og kan kommunen forlange at tilbygningen bliver fjernet når der ikke er vundet hævd på arealet? A ønsker efterfølgende at optage et lån i ejendommen. I den forbindelse undersøger realkreditinstituttet A s kreditværdighed. Realkreditinstituttet besigtiger ejendommen og det vurderes at det er sikkert at give A et lån. Hvis bygningen er ulovligt opført, hvorledes er pantet sikret og kan A drages til ansvar for at give urigtige oplysninger? Efter A har opført tilbygningen, ønsker han at sælge huset. Der kommer hurtigt en køber B til huset. B får fremvist ejendommen af en ejendomsmægler. Ved salget af huset bliver der tegnet en ejerskifteforsikring og udarbejdet en tilstandsrapport. Hvad skal B gøre når A har solgt ham et areal som han ikke ejer eller på anden måde har ret til? Ved opførelsen af tilbygningen blev grunden hævet 1½ m over terræn. Dette har nu medført at der bliver afledt store mængder vand ned på C s grund når det regner. Dette påklager C til B, som ikke vil ændre forholdene. Hvad kan C gøre for at få udbedret generne, og hvordan er de naboretlige forhold sikret ved uberigtiget råden over gadejord? C ønsker at afskærme sin have op mod B, hvorfor C hører B, om han vil være med til at sætte et plankeværk op, mellem de to ejendomme. B Side 10 af 27

11 er interesseret i at sætte et plankeværk op, men der opstår uenighed om hvor skellet er. De rekvirer i fællesskab en landinspektør, for at få klarlagt skellet. Det viser sig at begge naboer råder over uberigtiget gadejord, og det skal derfor først klarlægges hvor længe denne råden har bestået. Det viser sig at C har rådet i hævdstid mens B kun har rådet i 10 år. C ønsker på den baggrund at få berigtiget sin ejendom. Side 11 af 27

12 Gennemgang af problemstillinger fra case I de følgende afsnit behandles problemstillingerne fra casen. Byggetilladelse til uberigtiget gadejord A ønsker at opføre en tilbygning til sin eksisterende bygning på ejendommen. Før et byggearbejde omfattet af byggelovgivningens anvendelsesområde påbegyndes, skal der ansøges om byggetilladelse fra kommunalbestyrelsen. I dette afsnit vil fokus primært være på den nødvendige dokumentation i forhold til byggelovens 8 pkt Ansøgningen om byggetilladelse skal være 3 Bestemmelsen afløser den tidligere byggelovs 8, hvorefter bebyggelser ikke må opføres nærmere skel mod anden grund eller sti end 2,5 m, i sommerhusområder dog 5 m. Bemyndigelsen er udnyttet i BR 95, kap. 2 og 3 og BR-S 98, afsnit 2, 9 og 10. skriftlig og indeholde oplysninger om en række identifikationsparametre samt enhver oplysning af betydning for sagens behandling bilagt relevant tegningsmateriale med angivelse af målforholdet. Afhængig af byggearbejdets art kan forskellige oplysninger være af betydning, som f.eks. bebyggelsens samlede omfang og den samlede indvirkning på omgivelserne. Kommunen har som bygningsmyndighed hjemmel til at forlange enhver oplysning og tegningsmateriale, som synes at være nødvendig i forbindelse med sagsbehandlingen. Såfremt kommunen ikke stiller krav om den nødvendige dokumentation, eller ikke følger op på evt. betingelser fastsat i byggetilladelsen, må kommunen anses for ikke at have levet op til forpligtelsen i byggeloven (BL) 16A. Der er ingen krav til kortdokumentationen, udover at det skal være i et fast målforhold. Ejeren kan således selv udarbejde et kort der viser de faktiske ejendomsgrænser samt eksisterende og fremtidige bygningers placering. Her er det interessant at der kan være et misforhold mellem de registrerede grænser og de faktiske grænser. Grundet mangel på ressourcer kontrolleres dette misforhold ikke i Aalborg Kommunes byggesagsbehandling. 4 Det må antages at dette også gør sig gældende i andre kommuner. Således kan der, hvis forholdet ikke har bestået i hævdstid, opnås byggetilladelse til opførelse af en bygning på gadejord. En byggetilladelse er et juridisk dokument med 4 Telefon samtale med byggesagsrådgiver fra Teknisk Forvaltning, Aalborg Kommune d. 16. maj 2006 Side 12 af 27

13 retsgyldighed, men det er til enhver tid ejerens ansvar, at byggeriet opfylder byggelovgivningens krav, jf. BL 17 stk. 1. Det betyder, at selvom der kan opnås byggetilladelse på uberigtiget gadejord påhviler det til enhver tid ejeren at bringe forhold i orden, som ikke var fremme ved byggesagsbehandlingen. Dermed kommer spørgsmålet i forbindelse med byggesagsbehandlingen til at handle om hvorvidt der er handlet i god eller ond tro. Hvis A har forelagt kommunen hvad han vurderede, var de faktiske ejendomsgrænser, som efterfølgende viste sig ikke at være korrekt, til brug for at opnå byggetilladelsen har kommunen ikke levet op sine forpligtelser som tilsynsførende bygningsmyndighed. Da byggetilladelsen er givet på et forkert grundlag kan kommunen kræve byggeriet nedrevet. Kommunen har dog ikke hjemmel til selv at lade bygningen fjerne 5. A vil naturligvis anfægte at bygningen skal nedrives og evt. bringe sagen for en domstol. Økonomisk råden Hvordan sikrer panthavere sig mod ikke at have pant i en bygning opført på uberigtiget gadejord? A ønsker at optage et lån i ejendommen. I den forbindelse undersøger realkreditinstituttet A s kreditværdighed. Da det ved kommunens byggesagsbehandling ikke sikres fuldstændigt, at der ikke kan bebygges på gadejord, jf. forrige afsnit, er det interessant at undersøge om der ved panthavers långivning kan opstå tilfælde, hvor der gives pant til en ejendom, hvor en del af bygningen ligger på gadejord. 5 Det blev fastslået i U Ø, at kommunen ikke var beføjet til at lade ulovligt opførte bygninger fjerne. Værdiansættelsen af en ejendom foretages på grundlag af oplysninger om ejendommens grundareal, bygninger, tilbehør, rettigheder og forpligtelser. Før endelig værdiansættelse skal ejendommen være besigtiget udvendigt og indvendigt jf. 34 og 36 i bekendtgørelse om realkreditinstitutters værdiansættelse og låneudmåling. I forbindelse med værdiansættelse af et hus undersøger realkreditinstitutterne typisk følgende: - Realkreditrådets kvadratmeterpriser i området, - Tingbogen og - Eventuelle lokalplaner Selve besigtigelsen foretages af en vurderingssagkyndig fra kreditinstituttet, der gennemgår huset og dermed foretager en vurdering. Desuden spørges ejer om husets værdier, fordele og ulemper samt eventuelle forhold Side 13 af 27

14 vedrørende naboer/grund/skel m.v. [Realkredit Danmark 2006] Udfra ovenstående oplysninger kan det fastslås, at forpligtigelsen til at orientere om bebyggelse på uberigtiget gadejord tilkommer ejeren. Der er ikke noget i ovenstående, andet end hvad ejer oplyser, der vil gøre panthaver bekendt med at hans pant kan være i fare. Hvis det viser sig at der overfor panthaver er givet urigtige eller forkerte oplysninger, er det forfaldsgrund jf. Justitsministeriets Pantebrevsformular A pkt. 9, og panthaver kan kræve pantebrevet indfriet. Sker det ikke, kan panthaver henvende sig hos fogedretten og foretage udlæg i pantet jf. RPL 478 stk. 1 nr. 6 [von Eyben et al, p. 307]. Derefter kan tvangsauktion afholdes. Desuden ses det af aftalelovens (AL) 30, at hvis aftalen er indgået ved bevidst at fremsætte urigtige oplysninger er der handlet svigagtigt og aftalen er dermed ugyldig. Hvis ejeren har handlet i god tro, må der ses nærmere på om han burde have indset at forholdene ikke var i orden og dermed kan dømmes efter AL 33. Da der ikke er ansvarsfrihed for bl.a. skelpæles placering ved ejendomshandler, se nedenstående afsnit, må det også antages at det samme gør sig gældende når aftaler indgås med panthaver. Ovenstående problemer opstår selvfølgelig ikke hvis der er vundet hævd på arealet, idet det dermed kun skal berigtiges. De berørte problemstillinger gør dog ikke at A dermed ikke kan få pant i sin ejendom. Det er højst usandsynligt at realkreditinstituttet vil blive opmærksom på de uberigtigede ejendomsforhold og A kan dermed forholde realkreditinstituttet informationer, hvis han er villig til at løbe risikoen og tage konsekvenserne hvis det opdages. Retlig råden ansvar for oplysning af ejendomsgrænser ved salg af fast ejendom Nogle år efter opførelsen af tilbygningen, ønsker A at sælge huset. B får fremvist ejendommen af en ejendomsmægler. På dette tidspunkt har A ikke rådet over gadejorden i hævdstid men ved salget af ejendommen blev denne alligevel fremvist som en del af grunden. Da B bliver opmærksom på forholdet, ønsker han at få berigtiget sin adkomst til arealet, således at de grænser han fik fremvist ved købet, også bliver de registrerede grænser. Ved købet blev der tegnet en ejerskifteforsikring, samt Side 14 af 27

15 udarbejdet en tilstandsrapport, således sælger blev ansvarsfri. I denne forbindelse er det interessant at undersøge, hvordan B er stillet og hvem der er ansvarlig, hvis det ved salget fejlagtigt oplyses, at en del af ejendommen, som er gadejord, hører til ejendommen. Sælgeren, A, må sørge for, at køberen, B, orienteres udtrykkeligt om, at fremlæggelsen af tilstandsrapporten og forsikringsoplysningen indebærer, at køberen som udgangspunkt er afskåret fra senere at gøre mangelsbeføjelser gældende over for sælgeren 6. Sælgeren må dog om nødvendigt kunne bevise, at han har opfyldt informationspligten. [Karnov ] [Boligassistancen 6 Det vil sige, at køber i almindelighed ikke kan rejse krav om erstatning, afslag i købesummen eller ophævelse af købet 7 L nr. 391 note ]. Denne ansvarsfrihed stammer fra lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom mv. (LFEF) 2. A mener at oplysningen om det forkerte areal i forbindelse med salget hører ind under denne ansvarsfrihed, da han ikke var klar over misforholdet, og ejendomsmægleren ikke bemærkede det 8. B fortæller, at da han købte ejendommen blev arealet benyttet som en del af ejendommen og at han dermed ikke var vidende om at det pågældende areal ikke hørte under ejendommen. Ansvarsfriheden gælder dog ikke for bl.a. grundarealer, skelpæles placering og bygningers placering på grunden. I disse tilfælde kan 8 Efter samtale med Tina Rold fra Nybolig 17/5 2006, oplyses at hvis ejendomsmægleren er i tvivl om grundstørrelsen er rigtig vil de kontakte en landinspektør for at sikre sig den rigtige grundstørrelse. Generelt vil der dog ikke ske en egentlig kontrol af grundstørrelsen og dennes afgrænsning. køber kræve erstatning, når der er tale om en væsentlig mangel, selvom sælger ikke kendte til det, men burde. [Boligassistancen 2006] Den erstatning som køber evt. vil kunne få fra sælger er ejendommens værdiforringelse. Da ejendommen har bredt sig ud over gadejord, men forholdet ikke har bestået i hævdstid, kan det være svært for B at få berigtiget ejendommen [Ramhøj 2004, p. 125]. En måde at få ejendommen berigtiget på, er ved at få kommunen til at begære adkomst på arealet, hvorefter arealet kan købes af kommunen, se evt. afsnit om kommunal adkomst. Hvis der ikke gøres indsigelser til den udøvede råden, må det tilrådes ejeren at fortsætte denne i hævdstid og således inddrage arealet under ejendommen. Dette kan være med til at spare en masse tid, penge og Side 15 af 27

16 kræfter og kan især være at foretrække hvis råden er sket gennem flere år og således nærmer sig hævdstid. Faktisk råden Sikring af naboretlige forhold For at klarlægge problemstillingen skitseret i casen, hvor der ved tilbygning er sket en terrænhævning, som medfører at der fra B s ejendom ledes store mængder regnvand ned på C s grund, undersøges det hvad C kan gøre for at få udbedret generne, og hvordan de naboretlige forhold er sikret ved uberigtiget råden over gadejord. I forbindelse med problemet ses der på om en grundejer kan gøres skyldig i de forhold han udøver over uberigtiget gadejord. Da der ikke findes egnede sager omhandlende naboretlige forhold ved uberigtiget gadejord, ses på erstatningsretten generelt samt naboretlige afgørelser. Umiddelbart kan man fristes til at tro, at hvis der udøves en råden over gadejord som er til skade for naboerne, er der ikke nogen klagemulighed og dermed intet ansvar. Dette gør sig imidlertid ikke gældende, og det er her naboretten benyttes. Overordnet har enhver ejer af fast ejendom den fulde råderet over sin ejendom. Som undtagelse til dette findes bl.a. naboretten. Naboretten, der generelt er uden lovgivningshjemmel 9, foreskriver at ejeren af en fast ejendom kan reagere mod 9 Der må derfor ofte opereres ud fra de almindelige retsgrundsætninger og domspraksis. Den offentligretlige lovgivning varetager dog i stigende grad naboretten. Generelt kan det siges at den dommerskabte naboret rummer en ringere beskyttelse af naboer end den offentligretlige lovgivning. Den offentligretlige lovgivning sætter gennemgående langt snævrere og klarere grænser for den ulempeforvoldende virksomhed end den dommerskabte naboret, som så at sige kun har taget sig af det allerværste [Friis Jensen 2004, p. 45]. ulemper fra naboejendomme, som i væsentlig grad overstiger hvad der er sædvanligt efter områdets beskaffenhed. Der opereres altså med en naboretlig tålegrænse, hvorefter det afgørende og helt centrale punkt er, hvad der med rimelighed må forventes det pågældende sted. [Friis Jensen 2004, p. 45] Åbenlyst er det hvis skadevolder har handlet culpøst og dermed kan pålægges et ansvar for at handlet mindre agtpågivende end en Bonus pater familias ville have handlet. Der skal dog være kausalitet således at handlingen skal have forvoldt skaden og dermed gjort skadevolderen ansvarlig. Der kan dog, på baggrund af U H 10, stilles spørgs- 10 Ulovlig byggetilladelse til opførelse af Holte Midtpunkt. Kommunen dømtes til at betale erstatning, da byggeriet stred mod den almindelige naboret Side 16 af 27

17 målstegn ved om ansvaret påvirkes af meddelte byggetilladelser mv. Dette kan dog normalt ikke antages at være tilfældet [Friis Jensen 2001, p. 89]. Ses der på vejlovgivningen er der for anlægsmyndigheden krav om at der ved nyanlæg af veje bl.a. sikres at vand ikke løber fra vejen og ned i de omkringliggende grundejeres haver. I tilfældet som i denne case, hvor vandet fra en del af gadejorden, som bruges af de tilgrænsende ejendomme, løber ned i en lavere liggende have må lovgivningen i dette tilfælde kunne anvendes analogt. Dermed vil ejeren af den ejendom til hvilken vandet løber kunne kræve, at der sker foranstaltninger således at dette bringes til at stoppe, eller til et acceptabelt niveau. I U Ø pålægges grundejer ud fra naboretlige regler at beskære et træ som overskrider naboskellet med 18 cm, da det fandtes at overstige det tålelige. Tillige fandtes to virksomheder i U H efter almindelige naboretlige grundsætninger erstatningsansvarlige. Skaden var sket ved at virksomhederne havde foretaget opfyldningsarbejder på deres grunde, hvorved der forvoldtes skade på en tilhørende nabogrund som følge af opsamling af vand i denne. Det er uvæsentligt om der er vundet hævd eller sket adkomstberigtigelse da de naboretlige forhold alligevel er sikret. Dermed vil B, som skadevolder, blive erstatningsansvarlig da det almindelige udgangspunkt i naboretten er, at skadevolder har erstatningsansvaret. Desuden ville B blive pålagt at lave foranstaltninger der stopper eller nedbringer ulemperne til et acceptabelt niveau. Utinglyst adkomst fritager altså ikke for naboretlig ansvar og det er derfor tilrådeligt at hævdvunden adkomst til gadejord tinglyses for at få gyldighed mod aftaler om ejendommen og retsforfølgning, jf. TL 1, stk. 2. Tinglysningen af adkomsten kan desuden åbne mulighed for at kunne optage større/flere lån, da der dermed er mere at give pant i samt at der opnås fuldstændig sikkerhed for at man er ejer af det man vitterligt råder over. Skeltvist på gadejord Udover at der fra B s ejendom ledes store mængder regnvand ned på C s grund, er der også udsigt fra denne ned i haven. C er træt af indbliksgenerne og han beslutter derfor at opføre et hegn imellem sin og B s grund. C har undersøgt hegnsloven og fundet ud af at hvis hegnet opføres i skel, Side 17 af 27

18 skal B betale halvdelen af udgifterne til hegnet, hvis han accepterer det, jf. 7 og 8 i hegnsloven. B indvilger i at opføre hegnet og betale halvdelen af udgifterne, men da B og C skal blive enige om hegnets placering opstår uenighed om hvor skellet er. Uenigheder om placeringen af skel afgøres efter reglerne i udstykningslovens kap. 5 og der tages derfor kontakt til en landinspektør. Landinspektøren undersøger sagen og finder i den forbindelse ud af at B og C råder over gadejord, men da de ikke har tinglyst adkomst til den pågældende gadejord kan landinspektøren ikke gennemføre en skelforretning, idet en sådan kræver at der er to adkomsthavere. Inden skelforretningen kan gennemføres må B og C derfor erhverve adkomst til de arealer der besidder. Privat adkomst Private grundejere kan erhverve adkomst til fællesjord igennem en ejendomsberigtigelse. Ejendomsberigtigelse finder, i henhold til UL 9, anvendelse ved registrering af grænser ændret ved hævd, og grundejeren skal derfor i udgangspunktet have rådet over gadejorden i hævdstid for at kunne påberåbe sig ejendomsretten til denne. 11 Gadejord har typisk ikke tinglyst nogen adkomsthaver, men det er dog nogle tilfælde det pågældende ejerlav eller gods der er adkomsthaver. I bekræftende fald behandles sagen som en almindelig ejendomsberigtigelse, og derfor bør dette indledende afklares. 11 I de tilfælde der er vundet hævd, men ikke fra en tilgrænsende ejendom kan adkomst kun erhverves ved ejendomsdom i h.t. RPL 476. Der er ikke tinglyst nogen adkomsthavere og det er derfor ikke muligt at foretage en ejendomsberigtigelse idet en sådan, ifølge BMA 17 stk. 1, kræver følgende dokumentation: Erklæring fra ejerne af begge berørte ejendomme om, at ændringen af ejendommenes afgrænsning skyldes hævd, og at de enten har påvist landinspektøren det skel mellem deres ejendomme, som de anser for det gældende, eller er enige om, at hævden er vundet over den tilgrænsende samlede faste ejendom i dens helhed, rådighedsattest vedrørende de pågældende ejendomme, jf. 43, og erklæring fra landinspektøren om, at han ikke finder grund til at tvivle på, at der er tale om hævdserhvervelse BMA 18 stk. 2 pkt. 1 gør det dog muligt, på baggrund af formodningen om kommunens adkomst til gadejord, at erstatte den normale dokumentation ved ejendomsberigtigelse med en erklæring fra kommunen, hvori det Side 18 af 27

19 anføres at denne ikke har indvendinger mod ejendomsberigtigelsen. Kommunen har en frist på 4 måneder til at komme med indvendinger og hvis denne overskrides betragtes dette som stiltiende samtykke. Dette dokumenteres med en dommererklæring, jf. BMA 18 stk. 2 pkt. 2. Kommer kommunen med indvendinger inden for tidsfristen er denne henvist til at søge adkomst til gadejorden efter adkomstproceduren i UL 46, der beskrives senere. Kommunen har ingen indvendinger i sagen, men dette er imidlertid ikke nok, idet der i dette tilfælde er flere brugere af gadejorden, nemlig B og C. B og C skal, når de arealer de råder over på gadejorden grænser op til hinanden, give deres accept til fastlæggelsen af den fælles grænse, jf. BMA 17 stk. 6. Dette er dog usandsynligt idet det netop er placeringen af det fælles skel parterne strides om. Dette kan retten dog løse ved kun at afsige kendelse vedrørende adkomsten til arealerne og ikke tage stilling til disses grænser. På den måde kan sagen efterfølgende løses ved en skelforretning. Det er imidlertid ikke muligt, for da B ved, at der ikke er rådet over gadejorden i hævdstid, bliver han nervøs for at han skal miste jorden og at byggeriet vil kendes ulovligt. Han afslår derfor forslaget om kun at fastslå adkomsten for derefter at gennemføre en skelforretning, ifølge UL 35 ff. Da det hverken er muligt at indhente accept eller indgå forlig med B, kan accept fra denne fravælges, men kun når landinspektøren kan redegøre overfor KMS hvorfor accepten ikke kunne indhentes samt dokumentere, evt. med ortofotos, at der ikke er grund til at betvivle skellets beliggenhed, jf. BMA 17 stk. 6 pkt. 2. Side 19 af 27

20 Figur 2: Adkomstprocedure ved hævd for privat grundejer. Da grænsen mellem B og C ikke tidligere har været synlig i marken kan det kun bevises ejendomsretten til den del af gadejorden der fremstår som gadekær. at C har vundet hævd på en del af gadejorden, men ikke til hvilken grænse. KMS kan derfor ikke fravige kravene i BMA 17 stk. 6 pkt. 2, Kommunal adkomst Ifølge UL 46 har kommunen ejendomsretten til gadejord, hvis ingen andre godtgør at hvorfor sagen går i have ejendomsretten til denne. hårdknude. Udover denne formodning om Efterfølgende kontakter C kommunens ejendomsret over kommunen, som indvilger i at gadejorden, beskriver den se på sagen, dels for at løse også den procedure kommu- tvisten men også for at sikre nen skal følge for at begære adkomst til gadejord: UL 46 Et areal, der før forordningen af 23. april 1781 om Jordfællesskabets Ophævelse var til fælles brug for samtlige bymænd eller hartkornsejere, og som til stadighed har været registreret i matriklen som et areal til denne brug, anses for at tilhøre vedkommende kommune, medmindre andre godtgør at have ejendomsret til arealet. Side 20 af 27

21 Stk. 2. Såfremt kommunalbestyrelsen begærer adkomst til arealet tinglyst, gælder reglerne i tinglysningslovens 52 a, stk Begæringen om tinglysning skal være vedhæftet et af en beskikket landinspektør udarbejdet rids med angivelse af arealets grænser og de tilstødende ejendommes matrikelbetegnelser. Inden kommunen begærer adkomst til gadejorden skal den rekvirere en landinspektør til at udarbejde et rids over gadejordens faktiske grænser og de tilstødende ejendomme. Ridset bør ikke udarbejdes på grundlag af de registrerede grænser idet disse, pga. råden og/eller unøjagtig registrering, sjældent afspejler de faktiske forhold. I forbindelse med undersøgelsen af de faktiske forhold konstaterer landinspektøren at B og C råder uberigtiget på den pågældende gadejord og han har derfor 2 muligheder: - Fastlægge de faktiske grænser og forsyne de arealer, hvorover der rådes uberigtiget med delnumre for efterfølgende at tage stilling til disse under retsmødet. - Berigtige råden over gadejorden der har bestået i hævdstid og herefter at udarbejde et rids over den resterende del af gadejorden, for at tage stilling til denne ved retsmødet. Da der er en skeltvist på den pågældende gadejord kan grænsen ikke fastlægges og derfor er det ikke muligt at berigtige B og C s råden. Landinspektøren må derfor nøjes med blot at gengive grænserne, sådan som de fremstår i marken. Ridset vedhæftes den kommunale adkomstbegæring, hvori kommunen sandsynliggør deres ejendomsret, og benyttes af retten til at bestemme kredsen af lodsejere hvis interesser berøres af sagen. Denne kreds kontaktes med rekommanderet brev, hvori retten med mindst 14 dages varsel indkalder til retsmøde. Herudover bekendtgøres retsmødet i statstidende samt i på stedet udbredte dagblade for at varsle eventuelle oversete interessenter. Til retsmødet redegør landinspektøren for kommunens adkomstbegæring og ejendomsforholdene på stedet, hvorefter de fremmødte parter har mulighed for at stille uddybende spørgsmål. [Ramhøj 2004 p. 126] Side 21 af 27

22 Figur 3: Udstykningslovens 46, kommunal adkomstprocedure Til retsmødet kommer der ingen indsigelse mod kommunens begæring om adkomst til gadekæret, men B gør naturligvis indsigelse mod kommunens påståede ret til at have adkomst til det areal han besidder, hvorfor sagen igen går i hårdknude idet retten ligesom før ikke kan få parterne til at indgå forlig. Den eneste mulighed der er tilbage for kommunen er at anlægge et civilt søgsmål mod B for at erhverve ejendomsretten over den del af gadejorden han benytter. Herefter kan kommunen sælge den del af gadejorden B allerede råder over til ham. Dette er udover at være en bekostelig affære også en handling der på borgerne kan virke uretfærdig og derved skade kommunens omdømme. Det er derfor højst usandsynligt at kommunen vil gå denne vej. Ovenstående afsnit viser, at skeltvister på fællesjord kompliceres, når en af fællesjordens brugere af retlige grunde ikke kan få tinglyst adkomst til det areal vedkommende benytter. Situationen kan løses hvis landinspektøren kan redegøre overfor KMS, at det ikke kan betvivles at der er vundet hævd og at der heller ikke er grund til at betvivle grænsen. Hvis dette ikke kan bevises er Side 22 af 27

23 der ingen anden udvej end at anlægge et civilt søgsmål mod personen der råder uberigtiget. Kommunen har i kraft af UL 46 ejendomsretten til gadejord medmindre der er andre der kan godtgøre at have denne ret. I denne sag gør B naturligvis indsigelser mod kommunens påståede ret, hvorefter denne ikke har andre valgmuligheder end at anlægge et civilt søgsmål med henblik på at få dom for ejendomsretten til gadejorden. Herefter kan gadejorden sælges tilbage til B, der herved får adkomst, hvorved skelforretningen kan gennemføres. Denne proces vil højst sandsynligt ikke blive benyttet og derfor må det konstateres at det er muligt at besidde fællesjord uden nogen, hverken naboer eller myndigheder, reelt kan skride ind overfor den uretmæssige råden. Side 23 af 27

24 Konklusion Før projektstart blev gadejord i høj grad opfattet som et problemområde på baggrund af de udmeldinger vi fik under vores besøg hos KMS. Her blev gadejord generelt beskrevet som en lovgivningsmæssig gråzone. Gennem projektarbejdet er vi dog blevet klar over at gadejord ikke volder så store problemer som antydet. Når der ansøges om byggetilladelse er det ansøgers oplysninger der danner grundlag for sagsbehandlingen. Kommunen har som tilsynsførende bygningsmyndighed hjemmel til at kræve de fornødne informationer, herunder tegningsdokumentation og lignende. I forbindelse med byggesagsbehandlingen kontrollerer kommunen ikke om de på tegningsdokumentationen viste ejendomsgrænser er korrekte, hvilket betyder at der kan opnås byggetilladelse på et areal der ikke retligt hører under den pågældende ejendom. Kommunen kan anmode ejeren om at fjerne bygningen, hvilket ejeren i de fleste tilfælde vil anfægte. Så er kommunens eneste mulighed for at få fjernet bygningen ved et civilt søgsmål. Når et realkreditinstitut optager pant i en ejendom sikrer de pantets værdi ved at undersøge ejendommen for fejl og mangler som kan være med til at skabe usikkerhed i pantet. Det vil være svært for realkreditinstituttet at opdage at der er taget pant i en ejendom, hvor en del af en bygning på ejendommen er beliggende på uberigtiget gadejord. Hvis debitoren er klar over forholdet, men vælger at tie med det, er det et brud på aftaleloven. Det betyder at hvis debitor har indgået aftale på et falskt grundlag, kan aftalen kræves indfriet med øjeblikkelig varsel. Hvis dette ikke sker, kan kreditor lade ejendommen gå på tvangsauktion. Sandsynligheden for at kreditor vil opdage at der bliver givet pant i en ejendom hvor der er inddraget gadejord, er dog lille, specielt fordi det kræver at debitoren selv er klar over misforholdet. Hvis denne ikke kender til dette og der ikke er nogen der påklager hans råden vil forholdet blot stå på i hævdstid. Normalt løses tvister om skels beliggenhed ved skelforretninger. Hvis der ingen adkomsthavere er til den pågældende gadejord, kan en skelforretning ikke umiddelbart afholdes. I de tilfælde parterne har rådet i hævdstid løses situationen ved først at tilkende parterne adkomst til de Side 24 af 27

25 respektive brugsarealer for herefter at gennemføre en skelforretning. Afsnittet skeltvist på gadejord illustrerer derimod at skeltvister kompliceres i de situationer, hvor en af parterne ikke har rådet i hævdstid. Når der ikke er rådet i hævdstid kan brugeren ikke få adkomst og skelforretningen kan dermed ikke gennemføres. Naboen som har rådet i hævdstid kan dog alligevel få sin ejendom berigtiget hvis landinspektøren kan redegøre overfor KMS at der ikke er grund til at betvivle hævden og skellets beliggenhed. Hvis dette ikke er muligt kan situation kun løses igennem et civilt søgsmål. Det er nærliggende at tro at kommunen med hjemmel i UL 46 kan løse problemet, ved at begære adkomst til gadejorden for efterfølgende at sælge den tilbage til brugeren. Den kommunale adkomstprocedure kræver at kommunen kan sandsynliggøre deres ejendomsret, men hvis der kommer velbegrundede indsigelser fra en besidder af gadejorden, er kommunens ejendomsret ikke længere sandsynlig, hvorfor den ikke kan tilkendes adkomst. Kommunen kan herefter vælge at få dom for deres adkomst ved at anlægge et civilt søgsmål mod brugeren. Dette er dog både dyrt og skadeligt for kommunens omdømme og holdt op mod kommunens interesse i at løse en skeltvist mellem to grundejere er det mest sandsynligt at kommunen vil holde sig udenfor tvisten. Ud fra ovenstående kan det konkluderes at det altid er besidderen der han ansvaret og dermed forpligtelserne i forbindelse med gadejord, hvorfor der for grundejere ikke er noget der taler imod at berigtige deres ejendomme. Det eneste man kunne forestille sig var, at de kommer til at betale en højere ejendomsskat 12. Det kan endvidere konkluderes at uberettiget råden over gadejord er vanskelig at bringe til ophør. Den eneste måde hvorpå det kan bringes til ophør er ved anlæg af civilt søgsmål. 12 Ejendomsværdiskatten udgør som udgangspunkt 10 promille af den del af ejendomsværdien, der ikke overstiger et beløb på kr., og 30 promille af resten. Ejendomsbeskatningen er således progressiv. Grundskylden, ejendomsskatten, udgør en promilleandel af grundværdien til såvel kommune som amt. Kommunerne fastsætter selv den grundskyld, som boligejerne i kommunen skal betale. Den skal dog være på mindst 6 promille og højst 24 promille. Amternes grundskyld er fastsat til 10 promille ved lov. [Skatteministeriet 2006, p. 28f] Side 25 af 27

26 Litteraturliste Boligassistancen 2006, Fejl og mangler ved fast ejendom, retrieved from Fam 2006, Historisk matrikulær oversigt, retrieved from Friis Jensen, O i Basse, E. M.(red), Miljøretten bind - Almindelige emner 1. udgave, 1. oplag, Jurist og Økonomforbundets Forlag, København K Friis Jensen, O. 2004, Naboret og lugtgener fra store husdyrbrug, bragt i Tidsskrift for Landbrugsret 2004 Karnov 2006, Karnov online, retrieved from Møller, J. 2002, 2000 år med regulering og planlægning af byggeri og byudvikling i Danmark år , Aalborg Universitet, retrieved from Ramhøj, L. 1998, Hvor ligger skellet, 1. udgave, 1. oplag, GadJura, København Ramhøj, L. 2004, Matrikulær Sagsudarbejdelse, 5. udg., Aalborg Universitet Ramhøj, L. 2006, Ejendomsret til fællesjorder, Landinspektøren nr. 1, januar 2006, 43. bind, 115. årgang, Den danske Landinspektørforening Realkredit Danmark 2006, Hvordan vurderes et hus?, retrieved from Skatteministeriet 2006, Skatten i Danmark 2006, retrieved from von Eyben, W.E. og Vinding Kruse, A 1984, Formueretten, 27. udgave af Borgerlig Ret 1, GAD, København von Eyben, b. og von Eyben, W.E. 1999, Juridisk ordbog, 11. udgave 1. oplag, Forlaget Thomson A/S, København VUCFYN 2006, Gadekær, retrieved from Side 26 af 27

27 Wikipedia 2006, Hartkorn, retrieved from UFR 2006, Ugeskrift for retsvæsen, retrieved from Århus Amt 2006, Landboreformerne , retrieved from landboreformerne.htm Side 27 af 27