Naboret kan kommuner ifalde ansvar? Ved Hanne Mølbeck

Transkript

1 Naboret kan kommuner ifalde ansvar? Ved Hanne Mølbeck

2 2 Hvad er naboret? Naboretten er regler udviklet i retspraksis, der begrænser en ejers beføjelser af hensyn til naboer. Visse ulemper skal tåles, men hvis mindstemålet ( den naboretlige tålegrænse ) overskrides, kan naboer reagere. HR: Hvis ulemperne overstiger det, der er sædvanligt det pågældende sted, skal generne bringes ned under tålegrænsen Modif: Almene samfundsinteresser (vej, jernbane, metro el.lign.) kan medføre, at man får erstatning i stedet.

3 3 Hvem påhviler det naboretlige ansvar? Det naboretlige ansvar påhviler skadevolder, dvs. den forulempende virksomhed. Se eksempelvis MAD (sag om vindmøller), hvor Vestre Landsret udtalte: Sagen er anlagt mod rette sagsøgte, da et eventuelt erstatningsansvar på naboretligt grundlag ifaldes af den, der har opstillet møllerne. Hvad betyder offentligretlige tilladelser? U H er illustrativ: Sonofon havde opstillet en 48 meter høj mobilmast i Hejsager 2,5 meter fra skellet til naboen og 23 meter fra dennes hus på ejendommen. Naboen anlagde sag om erstatning mod såvel Sonofon som Haderslev Kommune, der havde meddelt dispensation fra den dagældende byggelovs 6C om maksimal byggehøjde. Landsretten: (..) ikke grundlag for at fastslå, at kommunen har begået så væsentlige fejl i sagsbehandlingen, at det medfører et erstatningsansvar på offentligretligt grundlag, ligesom kommunen heller ikke på andet grundlag kan anses for erstatningsansvarlig.

4 4 Hvem påhviler det naboretlige ansvar? U H (fort.) Landsretten: Uanset at masten er opført i henhold til en tilladelse til etablering af et offentligt mobiltelefonnet, er grænsen for, hvad sagsøgeren med rimelighed må tåle som led i den almindelige samfundsudvikling på telefoniområdet, overskredet ved mastens dominerende placering tæt på sagsøgerens ejendom. Der er efter bevisførelsen ikke grundlag for at fastslå, at der er risiko for isnedfald eller strålingsfare fra masten, ligesom det ikke findes bevist, at tålegrænsen for støjgener er overskredet. Sagsøgte Dansk MobilTelefon I/S [Sonofon], der har opført masten som et led i sin virksomhed, er ansvarlig for, at mastens dominerende placering har medført en værdiforringelse af sagsøgerens ejendom, som overskrider grænsen for, hvad han må tåle uden erstatning. Den omstændighed, at denne sagsøgte har en forpligtelse til at udbygge mobiltelefonnettet, at masten er opført i henhold til offentlige tilladelser, og at der eventuelt ikke var alternative placeringsmuligheder i området, fritager ikke for erstatningsansvar.

5 5 Hvem påhviler det naboretlige ansvar? Hvordan skal U H (Holte Midtpunkt) forstås? Bygherre blev frifundet, uanset at byggeriet strid mod naboretten. Derimod dømtes kommunen, som ikke bestred sit erstatningsansvar, og det lå klart, at kommunen (der allerede havde udbetalt erstatningen) i det indbyrdes forhold skulle bære tabet. Sagsøgeren havde derfor ikke nogen interesse i at få dom over bygherren. Også landsretten frifandt bygherren, men begrundet i, at kommunen havde meddelt en ulovlig dispensation i strid med planloven. Højesteret fandt ikke anledning til at tage stilling til dispensationens lovlighed, da kommunalbestyrelsen allerede efter naboretlige regler havde været ubeføjet til at tillade den i sagen omhandlede forskydning af projektet, som påførte indehaveren af en ejerlejlighed betydelige lemper. En meget konkret afgørelse ikke et udtryk for, at det naboretlige ansvar skal rettes mod kommunerne. Men bygningsmyndigheden skal - udover de offentligretlige regler inddrage naboretten i byggesagsbehandlingen.

6 6 Hvem påhviler det naboretlige ansvar? Konklusion Det naboretlige erstatningsansvar påhviler som udgangspunkt skadevolder, dvs. den forulempende virksomhed. Det fritager ikke virksomheden for ansvar, at aktiviteterne er i overensstemmelse med offentligretlige tilladelser m.v. Dette hænger sammen med, at det naboretlige ansvar er objektivt og dermed ikke beror på, om der er noget at bebrejde virksomheden. Det er virksomheden, der har den primære interesse i aktiviteten og ligesom i ekspropriationsretten følger ansvaret interessen. Det er virksomhedens selvstændige ansvar på forhånd at overveje, om generne for naboen vil overskride tålegrænsen. Også kommuner kan blive ansvarlig for den skete skade, men det forudsætter, at kommunen har begået fejl ved sin administration af offentligretlige regler eller at kommunen udøver den forulempende virksomhed.

7 7 Hvornår udøver kommunen skadevoldende virksomhed? Eksempler: Kommunen udfører arbejder, der påfører naboer midlertidige naboretlige gener Kommunen opfører byggeri el.lign., der påfører naboer permanente naboretlige gener Naboretlige gener: Støj, vibrationer, lugt, støv, forringede adgangsforhold, dominans, indblik mv.

8 8 Midlertidige naboretlige gener Anlægget af Odense Letbane Fotograf: Hanne Mølbeck

9 9 Midlertidige naboretlige gener Anlægget af Cityringen Fotograf: Hanne Mølbeck

10 10 Midlertidige naboretlige gener Vejarbejder på privat fællesvej Fotograf: Hanne Mølbeck

11 11 Midlertidige naboretlige gener Vejarbejder på privat fællesvej Fotograf: Hanne Mølbeck

12 12 Midlertidige naboretlige gener Hvordan vurderes erhvervsdrivendes krav om erstatning for omsætningsnedgang? Taksationspraksis: (..) spørgsmålet om erstatning for mistede indtægter m.v. må afgøres ud fra en vurdering af, dels om der under de pågældende arbejder har været fornøden adgang til offentlig vej, dels om anlægget har medført helt ekstraordinære gener og ulemper, som gå ud over, hvad man med den omhandlede beliggenhed må være forberedt på at skulle tåle. Vurderingen består af to led: 1) Fornøden vejadgang 2) Ekstraordinære gener

13 13 1. Fornøden vejadgang Vejlovens 48, stk. 3: En ejendom anses for at have fornøden vejadgang, selv om 1) de ændrede adgangsforhold giver ejendommen en mere afsides beliggenhed i forhold til offentlig vej, en bebyggelse eller en lokalitet, 2) en ejendom helt eller delvis afskæres fra sin hidtidige kundekreds eller 3) ejeren af ejendommen påføres fremtidige udgifter til vedligeholdelse eller renholdelse af vej.

14 14 2. Ekstraordinære gener Tålegrænsen var overskredet i: sagen om Lyngbyvejen (U H) sagen om Ullerichs Konfektion (U Ø) Østre Landsret: Selv om sagsøgte (..) må være forberedt på, at der vil kunne foregå ganske omfattende offentlige arbejder (..) findes arbejdet med metroen, der i området ved sagsøgtes forretning var planlagt til at vare cirka 2 år, men hvis varighed nu skønnes at blive omkring 4 år, både med hensyn til intensitet og varighed at gå ud over, hvad sagsøgte er forpligtet til at tåle.

15 15 2. Ekstraordinære gener Hviids Vinstue på Kgs. Nytorv Ledningsomlægninger, arkæologiske undersøgelser og efterfundering af ejendommen på Kgs. Nytorv Hele anlægsperioden: Januar 2010 september 2011 Anlægsarbejder langs facaden: Januar 2010 februar 2011

16 16 2. Ekstraordinære gener Hviids Vinstue på Kgs. Nytorv Ekspropriationskommissionens kendelse af 30. marts 2012 Taksationskommissionens kendelse af 3. oktober 2012 (MAD ) tålegrænsen var ikke overskredet

17 17 Permanente naboretlige gener Man har ikke et retskrav på at bevare en god udsigt navnlig ikke i bynære områder men det kan alligevel blive for meget. Eksempel 1: Flintholm station, jf. KFE Tålegrænsen var overskredet, selvom ejendommen lå ved en eksisterende krydsning mellem to jernbaner. Erstatning: kr., halvdelen af værditabet.

18 18 Permanente naboretlige gener Metro etableret på ca. 8,5 m høj dæmning. Tålegrænsen var overskredet. Værdiforringelse ca kr. Erstatning for dominans/skygge ca kr.

19 19 MAD (Tvillingehusene) Vestre Landsret: Som anført af byretten er det afgørende for spørgsmålet om erstatning efter naboretlige regler, om Kristian Pilegaards ulemper i anledning af tvillingehusene i form af skygge og indkig overstiger, hvad der med rimelighed må påregnes som led i den samfundsmæssige udvikling. Hvad Kristian Pilegaard som nabo må tåle, beror på en konkret rimelighedsvurdering af ulempernes karakter, væsentlighed og påregnelighed sammenholdt med hans ejendoms karakter og beliggenhed og områdets karakter. Det skal herunder tages i betragtning, at Kristian Pilegaards ejendom er beliggende centralt i Ikast, og at der på den grund, hvor tvillingehusene er opført, tidligere lå et varmeværk. Der skal desuden lægges vægt på, at Kristian Pilegaards ejendom er en villa, at kvarteret er præget af byggeri, som ikke er højt, og at tvillingehusene, der fremtræder meget dominerende, er placeret tæt på skellet til Kristian Pilegaards ejendom. Landsretten tiltræder efter en samlet vurdering byrettens afgørelse om, at grænsen for, hvad Kristian Pilegaard må tåle uden erstatning, er overskredet. Landsretten tiltræder endvidere, at erstatningen er fastsat til kr. svarende til ejendommens værdiforringelse i henhold til skønsmandens vurdering. Det bemærkes herved, at der ikke er grundlag for skønsmæssigt at fastsætte et lavere erstatningsbeløb. Landsretten stadfæster derfor dommen.

20 Flere spørgsmål?

21 21 Kontakt Hanne Mølbeck Partner København Offentlig Virksomhed T M E [email protected] København Danmark Aarhus Danmark Shanghai Kina T