Fornyelse med respekt for det bestående

Transkript

1 Februar ÅRGANG Fornyelse med respekt for det bestående Læs fra side 10 Masser af kryds skal hjælpe os til at blive bedre Læs side 3 Du kan nå det: Gør gode boliger bedre Se side 24

2 Masser af kryds skal hjælpe Arbejdernes Boligselskab til at blive bedre Som alle andre almene boligselskaber i Danmark skal Arbejdernes Boligselskab være med til at finde besparelser frem til Og det du skal hjælpe os med, lyder opfordringen fra direktør Jesper Loose Smith. De almene boligselskaber skal køre længere på literen. Sådan kan vi bedst beskrive, hvorfor Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe (ABG) er i gang med en stor kortlægning af muligheder for besparelser. Alle almene boligselskaber i hele Danmark er i gang med at finde besparelser med det klare mål at få omkostningerne bragt ned. Det er en aftale, der er indgået mellem BL-Danmarks Almene Boliger og Kommunernes Landsforening. Besparelser for 1,5 mia. kr. Alt i alt skal der frem til 2020 findes besparelser for i alt 1,5 milliarder kroner. Arbejdernes Boligselskab skal finde besparelser i omegnen af 12,5 millioner kroner. Det svarer til seks procent i forhold til regnskaberne i Udgifter til drift for alle boligafdelinger i ABG ligger pt. omkring 180 millioner kroner. Her beder vi dig som beboer om at hjælpe os. Det kan du gøre ved at udfylde det skema, som er omdelt til alle boliger. Og ikke mindst ved at aflevere det til os. Du har også mulighed for at svare os elektronisk via internettet. Ved hjælp af dine svar på omkring 25 spørgsmål, hvor du kan sætte kryds ud for fem muligheder lige fra meget tilfreds over til meget utilfreds. Undersøgelsen er delt op i tre hovedgrupper, som er Generelt videre til Service og til Medindflydelse og beboerdemokrati. Undervejs er det også muligt at komme med kommentarer. Hele boligselskabets organisation er med i kortlægningen, hvor der lægges ekstra fokus på den daglige drift. Både i afdelingerne og i administrationen. Derfor er det nu beboernes tur til at komme med deres bud. Bedre til at bruge pengene Det lokale beboerdemokrati bliver bevaret, men vi skal være bedre til at bruge pengene, når det handler om indkøb, administration og digitalisering. Selv om vi altid har holdt godt øje med omkostningerne, så er der ingen tvivl om, at det vil blive en gevinst for beboerne, fordi effektiviseringen vil kunne ses på huslejen, siger Jesper Loose Smith, direktør for Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe, der opfordrer alle til at deltage i undersøgelsen. Jesper Loose Smith vil dog ikke hale lommeregneren frem og begynde at regne og dividere eller begynde at fortælle om fremtidens husleje. Men en positiv effekt vil blive, at besparelserne vil slå 100 procent igennem på huslejerne. Langt de fleste udgifter eller omkostninger i almene boliger er dog givet på forhånd. Det er for eksempel afdrag på lån og ejendomsskatter samt bidrag til Landsbyggefonden. Til debat i Repræsentantskabet Når alle svar fra beboerne er kommet ind, bliver de bearbejdet, og en rapport om beboernes holdning bliver præsenteret på Repræsentantskabets møde torsdag 9. marts Midt i april 2017 vil den samlede rapport foreligge. Den skal danne grundlag for den videre debat i Arbejdernes Boligselskab, inden der træffes beslutning i slutningen af Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe har bedt BL-Danmarks Almene Boliger og Rambøll Management Consulting om at hjælpe med undersøgelsen. 2 BOLIGBLADET FEBRUAR 2017

3 BOLIGBLADET FEBRUAR

4 Er du ligeglad med indflydelse så spring denne artikel over Hører du til de 20 procent, som er interesseret i at bo attraktivt og i et attraktivt boligmiljø, hvor beboerdemokratiet spiller en stor rolle, så skal du læse videre. Aktive beboerdemokrater er med til at sætte kursen for Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe. De vil gerne have flere med. Er du klar. Påstand: 80 procent af alle beboere i Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe er ligeglade med beboerdemokratiet og bare betaler huslejen, og så må det være nok. 20 procent af beboerne er interesseret i beboerdemokratiet, betaler husleje og bruger deres mulighed for at bestemme, hvad der skal ske. Og dermed har de indflydelse på, hvad huslejekronerne skal bruges til. Det sker blandt andet på afdelingsmødet, hvor budgettet bliver besluttet. Og hvordan får vi så flere til at interessere sig for beboerdemokratiet? Det var et af spørgsmålene, da omkring 100 repræsentanter fra afdelingsbestyrelserne i Arbejdernes Boligselskab i oktober 2016 mødtes for at drøfte både interessen og den manglende interesse for beboerdemokratiet. Det handler om at fremtidssikre beboerdemokratiet i Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe. Beboerdemokratiet skal sikre, at det er attraktivt at bo i ABG samt bidrage til at sikre attraktive boliger og boligmiljøer. Få indflydelse Der er ikke en forventning om, at alle beboere bliver aktive som beboerdemokrater, men at en stadig større del forstår, hvad beboerdemokratiet betyder for dem, og hvilke muligheder det giver for indflydelse på deres boligsituation. Det kan afspejle sig i en større deltagelse på beboermøderne og deltagelse i sociale og andre fælles aktiviteter i afdelingerne. Sådan er et samlet svar fra gruppearbejdet på konferencen. Men helt uden kendskab til afdelingsbestyrelserne har beboerne ikke. De har en opfattelse af, at afdelingsbestyrelsen løser problemerne, at beboerdemokratiet varetager beboernes interesser, samt at vi er glade for, at der er nogen der tager tjansen. De er sammenspiste Der var også negative udsagn; at de beboeraktive opfattes som konger, og afdelingsbestyrelsen bestemmer det 4 BOLIGBLADET FEBRUAR 2017

5 hele, samt at beboerdemokratiet opfattes som en kedelig nødvendighed. Andre sammenligner det med en fagforeningsmodel. Sammenspist siger andre om afdelingsbestyrelsen. Der er et stærkt behov for at udligne afstanden mellem de almindelige beboere og beboerdemokratiet. Der er et behov for at afstemme forventningerne både hos beboerne og de valgte beboerdemokrater. Nogle er bange for at stikke snuden for langt frem, men de opfatter det alligevel som positivt, at andre engagerer sig i det. Men man har bare ikke selv tid, er en af konklusionerne fra gruppearbejdet, hvor noget af svaret også blev givet: Alting starter med oplysning Alting starter med oplysning. Det er også tilfældet med beboerdemokratiet. Det kan for eksempel ske gennem mapper, som beboerne får, når de flytter ind, skriftlige vejledninger, møder m.m. Her skal man benytte alle relevante medier også de digitale. Det handler om viden og kendskab gennem inddragelse af beboerne og en gensidig forståelse af, at BOLIGBLADET FEBRUAR 2017 det aktive liv i afdelingen også er en del af det beboerdemokratiske arbejde. Og at man kan bidrage på mange forskellige måder. Når beboerdemokraterne skal svare på spørgsmålet, om beboerdemokratiet er velfungerende, og om det løser de nuværende opgaver, så opfatter beboerdemokraterne beboerdemokratiet som velfungerende, men der er potentiale til at gøre det bedre. Beboerdemokraterne har også en klar vilje til at arbejde for et mere velfungerende beboerdemokrati og vilje til at løse de opgaver, man har i afdelingerne med god støtte fra boligselskabets bestyrelse og administration. Men - fastslår beboerdemokraterne på konferencen der er for få til at varetage opgaverne og for lidt bredde i engagementet. Mange beboere har ønsker til aktiviteter i området, men er ikke vanvittigt interesseret i at engagere sig. Og hvad skal der så ske Og hvad skal der så til, lød det sidste spørgsmål i gruppearbejdet. Beboerdemokraterne pegede på, at boligselskabet er godt på vej med vision og strategi og emner som miljø og energi, integration, beboerlokaler m.m. På afdelingsplan der hvor du bor skal der mere fokus på modtagelsen af nye beboere samt mere fokus på det at bo alment i Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe. Mere orientering og synliggørelse af de sager, aktiviteter og projekter, afdelingen arbejder med. Også en undersøgelse blandt beboerne om deres forventninger og ønsker til afdelingen og beboerdemokratiet. Uddelegere opgaver til beboergrupper omkring enkeltstående projekter. At sætte større fokus på unge, så der også kommer en større aldersmæssig spredning i afdelingsbestyrelserne. Sådan kommer vi videre Hvordan kommer alle tankerne og ideerne videre? Sådan lød nogle af forslagene som boligselskabets kredsudvalg kan arbejde videre med: Arbejde med at udligne afstanden mellem de almindelige beboere og beboerdemokratiet. Det kan ske ved bedre kommunikation, give beboerne en bedre indsigt i og forståelse for beboerdemokratiets ramme og muligheder, sætte projekter for unge mellem årige i gang. Og ikke mindst finde ud af, hvad beboerne forventer af beboerdemokratiet netop i deres afdeling. 5

6 Majbrit Jørming bød velkommen og en medarbejder fra Gladsaxe Kommune fortalte om sortering af affaldet, der for langt det meste går til genbrug. Fra rod og usorteret affald til velordnet containerplads Gennem flere år har vi sparet penge op til istandsættelsen, som kostede omkring en million kroner. Og de penge synes vi er givet godt ud. Vi synes selv, det er et flot resultat, fortæller Majbrit Jørming, der er formand for afdelingsbestyrelsen i Stengårdsparken. Hidtil har Stengårdsparken betalt mange kroner om året for at få sorteret det affald, som beboerne smed usorteret i containerne. Det blev drysset i med løs hånd i den nærmeste container. Sortering var der ikke tale om. Jævnligt dukkede der er en regning til afdelingen op på kroner for sortering af indholdet i en container, fordi affaldet var blandet. Nu er affaldspladsen lagt om. Der er ryddet op. Lagt ny asfalt. Indkøbt containere. Sat hegn om pladsen. Og ikke mindst; der er også sat belysning op. En stribe grønne buske er der også blevet plads til. Der er også kommet kodelås på området, og ikke mindst sat mange flere containerne op, hvor beboerne kan aflevere deres affald. Det hedder nu kildesortering. Køkkenaffald skal fortsat afleveres i containerne på de skraldeøer, som er rundt i afdelingen. Lignede en rodet byggeplads Affaldspladsen trængte i den grad til at blive sat i stand. Den lignede en rodet byggeplads. Det besluttede vi i afdelingsbestyrelsen at ændre på. Gennem flere år har vi i afdelingen sparet penge op til istandsættelsen, ligesom vi har brugt vores trækningsret i Landsbyggefonden. Istandsættelsen kostede alt i alt omkring en million kroner. Og de penge synes vi er givet godt ud. Vi synes selv, det er et flot resultat, fortæller Majbrit Jørming, der er formand for afdelingsbestyrelsen i Stengårdsparken. Hun føjer til, at containerpladsen er fremtidssikret, forstået på den måde, at der er plads til flere containere, hvis kommunen udvider indsamlingen af affald. 6 BOLIGBLADET FEBRUAR 2017

7 Et godt stykke over 50 beboerne tog mod tilbuddet om at komme til åbent hus på Stengårdsparkens istandsatte containerplads. Der blev budt på pølser med det hele direkte fra pølsevogn. Det var også muligt at kigge inden for i den nye varmecentral. Og for at både at vise og fortælle om de nye tider, var der åbent hus på affaldspladsen i Stenmarken i november Her fortalte en medarbejder fra Gladsaxe Kommune om affaldssortering. Som lokkemad var der besøg af en pølsevogn samt mulighed for at få lidt at drikke. Et godt stykke over 50 beboere havde ladet sig lokke. BOLIGBLADET FEBRUAR fraktioner Nu kan beboerne aflevere deres affald og samtidig sortere det i stort og småt brændbart, pap, papir, glas, elektronik, jernaffald og farligt affald. Og det ser ud til, at kun meget få glemmer at sortere affaldet rigtigt. Der er 14 forskellige fraktioner for at komme af med affaldet, fortæller varmemester i Stengårdsparken Michael Christophersen. Stengårdsparken har 186 boliger, som ligger i tre afsnit. Den renoverede affaldsplads ligger i Stenmarken. Affaldspladsen tager også imod almindelige havefliser og haveaffald. Selv om det er den enkelte, der selv skal få det afleveret på de kommunale affaldspladser, så har man i Stengårdsparken besluttet, at det godt kan afleveres på affaldspladsen. Det er en service, som vi gerne vil yde, fordi vi har oplevet, at netop den slags affald, bare blev efterladt et eller andet sted. Nu ved alle, hvor de nemt kan komme af med det, fortæller Michael Christophersen, der også har konstateret, at beboerne er gode til at sortere affaldet inden det ryger i containerne. 7

8 Hvad vil du og dine naboer se på tv-skærmen? De fleste afdelinger inden for Arbejdernes Boligselskab skal nu beslutte, hvem der skal levere tv-signaler. Og på hvilke vilkår. Samtidig bliver det muligt for den enkelte lejer at sige nej tak til at få tv-signaler. 8 BOLIGBLADET FEBRUAR 2017

9 Måske synes du, at der er lang tid til 1. oktober 2017 og til 1. januar 2018? Alt efter om din afdeling har tv-stikledning eller et gammelt tv-sløjfeanlæg, der skal bygges om for at kunne levere den tvpakke, netop du ønsker. Hvis du og dine naboer vil være med til at beslutte, hvilke tv-signaler I vil kunne modtage fra en af nævnte datoer, så er det en god ide at møde frem på afdelingsmødet i din boligafdeling. Det bliver holdt i perioden januar marts Det er her, beslutningen træffes på baggrund af en grundig information. Blandt andet om priserne på tvpakkerne. Kig efter indkaldelsen Du kan også sige nej tak til at modtage tv-signaler i din bolig. Det har Folketinget besluttet, da det vedtog en lov i juli Hvis du siger nej, skal du være med til at betale eventuelle driftsomkostninger til antenneanlæg og administration af antenneløsningen inklusive nej-tak-ordningen. Du vil modtage en indkaldelse til afdelingsmøde, hvor der bliver fortalt om jeres muligheder for at vælge leverandør af tv-signalerne og hvilke tv-pakker, du kan vælge mellem. Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe foreslår, at din afdeling indgår en ny aftale med You- See. Vi har valgt løsningen fra YouSee af flere grunde. Vi kender produktet. Og YouSee kender os. Måske skal anlægget bygges om i din afdeling. Hvis YouSee skal stå for omlægningen sker det uden omkostninger for den enkelte afdeling. Hvis afdelingsmødet siger ja til forslaget med YouSee som leverandør, bliver der indgået en kontrakt med YouSee. Herefter kan du foretage valg af pakke eller fravalg af tv-pakkerne. Samtidig bliver der forberedt giga-bredbånd, siger Henning Juul Hovmand. Tidsplan om forløbet Samtidig med at der bliver indgået en kontrakt med YouSee, kommer der også en tidsplan for det videre forløb. Herunder muligheden for at vælge programpakke og eventuelle tilkøb af andre enkelt kanaler eller at sige individuelt nej tak. Stemmer afdelingsmødet nej til forslaget om YouSee som leverandør, skal der findes en anden leverandør for at leve op til lovgivningen om levering af tv-signaler med frit valg, hvor man individuelt kan fravælge tv-signaler. På afdelingsmødet skal der stemmes ja eller nej til YouSee. Der kan ikke vælges mellem leverandører på afdelingsmødet. På markedet kan man finde andre løsninger til forskellige priser og forskellige fordele, men løsningerne kan ikke direkte sammenlignes. Hvis afdelingsmødet siger nej til tilbuddet fra YouSee, skal boligafdelingen selv finde en anden løsning. Og her anbefaler vi, at afdelingen hyrer en rådgiver, fordi markedet for TV-signaler er lige så broget som markedet for mobiltelefoni. Så der er behov for rådgivning, siger driftschef Henning Juul Hovmand. BOLIGBLADET FEBRUAR

10 Til Repræsentantskabets møde torsdag 9. marts 2017 Fornyelse med respekt for det bestående Ryno Scheil, formand for Arbejdernes Boligselskab skal aflægge beretning på Repræsentantskabets møde torsdag 9. marts Foto: Kaj Bonne Mortensen. 10 BOLIGBLADET FEBRUAR 2017

11 Har I husket at kigge os over skulderen, spørger bestyrelsen for Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe i beretningen. Mulighederne er i høj grad til stede. Beboerdemokratiet skal fremtidssikres. Det gælder også boligerne. Arbejdet i Organisationsbestyrelsen har igen i år været godt og tillidsfuldt, hvilket vi mener er til stor gavn for hele boligselskabet både beboere og ansatte. Vi mener også, at vores arbejde passer godt med vores værdier: Fornyende Ansvarlig Troværdig. Vi tager stilling til de enkelte sager ud fra de konkrete forhold under iagttagelse af reglerne ifølge gældende boliglovgivning og under respekt for de beboerdemokratiske rammer. På de månedlige møder følger og tager vi stilling til alle sager vedrørende afdelingerne i boligselskabet. Herudover følger vi nøje den boligpolitiske udvikling og situation både økonomisk og styringsmæssigt - hvilket vi også mener fremgår af beretningen, hvor emner og indhold løbende har været behandlet på Organisationsbestyrelsesmøderne, skriver bestyrelsen for Arbejdernes Boligselskab om sit arbejde i beretningen til Repræsentantskabet. Samtidig følger bestyrelsen op på sit tilsagn om åbenhed i arbejdet: Følg med i vores arbejde Vi håber, at I gør, som vi tidligere har sagt Kig os bare over skulderen. Altså at afdelingsbestyrelserne følger med i vores bestyrelsesarbejde, som vi er meget åbne om, da både dagsordner og referater er offentlig tilgængelige på vores hjemmeside. Disse synspunkter har vi hidtil arbejdet efter, og det agter vi fortsat at gøre fremover så kig bare. Vores Mission og Visioner har vi også fokus på, ved at arbejde med Strategi og Handlingsplan, som udmønter sig i målsætninger. Her kan bl.a. nævnes målsætningen om fremtidssikrede og attraktive boliger, som bl.a. er blevet udmøntet ved at støtte op om hele Skoleparken 1 renoveringssag. Fremtidens beboerdemokrati Vi har fremmet fremtidssikringen af beboerdemokratiet ved at støtte op om arbejdet i Kredsudvalget. Arbejdet med den fremtidige drift er blevet fremmet ved at igangsætte analysen af effektiviseringspotentialer, som vi ser meget frem til at arbejde dybere med. Arbejdet med effektiviseringspotentialer er en udløber af den nye lov om effektivisering i den almene boligsektor, som er omtalt i afsnittet om boligpolitik. Det bliver en meget spændende proces, når analysen af effektiviseringspotentialer foreligger, således at vi kan arbejde med at fremtidssikre vort boligselskab, og som vi lover vil ske, ud fra et andet motto vi har Fornyelse med Respekt for det Bestående, fastslår bestyrelsen i beretningen, hvor der også rettes en tak til alle parter for endnu et år med et godt og solidt samarbejde i beboerdemokratiets ånd kroner på højkant Antallet af afdelinger, som kommer til Repræsentantskabets møde i Arbejdernes Boligselskab, svinger en del. Men for at lokke alle af huse til mødet torsdag 9. marts 2017 sætter bestyrelsen for Arbejdernes Boligselskab kroner på højkant, der trækkes lod om blandt afdelingerne. Pengene skal gå til fremme af kultur- og eller beboeraktiviteter i afdelingen. I 2016 vandt Hulegårdsparken. Den eneste betingelse for at kom- me i betragtning ved lodtrækningen er, at afdelingen er repræsenteret på Repræsentantskabets møde, når lodtrækningen finder sted som en del af dagsordenen. I alt kan der deltage 192 medlemmer af Repræsentantskabet, men ikke alle afdelinger sender alle de repræsentanter, de har mulighed for. Repræsentantskabsmødet holdes på Grønnemose Skole bag Punkthuset ved Haraldskirken. Repræsentantskabet er Arbejdernes Boligselskabs øverste politiske ledelse. Det er på Repræsentantskabets møde, at de aktive beboerdemokrater udstikker rammerne for boligselskabet. Det er også her bestyrelsen for boligselskabet vælges. BOLIGBLADET FEBRUAR

12 Til Repræsentantskabets møde torsdag 9. marts 2017 Der er et rigtig godt samarbejdsklima i Arbejdernes Boligselskab, hvilket blev bekræftet af dette års meget positive Medarbejder Tilfredsheds Undersøgelse (MTU). Denne undersøgelse var en opfølgning på undersøgelsen for to år siden, hvor tilbagemeldingerne var positive, men den nye undersøgelse var endnu mere positiv, fremgår det af beretningen til Repræsentantskabets møde torsdag 9. marts Bestyrelsen peger samtidig på, at boligselskabets vigtigste ressource er medarbejderne, og da bestyrelsen løbende ønsker at udvikle selskabet, gælder denne udvikling også for medarbejderstaben. Dette er der overordnet blevet arbejdet med i målsætningerne, hvor der er blevet arbejdet med medarbejderudvikling herunder kompetenceudvikling og rekruttering. Udfordringen Den kommende periodes udfordring bliver arbejdet med den nye lov om effektivisering af den almene sektor med analysen af effektiviseringspotentialer. Her skal der ikke herske nogen tvivl om, at medarbejderne skal inddrages, hvilket de allerede er blevet, står der i beretningen. Gennem længere tid har der været en dialog i Virksomhedsnævnet (VN), og umiddelbart efter at Organisationsbestyrelsen valgte at igangsætte analysen, blev VN orienteret, som valgte at alle medarbejderne skulle have den samme orientering. Decentral struktur med et godt samarbejde Medarbejderne er en vigtig ressource for Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe, fastslår bestyrelsen i beretningen, som også peger på udfordringerne i loven om effektivisering af den almene sektor. Vigtigt redskab I den løbende medarbejderudvikling, er et af de vigtigste redskaber det årlige medarbejderseminar, der blev holdt i april 2016, og som igen havde fokus på teambuilding. Herudover var der den årlige beretning fra Organisationsbestyrelsen og selskabet, gennemgang af medarbejdertilfredshedsundersøgelse og en overordnet orientering om fokusset på den almene boligsektors effektivisering. For også at fremme medarbejderudviklingen, prioriterer vi rigtig meget, at vores medarbejdere deltager i kurser. Vi har en meget decentral driftsstruktur med mange varmemesterkontorer, det er derfor vigtigt, at sørge for muligheden for erfaringsudveksling. I maj 2016 rev medarbejderne et par timer ud af kalenderen og tog til inspirationsdag i Kildeparken, hvor der var inspiration til brug i det daglige arbejde. Uddannelse en naturlig del Organisationsbestyrelsen skriver i beretningen, at den er rigtig stolt af sin samfundsopgave, med de elever den har ansat. For ABG er det en helt naturlig del at have tre ejendomsserviceteknikkerelever, merit uddannelse og to kontorelever. Det rigtig gode samarbejdsklima i boligselskabet kommer ikke kun ved en god ledelse, men også ved, at vi har det godt socialt. Vi har flere fælles sociale arrangementer om året, sommerskovtur, julekommensammen, bowlingtur, DHL løbestafet, samt cykling Sjælsø Rundt. 12 BOLIGBLADET FEBRUAR 2017

13 Renovering og fremtidssikring af boligerne Arbejdernes boligselskab i Gladsaxe har gennem de senere år polstret boligafdelingerne, så henlæggelserne i højere grad afspejler den virkelighed, der kommer med det fremtidige vedligehold. Boligselskabet er derfor i høj grad parat til at vedligeholde, uden der skal optages ekstraordinære lån, og det er sundt. Nu blev det også bekendtgjort i statsministerens nytårstale vi er ude af finanskrisen. Gennem krisen har vi i den almene sektor vedholdende vedligeholdt vores bygninger og boliger og dermed holdt gang i håndværksfagene. I slutningen af finanskrisen blev der åbnet for støttetilsagn fra Landsbyggefonden, og det var endegyldigt med til at sparke gang i byggesektoren. Det er ikke kun sektorens store fonde, der sikrer høj beskæftigelse i byggefagene og vedligehold af vores boliger. Vi kan også selv, skriver organisationsbestyrelsen for Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe i sin beretning til Repræsentantskabet. Henlæggelser afspejler virkeligheden Arbejdernes boligselskab i Gladsaxe har gennem de senere år polstret boligafdelingerne, så henlæggelserne i højere grad afspejler den virkelighed, der kommer med det fremtidige vedligehold. Vi er derfor i høj grad parat til at vedligeholde, uden der skal optages ekstraordinære lån, og det er sundt. Vi har dermed et godt udgangspunkt, når vi om få år også skal se på, hvordan vi opgraderer bl.a. vores 1950 er byggeri til nutidig standard når det gælder energiforbrug, tilgængelighed og komfort. Også de små projekter tæller Økonomi til store projekter gør det ikke alene. Vi kan også i små projekter. I det daglige opgraderes vores boliger løbende af beboerne via råderetten. Fornyelser af køkken og bad i boligerne er markant. I vores budgetter sørger vi ved planlagt og periodisk vedligehold også for, at bygningerne og boligerne er velvedligeholdte. BOLIGBLADET FEBRUAR 2017 Det gode resultat her skyldes de mennesker, der omgås bygninger og boliger. Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe har et levende beboerdemokrati, der ynder at have indflydelse i sine boligomgivelser. Man vil bo pænt, man vil bo billigt, og dermed bliver målet gedigne boliger uden at være prangende. Vi mener selv, at dette er et godt eksempel for den almene boligsektor Medarbejdernes store engagement Det fysiske arbejde planlægges af medarbejderne, og deres store ejerskab og dermed engagement skyldes bl.a. et stort tilhørsforhold til boligafdelingerne. Medarbejderne kender deres arbejdsområder, og de kærer for vedligeholdet. Samtidig har beboerne en let tilgang til boligselskabet og dets medarbejdere, hvis man observerer en udfordring. Den almene boligsektor er sat på skrump. Frem mod 2020 skal vi i sektoren finde besparelser på 1,5 mia. kr. i forhold til Kunsten bliver nu at fastholde det høje niveau for vedligehold og fremtidssikring samtidig med at vi fortsat har højt engagerede medarbejdere og beboere. Fremtidssikring af boligerne Økonomi bliver dog ikke den eneste udfordring i fremtiden. Behovet for fremtidssikring af boligerne skyldes krav om nutid bokomfort og tilgængelighed, men det skyldes også en stigende forventning om, at vi sparer på vores ressourcer. Vi har de senere år set sporene af en klimaforandring ved stigende antal storme og mere intens nedbør. Vi skal finde den gode formel for at nedsætte energiforbruget for vores ældre murstensbyggeri. I samarbejde med Gladsaxe Kommunes forsyningsvirksomhed Nordvand deltager boligselskaber i LAR-projekter, og medvirker til at kommunen kan efterleve kravet fra borgerne om, at vandet fra kloaker og nedbør ikke strømmer ind i boligerne. 13

14 Til Repræsentantskabets møde torsdag 9. marts 2017 Mange istandsættelsesarbejder I årets løb er der indledt og/eller fuldført større og mere gennemgribende renoveringsopgaver. Af disse arbejder kan nævnes følgende: * Mølleparken 1 - renovering af vaskerier * Højgårdsparken - nedtagning af skorstene * Stengårdsparken - ny containergård * Stengårdsparken - efterisolering af tag og facader * Stengårdsparken - nye kvistvinduer i børnehaven * Pileparken 2 - projektering af elevator/trappetårn til tagetagerne * Tinghøjparken - udskiftning af dørkaldeanlæg * Stationsparken 1 - ny asfalt inkl. opretning og opstribning * Stationsparken 1 - udskiftning af samtlige hoveddøre * Lykkeparken - etablering af nyt vaskeri * Lykkeparken - konvertering til fjernvarme inkl. ny varmecentral * Kongshvileparken - nedtagning af skorstene * Kongshvileparken - udskiftning af tagvinduer * Kildeparken 1 - udvidelse af affaldsøer * Kildeparken 1 - LAR-projekt udført * Kildeparken 1 - energirenovering, prøve udført i 2 boliger * Kildeparken 3 - udskiftning af vinduer * Kildeparken 4 - udskiftning af vinduer * Pileparken 6 - projektering af garage * Pileparken 6 - projektering og fundraising vedr. fordampning af regnvand * Torveparken - udskiftning af vandrør og varmerør under gulv i 1-plans huse * Mølleparken 2 - etablering af ny legeplads * Mølleparken 2 - udskiftning af døre og vinduer i kældere * Mølleparken 2 - projektering af gavlisolering med Isoklink * Egeparken 1 - renovering af fællesvaskerier * Egeparken 1 - solceller på taget svarende til forbrug i fællesvaskerier * Lyngparken 1 - renovering af kloaker * Lyngparken 2 - udskiftning af kælderbelysning til LED * Vadgårdsparken - udskiftning af udvendige trapper * Vadgårdsparken - projektering af renovering af skure * Kiplingeparken - projektering af fjernvarme * Kiplingsgården - projektering af fjernvarme * Moseparken - ny varmecentral og udskiftning af varmtvandsbeholder i boliger * Moseparken - tagvinduer udskiftet * Buddinge Mølle - renovering af kloaker og ny belægning * Stengården - udbedring af byggeskader 14 BOLIGBLADET FEBRUAR 2017

15 Moseparken konvertering til fjernvarme/udskiftning af varmtvandsbeholder i boliger I forbindelse med ombygningen af varmecentralen, er der konverteret fra naturgas til fjernvarme og samtidig er der udskiftet varmtvandsbeholdere i alle boliger. Det ventes på sigt at give en mere bæredygtig og besparende løsning. Den gamle varmecentral var 30 år gammel og skulle udskiftes, så timingen med konvertering til fjernvarme var optimal De nye varmtvandsbeholdere og det nye fjernvarmeanlæg vil reducere energiforbruget til opvarmning, og der forventes en besparelse på til kroner årligt i afdelingens varmebudget. Samtidig med at anlægget er ombygget er der installeret energimåler i alle lejemål, så alle lejemål betaler for det reelle forbrug og ikke som tidligere ved et fordelingsregnskab. Denne form for afregning bør tilskynde de enkelte lejere til at spare på eksempelvis vand, da besparelsen for evt. mindre forbrug tilfalder lejer direkte. Moseparken udskiftning af tagvinduer Gennem flere år har beboerne i Moseparken være generet af træk og utætte tagvinduer. Nu er alle tagvinduer udskiftet i afdelingen. Vinduerne er udskiftet henover sommeren Det har dog ikke være uden gene for beboerne at få de nye vinduer i. Det har været svært at få hverdagen i boligen til at fungere, da pladsen i boligen har været noget begrænset i tidsrummet, hvor arbejdet er blevet udført. Nu da vinduerne er udskiftet har vi fået flere tilbagemeldinger på, at det er en klar forbedring i forhold til trækgener, og at de nye vinduer grundet deres forbedrede isoleringsevne, har gjort det muligt at få en bedre varme i rummene end tidligere. Udskiftning af tagvinduer er en del af en større sag, der også omfatter renovering af badeværelser. Landsbyggefonden har givet tilsagn om renoveringsstøtte til finansiering af badeværelserne. Efter udskiftning af tagvinduer henstår udskiftning af badeværelser, da det er en samlet sag hvor der ydes renoveringsstøtte til via landsbyggefond og selskabets dispositionsfond. BOLIGBLADET FEBRUAR 2017 Stationsparken 1 udskiftning af hoveddøre til sikringsdøre Stationsparken 1 færdiggjorde i foråret 2016 udskiftning af hoveddøre til sikringsdøre. Ud over at dørene giver større sikkerhed for indtrængning, er dørene også langt mere tætte. Det giver yderligere fordele i støjreduktion, nedsatte trækgener, varmebesparelse samt mindre røgafsmitning, hvis der skulle opstå en brand i opgangen. Sikringsdørene er lavet af stål, hvor andre hoveddøre ofte er lavet af træ. Ståldørene er ikke sådan at tilpasse et gammelt dørhul. Her er det dørhullet, der skal tilpasses sikringsdøren, og det kan give lidt ar på de tilstødende bygningsdele og dermed behov for lidt puds og malerreparation. Man skal være opmærksom på akkuratesse hos leverandørerne for korrekt måltagning, produktion og montage. Ved sikringsdøre skal man være opmærksom på behovet for evt. at skulle trænge ind i en bolig. Bliver dette nødvendigt bør det ske ved en nøgle eller anden autoriseret adgang, der er tilgængelig for plejepersonale eller redningsmandskab. Man kommer ikke uautoriseret gennem sikringsdøren uden at påføre skade på bygningen. Tilstandsregistreringer og planer Flere boligafdelinger er fra en tid, hvor byggestilen senere har vist sig ikke at være hensigtsmæssig. Det kan medføre skader på bygninger, og indeklimaet kan blive udfordret. Er boligerne så samtidig udfordret af utidssvarende indretning samt højt energiforbrug kan man risikere, at disse boliger på sigt kan blive fravalgt, med udlejningsvanskeligheder til følge. Ofte er disse udbedringer og en fremtidssikring af boligerne et meget dyrt tiltag, og her kan man udarbejde en helhedsplan og ad den vej få støtte fra Landsbyggefonden. For følgende boligafdelinger arbejdes der på helhedsplaner i Landsbyggefonden: Skoleparken 1, Pileparken 7, Egeparken 1, Egeparken 2, Skoleparken 2, Kiplingsgården, Moseparken samt Buddinge Mølle 15

16 Til Repræsentantskabets møde torsdag 9. marts 2017 Følger tæt kontantloftets virkninger Skal der sættes en overordnet boligpolitisk etikette på 2016, så var det året med kontanthjælpsloftet. Loftet blev med god grund drøftet op til vedtagelsen, i tiden op til ikrafttræden den 1. oktober 2016, og nu sættes der hver måned fokus på, om antallet af udsættelser er steget. På den måde er kontanthjælpsloftet nok den enkeltsag, der har haft størst mediegennemslag nogensinde, og nok så vigtigt har boligorganisationerne og Danmarks Almene boliger -BL - haft rollen som ekspertkilder, der har beskrevet de mulige konsekvenser og har arbejdet for, at antallet af udsættelser netop ikke stiger. Lad os håbe for 2017, at anstrengelserne lykkes. En enkelte positiv ting i den forbindelse er, at den næsten vedtagne beskæring af boligydelsen til pensionisterne endegyldigt er lagt død. Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe har ikke oplevet den store stigning i antallet af udsendte rykkerskrivelser. Bestyrelsen følger udviklingen nøje, og den frygter for udviklingen i første halvår af Fortsat op til 25 procent almene boliger i nye byområder En anden positiv ting fra den boligpolitiske front er, at forliget om den nye planlov fortsat rummer mulighed for, at kommuner kan reservere op til 25 procent almene boliger i nye byområder. Bestyrelsen for Arbejdernes Boligselskab er glad for, at der er tale om en aftale hen over midten af dansk politik. Det giver den fornødne arbejdsro, som er nødvendig, når man planlægger byggeri i større skala. Og det gælder, uanset om man er privat eller almen bygherre. Kredsudvalget arbejder også med beboerdemokrati Kredsudvalget fungerer både som boligselskabets boligpolitiske organ i forhold til BL Danmarks Almene Boliger 9. Kreds og selskabet, men også som repræsentanter for afdelingsbestyrelserne. I BL regi har der i perioden været afholdt valgmøde. Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe opstillede 4 kandidater til valg af de 28 repræsentantposter og suppleanter, og alle blev valgt, så vi er rigt repræsenteret i dette politiske organ. Information om arbejdet i BL 9. Kreds, har hovedsageligt været omkring det boligpolitiske. Og det har været rigtig god information. Ud over de faste punkter på møderne har Kredsudvalget arbejdet meget med målsætningen Fremtidssikring af beboerdemokratiet, hvor der bl.a. har været afholdt workshop. I den kommende periode skal Kredsudvalget fortsætte sit arbejde med målsætningen Fremtidssikring af beboerdemokratiet og den handlingsplan, der er blevet udarbejdet. Du kan læse mere i denne udgave af Boligbladet. 16 BOLIGBLADET FEBRUAR 2017

17 Klik ind på din egen side det er helt din egen Nu har hver enkelt beboer mulighed for at få adgang til sin egen side, hvor der er oplysninger som kun gælder den enkelte beboer. De oplysninger som der kan ses er bl.a. husleje, kontoudtog, forbrugsoversigt, indskud, boligoplysninger, kontaktoplysninger til varmemesterkontoret, afdelingens personale, hjælp til din bolig samt anmeldelse af fejl og mangler. Man kan nu godt sige, at der er døgnåbne kontorer hos varmemestrene, da beboerne via Min side kan sende besked til varmemesterkontoret døgnet rundt. Bestyrelsen håber, at Min side vil være til gavn for beboerne. Den arbejder på at udvikle hjemmesiden, så alle med tiden kan se flere oplysninger, såsom lejekontrakt, tilladelser, varmeregnskaber og anden korrespondance. Administrationen vil på sigt indscanne alle papirdokumenter så de kan læses digitalt. Klik ind på abg.dk Afdelingsbestyrelsen har også en side Afdelingsbestyrelserne har gennem længere kunne at finde diverse oplysninger boligselskabets intranet. Her er der adgang til bl.a. regnskaber og budgetter. Især budgetkontroller er blevet meget nemmere at følge med i og mere informationsgivende. Udviklingen stopper ikke her, for efter et forsøg, er der ved at blive indført digitale afdelingsrapporter, således at kommunikationen mellem afdelingsbestyrelserne og administrationen bliver digital, og samtidig vil den åbne del af afdelingsrapporten automatisk blive lagt på den enkelte afdelingsdel af hjemmesiden. BOLIGBLADET FEBRUAR 2017 Fritidsudvalget står for mange aktiviteter Fritidsudvalget har igen i år været meget aktive, men de har også været udfordret med deres arrangementer. Deres frivillige arbejde har været sat på prøve. De har arrangeret AB-fest, Sensommerfestival og Julemarked. Ud over dette har de som hidtil bistået bestyrelsen med vurdering af ansøgninger fra afdelinger vedrørende tilskud til aktiviteter mv. Den traditionsbundne AB-fest, skulle have været holdt for 28. gang, men da der ikke var tilmeldinger nok, blev den aflyst. Fritidsudvalget har dog ikke tabt modet, og forsøger at arrangere AB-fest igen i Den kan du læse mere om på bagsiden af Boligbladet. Sensommerfestivalen blev som traditionen sig byder afholdt den første lørdag i september i år i Stationsparken. Der var færre lopper og gæster, så Fritidsudvalget vil se på, hvordan det kan gøres mere synligt. Der allerede planer for 2017 og 2018, så fremtiden er sikret. Vi kan kun støtte ideen, der er med til at fremme samarbejdet mellem afdelingerne. Ikke nok med disse to arrangementer, så holdt Fritidsudvalget for andet år endnu et arrangement, nemlig Julemarked. Dette blev holdt i december 2016 i Høje Gladsaxe, og var ikke så velbesøgt til forskel fra arrangementet i november 2015 i Skoleparken. Fritidsudvalget vil i deres evaluering se på tidspunkt og sted, for de har fortsat mod på at arrangere Julemarked i

18 Til Repræsentantskabets møde torsdag 9. marts 2017 Endnu bedre afdelingsmøder Først kom det beboervenlige budget, som er en succes. Alle kan se, hvad huslejen bruges til. Alle har indflydelse på budgettet, når de deltager i afdelingsmødet Og her er en optimering af afdelingsmødet meget central. Der arbejdes med, at der skal være en optimal forberedelse af mødet, at afviklingen af mødet skal være meget inddragende, og opfølgningen skal være konsekvent/kompetent. Lige nu arbejdes der med at optimere de indkommende forslag, hvilket der skrives flere artikler om i Boligbladet. Modtagelse og boliganvisning af flygtninge I forbindelse med den store flygtningestrøm i slutningen af 2015 og i starten af 2016 bestemte Udlændingestyrelsen, hvilke kommuner flygtninge skal bo i. Det overordnede formål med fordelingen i kommunerne er, at flygtninge af hensyn til integrationen skal fordeles jævnt over hele landet. Gladsaxe Kommune er forpligtet til at anvise permanente boliger til de flygtninge, som Udlændingestyrelsen visiterer til kommunen. I praksis sker det ved en midlertidig indkvartering, indtil det er muligt at anvise permanent bolig. Alle boligorganisationer i kommunen har været positivt indstillet til at indgå i en dialog med kommunen. Da der i første halvdel af 2016 var en forventning om en fortsættelse af den store flygtningestrøm, besluttede kommunen, at der på kort sigt skulle være forhandlinger med boligorganisationerne om øget kommunal anvisningsret til almene boliger for at give bedre muligheder for at anvise permanente boliger til flygtninge. Et udvalg blev nedsat for blandt andet at afklare behovet. Arbejdet er endnu ikke afsluttet, da strømmen af flygtninge er aftaget, og dermed også kommunens behov for at skaffe boliger er faldet. For de flygtninge som er blevet boliganvist, har kommunen opsat nogle rammer som skal være til gavn for en god indflytning. Boligformidlingen deltager med tolk ved alle indflytninger, og der tilknyttes en mentor. Mentor deltager i alt det praktiske omkring indflytningen, og boligorganisationerne kan efterfølgende kontakte mentor. 18 BOLIGBLADET FEBRUAR 2017

19 Digitalisering af administrationsopgaver I boligselskabet arbejdes der til stadighed på at digitalisere administrationsopgaver. Vi har nedsat papirarbejdsgangene betragteligt, og alt der kan behandles digitalt, bliver det. Vi er ikke helt i mål med alt, men der arbejdes kraftigt på dette. I forhold til udlejningsopgaver, sker meget af boligsøgningen via hjemmesiden. Derfor sendes mange af boligtilbuddene digitalt, og besvarelsen på tilbuddet foretaget via login på hjemmesiden. Det skal her nævnes, at efter ændring i postomdeling, hvor papirbrevet er længere tid undervejs, har dem, som modtager tilbuddene digitalt længere tid til at overveje tilbuddet. Ny boligsocial helhedsplan for Høje Gladsaxe Ved årsskiftet trådte en ny helhedsplan for Høje Gladsaxe i kraft. Byrådet i Gladsaxe og Landsbyggefonden har sagt ja til en ny helhedsplan for Det er en fortsættelse af det fælles boligsociale arbejde mellem boligorganisationerne og kommunen. Helhedsplanen har fokus på følgende indsatsområder: Tryghed og trivsel. Kriminalpræventiv indsats samt fore- byggelse og forældreansvar. Uddannelse og beskæftigelse er udgået som et selvstændigt indsatsområde, da det indgår som et del-element i de tre andre indsatser. De samlede udgifter til den endelige helhedsplan er kr. Landsbyggefonden bidrager med kr. Den lokale medfinansiering er på kr., hvor kr. kommer fra boligorganisationerne blandt andet Arbejdernes Boligselskab og kr. fra Gladsaxe Kommune. Jannie Møgelgaard er stoppet som leder af Helhedsplanen for at arbejde med et nye projekt i Farum. Ny leder af Helhedsplanen for Høje Gladsaxe er Christine Bille, der startede 1. februar Hun kommer fra en stilling som landssekretær i Europabevægelsen. BOLIGBLADET FEBRUAR 2017 Foto: Kaj Bonne Mortensen 19

20 Til Repræsentantskabets møde torsdag 9. marts 2017 Ny regering og nyt ministerium Var det ikke den samme overskrift som i beretningen i 2016? Det var det. Nyt ministerium hvert år. Det siger jo lidt om den udfordring, som de almene boliger har boligpolitisk. Vi må tilpasse os og få det bedste ud af det. I november 2016 kom der igen ny regering. Boligministeriet flyttede endnu engang ministerium fra Udlændinge-, Integrations- og Boligministeriet til Transport-, Bygnings- og Boligministeriet med ny minister Ole Birk Olesen. I den almene boligsektor har vi snart vænnet os til det. Vi tilpasser os for at få det bedste ud af det, skriver organisationsbestyrelsen for Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe i beretningen til Repræsentantskabet, som mødes torsdag 9. marts Med en ny regering kom der også et nyt regeringsgrundlag. Der er tale om et ganske stort dokument på 86 sider med mange intentioner og formuleringer, men også med mere konkrete anvisninger. En del af dem vil også berøre de almene boliger. Grundskyld fastfryses Umiddelbart inden dannelsen af den nye regering faldt finansloven for 2017 på plads. Her blev det sikret, at grundskylden ikke kun fastfryses for ejerboliger. De er i 2017 også fastfrosset for udlejningsboliger og andelsboliger. I regeringsgrundlaget er det foreslået, at grundskylden skal fastfryses helt frem til Nu skal det så sikres, at en videre fastfrysning i 2018, 2019, 2020 og 2021 også skal gælde de almene boliger. Holder det frem til 2021, vil det formentlig forhindre en skattestigning for beboerne på mere end en halv milliard, fremgår det af beretningen til Repræsentantskabet. Fokus har båret frugt BL Danmarks Almene Boliger fokus på en forbedret folkeskole i udfordrede boligområder ser også ud til at have båret frugt, for der står i begyndelsen af regeringsgrundlaget, at elevernes resultater i folkeskolen, særligt inden for dansk og matematik, skal løftes, og der skal benyttes en såkaldt resultatfinansieringsmodel. Der afsættes en halv milliard til formålet, og indsatsen skal koncentreres om 100 skoler. I regeringsgrundlaget nævnes også, at det er uacceptabelt, at myndigheder i nogle tilfælde ikke kan færdes frit i udsatte boligområder. I den sammenhæng er det interessant, at der som løsning fremhæves sociale indsatser. Uden tilknytning til udsatte områder fremhæves også, at der skal sættes hårdt ind over for bandekriminaliteten. Billigere almene boliger Billige(re) almene boliger omtales også i regeringsgrundlaget. Her hedder det, at der i forbindelse med indgåelse af kommuneaftalen for 2018 skal indgå tiltag, som kan billiggøre almene boliger. Som bekendt kan det være afbureaukratisering af forskellig slags, men der nævnes også incitamenter. Uden at det står i regeringsgrundlaget, refereres til en model, hvor kommunens grundkapital skal stige, i takt med at boligens anskaffelsessum nærmer sig maksimumsbeløbet. 20 BOLIGBLADET FEBRUAR 2017

21 Julemarkedet samlet under et tag Desværre fandt ikke ret mange frem til Fritids udvalgets julemarked i Høje Gladsaxe først i december. Men dem, som kom, kunne mærke den gode julestemning. Måske flyttes markedet til midt i november. Julemarkedet blev som annonceret holdt lørdag 3. december 2016 i Høje Gladsaxe. Indholdet var det samme som i 2015, nu bare samlet under samme tag. Men der var ikke ret mange, som mødte frem. Rigtig mange, udover medlemmer af Fritidsudvalget, havde som frivillige lagt et stort stykke arbejde, og stor tak skal der være til dem. Men det havde været dejligt, hvis de også kunne have været belønnet med et lidt større fremmøde, siger Palle Juul Nielsen, der er formand for Fritidsudvalget i Arbejdernes Boligselskab. Julestemning Det skal så også skrives, at dem, som mødte op, fik julemarkedsstemningen at føle. Børnene kunne kreere deres helt egen juledekoration, klippe julehjerter m.m. Se juletryllerier, danse om juletræ og tilmed være med i forskellige julelege, møde julemanden i egen høje person og fylde sig med pebernødder. Konklusionen på det lille fremmøde BOLIGBLADET FEBRUAR 2017 tror vi er, at det er tidspunktet og beliggenheden. Det er andet år i træk, vi holder julemarkedet. Første år blev det holdt i Skoleparken. Vi kunne næsten ikke få armene ned af bar begejstring over det store fremmøde. Vi fik også stor ros over afvikling og indhold, fortæller Palle Juul Nielsen. Mere centralt næste gang Næste gang vil Fritidsudvalget finde mere centralt beliggende lokaler i Gladsaxe, og flytte arrangementet til en gang midt i november. Palle Juul Nielsen tror, når vi først er inde i december, har mange allerede købt deres julepynt. Derfor er det svært ved at sælge mere fra Fritidsudvalgets julemarked samtidig med, at der er mange flere tilbud på julearrangementer for børnene rundt i kommunen. Palle Juul Nielsen peger på, at julemarkedet er ligesom sensommerfestivalen med til at samle ABGs mange afdelinger til fælles samvær. Det er arrangementer, som samler alle generationer, alle beboere lige fra enlige over til familier med forskellig kulturel baggrund. Derfor håber jeg, at der fortsat er opbakning til Fritidsudvalgets arrangementer, siger Palle Juul Nielsen. Fritidsudvalgets næste arrangement er AB-Festen, som du kan læse mere om på Boligbladets bagside. 21

22 Ned til soklen og op igen - renovering af Skoleparken 1 godkendt Beboerne har stemt ja, boligselskabet sagde også ja. Nu har Gladsaxe byråd givet tilladelse til, at Skoleparken 1 rives ned til soklen og genopføres i en ny og tidssvarende udgave. Der skal nu udarbejdes en ny lokalplan for 36 nye familieboliger. Den store plan for renovering af Skoleparken 1 og genopførelse af nye boliger på de gamle fundamenter er kommet et skridt videre. I december 2016 sagde Gladsaxe byråd og Landsbyggefonden ja til at deltage i finansieringen af renoveringen, som er beregnet til at koste omkring 457 millioner kroner. Hertil kommer 92 millioner kroner for 36 nye familieboliger. Hovedparten af beløbet til renoveringen kommer fra Landsbyggefonden og fra dispositionsfonden i Arbejdernes Boligselskab. Projektet er godkendt af beoerne i oktober Organisationsbestyrelsen for Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe har også godkendt den omfattende renovering. Huslejen vil stige med 288 kr. per kvadratmeter til kr. Boligbladet har i tidligere udgaver omtalt renoveringen af Skoleparken 1. Opfører en prøveblok Byrådets godkendelse betyder, at vi nu kan fortsætte med det videre arbejde. Herunder projekteringen. Det er tanken, at der bliver opført en prøveblok for at høste erfaringer, fortæller Jesper Loose Smith, direktør for Arbejdernes 22 BOLIGBLADET FEBRUAR 2017

23 Boligselskab i Gladsaxe. Han peger samtidig på, at det er en større kabale, der skal gå op, når nedrivningen starter og genhusning af beboerne skal finde sted. Høj bevaringsværdi I forbindelse med renoveringen af Skoleparken 1 skal der også opføres 36 nye familieboliger. Prisen for de 36 nye boliger er 92 millioner kroner. Men inden kommunen kan give tilladelse til opførelse af familieboligerne, skal der udarbejdes en lokalplan, som skal til offentlig høring. Når den er afsluttet og eventuelle indsigelser er behandlet, BOLIGBLADET FEBRUAR 2017 kommer sagen til ny behandling i byrådet. Gladsaxe byråd bemærkede under behandlingen, at Skoleparken har en høj bevaringsværdi, særligt blev det hvide modernistiske byggeri og den sammenhængende bebyggelsesplan fremhævet. Projektet tager højde for dette ved at genskabe bygningskroppens ydre udtryk. Baggrunden for nedrivningen til soklen fremgår af en tilstandsrapport, hvor der er konstateret behov for omfattende renovering af afdelingen. Blandet andet er 59 lejemål inden for en kort årrække blevet saneret på grund af Teknikere har flere gange gennemgået Skoleparkens tilstand med det resultat, at ejendommene nu rives ned til soklen og nye boliger opføres på de gamle fundamenter. Foto. Kaj Bonne Mortensen. skimmelsvamp, og det formodes, at der er risiko for skimmelsvamp i størstedelen af afdelingens boliger. Hele projektet er begrundet i behovet for udbedring af byggeskader samt udførelse af ekstraordinære renoveringsarbejder, men indeholder herudover en række moderniserings- og forbedringsarbejder for at fremtidssikre afdelingen. 23

24 Du kan stadig nå det: Vær med til at gøre gode boliger bedre 24 BOLIGBLADET FEBRUAR 2017

25 Vi har sagt det før. Hold dig ikke tilbage. Vi søger og efterlyser stadig dit og dine naboers forslag til forbedringer i afdelingen og boligerne, så forslagene kan komme helt frem i lyset. Hvem ved måske også blive vedtaget. Om kort tid ligger der en indkaldelse i din brevkasse, hvor du indbydes til at deltage i afdelingsmødet i den boligafdeling, hvor du bor. Og her du har indflydelse. Men for at få indflydelse skal du deltage i mødet. Det er kun et par timer, du skal sætte af til at være en aktiv del af beboerdemokratiet i Arbejdernes Boligselskab. Du er også velkommen til at stille forslag til, hvad du synes, der skal ske i din boligafdeling. Der er ingen som siger, at du skal vente til du får indbydelsen til afdelingsmødet med at stille dit forslag. Ja, du må gerne stille flere forslag. Du kan gøre det allerede nu. Du kan også tage en snak med din afdelingsbestyrelse om dine ideer. Hvorfor vente Derfor lyder opfordringen: Kom i god tid med dit forslag. Så giver du afdelingsbestyrelsen bedre mulighed for at arbejde videre med det. Jo bedre et forslag er gennemarbejdet og forberedt, jo bedre debat får man på afdelingsmøderne. Og hvis forslaget vedtages, så kan det gennemføres hurtigere. De formelle regler siger, at du senest to uger før et afdelingsmøde skal indsende dit forslag, som afdelingsbestyrelsen så skal kigge på og en uge før mødet sende ud til alle beboere. Men kan afdelingsbestyrelserne så nå at behandle forslaget og beregne omkostningerne ved forslaget? Både ja og nej. Alt efter omfanget af dit forslag. Men det skal fremlægges. Måske bliver det skudt til et hjørnespark i første omgang. Og sådan noget kan tage tid, inden det bliver skudt på banen igen. Gode erfaringer Der kan komme til at gå rigtig lang tid, inden et vedtaget forslag for eksempel om en legeplads kan gennemføres. Der skal findes plads i budgettet, tilbud indhentes inden det kan føres ud i livet. Og det kan give en oplevelse af, at beboerdemokratiet ikke fungerer eller i bedste fald er meget tungt at arbejde med, fortæller Jesper Loose Smith. Han fortæller også, at boligselskabet har rigtig gode erfaringer med de nye beboervenlige budgetter, som ikke kræver en længere uddannelse i regnskabsforståelse for at kunne se, hvad huslejekronerne går til, og hvad den skal gå til det kommende år. Det er den samme tilgang til forslag, som ved budgettet, Jesper Loose Smith ønsker skal ske for de forslag, som både beboere og afdelingsbestyrelsen kommer med til afdelingsmødet. Alle skal kunne se, hvad der foreslås, hvad der skal ske, og hvad det vil koste, hvis det vedtages. Afdelingsmødet er det vigtigste i beboerdemokratiet. Det er der, beslutningerne træffes af dig og dine naboer. Nye veje fører til ABGs administration Høje Gladsaxe Centrets stueetage er bygget om. Der er ikke længere en kerne med gange i butikscentret. Alle butikker har nu indgang og udgang til parkeringspladsen på Høje Gladsaxe Torv. Det betyder, at du skal gå en anden vej, hvis skal besøge Arbejdernes Boligselskabs administration, der ligger på 2. sal i centret. Der er fire muligheder for at komme frem til ABG på 2. sal: Du kan gå langs med bygningen på gadeplan i retning mod kirken og skolen. Her kan du gå ind af den blå dør, som også fører til selskabslokalerne. Tag elevatoren op til 2. sal. En anden mulighed er at benytte svalegangen på den side af punkthuset, som vender mod øst. Her møder du en dør på højre hånd, gå ind af den og tag elevatoren op til 2. sal. Døren ved svalegangen er åbnet fra kl. 7 til 16. Du kan også gå op af hovedtrappen fra gadeplan på bagsiden af huset. Herfra kan du tage elevatoren til 2. sal. Der er også en mulighed for at komme ind i bygningen på bagsiden (der vender mod mosen) og tage elevatoren. Det er ikke kun Arbejdernes Boligselskab, der har fået ændret adgangsforholdene. Det gælder også biblioteket, lægen, tandlægen, fodterapeuten, inspektørkontoret og beboerne i Punkthuset. Se også ABG.dk her er en tegning af adgangsforholdene. BOLIGBLADET FEBRUAR

26 Om fremleje, udleje og Airbnb Det er i strid med din lejekontrakt at udleje gennem Airbnb. Men det er stadig muligt at leje et værelse ud, fastslår Jesper Loose Smith, direktør i Arbejdernes Boligselskab. Du kan læse om reglerne her. Lad mig med det samme slå fast, at der er i strid med din lejekontrakt med Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe. Lejekontrakten er baseret på lejeloven for almene boliger, og derfor er det ikke tilladt, hvis du udlejer din bolig helt eller delvist gennem Airbnb. Boligselskabet har den klare holdning, at en lejer har lejet boligen for selv at bo i den og ikke for at drive hotel. Konsekvensen kan blive en opsigelse, siger Jesper Loose Smith, direktør for Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe. Boligselskabet har over for flere lejere måtte fortælle om konsekvensen, hvis de fortsat udlejede helt eller delvist deres bolig gennem Airbnb. Jesper Loose Smith peger på, at der er mulighed for fremleje et værelse eller midlertidig fremleje hele boligen inden for boliglovgivningens rammer. Hvis du vil fremleje Hvis du vil fremleje et enkelt værelse eller hele boligen, skal du rette henvendelse til ABGs udlejningsafdeling for at få et ansøgningsskema, som skal udfyldes og afleveres inden der foretages nogen form for fremleje. Der skal indgås en skriftlig aftale mellem dig som lejer og den, du fremlejer til. Boligselskabet skal have en kopi af aftalen. Boligselskabet skal kontrollere om huslejen er rimelig. Hvis du ønsker at udleje et værelse, skal du være opmærksom på, at du højst må udleje halvdelen af beboelsesrummene. Det vil sige, at hvis du har en 3-rums bolig, må du kun udleje et væ- relse. Bor du i en 4-rums bolig, må du udleje to værelser. Du skal være opmærksom på, at der som udgangspunkt ikke gives tilladelse til fremleje, hvis det samlede antal personer bliver større end antallet af beboelsesrum i boligen. Midlertidig fremleje af boligen Hvis du eller din familie/samlever udstationeres eller forflyttes midlertidigt, skal på studieophold, på grund af sygdom eller lignende skal forlade boligen, har du ret til at fremleje denne i indtil to år. Du skal dog huske at søge boligselskabet om tilladelse, inden aftalen træder i kraft. Du skal også fremsende en kopi af den skriftlige aftale, der er indgået mellem dig og fremlejeren. I den forbindelse skal du oplyse om årsagen til fraværet fra boligen samt hvem du fremlejer til. Du skal også oplyse om husstandens størrelse på den du fremlejer til. Som udgangspunkt gives der ikke tilladelse til at fremleje til flere personer end der er værelser i boligen. Du skal dokumenterer årsagen til, at du ønsker at fremleje. Hvis du fremlejer skal du være opmærksom på, at det er dig som lejer, der er ansvarlig for betaling af huslejen. Du er også ansvarlig og erstatningspligtig for fremlejerens adfærd i boligen og i boligafdelingen. Vær opmærksom på, at dit lejemål bliver ophævet, hvis du bare flytter og fremlejer din bolig uden boligselskabets godkendelse. 26 BOLIGBLADET FEBRUAR 2017

27 HVEM VIL BYTTE? Boligbladet har denne rubrik, hvor du gratis kan annoncere, at du er på udkig efter en anden bolig. Bemærk at til budet kun gælder for boliger inden for Arbejdernes Boligselskabs afdelinger. Annoncerne gentages ikke, men skal indsendes igen. Annoncer under billetmærke optages ikke. Ønsker du at få din annonce med, skal du sende den til: Arbejdernes Boligselskab Høje Gladsaxe Torv 2 B, 2., 2860 Søborg abg@abg.dk Haves Jeg ønsker mig noget mindre og billigere at bo i. Jeg er meget selektiv mht. hvor jeg vil bo. Jeg vil gerne bytte mit 88m 2 rækkehus med 1 stort og 2 mindre soveværelser på 1.sal samt nyrenoveret bad/toilet. AB-kalender Stueetagen har stort spisekøkken og stue samt halvkælder med egen installeret vaskemaskine. Herregårdssten i for- og baghave, plus egen parkering. Beliggenhed ligger Lyngparken tæt på bus og tog. Husleje inkl. vand. Aconto varme kr., antenneafgift 445 kr. Vaskeri mulighed. Total husleje total kr. Landsdækkende bytteservice Der er ikke kun inden for Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe, du kan bytte din bolig. Det kan du gøre over hele landet. Derfor iler Boligbladet med en servicemeddelelse: Lejere har ret til at bytte bolig og du kan bytte, uanset hvem der ejer boligen. Den landsdækkende bytteservice findes på og det er ganske gratis at bruge siden. Det er BL-Danmarks Almene Boliger, der står bag bytbolig.dk. Ved udgangen af januar 2017 var der byttetilbud. Hvis du vil finde byttetilbud, der passer til din egen bolig, skal du selv oprette et byttetilbud. Så kan du med et tryk på en knap til enhver tid se, om der er nogen, der er interesseret i at bytte med netop dig. Der må ikke være penge involveret i bytning af lejeboliger. Byttetilbud, der omfatter salg af ejerboliger og private andelsboliger, vil blive slettet. Ønskes 1 plans rækkehus /stuelejlighed med altan/lille have eller lejlighed med elevator. Jeg søger bolig med 2 soveværelser, stue samt køkken. Helst i Gladsaxe, Lyngby, Vangede eller Gentofte. Husleje; fortæl mig, hvad I kan tilbyde. Send til: sarahleena@hotmail.com Du har ret til at bytte din lejebolig, når du har haft den i tre år. Du må kun bytte med lejere. Du har ikke ret til at bytte, hvis boligen er almen og forbeholdt særlige grupper. Det gælder typisk ungdoms- og ældreboliger samt bofællesskaber. Du kan heller ikke bytte, hvis boligen er privat og ejeren selv bor i ejendommen, samtidig med at den omfatter færre end syv lejligheder. Du kan hellere ikke bytte, hvis ejeren er en pensionskasse og har forbeholdt boligerne for sine medlemmer. Ved bytte af en almen bolig skal normale regler for opsigelse, fraflytningssyn og istandsættelse overholdes, og der skal skrives ny lejekontrakt. Hvis du bytter til en lejlighed i en almen andelsboligforening, skal du muligvis melde dig ind i den og normalt betale et mindre medlemsindskud. Læs mere på Torsdag den 23. februar 2017 Møde i selskabets bestyrelse. Torsdag den 2. marts 2017 kl Mulighed for at mødes med repræsentanter for bestyrelsen. Aftale træffes med administrationen. Fredag den 3. marts til lørdag den 4. marts 2017 Årlig weekendkonference i BL s 9. kreds på Konventum i Helsingør Torsdag den 9. marts 2017 Repræsentantskabsmøde Afholdes på Grønnemose Skole. Onsdag den 22. marts 2017 Medarbejderseminar 2017 Varmemesterkontorer samt selskabets administration holder lukket. Torsdag den 23. marts 2017 Afdelingsbestyrelsesformandsmøde. Torsdag den 30. marts 2017 Møde i selskabets bestyrelse. Lørdag den 1. april 2017 AB fest afholdes på? Torsdag den 6. april 2017 kl Mulighed for at mødes med repræsentanter for bestyrelsen. Aftale træffes med administrationen. Torsdag den 27. april 2017 Møde i selskabets bestyrelse. Torsdag den 4. maj 2017 kl Mulighed for at mødes med repræsentanter for bestyrelsen. Aftale træffes med administrationen. Torsdag den 18. maj 2017 Møde i selskabets bestyrelse. Torsdag den 1. juni 2017 kl Mulighed for at mødes med repræsentanter for bestyrelsen. Aftale træffes med administrationen. Tirsdag den 13. juni 2017 Boligbladet udkommer. Sidste frist for indlæg den 29. maj Afdelingsmøder (beboermøder) afholdes i april og maj måned 2017 Vi håber på gode møder. BOLIGBLADET udgives af Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe, Høje Gladsaxe Torv 2 B, 2., 2860 Søborg. Telefon Fax abg@abg.dk Hjemmeside: Ansvarshavende redaktør Jesper Loose Smith. Læserindlæg kan optages under mærke, når navn og adresse er redaktionen bekendt. Meninger og synspunkter i indlæg og artikler dækker nødvendigvis ikke boligselskabets mening. Indlæg til Boligbladet skal sendes til selskabets adresse. Anonyme indlæg optages ikke. Boligbladet udkommer i eksemplarer og omdeles til alle lejere i marts, juni og oktober. Næste nummer udkommer 13. juni Indlæg og annoncer til næste udgave skal være selskabets kontor i hænde senest 29. maj Forsidefoto: Rundt i afdelingerne sker der fornyelse med respekt for det bestående. Foto: Kaj Bonne Mortensen. Design og tryk: Rosendahls A/S, Søborg. BOLIGBLADET FEBRUAR

28 Invitation til beboerne i Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe: Nu er det tid til årets folkefest lørdag 1. april 2017 kl i Gladsaxe gymnasiums kantine Som beboer i Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe har du mulighed for at deltage i folkefesten Fritidsudvalget har lagt Traditionen tro bag sig. Nu holder vi festen i helt nye rammer og håber derved, at vi også rammer en aldersgruppe under de 50, så vi får de nye generationer med på dansegulvet. Tag din nabo under armen. Kom og vær med til en aften med mad, musik, dans og fællesskab. Folkefesten holdes i Gladsaxe gymnasiums kantine, Buddinge Hovedgade 81, 2860 Søborg. Det vil du opleve på folkefesten: Skåleviser og stemningsmusik under maden. Hyggehjørne. Trøstegevinster til alle, som ikke vinder lodtrækning på adgangsbilletten. Rigtige flinke bartendere i en bar med rigeligt øl, vin, drinks, m.m. Der vil være dans og højt humør til langt ud på natten. Program for folkefesten 2017 Kl Velkomst med et lille glas og en skålevise. Kl Menuen består af frikadeller med kartoffelsalat, grøn salat, brød & smør, et glas hvid/rød/øl til maden, skåleviser og stemningsmusik. Kl Kaffe og te bliver serveret sammen med lidt mundgodt Kl Der spilles op til dans. Kl Lodtrækning på indgangsbilletterne med fine gevinster. Dem, som ikke vinder, kan få to gratis genstande i baren mod aflevering af adgangsbilletten. Kl Folkefesten 2017 slutter, mulighed for overdans hvis der er stemning. Der vil være DJ mixer hele aften, hvis vi er under 125 deltager, men der vil både være orkestre, underholdning og DJ mixer hvis vi bliver over 150 deltagere. Eventuelle spørgsmål til arrangementet kan rettes til Palle Juul Nielsen på pne@ncc.dk. Tilmeldingskupon sendes/afleveres til følgende adresse Sidste frist for tilmelding og betaling er onsdag 1. marts Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe Att: Folkefest Fest 2017 Høje Gladsaxe Torv 2 B, Søborg Du kan også aflevere din udfyldte tilmeldingskupon på afdelingens varmemesterkontor, som sender din tilmelding videre. Bemærk, at du ikke kan betale på varmemesterkontoret. Tilmeldingen kan også ske på mail abg@abg.dk med samme oplysninger som på tilmeldingskupon Indbetaling skal ske senest mandag 1. marts Pris 150 kroner pr. deltager. Indbetaling skal ske til bankkonto eller på MobilePay Husk at skrive navn, folkefest og antal deltagere på din indbetaling/overførsel. Tilmelding til folkefesten 2017 sidste frist er onsdag 1. marts 2017 Navn: Adresse: Postnummer: Afdeling: Telefonnummer: Antal deltagere: