Kig os bare over skulderen

Transkript

1 Marts ÅRGANG Kig os bare over skulderen Læs fra side 2 Beboerne holder fast i den gode bolig Mere side 6 Når drømmen om et nyt køkken indfries Se side 17 Ny boligaftale sikrer tryghed og arbejdspladser Mere side 23 BOLIGBLADET MARTS

2 Repræsentantskabets møde mandag 16. marts 2015 Kig os bare over skulderen Åbenhed og samarbejde er den linje, som bestyrelsen for Arbejdernes Boligselskab arbejder efter. Med andre ord kan linjen også beskrives som en invitation til at kigge bestyrelsen over skulderen. Ryno Scheil, formand for Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe, opfordrer beboerne i boligselskabet til at kigge bestyrelsen over skulderen. Muligheden er til stede på Arkivfoto: Kaj Bonne Mortensen. 2 BOLIGBLADET MARTS 2015

3 Vi lægger stor vægt på åbenhed og samarbejde. Vi tager stilling til de enkelte sager ud fra de konkrete forhold under iagttagelse af reglerne og den gældende boliglovgivning samt under respekt for de beboerdemokratiske rammer. I Organisationsbestyrelsen føler vi, at vi som altid, har haft et godt og tillidsfuldt samarbejde til gavn for vore beboere, ansatte og vort boligselskab Måske lyder det lidt højtravende, men det er sådan bestyrelsen for Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe ser sit arbejde. Bestyrelsen skriver samtidig i beretningen, at den som altid, har haft et godt og tillidsfuldt samarbejde til gavn for vore beboere, ansatte og boligselskabet. Fornyelse med respekt for det bestående Beboerdemokratiet er det vigtigste omdrejningspunkt i Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe. Boligselskabets bestyrelse synes, at det holder sig godt på trods af, at det havde 70 års fødselsdag i oktober Følger nøje udviklingen I bestyrelsen følger vi nøje den boligpolitiske udvikling og situation både økonomisk og styringsmæssigt ligesom vi på de månedlige bestyrelsesmøder følger og tager stilling til alle sager vedrørende afdelingerne i selskabet. Ud over disse områder har vi fortsat arbejdet med vores Mission, Visioner og Værdier. For løbende at udvikle bestyrelsesarbejdet, har der været enighed i bestyrelsen om at foretage en evaluering af bestyrelsens arbejde og arbejdsform. Denne udviste en meget stor tilfredshed med bestyrelsesarbejdet og serviceringen af dette. Dog viste evalueringen, at der var et par enkelte områder, der kunne arbejdes videre med. Vigtigt med dialogen Det er dialogen med afdelingsbestyrelserne og rekruttering af bestyrelsesmedlemmer. Her kan bl.a. nævnes et afdelingsbestyrelsesformandsmøde, fokus på rekruttering af bestyrelsesmedlemmer på Repræsentantskabsmødet her i marts og på den kommende konference for afdelingsbestyrelserne i efteråret Vi har ændret sammensætningen af bestyrelsen, således at vi ikke længere har kommunalrepræsentation. Dette blev godkendt på Repræsentantskabsmødet, hvor der også blev orienteret omkring baggrunden herfor, hvilket også har været omtalt i Boligbladet, står der i beretningen, som slutter med ordene: Vi håber, at afdelingsbestyrelserne følger med i vores bestyrelsesarbejde, som vi er meget åbne om, da både dagsordner og referater er offentlig tilgængelige på vores hjemmeside. Disse synspunkter har vi hidtil arbejdet efter, og det agter vi fortsat at gøre fremover. Tak til alle parter for et godt og solidt samarbejde i det forløbne år. BOLIGBLADET MARTS 2015 Igen i år er vi blevet bekræftet i, at vi har et godt og solidt boligselskab. Lørdag 25. oktober 2014 havde vi 70 års fødselsdag, og vi synes selv, at vi holder os godt på trods af alderen. Dette er nok fordi, at vi foretager fornyelse med respekt for det bestående. Vi mener også, at det fremgår af de tiltag, som er beskrevet i beretningen, skriver bestyrelsen i forordet til beretningen, som forelægges Repræsentantskabet mandag 16. marts Du kan læse meget mere om de første 70 år på vores hjemmeside eller i Boligbladet for oktober 2014, hvor der var et jubilæumsskrift med i anledning af 70 års jubilæet. På hjemmesiden kan du også læse hele beretningen. Boligbladet bringer i dette nummer uddrag af beretningen. Beboerne vigtigste omdrejningspunkt Beboerdemokratiet er det vigtigste omdrejningspunkt i Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe, og beboerdemokratiets øverste politiske ledelse er Repræsentantskabet. Det er her, at de aktive beboerdemokrater udstikker rammerne for Boligselskabet. Betydningen af, at der på Repræsentantskabsmødet deltager så mange aktive beboerdemokrater som muligt, kan næsten ikke beskrives. Repræsentantskabsmødets dagsorden dikteres af vedtægterne, der foreskriver, at bestyrelsen skal orientere om selskabets drift i det forløbne år. Det sker i beretningen. I bestyrelsen har vi altid anset det for vigtigt at følge udviklingen og begivenhederne tæt, hvilket vi gør ved at følge op på de enkelte sager, som vi behandler og drøfter på vores månedlige bestyrelsesmøder. I beretningen forsøger vi at fremhæve de væsentligste elementer, ligesom vi vil orientere om hovedlinjen i den boligpolitiske udvikling for vores sektor, hedder det i den skriftlige beretning, som bliver fulgt op af en supplerende mundtlig beretning på Repræsentantskabsmødet. Hvad med selv at blive aktiv Repræsentantskabsmødets dagsorden indeholder også valg til bestyrelsen og forskellige udvalg, så hvis du, som aktiv beboerdemokrat, vil have mere indflydelse på boligselskabet, så er det her, du bliver valgt til at deltage aktivt i dialogen og beslutningerne. Bestyrelsen håber, at denne beretning vil være et aktiv i den beboerdemokratiske proces i Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe. God fornøjelse med læsningen Bestyrelsen ønsker læserne god læselyst med beretningen, hvor vi blandt andet kommer ind på, hvad Folketingets vedtagelse af boligaftalen har af indvirkninger, hvad kommunes By- og Boligpolitik betyder, hvordan det går med værdierne, hvilke istandsættelsesarbejder der er i gang, hvordan det går med Skoleparken, hvad EMO og LAR er, blev lagkagen godt modtaget, er årshjulet noget man kan bruge, hvad med vores elever, bestyrelsesevaluering, markant nedgang i udsættelser og fraflytninger, hvor stort blev overskuddet i selskabet. Og vi kunne blive ved, men alt det og meget mere står i beretningen, som du kan finde på 3

4 Repræsentantskabets møde mandag 16. marts 2015 Hulegårdsparken på Søborg Hovedgade er også omfattet af den kommunale hjemfaldspligt. Syv boligafdelinger køber sig fri fra hjemfaldspligten Kommunale byggegrunde blev solgt med en ret til at købe grunden tilbage til den oprindelige pris. Det hedder hjemfald. De aftaler falder nu væk. Det har ikke været gratis. Heller ikke for syv afdelinger i Arbejdernes Boligselskab. En regning på 9,5 milliarder kroner for hjemfald er reduceret i den københavnske omegn. Beløbet faldt drastisk efter mange forhandlinger mellem BL-Danmarks Almene Boliger og de københavnske omegnskommuner. 38 boligorganisationer skal tilsammen betale næsten halvanden milliard kroner for at slippe af med den såkaldte hjemfaldspligt, som flere afdelinger inden for Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe er omfattet af fremgår det af beretningen til Repræsentantskabet. Du kan på side 5 se hvilke afdelinger, der er omfattet. Hvad er hjemfald? Hjemfaldsklausuler blev anvendt i en række kommuner fra begyndelsen af år 1900 til år 2000, hvor det blev forbudt. Det er en betingelse, som blev tilknyttet kontrakten, når boligorganisationer købte byggegrunde af kommunerne. Reelt betød det, at kommunerne kunne købe grundene tilbage til den oprindelige salgspris efter et nærmere aftalt antal år og oftest uden at yde erstatning for bygningerne på grunden. Hårde forhandlinger Aftalen om frikøb fra aftalerne faldt på plads i november 2014 efter lange forhandlinger. Skulle de enkelte boligorganisationer have frikøbt sig, havde det tilsammen kostet 9,5 milliarder kroner. BL-Danmarks Almene Boliger startede med at klage over de højeste ejendomsvurderinger, og i efteråret 2013 fik det frikøbsprisen reduceret til 7,41 milliarder kroner, hvilket dog fortsat var helt urealistisk at finansiere. Efter en forhandling med kommunerne blev der opnået enighed om et beløb på 1,45 milliarder kroner. Klausulen spændte ben Det er vigtigt at komme af med hjemfaldsklausulerne i kommunerne nu, for det spænder ben for mange af boligorganisationernes planlagte renoveringer. Jo tættere på hjemfaldsdatoen man kommer, jo 4 BOLIGBLADET MARTS 2015

5 HER SLIPPER AFDELINGERNE AF MED HJEMFALDSPLIGT I Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe er de berørte afdelinger: 06 Hulegårdsparken 27 Vadgårdsparken 20 Høje Gladsaxe 31 Kiplingeparken 39 Moseparken 43 Punkthuset, etage, samt 44 Punkthuset, etage. Organisationsbestyrelsen arbejder med løsninger for disse afdelinger. De skal endelig godkendes af Repræsentantskabet på mødet mandag 16. marts Vadgårdsparken kan, som flere af afdelingerne i boligselskabet, komme af med den kommunale hjemfaldspligt. sværere bliver det at optage lån til f.eks. renovering. Det betyder, at i alle de afdelinger, hvor der er kortere end 30 år til hjemfaldet, kan man nu igen begynde at optage realkreditlån med en løbetid på 30 år, når hjemfaldet er væk. Huslejen stiger De næsten halvanden milliard, som de 38 boligorganisationer nu skal betale inden udgangen af marts 2015, skaffes ved at optage lån i afdelingerne. Der er aftalt retningslinjer for, hvor meget huslejerne må stige, som følge af at man har betalt sig ud af frikøbet af hjemfaldsklausulen. I ikke-problemramte afdelinger kommer huslejen til at stige med ti kroner pr. m 2 pr. år over de kommende tre år altså i alt 30 kroner. I problemramte afdelinger bliver stigningen langt mindre. Efter tre år kommer den til at udgøre fire kroner pr. m 2. Alle kommuner er med Aftalen om frikøb vedrører boligorganisationer i Ballerup, Brøndby, Gladsaxe, Glostrup, Herlev, Hvidovre, Lyngby-Taarbæk, Roskilde, Rødovre og Albertslund. I sidstnævnte kommune er aftalen endnu ikke endeligt bekræftet. Med frikøbet af hjemfald i de københavnske omegnskommuner er der forhandlet og aftalt frikøbsaftaler med alle kommuner i landet, der har almene boliger med hjemfaldsklausuler. BOLIGBLADET MARTS 2015 Kiplingeparken slipper af med den såkaldte hjemfaldspligt. Alle fotos på opslaget: Kaj Bonne Mortensen kroner på højkant Antallet af afdelinger, som kommer til Repræsentantskabets møde i Arbejdernes Boligselskab, svinger en del. Men for at lokke alle af huse til mødet mandag 16.marts 2015 sætter bestyrelsen kroner på højkant, som der trækkes lod om blandt afdelingerne. Pengene skal gå til fremme af kultur- og eller beboeraktiviteter i afdelingen. I 2014 vandt Stengårdsparken. Den eneste betingelse for at komme i betragtning ved lodtrækningen er, at afdelingen er repræsenteret på Repræsentantskabets møde, når lodtrækningen finder sted som en del af dagsordenen. I alt kan der deltage 192 medlemmer af Repræsentantskabet, men ikke alle afdelinger sender alle de repræsentanter, de har mulighed for. Repræsentantskabsmødet holdes på Grønnemose Skole bag Punkthuset ved Haraldskirken. 5

6 Repræsentantskabets møde mandag 16. marts 2015 Mølleparken 1 er Arbejdernes Boligselskabs første afdeling. Opført i årene Der er 98 boliger i afdelingen. Beboerne holder godt fast i den gode bolig 6 BOLIGBLADET MARTS 2015

7 Det er godt at bo godt. Færre flytter fra Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe. Der er sket et fald fra ti til otte procent af boligmassen. Det gælder almindelige fraflytninger. Men også færre bliver sat ud, fordi huslejen ikke er betalt. Arbejdernes Boligselskab har meget attraktive boliger. Og der er bestemt noget om snakken. Beboerne holder fast i boligen, og boligselskabet kan konstatere, at der er fald i fraflytningerne fra ti til otte procent i I en årrække har fraflytningsprocenten ligget på ti procent. Det er især i sidste halvdel af 2014, at boligselskabet har mærket et markant fald i opsigelserne. Bestyrelsen for Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe noterer i beretningen til Repræsentantskabets møde, at beboerne holdt godt fast i den gode bolig, de har. Bestyrelsen bemærker samtidig, at der samtidig er sket et markant fald i udsættelserne, fordi huslejen er blevet betalt. Færre sættes ud Her gør man ligeledes alt for at holde fast i den gode bolig, man har. Vi mener dog, at den væsentligste årsag er, at man fra 2013 ændrede betalingsfristen for huslejen til den første i måneden, således at huslejen skulle betales samtidig med at man fik udbetalt boligstøtte/løn m.m. I 2014 var der seks udsættelser, hvor der i 2013 og 2012 var i begge år 14 udsættelser og i 2011 var der 18 udsættelser, konstaterer bestyrelsen i beretningen. I boligstøtten er der også sket en ændring. Boligstøtten blev fra 1. december 2014 fratrukket huslejen og ikke som tidligere udbetalt direkte til beboeren, som derefter skulle betale hele huslejen, hvilket efter bestyrelsens mening også vil give færre udsættelser. Færre girokort Udsendelsen af huslejeindbetalingskort blev ændret fra 1. maj 2014, hvor boligselskabet stoppede med at udsende girokort for tre måneder ad gangen. I stedet udsendes det nu hver måned. Det har også betydet, at problemerne omkring vaskeri- opkrævningerne er blevet meget mindre. Det er blevet nemmere for beboerne at forstå og tjekke den månedlige opkrævning. Samme indskud i alle afdelinger Organisationsbestyrelsen har besluttet, at afdelingernes indskud løbende skal forhøjes til det maksimalt tilladte i henhold til lovgivningen, som var 225 kr. pr. m2. Baggrunden er en ny lov, hvorefter dispositionsfonden skal dække en del af eventuelle tab ved fraflytninger. Tab ved fraflytning opstår når tilgodehavendet hos fraflytteren ikke kan dækkes af indskuddet. Hvis indskuddet ikke er stort, vil dispositionsfonden således skulle dække et større beløb. Mange afdelinger havde forhøjet indskuddet til det maksimalt tilladte, men der var nogle afdelinger, som ikke havde. De afdelinger, som ikke havde forhøjet indskuddet, ville således få dækket en større del fra dispositionsfonden. Det skal bemærkes, at forhøjelsen kun gælder ved nye indflytninger, der foretages således ingen forhøjelse af dem, som bor der nu. Organisationsbestyrelsen har i forbindelse med deres beslutning haft overvejelser omkring eventuelle udlejningsvanskeligheder, men har konkluderet at eventuelle udlejningsvanskeligheder ikke skyldes indskuddets størrelse, men mere huslejens størrelse. Almene boliger i Gladsaxe spiller fortsat en væsentlig rolle Gladsaxe byråd vil fastholde, at mindst hver tredje bolig i kommunen er en almen bolig. De almene boliger skal være med til at sikre et varieret boligudbud. Almene boliger udgør over en tredjedel af alle boliger i Gladsaxe. De fleste er opført før 1970 og rummer flere etageboliger og mindre boliger end i Gladsaxe som helhed. Det er derfor meget relevant at se på, hvordan de kan moderniseres og gøres mere attraktive. BOLIGBLADET MARTS 2015 Og den fordeling mellem boligformerne i Gladsaxe kommune, hvor de almene boliger udgør lidt over en tredjedel af boligerne, vil byrådet gerne fastholde. Derfor skal den almene boligform spille en væsentlig rolle i forhold til at sikre et varieret boligudbud til kommunens borgere og tilflyttere. Gladsaxe Kommune vil samtidig give mulighed for nye almene boliger i en del af byomdannelsesområder. Kommunen vil også arbejde aktivt for bæredygtige almene boligområder gennem en helhedsorienteret indsats, der retter opmærksomheden mod både boliger og beboere. Kommunen vil gennem et samarbejde med boligselskaberne arbejde for en bæredygtig beboersammensætning i den enkelte afdeling, blandt andet gennem brug af anvisningsret og fleksibel udlejning. I dag findes der ikke et samlet overblik over de enkelte boligafdelingers renoveringsbehov. Det vil kommunen gerne skabe sammen med boligorganisationerne. En detaljeret kortlægning kan hjælpe med at målrette indsatserne og dermed sikre, at de almene boliger også er tidssvarende for familier fremover. De almene boligbebyggelser i Gladsaxe er både rækkehuse og etageboliger, og de har meget varierende karakter og beboersammensætning. Mange afdelinger har et stærkt sammenhold og mange fælles aktiviteter. Flere, som er opvokset i en almennyttig boligforening, vender som voksen tilbage til samme sted. I nogle af afdelingerne arbejder Gladsaxe Kommune med fleksible udlejningsregler for at tiltrække flere erhvervsaktive beboere. 7

8 Repræsentantskabets møde mandag 16. marts 2015 De større renoveringssager Vi skal til stadighed sikre, at boligerne i Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe stadig er attraktive i pris og kvalitet. Derfor fremtidssikrer vi boligerne. Blandt andet gennem vedligeholdelse og renoveringer. Her er det vigtigt at være på forkant. Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe er stadig et populært selskab at bo i. Vi har ikke udlejningsvanskeligheder. Netop nu er vi i udgangen af en finanskrise. Ejerboligmarkedet er ved at vågne, og en meget lav rente gør, at ejerboligmarkedet i den nære fremtid kan blive meget eftertragtet. På kort sigt forventer vi ikke udlejningsvanskeligheder, men vi skal til stadighed sikre, at vores boliger forbliver attraktive i pris og kvalitet. Derfor bruger vi flere redskaber til at fremtidssikre vores boli- ger, skriver bestyrelsen for Arbejdernes Boligselskab i beretningen til Repræsentantskabets møde mandag 16. marts Rundt i alle hjørner Generelt vedligeholder vi vores boliger, og ved langtidsbudgetterne sikrer vi, at vi periodisk kommer ind over alle bygningsdele, så vi får maksimal nytte af bygningsdelene. På den måde er vi også på forkant med de skavanker, som vores ejendomme kan få med tiden. På kort sigt er det naturligvis dyrt at vedligeholde, men på længere sigt er det billigere, idet det er langt dyrere at skulle renovere som følge af generel nedslidning. Bliver et hul i taget ikke repareret, medfører det skader længere nede i huset, og bliver hullerne ved med at komme, er det billigere at skifte hele taget end blot at lappe det. Råderet skaber fornyelse I råderetten har beboerne mulighed for Stengården, udbedring af byggeskader. 8 BOLIGBLADET MARTS 2015

9 at foretage investering i boligen f.eks. til skift af køkken og bad. Derved opfyldes et behov om fornyelse, og ældre indretninger kan gøres mere tidssvarende. Ved individuel råderet kan beboerne selv foretage investeringen og få en forholdsmæssig godtgørelse ved fraflytning inden endelig afskrivning. Ved kollektiv råderet foretager selskabet en lånefinansiering på vegne af de deltagende boliger, og de stiger så i husleje i lånets løbetid. Køkkenet udskiftes ved flytning For at fremme kollektiv råderet har flere boligafdelinger besluttet, at de udtjente køkkener skiftes ved fraflytning. Det sikrer, at der er en udskiftning og dermed fornyelse af køkkenerne, og det sikrer, at omkostningerne til lånefinansiering i højere grad fordeles blandt flere brugere. Det sker i Stengårdsparken, Pileparken 1, Pileparken 2, Tinghøjparken, Pileparken 3, Pileparken 4, Stationsparken 1, Pileparken 6, Pileparken 7, Egeparken 1 samt Toftegården. Penge fra Landsbyggefonden Landsbyggefonden er den almene sektors pengetank til at støtte op om byggeskader i vores ældre bebyggelser. Støtten gives fortrinsvis til tilgængelighed, lejlighedssammenlægninger samt miljø som i gårdmiljø. For at få støtte, skal en boligafdeling betragtes i sin helhed, så der ikke er oversete detaljer, der over tid nedbryder den støttede investering. I særlige tilfælde kan denne helhedsbetragtning udløse ekstra støtte, der så medvirker til, at huslejen ender på et fornuftigt niveau. Tilstandsregistreringer og planer Flere boligafdelinger er fra en tid og har et vedligeholdelsesefterslæb, hvor det kan være nødvendigt med støtte fra Landsbyggefonden. Derfor har vi i 2014 begyndt på tilstandsregistreringer og helhedsplaner for en række boligafdelinger, hvor vi kan se, at en opgradering, hvor boligerne forbliver konkurrencedygtige, kan medføre for høje huslejer. Boligselskabet har derfor igangsat undersøgelser, som omfatter Skoleparken 1, Pileparken 7, Egeparken 1, Egeparken 2, Kiplingsgården, Moseparken samt Buddinge Mølle og etagehuse fra slutningen af 1940 erne og op til starten af 1960 erne. Generelt for disse boliger gælder det, at arkitekturen er god og i mange tilfælde særegen for denne tids byggeri. Boligerne har vist sig at være gedigne, og de er lette at vedligeholde. Boligerne er dog små, og de er bygget i en tid, hvor vi ikke spekulerede i energikriser og klimatilpasninger. Vi skal derfor have fundet en metode til at energirenovere boligerne med øje for den flotte arkitektur, der er i disse bygninger. To boliger i Kildeparken 1 er med i et pilotprojekt i forbindelse med en energirenovering i Kildeparken 1. Mølleparken 2 udskiftning af vinduer, isætning af nye døre til lejemål I Mølleparken 2 var vinduerne af ældre og utidssvarende dato og med høje vedligeholdelsesomkostninger. Vinduerne stod også for at skulle vedligeholdes ved malerbehandling. Afdelingen valgte at udskifte vinduerne til nye og vedligeholdelsesvenlige vinduer i træ/alu. I forbindelse med at vi har oplevet et stigende antal indbrud, og der i den forbindelse var en del debat om installering af dørtelefoner, valgte man i stedet at udskifte alle døre til lejemål med en sikringsdør af stål. Ved at udskifte døren fik beboerne ud over bedre sikkerhed, en dør som var tæt og lydisoleret, så man undgik støj og træk fra trappeopgangen. Tinghøjparken udskiftning af vinduer og altandøre I Tinghøjparken er der gennem de sidste tre år udskiftet vinduer, da vinduerne var af ældre dato, utidssvarende og med høje vedligeholdelsesomkostninger. Udskiftning af vinduer og altandøre var sidste etape, så nu er alle vinduerne i boligerne udskiftet til elementer i træ/alu, så der fremover bliver mindre vedligeholdelse med disse elementer. Stengården udbedring af byggeskader Byggeskadefonden har anerkendt byggeskade ved skadet vindgips og uhensigtsmæssig fugeløsning i forbindelse med vandret fuge mellem svalegangen og den lette facade. Vindgipsen blev erstattet af en mere vandbestandig vindspærre. Boligselskabet forestod selv en ny epoxybelægning på svalegangen, der også dækkede den nye fuge samt 30 centimeter op ad den nye vindspærre. Aftrækskanalerne fra boligerne var skjult bag facadepladerne i den lette fa- Gedigent byggeri En stor del af boligerne i Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe er murede rækkehuse BOLIGBLADET MARTS 2015 Kiplingeparken gennemførte en projekt for lokal afledning af regnvand. Det har bestået sin prøve. 9

10 Repræsentantskabets møde mandag 16. marts 2015 cade, og skulle aftrækskanalerne vedligeholdes eller renses, skulle facadepladerne demonteres. Når nu facadepladerne var demonterede på svalegangen, ombyggede boligselskabet aftrækskanalerne, så filtrene kunne renses eller skiftes indefra. En omfattende gennemgang af Skoleparken 1 skal ende med en helhedsplan for istandsættelse. Foto: Kaj Bonne Mortensen. Mange istandsættelsesarbejder I årets løb er der indledt og/eller fuldført større og mere gennemgribende renoveringsopgaver. Af disse arbejder kan nævnes følgende: * Mølleparken 1 renovering af kloakledninger samt regnvandssikring * Højgårdsparken projektering af fjernvarme * Tinghøjparken udskiftning af lys i kældre til LED-belysning * Tinghøjparken udskiftning af vinduer i altanside samt altandøre * Pileparken 4 renovering af varmecentral og brugsvandsledninger * Lykkeparken udskiftning af belægninger og anlæg for affaldshåndtering * Kongshvileparken nedtagning af skorstene * Kildeparken 1 udvidelse af affaldsøer * Kildeparken 1 LAR-projekt, projektering pågår * Kildeparken 1 energirenovering, prøve udført i 2 boliger * Mølleparken 2 udskiftning af vinduer * Mølleparken 2 udskiftning af hoveddøre til Daloc ståldøre * Pileparken 6 enovering af varmecentral * Torveparken udskiftning af vandrør og varmerør i jord * Lyngparken 2 udskiftning af stigstrenge * Egeparken 1 konvertering til fjernvarme * Kiplingeparken LAR Lokal Afledning af Regnvand * Egeparken 2 konvertering til fjernvarme * Stengården udbedring af byggeskader Skoleparken 1 helhedsplan Skoleparken 1 er et gasbetonbyggeri fra 1950 erne, og på linje med tilsvarende byggeri fra den tid i gasbeton, og boligerne er utidssvarende i energiforbrug og indeklima. Skoleparken 1 forventes derfor at blive et af de største renoveringsprojekter i boligselskabets historie. Er renoveringen gennemgribende, kan det kun lade sig gøre med støtte fra Landsbyggefonden, og til udredning af dette har selskabet udarbejdet en foreløbig helhedsplan. Boligselskabernes Landsbyggefond har tidligere udmeldt, at der i Skoleparken 1 skal udføres en omfattende renovering, der efter boligselskabets skøn vil løbe op i et trecifret million beløb. Det drejer sig om klimaskærm, terrændæk, tekniske anlæg og adgangsforhold, og det er håbet, at der også bliver mulighed for at se på køkken og bad. Da der er lang kø i Landsbyggefonden har Landsbyggefonden ikke haft mulighed for at give en endelig tilbagemelding. Efter boligforliget i november 2014 er der åbnet for yderligere støtte fra Landsbyggefonden til renovering af boligerne i den almene sektor, og vi håber for 2015, at der kan udarbejdes et endeligt renoveringsomfang med en finansieringsskitse for Skoleparken 1. Ud over disse større renoverings- og istandsættelsesarbejder er der i overensstemmelse med budgetter og langtidsplaner udført en del andre planlagte periodiske vedligeholdelses- og forbedringsarbejder, der dækkes af afdelingernes henlæggelser. Vi har altid prioriteret vedligeholdelse af afdelingerne særdeles højt og konstaterer med glæde, at afdelingernes aktivitetsniveau i forbindelse med fornødne renoverings-, istandsættelsesog forbedringsarbejder, som hidtil, har været højt i den forløbne periode. I den forbindelse er dialogen med beboerne omkring langtidsplaner et vigtigt værktøj. Det nye beboervenlige budget indeholder også en ny visualisering af langtidsplanerne, som vi har fået mange positive tilbagemeldinger på, og som helt sikkert vil gavne dialogen omkring langtidsplanerne i fremtiden, skriver bestyrelsen for Arbejdernes Boligselskab blandt andet i beretningen til Repræsentantskabet. 10 BOLIGBLADET MARTS 2015

11 Direktør Jesper Loose Smith gennemgår rammerne for samarbejde mellem afdelingsbestyrelserne og boligselskabet. Fokus på medarbejderudvikling Arbejdernes Boligselskab gør sig klar til et kommende generationsskifte på en arbejdsplads, hvor medarbejderne er stolte af at være ansatte. Boligselskabet er med til at uddanne fremtidens medarbejdere: Fem elever på kontoret og i afdelingerne. Boligselskabets ønske om udvikling gælder også for medarbejderstaben. Der skal derfor til stadighed være fokus på medarbejderudvikling. Et af redskaberne hertil er at afholde det årlige medarbejderseminar, som blev holdt i april Det havde fokus på teambuilding og boligselskabets værdier Fornyende Ansvarlig Troværdige. Noget foregik på jorden med øvelser, hvor blandt andet runde træstykker skulle placeres oven på hinanden. Andre blev sendt op i klatrebanen. Der var også andre emner på medarbejderkonferencen samarbejdsaftale om kompetencer/roller, personalehåndbog, forretningsgang og digitalisering, står der sort på hvidt i beretningen fra bestyrelsen til Repræsentantskabet. BOLIGBLADET MARTS 2015 Hviler ikke på laurbærrene Der har i årets løb, udover den obligatorisk Arbejdsplads Vurdering (APV), været foretaget en MedarbejderTilfredsheds Undersøgelse (MTU). Den gav nogle meget positive tilbagemeldinger fra alle medarbejderne, og det er vi som ledelse meget stolte af. Nu skal vi ikke hvile for meget på laurbærrene, for selvfølgelig var der nogle områder, hvor der kunne ske forbedringer, og dette er der også blevet arbejdet videre med. Boligselskabets daglige ledelse har haft mulighed for at udtrykke, at der ikke må være medarbejdere, der ikke har det godt på deres arbejdsplads. Derfor er der også blevet udarbejdet politikker, som skal støtte op om dette. Generationsskifte på vej I den forgangne periode har vi også haft en del 25-års jubilæer. Det er vi fortsat stolte af i Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe, og MTU undersøgelsen bekræfter også, at boligselskabet er en god arbejdsplads, og at medarbejderne er glade for at være ansat i Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe. De mange jubilæer udtrykker også, at vi har et større kommende generationsskifte på vej, hvilket vi er opmærksomme på, hvorfor vi har en løbende opkvalificering af medarbejderne, således at vi kan rekruttere internt i boligselskabet. Dette sker både ved, at medarbejderne løbende går på kursus, men også at de får mulighed for at tage en merit uddannelse som ejendomsserviceteknikker. Flere elever Derudover er vi fortsat meget positive over for den beslutning, der er blevet taget på Repræsentantskabsmødet om at indarbejde en finansieringsmodel i budgettet, der gør det muligt hele tiden at have tre ejendomsfunktionærelever ansat. I de forgangene år har vi også udvidet elevstaben med en administrationselev og en IT supportelev, så der således nu er fem elever i selskabet, hvilket vi er meget stolte af at have mulighed for. 11

12 Repræsentantskabets møde mandag 16. marts 2015 Mission, Visioner og Værdier omsættes nu til handling Bestyrelsen for Arbejdernes Boligselskab konstaterer, at Mission og Visioner er blevet rigtig godt modtaget, og at der er stor accept og fuld opbakning til dem, fremgår det af beretningen til Repræsentantskabets møde mandag 16. marts Fremtidssikrede og attraktive boliger. Beboersammensætning og det sociale liv i boligafdelingerne. Fremtidssikring af beboerdemokratiet. Den fremtidige drift. Kommunikation med nuværende og kommende beboere og omverdenen i øvrigt. Digitalisering af service og arbejdsprocesser. Personaleudvikling. DE ALMENE BOLIGER udgør over en tredjedel af boligmassen i Gladsaxe. De fleste er opført før 1970 og rummer flere etageboliger og mindre boliger end i Gladsaxe som helhed. Det er derfor meget relevant at se på, hvordan de kan moderniseres og gøres mere attraktive. I dag findes der ikke et samlet overblik over de enkelte boligafdelingers renoveringsbehov. Det vil Gladsaxe Kommune gerne skabe sammen med boligorganisationerne. En detaljeret kortlægning kan hjælpe med at målrette indsatserne og dermed sikre, at de almene boliger også er tidssvarende for familier fremover. 12 BOLIGBLADET MARTS 2015

13 Vi har arbejdet videre med opfølgningen af den mission, de visioner og værdier, som er bærende for Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe. Det blev forelagt på Repræsentantskabets møde i marts 2014, skriver bestyrelsen i beretningen til mødet i Repræsentantskabet mandag 16. marts Vi skal ikke opfinde helt nye ting, men vi skal have nedskrevet, hvad der er vores grundlag, og at det skal fremstå klart og tydeligt, at vi arbejder systematisk og målrettet efter vores vision, og i overensstemmelse med værdierne, fastslår bestyrelsen. Beboerdemokrater med i arbejdet Det er blandt andet sket sammen med beboerdemokrater på afdelingsbestyrelseskonferencen i oktober 2014 og med medarbejderne på medarbejderseminaret i april Bestyrelsen konstaterer, at Mission og Visioner er blevet rigtig godt modtaget, og at der er stor accept og fuld opbakning til dem. Værdierne, som er at være fornyende, ansvarlige og troværdige, er der også blevet arbejdet med. Især hvad det betyder for boligselskabet, og hvordan der skal arbejdes efter værdierne. På konferencen for afdelingsbestyrelserne var der gruppedialoger om værdierne. Det gav væsentlige bidrag både til det videre arbejde med konkretisering af dem og arbejdet med målsætninger. Det arbejde skal også fremadrettet ske i samarbejde med beboerdemokrater og medarbejdere. Målsætninger Bestyrelsen for Arbejdernes Boligselskab har udarbejdet følgende overordnede målsætninger for boligorganisationen: Fremtidssikrede og attraktive boliger - Boligerne i boligselskabets afdelinger skal til stadighed, for såvel nuværende som kommende beboere, fremstå som attraktive boliger med en indretning og udstyr, der lever op til tidens krav og til en attraktiv pris. Beboersammensætning og det sociale liv i boligafdelingerne - Der skal i alle selskabets boligafdelinger fastholdes/opnås en balanceret beboersammensætning, der kan bidrage til at sikre boligafdelinger, der er socialt velfungerende, samt bidrage til at styrke de sociale fællesskaber og er velfungerende økonomisk og driftsmæssigt. Fremtidssikring af beboerdemokratiet - Der skal i såvel boligselskabets organisation som i boligafdelingerne være et velfungerende og repræsentativt beboerdemokrati. Beboerdemokrati sikrer, at det er attraktivt at bo i selskabet, og bidrager til at sikre attraktive boliger og boligmiljøer. Den fremtidige drift - Driften i boligselskabets boligafdelinger skal til enhver tid ske på en sådan måde, at afdelingerne fremstår attraktive, vel vedligeholdte og med et serviceniveau, der svarer til beboernes behov. Der skal samtidig sikres en stabil og konkurrencedygtig huslejeudvikling. Driften i boligorganisationen skal understøtte, såvel målsætningen for afdelingernes drift, som selskabets øvrige målsætninger. Kommunikation med nuværende og kommende beboere og omverdenen i øvrigt Boligselskabets kommunikation skal være kompetent, præcis og med respekt for modtagerne. Kommunikationen målrettes de forskellige modtagergrupper, og skal bidrage til at styrke selskabets omdømme og kendskabet til boligorganisationen. Digitalisering af service og arbejdsprocesser - Selskabet vil anvende digitale løsninger til at sikre bedre kvalitet og effektiv drift. De digitale løsninger skal bidrage til at skabe øget værdi for nuværende og kommende beboere. Personaleudvikling - Boligselskabets medarbejdere skal være kompetente, helhedstænkende, serviceorienterede, fleksible og udviklingsorienterede for aktivt at kunne bidrage til at forfølge boligorganisationens vision, mål og strategier. Handlingsplan Bestyrelsens strategi består samlet set af de overordnede målsætninger. Ud fra disse er administrationen nu i gang med, at udarbejde en handlingsplan, der indeholder en række konkrete tiltag/projekter med konkrete målsætninger. De fleste projekter forankres i administrationen, mens for eksempel opfølgning af den overordnede målsætning om beboerdemokratiet forankres i bestyrelsen. Målsætninger og projekter indgår i et strategikort, der viser hvilke forretningsprocesser m.v. der, for at følge op på målsætningerne, vil blive sat fokus på i Der vil i den videre proces blive givet kvartalsvis status for projekterne i handlingsplanen. UDBYGNING AF FJERNEVARMEN Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe modtager fjernvarme fra to leverandører: Gladsaxe Fjernvarme og Vestforbrændingen. Vestforbrændingen leverer til Højgårdsparken, Hyrdeparken, Skoleparken 1 og 2, Stengården samt Kagsåvej, som ligger i Vestforbrændingens forsyningsområde. Alle øvrige boligafdelinger er i Gladsaxe Fjernvarmes forsyningsområde.vestforbrændingen er langt fremme med planerne om levering af fjernvarme i området ved Højgårdsparken. Dermed afslutter vi de sidste af vores oliefyrede varmeanlæg. Stengården ligger ikke i et område, der p.t. tilbydes fjernvarme fra Vestforbrændingen. Gladsaxe Fjernvarme startede i 2014 levering af fjernvarme til Egeparken 1 og 2. I løbet af 2015 vil udbygningen af fjernvarmen også omfatte området omkring Søborg Hovedgade. Bestyrelsen håber, at Hulegårdsparken, Søborgparken, Lykkeparken, Moseparken, Kiplingeparken samt Kiplingsgården senest i 2016 kan få fjernvarme. Tilbage er de boliger, der i dag forsynes med individuelle gasfyr. For disse boliger er der i sagens natur ingen varme fra varmecentral, og der er heller ikke et distributionsnet. Fremtiden må vise, om det bliver muligt at få fjernvarme til disse boliger. BOLIGBLADET MARTS

14 Repræsentantskabets møde mandag 16. marts 2015 Styringsdialogen med Gladsaxe Kommune Det er et redskab til et godt samarbejde, hvor blandt andre afdelingsbestyrelserne er inddraget, står der i boligselskabets bestyrelses beretning. Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe ser Styringsdialogen og Styringsdialogmødet som et rigtig godt redskab i samarbejdet med Gladsaxe Kommune - både at vi har nogle faste rammer for emner, som vi kan tage op med kommunen, samt at de aftaler, som er indgået på Styringsdialogmødet, bliver ført ud i livet, fremgår det af bestyrelsens beretning til Repræsentantskabets møde i marts Afdelingsbestyrelserne er med For at optimere Styringsdialogen er der en løbende udvikling af rammerne, bl.a. er afdelingsbestyrelserne igen blevet inddraget. Inddragelsen skete ved, at afdelingsbestyrelserne fik mulighed for at komme med deres bemærkninger og rettelser til oplysningsskemaet for den enkelte afdeling. Boligselskabet mener samtidig, at denne involvering i beboerdemokratiet både giver et bedre grundlag for Styringsdialogen, men også at afdelingsbestyrelserne får en mere overordnet dialog omkring afdelingen. Da det vil være en årlig tilbagevendende begivenhed, vil grundlaget samt den overordnede dialog omkring afdelingen kun blive udbygget. Et godt værktøj At styringsdialogværktøjet er et godt værktøj bekræftes ved, at det i boligaftalen er aftalt, at udbygge styringsdialogværktøjet, så det i fremtiden bliver et endnu bedre redskab. Styringsdialogmødet med Gladsaxe Kommune blev holdt i juni 2014 Her var der en dialog med baggrund i dokumentationspakken, som boligselskabet havde fremsendt. Her kan bl.a. nævnes følgende punkter: Gennemgang af forhold vedrørende boligorganisationen. Gennemgang af forhold vedrørende afdelingerne. Elektronisk låsesystem. Kommunal anvisning boligsocial balance kontanthjælpsreformen. Kommunens By- og Boligpolitik samt nyt fra By- og Miljøforvaltningen. 14 BOLIGBLADET MARTS 2015

15 ENERGIMÆRKE (EMO) Alle bygninger i Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe har fået et fornyet energimærke lige som køleskabe. Skalaen går fra G i bunden til A i toppen. EMO står for Energi- MærkningsOrdningen hvor hele ejendommens tilstand og muligheder for forbedringer bliver gennemgået. Samtidig bliver der sat beløb både på forbedringerne og den såkaldte tilbagebetalingstid, hvilket svarer den tid en investering er om at blive tilbagebetalt i form af besparelser. Dette skal ikke forstås sådan, at der nu kommer en engerikonsulent ind i lejlighederne og måler løs. Det er den enkelte bygning, hvor boligen ligger, der bliver gennemgået, og det er fra kvist til kælder. Det er lovpligtigt. Formålet med at gennemgå bygningerne er at få sat ord og anbefalinger på, hvad der skal ske, hvis bygningerne og dermed også boligerne kan blive mere energirigtige. Resultaterne af energimærkningen ligger på hjemmesiden FLERE FARVER OG FLERE AKTIVE BEBOERE Der skal hele tiden arbejdes på at give beboerne den bedste mulighed for at deltage aktivt i beboerdemokratiet. Det område, hvor beboerne har størst mulighed for indflydelse, er omkring budgetbehandlingen, hvor rammerne for afdelingens fremtid vedtages. For at få beboerne til at deltage aktivt i beboerdemokratier, bliver vi derfor nødt til at optimere rammerne for budgetbehandlingen. Der var mange gode og positive tilbagemeldinger på det beboervenlige budget. Målet var ikke at drukne beboerne i en masse tal, så farverne og lagkageformen på diagrammet har været med til at gøre det mere overskueligt. Tilbagemeldingerne har bl.a. været, at den nye form med farver - både i en cirkel og på de enkelte konti - er ganske nyttigt, fordi det er med til at illustrere, hvordan huslejekronerne bliver brugt og til hvad. MERE PÅ Boligselskabets hjemmeside er ændret med nye muligheder. Blandt andet beskrivelser af alle afdelinger med nye fotos og plantegninger af mange boliger. Senere kommer muligheden for, at hver enkelt beboer får sin egen side, hvor man kan se oplysningerne om egen bolig, lige fra indskuddets størrelse, aktuelle husleje samt gældende lejekontrakt og varmeregnskaber. For afdelingsbestyrelserne er det blevet lettere at få og finde oplysninger, da bestyrelserne gennem et intranet har fået adgang til bl.a. regnskaber og budgetter. Især budgetkontroller er blevet meget nemmere at følge med i og mere informationsgivende. Der arbejdes på et intranet for afdelingsbestyrelserne, udvalgene og medarbejderne. For medarbejderne arbejdes der på et medarbejderintranet, hvor alle relevante arbejdsoplysninger med tiden skal kunne findes. Som for mange andre IT projekter har vores udvikling af hjemmesiden ikke haft den fremdrift, som vi havde forventet, men der arbejdes på at det bliver løst. BOLIGBLADET MARTS 2015 Arkivfoto: Kaj Bonne Mortensen 15

16 Når drømmen om et nyt køkken indfries Det startede med, at flyttelejlighederne fik et nyt køkken i Stationsparken 1. Men alle beboerne kan få skiftet deres køkken betalt gennem en stigning i huslejen. Det benytter stadig flere sig af, fortæller varmemester Michael Kristensen. Der bliver skiftet stadig flere køkkener i Stationsparken 1. I 2012 besluttede afdelingsbestyrelsen, at de gamle og udslidte køkkener helt tilbage fra afdelingen blev opført i 1952 skulle udskiftes ved fraflytning. Siden er der skiftet 40 køkkener, og i løbet af kort tid kommer der yderligere ni køkkener til. Så alt i alt er der skiftet 49 køkkener. Beslutningen gik i første omgang ud på, at køkkenerne blev udskiftet ved fraflytning, hvis det var nødvendigt. Den beslutning gælder stadig. Men det er muligt for andre beboere at få skiftet køkkenet inden for råderetten. Og det er der 24 som har eller vil benytte sig af, fortæller Michael Kristensen, der er varmemester i Stationsparken 1. Afdelingen har 327 boliger hvoraf en del fik skiftet køkkener op gennem 1980-erne og 1990-erne. Mange oprindelige køkkener Michael Kristensen skønner, at mellem 30 og 50 procent af køkkenerne er de oprindelige fra I takt med at køkkenerne blev skiftet ved fraflytning, voksede interessen blandt beboerne for at få et nyt køkken. Afdelingsbestyrelsen i Stationsparken 1 ønsker at boligerne forsat skal være attraktive, og det sker blandet andet ved, at der sættes nye køkkener ind. Det i et roligt økonomisk tempo, som styres af fraflytningen. Skulle alle køkkener skiftes, ville det være et langt større og økonomisk belastende projekt. Åbnet hus Varmemesterkontoret fik jævnlig besøg 16 BOLIGBLADET MARTS 2015

17 Så elegant kan et nyt køkken i Stationsparken 1 se ud. Der er stigende interesse for at skifte køkken. af beboere, som gerne ville høre mere om mulighederne for at få et nyt køkken. Derfor besluttede vi, at holde åbent hus først i december 2014 i en fraflytningslejlighed, hvor interesserede beboere kunne kigge forbi for både at høre om og se mulighederne, fortæller Michael Kristensen. Omkring 50 beboere benyttede sig af muligheden for at høre om muligheden for at skifte køkkenet og de hårde hvidevarer. Det åbne hus blev arrangeret i et samarbejde mellem varmemesterkontoret og Vordingborg Køkkenet, som leverer de nye køkkener, både ved fraflytning og når en beboer har besluttet at skifte sit køkken. Men beboerne kan frit vælge en anden køkkenleverandør. Det er ikke gratis Det er ikke gratis at skifte køkkenet, hverken ved fraflytning eller når en beboer, Skoleparken 1 står over for en omfattende renovering, som blandt andet vil betyde at der skal ske en etapevis genhusning af beboerne. Derfor er ventelisten til en bolig i Skoleparken 1 suspenderet. Det har bestyrelsen for Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe besluttet. Ved opsigelse af boliger i Skoleparken 1 (undtaget Triumfvej 47) genudlejes boligerne på midlertidige lejekontrakter. Dog Venteliste til bolig i Skoleparken 1 midlertidig lukket som fortsat bor i Stationsparken 1, ønsker at skifte køkkenet ud. Alt efter hvor stort køkkenet er og hvilke hårde hvidevarer, der leveres, ligger stigningen i den månedlige husleje fra 660 kroner til 730 kroner for det dyreste. Vi er gået et par trin op i kvalitet, når det gælder køkkenelementer og de hårde hvidevarer. Det kan godt svare sig, siger Michael Kristensen. Efter det åbne hus i december 2014 besluttede ni beboere sig for at få et nyt køkken, og hele proceduren med planlægning og finansiering er godt i gang. Sådan er finansieringen Pengene til de nye køkkener kommer umiddelbart fra afdelingen, som populært sagt henter dem i kassen, men de skal tilbage igen. Derfor samler afdelingen finansieringen af køkkener i passende bundter og låner pengene i kreditforeningen. Så kommer pengene tilbage i kassen og afdrag m.v. betales gennem den forhøjede husleje. Grunden til, at afdelingen populært sagt låner til køkkener i bundter er, at det holder låneomkostningerne nede. Alt skal ud og nyt ind Der skal ske meget, når vi skifter et køkken. Det gamle køkken fjernes. Faldstammen skiftes, rørene til både varmt og koldt vand lægges om, fliserne på væggen fjernes, gasrør og gasmåleren fjernes og elinstallationerne skal lægges om. Tapetet bliver udskiftet og vægge og loftet bliver malet. Der kommer også ny radiator. Så går ellers det slag i slag med de øvrige håndværkere. Udover nye køkkenelementer kommer nye fliser, nyt el-komfur, og der bliver også sat emhætte op. Den enkelte beboer skal vælge mellem et nyt trægulv eller et linoleumsgulv. Køleskab skal lejerne selv anskaffe, fortæller Michael Kristensen, der føjer til, at det er afdelingens faste håndværkere, som står for arbejdet i flyttelejligheden. SKAL DER OGSÅ SKIFTES KØKKEN HOS DIG? Før den flydende køkkenudskiftning i din boligafdeling kan træde i kraft, skal det vedtages på et afdelingsmøde. Afdelingerne, som er under 15 år gamle, og køkkener som er blevet udskiftet inden for 15 år, kan ikke skifte køkken, da disse er for nye. Køkkenudskiftningen finansieres ved realkreditlån over 15 år. Det nye huslejeniveau skal være acceptabelt. Boligselskabets bestyrelse skal godkende det nye niveau for huslejen. Den kommende indflytter skal orienteres om huslejeforhøjelsen allerede, når denne får tilbuddet om lejemålet. fortsættes udlejning til interne ansøgere i Skoleparken 1 (rokering) på permanent lejekontrakt, under forudsætning af at den opsagte bolig ikke skal bruges til midlertidig genhusning af skimmelramte lejere i Skoleparken 1. Skimmelramte boliger vil fremover ikke blive midlertidigt skimmelsaneret, men skal afvente den endelige renovering. Beboerne vil i stedet blive midlertidig genhuset. Bytninger tillades ikke, medmindre det er intern rokering i Skoleparken 1. Boligselskabets bestyrelse har givet grønt lys for, at der kan ske en suspendering af ventelisten i hele boligselskabet i det omfang, som er nødvendigt til genhusning i andre afdelinger af lejere fra Skoleparken 1, både permanent og midlertidigt. BOLIGBLADET MARTS

18 En jubilæumslørdag med 70 år 80 beboerdemokrater fejrede Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe 70-års jubilæum med en stor konference, hvor blandt andet beboernes indflydelse og muligheder i hverdagen og meget mere var på programmet. Der var også jubilæumslagkage. Der var meget andet på programmet end lagkage, da Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe lørdag 25. oktober 2014 med en konference for afdelingsbestyrelserne markerede, at det netop den dag var 70 år siden, at boligselskabet blev stiftet. De 80 repræsentanter fra afdelingsbestyrelserne samt medarbejdere fra administrationen måtte vente helt til eftermiddagskaffen med at smage jubilæumslagkagen. Formiddagen gik med et kursus i basal boligøkonomi. Det kan lyde tørt og kedeligt, men det er med til at klæde afdelingsbestyrelsernes medlemmer på til at tackle regnskaber og budgetter. Det var undervisere fra CHP WEST, der tog sig af denne undervisning. Missionen Men inden Ryno Scheil, formand for Arbejdernes Boligselskab, førte kniven i den første jubilæumslagkage, var der efter frokost debat om boligselskabets værdier, set fra afdelingsbestyrelserne. Direktør Jesper Loose Smith kom med et oplæg om ABGs mission som er at opføre og administrere almene boliger og meget mere. Blandt andet at være en foretrukken boligorganisation i Gladsaxe Kommune, som tilbyder attraktive boliger. Blandt de andre mål er at udvikle rammerne for det aktive og levende beboerdemokrati, som fundamentet for boligselskabets virksomhed, hvor alle generationer ønsker at deltage. Åben for ideer Oplægget blev diskuteret ved de kommen- 18 BOLIGBLADET MARTS 2015

19 meget andet end lagkage 70 år de kaffeborde, og de 80 deltagere fra afdelingsbestyrelserne kom med talrige input til både det at være fornyende, ansvarlige og troværdige set fra afdelingsbestyrelserne borde: Lydhør, dialog, kommunikation, større aktivering af beboerne, åben for ideer, åbenhed se muligheder, fleksibilitet, lød nogle af budene, da det summede ved bordene under debatten om at være fornyende. Fælles ansvar Ansvarlige er også en af Arbejdernes Boligselskabs værdier. Her blev optimering af fælles ansvarlighed nævnt sammen med medansvar, ansvar for husorden, handle ud fra fakta, retfærdighed herunder social ansvarlighed, miljøansvarlighed, gensidige forventninger. Holder hvad vi lover Troværdige her lød buddene fra afdelingsbestyrelserne: Erkende at vi ikke ved alt. Vi siger, hvad vi gør, og gør som vi BOLIGBLADET MARTS 2015 siger. Vedkende fejltagelser, overholde regler, passe på hvad man lover, forbehold skal være oplyst, konsekvens, følge op på beslutninger samt positiv lytning med opfølgning. Rammer på print Så var der dømt jubilæumslagkage og kaffe. Bagefter en debat om rammerne for samarbejde. Dem kan du læse mere om her i Boligbladet, hvor vi præsenterer en spritny brochure Rammer for samarbejde i boligafdelingen. Med i brochuren er også et såkaldt årshjul, som måned for måned beskriver det aktuelle arbejde i en afdelingsbestyrelse. Du kan læse eller downloade hele brochuren på rammer-for-samarbejde Flere kurser og flere aktive Organisationsbestyrelsen for Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe har besluttet, at der hvert år i november skal holdes en konference for medlemmer af afdelingsbestyrelserne. I 2015 holdes konferencen lørdag 7. november. Organisationsbestyrelsen har også besluttet at arbejde mere med rekrutteringen af medlemmer til afdelingsbestyrelserne også med henblik på at kunne indtræde i organisationsbestyrelsen. Også med fokus på rekruttering af unge beboere. Kort sagt at gøre flere interesseret i at gå ind i arbejdet som beboerdemokrat gennem større åbenhed om arbejdet. Allerede i dag kan du kigge organisationsbestyrelsen over skulderen ved at gå ind på og læse referater og beslutninger fra organisationsbestyrelsens møder. Også her i Boligbladet kan du følge organisationsbestyrelsens arbejde. I denne udgave er der uddrag fra beretningen til Repræsentantskabets møde mandag 16. marts

20 Nye elever efter 22 års pause Nye tider: Malene Andersen er kontorelev og Philip Lund er it-elev i Arbejdernes Boligselskabs administration. Tæt ved unge kan ikke få en praktikplads, så de kan fortsætte eller afslutte deres uddannelse. Omkring en tredjedel bor i hovedstadsområdet, hvor Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe hører hjemme. Selv om to praktikpladser i boligselskabets administration som henholdsvis kontorelev og it-elev, ikke syner af meget i det store billede, så er der to unge, som har fået muligheden for at fortsætte den uddannelse, som de gerne vil have. Legen blev til en udannelse Jeg har altid haft lyst til at få en uddannelse inden for kontor- og administrationsområdet. Måske er jeg blevet inspireret af mine forældre, som begge arbejder inden for kontor- og administrationsområdet. Når min søster og jeg legede, var det næsten altid, at vi var på et kontor. Min søster er dog gået en anden vej. Hun er under uddannelse til dyrlæge, fortæller 19-årig Malene Andersen, der 1. september 2014 startede som kontorelev i Arbejdernes Boligselskab. Så nu er legen ved at blive til en uddannelse. Malene har ikke langt til arbejdet, fordi hun bor i Gladsaxe Kommune. Inden Malene Andersen startede i Arbejdernes Boligselskab har hun gennemført en to-årig HG på CPH West i Ballerup. HG står for handelsskolens grundforløb. De to år på CPH West følges nu op af to års elevtid i boligselskabet, hvor der er lagt et uddannelsesforløb, som fører Malene Andersen rundt i alle hjørner af administrationen. Ind imellem skal hun retur til skolen på en række kurser. Malene har direktionssekretær Gitte Jensen som elevkoordinator. Der røg en ansøgning af sted Philip Lund var en af de tæt ved unge, som kiggede sig rundt efter en praktikplads, men han måtte i første omgang sige ja tak til skolepraktik, efter første del af uddannelsen på TEC Ballerup var gennemført. Men så dukkede en annonce op fra Arbejdernes Boligselskab, som slog en elevplads om som it-supporter. Der røg en ansøgning af sted. Og en samtale senere var han ansat. Computere og arbejdet med dem har altid interesseret mig. Derfor søgte jeg ind på uddannelsen til it-supporter på TEC i Ballerup. Jeg kan godt lide at arbejde med opsætning af computere og installering af it-systemer. Kort sagt teknisk support med opsætning, opdatering og vedligeholdelse af pc er samt netværk, fortæller 18-årige Philip Lund. Med uddannelsen til it-supporter i baglommen er der en række muligheder for yderligere uddannelse indenfor området. Han har lidt længere på arbejde end Malene. Philip bor i en almen bolig på kanten mellem Valby og Vesterbro. Det er ikke kun arbejdstiden, Philip bruger foran og bag ved skærmen. En del af fritiden går med spil mod andre på nettet. Under den i alt to år og seks måneder lange uddannelse skal Philip Lund veksle mellem arbejdet i boligselskabets administration og undervisning på skolen. Philip Lund startede i boligselskabet 1. november Hans praktikansvarlige er it-chef John Bruun-Pedersen Introduktion til den almene sektor Fælles for Malene Andersen og Philip Lund er, at de i forbindelse med ansættelsen i boligselskabet har været på et tredages introduktionskursus om den almene boligsektor. Kurset blev holdt på Haraldskær tæt ved Vejle. Arbejdernes Boligselskab har tidligere haft elever i administrationen, men den sidste blev udlært i Gennem omlægninger og en anden fordeling af ressourcerne blev det muligt igen at have elever og dermed oprette to uddannelsespladser. Udover de to elever i administrationen har boligselskabet også tre elever, der uddanner sig til ejendomsservicetekniker. 20 BOLIGBLADET MARTS 2015