Danmark Ingen boligboble i København

Transkript

1 9. august 2013 Danmark Ingen boligboble i København Ejerlejlighedspriserne i København steg med 10% fra 1. kvartal 2012 til 1. kvartal 2013 Det skyldes blandt andet et økonomisk opsving, lavt udbud og optimisme om priserne Efterhånden vil geografiske prisforskelle dog øge efterspørgslen i et større område Nybyggeri og afvikling af skjult udbud vil samtidig holde prisstigningerne nede Kraftige prisstigninger i København siden starten af Kr./m 2, sæsonkorrigeret Nykredit Mægler, 3-mdr gennemsnit, Realkreditrådet, Ejerlejlighedspriserne er i steget med 10% fra 1. kvartal 2012 til 1. kvartal 2013, og pilen peger også opad i 2. kvartal. Meget uens prisudvikling mellem København og det øvrige Sjælland Af boligøkonom Joachim Borg Kristensen, jbkr@nykredit.dk, Kraftige prisstigninger i København Fremgangen på det københavnske boligmarked er markant med en prisstigning for ejerlejligheder på 10% fra 1. kvartal 2012 til 1. kvartal Tal fra Nybolig og Estate mæglerne peger tilmed på, at priserne i 2. kvartal er steget yderligere med 4,8% k/k. Udviklingen har i den senere tid givet anledning til bekymringer for en boligboble i København. En række forhold kan dog forklare de kraftige prisstigninger, blandt andet et økonomisk opsving, lavt udbud og ændrede handelsmønstre, hvor dyrere kvarterer vægter højere. Dertil kommer en styrket optimisme om priserne. Vi forventer dog, at prisstigningerne vil aftage i 2014, da efterspørgslen vil blive absorberet af et stigende udbud samtidig med, at det højere prisniveau vil skabe en bredere geografisk efterspørgsel. Vi ser eksempelvis, at priserne fortsat falder i mange af de omkringliggende kommuner på det øvrige Sjælland oven på i forvejen store prisfald. I dette lys er vores vurdering, at prisudviklingen på det københavnske ejerlejlighedsmarked er holdbar. Men det er klart, at risikoen for en prisboble vil blive betydende, hvis prisvæksten på 10% mod forventning fortsætter over længere tid. Lavt udgangspunkt omkring årsskiftet Fremgangen i København kommer oven på et prisfald på 7% i 1. halvår 2011, og siden toppen i 2. kvartal 2006 er priserne samlet faldet med 22%. Udgangspunktet omkring årsskiftet var derfor forholdsvis lavt med en gennemsnitlig kvadratmeterpris for ejerlejligheder på knap kr. Prisen var i 1. kvartal 2013 steget til ca kr., svarende til niveauet i midten af Fra 1. kvartal 2011 til 1. kvartal 2013 er huspriserne faldet i de fleste sjællandske kommuner, mens de er steget op til 6% i enkelte kommuner. For Københavns og Frederiksberg kommuner er lejlighedspriserne vist. Faktaboks: er en landsdel bestående af Københavns, Frederiksberg, Dragør og Tårnby kommuner. Prisfaldet i 2011 betyder, at ejerlejlighedspriserne i samlet er steget med godt 3% fra 1. kvartal 2011 til 1. kvartal Den positive prisudvikling over det seneste år skal derfor i et vist omfang ses som en korrektion af prisfaldene i 2011, der var affødt af den genopblussede krise på boligmarkedet og i europæisk økonomi. Økonomisk opsving bag stigende boligpriser Boligefterspørgslen i København er generelt præget af høj nettotilflytning og relativt høj økonomisk vækst. Beskæftigelsen steg i Investeringsanalyse

2 Reale ejerlejlighedspriser er på før-krise niveau i Den reale prisudvikling tegner billedet af en mere beskeden fremgang. Kilde: Realkreditrådet, Danmarks Statistik, Dansk Arbejdsgiverforening, Nykredit Markets Flere handler og færre ejerlejligheder udbudt til salg På ejerlejlighedsmarkedet i steg handelsaktiviteten med 25% fra 2011 til 2012, mens udbuddet næsten blev halveret. Ejerlejlighederne handles hurtigere og med mindre prisnedslag Prisindeks (1992K1 = 100), sæsonkorrigeret Nominel Deflateret med forbrugerprisindeks Deflateret med lønindeks Antal/år Handler, Udbudt til salg,, h.a Antal dage, sæsonkorr. Liggetid, Bedringen i handelsaktiviteten i 2012 ses også ved, at liggetiden er faldet med 50 dage og prisnedslaget er faldet fra 9% til 4%. Antal/kvartal Prisnedslag,, h.a. Andel % 20% 15% 10% 5% 0% 2012 med ca personer, mens den i resten af landet faldt med Siden 2008 er beskæftigelsen næsten uændret i på landsplan er der derimod blevet færre i beskæftigelse. Det vidner om et økonomisk opsving i Københavnsområdet, hvorimod store dele af provinsen tynges af vækstkrise. Konsekvensen er en forskelligartet boligprisudvikling. Væksten betyder, at boligpriserne set i forhold til indkomsterne tegner et mere beskedent billede af fremgangen i. Uanset om ejerlejlighedspriserne deflateres med forbrugerprisindekset eller et regionalt lønindeks ser vi, at de reale priser ligger tæt på niveauet i 2004, dvs. umiddelbart før overophedningen af boligmarkedet satte ind og skabte 2000'ernes boligprisboble. Handelsaktiviteten i markant bedring De senere års massive rentefald medvirker også til stigninger i boligpriserne, da omkostningerne ved boligkøb er blevet reduceret. I er boligbyrden for førstegangskøbere af en ejerlejlighed faldet til i gennemsnit 36% af nettoindkomsten mod 53% i Væsentligt færre er med andre ord afskåret fra at finansiere et boligkøb i København end tidligere. Da danskerne samtidig med den relativt lave boligbyrde har vedholdende forventninger om, at boligpriserne vil stige på sigt, har vi set en højere aktivitet i det seneste år. I blev der ifølge Realkreditrådet årligt handlet mellem ejerlejligheder i, mens der i 2012 blev handlet svarende til en stigning på 26% i forhold til Liggetiden er desuden afkortet med næsten 50 dage i løbet af Dermed var ejerlejligheder i i 1. kvartal 2013 udbudt til salg i gennemsnitlig ca. 100 dage før en købsaftale var underskrevet. Det bekræftes af, at prisnedslagene i forhold til den første udbudspris er faldet til 4% i 1. kvartal 2013 mod knap 9% et år tidligere. For blot fire år siden var aktiviteten i bund med en liggetid på 170 dage og prisnedslag på 20%. Lavt udbud har presset priserne op Udbuddet af huse og ejerlejligheder til salg i blev reduceret med henholdsvis 25% og 47% alene i Med et aktuelt udbud på godt 600 huse og ejerlejligheder er der få ejerboliger at vælge imellem. Særligt i lyset af, at tæt på ejerlejligheder var udbudt til salg i 1. kvartal Begrænsninger i udbuddet spiller således på kort sigt en vigtig rolle for prisstigningerne. Der er dog tegn på en vending, da udbuddet af ejerlejligheder til salg steg med 12% i 1. halvår Flere ejere har formentlig fået mod på et salg i takt med stigende priser. Forskydninger i handelsmønstret En del af prisstigningen kan desuden skyldes forskydninger i handelsmønstret. Ejerlejligheder, der handles på forskellige tidspunkter, er ikke nødvendigvis direkte sammenlignelige på grund af forskelle i beliggenhed, kvalitet, størrelse og herlighedsværdi. 2

3 Prisstigningerne i forventes at aftage Vores boligprisprognose peger på, at ejerlejlighedspriserne i København by vil stige med 9,3% i 2013 og 3,5% i Faktaboks: Boligprisboble Der findes mangeartede definitioner af en prisboble på ejerboligmarkedet. Omdrejningspunktet er ofte, at boligkøbere spekulerer i fremtidige prisstigninger ud fra en forventning om, at priserne vil fortsætte med at stige fremadrettet. Forventningsdannelse: Prisdannelsen på boligmarkedet er i forskellig udstrækning et resultat af forventningsdannelsen, og forventninger om fortsatte stigninger kan derfor være selvopfyldende. Hvis boligpriserne eksempelvis er steget i et omfang, der ikke er afspejlet i de underliggende forhold i økonomien, taler vi om, at boligpriserne er overvurderede. Hvorvidt en overvurdering er tilstrækkelig stor til at blive benævnt som en prisboble er dog en vurdering forbundet med stor usikkerhed. Stigende prisforskelle mellem København og det øvrige Sjælland Kr./m 2, sæsonkorrigeret Den uens boligprisudvikling har øget prisforskellen mellem København og det øvrige Sjælland til et niveau, der er højere end i Ejerlejligheder, Parcel- og rækkehuse, København Ejerlejligheder, hele landet Parcel- og rækkehuse, hele landet 2014 Prisforhold mellem København og given kommune Høje-Taastrup Lejre Slagelse Hillerød Eksempelvis er kvadratmeterprisen højere i nye end ældre boliger. Hvis nybyggerier udgør flere af handlerne end tidligere, vil det give udslag i en højere gennemsnitlig handelspris, som ikke udtrykker en reel prisstigning. Sådanne forskydninger i handelsmønstret er vanskelige at kontrollere for med statistiske metoder, om end flere prisstatistikker gør forsøget. Vi vurderer, at bedringen i handelsaktiviteten meget vel kan skyldes udviklingen i områder med meget nybyggeri (Ørestad, Islands Brygge mv.) eller de dyrere brokvarterer (Østerbro og Vesterbro) og Frederiksberg. Fremgangen forventes at aftage Vi forventer, at boligpriserne i de kommende kvartaler også vil stige mere i København end i resten af landet. I København forventer vi således for 2013 som helhed stigninger i huspriserne på 4,9% og i ejerlejlighedspriserne på 9,3%1. Det kan sammenlignes med stigninger på landsplan på 0,9% for huse og 4,1% for lejligheder. Vores prognose peger på, at priserne i København vil stige mindre i 2014 med 3,7% for huse og 3,5% for lejligheder. Forventningerne om prisstigninger på ejerlejlighedsmarkedet vil også fremadrettet bidrage væsentligt til fortsatte stigninger i de faktiske priser. Vi vurderer dog, at en lokal prisboble i København er usandsynlig. For det første er de kraftige prisstigninger i 2012 drevet af andet og mere end forventningsdannelsen (økonomisk opsving, lavt udbud mv.). For det andet vil en række faktorer modvirke et opadgående, lokalt prispres i København i de kommende år, som vi vil se i det følgende. Efterspørgslen vil brede sig længere ud på Sjælland Den uens prisudvikling i København og på det øvrige Sjælland har betydet, at prisforskellene er øget markant over de senere år, særligt i løbet af I 2009 var kvadratmeterprisen for huse eksempelvis ca. 2 gange så høj i København som i Slagelse, mens den nu er over 3 gange så høj2. Et budget på 2 mio. kr. kan derved række til et hus på 82 m2 i København eller 255 m2 i Slagelse. Prisforskellen reduceres, jo tættere man kommer på København. I løbet af 2012 er forskellen dog steget på næsten hele Sjælland, og det giver isoleret set flere potentielle købere incitament til at søge bolig i længere afstand fra København. Dels vil førstegangskøbere have lettere ved at finansiere en bolig, dels vil eksisterende boligejere kunne øge boligstandarden ved at søge mod billigere kommuner. Det er samtidig bemærkelsesværdigt, at prisforskellene nu er større end i Dengang var situationen, at kraftige boligprisstigninger i Københavnsområdet pressede boligefterspørgslen ud 1 Vores regionale prognose for lejligheder omfatter, mens prognosen for huse omfatter og 13 omegnskommuner. 2 Prisforskellen mellem Københavns kommune og alle øvrige sjællandske kommuner er beregnet med en vægtet kvadratmeterpris, der anvender handelspriserne på parcel- og rækkehuse samt ejerlejligheder. 3

4 Prisforskellen reduceres, jo tættere man kommer på København på store dele af Sjælland. Vi forventer, at dette igen vil gøre sig gældende, om end på en mindre skala. Det afgørende forskel mellem dengang og nu er, at boligpriserne i er betydeligt lavere end i Nok er prisforskellene store, men da mange potentielle købere fortsat kan finansiere en bolig i København by er de endnu ikke presset til at søge væk. I takt med fortsatte prisstigninger i København vil det dog gradvist ske i løbet af de kommende år. I 1. kvartal 2013 er kvadratmeterprisen i Københavns kommune mindst halvanden gange så høj som i 26 kommuner på Sjælland med øer. Relevante referencer: Danmark: Regional boligprisprognose Danmark: Holdbare prisstigninger på ejerlejlighedsmarkedet Udbuddet vil igen bevæge sig op Indeværende års foreløbige stigning i udbuddet af ejerlejligheder vil formentlig fortsætte og derved modvirke det opadgående prispres i. Med projekter i Nordhavnen, Ørestaden, på Islands Brygge mv. er der taget initiativ til nye boligbyggerier i et omfang, der vil lægge en dæmper på de aktuelle boligprisstigninger. Faktorer peger derudover på, at flere eksisterende ejerlejligheder vil blive udbudt til salg. Udbuddet i er ca. 70% lavere end toppen i begyndelsen af 2007, men det skyldes i høj grad, at boligejere har taget deres bolig af markedet eller helt undladt at sætte den til salg. Det har skabt et skjult boligudbud, som vi forventer vil blive afviklet over de kommende år. I takt med fremgang i både aktivitet og priser vil flere således få mod på at forsøge et salg. Vi forventer dog, at udbudsstigningen i vil ske med en vis forsinkelse, fordi mange ejerlejligheder er bundet på udlejningsmarkedet for en kortere eller længere periode. 4

5 DISCLOSURE Dette materiale er udarbejdet af Nykredit Markets, der er en del af Nykredit Bank A/S. Nykredit Bank A/S er en finansiel virksomhed, der er under tilsyn af Finanstilsynet. Materialer til offentligheden eller distributionskanaler udarbejdet af analytikere i Nykredit Markets' analysefunktioner anses for at være investeringsanalyser. Dette materiale indeholder ikke anbefalinger om værdipapirer optaget til handel på et reguleret marked, hvorfor dette materiale ikke er omfattet af reglerne i bekendtgørelse om udarbejdelse og udbredelse til offentligheden af visse investeringsanalyser. Materialet er udarbejdet i overensstemmelse med anbefalingerne fra Den Danske Børsmæglerforening. DISCLAIMER Dette materiale er udarbejdet af Nykredit Markets til personlig orientering for de investorer, som Nykredit Markets har udleveret materialet til. Materialet er baseret på offentligt tilgængelige oplysninger samt egne beregninger baseret herpå. Nykredit Markets påtager sig intet ansvar for rigtigheden, nøjagtigheden eller fuldstændigheden af informationerne i materialet. Anbefalinger skal ikke opfattes som tilbud om køb eller salg af de pågældende værdipapirer, og Nykredit Markets påtager sig intet ansvar for dispositioner foretaget på baggrund af oplysninger i materialet. Oplysninger i materialet om tidligere afkast, simulerede tidligere afkast eller fremtidige afkast kan ikke anvendes som en pålidelig indikator for fremtidige afkast, og afkast kan blive negativ. Oplysninger i materialet om kursudvikling kan ikke anvendes som en pålidelig indikator for fremtidig kursudvikling, og kursudvikling kan blive negativ. Gevinster kan blive forøget eller formindsket som følge af udsving i valutakurser. Såfremt materialet indeholder oplysninger om en særlig skattebehandling, skal investorer være opmærksomme på, at skattebehandlingen afhænger af den enkelte investors individuelle situation og kan ændre sig fremover. Såfremt materialet indeholder oplysninger baseret på bruttoafkast, kan gebyrer, provisioner og andre omkostninger påvirke afkastet i nedadgående retning. Nykredit Bank A/S og/eller andre selskaber i Nykredit koncernen kan have positioner i værdipapirer omtalt i materialet samt foretage køb eller salg af samme, ligesom disse selskaber kan være involveret i corporate finance-aktiviteter eller andre aktiviteter for virksomheder, der er omtalt i materialet. Materialet må ikke mangfoldiggøres eller distribueres uden samtykke fra Nykredit Markets. Ansvarshavende redaktør: Underdirektør John Madsen Nykredit - Kalvebod Brygge København V - Tlf Fax