En ny form for konkurrencepræget dialog daog

Transkript

1 En ny form for konkurrencepræget dialog daog 1 Michael C Hartmann - født arkitekt MAA Byggeøkonom chartered surveyor FRICS arkitekt MAK

2 Ansættelser - lærer på Kunstakademiet Arkitektskole - div arkitektfirmaer faglig sekretær i AA & PAR lærer, FUL, PhD mm på Københavns Erhvervsakademi 3 Mit konsulentfirma Danske Byggeøkonomer sekretariat & kursusvirksomhed RICS Danmark sekretariat & medlemsoptagelse Byggeindustrien, redaktør Red Book, 1:1 oversættelse Ejendomsforeningen Danmark - vejledning om vurdering

3 Tillidshverv - Redaktionskomiteen for MBK bestyrelsesmedlem i RICS Europe RICS s s Education & Membership Policy Committee Afgrænsning I det følgende vil jeg kun behandle erhvervsbyggeri - offentligt og privat 6 3

4 Dagens tekst Traditionel praksis for planlægning, projektering og udførelse af byggeprojekter er som regel ikke tilfredsstillende - hverken mht Kvalitet, Tid, Pris eller for leverandørernes indtjening 7 Hvorfor ikke? Kort sagt fordi projekterne hverken er organiseret eller planlagt, så parterne er Motiverede til og har Muligheder for at få dem til at blive en succes 8 4

5 Motivering Motiveringen er for de udførende, at der er et økonomisk incitament og at de kan bidrage kreativt med deres særlige viden, udstyr og praktiske erfaringer 9 Mulighederne Bygherren tror, at han eller hun ved, hvad der er brug for, og at det kun er et spørgsmål om, hvordan byggeriet skal se ud, mens de udførende blot skal gøre, som de får besked på 10 5

6 Forkert udgangspunkt Derfor starter de fleste byggesager med, at der engageres en arkitekt - baseret på et TYD udbud, eller en Totalentreprisekonkurrence, der afgøres af det arkitektoniske 11 Den kritiske start 6

7 Problemet kerne At Bygherren som regel ikke gør et ordentligt forarbejde, før der sker udbud - der mangler Motivation og Muligheder for at skabe succes 13 Hvorfor? Bygherren er i dag mangehovedet - Investor - Långiver - Bygherreorganisation - Slutbruger 14 7

8 Investor Det er i dag stort set kun de professionelle tilbage - og lad os håbe på, at det bliver ved med at være sådan 15 Långiverne De er i dag meget vigtige med- eller modspillere - men dét skal vi ikke bruge tid på i dag 16 8

9 Bygherreorganisationen Det er mange slags og de har forskellige interesser og lige så spredte kompetencer, - men det er dem, der har mulighed for at give et projekt den rigtige start 17 Bygherreforeningen Den er på vej med en projektlederuddannelse, men den kan ikke stå alene, og den har endnu ikke det rigtige indhold - så løsningen er ikke lige om hjørnet 18 9

10 Slutbrugeren Det sidste hoved på den mangehovedede bygherre er faktisk det vigtigste, men det er også den mest oversete part i byggeriet -se Bygherrevejledning 2009, men det er ikke dagens emne 19 Behov Slutbrugeren ønsker, at - bygninger fremmer (ikke hæmmer) Produktivitet, Kreativitet og Loyalitet - de kan ibrugtages på den aftalte dato - at de kan fraflyttes efter 5-7 år - at lejen ligger på Markedsprisen 20 10

11 Udfordringen Hvordan kan byggeprojekter organiseres og planlægges, så parterne er Motiverede til og har Muligheder for at gøre dem til en succes - for alle involverede? 21 Projektering Et projekt bør Organiseres og Planlægges så de projekterende - før de starter, kender de ydeevnekrav, som den færdige bygning skal opfylde 22 11

12 Ydeevnekrav Det er en specifikation af, hvad en bygning skal kunne, men ikke af, hvordan en leverandør skal opfylde de pågældende krav 23 Et eksempel Kravene til design og produktion af 2CV en var, at den skulle være den billigste bil, der kunne transportere 2 personer og 50 kg kartofler med minimum 50 km/t 24 12

13 Fordelene At Investor og Slutbrugeren umiddelbart kan overskue og forstå de forslag, der bliver forelagt - inden godkendelse, mens det under projektering og udførelse kan måles, om kravene er opfyldt 25 Omfang & Overskuelighed I et Program er ydeevnekrav overkommelige og overskuelige, mens de bliver mere og mere omfattende og uoverskuelige i resten af projektforløbet 26 13

14 Program ydeevnekrav - Beliggenhed - Bygning(er) - Driftsfunktioner - Funktions- & nærhedsdiagram - Indretningskoncept(er) - Bruttoareal & Driftsareal - Anlægs- & Driftsbudget 27 Formulering Langt de fleste af de Ydeevnekrav, der skal formuleres for at kunne definere den ønskede bygning, kan hentes i et beskrivelseskatalog - Real Estate Norm (REN) 28 14

15 REN kataloget Det er et værktøj, der er udviklet af bl a DTZ og Jones Lang LaSalle, og det rummer næsten alle de formuleringer af ydeevnekrav, der er behov for på Program niveau for beliggenhed og bygninger 29 Kvalitetsniveau For hvert ydeevnekrav kan der vælges 5 niveauer, hvor Niveau 1 har den laveste og Niveau 5 har den højeste ydeevne 30 15

16 Et eksempel For tilgængelighed med bil indebærer Niveau 1, at det er OK med 20 km til fra den pågældende lokalitet til den nærmeste motorvej, mens valg af Niveau 5 betyder max 500m 31 Et andet eksempel For termisk komfort indebærer Niveau 1, at temperaturen i arbejdstiden gerne må overstige 25 o C op til 300 gange om året, mens valg af Niveau 5 betyder, at den aldrig må overstige 25 o C 32 16

17 Andet Der er også ydeevnekrav for orienteringsmuligheder inde i bygningen, luftkvalitet, bindinger mht bærende mure mm, men der mangler ydeevnekrav, der dækker miljøforhold 33 Prioritering af krav Det helt centrale ved kravformulering er, at kravene hver især er prioriterede som enten A -et Ubetinget krav, B - et Væsentligt krav eller C - et Mindre væsentligt krav 34 17

18 Principløsningen På den måde kan den aktuelle Bygherreorganisation formulere/ få formuleret en komplet Principløsning, der kan lægges til grund for udbud, projektering og udførelse 35 Motivation Det er også behov for en beskrivelse af, hvordan Bygherren ønsker at opleve både brugen af de fremtidige faciliteter og hele processen fra start til ibrugtagning, som alle parter umiddelbart kan forstå 36 18

19 Projekt visionen Det er en ikke-teknisk og kort beskrivelse af, hvordan både hele processen fra start til ibrugtagning og brugen af de fremtidige faciliteter ønskes oplevet af Slutbrugeren 37 Prioritering I Projekt visionen er der taget stilling til, hvad der har første prioritet - ibrugtagning på det aftalte tidspunkt, overholdelse af den aftalte kvalitet eller overholdelse af budgettet 38 19

20 Samarbejdets ånd I Projekt visionen er der også taget stilling til, hvordan samarbejdet mellem parterne skal foregå, og hvordan tvister skal forebygges og afhjælpes hurtigt og endeligt 39 Arkitektens udgangspunkt Det bliver nu - en Projekt vision - en godkendt Lokalplan - den Principløsning, som de godkendte Ydeevnekrav tilsammen repræsenterer 40 20

21 Design output En geometri der opfylder de stillede Ydeevnekrav - men ikke hverken et Forprojekt eller et Hovedprojekt 41 Konkurrence For at finde den geometri, der bedst opfylder de stillede Ydeevnekrav kan man invitere 3-4 arkitekter, der konkurrerer, men som alle honoreres ordentligt, så de yder deres bedste 42 21

22 Udførelsen Den baseres på en ny principløsning, der - ud over de allerede fastlagte ydeevnekrav, fastlægger Geometrien og dermed grundlaget for en indbudt Totalentreprisekonkurrence 43 Fordele Derved får de udførende størst mulig frihed til at finde en løsning, der passer til deres viden, produktionsapparat, aftaler mm 44 22

23 Kvalitetsstyring I prækvalifikationen i vil det også blive undersøgt, om de indbudte har eller vil kunne indføre en Kvalitetsstyring der giver mulighed for at sikre, at krav og ønsker bliver overholdt 45 Prækvalifikation Her bør indgå en bedømmelse af, hvorvidt de indbudte Totalentreprenører kan og vil leve op til Projekt visionen - inkl de deri anførte politikker 46 23

24 Politikker Hvordan skal projektlederen håndtere - afvigelser - tvister - sikkerhed på byggepladsen - aflevering etc 47 Aflevering Hvis man planlægger og gennemfører aflevering på en hensigtsmæssig måde, kan udgifterne til mangelafhjælpning halveres - se Radiometer sagen 48 24