D O M. Retten i Randers har den 9. juli 2013 afsagt dom i 1. instans (sag nr. BS /2011).

Transkript

1 D O M afsagt den 23. juni 2015 af Vestre Landsrets 3. afdeling (dommerne Lisbeth Parbo, Thomas Jønler Lisbeth Kjærgaard (kst.)) i ankesag V.L. B (begge ved advokat Gitte Nedergaard, Aarhus) mod Natur- Miljøklagenævnet (Kammeradvokaten ved advokat Casper Christiansen, København) Syddjurs Kommune (advokat Line Lindgaard-Kjeldsen, Hornslet) Retten i Randers har den 9. juli 2013 afsagt dom i 1. instans (sag nr. BS /2011). Påstande For landsretten har appellanterne, gentaget deres påstande for byretten. De indstævnte, Natur- Miljøklagenævnet Syddjurs Kommune, har påstået dommen stadfæstet. Supplerende sagsfremstilling Området for lokalplan nr. 269 grænser på tre sider op til det område, der reguleres af lokalplan nr. 141, Nye boligområder ved samt Lokalplan nr.

2 blev vedtaget af Ebeltoft Kommune i 1986 havde bl.a. til formål at overføre en del af sommerhusområde 57 til byzone at overføre boligområdet fra landzone til byzone. Området blev med lokalplanen udlagt til fritliggende parcelhusbebyggelse må kun anvendes til boligformål. Lokalplan nr. 269 afløste lokalplan nr. 241, Åben/lav helårsbeboelse ved Ebeltoft, der var fra 2002, hvor området blev overført fra landzone til byzone. Lokalplan nr. 241 gav mulighed for udstykning af parceller til åben/lav helårsboligbebyggelse, området måtte kun anvendes til åben/lave helårsboliger. Bygningerne skulle opføres i teglsten. Ifølge lokalplan nr. 269, Åben/lav helårsboligområde ved er området omfattet af kommuneplantillæg nr. 12, hvor områdets anvendelse er anført som helårsbeboelse. Bebyggelsesprocenten i området må ikke overstige 25, bygningerne skal opføres i teglsten eller træ. Lokalplanområdet skal tilrettelægges på en måde, så det fremtidige boligområde får en høj kvalitet. Lokalplanens 3 om områdets anvendelse indeholder ud over punkt , der er gengivet i byrettens dom blandt andet følgende: 3.3 Ejendommen må i øvrigt ikke benyttes til nen form for erhvervsvirksomhed. I anledning af en klage over feriehusudlejning af der ligger i lokalplanområde nr. 141, har Syddjurs Kommune i et notat af 30. juli 2008 om pligt til helårsbeboelse mulighed for at håndhæve et krav herom anført bl.a. følgende: I forbindelse med besvarelse af et samrådsspørgsmål fra Folketinget udtalte miljøministeren den 29. marts 2005, at kommunerne i en lokalplan kan fastsætte bestemmelser om, at ejendomme inden for lokalplanens gerafiske område kun må anvendes til beboelse eller helårsbeboelse. Hvis det af en lokalplan kun fremgår, at ejendomme skal anvendes til beboelse, vil det ikke være i strid med en lokalplan, at ejendomme anvendes som ferie- fritidsboliger. Så hvis kommunerne ønsker, at ejendomme skal være permanente helårsboliger, skal dette klart fremgå af lokalplanen. Eftersom der ikke i lokalplan 141 er foreskrevet helårsbeboelse, men i stedet boligformål, er det ikke i strid med lokalplanen at anvende til fritidsbolig uagtet dette ikke var Ebeltoft Kommunes intention ved lokalplanens vedtagelse i Tiden er så at sige løbet fra ordlyden i anvendelsesbestemmelsen i lokalplan 141.

3 - 3 - Syddjurs Kommune meddelte den 24. februar 2010 Skanlux Huse ApS byggetilladelse til at opføre et parcelhus med et beboelsesareal på 264,8 m² på Ebeltoft. Byggetilladelsen er meddelt bl.a. på vilkår af, at bygherren alene er ansvarlig for, at bestemmelser i bygningsreglementet, tinglyste privatretlige servitutter deklarationer overholdes. Ved skøde af 8. juli 2010 erhvervede ejendommen. I tingben er ejendommen kategoriseret som fritidsejendom. Af OIS (Den offentlige Informationsserver) fremgår, at ejendommen benyttes til sommerhus. Af Syddjurs Kommunes afslag af 1. marts 2011 på ansøgning om dispensation fremgår bl.a., at kommunen fortsat mente, at den aktuelle brug af bygningen med udlejning med op til 22 sovepladser var i strid med lokalplanens anvendelsesbestemmelse. Desuden havde materialet i forbindelse med byggeansøgningen ikke indeholdt oplysning om, at bygningen skulle anvendes til korttidsudlejning. Syddjurs Kommune har den 23. maj 2011 i en udtalelse til Natur- Miljøklagenævnet oplyst, at kommunen i en mail af 9. marts 2011 har præciseret, at en lovliggørelse så kan ske på anden måde, f.eks. ved at lade boligen stå tom. Ved brev af 10. juni 2011 oplyste advokat adressen på en række ejendomme i samme lokalplansområde, der efter deres opfattelse blev anvendt som fritidshuse. Der er enighed om, at Syddjurs Kommune efterfølgende meddelte andre ejere af ejendomme i området påbud om at lovliggøre brugen af deres ejendomme gav afslag på dispensation. Natur- Miljøklagenævnet har stadfæstet Syddjurs Kommunes afgørelser, i det omfang de har været påklaget. Forklaringer afgivet supplerende forklaring for landsretten. Der er endvidere afgivet forklaring af. har

4 - 4 - har supplerende forklaret, at han fortsat ejer Ejendommen står tom har ikke været udlejet, da han er nødt til at rette sig efter påbuddet. Soveværelserne er så små, at der kun er plads til to senge opbevaring af tøj. Der er swimmingpool, spa, sauna, bordtennis, bordfodbold m.v., indretningen er sket med henblik på kortvarigt ophold. Ejendommen er købt til fritidsbrug, den er ikke egnet til helårsbeboelse. Han læste lokalplanen, da han købte ejendommen. Der stod ikke net om, at der var krav om helårsbeboelse. Skanlux Huses sælger nævnte, at de havde drøftet med deres advokat, hvad lokalplanens bestemmelse om helårsbolig indebar. Han talte med advokaten, advokat der sagde, at der ikke stod net om helårsbeboelse i lokalplanen, at der alene var et krav om helårsbebyggelse. Helårsbebyggelse handler om, hvilke regulativer bygningen er opført efter, mens helårsbeboelse er et krav til beboelsen. har forklaret, at lokalplan nr. 269 skulle give mulighed for at opføre flere helårshuse i Ebeltoft. Syddjurs Kommunes planafdeling har efterfølgende modtaget henvendelser med ønsker om ændringer i lokalplan nr. 269, så der bliver mulighed for en blandet beboelse i området. Hun er ikke bekendt med drøftelser om en ændring af lokalplanen. Hun har fulgt op på de påbud, der er meddelt. Det har hun gjort ved at foretage tilsyn af de pågældende ejendomme på to vilkårlige tidspunkter. Da hun ved disse tilsyn ikke har truffet nen i ejendommene, har det ikke været nødvendigt at foretage politianmeldelse. I lokalplanområde nr. 141 må boligerne anvendes både til fritidsbolig helårsbeboelse. Foreholdt byrettens dom side 10, 3. afsnit, har hun forklaret, at udsagnet er taget ud af en sammenhæng. Hun har ikke forklaret, at et parcelhus skal benyttes til helårsbeboelse. Lokalplan nr. 141 blev lavet for at overføre et tidligere sommerhusområde til byzone, det var naturligt at videreudvikle byområdet til området omfattet af lokalplan nr Da hun traf afgørelse i sagen, var det hendes første afgørelse om helårsbeboelse. Ved afgørelsen har hun forholdt sig til lokalplanens indhold, hun har lagt vægt på lokalplanens 3.1. Hun var bekendt med den tidligere sag vedrørende I forbindelse med sagsbehandlingen har hun set på Natur- Miljøklagenævnets afgørelser i andre sager.

5 - 5 - Hun har drøftet sagen med sin faglige koordinator. er opført som et helårshus, der er efter bygningsreglementet givet tilladelse til et helårshus. Hun har kendskab til planloven. har supplerende forklaret, at de ikke fik deres ønske om et rendyrket område for fritidshuse opfyldt. Kommunen udlagde området til helårsboliger, men på møderne med kommunen blev der sagt, at kommunen nok ikke kunne kontrollere brugen, at en bopælspligt ikke kunne håndhæves. Det lå i luften, at hovedparten af boligerne ville blive benyttet til fritidsbrug. Det var kommunaldirektør planchefen, en medarbejder fra vejafdelingen en medarbejder fra kloakafdelingen, der delt i møderne som repræsentanter for kommunen. Ingen forestillede sig, at der var mange, som ville bosætte sig permanent i området. Det var træhuse i typisk sommerhusstil, der blev bygget, det var tydeligt, at i hvert fald halvdelen af ejendommene ville blive brugt som fritidshuse. Der er end udstedt en BBRmeddelelse, hvori et hus er anført som fritidshus. Han har hørt om to påbud. Den oprindelige ejer var med i processen om områdets anvendelse. Han kom selv først ind i projektet i 2004, han har ikke været med til at udarbejde en lokalplan i har supplerende forklaret, at det på daværende tidspunkt var normalt kun at anføre ejendommens tekniske specifikationer i byggeansøgningen uden at angive net om den påtænkte brug. Det var normal praksis, at advokat blev anmodet om at gennemgå købsaftalen. Han havde læst lokalplanen var opmærksom på, at det var en ny anden lokalplan end den, der var gældende for de 8-10 helårsboliger, de havde opført i nærheden. Han bad derfor advokat verificere, at de kunne benytte grunden som påtænkt. Fra medierne havde han kendskab til en sag om et hus på mere end 400 m², som naboerne havde klaget over. Han kendte ikke kommunens notat af 30. juli Udfaldet af sagen med overraskede ham ikke. Inden for lokalplan nr. 141 kunne man opføre en helårsbolig anvende den som fritidsbolig. Det var den generelle opfattelse hos kommunen, ejendomsmæglere m.fl. i området, at hvis der først blev registret bopæl i en bolig

6 - 6 - inden for lokalplanområde nr. 141, ville den ikke fremadrettet kunne bruges som fritidshus. Dengang så han ikke en afgørende forskel mellem lokalplan nr. 269 nr. 141, det gør han fortsat ikke. Da han i 2010 erhvervede var der både helårsboliger fritidsboliger i lokalplanområde nr Novasol udlejer fortsat boliger inden for lokalplanområde nr har forklaret, at han har været ansat som kommunaldirektør i Ebeltoft Kommune. Han fratrådte den 31. december Bygningerne i lokalplanområde nr. 269 skulle opfylde kravene til helårsboliger. Der ville være eksisterende sommerhuse, som kom til at ligge blandt helårsboligerne. Disse sommerhuse kunne, hvis de opfyldte de bygningsmæssige krav, ændre status til helårsbeboelse. Det omvendte kunne ikke ske. I Ebeltoft besluttede byrådet på et tidspunkt, at bestemmelserne i boligreguleringslovens kapitel VII herunder bestemmelserne om kommunens anvisningsret ikke var aktuelle. Så længe der ikke var nen, der havde meldt flytning til en bolig, kunne den anvendes til fritidsbolig. Det fremgår af protokollerne, at der på et tidspunkt efter vedtagelsen af lokalplan 241opstod et ønske om, at facaderne kunne beklædes med træ, det var baggrunden for, at lokalplan nr. 269 blev vedtaget. Det var et åbent spørgsmål, om kommunen ville blande sig, hvis en bolig blev benyttet til fritidsbrug, når der ikke havde været nen tilmeldt på adressen. Han ved ikke konkret, om der er opført helårsboliger, som benyttes til fritidshuse, men han kan ikke forestille sig andet. Planafdelingen hørte under ham, han var derfor involveret i arbejdet med lokalplanerne. Han har på møder tilkendegivet, at det var kommunens ønske, at ejendommene skulle opføres i overensstemmelse med kravene til helårsboliger. Den tidligere ejer af jorden, ønskede, at der skulle kunne bygges fritidshuse, det var helt klart kommunens holdning, at det ikke skulle være muligt. Kommunen forestillede sig ikke, at man skulle tvinge folk til at bosætte sig i husene.

7 - 7 - har forklaret, at han har været ansat som planchef i Ebeltoft Kommune efterfølgende i Syddjurs Kommune. Han har været med til at lave lokalplan nr. 241 nr Han har sammen med kommunaldirektøren deltaget i møder med ejeren af jorden omfattet af lokalplanerne. Målet var at skabe et eksklusivt boligområde, der kunne konkurrere med en udstykning i Ugelbølle. Kommunerne konkurrerede om at tiltrække skatteborgere. Der var behov for en almindelig byudvikling. Ebeltoft havde ingen byudviklingsmuligheder, hvis ikke sommerhusområderne blev inddraget. Intentionen var at lave et spændende boligområde til traditionel helårsanvendelse, hvor hvert enkelt helårshus fik en god placering på grundene. Kommunen ville have folk til at bo der hele året. Han kender lokalplan nr. 141, som lokalplan nr. 269 grænser op til. Ved lokalplan nr. 141 blev området overført fra sommerhusområde til byzone. Kommunen kunne ikke hindre, at den eksisterende lovlige fritidsbrug fortsatte efter, området var blevet til byzone. Lokalplan nr. 269 var begrundet i et ønske om at lempe de materialekrav, der var fastsat i lokalplan nr. 241, så facaderne kunne udføres i træ. Inden for et helårsboligområde må der drives de former for erhverv, som er beskrevet i lokalplanen. Det betyder, at det udlagte område skal anvendes til helårsboliger. Han mener, at 3.1 i lokalplan nr. 269 så regulerer, hvad de enkelte boliger må anvendes til, nemlig helårsbeboelse. Der er ingen grænser for, hvor mange helårsboliger man må have. Han har ikke kendskab til Syddjurs Kommunes notat af 30. juli Det var en præcisering, når det i lokalplan nr. 269 blev anført, at der skulle være tale om helårsboliger. Lars Ibsen har forklaret, at han har været ansat som kommuneplanlægger i Ebeltoft Kommune fra 1990 til efteråret Han har været med til at udarbejde lokalplan nr. 241, men ikke lokalplan nr Før lokalplan nr. 241 blev vedtaget, blev der afholdt møder med ejerne af jorden landinspektøren. Ejerne havde særlige ønsker til materialevalg udformning. Det skulle være åben/lav helårsbebyggelse med en bebyggelsesprocent på 25. En helårsbolig er et hus til en familie, der bor der hele året, som har postadresse der.

8 - 8 - Området skulle ikke kunne anvendes til fritidsbrug. Der havde tidligere været områder udlagt til boligområder, det viste sig ikke at være tilstrækkelig præcist, hvorfor der i stedet blev brugt betegnelsen helårsboligområde. Helårsboliger helårsbeboelse er for ham det samme. Lokalplan nr. 141 om parcelhusbebyggelse var ikke præcist nok formuleret. For at bevare områdets særlige karakter er der ikke anlagt asfalterede veje fortove i området. Der er et ikke krav om, at der skal anlægges asfalterede veje fortove i et helårsbeboelsesområde. Procedure Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten har procederet i overensstemmelse hermed. Landsrettens begrundelse resultat Det er ubestridt, at ejendommen Ebeltoft, opfylder bygningsreglementets krav til helårsbebyggelse, at den er omfattet af lokalplan nr. 269, Åben/lav helårsboligområde ved Efter planlovens 15, stk. 2, nr. 2, har Ebeltoft Kommune i lokalplan nr. 269 kunnet bestemme, at området kun må anvendes til åben/lave helårsboliger. Syddjurs Kommune har dermed så for lokalplanens område kunnet fastsætte et generelt krav til bygningernes brug. Lokalplanområdet, der ligger i byzone på tre sider er omgivet af eksisterende boligområder, som i 1986 blev overført fra sommerhusområde til byzone, er efter lokalplanens redegørelse en naturlig udbygning af boligområderne omkring Ebeltoft by. Områdets anvendelse er i lokalplanens afsnit om forholdet til anden planlægning beskrevet som helårsbeboelse. Efter lokalplanens 1 er formålet med lokalplanen at give mulighed for udstykning af parceller til åben/lav helårsboligbebyggelse. Desuden følger det af 3 om Områdets anvendelse, at området kun må anvendes til åben/lave helårsboliger, at ejendommene ikke må benyttes til nen form for erhvervsvirksomhed bortset fra sådanne erhverv, som uden gene for naboerne uden at ændre områdets karakter af helårsboligområde kan integreres i et helårsboligområde. På denne baggrund tiltræder landsretten, at lokalplan nr.

9 ikke alene stiller krav om, at bygningerne skal opfylde kravene til helårsboliger, men tillige indeholder et krav om, at boligerne kun må anvendes til almindelig helårsbeboelse. På den anførte baggrund af de grunde, som byretten i øvrigt har anført, tiltrædes det så efter bevisførelsen for landsretten, at Natur- Miljøklagenævnet Syddjurs Kommune er frifundet. Landsretten stadfæster herefter byrettens dom. Efter sagens udfald sammenholdt med parternes påstande skal betale sagsomkostninger for landsretten til Natur- Miljøklagenævnet med kr. til Syddjurs Kommune med kr. Beløbet omfatter udgifter til advokatbistand inkl. moms, da Natur- Miljøklagenævnet Syddjurs Kommune ikke er momsregistreret. Landsretten har ved fastsættelsen af beløbet lagt vægt på sagens økonomiske værdi dens omfang. T h i k e n d e s f o r r e t: Byrettens dom stadfæstes. skal betale sagens omkostninger for landsretten til Natur- Miljøklagenævnet med kr. til Syddjurs Kommune med kr. De idømte sagsomkostninger, der skal betales inden 14 dage, forrentes efter rentelovens 8 a. Lisbeth Parbo Thomas Jønler Lisbeth Kjærgaard (kst.)

10 Udskriften udstedes uden betaling. Udskriftens rigtighed bekræftes. Vestre Landsret, Viborg den 23. juni 2015 Heidi Thorsen retssekretær