Vinduesanalyse. AB Tomsgårdshuse Frederikssundsvej 92 m.fl København NV

Transkript

1 Vinduesanalyse AB Tomsgårdshuse Frederikssundsvej 92 m.fl København NV November 2017

2 Indholdsfortegnelse INDLEDNING... 2 STAMDATA FOR EJENDOMMEN... 3 GRUNDLAG FOR VURDERING... 4 REGISTRERING... 5 RENOVERING ELLER UDSKIFTNING?... 7 RENOVERINGSMODEL 1 UDSKIFTNING TIL TRÆ/ALU. VINDUER... 8 RENOVERINGSMODEL 2 RENOVERING AF VINDUER... 9 TOTALØKONOMI FORDELE/ULEMPER VED RENOVERINGSMODEL 1 OG FOTODOKUMENTATION Side 1/20

3 Indledning I maj 2017 er der for ejendommene tilhørende AB Tomsgårdshuse, Frederikssundsvej 92 m.fl København NV udarbejdet en vedligeholdelsesplan. I forlængelse heraf har SCHØDT A/S i efteråret 2017 vurderet vinduer mod gade- og gårdsiden, med henblik på belysning af en forestående renoveringsopgave. Vurderingen er udført på baggrund af vedligeholdelsesplanen af maj 2017, samt besigtigelse på stedet den 24. oktober Vurderingen er udført med henblik på, at klarlægge vinduernes tilstand, restlevetid og økonomi i forbindelse med forskellige renoveringsmodeller. I forbindelse med vurderingen, er det tilsigtet, at skabe et fyldestgørende og retvisende grundlag for en objektiv vurdering af tilstanden på vinduerne. Dette er gjort dels ved korrespondance med AB Tomsgårdshuse, undersøgelse på stedet, litteratur om lignende problemstillinger, samt erfaringsopsamling fra sager af lignende karakter. Vi håber at vurderingen anskueliggør tilstanden på vinduerne og de fremadrettede muligheder. Skulle der opstå spørgsmål, eller behov for yderligere undersøgelser, står vi naturligvis til rådighed. November 2017 Stine Lykke Kjær SCHØDT A/S Side 2/20

4 Stamdata for ejendommen Kort beskrivelse af ejendommen Ejendommen, der tilhører A/B Tomsgårdshuse, består af 5 hovedelementer: En 5 etagers randbebyggelse fra 1939 langs Frederikssundsvej, Tomsgårdsvej og Møntmestervej med 209 lejligheder og 5 erhvervslejemål og 4 individuelle 3-etagers boligblokke fra 1941 med hver omkring 50 lejligheder. Bygningerne er opført i blank mur af gule sten med nyere vinduer af træ, med energiruder. Opgangsdøre er også af træ, mens kælderdøre er af stål. Tagene er saddeltage belagt med røde teglsten. I tagrummene er pulterrum. I kældrene under alle bygninger er vaskeri, varmecentral, pulterrum og cykel kælder mv. Alle bygningerne har indlagt fjernvarme baseret på vand. De befæstede arealer omkring bygningerne er dækket med græs, asfalt, fliser og chaussésten. Ejendommens bebyggede areal for de 5 bygninger er i alt m², mens det samlede boligareal er m². Erhvervsarealerne er i alt 410 m² og det matrikulære areal for de to matrikler, som bygningerne er fordelt over, udgør i alt m². Kilde: Hjemmesiden og besigtigelse i ejendommen den 3. april Note: Et fælleshus i midten af gårdarealet er ikke omfattet af denne rapport. Ejendommens oplysninger indhentet via pr : Ejendomsnummer: Kommunenavn: Københavns Kommune Ejendomsnavn: AB Tomsgårdshuse Adresser: Møntmestervej 8A-l, 10A-l, 12A-H, 14A-H Møntmestervej Tomsgårdsvej 1-11 og 13A-B Frederikssundsvej 92 A-D og 94 A-F Matr. nr.: 1240 Opført år: 1939 Bebygget areal: 6528 m 2 Boligareal: m 2 Erhvervsareal: 410 m 2 Kælderareal: 6528 m 2 Etager: 5 Andre bygningers areal 228 Side 3/20

5 Grundlag for vurdering Vurdering af renoveringsarbejderne er udført objektivt med SCHØDT A/S som uvildig rådgiver. Vurderingen er udført med henblik på, at klarlægge den byggetekniske tilstand på vinduerne og økonomi ved renovering, vedligehold og udskiftning. Ejendommen AB Tomsgårdshuse er registreret visuelt for skader og mangler ved vinduer mod både gade- og gårdsiden. Der er samtidig udført tilstandsvurderinger ved hjælp af fugtmålinger, mekanisk kontrolmetode med tilhørende digital fotoregistrering. Der er kun foretaget vurdering af de dele, som kunne besigtiges frit uden brug af værktøj for demontering. Vinduer er besigtiget stikprøvevis ved adgang til trappeopgange og lejligheder. Alle priser, der indgår i vurderingen, er ekskl. moms med basis i erfaringspriser hos SCHØDT A/S, brutto prisoplysninger fra V&S Byggedata A/S og prisoplysninger fra leverandører. Alle priser er oplyst ud fra en vurdering på undersøgelsens udførelsestidspunkt. Det skal præciseres, at de endelige udførelsespriser først kan fastlægges efter tilbudsindhentning fra udførende entreprenør(er), og at SCHØDT A/S i den forbindelse ikke kan stilles til ansvar for prisvurderingernes rigtighed. Nærværende indeholder ikke udgifter til udbedring af evt. råd- og svampeskader, samt miljøsanering. Side 4/20

6 Registrering Efter endt gennemgang af ejendommen må det konkluderes, at facadevinduerne og opgangsdøre overordnet set fremstår i god stand, men trænger til almindeligt vedligeholdelse i form af malerbehandling og justering af gående dele. Kældervinduerne og kælderdørene i stål er alle af ældre dato og fremstår i væsentligt ringere stand. Besigtigelse af vinduer Vinduerne er trævinduer fra 2000 og udført med glaslister i træ, bundglaslister i aluminium. Vinduerne er udført med energiruder og friskluftsventiler. Vinduerne er efterfølgende ikke blevet vedligeholdt i form af malerbehandling på den udvendige side, hvorfor den nu er begyndt at revne, især på de udsatte syd- og vestsider. Revnerne medfører, at der kan trænge vand ind i træet, og det anbefales, at malerbehandle vinduerne snarest muligt overalt i ejendommen. Det oplyses, at beslagene trænger til smøring og justering i mange af vinduerne. De bløde fuger rundt om vinduerne fremstår generelt med indskrunkne og krakelerede overflader, hvilket er et tydeligt tegn på at de bør udskiftets med nye. Levetiden for udvendig bløde/ elastiske fuger er typisk år, hvorfor det må anses som forventeligt, at fugerne nu fremstår som udskiftningsparate. Uddrag af fotoregistrering af de eksisterende vinduer Besigtigelse af kældervinduer Kældervinduerne er af ældre dato og bærer tydeligt præg af manglende vedligeholdelse. De malede overflader fremstår med store afskalninger og blotlagt træ. Særligt bundrammerne er på grund af den manglende vedligeholdelse flere steder angrebet af råd. Vinduernes alder taget i betragtning, anses det som værende højst sandsynligt, at den eksisterende vinduesmaling indeholder mlijøskadelige stoffer i form af tungmetaller. Dette medfører, at der i forbindelse med en renovering af de eksisterende kældervinduer, skal udføres under særlige skærpede forhold og al afrenset maling skal deponeres som farligt affald. Der forekommer tungmetaller i stortset alle malede overflader af ældre dato, så proceduren for afrensning og håndteringen af affald er kendt af de udførende, men grundet de særlige skærpede omstændigheder er renoveringen af kældervinduerne, noget mere omkostningstung i forhold til malerbehandlingen af de nyere vinduer fra år Kældervinduerne er fuget med en mørtelfuge, som ligesom de øvrige facadefuger trænger til at bliver udskiftet. Foran kælder vinduerne er der monteret udvendige gitre, som flere steder fremstår som rustne. Side 5/20

7 Uddrag af fotoregistrering af de eksisterende kældervinduer Besigtigelse af døre Opgangsdørene og døre til bagtrapper, fremstår generelt i god stand, men trænger på lige fod med facadevinduerne til almindeligt vedligeholdelse i form af udvendig malerbehandling. Uddrag af fotoregistrering af de eksisterende døre Kælderyderdørene i stål er derimod i noget mere varierende stand. På mange af kælderdørene er den nederste del af døren beskadiget i form af buler i stålpladedøren, afskallet maling og større rustgennemtæringer. Grundet skaderne i bunden af kælderdørene samt på karmene, anbefales det at man udskifter de eksisterende ståldøre til nye vedligeholdelsesfrie træ/alu døre. Uddrag af fotoregistrering af de eksisterende døre Side 6/20

8 Renovering eller udskiftning? AB Tomsgårdshuse ønsker at få belyst, om det i forbindelse med en forestående facaderenovering bedst kan betale sig at bevare og renovere de eksisterende vinduer og døre eller om de alternativt skal overveje at udskifte dem til nye vedligeholdelsesfrie vinduer. Forudsætninger: - For begge modeller gælder det, at de vedlagte budgetter ikke indeholder udgifter til byggerådgivning og miljøscreening. Udgifter til dette er angivet i de to bygherrebudgetter, som er vedlagt det øvrige projektnotat. - Fælles for begge modeller gælder det, at der ikke er medregnet udgifter til vedligeholdelse af de store glaspartier til erhvervsleje lokalerne mod Frederikssundsvej og Tomsgårdsvej, da disse alle inden for nyere tid er udskiftet til vedligeholdsfrie partier. - Renovering af vinduer og døre til beboerhuset er ikke medregnet. - Udgifter til evt. finansiering og administrationsomkostninger er ikke medregnet. Side 7/20

9 Renoveringsmodel 1 udskiftning til træ/alu. vinduer Renoveringsmodel 1 omfatter udskiftning af samtlige døre og vinduer til nye vedligeholdelsesfrie træ/ alu partier. Der er i denne model valgt træ/alu vinduer med 2 lags lavenergiruder, med profilkehl, el-forzinket anverfere og indvendige stormjern. I forbindelse med en renoveringssag, skal der tages stilling til, om vinduerne skal leveres med lydglas, børnesikring og/eller være 3 lags ruder. Budgettet for renoveringsmodel 1 indeholder følgende arbejder: - Demontering af kælderdøre og vinduer inkl. bortskaffelse - Nye kælderdøre (i stål) - Nye vinduer - Fugning ved nye døre og vinduer - Øvrige udgifter, herunder stillads, byggeplads og uforudseelige udgifter - Udgifter til entreprise forsikring. Arbejder mængde enhed Enh. Pris Pris i alt Nye vinduer på randbebyggelsen - gadefacader 393 Stk. kr kr Nye vinduer på randbebyggelsen - gårdfacader 560 Stk. kr kr Nye kældervinduer på randbebyggelsen 123 Stk. kr kr Nye vinduer på blokkene - gadefacader 466 Stk. kr kr Nye vinduer på blokkene - gårdfacader 476 Stk. kr kr Nye af kældervinduer på blokkene 136 Stk. kr kr Nye opgangsdøre 57 stk. kr kr Nye bagdøre i randbebyggelse 18 stk. kr kr Nye kælderyderdøre 23 stk. kr kr Håndværkerudgifter i alt ekskl. udgifter til stillads og byggeplads kr STILLADS Fast stillads mod Frederikssundsvej og Tomsgårdsvej Levering og opsætning samt nedtagning af stillads m kr. 400 kr Dagsleje af stillads inkl. Løbende justering (4 måneder) m2/dag kr. 2,5 kr Arbejdsplatforme på øvrige facader Dagsleje af arbejdsplatforme - 4 stk. lift/dag 480 kr ,0 kr Stilladsudgifter i alt: kr Byggepladsetablering skure, container m.v. 5 % kr Rådighedsbeløb til uforudseelige udgifter (15 % af håndværkerudg.) kr Entrepriseforsikring, estimeret kr Projektomkostninger i alt ekskl. moms og udgifter til byggerådgivning kr Moms 25 % kr Projektomkostninger i alt inkl. moms kr Side 8/20

10 Renoveringsmodel 2 renovering af vinduer Renoveringsmodel 2 omfatter renovering af facadevinduer og opgangsdøre, samt udskiftning af kældervinduer og kælderdøre. Renoveringsmodel 2 indeholder følgende arbejder: - Udskiftning af eksisterende kælderdøre i stål til nye træ/alu døre - Istandsættelse af vinduer, maler og snedker - Udskiftning af kældervinduer - Udskiftning af kælderdøre - Udskiftning af vinduesfuger - Øvrige udgifter, herunder stillads, byggeplads og uforudseelige udgifter - Udgifter til entrepriseforsikring. Arbejder mængde enhed Enh. Pris Pris i alt Renovering af vinduer på randbebyggelsen - gadefacader 393 Stk. kr kr Renovering af vinduer på randbebyggelsen - gårdfacader 560 Stk. kr kr Nye af kældervinduer på randbebyggelsen 123 Stk. kr kr Renovering af vinduer på blokkene - gadefacader 466 Stk. kr kr Renovering af vinduer på blokkene - gårdfacader 476 Stk. kr kr Nye kældervinduer på blokkene 136 Stk. kr kr Udskiftning af vinduesfuger Lbm kr. 135 kr Eftergang af vinduesbeslag (15 min pr. vindue) Stk. kr. 125 kr Istandsættelse af opgangsdøre 57 stk. kr kr Istandsættelse af bagdøre i randbebyggelse 18 stk. kr kr Nye af kælderyderdøre 23 stk. kr kr Håndværkerudgifter i alt ekskl. udgifter til stillads og byggeplads kr STILLADS Fast stillads mod Frederikssundsvej og Tomsgårdsvej Levering og opsætning samt nedtagning af stillads m kr. 400 kr Dagsleje af stillads inkl. Løbende justering (4 måneder) m2/dag kr. 2,5 kr Arbejdsplatforme på øvrige facader Dagsleje af arbejdsplatforme - 4 stk. lift/dag 480 kr ,0 kr Stilladsudgifter i alt: kr Byggepladsetablering skure, container m.v. 5 % kr Rådighedsbeløb til uforudseelige udgifter (15 % af håndværkerudg.) kr Entrepriseforsikring, estimeret kr Projektomkostninger i alt ekskl. moms og udgifter til byggerådgivning kr Moms 25 % kr Projektomkostninger i alt inkl. moms kr Side 9/20

11 Totaløkonomi I forhold til anlægsudgifterne for hver af de 2 renoveringsmodeller fremgår det, at en udskiftning af vinduer og opgangsdøre er væsentligt dyrere end en almindelig vedligeholdelse af vinduerne. Hvis man på sigt ønsker, at vedligeholde de nuværende vinduer bedst muligt, for at vedholde en lang levetid af partierne, er der dog stor forskel på den totaløkonomiske bundlinje for hver af de to modeller. Understående er der redegjort for de totaløkonomiske omkostninger fra hver af de to modeller, set over en 30- årige periode inkl. første vedligeholdelse/udskiftning. Renoveringsmodel 1: Vælger man at udskifte de eksisterende vinduer og opgangsdøre til nye vedligeholdelsesfrie partier i træ/alu, sænkes udgifterne til vedligeholdelse i løbet af de næste 30 år væsentligt. Det anbefales, at man set over den 30-årige periode afsætter midler til at eftergå vinduesbelag 2 gange (hvilket kan udføres inden fra lejlighederne uden stillads) samt at man udskifter de bløde vinduesfuger en gang. Totaløkonomi set over en periode på 30 år Nye vinduer samt 1. vedligeholdelse jf. ovenstående kr Eftergang af vinduesbeslag kr. x 2 = kr Udskiftning af vinduesfuger kr. x 1 = kr Udgifter til stilladsleje kr. x 1 = kr Byggepladsudgifter kr. x 1 = kr Rådighedsbeløb til uforudseelige udgifter (15 %) kr. x 1 = kr Entrepriseforsikring, estimeret kr. x 1 = kr Projektomkostninger i alt ekskl. moms og udgifter til byggerådgivning kr Moms 25 % kr Projektomkostninger i alt inkl. moms kr Renoveringsmodel 2: Vælger man at renovere de eksisterende vinduer, bør man påregne, at de fremadrettet skal vedligeholdes hvert. 7. år, for at sikre en lang levetid. Set over en periode på 30 år, bør man derfor i budgettet afsætte midler til at vinduerne skal malerbehandles 4 gange. Derudover bør man afsætte midler til at vinduesbeslagene som minimum eftergås 4 gange i sammenhæng med den øvrige vedligeholdelse af vinduerne, samt til at vinduesfugerne udskiftes 1 gang i løbet af de næste 30 år. De største udgifter til den løbende vedligeholdelse er udgifterne til stilladset. Totaløkonomi set over en periode på 30 år: Udgifter til 1. vedligeholdelse jf. ovenstående kr Renovering af facadevinduer kr. x 4 = kr Udskiftning af vinduesfuger kr. x 1 = kr Eftergang af vinduesbeslag kr. x 4 = kr Udgifter til stilladsleje kr. x 4 = kr Byggepladsudgifter kr. x 4 = kr Rådighedsbeløb til uforudseelige udgifter (15 %) kr. x 4 = kr Entrepriseforsikring, estimeret kr. x 4 = kr Projektomkostninger i alt ekskl. moms og udgifter til byggerådgivning kr Moms 25 % kr Projektomkostninger i alt inkl. moms kr Side 10/20

12 Fordele/ulemper ved renoveringsmodel 1 og 2 Med udgangspunkt i ovenstående modeller på AB Tomsgårdshuse, vurderer SCHØDT A/S at der er følgende fordele og ulemper ved de enkelte modeller: Renovering model 1 nye træ/alu vinduer Fordele: - Totaløkonomisk bedste investering - Lang levetid - Minimalt behov for vedligehold og der af lav vedligeholdelsesudgift - Vinduer opfylder BR15/BR20 energi krav. - Lydglas mod Frederikssundsvej og Tomsgårdsvej Ulemper: - Stor investering på kort sigt. Renovering model 2 istandsættelse af vinduer Fordele: - Lavere investering på kort sigt - Mindre gener i lejligheder ved udførelse Ulemper: - Kræver fremadrettet vedligehold ca. hvert 7. år - Restlevetiden vurderes til ca. 30 år, alt efter vedligehold - Vinduesleverandøren er ikke længere aktiv, hvorfor der har været problemer med anskaffelse af reservedele Side 11/20

13 Det videre forløb Vi håber nærværende vurdering efterlader et overskueligt billede af byggeteknik og økonomi i forbindelse med vinduesrenovering på ejendommene tilhørende AB Tomsgårdshuse. Der er i forbindelse med udarbejdelsen af notatet indhentet tilbud på nye vinduer fra Ideal Combi. Prisen er baseret på en standard 2 lags udgave med lydglas Rw 35 db mod gaden Frederikssundsvej og Tomsgårdsvej. Der er ikke medregnet lydglas på gårdsiden og på Blokkene, samt i kældervinduer. Såfremt der ønskes yderligere undersøgelser eller anden rådgivning, står vi naturligvis til rådighed. Skulle der opstå spørgsmål til nærværende undersøgelse, kan vi kontaktes på telefon Side 12/20

14 Fotodokumentation Fotos taget på adressen den 26. oktober og den 6. november 2017 Side 13/20

15 Side 14/20

16 Side 15/20

17 Side 16/20

18 Side 17/20

19 Side 18/20

20 Side 19/20

21 Side 20/20