Moms i forbindelse med fast ejendom. Opdatering på udviklingen i praksis

Transkript

1 Moms i forbindelse med fast ejendom Opdatering på udviklingen i praksis

2 Indhold Salg af udlejningsejendomme Seneste nyt om praksis, muligheder og risici Praksis omkring salg af gamle bygninger SKATs udvidelse af begrebet byggegrund Ombygning af gamle bygninger og efterfølgende salg Momspligt på ejendomsadministration Kan noget af det momsfritages? Reminder omkring fradragsret Page 2

3 Salg af udlejningsejendomme Ved salg af nyere eller ombyggede udlejningsejendomme Er der tale om salg af ny bygning eller salg af aktiv, hvor der ikke har været fradragsret? SKATs oprindelige udgangspunkt: Aktiver, hvor der ikke har været fradragsret Praksis (kulminerende med styresignal SKM SKAT): Meget kraftig formodningsregel for, at der er tale om ny bygning Fortsat ikke fradragsret for erhvervelsen/opførelsen af bygningen SKATs formulering i SKM SR: Spørger har ikke godtgjort at have erhvervet ejendommene udelukkende med henblik på udlejning. Dog ret til regulering for evt. resterende reguleringsperiode. SKAT skelnede ikke mellem salg af enkeltlejligheder og samlet salg SKM SR: Salg af udlejningsejendom momsfritaget pga. forudgående udlejning Tilsyneladende eneste forskel: Den første ejendom var opdelt i ejerlejligheder det var den anden ikke Ved samlet salg til ny udlejer bør det overvejes, om der kan være tale om virksomhedsoverdragelse Page 3

4 Praksis omkring salg af gamle bygninger SKATs udvidelse af begrebet byggegrund Momsfriheden for salg af fast ejendom omfatter ikke byggegrunde I SKATs og Skatterådets praksis er dette gradvist blevet udvidet til, at det heller ikke omfatter eksisterende bygninger med tilhørende grund, hvis bygningen påtænkes nedrevet af køber Styresignal fra januar 2017: SKM SKAT Byggegrund defineret i momsbekendtgørelsens 56: Ubebygget areal, som efter lov om planlægning eller forskrifter udstedt i medfør heraf er udlagt til formål, som muliggør opførelse af bygninger Page 4

5 Sondringen mellem byggegrund og grund med gammel bygning Kriterier Prisfastsættelsen i købsaftalen sammenholdt med normalværdien af tilsvarende ejendomme Bebyggelsens karakter ( skur ) Manglende tilslutning til offentlig/privat forsyning Ejendommens tidligere anvendelse Bebyggelsens karakter (fx lade til opbevaring, som ikke opfylder grundlæggende krav til den fremtidige anvendelse) Sælger involveret i nedrivningen Ejendommens fremtidige anvendelse (efter fx periode med udleje) Sælgers kendskab til købers planer om nedrivning, herunder sælgers medvirken til eller kendskab til ændrede lokalplaner og udarbejdede projekter Page 5

6 Sondringen mellem byggegrund og grund med gammel bygning SKM LSR Samt et par efterfølgende landsskatteretskendelser Underkender SKATs udvidelse af begrebet Indbragt for domstolene af SKAT Præjudiciel forelæggelse for EU-Domstolen, SKM VLR Kammeradvokaten fandt ikke, at der var tvivl om fortolkningen af EUretten det var Vestre Landsret heldigvis ikke enig i Page 6

7 Praksis omkring salg af gamle bygninger Ombygning af gamle bygninger eft.flg. salg Momsfritagelsen omfatter heller ikke gamle bygninger, der er væsentligt ombygget (mere end 25 eller 50 pct.) Ombygninger inden for de seneste fem år inden et evt. salg tæller med Ombygninger tæller med til fuld pris, dvs. der skal ikke kun medtages et nedskrevet beløb Gælder også, selv om ombygningerne ikke sker med henblik på salget Det er kun fysisk arbejde på bygningen, der skal medtages, ikke arkitekter, ingeniører og andre rådgivningsydelser Page 7

8 Momspligt på ejendomsadministration Ejendomsadministration er momspligtigt (nu) I det omfang, der er tale om ejendomsforvaltning for en investor, der kan anses for at være en investeringsforening, vil visse ydelser være momsfritaget Det kan f.eks. være udvælgelse, køb og salg af fast ejendom (når investeringsforeningens aktiver består af fast ejendom) Det kan også være visse administrative og regnskabsmæssige tjenesteydelser Det kan dog IKKE være administration af driften af ejendommen, da dette ikke er noget unikt for investor pga. dennes status som investeringsforening EU-Domstolens dom i sag C-595/13, Fiscale Eenheid X, 9. december 2015 Endnu ikke styresignal om, hvilke krav der stilles for at være en investeringsforening Styresignal om begrebet forvaltning har været i høring hen over sommeren endnu ikke udstedt Page 8

9 Reminder omkring fradragsret I ejendomsselskaber skal der skelnes mellem 1. Udgifter til opførelse af bygninger 2. Udgifter til ombygning, reparation og vedligeholdelse af bygninger 3. Udgifter til anlæg, reparation og vedligeholdelse af anden fast ejendom end bygninger 4. Andre omkostninger: Rengøring, administration, revisor, arkitekt, advokat Fradrag for blandede ejendomme opgøres efter forskellig fordelingsnøgle: 1. Skøn over fordelingen på fradragsberettiget anvendelse og momspligtig anvendelse 2. Kvadratmeterfordeling 3. Omsætningsfordeling (for hele selskabet, ikke kun ejendommen) 4. Omsætningsfordeling (for hele selskabet, ikke kun ejendommen) Page 9

10 Kontaktoplysninger Ernst & Young P/S Anja Gärtner Dahlgaard Senior Manager Telefon Page 10

11 EY Assurance Tax Transactions Advisory Om EY EY er en af verdens førende organisationer inden for revision, skat, transaktioner og rådgivning. Den indsigt og de ydelser, vi leverer, hjælper med at opbygge tillid til kapitalmarkederne og den globale økonomi. Vi udvikler dygtige ledere og medarbejdere, som sammen leverer det, vi lover vores interessenter og bidrager til, at arbejdsverdenen og arbejdslivet fungerer bedre - for vores medarbejdere, vores kunder og det omgivende samfund. EY henviser til den globale organisation og kan referere til et eller flere medlemsfirmaer inden for Ernst & Young Global Limited, som hver især udgør en selvstændig juridisk enhed. Ernst & Young Global Limited, som er et engelsk company limited by guarantee, yder ikke kunderådgivning. Flere oplysninger om vores organisation kan findes på ey.com 2017 Ernst & Young P/S. CVR-nr All Rights Reserved. Dette materiale er udarbejdet alene til orientering, og oplysningerne i det tilsigter ikke at være fyldestgørende, og de træder ikke i stedet for udførlige analyser eller udøvelsen af professionelle skøn. I konkrete sager opfordres brugere til at henvende sig til EY s rådgivere. ey.com/dk