POWERPOINT TEMPLATE TITLE

Transkript

1 POWERPOINT TEMPLATE TITLE Få styr på MOMS ved køb og salg af fast ejendom v/advokat Tine Seehausen, den Ejendomsforeningen Fyn A focused subheading Date

2 Fast ejendom og moms A. Moms ved køb og salg af fast ejendom 1. Kort om regelsættet og momslovens anvendelsesområde 2. Hvem er afgiftspligtig? A. Byggegrunde og nybyggeri ctr. gamle bygninger 1. Byggegrunde 2. Sondringen mellem byggegrunde og grunde med gl. bygninger 3. Nyopførelse nye bygninger 4. Til- og ombygninger 2

3 A - Momslovens anvendelsesområde Fradragsret Levering mod vederlag Gennemført af en afgiftspligtig person I indlandet Ikke omfattet af en fritagelse Momspligt 3

4 A - Ændringen af momsloven d Momslovens 13, stk. 1, nr. 9: Følgende varer og ydelser er fritaget for afgift: Levering af fast ejendom Fritagelsen omfatter dog ikke: Levering af en byggegrund Levering af en bebygget grund Levering af en ny bygning eller en ny bygning med tilhørende jord 4

5 A - Økonomisk virksomhed med salg af fast ejendom hvornår? Formodningsregler: Formodning om, at hvis en person sælger fast ejendom, som udelukkende har været anvendt til momspligtige virksomhed, sker salget i egenskab af afgiftspligtig person/som led i den momspligtige virksomhed og salget skal momsberigtiges Formodning om, at hvis en person sælger fast ejendom, som udelukkende har været anvendt til momsfritaget virksomhed, f.eks. boligudlejning, da kan salget ske momsfrit Findes der modifikationer hertil Ja, det gør der! 5

6 B - Byggegrunde definition og sondring Momsmæssig definition byggegrund Ubebygget areal som efter lov om planlægning eller forskrifter udstedt i medfør heraf er udlagt til formål, som muliggør opførelse af bygninger Arealer til bebyggelse iht. lokalplan m.m. Perspektivarealer Landzonearealer Små arealer 6

7 B - Byggegrunde definition og sondring Byggegrund ctr. grund med gamle bygninger Problemstillingen: Gl. bygninger ctr. byggegrund = -/+ moms 2 eksempler til belysning af praksis: SKM SR: Købsaftalen angav, erhvervelse med henblik på nedrivning. Fraskrivning af ansvar, betinget af indhentelse af tilladelser til nedrivning nyopførelse. Sælger ikke involveret i nedrivning, lejemål i bygningen var uopsagte (momspligt) SKM SR: Lokalplan ej pt. mulighed for realisering af købers planer, ej forbehold for ændring af lokalplan, sælger ej involveret i projekt, ej fraskrevet sig ansvar, tidsbegrænset lejekontrakt på ejendom 7

8 B - Byggegrunde definition og sondring Momenter som indgår i bedømmelsen: Prisfastsættelsen i købsaftalen sammenholdt med normalværdien Bebyggelsens karakter ( skur eller lade til opbevaring, som ikke opfylder grundlæggende krav til den fremtidige anvendelse) Manglende tilslutning til offentlig/privat forsyning Ejendommens tidligere anvendelse Sælger involveret i nedrivningen En praksis i bevægelse Vi ser pt., at SKAT i deres afgørelser hele tiden udvider området for, hvornår en ejendom med gl. bygninger kan klassificeres som byggegrund 8

9 B - Nye bygninger definition og sondring Momsmæssig definition ny bygning: Momsbekendtgørelsens 54 stk. 1: En bygning er en grundfast konstruktion, som er færdiggjort til det formål den er bestemt til. Levering af dele af en sådan bygning er ligeledes levering af en bygning? Momsbekendtgørelsens 54 stk. 2: En bygning er ny inden første indflytning, en bygning er også ny på dagen for første levering efter indflytning, hvis leveringen sker mindre end 5 år efter dagen for bygningens færdiggørelse. 9

10 B - Nye bygninger definition og sondring Ny + moms Færdiggørelse Indflytning 1. levering 5 år efter færdiggørelse 10

11 B - Nye bygninger definition og sondring 5-års reglen for nye bygninger 5-års reglen skal regnes fra færdiggørelsen af bygningen Dvs. når byggeriet har nået det stadie, hvor ejendommen definitivt kan anvendes til det formål, som den er beregnet til Konkret vurdering af, hvornår graden er færdiggørelse er sådan, at bygningen kan anses for færdiggjort (f.eks. Ibrugtagningstilladelse) 11

12 B - Nye bygninger definition og sondring Definition af ny bygning 2-års regel: Ved anden og efterfølgende levering, der sker inden for 5 år fra bygningens færdiggørelse, er bygningen ny, hvis levering sker, inden bygningen har været i brug ved indflytning i en periode på 2 år og Første levering er sket mellem interesseforbundne parter (ML 29) Ny + moms Færdig- Indflyt- 1. lev. 2. og efter- 2 år efter 5 år efter gørelse ning følgende indflytning færdiggørelse lev. 12

13 B - Nye bygninger definition og sondring Væsentlig ombyggede gl. bygninger betragtes også momsmæssigt som nye bygninger Definition af væsentligt ombyggede bygninger Til- og ombygningsarbejde anses for væsentligt, når: Værdien ekskl. moms overstiger 50% af ejendomsværdien med tillæg af værdien ekskl. moms af det udførte til- og ombygningsarbejde ved første levering af bygningen som ny bygning eller Værdien ekskl. moms overstiger 25 % af ejendomsværdien med tillæg af værdien ekskl. moms af det udførte til- og ombygningsarbejde ved første levering af en bygning med tilhørende jord Hvis salgsprisen er højere end ejendomsværdien med tillæg af til- og ombygningsarbejdet, kan salgsprisen anvendes, hvis salget er sket mellem uafhængige parter 13

14 Opsummering af momsreglerne for fast ejendom Momsfri er: Salg af ejendomme som er mere end 5 år gl. på salgstidspunkt Salg af ejendomme som er påbegyndt opført før Anden gangs salg af ejendomme som er mindre end 5 år gl. på salgstidspunkt, såfremt første salg ikke skete mellem nærtstående Momspligtige er: Salg af byggegrunde og bebyggede grunde Salg af gl. ejendomme når salget sker med henblik på nedrivning Første gangs salg af nye og væsentligt ombyggede ejendomme Anden gangs salg af ejendomme som er mindre end 5 år gl. på salgstidspunkt, hvor første salg skete mellem nærtstående Vær OBS på At der gælder særlige regler ved: Ejendomme som har været anvendt til momsfritagne formål Ejendomme som overdrages som led i en virksomhedsoverdragelse Ejendomme som er erhvervet som en passive kapitalanbringelse At se på, hvorvidt SÆLGER er/bliver en afgiftspligtig person ved salget af den konkrete ejendom 14

15 Husk! Godtgørelsesreglerne vedr. byggegrunde: Moms af udgifter til byggemodning, advokat, revisor m.m., som er afholdt inden lovens ikrafttræden, kan ved salg efter lovens ikrafttræden godtgøres For byggegrunde som ikke er solgt inden udgangen af 2015, gives godtgørelsen ved fradrag i den indgående afgift i den sidste afgiftsperiode i 2015 Husk de almindelige dokumentationskrav er gældende! 15

16 Kontakt Forretningsområder: Skat, moms og punktafgifter Virksomhedsoverdragelser, M&A Rekonstruktion Insolvensret Tine Seehausen LLM i moms og afgifter, advokat og partner Cand.merc.aud, certificeret insolvensadvokat Kontakt: Tlf.: Mobil: [email protected] Focus Advokater P/S Englandsgade 25, 5100 Odense C Toldbodgade 10, 4., 6000 Kolding Dänische Advokaten, Mittelweg 161, Hamborg 16