ANDELSBOLIGFORENINGEN TORPEHAVEN ÅRSRAPPORT

Transkript

1 Tlf: BOOStatsautoriseret Fælledvej 1 OK-SOOOdense C CVR-nr revisionsaktieselskab ANDELSBOLIGFORENINGEN TORPEHAVEN I ÅRSRAPPORT 2014

2 INDHOLDSFORTEGNELSE 1 Side Foreningsoplysninger Foreningsoplysninger. 2 Påtegninger Bestyrelsespåtegning. Den uafhængige revisors erklæringer Ledelsesberetning Hoved- og nøgletal. Ledelsesberetni ngo. 6 7 Årsregnskab 1. januar december Anvendt regnskabspraksis.. Resultatopgørelse. Balance Noter Andelskroneberegning BOOStatsautoriseret revisionsaktieselskab, en danskejet revlslons- og rådgivningsvirksomhed, er medlem af BOOInternational LImIted - et UK-baseret selskab med begrænset hæftelse - og en del af det Internationale BOOnetværk bestående af uafhængige medlemsflrmaer.

3 2 FORENINGSOPLYSNINGER Foreningen Andelsboligforeningen Torpehaven I Guldsmedevænget Odense S Ejendom: CVR-nr.: Hjemsted: Regnskabsår: Matr.nr. 17 X - Hjallese By, Hjallese n Odense 1. januar december Bestyrelse Martin Rasmussen, formand Birgit Kristensen, næstformand Henning Christiansen, kasserer Mikael Fossø, sekretær Revision BOO Statsautoriseret Fælledvej Odense C Tlf revisionsaktieselskab Pengeinstitut Sydbank A/S Vestergade Odense C

4 3 BESTYRELSESpA TEGNING Bestyrelsen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for 2014 for Torpehaven I. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse A, Lov om andelsboligforeninger 5, stk. 11, og 6, stk. 2 og 8, og foreningens vedtægter. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af foreningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2014 samt af resultatet af foreningens aktiviteter for regnskabsåret 1. januar december Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Odense, den 2. marts 2015 Bestyrelse: J, /,-//" /, /~M /~;:: Mahin Rasmus"en For nd ~?~~ Næstformand.0 A'l,~ / /(.::~ Cf:U//;l..A ~ Henning Christiansen Kasserer

5 4 DEN UAFHÆNGIGE REVISORS ERKLÆRINGER Til andelshaverne i Torpehaven I PÅTEGNING PÅ ÅRSREGNSKABET Vi har revideret årsregnskabet for Torpehaven I for regnskabsåret 1. januar december 2014, der omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance og noter. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabslovensbestemmelser, Lov om andelsboligforeninger 5, stk. 11, og 6, stk. 2 og 8, og foreningens vedtægter. Ledelsens ansvar for årsregnskabet Foreningens ledelse har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabslovensbestemmelser, Lov om andelsboligforeninger 5, stk. 11, og 6, stk. 2 og 8, og foreningens vedtægter. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Revisors ansvar Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for foreningens udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af foreningens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksiser passende, om ledelsens regnskabsmæssigeskøn er rimelige samt den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt konklusion. og egnet som grundlag for vores Revisionenhar ikke givet anledning til forbehold. Konklusion Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af foreningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2014 samt af resultatet af foreningens aktiviteter for regnskabsåret 1. januar december 2014 i overensstemmelse med årsregnskabsloven, Lov om andelsboligforeninger 5, stk. 11, og 6, stk. 2 og 8, og foreningens vedtægter. Supplerende oplysning vedrørende forståelse af revisionen Andelsboligforeningen har i overensstemmelse med Erhvervsstyrelsensvejledning om årsregnskaber for andelsboligforeninger, der aflægger årsregnskab efter årsregnskabsloven, medtaget budgettal som sammenligningstal i resultatopgørelsen. Disse budgettal har, som det også fremgår af resultatopgørelsen, ikke været underlagt revision.

6 5 DEN UAFHÆNGIGE REVISORS ERKLÆRINGER UDTALELSE OM LEDELSESBERETNINGEN Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den udførte revision af årsregnskabet. Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet. Odense, den 2. marts 2015 BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskab

7 6 HOVED-OGNØGLETAL Nøgletallene viser centrale dele af foreningens økonomi, og er primært udregnet på baggrund af arealer. I Torpehaven I anvendes andelsindskuddene som fordelingsnøgle, og de arealbaserede nøgletal for andelsværdi og boligafgift svarer derfor ikke til de, der konkret gælder for den enkelte andelshaver. Ejendommens areal udgør ifølge BBR-oplysningerfølgende: Ejendom Antal Areal m 2 Andelslejligheder ,00 Grundareal i m ,00 Nøgletal Offentlig ejendomsvurdering.. Anskaffelsessum (kostpris). Gældsforpligtelser fratrukket omsætningsaktiver.. Foreslået andelsværdi. Reserver uden for andelsværdi. kr. pr. m 2 andel kr. pr. m 2 total kr.lm 2 Boligafgifti gennemsnit pr. m 2 andelsbolig Omkostninger m.v. i % Vedligeholdelsesomkostninger... 13% øvrige omkostninger... 26% Finansielle poster, netto... 36% Afdrag... 25% 100% Boligafgifti %af samlede ejendomsindtægter. 100%

8 7 LEDELSESBERETNING Hovedaktivitet Andelsboligforeningens aktivitet består i at eje og drive ejendommen beliggende Guldsmedevænget 42-66, 5260 OdenseSV. Foreningen er ikke erhvervsdrivende. Udvikling i aktiviteter og økonomiske forhold Årets resultat ansesfor tilfredsstillende. Renovering af badeværelser med en forventet samlet projektsum på tkr. er startet op i Der er i 2014 realiseret tkr. som er aktiveret på ejendommens anskaffelsessum. Den resterende projektsum forventes realiseret i 2015 og tillægges ligeså ejendommens anskaffelsessum. Det er bestyrelsens opfattelse, at det er forsvarligt at tilskrive projektsummen 100%til ejendommens anskaffelsessum idet ejendommens samlede kostpris ligger væsentligt under den offentlige vurdering, som danner grundlag for andelskrone-beregningen. Betydningsfulde hændelser, indtruffet efter regnskabsårets afslutning Der er efter regnskabsårets afslutning ikke indtruffet begivenheder, som væsentligt vil kunne påvirke foreningens finansielle stilling. Usikkerhed ved indregning eller måling Beregning af andelskronen er sket på baggrund af reglerne i Lov om andelsboligforeninger. Beregningen kan enten tage udgangspunkt i anskaffelsesprisen, handelsværdien som udlejningsejendom (valuarvurdering) eller kontant ejendomsværdi. I den udstrækning markedsrenter ændrer sig eller ejendommens øvrige forhold i øvrigt ændres, kan ejendommens værdi tilsvarende ændre sig. Endvidere kan en vurdering, foretaget af en anden valuar, eller revurdering af den offentlige ejendomsvurdering føre til en anden beregning af andelskronen.

9 8 ANVENDTREGNSKABSPRAKSIS Årsrapporten for Torpehaven I for 2014 er aflagt i overensstemmelse med den danske årsregnskabslovs bestemmelser for virksomheder i regnskabsklassea, Lov om andelsboligforeninger 5, stk. 11, og 6, stk. 2 og 8, og foreningens vedtægter. Som følge af foreningens karakter er der dog foretaget tilpasninger i opstillingsformen. Formålet med årsrapporten er at give et retvisende billede af foreningens aktiviteter for regnskabsperioden, og vise om den budgetterede og hos medlemmerne opkrævede boligafgift er tilstrækkelig. Foreningensbestyrelse har endvidere i overensstemmelse med foreningens vedtægter samt beslutninger truffet på foreningens generalforsamling valgt at foretage hensættelser til udførelse af fremtidige vedligeholdelses- og forbedringsarbejder. Disse hensættelser fremgår af en særskilt post i balancen under "Andre reserver" og medregnes ikke ved opgørelsen af andelskronen. Præsentationen af disse hensættelser er en afvigelse fra bestemmelserne i Årsregnskabsloven. Årsrapporten er udarbejdet efter samme regnskabspraksissom sidste år. RESULTATOPGØRELSEN Opstillingsform Resultatopgørelsen er opstillet, så den bedst viser indtægter og omkostninger i forbindelse med foreningens aktivitet i det forløbne regnskabsår. De i resultatopgørelsen anførte ureviderede budgettal for regnskabsåret er medtaget for at vise afvigelserne i forhold til de realiserede tal og dermed vise, hvorvidt de opkrævede boligafgifter har været tilstrækkelige til at dække omkostningerne i forbindelse med de gennemførte aktiviteter. Indtægter Der er i årsregnskabet medtaget den for perioden opkrævede boligafgift og leje. Ikke indbetalt boligafgift og leje samt forud modtaget boligafgift og leje er medtaget i årsregnskabet som henholdsvis tilgodehavende/forudmodtaget boligafgift og leje. Omkostninger Omkostninger omfatter omkostninger til drift af foreningen, herunder ejendomsskatter og forbrugsafgifter, reparation og vedligeholdelse samt foreningsomkostninger. Ikke betalte omkostninger for regnskabsperioden og betalte omkostninger vedrørende efterfølgende regnskabsperioder er medtaget i årsrapporten som henholdsvis skyldige omkostningeri periodeafgrænsningsposter. Finansielle indtægter og omkostninger Finansielle indtægter og omkostninger indeholder renteindtægter og -omkostninger. Finansielle indtægter og omkostninger vedrørende regnskabsperiodenindgår i resultatopgørelsen. BALANCEN Materielle anlægsaktiver Grunde og bygninger værdiansættes til kostpris med tillæg af værdien af foretagne forbedringer. afskrives ikke på ejendommen. Der Den regnskabsmæssigeværdi af materielle anlægsaktiver gennemgås årligt for at afgøre, om der er indikation af værdiforringelse ud over det, som udtrykkes ved normal afskrivning. Hvis dette er tilfældet, foretages nedskrivning til den lavere genindvindingsværdi. Tilgodehavender Tilgodehavender værdiansættes til nominel værdi. Værdien reduceres med nedskrivning til imødegåelse af forventede tab.

10 9 ANVENDTREGNSKABSPRAKSIS Periodeafgrænsningsposter, aktiver Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte omkostninger vedrørende efterfølgende regnskabsår. Egenkapital Under foreningens egenkapital indregnes medlemmers andelsindskud. "Overført resultat" indeholder akkumuleret resultat samt evt. tillægsværdi ved nyudstedelse af andele. Under "Andre reserver" indregnes beløb reserveret til fremtidig vedligeholdelse i overensstemmelse med generalforsamlingsbeslutning. I henhold til vedtægterne indgår de reserverede beløb ikke i beregningen af andelsværdien. Gældsforpligtelser Prioritetsgæld er målt til den nominelle restgæld på balancedagen. Den fulde restgæld er anført som langfristet gæld, uanset at en del af gælden forfalder til betaling inden et år fra årsafslutningstidspunktet. Gæld i øvrigt værdiansættes til nominel værdi. Nøgleoplysninger I henhold til Bekendtgørelse nr af 16. december 2013 fra Ministeriet for By, Bolig- og Landdistrikter om oplysningspligt ved salg af andelsboliger, skal der ifølge 3 afgives en række nøgleoplysninger som note til andelsboligforeningens årsregnskab. De lovkrævede oplysninger, anført i note 8, er udarbejdet i overensstemmelse med bilag 1 til bekendtgørelsen, og har til formål at give regnskabsbrugeren et bedre grundlag for at analysere foreningens økonomiske situation samt sammenligne foreningens økonomiske situation med andre foreningers økonomiske forhold. Nøgletallene i noten indgår som en del af "Nøgleoplysningsskemafor andelsboligforeningen", som skal udleveres til købere af en andel i foreningen. Andelskroneopgørelse Beregningen af andelskronens værdi foretages i overensstemmelse med 5 stk. 2 andelsboligforeninger samt foreningens vedtægter. Lov om Vedtægterne bestemmer desuden, at selvom der lovligt kan vedtages en højere andelsværdi, er det den på generalforsamlingen vedtagne andelsværdi, der er gældende.

11 10 RESULTATOPGØRELSE 1. JANUAR DECEMBER (ej revideret) Regnskab Regnskab Budget Note kr. kr. kr. Andelsboligafgift INDTÆGTER I ALT Ejendomsskat Ejendomsskatter tidligere år O Advokat vedr. ejendomsskatter O O Forsikringer Elektridtet Reparationer og vedligeholdelse Haveanlæg Revision Kontigenter IAbonnementer Porto I gebyrer I kontorartikler GeneralforsamlingI bestyrelsesmøder I havedag OMKOSTNINGER I ALT RESULTAT AF ORDINÆR DRIFT Andre finansielle indtægter Andre finansielle omkostninger FINANSIELLE POSTER, NETTO ÅRETS RESULTAT FORSLAG TIL RESULTATDISPONERING Afdrag på prioritetsgæld Overført resultat IALT

12 11 BALANCE 31. DECEMBER AKTIVER Note kr. kr. Grunde og bygninger Materielle an lægsaktiver ANLÆGSAKTIVER Mellemregning Torpehaven Periodeafgrænsningsposter Tilgodehavender Foreningskonto Indlånskonta Nordea, driftkonto Likvide beholdninger O O OMSÆTNINGSAKTIVER AKTIVER

13 12 BALANCE31.DEC~BER PASSIVER Andelskapital Overført afdrag på prioritetsgæld. Overført indeksering på indekslån. Overført overskud :. Note kr. kr n n EGENKAPITALFØR ANDRERESERVER... 4 Andre reserver EGENKAPITAL. Nordea Kredit, obligationslån 3%.. Låneomkostninger. Nordea Kredit, obligationslån 2,5,%. Låneomkostninger. Langfristede gældsforpligtelser... 5 Diverse omkostningskreditorer. Forudbetalt husleje, nr Skyldig revision Kortfristede gældsforpligtelser. GÆLDSFORPLIGTELSER. PASSIVER O O O Eventualposter Pantsætninger mv. og sikkerhedsstillelser 6 7 Nøgleoplysninger Andelskroneberegning Beboerindskud og andelenes værdi

14 13 NOTER Reparationer og vedligeholdelse WS, varmeveksler nr. 42. Diversevedligehold ejendomme. Tagbehandling kr Note kr. O O Andre finansielle omkostninger Banklån. Prioritetsgæld. Låneomkostninger. O Materielle anlægsaktiver 3 Grunde og bygninger Kostpris 1. januar Tilgang. Kostpris 31. december Regnskabsmæssig værdi 31. december n 1.2n Egenkapital 4 Afdrag på Indeksering Andels- prioritets- prioritets- OVerført kapital gæld gæld overskud I alt Egenkapital1. januar n Forslag til årets resultatdisponering Egenkapital 31. december

15 14 NOTER Note Langfristede gældsforpligtelser 5 Hoved- Restgæld Afdrag Renteri Restgæld Kursværdi stol primo bidrag ultimo ultimo Nordea Kredit, obligationslån 3% Låneomkostninger O Nordea Kredit, obligationslån 2,5% O Låneomkostninger O -163 O Obligationslånene fra Nordea Kredit har henholdsvis en restløbetid på 28 år med en fast rente på 3,00 %og en restløbetid på 19,5 år med en fast rente på 2,5%. Eventualposter mv. 6 Eventualforpligtelser Foreningen har modtaget støtte fra kommunen til etablering af foreningen med kr tkr. Ved salg af andelsboligforeningens ejendom eller ved sammenlægning med en anden andelsboligforening kan beløbet kræves tilbagebetalt til kommunen i henhold til 160 K i lov om almene boliger m.v. Pantsætninger og sikkerhedsstillelser 7 Til sikkerhed for gæld til realkreditinstitutter tkr. er der givet pant i grunde og bygninger, hvis regnskabsmæssige værdi pr. 31. december 2014 udgør tkr.

16 15 Noter Nøgleoplysninger 8 1. GRUNDLÆGGENDE OPLYSNINGER OM ANDELSBOLIGFORENINGEN B1 B2 B3 B4 B5 B Antal BBRAreal m' BBRAreal m' BBRAreal m 2 Andelsboliger Erhvervsandele O O O O Boliglejemål O O O O Erhvervslejemål O O O O øvrige lejemål, kældre garager m.v. O O O O lait Note C1 C2 C3 Boligernes areal Boligernes areal Det oprindelige Sæt kryds (BBR) (anden kilde) indskud Andet Hvilket fordelingstal benyttes ved opgørelsen af ~ andelsværdien? Hvilket fordelingstal benyttes ved opgørelsen af ~ boligafgiften? Hvis andet beskrives fordelingsnøglen her: Fordelingsnøglen kendes ikke D D2 ~~~~~~~~~ ~ ~19~8~7 ~ E1 E2 Hæfter den enkelte andelshaver for mere, end det der er betalt for andelen? Hvis ja, beskriv hvilken hæftelse der er i foreningen: Ja Nej løj F1 F2 F3 F4 Anskaffelses- Offentlig Sæt kryds prisen Valuarvurdering vurdering Anvendt vurderingsprindp til beregning af andelsværdien!if Kr. Gns. kr. pr. m 2 Ejendommens værdi ved det anvendte vurderingsprincip Generalforsamlingsbestemte reserver % Reserver i procent af ejendomsværdi 0,42 Ja Nei Har foreningen modtaget offentligt tilskud, som skal tilbagebetales fiii G1 ved foreningens opløsning? Er foreningens ejendom pålagt tilskudsbestemmelser, jf. lov om frigørelse for visse tilskudsbestemmelser m.v. (lovbekendtgørelse nr. JiJ G2 978 af 19. oktober 2009)? Er der tinglyst en tilbagekøbsklausul (hjemfaldspligt) på foreningens løj G3 ejendom?

17 16 Noter Nøgleoplysninger (fortsat) 8 2. ANDELSBOLIGFORENINGENS DRIFT, HERUNDER UDLEJNINGSVIRKSOMHED Note H1 H2 H3 J K1 K2 K3 Gns. kr. pr. andels-m2 pr. ar Boligafgift 431 Erhvervslejeindtægter O Boliglejeindtægter O kr. pr. m 2 kr. pr. m 2 kr. (Jr. m 2 IArets overskud (før afdrag), gns. kr. pr. andels-m- (sidste 3 år) Gns. kr. pr. endels-ms Andelsværdi Gæld - omsætninesaktiver Teknisk andelsværdi BYGGETEKNIK OG VEDLIGEHOLDELSE M1 M2 M kr. pr. m 2 kr. pr. m 2 kr. pr. m 2 Vedligeholdelse, løbende (gns. kr. pr. m Vedligeholdelse, genopretning og renovering egns. kr. pr. rn-) O O ~edligehold, i alt (kr. pr. m-) FINANSIELLE FORHOLD Friværdi (gældsforpligtelser sammenholdt med ejendommens Q re nskabsmæssi e værdi 50% R kr. pr. m 2 kr. pr. m 2 kr. pr. m 2!Arets afdrag pr. andels-ml/sidste 3 år)

18 NOTER Note Egenkapital ('andelenes værdi') 9 1 henhold til Lov om andelsboligforeninger 5 skal vi oplyse, at foreningens formue på grundlag af de bogførte værdier udgør kr For at konstatere den samlede "handelsværdi" for andelene i henhold til Lov om andelsboligforeninger 5, stk. 2, er det tilladt at opskrive ejendommen til en af følgende værdier: 1. Anskaffelsesprisen (jf. note 3). 2. Handelsværdi som udlejningsejendom, kendes ej.. 3. Kontant ejendomsværdi O Ejendommen er ikke vurderet af ejendomsmægler eller valuarfirmaet 1den udstrækning markedsrenter ændrer sig eller ejendommens forhold i øvrigt ændres, kan ejendommens værdi tilsvarende ændre sig. Endvidere kan en vurdering, foretaget af en anden valuar, eller revurdering af den offentlige ejendomsvurdering føre til en anden beregning af andelskronen. Foreningens formue til brug for salg af andele opgjort efter _kontantejendomsværdfen 1. oktober 2014 kan herefter opgøressåledes: Bogført egenkapital 31. december Kontantejendomsværdi 1. oktober Bogført værdi af ejendom.. Kursværdi prioritetsgæld Bogført værdi prioritetsgæld O Foreningensformue pr. 31. december Hver andelshaver kan herefter i henhold til vedtægterne opgøre sin andel af foreningens formue (andelskronen) ved at indsætte det oprindelige indskud ifølge andelsbeviset i følgende brøk: x andelsindskud Andel af foreningens formue kan opgøres ved at gange indskuddet ifølge andelsbeviset med 5,29. Andelsindskuddet udgør kr pr. m 2 Beboerindskud og andelenes værdi 10 Antal Indskud Indskud Egenkapital Egenkapital Areal boliger pr. bolig lait pr. bolig lait Type Type