Andelsboligforeningen Sønderhus Krusågade København V

Transkript

1 Andelsboligforeningen Sønderhus Krusågade København V Årsrapport for 2015

2 1 INDHOLDSFORTEGNELSE Side Foreningsoplysninger Foreningsoplysninger... 2 Påtegninger Bestyrelsespåtegning... 3 Administratorerklæring... 3 Den uafhængige revisors erklæringer... 4 Ledelsesberetning Hoved- og nøgletal... 6 Årsregnskab 1. januar december Anvendt regnskabspraksis... 7 Resultatopgørelse for Balance pr. 31/ Noter Andelskroneberegning Supplerende beretning Drifts- og likviditetsbudget... 21

3 2 FORENINGSOPLYSNINGER Foreningen CVR-nr.: Stiftet: 26. maj 1925 Hjemsted: Københavns Kommune Regnskabsår: 1. januar december Bestyrelse Anders Madsen, formand Maja Krarup, næstformand Britta Detlefsen, sekretær Administrator John Dalgaard Solbakkevej Gentofte Tlf Revision BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskab Havneholmen København V Tlf Pengeinstitut Danske Bank

4 3 BESTYRELSESPÅTEGNING Bestyrelsen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for 2015 for A/B "Sønderhus". Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse A, Lov om andelsboligforeninger 5, stk. 11, og 6, stk. 2 og 8, og foreningens vedtægter. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af foreningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2015 samt af resultatet af foreningens aktiviteter for regnskabsåret 1. januar december Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. København, den 18. marts 2016 Bestyrelse Anders Madsen Formand Maja Krarup Næstformand Britta Detlefsen Sekretær ADMINISTRATORERKLÆRING Som administrator i A/B Sønderhus skal jeg hermed erklære, at jeg har forestået administrationen af foreningen i regnskabsåret Ud fra min administration og føring af bogholderi for foreningen er det min opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af foreningens aktiviteter i regnskabsåret samt af foreningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december København, den 18. marts 2016 Administrator: John Dalgaard

5 4 DEN UAFHÆNGIGE REVISORS ERKLÆRINGER Til andelshaverne i A/B "Sønderhus" Vi har revideret årsregnskabet for A/B "Sønderhus" for regnskabsåret 1. januar december 2015, der omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance og noter. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabslovens bestemmelser, Lov om andelsboligforeninger 5, stk. 11, og 6, stk. 2 og 8, og foreningens vedtægter. Ledelsens ansvar for årsregnskabet Foreningens ledelse har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser, Lov om andelsboligforeninger 5, stk. 11, og 6, stk. 2 og 8, og foreningens vedtægter. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Revisors ansvar Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for foreningens udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af foreningens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige samt den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Konklusion Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af foreningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2015 samt af resultatet af foreningens aktiviteter for regnskabsåret 1. januar december 2015 efter årsregnskabsloven, Lov om andelsboligforeninger 5, stk. 11, og 6, stk. 2 og 8, og foreningens vedtægter.

6 5 DEN UAFHÆNGIGE REVISORS ERKLÆRINGER Supplerende oplysning vedrørende forståelse af revisionen Andelsboligforeningen har i overensstemmelse med Erhvervsstyrelsens vejledning om årsregnskaber for andelsboligforeninger, der aflægger årsregnskab efter årsregnskabsloven, medtaget budgettal som sammenligningstal i resultatopgørelsen og noter. Disse budgettal og oplysningerne på side 21 og 22 har, som det også fremgår af resultatopgørelsen, noter og oplysningerne på side 21 og 22, ikke været underlagt revision. København, den 18. marts 2016 BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskab Steen Klit Andersen Statsautoriseret revisor

7 6 HOVED- OG NØGLETAL Nøgletallene viser centrale dele af foreningens økonomi, og er primært udregnet på baggrund af arealer. I A/B Sønderhus anvendes andelsindskuddene som fordelingsnøgle, og de arealbaserede nøgletal for andelsværdi og boligafgift svarer derfor ikke til de, der konkret gælder for den enkelte andelshaver. Ejendommens areal udgør ifølge BBR-oplysninger følgende: Antal Areal m2 Ejendom Andelslejligheder Udlejede lejligheder 0 0 Erhvervslejligheder 0 0 I alt Grundareal i m² 831 Nøgletal kr. pr. m² Total Offentlig ejendomsvurdering Anskaffelsessum (kostpris) Gældsforpligtelser fratrukket omsætningsaktiver 903 Foreslået andelsværdi Valuarvurdering kr./m² Boligafgift i gennemsnit pr. m² andelsbolig 408 Omkostninger m.v. i % Vedligeholdelsesomkostninger 41 Øvrige omkostninger 41 Finansielle poster, netto 13 Afdrag 5 I alt 100 Boligafgift i % af samlede ejendomsindtægter 95 UDVIKLING I HOVEDTAL Udviklingen i boligafgift og andelskrone Boligafgift (2011 = index 100) Andelskrone

8 7 ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS Årsrapporten for A/B Sønderhus for 2015 er aflagt i overensstemmelse med den danske årsregnskabslovs bestemmelser for virksomheder i regnskabsklasse A, Lov om andelsboligforeninger 5, stk. 11, og 6, stk. 2 og 8, og foreningens vedtægter. Som følge af foreningens karakter er der dog foretaget tilpasninger i opstillingsformen. Formålet med årsrapporten er at give et retvisende billede af foreningens aktiviteter for regnskabsperioden, og vise om den budgetterede og hos medlemmerne opkrævede boligafgift er tilstrækkelig. Årsrapporten er udarbejdet efter samme regnskabspraksis som sidste år. RESULTATOPGØRELSEN Opstillingsform Resultatopgørelsen er opstillet, så den bedst viser indtægter og omkostninger i forbindelse med foreningens aktivitet i det forløbne regnskabsår. De i resultatopgørelsen anførte ureviderede budgettal for regnskabsåret er medtaget for at vise afvigelserne i forhold til de realiserede tal og dermed vise, hvorvidt de opkrævede boligafgifter har været tilstrækkelige til at dække omkostningerne i forbindelse med de gennemførte aktiviteter. Indtægter Der er i årsregnskabet medtaget den for perioden opkrævede boligafgift og leje. Indtægter fra vaskeri og lignende indtægtsføres i takt med administrators modtagelse af oplysninger om indbetalte indtægter. Disse indtægter er således ikke nødvendigvis fuldt ud periodiseret i resultatopgørelsen. Omkostninger Omkostninger omfatter omkostninger til drift af foreningen, herunder ejendomsskatter og forbrugsafgifter, reparation og vedligeholdelse, foreningsomkostninger samt afskrivninger på foreningens anlægsaktiver. Ikke betalte omkostninger for regnskabsperioden og betalte omkostninger vedrørende efterfølgende regnskabsperioder er medtaget i årsrapporten som henholdsvis skyldige omkostninger/periode-afgrænsningsposter. Finansielle indtægter og omkostninger Finansielle indtægter og omkostninger indeholder renteindtægter og -omkostninger. Finansielle indtægter og omkostninger vedrørende regnskabsperioden indgår i resultatopgørelsen.

9 8 ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS BALANCEN Materielle anlægsaktiver Foreningens ejendom indregnes på anskaffelsestidspunktet og værdiansættes ved første indregning til kostpris. Ved efterfølgende indregninger værdiansættes foreningens ejendom til dagsværdi på balancedagen. Opskrivninger i forhold til seneste indregning føres direkte på foreningens egenkapital på en særskilt opskrivningshenlæggelse. Dagsværdien er baseret på en ekstern vurdering af ejendommen. Opskrivninger tilbageføres i det omfang, dagsværdien falder. I tilfælde hvor dagsværdien er lavere end den historiske kostpris, nedskrives ejendommen til denne lavere værdi. Den del af nedskrivningen, der ikke kan rummes i opskrivningshenlæggelsen, indregnes i resultatopgørelsen. I ejendommens værdi er medtaget udgifter til renovering af kælderlokale i Disse udgifter afskrives over en periode på 10 år. Afskrivningsgrundlaget er kostpris med fradrag af den skønnede restværdi efter afsluttet brugstid. Den regnskabsmæssige værdi af materielle anlægsaktiver gennemgås årligt for at afgøre, om der er indikation af værdiforringelse ud over det, som udtrykkes ved normal afskrivning. Hvis dette er tilfældet, foretages nedskrivning til den lavere genindvindingsværdi. Tilgodehavender Tilgodehavender værdiansættes til nominel værdi. Værdien reduceres med nedskrivning til imødegåelse af forventede tab. Egenkapital Under foreningens egenkapital indregnes medlemmers andelsindskud. Der føres en separat konto for opskrivningshenlæggelsen vedrørende opskrivning af foreningens ejendom til dagsværdi ( Reserve for opskrivning af ejendom ). "Overført resultat" indeholder akkumuleret resultat. Gældsforpligtelser Prioritetsgæld er målt til den nominelle restgæld på balancedagen. Gæld i øvrigt værdiansættes til nominel værdi.

10 9 ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS ØVRIGE NOTER Nøgleoplysninger I henhold til Bekendtgørelse nr. 2 af 6. januar 2015 fra Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter om oplysningspligt ved salg af andelsboliger, skal der ifølge 3 afgives en række nøgleoplysninger som note til andelsboligforeningens årsregnskab. De lovkrævede oplysninger, anført i note 12, er udarbejdet i overensstemmelse med bilag 1 til bekendtgørelsen, og har til formål at give regnskabsbrugeren et bedre grundlag for at analysere foreningens økonomiske situation samt sammenligne foreningens økonomiske situation med andre foreningers økonomiske forhold. Nøgletallene i noten indgår som en del af "Nøgleoplysningsskema for andelsboligforeningen", som skal udleveres til købere af en andel i foreningen. Andelskroneopgørelse Beregningen af andelskronens værdi foretages i overensstemmelse med 5 stk. 2 i Lov om andelsboligforeninger samt foreningens vedtægter 14. Vedtægterne bestemmer desuden i 14, stk. 1, at selv om der lovligt kan vedtages en højere andelsværdi, er det den på generalforsamlingen vedtagne andelsværdi, der er gældende.

11 10 RESULTATOPGØRELSE FOR 2015 Ej revideret Note Indtægter Budget Realiseret Realiseret Boligafgift inkl. antennebidrag Gebyr ved salg af lejligheder m.v Administrationsgebyr (gård) Salg af vaskemønter Indtægter i alt Driftsudgifter 1 Skatter og offentlige afgifter Vedligeholdelse Driftsudgifter i øvrigt Administration Driftsudgifter i alt Resultat før afskrivninger Afskrivninger Resultat før renter Renteudgifter Årets resultat

12 11 BALANCE PR. 31/ Note AKTIVER Anlægsaktiver Realiseret Realiseret Ejendommen, matr. nr Udenbys Vester Kvarter Igangværende altanprojekt Anlægsaktiver i alt Omsætningsaktiver Tilgodehavende uafsluttet vandregnskab Andre tilgodehavender Likvide beholdninger Omsætningsaktiver i alt Aktiver i alt

13 12 BALANCE PR. 31/ Realiseret Realiseret Note PASSIVER Egenkapital Andelskapital, 46 andele a Reserve for opskrivning af ejendom Overført resultat Egenkapital i alt Langfristet gæld 10 Prioritetsgæld Kortfristet gæld 10 Prioritetsafdrag det kommende år Uafsluttet varmeregnskab Afsluttede vand og varmeregnskab Fraflyttede andelshavere Kreditorer og skyldige omkostninger Gæld i alt Passiver i alt Pantsætninger og sikkerhedsstillelse 12 Nøgleoplysninger 13 Andelskroneberegning

14 13 NOTER TIL RESULTATOPGØRELSEN Ej revideret Budget Realiseret Realiseret Skatter og offentlige afgifter Grundskyld til kommunen Renhold fortov brokvarter Renovation Vedligeholdelse VVS Vaskeri Snedker Bidrag til gårdanlæg Elektriker Malerarbejde Diverse incl. småanskaffelser Rengøringsartikler mv Gebyr mgl. deltagelse i reng Låseservice Indretning af kælderrum Driftsudgifter i øvrigt Ejendomsforsikring Ansvar bestyrelsen El incl. vaskeri Vand vaskeri Difference vandregnskab Trappevask Vinduespolering

15 14 NOTER TIL RESULTATOPGØRELSEN 4 Administration Ej revideret Budget Realiseret Realiseret Revision Administrator Bestyrelsesmøder og generalforsamling Repræsentation Telefon mv. bestyrelse Kontingent ABF Porto, kontorartikler Bankgebyrer incl. PBS Afgift TV-antenne og Copy-Dan Diverse Renteudgifter Prioritetsgæld Renter og gebyrer ejendomsskatter

16 15 NOTER TIL BALANCEN 6 Ejendommen Anskaffelsessum: Anskaffelsessum primo Renovering af kælderlokale Afskrivninger: Foretagne afskrivninger primo Årets afskrivninger Opskrivninger: Foretagne opskrivninger primo Årets opskrivning Bogført værdi ultimo Igangværende altanprojekt: Afholdt i Ejendomsvurdering pr. 1/ Ejendommen er værdiansat i henhold til valuarvurdering af 23/ af Chr. Hjort Erhvervsejendomme.

17 16 NOTER TIL BALANCEN Realiseret Realiseret Likvide beholdninger Kontantbeholdning Danske Bank, Reserve for opskrivning af ejendom Saldo primo Årets opskrivning Overført resultat Saldo primo Årets resultat Prioritetsgæld Nykredit, kontantlån 4,2712 % Lånerestgæld i alt Kursregulering Pantsætninger og sikkerhedsstillelser Til sikkerhed for gæld til realkreditinstitutter, tkr , er der givet pant i grunde og bygninger, hvis regnskabsmæssige værdi pr. 31. december 2015 udgør tkr Til sikkerhed for kassekredit er deponeret ejerpantebrev tkr med pant i foreningens ejendom.

18 Nøgleoplysninger 1. GRUNDLÆGGENDE OPLYSNINGER OM ANDELSBOLIG- FORENINGEN Antal BBR-areal, m² B1 Andelsboliger B2 Erhvervsandele B3 Boliglejemål 0 0 B4 Erhvervslejemål B5 Øvrige lejemål, kældre, garager m.v. B6 I alt C1 Sæt kryds Hvilket fordelingstal benyttes ved opgørelsen af andelsværdien? Hvilket fordelingstal benyttes ved opgørelsen af boligafgiften? Boligernes areal (BBR) C2 C3 Hvis andet, beskrives fordelingsnøglen her: X Boligernes areal (anden kilde) D1 Foreningens stiftelsesår 1925 D2 Ejendommens opførelsesår 1927 Det oprindelige indskud X Andet Hæfter den enkelte andelshaver for mere end det, der er betalt for E1 andelen? E2 Hvis ja, beskriv hvilken hæftelse der er i foreningen: Ja Nej X F1 F2 F3 F4 Sæt kryds Anvendt vurderingsprincip til beregning af andelsværdien Ejendommens værdi ved det anvendte vurderingsprincip Generalforsamlingsbestemte reserver Reserver i procent af ejendomsværdi Anskaffelsesprisen Valuarvurdering X Offentlig vurdering Kr. Gns. kr. pr. m² % 0,00%

19 Nøgleoplysninger G1 G2 G3 Har foreningen modtaget offentligt tilskud, som skal tilbagebetales ved foreningens opløsning? Er foreningens ejendom pålagt tilskudsbestemmelser, jf. Lov om frigørelse for visse tilskudsbestemmelser m.v. (Lovbekendtgørelse nr. 978 af 19. oktober 2009)? Er der tinglyst en tilbagekøbsklausul (hjemfaldspligt) på foreningens ejendom? Ja Nej X X X 2. ANDELSBOLIGFORENINGENS DRIFT, HERUNDER UD- LEJNINGSVIRKSOMHED Gns. kr. pr. andels-m² pr. år H1 Boligafgift 408 H2 Erhvervslejeindtægter H3 Boliglejeindtægter 0 J Årets overskud (før afdrag), gns. kr. pr. andelsm² (sidste 3 år) Forrige år Sidste år I år Gns. kr. pr. andels-m² K1 Andelsværdi K2 Gæld - omsætningsaktiver 903 K3 Teknisk andelsværdi BYGGETEKNIK OG VEDLIGEHOL- DELSE M1 M2 M3 Vedligeholdelse, løbende (gns. kr. pr. m²) Vedligeholdelse, genopretning og renovering (gns. kr. pr. m²) Vedligehold, i alt (kr. pr. m²) Forrige år Sidste år I år

20 Nøgleoplysninger 4. FINANSIELLE FORHOLD P Friværdi (gældsforpligtelser sammenholdt med ejendommens regnskabsmæssige værdi) % 94,66% R Årets afdrag pr. andels-m² (sidste 3 år) Forrige år Sidste år I år

21 Beregning af andelskronens værdi I henhold til Lov om andelsboligforeninger 5 skal vi oplyse, at foreningens formue på grundlag af de bogførte værdier udgør kr For at konstatere den samlede "handelsværdi" for andelene i henhold til Lov om andelsboligforeninger 5, stk. 2, er det tilladt at opskrive ejendommen til en af følgende værdier: 1. Anskaffelsesprisen (jf. note 6) Handelsværdi som udlejningsejendom Kontant ejendomsværdi Ejendommen blev den 23. februar 2016 vurderet af ejendomsmægler Carsten Højer og ejendomsmægler og valuar Emil Molte Bjerre v/chr. Hjort Erhvervsejendomme til en kontant handelspris på kr , pr. 31. december I den udstrækning markedsrenter ændrer sig eller ejendommens forhold i øvrigt ændres, kan ejendommens værdi tilsvarende ændre sig. Endvidere kan en vurdering, foretaget af en anden valuar, eller revurdering af den offentlige ejendomsvurdering føre til en anden beregning af andelskronen. Foreningens formue til brug for salg af andele opgjort efter handelsværdien som udlejningsejendom kan herefter opgøres således: Bogført egenkapital 31. december Handelsværdi som udlejningsejendom Bogført værdi af ejendom Kursværdi prioritetsgæld Bogført værdi prioritetsgæld Foreningens formue pr. 31. december Hver andelshaver kan herefter i henhold til vedtægterne opgøre sin andel af foreningens formue (andelskronen) ved at indsætte det oprindelige indskud ifølge andelsbeviset i følgende brøk: x andelsindskud Andel af foreningens formue kan opgøres ved at gange indskuddet ifølge andelsbeviset med 1.172,05.

22 21 DRIFTSBUDGET FOR TIDEN 1/1-31/ Ej revideret Realiseret Realiseret Budget Boligafgift inkl. antennebidrag Gebyr ved salg af lejligheder Administrationsgebyr (gård) Salg af vaskemønter Indtægter i alt Driftsudgifter Skatter og offentlige afgifter Vedligeholdelse Driftsudgifter i øvrigt Administration Resultat før afskrivninger Afskrivninger Resultat før renter Renteudgifter Årets resultat

23 22 LIKVIDITETSBUDGET Ej revideret Realiseret Realiseret Budget Indestående i bank, primo Årets resultat Afskrivninger inventar Formindskelse af tilgodehavender Finansiering altanprojekt Til rådighed i alt Der anvendes til: Prioritetsafdrag Formindskelse af kortfristet gæld Igangværende altanprojekt Renovering kælderlokale Anvendelser i alt Budgetteret likviditet ultimo