LBF-besigtigelse af Bo42, afd. Svaneke. Referat. Dagsorden: Deltagere: Grete Alvagård Landsbyggefonden. Hans Mikkelsen. Mødedato: D. 12.

Transkript

1 LBF-besigtigelse af Bo42, afd. Svaneke Dato: Sagsnummer: Referat Emne: LBF-besigtigelse af Bo42, afd. Svaneke Mødedato: D. 12. december 2016 Mødested: Biblioteket, Borgergade 4, 3740 Svaneke Deltagere: Grete Alvagård Landsbyggefonden Leif Tøiberg Landsbyggefonden Finn Lykkegaard Madsen Landsbyggefonden Per Raunslund Olsen Bornholms Regionskommune Ebbe Frank Bo42 Hans Mikkelsen Bo42 Kim Kreutzmann Lasse Steen Jepsen Dan Angelo Gjetting Birthe Jørgensen Årstiderne Arkitekter Referent: Dagsorden: Kl LBF ankommer Kl Gennemgang af den foreløbige renoveringsstøtteplan: Kl Besigtigelse af byggeafsnittene: 8 - Byfogedbakken, 4 Lindevej, 7 Ahornvej, 6 Norre Bakke. 1

2 Referat Orientering om dagens forløb + LBF ankommer Direktør for Bo42 Ebbe Frank byder velkommen. Orientering og status for afdeling Svaneke Ebbe indleder med generel orientering for de 83 boliger i 10 byggeafsnit. Herunder at afdelingen blev sammenlagt med Bo42 for 4 år siden, og at man da godt var klar over at der var store bygningsmæssige udfordringer i afdelingen. For 5 6 år siden blev der taget kontakt til BL for drøftelse med henblik på en fremtidssikring. Drift og vedligehold i afdelingen har medført store huslejestigninger. Undervejs har imellem boliger stået tomme. Beboerne i BO42 er for hovedpartens vedkommende pensionister ca. 75 %. og derfor bør man også sigte mod tilgængelighed i boligmassen. Der forefindes principielt 5 ungdomsboliger på Byfoged Bakken, men disse er udlejet under andre vilkår. LBF Grete og Leif fortæller kort om de muligheder der er i en opgave som denne. Herunder man har muligheder for at give husleje og renoveringsstøtte, samt evt. kapitaltilførsel for at holde huslejen nede. Der bliver samtidig nævnt at fonden prækvalificerer renoveringsstøttesagen, og at man samtidig tager forbehold for kommunens stillingstagen i.f.t. driftsstøtte. Samtidig at der allerede foreligger en tidligere udført Fremtidssikringsrapport. Finn fortsætter herefter med at konstatere at der foreligger 10 byggetekniske rapporter, og at der i systemet er 12 byggeafsnit på 10 adresser. Materialet skal være med til at fremtidssikre den bygningsmasse som er opført i tiden Af materialet fremgår radon som en gennemgående udfordring, og det bekræftes også af Finn, som en opgave der kan støttes. Men at dette naturligvis først skal undersøges og dokumenteres, dette arbejde i.f.t. anvisning SBI 247. Det nævnes at der skal fremsendes undersøgelsesprogram og handleplan efter endelig referat. Opretningsarbejder: Følgende opgaver blev omtalt for nærmere afklaring og udbedring: 1. Sålbænke beskrevet i byggetekniske rapporter 1 og 8. Glidelag og bevægelses muligheder skal udbedres. 2. Fugtophobning i tagrum. Byggeafsnit 7 blev omtalt men tagrum/konstruktioner undersøges nærmere i.f.t. svigt. Manglende ventilation er gennemgående for mange af byggeafsnittene, og såfremt der er et generelt svigt, kan fonden støtte en udbedring af skaden. 3. Miljøfremmende stoffer. Der skal foretages screening for alle bygningsdele der vil blive berørt under udførelsen. Screening foretages på baggrund af dispositionsforslag (skitse), og de beskrevne arbejder i drift- og anlægsbudgettet. Omkostninger ud fra beskrivelser og skitser føres i skema A. 2

3 Ustøttede arbejder: Finn orienterede om at diverse arbejder i materialet skal betragtes som ustøttede arbejder, herunder: 1. Isolering af tagrum 2. Udbedring af kældervægge 3. Genopretning af trapper 4. Undertag underbeklædning Derefter blev der spurgt ind til de revner og sætningsskader som de byggetekniske rapporter beskriver. Hertil svarer Finn, at der er forskel på om bygningen har sat sig en gang, og skader kan udbedres, eller om skader opstår igen. Er der svigt men ingen skader, eller fører svigt til skader. Forslag til en helhedsplan: Leif stiller det forslag, at Bo42 skal vurdere om man vil arbejde videre med en plan for sammenlægning af boliger, samt arbejde mod tilgængelighed i byggeafsnittene set i.f.t. den beboersammensætning som forefindes. At man i den forbindelse skal være opmærksom på behovet for flere ustøttede millioner (2 4 millioner). Samtidig at der i den situation vil være et behov for kapitaltilførsel for reducering af huslejen i.f.t. modellen: LBF 2/5, Kreditforening 1/5, Kommunen 1/5 og Bo42 1/5. Ved en renoveringssag kan der samtidig fritages 1/3 til indbetaling fra de udamortiserede lån. Den fremtidige husleje: Det nævnes kort at fonden vil afvente de fremtidige støtte muligheder indtil der foreligger et gennemarbejdet materiale der afklarer omfanget. Derudover at fonden henstiller til at der bør ske en huslejeudligning/ differentiering i forhold til det lejedes værdi. Til dette gav Ebbe gav udtryk for at han var helt enig, og med den tilføjelse at det måtte være Bo42 der bedst kender den indbyrdes værdi. Derudover at han ville arbejde videre med dette når det fremtidige lejeniveau kendes. Samtidig orienterede fonden om - at man skeler til andre boligforeningers arbejder og projekter på Bornholm. Dette for at finde det leje som skal danne grundlag for en beslutning. Bo42 + Gryneparken: Ebbe spørger til om man bør have ungdomsboliger i fremtiden, og at man herunder arbejder indenfor den, og de lokalplaner der foreligger. Derefter omtales Gryneparken som det forsøgsprojekt det er/var ved opførslen i Der gøres opmærksom på at den årlige tilførsel på kr ,00 udløber næste år. Dette forhold skal afklares nærmere i processen. Ebbe spørger til muligheden for at genskabe Gryneparken i.f.t. de oprindelige ideer og tanker. Hvortil fonden svarer, at der vil være mulighed for at ændre fra et forsøgsbyggeri til en bygning med normale standard løsninger. Lasse spørger til muligheden for udskiftning/udbedring af de polycarbonatplader der er monteret på væksthuset. Der gøres opmærksom på at boligselskabet kan få udarbejdet et tilbud på udskiftning som kan arbejdes ind i den samlede sag. Det konstateres her, at der vil blive behov for en benhård priotering set i.f.t. økonomien og alle de aktiviteter der samlet er i hele afdelingen. 3

4 Politisk behandling: Kommunens repræsentant gør opmærksom at sagen skal behandles politisk, og at man her vil have et behov for at vide hvilken økonomi man skal forholde sig til. Samtidig understreges det fra LBF, at man for sagens videre behandling har behov for en tilkendegivelse fra kommunen, for at sagen kan fortsætte fra nuværende stadie. Kommunen ønsker at husleje niveauet + differencering fremsendes til dem for orientering, og gør opmærksom på, at den fremtidige husleje for den enkelte beboer skal præsenteres på et afdelingsmøde. Her sluttede mødet på biblioteket og man forsatte ud til besigtigelse af udvalgte byggeafsnit. Besigtigelse af byggeafsnit: Efterfølgende besigtiges afdelingen af alle i.f.t. til en af boligselskabet planlagt rute. Med baggrund i de udarbejdede byggetekniske rapporter, og de udfordringer de enkelte byggeafsnit står overfor - blev fire byggeafsnit besøgt, og herunder blev der gjort nogle bemærkninger på stedet: Byfoged Bakken - byggeafsnit 8: - Der forefindes fugt i kælder. - Generel dårlig boligmasse - Små boliger - Dårlig økonomi Lindevej byggeafsnit 4: - Revner i gavle - Sætningsskader - Synlig fugt på facader Ahornvej byggeafsnit 7: - Fugtig undertag og tagkonstruktion - Manglende ventilation af tagrum - Sætningsskader på facader Dyrlæge Jürgensensgade byggeafsnit 2: - Terrænfald mod sokkel - Tidligere skimmelsag blev drøftet Dyrlæge Jürgensensgade byggeafsnit 3: - Dårligt udvendig vedligehold - Opfugtede sokler - Sætningsskader på facader - Nyt badeværelse efter forsikringsskade Hermed afsluttes fællesmødet med en kort opsummering i en af de besigtigede boliger på Dyrlæge Jürgensensgade. 4

5 Opsummering / diverse arbejder: 1. Miljøfremmende stoffer. I undersøgelsesprogrammet skal der tages højde for en screening af alle bygningsdele der bliver berørte under udførelsen. (Årstiderne Arkitekter indhenter pris) 2. Tilgængelighedsboliger. Ved næste indsendelse skal disse fremgå i materialet. Der arbejdes ud fra princippet om at omfanget kan være %.. I oplægget for tilgængelig vil blive skitseret indretning og beskrevet udvendige ramper foran den enkelte bolig. 3. Ustøttet renovering. Ved sammenlægningsboligerne er fordelingen 67 % og 33 % for modernisering. Modernisering er ustøttet. 4. Ungdomsboliger/familieboliger. Der udarbejdes skitser med forslag til sammenlægning af eksist. ungdomsboliger ud fra princippet om % kan udføres som sammenlagte (Årstiderne Arkitekter udarbejder) 5. Miljøarbejder på friarealer. Hvor tilgængelighedsboliger skal forefindes, kan der støttes op om omlægning af terræn for ramper mm. 6. Prækvalifikation af afdelingen. Leif gør opmærksom på at LBF prækvalificerer afdelingen til renovering. I det videre arbejde skal de enkelte byggeafsnit vurderes i.f.t. økonomi og omfang. Det nævnes i den forbindelse at sagen pga. dens størrelse muligvis allerede kan realiseres i Statusbrev. Det forventes at Bo42 vil modtage et sådant i marts/april m.h.t. kapitaltilførsel. Samtidig at tidshorisonten for en endelig afklaring skal forventes at tage ½ - 1 år med de opgaver der ligger forude. 8. Det videre forløb. Det aftales at der fra nu skal være en løbende dialog omkring det videre forløb. 9. Aktiviteter iværksættes: Der udarbejdes et oplæg til et undersøgelsesprogram (Årstiderne Arkitekter) Afklaring med kommunen om foreløbig tilkendegivelse til opgaven (Bo42, afd. Svaneke) Ingeniør inddrages snarest for radon undersøgelse og afklaring af dette i de 10 byggeafsnit. Afklaring om renoveringen skal omfatte sammenlægningsboliger og tilgængelighed (Bo42, afd. Svaneke og Årstiderne Arkitekter ) Med venlig hilsen Projektleder Bygningskonstruktør BTH Mobil: Mail: nun@aarstiderne.dk 5