Boliger og befolkning

Transkript

1 Boliger og befolkning Ny Roskilde Kommune - April 2006

2 1. OM BOLIGUDBYGNINGSPLANEN RESUMÉ - FORSLAG TIL BESLUTNINGER PORTRÆT AF ROSKILDE SOM BOSÆTNINGSKOMMUNE UDBYGNINGSSTRATEGI EN AKTIV BOLIGPOLITIK MANGFOLDIGT OG TIDSSVARENDE BOLIGER TIL FORSKELLIGE BEHOV PRIVATE FAMILIEBOLIGER ALMENE FAMILIEBOLIGER SENIORBOLIGER ÆLDREBOLIGER BOLIGER TIL SÆRLIGE BEHOV UNGDOMSBOLIGER SAMMENHÆNG, REALISERING OG ØKONOMI UDBYGNINGSOMRÅDER JYLLINGE GUNDSØMAGLE TREKANTOMRÅDET VIBY GADSTRUP TREKRONER SVOGERSLEV HYRDEHØJ OG KRISTIANSMINDE SYDBYEN OG UNICON-AREALET VINDINGE ROSKILDE BYMIDTE ØVRIGE PROJEKTER I ROSKILDE BEFOLKNINGSPROGNOSE FORUDSÆTNINGER RESULTATER AF PROGNOSEN...32 Denne boligudbygningsplan er den første, der er udarbejdet for Den Ny Roskilde Kommune. Planen er udarbejdet af en arbejdsgruppe med deltagere fra de tre gamle kommuner: Lone Plovstrup og Anders Stenager Ramsø Kommune, Mads N. Schmidt Gundsø Kommune, og Peter Jørgensen Roskilde Kommune. Undervejs har en række øvrige medarbejdere været involveret. 2

3 1. Om boligudbygningsplanen Boligudbygningsplan I Kommissoriet for arbejdsgruppen, der har arbejdet med boligudbygningsplanen, hedder det: Der skal blandt andet ske udarbejdelse af boligudbygningsplan, befolkningsprognose og budget for ejendomssalg og byggemodning. Der skal desuden igangsættes et arbejde med at formulere temaer til planstrategien og udarbejdes oplæg til beslutning om hvornår og hvordan en ny samlet planstrategi for den nye kommune og herefter kommuneplan bør udarbejdes. Idet planen gælder perioden fra er der i denne boligudbygningsplan ikke anvendt betegnelsen Den Ny Roskilde Kommune, men alene Roskilde Kommune. Anvendelse af boligudbygningsplanen Boligudbygningsplanen behandles på Sammenlægningsudvalgets seminar april Boligudbygningsplanen har til formål at være: Den aktuelle boligpolitik og være igangsættende for udbygningsaktiviteter det gælder f.eks. for lokalplaner og kommunale udbud. Det kan f.eks. være beslutninger vedr. eksperimenterende byggeri, retningslinier for udbygning, udmøntning af princippet om variation via seniorboliger, private boligforeninger m.v. Grundlag for befolkningsprognosen idet boligudbygningsplanen spiller en stor rolle for befolkningsudviklingen. Grundlag for vurdering af de forventede indtægter fra grundsalg m.v. Der er en betydelig økonomi knyttet til boligudbygningsplanen, der derfor indarbejdes i budgettet for Grundlag for byggemodnings- og spildevandsplanlægning, da boligudbygningsplanen kan afføde kommunal byggemodning, og udbygningen danner grundlag for spildevandsplanlægningen. Ramme for det støttede boligbyggeri, herunder aftale med boligselskaber og indskud i landsbyggefonden i forhold til budget. Igangsættende for særlige initiativer og fastlæggelse af retningslinier for udbygning. Det kan f.eks. være opfølgende initiativer vedr. kommunens overordnede udviklingsstrategier. Boligudbygningsplan er den første i den nye Roskilde Kommune. Hovedformålet har været at skabe en sammenhæng i boligpolitikken og at få formuleret et nyt perspektiv for den nye Roskilde Kommune. I denne første omgang er det imidlertid ikke muligt at få alle spørgsmål behandlet tilbundsgående. Planens karakter Boligudbygningsplanen indeholder flere niveauer, hvor der lægges op til forskellige beslutninger: Konkret udbygningsstrategi og overordnede principper for boligpolitikken. Konkret udbygningsplan med angivelse af udbygningstakt, boligtyper m.v. Emner, hvor der lægges op til en videre proces f.eks. til en mere tilbundsgående analyse af boliger til ældre. Temaer der skal behandles i planstrategien. De udbygningsmuligheder, der er medtaget, er baseret på de tre gamle kommuners kommuneplaner. Men de arealer, der er medtaget i Regionplan 2005, indgår. Det skal i øvrigt bemærkes, at der kan være private boligprojekter på vej, men som ikke er politisk behandlet, og som derfor ikke er medtaget i denne boligudbygningsplan. Tekst, der er angivet med denne trekant, angiver at det er et forslag til beslutning. 3

4 2. Resumé - forslag til beslutninger Denne boligudbygningsplan indeholder en række konkrete forslag, som er resumeret i dette afsnit. Det kan overordnet siges, at boligudbygningsplanen er udtryk for en balance. På den ene side er efterspørgslen på boliger meget stor, og det ville være nemt for kommunen at sætte flere byggerier i gang. På den anden side skal der også ske en tilpasning til kapaciteten på skoler og i børneinstitutionerne. Derfor er planen udtryk for en kontrolleret udvikling, selvom der er tale om mange boliger. Boligudbygningsplanen har som forudsætning, at de 2 besluttede børneinstitutioner i Trekroner opføres. Planen er i øvrigt også udtryk for, at boligudbygningen sker med variation, der tilgodeser forskellige boligbehov. Samtidig stilles krav til variation i ejerformer og det arkitektoniske udtryk i nybyggeriet. Følgende forslag til beslutninger indgår i Boligudbygningsplan : En aktiv boligpolitik Udbygningsmuligheder Det foreslås, at spørgsmålet om den langsigtede bolig- og byudvikling skal indgå i den kommende kommuneplanstrategi for Roskilde Kommune. Se side 10. at der som udgangspunkt ikke skal ske yderligere boligudbygning i landsbyerne. Mindre huludfyldning og omdannelse af tidligere landbrugsbygninger til boligformål kan dog komme på tale, hvor dette er hensigtsmæssigt. Se side 10. Jordopkøb Det foreslås, at der i forbindelse med afdækning af nye langsigtede udbygningsmuligheder også undersøges mulighederne for opkøb af potentielle byudviklingsarealer. Se side 10. Mangfoldigt og tidssvarende Eksperimenterende byggeri Det foreslås, at der skal arbejdes for, at der gennemføres projekter med eksperimenterende byggeri. Dette er planlagt i Trekroner, Hyrdehøj og i Den Musiske Bydel på Uniconarealet i Roskilde. Det skal også søges gennemført på Skousbo-arealet i Ramsø samt på privatejede arealer i St. Valby via dialog med grundejer. Denne intention skal indarbejdes i plangrundlaget for områderne. Inden denne type byggeri igangsættes, forelægges en sag til politiske beslutning. Se side 11. Forskellige prisniveauer på nybyggeri Det foreslås, at der skal arbejdes for gennemførelse af enkelte eksperimenterende byggerier med henblik på opførelse af billigere boliger uden kvalitetstab. Det kan f.eks. vurderes, om der er nogle af erfaringerne fra de billige boliger i København, der vil kunne tilpasses til forholdene i Ny Roskilde Kommune. Se side 12. at de 60 boliger ud mod den grønne landskabskile ved Kristiansminde - hvor byggeriet påbegyndes 2007 udbydes som mere eksklusive større boliger. Tilsvarende skal der i Trekroner øst sikres en variation ved udbud af enkelte bebyggelser med denne profil. Se side 12. Boliger til forskellige behov Private byggerier Det foreslås, at der, for at skabe et så varieret boligudbud som muligt, skal søges etableret nye boliger som privat udlejningsbyggeri. Se side 13. Private boligforeninger Det foreslås, at der prioriteres nye kommunalt ejede arealer til udbud til private boligforeninger inden for de næste 2 år. Der foreslås reserveret et areal i Trekroner øst og et areal i Hyrdehøj. Der kan tillige forsøges med indpasning af en privat boligforening i etageboliger ved Lysalleen i Trekroner samt på Skousbo-arealet i Viby. Se side 14. Almene Familieboliger Det foreslås, at der fortsat skal udvises tilbageholdenhed med igangsætning af nye almene familieboliger. Inden der sættes nye byggerier i gang, skal udlejningssituationen vurderes. Se side 15. 4

5 at det skal vurderes, om de almene familieboliger, der indgår i denne boligudbygningsplan samt i salgs og byggemodningsoversigten til påbegyndelse i 2007, skal opretholdes. Det kan ske ud fra en samlet vurdering af de økonomiske konsekvenser for kommunen sammenholdt med, hvad der reelt kan opnås i forhold til at tilgodese de ønskede behov. Det drejer sig om 38 tæt/lave familieboliger i Trekroner. Hvis disse boliger ikke ønskes opført, kan arealet f.eks. konverteres til en privat boligforening. Se side 15. at der i forbindelse med næste boligudbygningsplan skal foretages en analyse af de muligheder og problemer, der er i forhold til det almene boligområde med fokus på helheden i den ny kommune. Der skal f.eks. foretages en samlet vurdering af behovet og foretages en vurdering af muligheder for og konsekvenser af en spredning af denne boligform i kommunen. Der skal også foretages en vurdering af behov for almene familieboliger, herunder også af de økonomiske vilkår for realiseringen. Se side 16. Seniorboliger Det foreslås, at der reserveres arealer til seniorbofællesskaber ved Børnehøjen i Himmelev samt i Hyrdehøj til påbegyndelse af byggeri i Ny Roskilde Kommune kan spille en aktiv rolle via dialog med private grundejere med henblik på etablering af seniorbofællesskaber på private arealer i f.eks. Viby og Jyllinge. Se side 16. at der skal arbejdes for, at der bliver indpasset boliger, der er egnede til seniorer i de private bebyggelser, f.eks. ved krav til boligstørrelser kombineret med små private friarealer, elevatorer o.l. Se side 16. Boliger til ældre Det foreslås, at der i 2007 gennemføres en sammenhængende analyse af hele ældregruppens langsigtede behov. Dette skal bl.a. ske med afsæt i KLanalysen, der er udarbejdet for Roskilde Kommune vedr. ældreområdet i 2006 om det langsigtede behov. Som en del af analysen gennemføres en evaluering af aftalen med boligselskaberne om anvisningsret. Det skal vurderes, om aftalen fungerer efter hensigten, om de nye byggerier skal med i aftalen, samt om bebyggelserne i Jyllinge og Viby også skal indgå. Se side 16. at der afsættes 10 stedsbestemte ældreboliger om året i boligudbygningsplanen, men det foreslås, at der ikke igangsættes byggerier, før den nævnte analyse er gennemført. Se side 16. Boliger til særlige behov Det foreslås, at der skal til næste boligudbygningsplan foretages en samlet vurdering af behovet for boliger til særlige behov, f.eks. til psykisk- og fysisk handicappede. Den skal blandt andet forholde sig til den ny kommune som helhed og til situationen efter strukturreformens deling af forskellige former for botilbud mellem kommune og region. Se side 17. Boliger til unge Det foreslås, at målsætningen om flere ungdomsboliger skal fastholdes for at understøtte Roskildes udvikling som universitetsby. I dette perspektiv skal der også arbejdes for, at der etableres flere nye ungdomsboliger i Roskildes bymidte. Se side 17. at de ungdomsboliger, der indgår i boligudbygningsplanen samt i salgs- og byggemodningsoversigten, fastholdes. Men situationen på ungdomsboligmarkedet skal dog følges tæt, og der skal udvises tilbageholdenhed med igangsætning af nye bebyggelser med især almene ungdomsboliger i de kommende år. Derfor skal der i hvert tilfælde foretages en vurdering af behovet, inden der igangsættes nyt byggeri. Se side 17. Sammenhæng, realisering og økonomi Det foreslås, at Boligudbygningsplanen , der side indeholder en samlet oversigt over de kommende 12 års byggerier, skal ligge til grund for de kommende udbud i 2007 samt for befolkningsprognosen. Boligudbygning og Befolkningsprognose Befolkningsprognosen viser, at der især i Jyllinge og i den østlige del af Roskilde med Himmelev og Trekroner er grund til at følge samspillet mellem nybygeri og befolkningsprognose nøje, fordi presset på skoler og børneinstitutioner her er stort. Derfor skal der frem til budgetseminaret foretages en nøjere vurdering af konsekvenser og løsninger f.eks. i form af skoledistriktsændringer. 5

6 3. Portræt af Roskilde som bosætningskommune En blå og grøn bokommune Roskilde Kommune er en blå og grøn bosætningskommune. Kombinationen af dette faktum som skal fastholdes og nærheden til København gør Roskilde Kommune meget attraktiv og efterspurgt til bosætning. Fjordlandskabet med kyststrækninger, åbent agerland og smukke landskabsstrøg med markante ådale danner en kontrastrig og varieret oplevelsesrig natur med rige landskabelige kvaliteter som ramme for bosætning. Med Jyllinge i nord, Viby i syd og Roskilde By som det naturlige geografiske centrum har Roskilde alle muligheder for at blive en sammenhængende kommune i geografisk balance uden glemte yderområder. Frederiksborgvej er den trafikale hovedåre mod nord. Mod syd løber to jernbaner og et par større veje. De to tidligere kommunecentre Jyllinge og Viby skaber den fornødne tyngde i Roskildes yderpunkter og vil medvirke til at sikre, at den samlede kommunes geografi vil rumme attraktive bosætningsmuligheder. Bysamfund Fra at være to landkommuner og en bykommune, fremstår Roskilde nu som én samlet kommune, der kan tilbyde bosætning i bysamfund af varierende størrelse fra købstaden med det store udbud af kultur og aktivitet til de lokale bysamfund, landsbyerne eller i det åbne land, i direkte kontakt med den smukke natur. Infrastruktur Tværs igennem kommunens center løber de største trafikårer med motorvej og jernbane. Roskilde er et trafikalt knudepunkt, hvor trafik fra hele landet samles ind mod hovedstaden og spredes tilbage igen. De gode transportforbindelser og den centrale placering tæt ved København er medvirkende til at gøre Ros 6

7 kilde Kommune til en særdeles attraktiv bosætningskommune. Boligudbud og boligtyper Der er i den nye kommune en nogenlunde ligelig fordeling mellem antallet af parcelhuse og antallet af etageboliger. Størsteparten af alle etageboligerne er placeret i Roskilde By. Af det samlede boligtal på omtrent er godt almene boliger. Langt den overvejende del af de almene boliger er placeret i Roskilde By. Der forefindes i alt næsten ungdomsboliger, næsten alle er placeret i Roskilde By. Boligudbygningsmuligheder Der skal bygges mange boliger på Sjælland de kommende år. I Roskilde giver de nye boligudbygningsområder mulighed for opførelse af ca boliger. Derudover vil der ske store skift i den eksisterende boligmasse. Ombygninger, sammenlægninger, mulighed for fortætning og omdannelse af tidligere erhvervsbygninger til boliger er eksempler på sådanne mulige ændringer i boligmassen. Befolkningsudvikling i Roskilde Kommune Befolkning Udviklingen i befolkningssammensætningen for de næste 12 år viser, at befolkningstilvæksten primært sker i aldersgruppen fra årige, mens der sker et mindre fald i antallet af årige. For de 0-5 årige og de 6-16 årige sker et mindre fald i befolkningstallet, mens der sker en mindre stigning i antallet af årige. Tallene dækker dog over betydelige lokale udsving, som sætter forskellige dagsordener i de respektive lokalsamfund hvad angår skole- og institutionskapacitet og understøtning af lokale servicefunktioner. Eksempelvis er institutioner og skoler i Jyllinge hårdt pressede, mens der i Vindinge er behov for en befolkningstilvækst, hvis man skal fortsætte med to spor. Økonomi og boligudbygning I Gundsø findes ikke kommunalt ejet jord til boligudbygning. I Ramsø ejer kommunen nogle arealer ved Viby, og i Roskilde ejer kommunen de fleste arealer til boligudbygning. Set over de seneste fire år har salg af kommunalt ejet jord og ejendomme til boligformål - fratrukket udgifter til byggemodning - bidraget med 278 mio. kr. til kommunens økonomi Prognose med boligudbygning 0 prognose Uden byggeri Ny Roskildes befolkningstal vokser. Hvis der ikke blev bygget nye boliger, ville befolkningstallet falde, men der ville alligevel være tale om en vækst i nogle aldersgruppen samtidig med et større fald i andre se side 13 under boliger til forskellige behov. 7

8 4. Udbygningsstrategi En aktiv boligpolitik En aktiv boligpolitik kan udnytte de aktuelt gode muligheder for - her og nu og på lang sigt - at videreudvikle Roskilde som en dynamisk bosætningskommune med bæredygtige lokalsamfund. Mangfoldigt og tidssvarende Variation, oplevelser, eksperimenter og bæredygtighed skal danne rammen om socialt og kulturelt velfungerende bebyggelser. Boliger til forskellige behov Det skal så vidt muligt sikres, at borgerne kan blive boende i kommunen og får opfyldt skiftende bobehov uanset alder. Boligpolitikken skal understøtte Roskilde kommunes udviklingsstrategier. Sammenhæng, realisering og økonomi Boligpolitikken skal udmøntes på en måde der på én gang tilgodeser målsætninger og kommunens økonomiske interesser på kort og langt sigt. Strategien tager afsæt i 4 overordnede målsætninger. Roskilde kommune er en attraktiv bosætningskommune og skal videreudvikle denne position via en strategisk boligudbygningsplan, som er baseret på en sammenhængende boligpolitik på baggrund af de tre gamle kommuners planer og potentialer. Den ny Roskilde kommune har fået nye kvaliteter, der kan udfolde sig på måder, som ikke tidligere var mulig i de tre kommuner hver for sig. Roskilde Kommune får samlet set en større spredning i bo- og udbygningsmulighederne, idet købstaden, de mindre bysamfund, landsbyerne og det åbne land giver et varieret udbud af bosætningsmuligheder for nuværende borgere og potentielle tilflyttere. Roskilde Kommune har udover sit aktiv som grøn og blå bosætningskommune et stærkt kulturliv og en særlig vitalitet i kraft af Roskildes status som universitetsby. Dette udgangspunkt skal bruges til at udvikle borgernes livskvalitet og udfoldelsesmuligheder, hvor attraktive bomiljøer spiller en væsentlig rolle. 8

9 5. En aktiv boligpolitik Denne udbygningsstrategi tager afsæt i en situation, hvor der er stor efterspørgsel efter boliger. Der er flere væsentlige årsager til dette: Ny Roskilde er en attraktiv kommune med natur og den ligge tæt på København. Der vil fortsat være stort behov for mange nye boliger i hovedstadsregionen, hvor der er få udbygningsmuligheder. Byudviklingen presses ud på Sjælland, hvor der bygges flere boliger end i Københavnsområdet. Den private investeringsinteresse er stor. Kommunen har derfor gode muligheder for at føre en aktiv boligpolitik. Dels ved at kunne bruge mulighederne for styring af udbygningen i forhold til boligbehov og boligtyper. Dels ved at kunne stille kvalitative krav til boliger og oplevelsesrige boligmiljøer. Til gengæld betyder investeringsinteressen også, at der er øget pres på kommunen for at tage nye arealer ind til boligbyggeri og for at skabe det planmæssige grundlag for realisering af boligudbygning på privatejede arealer i en takt, der kan skabe problemer for kapaciteten på skoler og institutioner. Derfor er styringen vigtig. Denne boligudbygningsplan tager hensyn til denne problemstilling via fastlæggelse af et udbygningstempo i de forskellige dele af kommunen. Udbygningstakt Roskilde Kommune har i dag godt boliger. Befolkningstilvæksten har i de seneste år ligget væsentligt over landsgennemsnittet, hvilket gør kommunen til en vækstkommune. Der er mulighed for opførsel af ca nye boliger på de arealer, som i dag er udlagt til boligudbygning. Boligudbygningsplanen forudsætter, at denne rummelighed er opbrugt i I den første fireårs-periode vil der blive opført ca. 400 boliger om året, når der ses bort fra ungdomsboliger og boliger til ældre. I de efterfølgende år vil udbygningstakten være på ca. det halve. I forhold til den samlede boligmasse udgør nybyggeriet derfor trods alt en begrænset del og kan kun i begrænset omfang påvirke karakteren af den samlede boligmasse. Alligevel er det vigtigt, at de fremtidige bebyggelses- og boligtyper bedst muligt imødekommer fremtidige behov. Boligtal År Gundsø Ramsø Roskilde I alt (6.397) Kilde: Danmarks Statistik Note: Danmarks Statistik oplyser, at der mellem har været et datasammenbrud pga. ændret registrering af sommerhuse med helårsstatus, hvilket forklarer nedgangen i boligtallet i Gundsø fra år 2000 til 2005 Hvis der ikke bygges boliger i perioden frem til prognosen uden boligbyggeri vil befolkningstallet falder med ca. 6 % med ca personer. Med de nuværende muligheder for boligudbygning med boliger forventes det, at der er grundlag for en befolkningstilvækst på cirka 7 %, svarende til at et befolkningstal i 2016 på cirka Det er værd at bemærke, at uden boligbyggeri ville gruppen af unge og ældre fortsat vokse, mens gruppen i den arbejdsdygtige alder ville falder kraftigt. Boligudbygningsplanen har derfor også et økonomisk perspektiv for kommunen ved at opretholde størrelsen på aldersgruppen årige. Gundsømagle 9

10 Boligudbygningsplanen er i høj grad med til at regulere den mulige befolkningstilvækst og vil, i samspil med befolkningsprognosen, være et vigtigt planlægningsværktøj til at styre den ønskede udvikling. Udbygningningsmuligheder på langt sigt Hvis Roskilde Kommune fortsat skal have en befolkningstilvækst, bør der allerede nu tages stilling til, hvor boligudviklingen fremover skal finde sted, idet boligudbygningsarealerne vil være opbrugt indenfor denne boligudbygningsplans tidshorisont. Idet Den Grønne Ring omkring Roskilde skal fastholdes, er udbygningsmuligheder på jomfruelig jord omkring Roskilde efterhånden udtømte. Der skal således ses på alternative udbygningsmuligheder. I Regionplan 2005 og i Landsplanredegørelsen Det nye Danmarkskort Planlægning under nye vilkår er der peget på, at nye, større og langsigtede udbygningsmuligheder skal ske som en forlængelse af fingerbystrukturen mod Holbæk og Ringsted. Det bliver derfor aktuelt for kommunen at forholde sig til disse muligheder, idet de vil komme til at indgå i den overordnede planlægning af den fremtidig byudvikling på Sjælland, som Miljøministeriet arbejder med. Udbygningen skal ske i forhold til den overordnede infrastruktur, hvilket peger på Viby som en oplagt mulighed for fremtidig boligudbygning. Dette spørgsmål skal afklares i dialog med Miljøministeriets Landsplansafdeling og bør tages op i den kommende planstrategi for Roskilde Kommune, hvor evt. også andre muligheder skal vurderes. Forslag: Spørgsmålet om den langsigtede bolig- og byudvikling skal indgå i den kommende kommuneplanstrategi for Roskilde Kommune. Tilpasning til lokale forhold Boligudbygningen afstemmes i forhold til børneinstitutioner og skoler. Befolkningsprognosen er et nyttigt værktøj til at styre udviklingen i ønsket retning. Boligudbygningen skal foregå på en afbalanceret måde i forhold til institutioner, behov og lokalitet. Hvis udbygningen blot slippes løs med de nuværende markedsvilkår, vil kommunen blive påført en lang række meget store følgeudgifter. Derfor er udbygningstakt og valg af boligtyper justeret i forhold til kapacitet på institutions- og skoleområdet. Kommunens detailhandelspolitik, kultur og service skal tilrettelægges på en måde, der bidrager til at understøtte bokvaliteterne i de mindre bysamfund. Hvis udbygningen udløser behov for udbygning af institutioner eller skoler, kan den kun igangsættes på baggrund af en selvstændig politisk beslutning. Forslag: Der skal som udgangspunkt ikke ske yderligere boligudbygning i landsbyerne. Mindre huludfyldning og omdannelse af tidligere landbrugsbygninger til boligformål kan dog komme på tale, hvor dette er hensigtsmæssigt. Jordkøb Udlæg af nye arealer kan følges af en aktiv jordpolitik. Kommunalt opkøb af jord til byformål kan give kommunen nogle bedre styringsredskaber, både i forhold til udbygningstakt og dermed afledt i forhold til driftsudgifter og i forhold kvaliteten samt behovet for boligtyper. Der skal derfor ske en løbende vurdering af, om der er muligheder for at gennemføre opkøb på vilkår, der tilgodeser kommunens interesser. I forhold til en langsigtet boligudbygningsstrategi vil det være hensigtsmæssigt at opkøbe jord på et tidligt tidspunkt. Der kan endvidere foretages grøn byggemodning på et tidligt tidspunkt, hvilket kan øge ejendomsværdien ved senere salg. Forslag: På baggrund af undersøgelser om langsigtede udbygningsmuligheder undersøges mulighederne for opkøb af potentielle byudviklingsarealer f.eks. i og omkring Viby. 10

11 6. Mangfoldigt og tidssvarende Variation i bebyggelser Roskilde Kommune vil kunne tilbyde bosætning i såvel bynære omgivelser som ved vand, ved skov og i det åbne land. Herudover er mangfoldighed og variation i bolig- og bebyggelsestyper med til at skabe velfungerende og oplevelsesrige boligområder. Dynamikken i boligområderne opstår af forskellighederne i mødet mellem mennesker. Variationen skal udvikles både i den store skala med bomuligheder i Roskilde by, bysamfundene samt i landsbyerne og i den lille skala indenfor bydele og boligområder. Der skal skabes en fleksibel boligmasse, der kan optage variationen i behov over årene. Der skal arbejdes for en social- og kulturel balance gennem en udbygning af boligområder med en blanding af boligtyper som etageboliger, tæt/lave boliger, åbne lave boligområder og landsbybebyggelser. Ejerformerne skal være blandede med ejer, lejer, private boligforeninger m.v. Tilsvarende skal områderne så vidt muligt udvikles med en aldersspredning. For at skabe variation skal bebyggelserne opføres med fokus på udvikling af liv, særpræg, tidssvarende arkitektur og oplevelser. En væsentlig kvalitet ved gode bebyggelser er, at de indbyder til løbende foranderlighed. Via lokalplaner og ved grundsalg skal kommunen sikre, at bebyggelserne bliver så varierede og sammensatte som muligt. Det skal gøres gennem ejerformer, arkitektonisk udtryk og enkeltbyggerier med max boliger. Eksperimenterende byggeri I Trekroner er der satset på eksperimenterende løsninger. Investorerne og beboere har reageret positivt på dette, fordi bydelens identitet har betydning for begge parter. Der er lagt op til tilsvarende eksperimenterende løsning i Hyrdehøj, hvor et nyt plangrundlag er under udarbejdelse. I Den Musiske Bydel på Uniconaralet er der lagt op til, at området skal have sin helt egen boligprofil, der kan være med til at fremme områdets karakter. Forslag: Der skal på enkelte lokaliteter arbejdes for gennemførelse af projekter med eksperimenterende byggeri. Dette er planlagt i Trekroner, Hyrdehøj og i Den Musiske Bydel på Uniconarealet i Roskilde. Det skal også søges gennemført på Skousbo-arealet i Ramsø samt på privatejede arealer i St. Valby via dialog med grundejer. Denne intention skal indarbejdes i plangrundlaget for områderne. Inden denne type byggeri igangsættes, forelægges en sag til politiske beslutning. Bæredygtighed Bæredygtigheden i nye boligbebyggelser skal sikres. Der er efterhånden mange erfaringer, der viser, at bæredygtigt byggeri både tilgodeser miljøet og har en god driftsøkonomi. Der er også ved at blive udviklet Svanemærkede typehuse. Det forventes at byggeudstillingen i Trekroner med Fremtidens Parcelhus kommer til at opfylde kravene til Svanemærket. Bæredygtighed er for mange et vigtigt købsparameter. Der foregår væsentlige forbedringer via byggelovgivningen. Kommunen har dog kun i begrænset omfang lokalplaner og information som mulige påvirkninger af de private byggerier. Hvor kommunen er grundsælger, kan der derimod stilles yderligere krav til niveauet af bæredygtighed i bebyggelserne. Bæredygtighed kan understøttes via lokalplanlægningen med krav til bebyggelsen. Hvor kommunen er grundsælger, kan der stilles særlige krav for at fremme bæredygtigt byggeri som f.eks. svanemærkede huse eller boliger, der opfylder tilsvarende miljøkrav. Fortætning og byomdannelse I og med at byudviklingen til boligformål ikke kan blive ved med at foregå som ekspansion, skal der øget fokus på mulighederne for byomdannelser. Det kan eksempelvis være ved, at der etableres nye boliger i eksisterende bygninger, der gennem infill byggeri, udnyttelse af tagetager og nybyggeri på erhvervsarealer omlagt til boligformål, ændrer anvendelse. Det vil være en opgave for Roskilde Kommu- 11

12 ne at opsøge og initiere denne type projekter. Det kan f.eks. ske ved at udarbejde omdannelsesstrategier og illustrerede idéoplæg, som kan medvirke til at tydeliggøre muligheder for grundejere. Foreløbig er der ikke indhentet erfaringer med de såkaldte partnerskaber, hvor der indgås et forpligtende samarbejde mellem kommunen og en privat bygherre. Dette anses dog for at være et givtigt værktøj, særligt i forbindelse med byomdannelsesprojekter, hvor kommunen ved indgåelse i et partnerskab har bedre muligheder for at styre projekternes indhold og udformning. Fordi mulighederne for udlæg af nye arealer til boligformål er begrænsede skal de arealer, der er udlagt i kommuneplanerne, udnyttes så godt som muligt. Det betyder, at der i forbindelse med grundsalg og lokalplanlægning af de enkelte områder skal vurderes, hvordan rummeligheden udnyttes bedst muligt. Forudsætningen er, at adgangen til friarealer ikke forringes, og at arealerne anlægges med en højere kvalitet, der egner sig til mere intensivt brug. Samtidig skal der arbejdes for, at parkeringsarealer indarbejdes i bebyggelserne på nye måder som en integreret del af bebyggelsen eller friarealer. En mulighed kunne f.eks. være, at der gives en større byggeret, hvis parkering etableres i konstruktionen eller etableres på en måde, der øger friarealet. Med afsæt i Kunstplan Trekroner har der været tilknyttet kunstnere til udformningen af flere boligbebyggelser. I dette tilfælde har det resulteret i bl.a. nogle anderledes altaner. Kommunen kan indtage en aktiv rolle for at synliggøre og initiere udviklingsmuligheder inden for eksisterende by og samtidig tage stilling til, om det kan være i kommunens interesse at indgå partnerskaber med private bygherrer. Der kan eksperimenteres med løsninger, hvor der opnås en bedre indretning af friarealer og parkering i forhold til bebyggelsen med samtidig mulighed for indpasning af flere boliger på arealet. Billige og luksusbetonede boliger Det er et problem for nogle borgere, især førstegangskøbere, at anskaffe sig en bolig i Roskilde,. Det skyldes det høje prisniveau. Denne udvikling kan til dels aflæses i, at antallet af interne flytninger i kommunen fortsat er faldende, mens andelen af eksterne tilflyttere til kommunen stiger. Dette problem kan ikke løses af kommunen, idet prisniveauet sættes af markedet. En reel løsning kan kun opnås via lovgivning og landspolitiske initiativer. I flere bebyggelser i Roskilde er der i de sidste par år eksperimenteret med billigere boliger, f.eks. i de private boligforeninger. Disse boliger kan som ejerboliger prismæssigt konkurrere med f.eks. nye almene familieboliger. Der skal i de kommende år søges etableret bebyggelser med billigere boliger. Et kriterium er dog, at bebyggelserne har kvalitet. Da der ligeledes er efterspørgsel efter luksusbetonede boliger, skal dette behov også tilgodeses som led i ønsket om at have et bredt og varieret udbud af boliger. Forslag: Der skal arbejdes for enkelte eksperimenterende byggerier med henblik på opførelse af billigere boliger uden kvalitetstab. Det kan f.eks. vurderes, om der er nogle af erfaringerne fra de billige boliger i København, der vil kunne tilpasses til forholdene i Roskilde Kommune. De 60 boliger ud mod den grønne landskabskile ved Kristiansminde - hvor byggeriet påbegyndes udbydes som mere eksklusive større boliger. Tilsvarende skal der i Trekroner øst sikres en variation ved udbud af enkelte bebyggelser med denne boligtype. 12

13 7. Boliger til forskellige behov Der er flere tendenser, der peger i retning af behov for at fremme boligbyggeri til bestemte typer af boligbehov: Uanset om der bygges nye boliger eller ej, vil der fremover være et voksende behov for boliger til unge og ældre, som også stiller stadig større krav til boligens størrelse. Kommunen skal derfor være tilbageholdende med opførelse af for mange små boliger. Også boligselskaberne melder, at de små boliger i deres bebyggelser ikke er så eftertragtede. Der efterspørges i stigende grad boliger og bebyggelser, der har særpræg og en egen identitet. Dette peger på behovet for, at kommunen stiller kvalitative krav ikke blot til arkitekturen, men også til mulighederne for oplevelse og livsudfoldelse i bebyggelserne. Kultur, uddannelse og forskning er en central del af Roskilde Kommunes nuværende og fremtidige udviklingsgrundlag. I de kommende år skal der satses på etablering af videnvirksomheder. Der skal være fokus på, at boligudbuddet til ansatte inden for dette område er en vigtig faktor for en realisering af visionen for Roskilde på dette felt. For at imødekomme fremtidige behov bør flere boliger opføres som fleksible boliger, som kan skifte anvendelse fra at være en bolig for unge til at være boliger for ældre eller omvendt Private familieboliger Hovedparten af det nye boligbyggeri opføres i øjeblikket af private i form af ejerboliger som parcelhuse, tæt/lave bebyggelser og etageboliger. Derimod opføres kun lidt eller intet privat udlejningsbyggeri. Det vurderes, at der vil være behov for at fremme denne boligform for herigennem at opnå mere fleksible boligtilbud. Forslag: Relativ udvikling i alderssgrupper i Roskilde Kommune (2005=100) årige årige 0-16 årige 60+ årige Det er bemærkelsesværdigt, at gruppen årige vokser hurtigst. 0-prognosen for de anførte årgange viser, at uden byggeri ville der være et betydeligt større fald i gruppen af 0-16 årige og årige, der er i den arbejdsdygtige alder. For at skabe et så varieret boligudbud som muligt skal der også søges etableret nye boliger i form af privat udlejningsbyggeri. Absalonhave privat boligforening i Trekroner 13

14 Private boligforeninger I 2003 blev der i den tidligere Roskilde Kommune iværksat en proces, der skulle gøre det muligt for private boligforeninger og bofællesskaber at etablere sig i Roskilde. Der blev reserveret kommunale arealer til formålet, og samtidig blev der udarbejdet en vejledning og åbnet et mødeforum på kommunens hjemmeside. Der har været en meget positiv respons på dette, og der er løbende nye foreninger, der henvender sig til kommunen. De private boligforeninger har flere fordele. Beboerne får indflydelse på hele bebyggelsen, hvilket kan betyde andre prioriteringer og indretninger, end der laves i investorprojekter, der har salget af enkeltboliger som formål. Bebyggelserne får på den måde en større sammenhæng. Samtidig etableres et større socialt engagement i bebyggelsen, og som det er tilfældet i Trekroner, bliver boligforeningerne aktive i forhold til hele bydelens sociale og kulturelle udvikling. For beboerne betyder denne måde at bygge en ny bolig på, at de har mulighed for at få en relativ billig bolig. Kommunen har ikke stillet krav om fællesskabets karakter og omfang. Der er derfor forskel på foreningernes karakter. Nogen har et tæt fællesskab, mens andre har mere karakter af en traditionel ejerforening. Etableringen af private boligforeninger har været en succes, og det foreslås, at de fortsat indgår som en del af kommunens udbygningsstrategi. Forslag: Der prioriteres to nye kommunalt ejede arealer til udbud inden for de næste 2 år. Der foreslås reserveret et areal i Trekroner øst og et areal i Hyrdehøj. Der kan tillige forsøges med indpasning af en privat boligforening i etageboliger ved Lysalleen i Trekroner, samt på Skousbo-arealet i Viby. Grundprisniveauet er højt, hvilket betyder, at det er svært eller umuligt på de almindelige markedsvilkår for byggegrunde at opføre almene boliger inden for rammebeløbet. Det lave renteniveau og låneordninger betyder, at de nye almene familieboliger ikke er væsentligt billigere end ejerboliger. Dette er blandt andet betinget af, at lån til almene boliger, efter de nuværende ordninger, fast koster 3,6%. Dette vil muligvis blive ændret. Lejeniveauet i nybyggeri ligger i dag tæt på kr. pr. etagemeter i årlig leje. Dette har konsekvenser i forhold til vilkår for udlejningssituationen og for opførelse af almene familieboliger. Udlejningssituationen De nye og dyre boliger har en anden status i forhold til ældre almene familieboliger. I Roskilde er de nyeste boliger opført i Trekroner og i Hyrdehøj. En undersøgelse har vist, at en stor del af indflytterne blot har været medlemmer af boligselskabet i kort tid. I Stjerneparken i Trekroner og i Kløvermarken i Hyrdehøj har Roskilde Boligselskab anvist 194 boliger (det skal bemærkes, at der er tale om flere anvisninger, end der reelt er boliger, fordi en bolig kan være tildelt flere gange). Det viser sig, at 47% er kommet direkte ind, 30 % var indmeldt i , kun 7% var indmeldt før Dette betyder, at der er en del beboere, som reelt har fået tildelt en bolig samme dag, som de har henvendt sig til boligselskabet. En anden tendens har været, at over halvdelen af de nye boliger i Trekroer er tildelt til borgere fra andre kommuner end Roskilde. Det vil sige, at boligerne i første række ikke opfylder et lokalt boligbehov. Dette kan tol Almene familieboliger De almene familieboliger indgår som et redskab i Byrådets boligsociale indsats. Det er en boligtype, der kan indpasses for at opnå en varieret boligsammensætning. De almene familieboliger skal derfor ses i sammenhæng med det øvrige boligmarked, der i øjeblikket er kendetegnet af et højt og stigende prisniveau, lav rente og stor efterspørgsel. Efterspørgslen er også strukturelt betinget, idet der foregår en bosætning, som omfatter hele Sjælland. Stigende grundpriser og byggeomkostninger giver problemer i forhold til de almene familieboliger: Almene familieboliger i Trekroner 14

15 kes i retning af, at de almene boliger er forholdsvist for dyre. Derfor og på grund af mange nyopførte almene boliger, har Byrådet i gamle Roskilde tilkendegivet, at der skal udvises tilbageholdenhed, inden der igangsættes nye almene byggeprojekter I forhold til Jyllinge og Viby kan det være en anden situation. Det vurderes dog, at der ikke aktuelt er det store behov for nye almene familieboliger i en situation, hvor lejeniveauet for denne boligform er relativ højt. Vilkår for byggeri De almene familieboliger skal opføres inden for et rammebeløb på kr. pr. etagemeter, der er fastsat af Socialministeriet. Det er et relativt lavt beløb i forhold til de aktuelle byggepriser. Derfor er det svært at holde rammebeløbet. Dette medvirker yderligere til, at prisen på byggeriet presses og dermed også byggeriets kvalitet i forhold til lejeprisen. Overholdelse af rammebeløbet vanskeliggøres yderligere af den hastigt stigende pris på jord. Ifølge boligselskaberne vil det med de nuværende rammebeløb og byggeomkostninger ikke kunne afsættes meget mere for grunden end ca kr. pr. etagemeter. For kommunen betyder det en markant mindre salgsindtægt, end der kan opnås ved salg til private investorer eller foreninger. For en almen tæt/lav bolig på 110 m2 vil forskellen i salgsprisen på grunden være på min kr. pr. bolig, og for en etagebolig på 90 m2 vil forskellen være på min kr. Hertil kommer, at udgiften til indskud i Landsbyggefonden for boliger på f.eks. 110 m2 og 90 m2 vil være på henholdsvis kr. og kr. Kommunens bidrag udgør fortsat 7% af anskaffelsessummen som indskud i Landsbyggefonden. Denne ordning gælder til og med 2007, men hidtil er ordningen med de 7% blevet forlænget via aftalen mellem regeringen og KL. Derfor er der forudsat et niveau på 7% i hele perioden Kommende udbygning Der indgår både almene familieboliger, almene ungdomsboliger og ældreboliger i Roskilde Kommunes nuværende boligudbygningsplan, og dermed er der også afsat penge på budgettet. I forhold til de almene familieboliger er der konkret tale om 38 tæt/lave boliger til påbegyndelse i 2007 samt igen 43 almene tæt/lave boliger i 2008 i det nye østområde i Trekroner. Indskuddet i Landsbyggefonden udgør henholdsvis 10 og 11,8 mio. kr. Det skønnes, at differencen ved evt. salg til private boliger eller private boligforeninger vil være henholdsvis 8,3 og 9,5 mio. kr. Der er derfor grund til at overveje, om disse boliger skal etableres som almene familieboliger, når kommunens økonomi afvejes i forhold til, hvad der kan opnås. Hvis lånevilkårene for boligselskaberne forbedres, kan det skabe et bedre udgangspunkt for igangsætning af nye byggerier. Forslag: Der skal fortsat udvises tilbageholdenhed ved igangsætning af nye almene familieboliger. Inden der sættes nye byggerier i gang, skal udlejningssituationen vurderes. Det skal vurderes om de almene familieboliger, der indgår i denne boligudbygningsplan samt i salgs og byggemodningsoversigten til påbegyndelse i 2007, skal opretholdes. Det kan ske ud fra en samlet vurdering af de økonomiske konsekvenser for kommunen sammenholdt med, hvad der kan opnås i forhold til de faktiske boligbehov. Det drejer sig om 38 tæt/lave familieboliger i Trekroner. Hvis disse boliger ikke ønskes opført, kan arealet f.eks. konverteres til en privat boligforening Boligbestand 2005 Gundsø Ramsø Roskilde I alt Stuehuse - landbrugsejendomme Parcelhuse Række og kædehuse Etageboligbebyggelser Ungdomsboliger kollegier Anden helårsbeboelse Boliger I alt Kilde: Danmarks Statistik 15

16 Der skal arbejdes for, at der indpasses boliger, der er egnede til seniorer i de private bebyggelser, f.eks. ved krav til boligstørrelser kombineret med små private friarealer, elevatorer o.l. Almene familieboliger i Viby I forbindelse med næste boligudbygningsplan skal der foretages en analyse af de muligheder og problemer, der er i forhold til det almene boligområde med fokus på helheden i den ny kommune. Der skal f.eks. foretages en samlet vurdering af behovet og foretages en vurdering af muligheder og konsekvenser af en spredning af denne boligform i kommunen. Der skal også foretages en vurdering af behov for almene familieboliger, herunder også af de økonomiske vilkår for realiseringen Seniorboliger Der er fortsat interesse blandt seniorborgere for at flytte fra deres nuværende bolig til en nemmere bolig evt. i form af et seniorboligfællesskab. Der er typisk tale om niveaufri, moderne boliger, hvortil der er minimal vedligeholdelse med bygning og udearealer. Kommunen modtager til stadighed henvendelser fra grupper af seniorer, der er interesserede i at etablere seniorfællesskaber. Senorbofællesskaber kan være en god boform, men der kan være risiko for, at der opstår mange aldersopdelte bebyggelser. Det vil også kun være en mindre del af seniorerne, der kan eller vil etablere sig i et seniorbofællesskab. Derfor vil der være et større behov for boliger til seniorer, der etableres på andre måder, f.eks. som boliger i de almindelige nye bebyggelser. Forslag: Der reserveres arealer til seniorbofællesskaber ved Børnehøjen i Himmelev til påbegyndelse af byggeri i 2007 samt i Hyrdehøj. Ny Roskilde Kommune kan spille en aktiv rolle via dialog med private grundejere med henblik på etablering af seniorbofællesskaber på private arealer i f.eks. Viby og Jyllinge Ældreboliger Behovet for ældreboliger trænger sig på i takt med at der bliver flere ældre, men hvor stort behovet aktuelt er, er imidlertid usikkert. Det skyldes blandt andet, at flere ældre bliver boende i egen bolig. Det foreslås derfor, at der til den næste boligudbygningsplan udarbejdes en sammenhængende analyse med henblik på afdækning af problemer og løsninger i forhold til den langsigtede boligsituation for hele ældregruppen i den nye Roskilde Kommune. I Gamle Roskilde Kommune er der indgået en aftale med boligselskaberne om kommunal anvisningsret af ældre til almene familieboliger, der opfylder de krav, der er til ældreboliger. Aftalen blev indgået i 1995 og omfatter ikke nyere bebyggelser. En tilsvarende ordning er ikke gældende i Gundsø og Ramsø kommuner. Forslag: Der gennemføres i 2007 en sammenhængende analyse af hele ældregruppens langsigtede behov. Dette skal bl.a. ske med afsæt i KL-analysen der er udarbejdet for Roskilde Kommune vedr. ældreområdet i 2006 om det langsigtede behov. Som en del af analysen gennemføres en evaluering af aftalen med boligselskaberne om anvisningsret. Det skal vurderes, om aftalen fungerer efter hensigten, om de nye byggerier skal med i aftalen, samt om bebyggelserne i Jyllinge og Viby også skal indgå. Der afsættes 10 stedsbestemte ældreboliger om året i boligudbygningsplanen, men det foreslås, at der ikke igangsættes byggerier, før den nævnte analyse er gennemført Boliger til særlige behov Kommunerne har en forpligtelse til at løse boligsociale opgaver. Det kan ske ved at opføre almene familieboliger, boliger til ældre og til borgere med særlige behov. Forslag: Der skal til næste boligudbygningsplan foretages en samlet vurdering af dette boligbehov. Den skal blandt andet forholde sig til den ny kommune som helhed og til 16

17 situationen efter strukturreformens deling af forskellige former for botilbud mellem kommune og region Ungdomsboliger Som led i universitetsbystrategien har Roskilde Kommune, som en strategisk satsning, arbejdet for, at der bliver bygget flere boliger til studerende. Målsætningen er nye ungdomsboliger i tiårsperioden fra Dette svarer nogenlunde til tempoet i de foregående 10 år. Der er fortsat brug for nye ungdomsboliger i Roskilde fordi: Roskilde skal være en universitets- og uddannelsesby med mange unge. Ungdomsårgangene bliver større i de kommende år samtidig med, at flere vil være studerende. Antallet af unge i Roskilde vil også stige i løbet af de næste år. Selv på længere sigt ser det ikke ud til, at der bliver et fald i disse årgange. Der vil i de kommende år ske en øget tilgang af udenlandske studerende. I og med at Roskilde er under udvikling som en uddannelsesby, er der også grænser for, hvor hurtigt udbygningen kan foregå i forhold til en gradvis udvikling af dette behov. Selvom der er bygget en del ungdomsboliger i Roskilde i de sidste år, har der ikke været perioder med egentligt lejetab, men i flere perioder på året er der ikke lang ventetid på at få tilbudt en ungdomsbolig. Ungdomsboligerne opføres i dag som enten almene boliger, hvor kommunen bidrager med 7% af anskaffelsessummen, som udgøres af rammebeløbet på kr., eller som private investorprojekter med statsligt tilskud. I gamle Roskilde Kommune er der i de sidste år satset på denne type boliger. I forhold til konsekvensen for kommunens økonomi gør der sig de samme forhold gældende som for de almene familieboliger, idet der både vil være tale om indskud i Landsbyggefond og opnåelse af en lavere salgspris på grunden. Der er i øjeblikket 100 ungdomsboliger under opførelse på RUCs areal samt 67 private ungdomsboliger ved søen i Trekroner. Herudover ventes en privat investor at gå i gang med opførelse af 138 private ungdomsboliger i den gamle silo ved Søndre Ringvej. Ved Ringen syd for siloen vil der blive opført 40 private ungdomsboliger til indflytning i RUC arbejder på etablering af yderligere 150 ungdomsboliger med statsstøtte i Selvom disse boliger henvender sig til forskellige grupper og har forskellig lokalisering, er der grund til at overvåge situationen nøje. I 2007 er der afsat 60 ikke-bestemte ungdomsboliger, der kan bringes i spil via projekter i eller i nærheden af bymidten. Der er i alt indarbejdet godt 500 ungdomsboliger i budgettet fra Forslag: Målsætningen om flere ungdomsboliger skal fastholdes for at understøtte Roskildes udvikling som universitetsby. I dette perspektiv skal der også arbejdes for, at der etableres flere nye ungdomsboliger i Roskildes bymidte. De ungdomsboliger, der indgår i boligudbygningsplanen samt i salgs- og byggemodningsoversigten, fastholdes. Men situationen på ungdomsboligmarkedet følges dog tæt, og der skal udvises tilbageholdenhed med igangsætning af nye bebyggelser med almene ungdomsboliger i de kommende år. Derfor skal der i hvert tilfælde foretages en vurdering af behovet, inden der igangsættes nyt byggeri. 17

18 8. Sammenhæng, realisering og økonomi Boligudbygningen betyder en del for kommunens økonomi. Flere boliger betyder flere borgere som betaler skat, men der følger selvfølgelig også udgifter til service med. I denne sammenhæng behandles alene konsekvenser i forhold til grundsalg, byggemodning samt indskud i Landsbyggefonden. Salgsindtægter har i perioden været på i alt 386 mio. kr. Udgifter til byggemodning og indskud i Landsbyggefonden har i samme periode været henholdsvis 108 mio. kr. og 49 mio. kr. I den næste budgetperiode ser det ud til, at salgsindtægterne bliver på i alt 479 mio. kr. Udgifter til byggemodning og indskud i Landsbyggefonden har i samme periode været henholdsvis 174 mio. kr. og 33,7 mio. kr. I takt med at de nuværende grundarealer bliver solgt, betyder det færre indtægter til kommunen. Prisniveauer Prisniveauet på byggegrunde er i de sidste par år steget eksplosivt især inden for det sidste år. Det betyder, at i Roskilde har solgt grunde til tæt/lave boliger med en bebyggelsesprocent på 30 til kr. pr. etagemeter. Parcelhusgrunde er solgt til mellem og kr. pr m2 grund. Boligpriserne 2005 Gennemsnitlig købesum ved 140 m 2 4. kv kv Gundsø Ramsø Roskilde Købspris snit Kilde: Realkreditrådet, Told og Skattestyrelsen og BRF For etageboligerne med en bebyggelsesprocent på 60 er der opnået priser på ca kr. pr. etagemeter. I Viby er der solgt grunde for 830 kr. pr. m2 grund til parcelhuse. Ved tæt/lave boliger har salgsprisen været ca kr. pr. etagemeter. Prisniveauet er udtryk for at: Roskilde er en eftertragtet boligby. Boligmarkedet er præget af begrænset udbud af grunde. Renten fortsat er lav og muligheden for afdragsfrie lån. Den begyndende rentestigning vurderes at føre til en opbremsning af den hidtidige prisstigning. I forhold til andelsboliger vurderes det, at de nye muligheder for lånoptagning i andelsboliger vil være I alt Gundsø Salgsindtægter Byggemodning Roskilde Salgsindtægter Byggemodning Ramsø Salgsindtægter Byggemodning I alt Salgsindtægter Byggemodning Landsbyggefonden

19 med til at genoplive andelsboligerne, efter at de ikke har været attraktive i de sidste par år. Efterspørgslen efter parcelhusgrunde er særlig stor. Det har været et politisk ønske, at parcelhusgrundene kunne sælges til borgere enkeltvist, men det har ikke været muligt ud fra de gældende udbudsregler. Konsekvensen har været, at hovedparten af grundene bliver opkøbt af typehusfirmaer. I og med, at hovedparten af parcelhusgrundene alligevel opkøbes af typehusfirmaer, foreslås det, at enkelte udbud gennemføres som bud på både pris og projekt. Det betyder, at der kan udbydes en samlet bebyggelse med f.eks. 12 parceller. På denne måde kan der opnås bebyggelse med andre kvaliteter, end der ellers ville være opnået. Udbuddet i Trekroner til en byggeudstilling er et eksempel på dette. I forbindelse med de kommende parcelhusudbud i Trekroner skal der tages stilling til om enkelte grupper af grunde skal udbydes samlet og på både pris og projekt. grøn byggemodning med plantning og lignende. På denne måde skabes bedre rammer om de nye boligområder, og der kan opnås en højere grundpris. Samtidig bør der også ske en koordinering af salg og igangsætning af byggeri i forhold til byggemodning af områderne og vejforsyningen. Da denne form for byggemodning er temmelig dyr, bør byggemodningen følge salg og igangsætning af byggeri. Der opstår løbende muligheder for byomdannelse. Kommunen bør i denne sammenhæng spille en aktiv rolle. Der bør så vidt mulige gennemføres aktive dialoger med interessenterne i området med henblik på optimering af projekter. F.eks. kan der søges om indpassede boliger, herunder ungdomsboliger på lokaliteter, der ligger tæt på bykernen. Optimering På grund af økonomien og på grund af de knappe arealer skal planlægning, salg og realisering optimeres. For at skabe så attraktive rammer fra start som muligt, er det en god idé at gennemføre en tidlig I alt Byggemodning 69,93 39,795 37,98 26,34 174,0 Frigørelsesafgift 1,173 0, ,0 Ejendomssalg -149,35-116,38-108,2-105,96-479,9 Omkostninger 2, ,5 Modningsbidrag -0, ,2 I alt -75,947-74,733-67,22-79,62-297,52 Indskud i Landsbyggefonden 9,652 16,262 6,805 0,976 33,7 Tabellen indeholder salg til boligformål samt byggemodning i udbygningsområder som f.eks. Trekroner. 19

20 9. Udbygningsområder 20