Plan a r k i t e k t e r

Transkript

1 A Plan a r k i t e k t e r Guldborgsund Kommune Parkvej Nykøbing F Att. Marianne Reinhardt Nykøbing F. 3. juli 2013 SAG: Lille Kirkestræde 9-11, 4800 Nykøbing F. Vedr. Anmodning om mertilsagn om støtte til bygningsfornyelse Guldborgsund Kommune har ved skrivelse af meddelt tilsagn om støtte til bygningsfornyelse på baggrund af vores ansøgning. Vores ansøgning var baseret på en vurdering af omkostningerne ved sammeligning med tidligere projekter. Vi har som bekendt undersøgt muligheden for at gennemføre projektet på dette grundlag. I forbindelse med de videre forhandlinger med entreprenører, har vi konstateret, at en ombygning og istandsættelse er væsentligt mere omfattende end vi vurderede ved den oprindelige ansøgning. Ejendommen er som bekendt fredet og der er gennemført uhensigtsmæssige ombygninger, således at der er en række kondemnable forhold, som bør afhjælpes, herunder skal særligt nævnes indretningen af de enkelte lejligheder, samt mangelfund beskyttelse imod fugtighed og brandfare. Ejendommen er i dag indrettet med 3 boliger og enkeltværelser, som er uhensigtsmæssigt indrettet. Det foreslås, at der udføres en gennemgribende ombygning af ejendommen, således at der indrettes 4 tidssvarende boliger i 1½ etage, med selvstændig adgang til terræn og adgang til fælles friareal. Ombygninger udføres, således at bygningens oprindelige detaljer og konstruktioner genanvendes i videst mulige omfang og underhensyn til Kulturstyrelsens godkendelse. Jeg skal i det følgende nærmere beskrive bygningens tilstand. TEGNESTUEN NYKØBING F. (privat) Slotsgade 54.st.th Thorsensvej Nykøbing F 4800 Nykøbing F Tlf Fax Tlf Mobil: medlem af ka@a-plan.dk Hjemmeside: DANSKE ARKitektvirksomheder CVR/SE nr Bygningskonsulent for præste- Kjeld Andersen & Ingegerd Bejbro. gårde Lolland-Falsters Stift Guldborgsund Side 1 af 6

2 PKT FØRREGISTRERING - Forslag til forbedring 1 tagværk Det eksisterende tegltag er i meget ring stand, idet løse tagsten og risiko for fugt skader er overhængende 2 fundament Fundament er udført med pudset kampestenssokkel. Sokkel er i dårlig vedligeholdelse med afskalling af sokkelpuds. Der er skader efter opstigende fugt, særligt i forbindelse med indvendige vægge.. 3 facader Facaden imod Ll. Kirkestræde er pudset og overvejende i god stand. Gårdfacaden er nedslidt og i ringe stand, med risiko for sundhedsskadeligt opfugtning 4 vinduer Imod Ll. Kirkestræde er udført koblede vinduesrammer med kitfals. Vinduer er i ringe vedligeholdelsestand, og giver ringe beskyttelse med fugt og kulde. 5 udv.døre Eksisterende udvendige døre er i ringe vedligeholdelsesstand. Tagdækning udskiftes til nyt tegltag, samt 3 taske kvist imod gårdsiden. Der udføres tagvinduer i gadesiden. Der udføres isolering af tagrummet. Spær og konstruktioner forstærkes. Sokler eftergås og istandsættes i nødvendigt omfang, fundamenter sikres for opstigende grundfugt. Facader istandsættes og overfladebehandles. Der udføres varmesislering med forsatsvægge Vinduer istandsættes eller udskiftes med tilsvarende af oprindelig type. Facadedøre istandsættes eller udskiftes i henhold til facadeændringer med tilsvarende døre af oprindelig type. 6 trapper Der er 2 indvendige fælles trapper, idet der oprindeligt har væres selvstændige boliger/ værelser i tagetagen. Den ene er i særligt ringe stand.. I forbindelse med ombygningen ændres boligerne til 4 selvstændige boliger med indvendig trappe til 1. sal. 7 porte/gennemg. Der er ikke portgennegang i bygningen 8 etageadsk. Etageadskillelse er træbjælkelag. Terrændæk er uisoleret, ligesom der er sætning bjælkelaget, som kan skyldes råd og fugtskader. 9 wc/bad Der er etableret wc og Bad til flere lejligheder i bygningen, men der er tale om en uhensigtsmæssig indretning med risiko for fugtskader. Bad/ toiletrum er meget små og opfylder ikke afstandskrav. 10 køkken Der er etableret køkken i flere lejligheder, men indretningen er ikke hensigtsmæssige. 11 varmeinstall. Ejendommen er tilsluttet fjernvarme med radiatorer, men det må påregnes at installationen skal udskiftes. Terrændæk udskiftes med isoleret dæk med træplankegulve. Etagedæk eftergås og forstærkes i nødvendigt omfang. Der udføres lyd og randsikring. Bad/ toiletrum udskiftes med nye tidssvarende bad/toiletrum, svarende til den nye indretning. Der etableres nye køkkener til 4 lejligheder. Varmeinstallation ombygges eller udskiftes i nødvendigt omfang. side 2 af 6

3 12 afløb Der er fra tagetagen tale om udvendige afløb, men det må påregnes at installationen skal udskiftes. 13 kloak Ingen bemærkninger. 14 vandinstall. Der er udført vandisstallation, men det må påregnes at installationen skal udskiftes. Afløb udskiftes svarende til den ændrede indretning med 4 boliger. Kloak kontrolleres og ombygges i nødvendigt omfang Installation ombygges til den ændrede indretning med 4 boliger. 15 gasinstall. Der forefindes ikke gasinstallation 16 ventilation Der er ikke sikret behørig ventilation fra køkkener og bad/ toiletrum, hvilket har medvirket til fugtbelastningen. 17 el/svagstrøm Elinstallationen er delvist renoveret, men det må påregnes at installationen skal udskiftes. 18 øvr.ombygn.arb. Den eksisterende indretning er ikke tidssvarende og uhensigtsmæssig, hvorfor en nødvendig ombygning vil være gennemgribende. 19 priv.friarealer Det eksisterende bagareal er ikke disponeret. Der sikres den nødvendige ventilation fra køkken og Bad/ toilet forhold. Installation ombygges til den ændrede indretning med 4 boliger. Der udføres en total ombygning til 4 tidssvarende boliger. Ombygningen udføres således at oprindelige forhold genanvendes i videst mulige omfang. Der indrettes friareal egnet til rekreativt ophold. Som det fremgår af ovenstående vil det være nødvendigt med en gennemgribende ombygning og istandsættelse, ligesom der er en nødvendig afhjælpning af fugtskader på murværk og tømmerkonstruktioner. Vi har på baggrund af ovenstående gennemgang revurderet det samlede budget, ligesom vi har revurderet beregning af vedligeholdelsesandelen af byggeudgiften. Den samlede ombygningsudgift er beregnet til ca. 6,4 mio. kr., hvoraf vedligeholdelsesudgiften udgør ca. 4,0 mio. kr. Jeg skal på den baggrund anmode om mertilsagn til tab på ca. 2,0 mio. kr. Jeg vedlægger det reviderede skema 1. Den gennemsnitlige leje efter ombygning er beregnet til 743 kr./m2 årligt, hvortil der søges om godkendelse. Venlig hilsen A/Plan arkitekter Kjeld Andersen Kopi: Sælger Erik, Andersen, Anne Frandsen og køber Marin Skibsted side 3 af 6

4 Bilag Dispositionsforslag Skema 1, beregning af vedligeholdelsesandel. side 4 af 6

5 A Plan a r k i t e k t e r OVERSLAG.OMKOSTNINGER: dato: byggeindex.rev. OVERSLAG. BRUTTO VEDLIGEH. GENERELT INDIVIDUELT FORBEDRING tagværk fundament facader vinduer udv.døre trapper porte/gennemg. etageadsk wc/bad køkken varmeinstall afløb kloak vandinstall gasinstall. ventilation el/svagstrøm øvr.ombygn.arb priv.friarealer ialt byggeplads Håndværkerudg uforudselige.udg sum af A+B tekn.honorar adv./admin bygherreudg C,D,E og F moms Byggelån.m.v samlet.udg byggeskadefond AFSAT I PROCENT : FORBEDRINGSANDEL. uforudselige.udg. 8 omk.iøvr. 8 bygn. standard 30 tekn.honorar 9 moms 25 teknisk standard 40 adv./admin. 2,0 byggelån.mv. 5 særlige forh. TEGNESTUEN NYKØBING F. (privat) Slotsgade 54.st.th Thorsensvej Nykøbing F 4800 Nykøbing F Tlf Fax Tlf Mobil: medlem af ka@a-plan.dk Hjemmeside: DANSKE ARKitektvirksomheder CVR/SE nr Bygningskonsulent for præste- Kjeld Andersen & Ingegerd Bejbro. gårde Lolland-Falsters Stift Guldborgsund Side 5 af 6

6 HUSLEJEBEREGNING: gade nr matr.nr lejlighed.nr. areal forbedring opr.leje. lejestign. leje/mdr. nr.9 th nr. 9 tv nr. 11. st nr sal garage leje/areal ialt finansierings forslag ,00% 744 Lejestigning hensættelser 40 garage DRIFTBUDGET : gade Lille Kirkestræde 9-11 nr matr.nr Finansår 02 restgæld rente ydelse 1 likviditet indskud 3 mdr foranstående realkreditlån 5,2% nyt lån 5,2% kontant tilskud nyt realkreditlån F5 Byfornyelsetilskud G.I.saldo, skatteværdi fradrag 2 Ejendomsskat m.v Administration m.v Vedligeholdelse drift vedligeholdelse Samlet lejegrundlag KOMMUNEGARANTI foranstående lån årligleje efter kapital.faktor. 7,65% værdiforøgn. lån drift efter drift/m2 202 kapitaludg. eft låneværdi byf. belåning ialt Ydl.opr.lån Kommune g. % 100% side 6 af 6