CENTER FOR BYUDVIKLING OG MOBILITET. Lokalplan nr. 981 FORSLAG

Transkript

1 CENTER FOR BYUDVIKLING OG MOBILITET Lokalplan nr. 981 FORSLAG Etageboligbebyggelse ved Thorvaldsensgade, Aarhus Midtby Indeholder tillæg nr. 8 til Kommuneplan 2013

2 Om dette hæftes indhold Der indledes med et afsnit om lokalplanens indhold, hvor baggrunden for lokalplanen beskrives, ligesom målet med planen og planens hovedtræk også beskrives. Til afsnittet hører illustrationer, der viser en af de måder, planen gør det muligt at udnytte området på. Derefter følger afsnittet med de bindende bestemmelser for den fremtidige udnyttelse af lokalplanområdet, bygningers udseende, veje og stiers forløb m.v. Herefter følger et afsnit som beskriver hvordan lokalplanen forholder sig til kommuneplanen og anden planlægning som vedrører lokalplanen. Det drejer sig f.eks. om veje, stier, skoler, institutioner, støj, teknisk forsyning m.v. Det sidste afsnit omhandler hvilke retsvirkninger forslaget til lokalplanen har, og hvad der vil gælde når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort. Bagest i hæftet sidder lokalplankortet som visuelt supplerer lokalplanens bestemmelser. Her ligger lokalplanområdet Yderligere oplysninger om lokalplanen fås ved Center for Byudvikling og Mobilitet, Planafdelingen Kalkværksvej, 10, 8000 Aarhus C Tlf byudviklingogmobilitet@aarhus.dk Lokalplanen kan ses ved Borgerservice på Rådhuset, Risskov og Viby Bibliotek Tlf Kortgrundlag Aarhus Kommune, Teknik og Miljø Lokalplanen er udarbejdet af Center for Byudvikling og Mobilitet, Planafdelingen i samarbejde med: Arkitektfirmaet H. Thule Hansen MAA Thunøgade Aarhus C Vedtagelsesdatoer Forslag til Lokalplan nr. 981 er godkendt af Aarhus Byråd den Forslaget er offentlig fremlagt fra den til den

3 AARHUS KOMMUNE. LOKALPLAN NR. 981 Etageboligbebyggelse ved Thorvaldsensgade, Aarhus Midtby INDHOLDSFORTEGNELSE Side LOKALPLANENS INDHOLD Beskrivelse af området, baggrund og mål med planen, planens hovedtræk m.v LOKALPLANENS BESTEMMELSER 1. Formål Område og opdeling Anvendelse Udstykning Trafikforhold Teknisk forsyning Terrænregulering Bebyggelsens omfang og placering m.m Bebyggelsens udseende Opholdsarealer, hegn og beplantning Støjforhold Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Servitutter LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Lokalplanens forhold til kommuneplanen, veje, stier, støj, institutioner, teknisk forsyning m.v LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af forslaget til lokalplanen Retsvirkninger af lokalplanen TILLÆG NR. 8 TIL KOMMUNEPLAN Bilag LOKALPLANKORT... Bilag Indholdsfortegnelse Lokalplan nr. 981

4 2 LOKALPLANENS INDHOLD Her beskrives baggrunden for lokalplanen, målet med planen samt planens hovedtræk. Eksisterende forhold Denne lokalplan gælder for et område mellem Vestergade, Thorvaldsensgade og Århus Å i Aarhus Midtby. Lokalplanområdet, der er ca m 2 stort, var ved planens udarbejdelse privat ejet og beliggende i byzone. Luftfoto, der viser lokalplanområdets placering mellem Vestergade, Thorvaldsensgade og Århus Å. Beskrivelse af området Ved lokalplanens udarbejdelse anvendes området til stenhuggeri med en eksisterende værkstedsbygning nær Århus Å i den nordlige del af området, mens den øvrige del af området anvendes til udstilling af gravstene, gravmonumenter og lignende samt oplag. Området er forholdsvis fladt og ligger omtrent i niveau med de tilgrænsende veje, bortset fra den nordligste del af området nærmest åen, der fremtræder som skrånende arealer og forsænket plateau, der er afsluttet med forholdsvise stejle brinker ned mod åens vandspejl. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 981

5 3 Planens baggrund og mål Lokalplanen er udarbejdet efter ønske fra en privat ejer for at åbne mulighed for opførelse af en etageboligbebyggelse i varierende etageantal fra 3 til 7 etager i forlængelse af den eksisterende randbebyggelse ved Thorvaldsensgade og samtidigt sikre en frilægning af arealerne ved Århus Å. I forbindelse med opførelse af ny etageboligbebyggelse vil den eksisterende bebyggelse blive nedrevet, og den østlige del af området mellem Vestergade og Århus Å, hvor der findes bebyggelse og udstilling af gravstene m.m., vil blive frilagt og udlagt som grønt område og opholdsareal med offentlig adgang. En frilægning af arealer langs åen kan ses som en naturlig forlængelse og styrkelse af den frilægning af åens omgivelser og etablering af rekreative anlæg ved åen, som i de seneste årtier har fundet sted i Midtbyen. Planens hovedtræk Området er udlagt til etageboligbebyggelse med et samlet maksimalt etageareal på i alt m 2 svarende til bebyggelsesprocent på ca. 130 af området under ét. Lokalplanen muliggør, at stueetagen kan anvendes til erhvervsformål, såsom kontorer, mindre fremstillings- og servicevirksomheder, klinikker, udvalgsvarebutikker, restauranter og lignende, idet det maksimale etageareal til erhvervsformål ikke må overstige 400 m 2. Ny bebyggelse i området skal placeres inden for nærmere fastlagte byggefelter, der ligger i forlængelse af den eksisterende randbebyggelse ved Thorvaldsensgade nord for lokalplanområdet. Bebyggelsen må opføres i varierende etageantal fra 3 til 7 etager med maksimalt 7 etager i den del af bebyggelsen, der ligger nærmest Thorvaldsensgade, idet bebyggelsen aftrappes mod øst til maksimalt 3 etager. Bebyggelsen højder er fastsat med baggrund i det varierende etageantal, idet den maksimale højde for bebyggelse i 7 etager er fastsat til 25,0 m svarende til kote 28,0 m. Arealet øst for bebyggelsen, mellem Vestergade og Århus Å, samt et areal langs Vestergades vestlige strækning udlægges som opholdsarealer og grønt område med offentlig adgang. Et mindre areal ved åen nord for bebyggelsen er udlagt som privat opholdsareal for beboere i bebyggelsen. Lokalplanen muliggør, at der endvidere kan etableres opholdsarealer på altaner, balkoner og på tage, herunder tagterrasser, idet der dog ikke må etableres opholdsarealer på tage eller tagterrasser over den øverste 7. etage. Den sydvestlige del af området ved hjørnet af Vestergade og Thorvaldsensgade og nærmest bebyggelsen friholdes ligeledes for bebyggelse og kan anvendes til udstillingsformål i tilknytning til erhverv i bebyggelsens stueetage, herunder eksempelvis til udstilling af natursten i form af gravstene, gravmonumenter, stenfigurer og stenskulpturer i tilknytning til en stenhugger- og naturstensbutik i bebyggelsens stueetage. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 981

6 4 Bebyggelsens udseende Etageboligbebyggelsen opføres i overvejende grad som muret byggeri med facader i røde teglsten. Illustrationerne på siderne 6 og 7 viser eksempel på, hvorledes bebyggelsen kan komme til at se ud. Som det fremgår af illustrationerne er der lagt op opførelse af en forholdsvis kompakt bebyggelse med altaner og tagterrasser og med et afvekslende og markant arkitektonisk udtryk. Lokalplanen indeholder bestemmelser om, at der på tage og facader ikke må anvendes blanke og reflekterende materialer, der kan give anledning til væsentlige gener for omgivelserne. Veje Vejadgang til bebyggelsen sker fra Vestergade, hvorfra der via en rampe vil værende vejadgang til parkering i bebyggelsens kælder eller under terræn, ligesom varelevering til erhverv i bebyggelsens stueetage og til friarealet med udstilling skal ske fra Vestergade. Kørende adgang ind på grunden til friarealet med udstilling og til erhverv i bebyggelsens stueetage for af- og pålæsning af varer skal i givet fald ske via den på lokalplankortet viste vejadgang, der også fører til kælderparkeringen. Beplantning De offentligt tilgængelige opholdsarealer langs Vestergade skal fremtræde med en åben parklignende karakter, idet eventuel beplantning alene må bestå af opstammede løvfældende træer og eventuelt lav hæk-, busk- bunddækkebeplantning. Arealet ved bygningen, der må anvendes til udstillingsformål i tilknytning til erhverv i bebyggelsens stueetage, skal fremtræde med en åben karakter, hvor eventuelle udstillingsgenstande i givet fald skal placeres i et sammenhængende græsplæneareal, f.eks. i udsparede felter i plænearealet, idet der i udsparede felter dog må ske befæstelse med andet materiale, f.eks. stenbelægninger. Illustrationsplanen og det illustrerende snit på side 5 viser et eksempel på, hvorledes området eventuelt kan bebygges og indrettes, mens visualiseringerne på side 6 og 7 viser et eksempel på, hvorledes bebyggelsen eventuelt kan komme til at se ud, idet facader skal udformes i et formsprog og med et udtryk i princippet som vist på visualiseringerne. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 981

7 5 Illustrerende snit A-A. Mål 1:250. Snittet viser et forslag til en eventuel terrænregulering og terrassering ved åen. Illustrationsplan. Mål 1: Planen viser et eksempel på, hvorledes området eventuelt kan bebygges og indrettes med etageboligbebyggelse, udstillingsareal og offentligt tilgængeligt opholdsareal og grønt område mellem Vestergade og Århus Å i den nordøstlige del af området. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 981

8 6 Visualisering nr. 1 viser et eksempel på, hvordan bebyggelsen kan komme til at se ud set fra Vestergade mod nr. sydvest, 1 viser idet eksempel facader skal på, udformes hvordan i bebyggelsen et formsprog eventuelt og med et kan udtryk komme i princippet til at se som ud Visualisering set vist fra på Vestergade visualiseringen. mod sydvest, idet facader skal udformes i et formsprog og med et udtryk i princippet som vist på visualiseringen. Visualisering nr. 2 viser et eksempel på, hvordan bebyggelsen kan komme til at se ud set fra Carl Blochs Gade mod nordøst, idet facader skal udformes i et formsprog og med et udtryk i princippet som vist på visualiseringen. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 981

9 7 Visualisering nr. 3 viser et eksempel på, hvordan bebyggelsen kan komme til at se ud set fra Thorvaldsensgade mod nordvest, idet facader skal udformes i et formsprog og med et udtryk i princippet som vist på visualiseringen. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 981

10 8 LOKALPLANENS BESTEMMELSER Dette afsnit indeholder bindende bestemmelser om arealernes anvendelse, bygningers og vejes udformninger m.v. 1. Formål Lokalplanen har til hovedformål at sikre: at at at at området anvendes til boligformål i form af etageboligbebyggelse med erhverv/butik i stueetagen, udformning og disponering af ny bebyggelse og anlæg sker under hensyn til den omkringliggende bebyggelse og de rekreative kvaliteter, der knytter sig til Århus Å, parkering sker i konstruktion eller under terræn, en del af områdets ubebyggede arealer udlægges til offentligt tilgængeligt grønt område med parklignende karakter. 2. Område og opdeling Stk. 1. Lokalplanområdet er afgrænset som vist på lokalplankortet, og omfatter jf. matrikelkortet følgende matrikelnumre: del af matr. nr. 2027b Århus Bygrunde samt alle parceller, der efter den 9. oktober 2013 udstykkes i området. Se fodnote Anvendelse Stk. 1. Stk. 2. Området er udlagt til etageboligbebyggelse (helårsbeboelse) med tilhørende fællesfaciliteter. Se endvidere fodnote 2. Bebyggelsens stueetage må kun anvendes til erhvervsformål, såsom kontorer, mindre fremstillings- og servicevirksomhed, udstillingsvirksomhed, restauranter og udvalgsvarebutikker, idet det samlede etageareal til erhvervsformål ikke må overstige 400 m 2. Den enkelte butik må højst have et bruttoetageareal på 400 m². Stk. 3. Der kan i området placeres mindre bygninger/anlæg til kvarterets tekniske forsyning. 1 2 I tvivlstilfælde defineres den nøjagtige grænse af Aarhus Kommune, Teknik og Miljø. I henhold til byggelovgivningen er erhverv tilladt i egen bolig, når erhvervet udøves af beboerne uden fremmed medhjælp, og ejendommens og kvarterets præg af boligområde i øvrigt fastholdes. En forudsætning er dog, at virksomheden ikke giver anledning til ulemper for de omboende ved væsentlig øget parkering, trafik eller på anden måde er til gene. Som eksempler på sådanne erhverv kan nævnes frisør, advokat-, revisor-, tegnestue- og lægevirksomhed og lignende liberale erhverv samt dagpleje og lignende. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 981

11 9 Matrikelkort mål 1:1000 Lokalplangrænse 4. Udstykning Stk. 1. Udstykning kan ske efter sokkelgrundprincippet. 5. Trafikforhold Stk. 1. Lokalplanområdet skal vejbetjenes med kørende adgang fra Vestergade i princippet som vist på lokalplankortet og gående adgang fra Vestergade og Thorvaldsensgade. Adgang til boliger skal ske fra Thorvaldsensgade. Vareindlevering til erhverv i bebyggelsens stueetage skal ske fra Vestergade. Kørende adgang ind på grunden til friarealet med udstilling og til erhverv i bebyggelsens stueetage for af- og pålæsning af varer, jf. 10 stk. 4, skal i givet fald ske via den på lokalplankortet viste vejadgang. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 981

12 10 Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Der udlægges areal til en sti a - b i en bredde af 2,0 m og med en placering i princippet som vist på lokalplankortet. Der skal ved vejtilslutninger sikres oversigt i henhold til gældende vejregler. Der skal i området etableres bilparkeringspladser i henhold til gældende retningslinjer for anlæg af parkeringsarealer i Aarhus Kommune: Boligbyggeri: (antal bilparkeringspladser pr. boligenhed) Etageboliger (se fodnote 3 og fodnote 4 ).. 1/2 plads Boliger mindre end 50 m 2 (se fodnote 4 ) /4 plads Kollegieboliger og ungdomsboliger 1/8 plads Erhvervsbyggeri m.m.: Kontorer, liberale erhverv og udvalgsvarebutik m.v plads pr. 50 m 2 Stk. 5. Bilparkering skal etableres i parkeringskælder i bebyggelsen eller i konstruktion under terræn, jf. endvidere 8 stk. 6. Adgang til parkeringskælder herunder rampeudformning skal udføres i henhold til gældende vejregler. Stk. 6. Der skal reserveres areal til cykelparkering i henhold til følgende parkeringskrav: Boligbyggeri: (antal cykelparkeringspladser pr. boligenhed) Etageboliger... 2 pladser Kollegieboliger og ungdomsboliger 1 plads Erhvervsbyggeri m.m. Kontorer, liberale erhverv og udvalgsvarebutik m.v. 1 plads pr. 50 m 2 Stk. 7. Cykelparkering til boliger, på terræn og i kælder, skal placeres i nærhed til adgangsforholdene til boligerne. Cykelparkering skal være overdækket. 6. Teknisk forsyning Stk. 1. Stk. 2. Nybyggeri skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning. Nybyggeri skal opføres som lavenergibebyggelse, hvorved forstås bebyggelse, der på tidspunktet for ansøgning om byggetilladelse opfylder de energirammer for energiforbrug for lavenergibygninger, der er fastsat i bygningsreglementet. Se fodnote Ved etage forstås etageboliger i henhold til byggeloven. Som hovedregel opgøres parkeringskravet med baggrund i byggeriets bruttoetageareal (excl. adgangsareal og udenomsrum). Da byggeri skal opføres som lavenergibebyggelse, vil der i henhold til Planlovens 19, stk. 4, efter anmodning fra ejer, blive dispenseret fra 6, stk. 1. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 981

13 11 7. Terrænregulering Stk.1. Terrænreguleringer må kun finde sted efter tilladelse fra bygningsmyndigheden. Dog må terrænregulering på indtil 0,50 m i forhold til eksisterende terræn og ikke nærmere skel end 0,5 m ske uden tilladelse. Stk. 2. Terrænet på det lavtliggende nordlige areal nær ved åen må reguleres op i niveau med terrænniveauet ved Vestergade og Thorvaldsensgade, ligesom der må ske terrænsænkning og terrassering ned mod åen i princippet som vist på det illustrerende snit på side 5, idet sådanne terrænreguleringer dog ikke må ske uden tilladelse fra bygningsmyndigheden. Se endvidere fodnote 6 vedrørende tilladelse i henhold til vandløbsregulativet for Århus Å. Terrænregulering i forbindelse med etablering af eventuelt regnvandsbassin må ligeledes kun finde sted med tilladelse fra bygningsmyndigheden. 8. Bebyggelsens omfang og placering m.m. Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Det samlede etageareal i lokalplanområdet må ikke overstige m². Se fodnote 7. Ny bebyggelse langs Thorvaldsensgade skal opføres som sluttet bebyggelse med facade placeret i flugt med byggefeltets afgrænsning mod Thorvaldsensgade. Ny bebyggelse, bortset fra rampeanlæg til parkeringskælder inklusive støttemure, skal opføres inden for de på lokalplankortet angivne byggefelter og må højst opføres med det etageantal, der er angivet på lokalplankortet for de enkelte byggefelter, foruden eventuel kælder. Se fodnote 6. For de enkelte byggefelter opdelt i maksimalt antal etager må bebyggelsen højst opføres med følgende højder og maksimale koter foruden teknikbygninger m.v. på tage, jf. 8, stk I henhold til vandløbsregulativet for Århus Å må bygninger, bygværker, faste hegn, beplantninger, udgravninger, påfyldninger og lignende ikke uden tilladelse fra Aarhus Kommune, Center for Miljø og Energi, anbringes nærmere end 8 m fra den øverste vandløbskant af Århus Å, jf. regulativets pkt Jf. endvidere regulativets pkt. 6.3 om at tåle fornødne vedligeholdelsesarbejder langs åløbets bredder. Det angivne etageareal svarer til en bebyggelsesprocent på tilnærmelsesvis 130 beregnet af lokalplanområdets samlede grundareal. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 981

14 12 Maksimalt etageantal, jf. lokalplankortet Maksimal bygningshøjde henholdsvis maksimal højde i koteangivelse med udgangspunkt i et niveauplan, der er fastlagt til kote 3,00 m (DVR90) 3 12,5 m/kote 15,5 m 4 15,8 m/kote 18,8 m 5 19,1 m/kote 22,1 m 6 22,4 m/kote 25,4 m 7 25,0 m/kote 28,0m Mindre bygninger til kvarterets tekniske forsyning kan placeres uden for byggefelterne. Stk. 4. Ud over maksimal bygningshøjde som angivet foran kan der på tage etableres tekniske installationer, trappe-/elevatortårne, ventilationsanlæg, solenergianlæg og lignende under forudsætning af, at de integreres i tagfladernes udformning. Ovennævnte tekniske installationer mv. på tage må opføres med en maksimal højde på 2,0 m over tagfladen og må højst have et areal på 10 % af tagfladens areal. Endvidere kan der ud over de angivne maksimale bygningshøjder etableres værn ved altaner, balkoner og tagterrasser. Stk. 5. Stk. 6. Den del af bebyggelsens stueetage, der anvendes til butiks- og udstillingslokaler og lignende, skal opføres med en etagehøjde på mindst 4,0 m. Parkering må kun etableres som kælderparkering i bebyggelsen eller som underjordisk parkering i konstruktion under terræn. Underjordisk parkering i konstruktion under terræn uden for byggefelterne, jf. 5 stk. 5, må alene etableres inden for det på lokalplankortet angivne område. 9. Bebyggelsens udseende Stk. 1. Facader på ny bebyggelse må som hovedprincip kun opføres af følgende materialer og kombinationer heraf: Overvejende tegl, som blank mur. Aluminium, zink, kobber og stål, herunder farvet stål. Glas. Beton. Facader på etageboligbebyggelse skal udformes i et formsprog og med et udtryk i princippet som vist på visualiseringerne på side 6 og 7. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 981

15 13 Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Stk. 5. Den del af stueetagens facader mod Thorvaldsensgade, der hører til erhvervsanvendelse, skal medvirke til at give en åben og oplevelsesrig facade og må derfor ikke være afblændede, jf. 3, stk. 2. Til tag- og facadebeklædning og til energiproducerende anlæg på tage og facader må ikke benyttes reflekterende materialer, som kan give anledning til væsentlige gener for omgivelserne. Såfremt der etableres et anlæg til indvinding af solenergi eller lignende skal de dele af anlægget, der anbringes udvendigt på bygninger, indgå som en del af tagfladen eller en del af bygningens øvrige ydervægge. Skiltning må alene ske i forbindelse med erhverv i bebyggelsens stueetage og må alene ske på den lodrette facade og ikke over stueetagefacaden. Der må højst etableres 2 skilte til erhverv i bebyggelsens stuetage, dvs. højst ét skilt på facaden mod sydvest mod Thorvaldsensgade og højst ét skilt på facaden mod sydøst mod Thorvaldsensgade/Vestergade. Hver facadeskilt må gives en maksimal højde på 0,8 m og en maksimal længde på 2,5 m og skal begrænses til virksomhedens/butikkens navn og/eller logo. Skiltenes udformning, størrelse, skrifttype og farve skal tilpasses bygningens arkitektur, idet skiltningen ikke må have karakter som facadebeklædning. Stk. 6. Lysskilte eller belysning af skilte må ikke give anledning til gener i forhold til omgivende veje, stier og bebyggelser. 10. Opholdsarealer, hegn og beplantning Stk. 1. Der skal etableres udendørs opholdsarealer svarende til mindst 40 % af boligbebyggelsens etageareal. Se fodnote 8. Udendørs opholdsarealer over terrænniveau, såsom opholdsarealer på altaner, balkoner og tage (tagterrasser) må medregnes i den samlede opholdsarealberegning i den udstrækning, de ikke er belastet af støj over grænseværdien som anført i fodnote 8. Stk. 2. Der udlægges offentligt tilgængeligt opholdsarealer og grønt område på terræn som vist på lokalplankortet. Opholdsarealerne skal udformes med en parkagtig karakter og fremtræde som et grønt område med græsplæne og beplantning, herunder opstammede træer. På opholdsarealer må etableres befæstede stier, lege- og siddepladser og rekreative anlæg til friluftsformål, herunder f.eks. anlæg med træterrasser ved åen. Jf. dog fodnote 6 med hensyn 8 De angivne opholdsarealer må ikke have en støjbelastning over grænseværdien for opholdsarealer. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 981

16 14 til tilladelse i henhold til vandløbsregulativet til etablering af anlæg m.v. nær åen. Stk. 3. Der udlægges privat udendørs opholdsareal på terræn som vist på lokalplankortet til brug for områdets beboere. Evt. hegn eller adskillelse mellem det offentligt tilgængelige opholdsareal og det private udendørs opholdsareal må ikke udføres med plankeværk, men kan f. eks. udføres med beplantning, smedejernshegn eller liggende. Stk. 4. Der udlægges et friareal, hvor det er mulig at etablere udstilling i tilknytning til erhvervsanvendelsen i bebyggelsens stueetage, som vist på lokalplankortet. Friarealet skal fremtræde med en åben og grøn karakter, og udstillinger skal placeres i et sammenhængende græsplæneareal. Ved anvendelse af bebyggelsens stueetage til stenhugger- og naturstensbutik må hele det på lokalplankortet viste friareal med udstilling anvendes til udstillingsformål med henblik på udstilling af natursten og lignende i tilknytning til butikken. Ved anvendelse af bebyggelsens stuetage til andre erhvervsformål end anført foran, må der højst etableres udendørs udstilling på 50 m 2 inden for det på lokalplankortet angivne friareal til udstilling. Stk. 5. Såfremt der etableres et regnvandsbassin i området, skal det udformes som et rekreativt element, så det kan indgå som en integreret del af friarealerne. Se fodnote Støjforhold Vejtrafikstøj Stk. 1. Stk. 2. Det skal sikres, at det konstante udendørs støjniveau, som vejtrafikstøj påfører boliger på facader, der vender bort fra Thorvaldsensgade, ikke overstiger 58 db L den på døgnbasis, og at det konstante indendørs støjniveau ikke overstiger 33 db L den, målt med lukkede vinduer og døre og med åbne udeluftventiler. Det skal sikres, at det konstante indendørs støjniveau fra vejtrafikstøj i sove- og opholdsrum ikke overstiger 46 db L den, målt med et vindue åbnet i det enkelte rum. Se fodnote Der henvises til publikationen Regnvandsbassiner og Vandløb som findes på Aarhus Vand s hjemmeside og Aarhus Kommunes hjemmeside. Åbent vindue er defineret ved, at vinduet er åbent til et åbningsareal på 0,35 m 2, og at efterklangstiden er 0,5 sek. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 981

17 15 Stk.3. Stk. 4. Det skal sikres, at det konstante udendørs støjniveau, som vejtrafikstøj påfører facader af bebyggelse til støjfølsomme erhverv, såsom kontorer, der ikke vender mod Thorvaldsensgade, ikke overstiger 63 db L den, og at det konstante indendørs støjniveau fra vejtrafikstøj for sådanne bebyggelser ikke overstiger 38 db L den. Det skal sikres, at det konstante udendørs støjniveau, fra vejtrafikstøj påfører udendørs opholdsarealer, jf. 10 stk. 1, ikke overstiger 58 db L den. Virksomhedsstøj Stk. 5. Ved etablering af virksomheder jf. 3, skal det sikres, at virksomhederne ikke påfører omgivelserne et støjniveau, som overstiger de grænseværdier, som er gældende i henhold til kommuneplanens støjbestemmelser. 12. Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Ny bebyggelse må ikke tages i brug før: 13. Servitutter Den i 6 nævnte tilslutning til kollektiv varmeforsyning har fundet sted. Jf. dog 6 stk. 2 og fodnote 2. De i 10 stk. 1 nævnte opholdsarealer er anlagt. Se fodnote 11. De i 11 nævnte støjkrav er overholdt. Med lokalplanens ikrafttræden ophæves følgende servitutbestemmelser i medfør af planlovens 15, stk. 2, nr. 16: På matr. nr. 2027b Århus Bygrunde: Servitut om bebyggelse, benyttelse mv, lyst den Såfremt anlæg af friarealer, plantebælter, veje, stier m.v. ikke hensigtsmæssigt kan færdiggøres forinden ibrugtagen af bebyggelse, vil der efter en konkret vurdering være mulighed for at give dispensation fra bestemmelserne, dog kun mod sikkerhedsstillelse for anlæg af arealerne inden for en rimelig tid. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 981

18 16 LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Her beskrives lokalplanens forhold til kommuneplanen og anden planlægning, som vedrører lokalplanen. Kommuneplanen Grundlaget for udarbejdelsen af lokalplanen har været den kommuneplan, som byrådet har vedtaget. Kortet på næste side er et udsnit af kommuneplanens rammekort for den aktuelle bydel, og lokalplanområdet er, som vist, beliggende i rammeområde RE, hvor anvendelse er fastlagt til rekreative formål i form af bypark eller grønt område. Lokalplanområdet er beliggende i byzone. Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanen, idet lokalplanen udlægger området til etageboligbebyggelse med en bebyggelsesprocent på maksimalt 130 og bygningshøjder på maksimalt 7 etager og 25,0 m svarende til kote 28,0 m. Lokalplanen indeholder bestemmelser om, at 40 % af boligbebyggelsens etageareal skal udlægges som opholdsareal i overensstemmelse med de generelle rammebestemmelser, der gælder for boligbebyggelse i Midtbyen. Som det fremgår af lokalplanen er bebyggelsen koncentreret i et område nær Thorvaldsensgade, mens den nordøstlige del af lokalplanområdet mellem Århus Å og Vestergade er udlagt som offentligt tilgængeligt opholdsareal og grønt område med parkkarakter. På denne måde åbner lokalplanen både mulighed for opførelse af etageboligbebyggelse i området og sikrer samtidigt, at en forholdsvis stor del af området mellem Århus Å og Vestergade får en rekreativ karakter og anvendelse. Den eksisterende bebyggelse i området, som forudsættes nedrevet, er ikke omfattet af kommuneplanens bevaringsbestemmelser. Da lokalplanen ikke er i overensstemmelse med den gældende kommuneplanen, kan lokalplanen kun gennemføres i den foreliggende udformning efter byrådets godkendelse af et tillæg til kommuneplanen. Den nødvendige ændring af kommuneplanen søges gennemført ved Tillæg nr. 8 til Kommuneplan for Aarhus Kommune. Tillægget er gengivet som bilag til lokalplanen. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 981

19 17 Kommuneplanens rammer Lokalplanområdet Højhuspolitik for Aarhus Kommune Aarhus Byråd vedtog den 11. oktober 2006 Tillæg nr. 84 til kommuneplan 2001, Højhuspolitik for Aarhus Kommune, hvor der blandt andet er stillet krav om, at der skal foretages en konsekvensanalyse af projekter, der omfatter høje huse. I Højhuspolitik for Aarhus Kommune er der udpeget områder, hvor høje huse er uønskede og områder, hvor høje huse ikke som udgangspunkt kan afvises. Lokalplanområdet er beliggende i et område, hvor det ikke er muligt at bygge høje huse. Lokalplanen gør det muligt at bygge i op til 7 etager og maksimalt 25 m. Bygninger over 6 etager er i princippet omfattet af retningslinjerne i kommunens højhuspolitik. Planområdet er beliggende inden for de områder af byen, hvor højhuse som hovedregel udelukkes. Men da bygningen ikke overstiger 25 m, der i højhuspolitikken er sammenstillet som svarende til max. 6 etager, er det vurderet, at bygningen ikke er omfattet af højhuspolitikken. Bygningen vil være en afslutning af bygningsforløbet langs Thorvaldsensgade. Derfor er bygningen nogle meter højere end nabobygningen, men med samme etageantal. På de følgende sider er indsat visualiseringer, der viser en mulig udnyttelse af det byggeri, som lokalplanen omfatter. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 981

20 18 Kort med placering af fotostandpunkter for de 3 visualiseringer, der er vist neden for og på næste side. Visualisering nr. 1 viser et eksempel på, hvordan bebyggelsen kan komme til at se ud set mod vest fra Fotostandpunkt 1 i Vestergade, idet facader skal udformes i et formsprog og med et udtryk i princippet som vist på visualiseringen. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 981

21 19 Visualisering nr. 2 viser et eksempel på, hvordan bebyggelsen kan komme til at se ud set mod nordøst fra fotostandpunkt 2 i Carl Blochs Gade, idet facader skal udformes i et formsprog og med et udtryk i princippet som vist på visualiseringen. Visualisering nr. 3 viser et eksempel på, hvordan bebyggelsen kan komme til at se ud set mod nordvest fra fotostandpunkt nr. 3 i Thorvaldsensgade, idet facader skal udformes i et formsprog og med et udtryk i princippet som vist på visualiseringen. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 981

22 20 Skygger den 21. juni Kl Kl Kl Kl Kl Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 981

23 21 Skygger den 22. september Kl Kl Kl Kl Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 981

24 22 Skygger den 21. december Kl Kl Kl Kl Kl Kl Kl Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 981

25 23 Anden fysisk planlægning Lokalplanområdet er ikke omfattet af ældre partielle byplanvedtægter eller lokalplaner. Overordnede vej- og stiforhold Området vejbetjenes fra Vestergade, hvorfra der er forbindelse til Thorvaldsensgade og til Midtbyen og det øvrige overordnede vejnet i Aarhus Kommune. Naturbeskyttelsesinteresser Der er ingen 3-beskyttede naturtyper i lokalplanområdet, ligesom området heller ikke er omfattet af Naturbeskyttelseslovens beskyttelses- og byggelinjer. Arkæologiske forhold Moesgård Museum har foretaget arkivalsk kontrol af lokalplanområdet med et formål at lokalisere eventuelle spor efter menneskelige aktiviteter, der er omfattet af museumslovens 27, dvs. strukturer, konstruktioner, bygningsgrupper, bopladser, grave og gravpladser, flytbare genstande og monumenter og den sammenhæng, hvori disse spor er anbragt, jf. Museumslovens 1. Da området er meget ånært, kan det på baggrund af tilgængelige oplysninger ikke afvises, at der kan være spor efter eksempelvis bolværker eller andet, der er omfattet af Museumslovens bestemmelser. På denne baggrund anbefaler Moesgård Museum, at der forud for anlægsarbejder foretages en større arkæologisk forundersøgelse. Skulle der ved et kommende jordarbejde fremkomme et jordfast arkæologisk levn som kulturlag, ildsteder, affaldsgruber, skal jordarbejdet standses i det omfang de arkæologiske levn berøres og museet skal underrettes (Museumslovens 27), Museet vil da så hurtigt som muligt tage stilling til om jordarbejdet kan fortsætte eller om der skal foretages en arkæologisk undersøgelse. Aarhus Kommuneatlas I lokalplanområdet er der ingen bymæssige sammenhænge, som i Århus Kommuneatlas er udpeget som bevaringsværdige. Kystnær del af byzonen Lokalplanområdet ligger i den kystnære del af byzonen, men bebyggelsen i lokalplanområdet vil ikke påvirke kysten visuelt, da bebyggelsen ikke vil kunne ses fra de kystnære områder som følge af den eksisterende høje bebyggelse i Midtbyen, der skærmer for indblik til lokalplanområdet. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 981

26 24 Vandløbsregulativ for Århus Å Århus Å er omfattet af et vandløbsregulativ, der indeholder bestemmelser for bredarealerne langs åen. I henhold til vandløbsregulativet må bygninger, bygværker, faste hegn, beplantninger, udgravninger, påfyldninger og lignende ikke uden tilladelse fra Aarhus Kommune, Center for Miljø og Energi, anbringes nærmere end 8 m fra den øverste vandløbskant af Århus Å, jf. regulativets pkt Regulativet indeholder i pkt. 6.3 endvidere bestemmelser om at tåle fornødne vedligeholdelsesarbejder langs åløbets bredder. Forureningsforhold - Jord Center for Miljø og Energi, Virksomheder og Jord har pr. 21. november 2013 ikke registreret potentielt forurenende aktivitet eller konstateret forurening inden for lokalplanområdet. Områdeklassificering Lokalplanområdet ligger inden for et områdeklassificeret område. Det betyder, at området som udgangspunkt er let forurenet, fordi det ligger i en del af byzonen, som gennem længere tid er blevet påvirket med skorstensrøg fra industri, kakkelovne samt bilos. Områdeklassificeringen er et begreb, som er indført på landsplan i alle byzoner pr. 1. januar Overskudsjord/byggeaffald Eventuel bortskaffelse af overskudsjord skal ske i henhold til Aarhus Kommunes Jordflytningsregulativ, og bortskaffelse af byggeaffald skal ske i henhold til Aarhus Kommunes Regulativ for Erhvervsaffald. Overskudsjord bør så vidt muligt forblive inden for lokalplanområdets grænser. Da hele lokalplanområdet er områdeklassificeret, skal eventuel jordflytning herfra forudgående anmeldes til Center for Miljø og Energi. Støjmæssige forhold Vejtrafikstøj De støjmæssige forhold er vurderet med udgangspunkt i kommuneplanens støjbestemmelser om huludfyldning. Lokalplanområdet er belastet af vejtrafikstøj fra Thorvaldsensgade og Carl Blochs Gade. På baggrund af den nordiske beregningsmodel for vejtrafikstøj, er støjniveauet på bebyggelsens facader beregnet til varierende niveauer mellem 48 og 65 db L den. Da beregningerne viser, at det udendørs støjniveau på dele af facaderne overskrider kommuneplanens støjgrænser på 58 db L den for boliger og 63 db L den for støj- Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 981

27 25 følsomme erhverv, f.eks. kontorer, indeholder lokalplanen bestemmelser om, at det indendørs støjniveau skal sikres ved facadeisolering i forhold til kommuneplanens støjbestemmelser for huludfyldning. Beregningerne viser endvidere, at støjniveauet størstedelen af de udlagte opholdsarealer på terræn, der ligger længst væk fra Thorvaldsensgade og som er angivet på lokalplankortet, ligger under den gældende grænseværdi på 58 db. Der er desuden foretaget beregninger af støjniveauer på altaner og tagterrasser af den bebyggelse, der er vist på illustrationerne. Beregningerne viser, at store dele af altanarealer og tagterrasser ved østvendte facader samt de højest beliggende tagterrasser med den viste udformning af bebyggelsen har støjniveauer under grænseværdien på 58 db for opholdsarealer. Virksomhedsstøj Virksomheder, der etablerer sig i lokalplanområdet, må ifølge lokalplanens 11 ikke påføre omgivelserne et støjniveau, der overstiger de grænseværdier, der er gældende i henhold til kommuneplanens støjbestemmelser. Grænseværdierne fastsættes såvel i forhold til lokalplanområdet som i forhold til naboområder, afhængig af områdernes faktiske og/eller planlagte anvendelse. Grænseværdierne for virksomhedsstøj er angivet i nedenstående skema. Værdierne angiver det maksimale støjniveau, som den enkelte virksomhed skal overholde såvel inden for lokalplanområdet som i naboområderne uden for lokalplanområdet. Område Hverdage: Kl Lørdage: Kl Hverdage: Kl Søn- og helligdage: KL Lørdage: Kl Alle dage: Kl Maksimalværdier om natten: Kl Lokalplanområdet og etageboligområder nord og sydvest for lokalplanområdet Cityområder øst og sydøst for lokalplanområdet Rekreativt område vest for lokalplanområdet Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 981

28 26 Grænseværdierne, der er angivet i db(a), er gældende i et hvilket som helst punkt uden for virksomhedens egen grund i de respektive områder. Grænseværdierne er gennemsnitsværdier (det ækvivalente korrigerede støjniveau) over visse tidsrum inden for de angivne døgnperioder. Der kan i særlige tilfælde fastsættes højere grænseværdier for virksomhedsstøj end de vejledende grænseværdier, ligesom der kan tillades afvigelser fra den tidsmæssige definition af dag-, aften- og natperioden. De nærmere regler og definitioner m.v. er angivet i Miljøstyrelsens Vejledning nr. 5/1984 om ekstern støj fra Virksomheder. Miljøvurdering For lokalplaner og kommuneplantillæg, der er omfattet af Lov om miljøvurdering af planer og programmer, foretages en screening. Ved lokalplanlægning i Aarhus Kommune anvendes et screeningsværkstøj i form af en tjekliste til vurdering af lokalplanens indvirkning på miljøet. Lokalplanen vurderes i forhold til påvirkning af internationale naturbeskyttelsesområder, lovens bilag 3 og 4 samt Aarhus Kommunes højhuspolitik. Her afgøres også, hvorvidt planen vil kunne få en væsentlig indvirkning på miljøet ud fra et bredt miljøbegreb. I afgørelsen indgår hensynet til kriterierne i lovens bilag 2 (bl.a. forhold vedrørende planens karakteristika samt kendetegn ved indvirkningen og det område, som kan blive berørt). I henhold til 4 i Lov om miljøvurdering af planer og programmer er der truffet afgørelse om, at lokalplanen ikke er omfattet af kravet om miljøvurdering, idet planerne fastlægger anvendelsen af et mindre område på lokalt plan eller mindre ændringer i gældende planer og ikke vurderes at få væsentlig indvirkning på miljøet jf. lovens 3, stk. 2. De væsentligste påvirkninger er vurderet ud fra kriterierne i bilag 2 i form af både varige påvirkninger og kumulative forhold. De vurderede påvirkninger berører emnerne: Naturbeskyttelse (beplantning og vandløb), spilde- og regnvand, grundvand, virksomheder, jordforurening og -håndtering, trafik (særskilt for trafikstøj), samt arkitektoniske forhold. Påvirkningerne er vurderede til ikke at være væsentlige bortset fra forhold vedrørende trafikstøj. Det vurderes dog, at lokalplanen på baggrund af støjundersøgelser kan indrettes sådan, at støjpåvirkning på lokalplanens boliger kan afværges. For disse og øvrige forhold er der detaljerede vurderinger i lokalplanens redegørelse. Kollektiv trafik Ved lokalplanens udarbejdelse betjenes området af flere bybuslinjer, regionale ruter og A-buslinjer med stop på Silkeborgvej, Viborgvej og Thorvaldsensgade. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 981

29 27 Skoleforhold Ved lokalplanens udarbejdelse ligger området i Samsøgades Skoledistrikt. Der gøres opmærksom på at skolevæsenets planlægning for bydelen kan medføre ændringer i de enkelte skolers oplande. Institutionsforhold I nærheden af lokalplanområdet findes ved planens udarbejdelse følgende institutioner: Dagtilbud med afdelinger på følgende adresser: Knudriisgade 7 Knudriisgade 7B Nørre Boulevard 1A Østboulevarden 9 Dagtilbud med afdelinger på følgende adresser: Sølystgade 30 Falstersgade 35 Graven 19 Mindegade 8 Langelandsgade 62 Falstersgade 17 Dagtilbud med afdeling på følgende adresse: Dagplejeafdeling Østboulevarden 9-11 Selvejende dagtilbud på følgende adresser: Hjarnøgade 9 Thunøgade 22 Klostergade 37 Skoler: Samsøgades Skole Private Skoler: Elise Smiths Skole Ny Munkegade 13 Laursens Realskole Hjelmensgade 12 SFO med afdelinger på følgende adresse: Ny Munkegade 17 (Skolen) Thunøgade 11 Fritidsklub med afdelinger på følgende adresse: Nørre Allé 30B Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 981

30 28 Pædagogisk ledede legepladser: Hjortensgade 23 Thunøgade 2A Tilladelse fra andre myndigheder Lokalplanens virkeliggørelse kræver ikke tilladelse fra andre myndigheder. Teknisk forsyning Elforsyning sker fra: NRGi Dusager 22 Aarhus N. Mail: Vandforsyning sker fra:.. Aarhus Vand A/S Bautavej Aarhus V. Mail: aarhusvand@aarhusvand.dk Varmeforsyning kan fra:.. AffaldVarme Aarhus Teknik og Miljø Bautavej Aarhus V. Mail: affaldvarme@aarhus.dk Aarhus Byråd har besluttet, at nybyggeri i kommunen skal opføres som lavenergibebyggelse efter bestemmelserne i bygningsreglementet. Spildevand og regnvand Kloakering skal ske i henhold til gældende betalingsvedtægt for Aarhus Kommune, ved Aarhus Vand A/S, Bautavej 1, 8210 Aarhus V. Området er i henhold til Aarhus Kommunes spildevandsplan beliggende i kloakopland (Delopland P051). Ved lokalplanens udarbejdelse er lokalplanområdet fælleskloakeret. Ved opførelse af ny bebyggelse i henhold til lokalplanen skal alle nye kloakker/omlægning af eksisterende kloak etableres som separatkloak, hvor regnog spildevand afledes i hver sin ledning. Spildevand skal afledes til fællesledning i Carl Blochs Gade. Regnvand skal afledes til eksisterende fællesledning i Carl Blochs Gade. Overfladevandet kan alternativt afledes til Århus Å eller håndteres ved nedsivning, f.eks. via semipermeable belægninger, regnbede, regnvandsbassin og lignende. Regnvandsbassin kan desuden etableres som underjordisk bassin, f.eks. som kassette- eller rørbassin. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 981

31 29 Hvis regnvand afledes til Aarhus Vands kloak, skal regnvand tilbageholdes/forsinkes på matriklen, hvis mere end 65 % af området befæstes. Hvis overfaldevand nedsives eller afledes til Århus Å, skal der søges om tilladelse hertil ved Aarhus Kommune, Center for Miljø og Energi, inden anlægsarbejdet kan påbegyndes. Ansøgning om nyt byggeri og nedrivning af eksisterende bebyggelse i området skal indsendes til Aarhus Kommune, Miljø og Energi, Grøndalsvej , Viby J. Nærmere oplysninger herom kan fås ved henvendelse til Miljø og Energi, tlf Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 981

32 30 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af forslaget til lokalplanen Fremlæggelsen af forslaget for offentligheden medfører et midlertidigt forbud mod enhver bebyggelse, udstykning, nedrivning og ændret anvendelse af ejendommene i lokalplanområdet, der vil kunne foregribe indholdet af den endelige plan. En eksisterende lovlig anvendelse af en ejendom kan fortsætte uændret. Disse midlertidige retsvirkninger gælder, indtil der er vedtaget og offentliggjort en endelig lokalplan, dog højst i et år fra tidspunktet for offentliggørelsen af forslaget. Efter udløbet af den tid, hvor forslaget er fremlagt for offentligheden, vil det være muligt for kommunen at fravige forbudet og tillade, at en ejendom bebygges eller på anden måde udnyttes i overensstemmelse med lokalplanforslaget, hvis dette er i overensstemmelse med kommuneplanen, og der ikke er tale om et større byggeeller anlægsarbejde. Retsvirkninger af lokalplanen Lokalplanen gælder fra den dag, det er offentliggjort, at planen er vedtaget endeligt. Dette indebærer, at hvis en ejendom ønskes bebygget, udstykket eller anvendt på en anden måde end hidtil, skal det ske i overensstemmelse med planen. Lokalplanen medfører derimod ikke pligt til at opføre de bygninger, anlæg m.v., der er indeholdt i planen, og en eksisterende lovlig anvendelse kan fortsætte uændret. Hvis det er af væsentlig betydning for at få planen ført ud i livet, kan kommunen ekspropriere privates ejendomme eller rettigheder over ejendomme efter Lov om Planlægning, bestemmer, at den i paragraffen nævnte servitut ophæves. Bestemmelser i private byggeservitutter og andre såkaldte tilstandsservitutter bortfalder i det omfang, de ikke er forenelige med lokalplanen. Kommunen kan dispensere fra lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Når en dispensation berører omboendes interesser, skal disse underrettes om den påtænkte dispensation og have 14 dages frist til at fremkomme med bemærkninger herom, før dispensation eventuelt gives. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun foretages ved en ny lokalplan. Lokalplanens retsvirkninger Lokalplan nr. 981

33 1 TILLÆG TIL KOMMUNEPLANEN Tillæg nr. 8 til Kommuneplan 2013 for Aarhus Kommune Kommuneplantillægget omfatter Stenhuggergrunden. Området er omfattet af kommuneplanens rammeområde RE, der udlægger arealet til rekreativt område. Der er ønske om at give mulighed for, at opføre etageboliger med erhverv/butik i stueetagen på grunden. Kommuneplanens hovedstruktur indeholder retningslinjer for byens grønne områder, hvor det er hensigten at skabe grønne forbindelser i form af trafiksikre ruter for cyklende og gående gennem parkerne. Stenhuggergrunden er en del af åslyngen, der er et af de rekreative områder, der indgår som forbindelsesled mellem Ceresparken og åen ind mod byen. Åslyngen indgår også i et af de grønne knudepunkter. Der er i dag et stenhuggeri med tilhørende udstilling af gravstene på grunden. Der er ikke offentlig adgang til arealet. Det er vurderet, at en anvendelsesændring, der giver mulighed for en boliganvendelse og et grønt område, kan tilgodese kommuneplanens hensigt om en grøn forbindelse. Den nuværende stiforbindelse langs Carl Blochsgade krydser Thorvaldsensgade i krydset Thorvaldsensgade Carl Blochsgade/Vestergade. Den kommende sti nord for åen i Ceres parken vil komme til at krydse Thorvaldsensgade i samme kryds. Det er derfor hensigtsmæssigt at fortsætte stiforløbet fra dette kryds og igennem Stenhuggergrunden til Vestergadebroen over åen. Bygninger over 6 etager er i princippet omfattet af retningslinjerne i kommunens højhuspolitik. Planområdet er beliggende inden for de områder af byen, hvor højhuse som hovedregel udelukkes. Men da bygningen ikke overstiger 25 m, der i højhuspolitikken er sammenstillet som svarende til max. 6 etager, er det vurderet at bygningen ikke er omfattet af højhuspolitikken. Realiseringen af bebyggelse i området kræver en ændring af den gældende kommuneplan for området. Der er derfor i tilknytning til den lokalplan, der er udarbejdet for området, Lokalplan nr. 981, udarbejdet et tillæg til Kommuneplan 2013, der ændrer rammeområdet RE til BO bortset fra en lille del der overføres til BO og beholder de eksisterende rammebestemmelser. De nye rammeområders afgrænsning er vist her på modstående side. Tillæg til kommuneplanen Lokalplan nr. 981

34 2 Rammekort til tillæg nr. 8 til Kommuneplan 2013 for Aarhus Kommune De nye rammebestemmelser: Rammeområde BO 7 Etagebolig Områdets anvendelse er fastlagt til boligformål i form af etageboligbebyggelse. (Se desuden de generelle rammer) Max. etageantal: 7 Max. højde: 25 m Bebyggelsesprocent: 130 Rammeområde BO 5 Etagebolig i Karrébebyggelse Områdets anvendelse er fastlagt til boligformål i form af etageboligbebyggelse.(se de generalle rammer) Max. etageantal: 5 Max. Husdybde 10 m. Bebyggelsen skal som hovedregel opføres som sluttet bebyggelse i facadelinie med nabobebyggelsen Bebyggelsesprocent: 130 Tillæg til kommuneplanen Lokalplan nr. 981

35 3 Generelle rammer for 5. Etagebolig i karrébebyggelse Områdets anvendelse er fastlagt til boligformål i form af etagebebyggelse. I tilknytning til boligerne og på friarealer kan opføres og indrettes lokaler til fællesfaciliteter for områdets beboere. Som hovedregel kan der etableres institutioner, faciliteter til fritids- og kulturformål og lignende, butikker til lokal forsyning, mindre fremstillings- og servicevirksomheder og lignende, som naturligt kan indpasses i boligområdet uden nævneværdige gener for omgivelserne. Ved etablering, udvidelse eller ændret benyttelse gælder, at belastningen af det lokale vejnet ikke må forøges nævneværdigt. Der forudsættes endvidere en tilpasning til omgivelserne med særlig hensyn til bygningsstørrelse, udformning, parkering og adgangsforhold sådan, at områdets præg af boligområde ikke ændres nævneværdigt. Hensynet til den arkitektoniske helhedsvirkning skal være bestemmende for, hvilket etageantal og hvilken husdybde der konkret kan tillades på den enkelte ejendom. Normalt kan hushøjde og husdybde på nabobebyggelsen ikke overskrides. Såfremt nabobebyggelserne ikke har samme højde eller husdybde, vil den konkrete bygningshøjde eller husdybde blive fastlagt på baggrund af en vurdering af områdets generelle træk. I forbindelse med byfornyelse kan der punktvis tillades en mindre overskridelse af husdybden. Såfremt fællesfaciliteter, for eksempel cykelskure og lignende, ikke kan indrettes i eksisterende forhusbebyggelse, kan disse tilvejebringes i mindre omfang ved opførelse af ny bebyggelse i gårdrummet. Ny bebyggelse i gårdrum i øvrigt kan kun finde sted efter en samlet plan for gårdarealet. Der må, når det vurderes hensigtsmæssigt til lokal forsyning, etableres butikker på op til m 2. Det er dog en forudsætning - ved planlægning for butikker og ved opførelse eller indretning af en enkelt butik eller flere sammenhængende butikker - at der ikke samlet etableres så mange mindre butikker, at områdets butikker tilsammen kommer til at betjene et større område end det nærområde, de er en del af. Byggemuligheden for områder til etageboligbebyggelse i karré er i rammeskemaet normalt anført som maksimalt etageantal, evt. maksimal bygningshøjde og bebyggelsesprocent for rammeområdet under ét. For karrébebyggelse (etagebebyggelse omkring et gårdrum, hovedsagelig i sluttet form) er byggemuligheden dog fastlagt ved et maksimalt etageantal og maksimal husdybde for karréens forhusbebyggelse. Generelle rammer for 7. Etagebolig (anden etagebolig end karré inden for ringgaden) Områdets anvendelse er fastlagt til boligformål i form af etagebebyggelse. I tilknytning til boligerne og på friarealer kan opføres og indrettes lokaler til fællesfaciliteter for områdets beboere. Som hovedregel kan der etableres institutioner, faciliteter til fritids- og kulturformål og lignende, butikker til lokal forsyning, mindre fremstillings- og servicevirksomheder og lignende, som naturligt kan indpasses i boligområdet uden nævneværdige gener for omgivelserne. Ved etablering, udvidelse eller ændret benyttelse gælder, at belastningen af det lokale vejnet ikke må forøges nævneværdigt. Der forudsættes endvidere en tilpasning til omgivelserne med særlig hensyn til bygningsstørrelse, udformning, parkering og adgangsforhold sådan, at områdets præg af boligområde ikke ændres nævneværdigt. Der må, når det vurderes hensigtsmæssigt til lokal forsyning, etableres dagligvarebutikker på op til 400 m 2 og udvalgsvarebutikker på op til 200 m 2. I visse tilfælde kan der med lokalplanlægning udlægges arealer til butikker på op til m 2. Det er dog en forudsætning - ved planlægning for butikker og ved opførelse eller indretning af en enkelt butik eller flere sammenhængende butikker - at der ikke samlet etableres så mange mindre butikker, at områdets butikker tilsammen kommer til at betjene et større område end det nærområde, de er en del af. Byggemuligheden for områder til etageboligbebyggelse er i rammeskemaet normalt anført som maksimalt etageantal, evt. maksimal bygningshøjde og bebyggelsesprocent for rammeområdet under ét. Tillæg til kommuneplanen Lokalplan nr. 981