Forslag til lokalplan 391 Slangerupgade 56 i Hillerød - et centerområde. Roskilde

Transkript

1 Forslag til lokalplan 391 Slangerupgade 56 i Hillerød - et centerområde FO RS L Slange rupgad e Roskilde vej AG 2013

2 Hillerød Kommune 391 Generel lokalplan information Generel lokalplan information Hvad er en lokalplan? En lokalplan er en detaljeret plan for et mindre område i kommunen. Formålet med lokalplanen er: At sikre kvalitet og sammenhæng i kommunens planlægning. At give borgerne i kommunen indsigt og medbestemmelse i den fysiske planlægning af kommunens områder. At angive bindende bestemmelser inden for lokalplanområdet vedrørende anvendelse, udstykning, bebyggelse, veje og stier samt friarealer og andre ubebyggede arealer. Lokalplanen udarbejdes på grundlag af Kommuneplanen, der er den overordnede plan for Hillerød kommune. Det er Hillerød Byråd, der godkender lokalplaner. Hvad sikrer en lokalplan? En lokalplan er juridisk bindende for de berørte grundejere. Dette betyder, at planens bestemmelser skal overholdes ved fremtidige udstykninger, bebyggelser, nye anvendelser osv. Eksisterende bebyggelse eller anvendelse, der var lovligt etableret ved lokalplanens vedtagelse, kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen pålægger ikke grundejerne en handlepligt. Virkeliggørelsen af en lokalplan afhænger derfor af, om pågældende grundejer ønsker at bebygge, udstykke eller ændre anvendelsen af sin grund. Hvornår udarbejdes en lokalplan? Byrådet kan til enhver tid udarbejde forslag til lokalplaner. Dette skal dog gøres, inden der gennemføres større byggerier, anlægsarbejder og nedrivninger. En lokalplan må ikke stride mod den overordnede planlægning, der er sammenfattet i Kommuneplanen. Er der modstrid mellem bestemmelserne i en lokalplan og Kommuneplanen, skal der vedtages et tillæg til den gældende Kommuneplan, som forudsætning for lokalplanens endelige vedtagelse. Alle grundejere kan i princippet få udarbejdet en lokalplan, men det kræver bl.a., at der er overensstemmelse mellem grundejerens ønsker og den overordnede planlægning i Kommuneplanen. 2

3 Dispensation Byrådet kan give dispensation fra bestemmelserne i en lokalplan, hvis dispensationen ikke strider mod principperne i planen. Anvendelsesog formålsbestemmelserne i lokalplanen er eksempler på principper i planen. Dispensation kan som hovedregel kun gives, efter at naboer og andre berørte er blevet orienteret. Mål for kvalitet & service Lokalplanen udarbejdes i henhold til bestemmelserne i Lov om Planlægning. Lokalplanen skal være let forståelig. Lokalplanen skal indeholde en beskrivelse af baggrund, formål og indhold. Interesserede kan altid få yderligere uddybning og orientering om forhold vedrørende lokalplanen. Borgere, der indsender et høringssvar i forbindelse med en lokalplan, vil inden for to uger få kvittering for kommunens modtagelse af deres høringssvar. Borgere vil efter Hillerød Byråds endelige vedtagelse af lokalplanen modtage svar på deres eventuelle høringssvar. Lokalplanen vil være tilgængelig på Hillerød kommunes hjemmeside ( samt på PlansystemDK ( Rettigheder og pligter Når lokalplanforslaget er udarbejdet, skal Hillerød Byråd offentliggøre forslaget. Offentliggørelsen, der vil ske ved annoncering på kommunens hjemmeside og på plansystemdk, indeholder oplysninger om fristen for indgivelse af høringssvar og ændringsforslag samt oplysninger om, hvor lokalplanforslaget er fremlagt til eftersyn. Fristen for at komme med bemærkninger og høringssvar skal være mindst otte uger. Når høringssvarerne er vurderet, kan planen vedtages endeligt. Herefter skal den endelige plan være offentligt tilgængelig og det skal offentliggøres på kommunens hjemmeside, at lokalplanen er vedtaget endeligt. Hillerød Kommune 391 Generel lokalplan information 3

4 Hillerød Kommune 391 Indholdsfortegnelse Indholdsfortegnelse Grundlaget for lokalplanens tilvejebringelse 5 Byrådsbehandling 5 Lokalplanens udsendelse 5 Lokalplanforslagets midlertidige retsvirkninger 6 Redegørelse Lokalplanens forhold til anden planlægning 8 Miljøvurdering 13 Lokalplanens idémæssige indhold 13 Lokalplanens bestemmelser 1 Lokalplanens formål 14 2 Områdets afgrænsning og zonestatus 14 3 Områdets anvendelse 14 4 Udstykninger 15 5 Veje, Stier og Parkeringsforhold 15 6 Tekniske anlæg 15 7 Bevaring 16 8 Bebyggelsens omfang og placering 16 9 Bebyggelsens ydre fremtræden Ubebyggede arealer Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse Tilladelser fra andre myndigheder Grundejerforening Aflysning af lokalplan Deklarationer Lokalplanens retsvirkninger 19 Vedtagelsespåtegning 20 Kortbilag Kortbilag 1: Eksisterende forhold 21 Kortbilag 2: Byggezone 22 Kortbilag 3: Indblikskile og beplantning 23 Lokalplanen og illustrationer er udarbejdet af: Hillerød Kommune, By og Miljø. Copyright Matrikelkort: Luftfoto: Kort- og Matrikelstyrelsen. DDOby/land,Copyright COWI 4

5 Grundlaget for lokalplanens tilvejebringelse Hillerød Byråd har i henhold til Planlovens 24 vedtaget at offentliggøre dette forslag til lokalplan 391 Slangerupgade 56 i Hillerød - et centerområde. Byrådsbehandling Byrådet har den 24. april 3013 godkendt lokalplanforslaget til offentlig høring. Offentlig høring Lokalplanforslaget er offentligt fremlagt i 8 uger fra den 1. maj 2013 til og med den 26. juni Lokalplanforslaget er offentliggjort på Kommunens hjemmeside og på dk. Forslaget er i perioden fremlagt på kommunens hjemmeside (www. hillerod.dk), og til gennemsyn på Rådhuset, Trollesmindealle 27, Hillerød, samt på kommunens biblioteker. Høringsbehandling Høringssvar, bemærkninger eller ændringsforslag til lokalplanen, modtaget senest den 26. juni 2013, behandles i Byrådet forud for den endelige vedtagelse af lokalplanen. Endelig godkendelse Lokalplanen godkendes endeligt i Byrådet. Hvis der er kommet høringssvar, kan godkendelse tidligst ske 4 uger efter høringsfristens udløb. Offentlig annoncering Den endelige lokalplan bliver annonceret på kommunens hjemmeside og på Personer, foreninger eller myn digheder, som har sendt høringssvar til planen, vil modtage Byrådets svar derpå. Lokalplanens udsendelse Følgende er i overensstemmelse med Planloven oplyst om lokalplanens offentliggørelse: Ejere og lejere/brugere indenfor lokalplanområdet, Ejere og lejere/brugere af væsentligt berørte tilstødende ejendomme, Foreninger m.fl., der skriftlige har anmodet om at blive under- Hillerød Kommune 391 Tilvejebringelse 5

6 Hillerød Kommune 391 Tilvejebringelse rettet om forslaget. Miljøministeriet, Miljøstyrelsen Miljøministeriet, Naturstyrelsen Lokalplanforslagets midlertidige retsvirkninger Sikring af lokalplanens formål Ifølge Planlovens 17 må ejendomme, der er omfattet af et offentliggjort forslag til lokalplan, ikke bebygges eller iøvrigt udnyttes på en måde, der skaber risiko for en foregribelse af indholdet af den endelige plan. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Tilladelse før endelig vedtagelse Når fristen for fremsættelse af høringssvar er udløbet, det vil sige minium 8 uger efter datoen for lokalplanforslagets offentliggørelse, kan Byrådet give tilladelse til, at en ejendom bebygges eller udnyttes efter lokalplanforslaget, hvis dette er i overensstemmelse med Kommuneplanen, og der ikke er tale om at påbegynde et større byggearbejde m.v. (jf. Planlovens 17 stk. 2). Gyldighedsperiode Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra datoen for forslagets offentliggørelse, og indtil den endeligt vedtagne lokalplan er offentliggjort, dog højst i eet år efter forslagets offentliggørelse (jf. 17 stk. 4). 6

7 Redegørelse Lokalplanens baggrund og formål Området ved Slangerupgade er i Kommuneplan 2009 udpeget som byomdannelsesområde, men er ikke medtaget som byomdannelsesområde i Kommuneplan Der kan fortsat ske omdannelse i Slangerupgade området, og øvrige områder i eksisterende byområder efter de lokalplanrammer der gælder, men der er ikke krav om at det sker efter en helhedsplan. Hensigten med området ved Slangerupgade er at omdanne området fra et erhvervs- og industriområde til et bynært center- og boligområde. Hillerød Frikirke har anmodet om en lokalplan for området, med begrundelse i, at Hillerød Frikirke der i dag har til huse på Frederiksværksgade 16, er i stadig vækst og ikke længere kan rummes i de nuværende lokaler. Frikirken rummer i dag både gospelkor, aktiviteter for børn, teenagere og unge samt integrationsinitiativer. Det er Frikirkens ønske at der udover samlingssale, mødelokaler, køkken etc. samtidig er mulighed for etablering af kollegie-/klubværelser med delvis viceværts- og tilsynsfunktion. Lokalplanens formål er at realisere Hillerød Frikirkes anmodning. Endvidere er det hensigten, at lokalplanen skal fremtidsikre området ved at udlægge en bredere anvendelse end den gældende lokalplan tillader. Omdannelsen af området til centerformål er i tråd med kommuneplan Realiseringen af lokalplanen vurderes at få en positiv betydning for det omkringliggende bymiljø. Lokalplanområdet set fra Slangerupgade Lokalplanens område Lokalplanområdet er beliggende på Slangerupgade 56, et lille område i den øvrige bymidte, tæt på grænsen til centrum. Lokalplanens ejendom henligger ved lokalplanens udarbejdelse uden anvendelse, men har senest været anvendt til salg af campingvogne. Området er bebygget med en større og en mindre erhvervsbygning. Lokalplanområdet udgøres af et fladt plateau og ligger i niveau med Hillerød Kommune 391 Redegørelse 7

8 Hillerød Kommune 391 Redegørelse Slangerupgade. Længst mod vest falder områdets terræn et par meter mod Roskildevej. Området er befæstet med betonfliser og langs skel ligger en sparsom græsbeplantning. Nærværende lokalplan muliggør en bredere udnyttelse af de eksisterende bygninger, men lokalplanen åbner endvidere op for opførelse af ny bebyggelse. Lokalplanområdets eksisterende bygninger Kig mod Roskildevej fra lokalplanområdets nordvestlige hjørne Lokalplanens forhold til anden planlægning Fingerplan 2007 Lokalplanen er beliggende i stationsnært område og er i overensstemmelse med Fingerplan 2007, der peger på at byudvikling primært bør koncentreres omkring stationerne. Kommuneplan 2009 Vision 2020 peger på et mål om at Hillerød Kommune skal være et kulturelt kraftcenter. Dette udmønter sig i Udviklings- og Planstrategien i hvilken det sættes som et mål at støtte byens kulturliv samt at tilbyde borgerne adgang til en mangfoldighed af fysiske og kreative udfoldelsesmuligheder. Nærværende lokalplan understøtter 8

9 således den kulturmæssige del af udviklings- og planstrategien ved at skabe bedre forhold for byens kulturelle og sociale liv. Lokalplanområdet er beliggende i et centerområde og er omfattet af rammeområde 1.C.18, der foreskriver en anvendelse til etageboliger, butikker, kulturelle og sociale formål, liberale erhverv, offentlig og privat service samt andre ikke genegivende erhverv, som Byrådet finder naturligt kan indpasses i området. Parkeringshus kan opføres i 3 etager. Bebyggelsesprocenten for området må maks. være 65 % og der må maks. bygges i 3 etager. Området er beliggende indenfor det stationsnære område. Området er omfattet af de samme rammebestemmelser i forslag til Kommuneplan 2013, der er i høring ved nærværende lokalplans udarbejdelse. Området skifter rammebetegnelse til SB.C18. Kommuneplanen stiller krav om, at nyt byggeri i Hillerød Kommune skal opføres som lavenergibyggeri i overensstemmelse med de energirammer der til enhver tid gælder for lavenergibyggeri i bygningsreglementet. Byøkologi og Ressourcer Med hensyn til byggematerialer, energibesparende foranstaltninger, orientering i forhold til sol og vind, affald, vandforsyning og spildevandsrensning, er det Byrådets hensigt, at der ved nybyggeri så vidt muligt, søges tekniske og organisatoriske foranstaltninger til nedbringelse af ressourceforbruget. Byrådet opfordrer til at indtænke solfangere og solceller i de arkitektoniske løsninger ved om- og nybyggeri. Parkering For at sikre, at der etableres tilstrækkeligt med parkeringspladser til lokalplanens anvendelse, stiller lokalplanen krav om etablering af parkeringspladser som kommuneplan 2009 foreskriver: For anvendelse inden for service, kontor og erhverv skal der anlægges parkeringpladser svarende til maks. 1 parkeringsplads pr. 100 m 2 og min. 1 pr. 150 m 2. For anvendelse inden for beboelse skal der min. anlægges ½ parkeringsplads pr. bolig for små boliger på under 40 m 2 og min. 1 parkeringsplads pr. bolig for boliger over 40 m 2. Trafik Det fastholdes, at lokalplanområdet som hidtil vejbetjenes fra Slangerupgade. Området står i dag ubenyttet hen og trafikken til området forventes derfor øget. Med lokalplanens nye anvendelsesmuligheder Hillerød Kommune 391 Redegørelse 9

10 Hillerød Kommune 391 Redegørelse vurderes trafikken ikke at medføre væsentlig påvirkning på nærområdet, ud over hvad der kan forventes i et centerområde. Det nærmeste busstoppested ligger på Slangerupgade ca. 100 meter fra lokalplanområdet. Opholdsarealer Lokalplanen indeholder bestemmelser om, at der skal udlægges udendørs opholdsarealer som kommuneplan 2009 foreskriver: For boliger gælder, at der skal udlægges opholdsareal svarende til mindst 50 % af etagearealet. For øvrig anvendelse gælder, at der skal udlægges opholdsareal svarende til mindst 10 % af etagearealet. Tilgængelighed Som udgangspunkt skal udearealerne udføres i overensstemmelse med DS 105, for at sikre tilgængelighed for alle. Kulturmiljø Ifølge kommuneplan 2009 skal indblikket til Frederiksborg Slot, i forhold til den omkringliggende by, bevares. Der er derfor udpeget nogle indblikskiler, som har til formål at sikre indblikket til slottet. Det nordvestlige hjørne af lokalplanområdet ligger inden for en indblikskile, hvorfor der i lokalplanen optages bestemmelser om en maksimal bygningshøjde, samt et forbud mod større beplantning. Aflysning af lokalplaner/byplanvedtægter Lokalplan nr. 91a Erhvervsområdet mellem Roskildevej og Slangerupgade, vedtaget af Hillerød Byråd den 25. januar 1979, ophæves for såvidt den del del af lokalplanens område, der er omfattet af lokalplan 391 Slangerupgade 56 i Hillerød - et centerområde. Lokalplan nr. 368, Slangerupgade 50, Hillerød bymidte, vedtaget af Hillerød Byråd den 16. december 2009, ophæves for så vidt den del lokalplanens område, der er omfattet af lokalplan 391 Slangerupgade 56 i Hillerød - et centerområde. Deklarationer Følgende privatretlige servitutter ophæves som værende uforenelige med nærværende lokalplans formål om etageboligbebyggelse og byfortætning, jf. planlovens 15, stk. 2 nr Servitut tinglyst den 20. april 1911 om den øst-vest gående Slangerupgade, den øst-vest gående Roskildevej og et vandløb, alle beliggende uden for lokalplanområdet. - Servitut tinglyst den 24. marts 1962 om områdets anvendelse, bebyggelsesprocent, bygningshøjde, byggelinjer og hegnsbeplantning. Der er tinglyst vejbyggelinjer mod henholdsvis Roskildevej og Slangerupgade. Vejbyggelinjen mod Roskildevej hindrer byggeri i en afstand af 14,25 meter fra vejmidte. Mod Slangerupgade er der udlagt en vej- 10

11 Note, spildevandsplanlægning Udledning af tag- og overfladevand skal forsinkes og bassinvolumenet skal dimensioneres så det kan tilbageholde en teoretisk 5 årsregn og udlede til naturlig afstrømning til separat regnvandsledning eller vandløb. Herved forstås at der må ske naturlig afstrømning til regnvandsledning eller vandløb svarende til 1 l/s/red. Ha og overløb med større udløbstal hvert 5. år. byggelinje på 10 meter fra vejmidte. Opsamling af regnvand Lokalplanen stiller krav for boliger om opsamling af regnvand til brug for wc-skyl og tøjvask. Regnvandsanlæg skal stilles op af en autoriset VVS-installatør og tilsluttes kloaksystemet af en autoriseret kloakmester. Regnvandsanlæg skal følge retningslinjernerne angivet i rørcenter-anvisning 003 Brug af regnvand til wc-skyl og vaskemaskiner i boliger. Spildevandsplanlægning Regnvand, der ikke genanvendes eller tilbageholdes af grønne tage, skal nedsive på egen grund, hvis jorden ikke er forurenet og hvis grundvandsspejl og jordtype er egnet hertil. Såfremt grundvandsspejl eller jordtype er dokumenteret uegnet til nedsivning eller det af andre grunde ikke er muligt at nedsive fx. på grund af jordforurening, da kan der udledes til separat regnvandsledning svarende til en 5 års regn. Da området ændrer anvendelse fra industriområde til centerområde vil der jf. spildevandsplanen blive stillet krav om, at tag og overfladevand fra arealer, der er befæstet ud over 60 %, skal forsinkes på egen grund inden udledning til den separate regnvandsledning, der løber midt i området. Tag- og overfladevand skal forsinkes til naturlig afstrømning til regnvandsledning beregnet for en 5 års regn. Husspildevandet skal tilsluttes spildevandledningen i vejen. Grundvandsinteresser Lokalplanområdet er beliggende inden for et område med særlige drikkevandsinteresser og inden for Æbelholt Kildeplads indvindingsopland. Der er konstateret jordforurening i området og som følge af den ændrede anvendelse skal det i lokalplanen sikres, at chancen for grundvandsforurening ikke øges. I lokalplanen stilles stilles der derfor krav om at eventuel nedsivning kræver en vurdering af jordforurening, grundvandsspejl og jordbundstype. Byrådet henstiller til, at der ved vedligehold af ubebyggede arealer ikke anvendes kemiske ukrudtsbekæmpelsesmidler eller lignende, der kan indebære en risiko for grundvandet. Varmeplanlægning Bebyggelse inden for lokalplanområdet skal tilsluttes den kollektive varmeforsyning. Ved opførelse af lavenergibyggeri, har Kommunen pligt til at dispensere fra lokalplanens tilslutningspligt til kollektiv varmeforsyning. Hillerød Kommune 391 Redegørelse 11

12 Hillerød Kommune 391 Redegørelse Note, forurening: Jordforureningsloven klassificerer hele byzonen, som et område, der kan være lettere forurenet (områdeklassificeret). Hillerød Kommune har jf. lovens muligheder justeret omfanget af områdeklassificerede områder således, at det kun er dele af byzonen, der er områdeklassificeret og dermed forventes at være lettere forurenet. De områdeklassificerede områder kan ses på Hillerød Kommunes korthjemmeside (link til Vandforsyning Vandforsyningen varetages af Hillerød Vand A/S. Elforsyning El-stikledninger tilsluttes til Verdo Hillerød El-net. Affaldshåndtering Der skal indenfor lokalplanområdet reserveres plads til affaldshåndtering i henhold til Hillerød Kommunes til enhver tid gældende affaldsregulativ. Forurening Lokalplanen er beliggende indefor et områdeklassificeret område, hvilket betyder at området forventes at være lettere forurenet. En stor del af lokalplanområdet er registreret som kortlagt på vidensniveau 2 (V2). Det betyder, at der er dokumentation for, at der er registreret jordforurening på arealet. Jordforureningen er af en sådan art og koncentration, at den kan have skadelig virkning på mennesker og miljø. Det betyder at forud for bygge eller gravearbejde på grunden, skal et sådant arbejde på forhånd godkendes af Hillerød Kommune. Derudover skal flytning af jord bort fra kortlagte grunde anmeldes og godkendes af kommunen og der skal tages prøver af den jord der skal flyttes. Hvis der i forbindelse med bygge- og anlægsarbejdet inden for lokalplanområdet konstateres yderlig tegn på jordforurening, skal kommunens miljøafdeling kontaktes. Støjforhold Det skal sikres, at de til enhver tid gældende grænseværdier kan overholdes (p.t. fastsat i Miljøstyrelsens vejledning nr. 4/ Støj fra veje). Der gøres opmærksom på, at udendørs opholdsarealer er defineret som støjfølsom anvendelse hvorfor grænseværdierne skal overholdes jf. samme vejledning. Såfremt grænseværdierne ikke umiddelbart kan overholdes, skal det dokumenteres at grænseværdierne kan overholdes ved hjælp af støjafskærmende foranstaltninger fx. ved hjælp af støjhegn. Krav til det indendørs støjniveau er fastsat i Bygningsreglementet, og skal dokumenteres overholdt i forbindelse med ansøgning om byggetilladelse. Hele lokalplanområdet er udlagt til centerformål med en blanding af boliger og erhverv mv. Kombinationen af boliger og erhverv mv. kan give anledning til konflikter mellem de forskellige anvendelser i de enkelte bygninger. 12

13 For at forebygge lugt- og støjgener, skal det ved etablering af de erhvervsmæssige aktiviteter i lokalplanområdet sikres, at de til enhver tid gældende grænseværdier kan overholdes jf. Miljøstyrelsens vejledninger. Museumsloven Hvis der i forbindelse med jord og anlægsarbejder findes spor af fortidsminder, skal arbejdet standses i det omfang, der berører fortidsminder. Skjulte fortidsminder, i form af fx. bopladser, grave og lignende, er beskyttet af Museumsloven, kap. 8, 27, stk. 2. Miljøvurdering By og Miljø har gennemført en screening af lokalplanens indhold, jf Miljøvurderingslovens 3, stk. 1, nr. 3, 4, stk.2 og bilag 2. Konklusionen på screeningen er, at lokalplanen ikke vurderes, at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Da lokalplanen omfatter et mindre område på lokalt plan, udarbejdes der jf. Miljøvurderingslovens 3, stk. 2 ikke en miljøvurdering af nærværende lokalplan. Afgørelsen om ikke at udarbejde en miljøvurdering / miljørapport af lokalplanen offentliggøres, iht. Miljøvurderingslovens 4, stk. 4, samtidig med offentliggørelsen af lokalplanforslaget. Lokalplanens idémæssige indhold Det er hensigten med lokalplanen at sikre muligheden for områdets fortsatte anvendelse til centerformål. Endvidere er det hensigten, at lokalplanen skal fremtidssikre området ved at udlægge en bredere anvendelse end den gældende lokalplan tillader. Lokalplanen udgør således det planmæssige grundlag for etablering af en frikirke eller et andet centerformål. Endvidere sikrer lokalplanen, som en supplerende anvendelse, mulighed for etablering af boliger. Lokalplanen kan udnyttes med de eksisterende bygninger, men der udlægges også en byggezone, som friholder den sydligste del af lokalplanområdet for bebyggelse, både for at sikre mest muligt dagslys og for at sikre en hensigtsmæssig afstand til det sydforliggende autoværksted. Der må etableres parkeringspladser og udendørs opholdsarealer inden for byggezonen. Roskildevej er udpeget som en af byens grønne landskabsveje hvorfor der stilles krav om etablering af beplantning langs vejen jf. Kommuneplan Der stilles endvidere krav om etablering af beplantning i områdets nordlige del som et strukturerende element. Hillerød Kommune 391 Redegørelse 13

14 Hillerød Kommune 391 Bestemmelser Lokalplanen I henhold til lov om planlægning, jf. lovbekendtgørelse nr. 937 af 24. september 2009, fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1 Lokalplanens formål 1.1 Formål Lokalplanens formål er at området kan anvendes til centerformål, herunder kulturelle og sociale formål, offentlig og privat service, samt boliger, at ny bebyggelse opføres som lavenergibebyggelse, at området vejbetjenes fra Slangerupgade, at sikre beplantning langs Roskildevej, 2 Områdets afgrænsning og zonestatus 2.1 Afgrænsning Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag A og omfatter matr. nr. 6ar Hillerødsholm, Hillerød jorder samt matr. nr. 23e Trollesvang, Hillerød Jorder samt alle parceller, der efter vedtagelse af denne lokalplan, udstykkes fra de nævnte ejendomme. 2.2 Zonestatus Lokalplanområdet er beliggende i byzone og skal forblive i byzone. 3 Områdets anvendelse 3.1 Anvendelse Inden for lokalplanområdet gælder følgende anvendelse: Kulturelle og sociale formål, herunder frikirke Kontor Offentlig og privat service Beboelse i form af mindre etageboliger Liberalt erhverv 3.2 Anvendelse Der må indrettes boliger svarende til 10 % af lokalplanens rummelighed, dvs. maks. ca. 400 m Anvendelse Boligerne må kun anvendes til helårsbeboelse. Der er bopælspligt på boligerne. 14

15 Note, 5.2 Ved fuld udnyttelse af lokalplanens rummelighed på ca m 2 udløser det anlæggelse af : - boligformål 10 boliger á 40 m 2 = 5 p-pladser eller 4 boliger á 100 m 2 = 4 p-pladser - øvrig anvendelse Restareal 3600 m 2 = p-pladser 4 Udstykninger 4.1 Udstykning Området må ikke udstykkes yderligere. 4.2 Udstykning til tekniske anlæg Der kan dog ske udstykning af arealer for etablering af tekniske anlæg uanset grundstørrelsen. 5 Veje, Stier og Parkeringsforhold 5.1 Veje Vejadgangen til lokalplanområdet skal ske fra Slangerupgade som vist på kortbilag Parkering Der skal maks. anlægges 1 parkeringsplads pr. 100 m 2 og min. 1 pr. 150 m 2 for anvendelse inden for service, kontor og erhverv. Der skal min. anlægges ½ parkeringsplads pr. bolig under 40 m 2 og min. 1 parkeringsplads pr. bolig over 40 m P-normer for Handicapparkering, MC- og cykelparkering Der skal som min. etableres 1 handicapparkeringsplads pr. 20 p-pladser. Ved anlæg af samlede parkeringspladser til mere end 30 biler, skal der indrettes pladser til motorcykler svarende til 1-3 % af det samlede antal parkeringspladser til biler. Der skal etableres 1 cykelparkeringsplads pr. 50 m 2 etageareal. Cykelparkeringen kan etableres som overdækkede arealer. 6 Tekniske anlæg 6.1 Ledninger Alle ledninger, herunder ledninger til gadebelysning og fremføring af telefon, IT eller anden kommunikation, skal fremføres som jordkabler. 6.2 Tekniske anlæg til områdets forsyning Skabe fra forsyningsvirksomheder (kabel- og rørskabe, transformatorstationer mv.) skal integreres i bebyggelsen. 6.3 Afledning af regnvand Da området ændrer anvendelse vil der jf. spildevandsplanen blive stillet krav om, at tag og overfladevand fra arealer der er befæstet ud over 60 %, skal forsinkes på egen grund. Eventuel nedsivning kræver en vurdering af jordforurening, grundvandsspejl og jordbundstype. Eventuel udledning af tag og overfladevand til separat regnvands- Hillerød Kommune 391 Bestemmelser 15

16 Hillerød Kommune 391 Bestemmelser Note, 8.1 Byggezonen optager en stor del af lokalplanområdet for at give videst mulige rammer for ny bebyggelses placering. Der må således også etableres udendørs opholdsareal og p-pladser inden for byggezonen. Note, 9.3 Kommunen ser gerne miljørigtig varme- og elproduktion hos de enkelte husstande. Derfor vil ansøgninger om fx. solfangeranlæg og solceller blive behandlet positivt. ledning, skal forsinkes til naturlig afstrømning beregnet for en 5 års regn. 6.4 Opsamling af regnvand Ved ny bebyggelse til boligformål skal der er etableres anlæg til opsamling af regnvand fra tage, til brug for wc-skyl og tøjvask i maskine. 7 Bevaring Ingen bestemmelser om bevaring. 8 Bebyggelsens omfang og placering 8.1 Byggezone Ny bebyggelse skal placeres inden for byggezonen, som er vist på kortbilag Mindre, sekundære bygninger Carporte, redskabsskure, cykelskure, miljøstationer, drivhuse og andre mindre, sekundære bygninger må opføres uden for byggezonen jf. bygningsreglementets bestemmelser. 8.3 Bebyggelsesprocent Bebyggelsesprocent må maks. være 65 for lokalplanområdet. 8.4 Etager Bygninger må maks. opføres i 3 etager. 8.5 Bygningshøjde Bygninger må opføres med en maks. højde på 10 m, over terræn. Skorstene, antenner, solceller og andre miljøtekniske anlæg er ikke omfattet af højdebegrænsningen. 9 Bebyggelsens ydre fremtræden 9.1 Facader Facader skal udføres i tegl som blank mur, pudset eller vandskuret, eller i træ, metalplader, transparent glas eller beton. 9.1 Taghældning Tage skal udføres med ensidig taghældning under 30 grader og må gerne fremstå flade. 9.3 Solceller og andre miljøtekniske anlæg Solceller og andre miljøtekniske anlæg skal integreres i arkitekturen. 9.4 Skiltning Inden for lokalplanområdet må der kun skiltes mv. i overensstemmelse med de regler, der er angivet i den til enhver tid gældende lokal- 16

17 Note, 10.1 Til alle enheder (boliger, butikker, kontorer, fælleslokaler m.v.) i bygningers stueetage skal adgang fra det fri være niveaufri. Hvis niveauforskelle ikke kan undgås, skal højdeforskelle udlignes med ramper i overensstemmelse med bygningsreglementets bestemmelser. Note, 10.2 Ved fuld udnyttelse af lokalplanens rummelighed på ca m2 udløser det anlæggelse af: - boligformål 400 m 2 bolig = 200 m 2 udendørs opholdsareal - øvrig anvendelse 3600 m 2 restareal = 360 m 2 udendørs opholdsareal Note, 10.4 Roskildevej er i Kommuneplan 2009 udpeget som en af byens grønne landskabsveje. Der ønskes derfor etableret en lavere bundbeplantning langs Roskildevej der understreger indfaldsvejens grønne karakter og samtidig ikke spolerer indblikket til Frederiksborg Slot. Note, 10.5: Trærækken skal bestå af en ensartet træsort og fremstå som en solitær trærække som et strukturerende element i lokalplanområdets omgivelser. plan for skiltning mv. i Hillerød (p.t. lokalplan nr. 322). 10 Ubebyggede arealer 10.1 Tilgængelighed For at sikre god tilgængelighed for alle, skal alle adgangs-, opholds- og færdselsarealer udformes i overensstemmelse med kravene i DS 105 udearealer for alle eller i tilsvarende senere retningslinjer Opholds- og fællesarealer For boliger gælder, at der skal udlægges udendørs opholdsareal svarende til mindst 50 % af etagearealet. For øvrig anvendelse gælder, at der skal udlægges udendørs opholdsareal svarende til mindst 10 % af etagearealet. Opholdsarealer må ikke have et støjniveau, der overstiger 58 db. Opholdsarealer kan placeres på terræn, på dæk, som terrasser eller som tagterrasser. Mindst 50 % af opholdsarealerne skal anlægges som ét fællesareal for områdets beboere Renovation Ved projektering skal der reserveres de nødvendige arealer til sortering, opbevaring og transport af affald i overensstemmelse med Hillerød Kommunes til enhver tid gældende affaldsregulativ Beplantningsbælte Der udlægges areal som vist på kortbilag 3 til et 5 m bredt beplantningsbælte. Beplantningsbæltet skal beplantes med tæt og lav bundbeplantning af lavere buske med en maks. højde på 1,5 meter Trærække Der udlægges areal som vist på kortbilag 3 til beplantning af en 1-rækket trærække. Arealet skal tilplantes med en hjemmehørende løvfældende art som røn, hvidtjørn, vild æble eller fuglekirsebær Parkering, udformning Parkeringspladser skal udformes og indpasses på en sådan måde, at anlægget kan bidrage til at give områdets ubebyggede arealer en grøn karakter. 11 Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse 11.1 Miljøregler For at forebygge lugt- og støjgener, er det en forudsætning for byggetilladelse til etablering af de erhvervsmæssige aktiviter i lokalplanområdet, at det sikres at gældende miljøregler kan overholdes. Støj fra lokalplanområdets virksomheder m.v. skal overholde de til enhver til gældende regler om grænseværdier for ekstern støj fra virksomheder (p.t. fastsat i vejledning fra Miljøstyrelsen nr. 5/1984). Hillerød Kommune 391 Bestemmelser 17

18 Hillerød Kommune 391 Bestemmelser Note, 11.5 Ved opførelse af lavenergibebyggelse, har Kommunen pligt til at dispensere fra lokalplanens tilslutningspligt til kollektiv varmeforsyning, hvis der ansøges om dette Trafik- og erhvervsstøj Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før det er sikret ved støjberegning, at opholdsarealerne ikke belastes med trafik- og erhvervsstøj, der overstiger Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier Lavenergi Ny bebyggelse skal opføres som lavenergibebyggelse jf. det til enhver tid gældende bygningsreglement Opsamling af regnvand Ny bebyggelse til boligformål må ikke tages i brug, før der er etableret anlæg til opsamling af regnvand fra tage, til brug for wc-skyl og tøjvask i maskine som anført under lokalplanens punkt Varmeforsyning Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før den er tilsluttet et kollektivt varmeforsyningsanlæg efter Hillerød Kommunes anvisninger Spildevand Ny bebyggelse må ikke tages i brug før bebyggelsen er tilsluttet et spildevandsanlæg efter Hillerød Kommunens anvisninger Opholdsarealer Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før udendørs opholdsarealer er etableret i overensstemmelse med bestemmelserne i lokalplanens punkt Beplantning Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før beplantningsbæltet og trærækken er etableret i overensstemmelse med bestemmelserne i lokalplanens punkt 10.4 og Parkering Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før der er anlagt parkering som anført under lokalplanens punkt 5.2 og Tilladelser fra andre myndigheder 12.1 Museumsloven Hvis der indenfor lokalplanområdet er, eller afdækkes jordfaste fortidsminder, vil disse være omfattet af Museumsloven. Ved fund af spor af fortidsminder skal museet straks tilkaldes Jordforureningsloven Dele af lokalplanområdet er registreret på vidensniveau 2. Der må ikke foretages anlægsarbejder eller ske ændret arealanvendelsen, før der er indhentet en 8-tilladelse hos kommunens miljømyndighed. 18

19 Lokalplanområdet er områdeklassifiseret jf. Jordforureningsloven. Ved flytningen af jord, skal det anmeldes til kommunen og der skal tages prøver af den jord der skal flyttes. 13 Grundejerforening Ingen bestemmelser om grundejerforening. 14 Aflysning af lokalplan 14.1 Ophævelse Lokalplan nr. 91a Erhvervsområdet mellem Roskildevej og Slangerupgade, vedtaget af Hillerød Byråd den 25. januar 1979, ophæves for såvidt det areal, der er omfattet af denne lokalplan. Lokalplan nr. 368, Slangerupgade 50, Hillerød bymidte, vedtaget af Hillerød Byråd den 16. december 2009, ophæves for såvidt det areal, der er omfattet af denne lokalplan. 15 Deklarationer 15.1 Ophævelse Følgende privatretlige servitutter ophæves som værende uforenelige med nærværende lokalplans formål om anvendelse til center- og boligformål, jf. planlovens 15, stk. 2 nr Servitut tinglyst den 20. april Servitut tinglyst den 24. marts Lokalplanens retsvirkninger 16.1 retsvirkninger Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen ifølge Planlovens 18, kun udstykkes, bebygges eller iøvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg med videre, der er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser fra lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at dette ikke strider mod principperne i planen og ikke ændrer den særlige karakter af de områder, der søges skabt ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Hillerød Kommune 391 Bestemmelser 19

20 Hillerød Kommune 391 Vedtagelse I henhold til 47 i Planloven kan der foretages ekspropriation af private ejendomme eller private rettigheder over ejendomme, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af lokalplanen. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelse af planen, jf. ovenfor. For forhold, der ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bygningsregulerende bestemmelser i byggeloven og lov om planlægning. Vedtagelsespåtegning Således vedtaget af Hillerød Byråd til offentlig fremlæggelse. Hillerød Byråd den 24. april Kirsten Jensen borgmester / Erik Nygreen kommunaldirektør 20

21 N 6l 6g 6ag "x" "cl" "bs" 25a Roskildevej 6as Slangerupgade "a" 23f 6ar 6am 23e 23g Slangerupgade 6l 23d "a" 6n 6p SIGNATURFORKLARING 6s Lokalplanområde Kortbilag 1: Eksisterende forhold, matrikelkort Lokalplan 6az 391 Slangerupgade 56 i Hillerød - et centerområde 23h Mål: 1:1000 Hillerød Kommune, By og Miljø Dato: April o 6t

22 N 6l 6g 6ag "x" "cl" "bs" 25a Roskildevej 6as Slangerupgade "a" 2,5 m 10 m 23f 6ar 8 m 6am 13 m 23e 8,5 m 23g Slangerupgade 6l 23d "a" 6n 6p SIGNATURFORKLARING Byggezone Vejadgang 6s Kortbilag 2: Byggezone Lokalplan 6az 391 Slangerupgade 56 i Hillerød - et centerområde 23h Mål: 1:1000 Hillerød Kommune, By og Miljø Dato: April o 6t

23 N 6l 6g 6ag "x" "cl" "bs" 25a Roskildevej 6as Slangerupgade "a" 23f 6ar 6am 23e 23g Slangerupgade 6l 23d "a" 6n 6p SIGNATURFORKLARING Indblikskile Trærække Bundbeplantning 6s Kortbilag 3: Indblikskile og beplantning Lokalplan 6az 391 Slangerupgade 56 i Hillerød - et centerområde 23h Mål: 1:1000 Hillerød Kommune, By og Miljø Dato: April o 6t

24