Afprøvning af minielevatorer Afrapportering af forsøgsprojekt

Transkript

1 Afprøvning af minielevatorer Afrapportering af forsøgsprojekt Marts 2008

2 Afprøvnn igafmineev il atorer Forsøgsprojekt med støtte fra Velfærdsministeriet via byfornyelseslovens 96 Rapporten er udarbejdet af Graves Simonsen og Cathrine KroghKeinicke sbs rådgivning a/s i samarbejde med Leif Rønby Pedersen rönby studio ApS Poul Kjølby Larsen NIRASRådgivende Ingeniører &Planlæggere A/S Layout:sbs Fotos og illustrationer:sbs Rapporten kan hentes i pdf-format på sbs rådgivning a/s og Velfærdsministeriet

3 Af prøvnn igaf mi nee ilvat orr e Afrapportering af forsøgsprojekt Marts 2008 sbs rådgivning a/s Velfærdsministeriet 3

4 4

5 Indh old Forord... 6 Indledning... 7 Hovedkonklusion... 7 Formål...8 Mål... 8 Markedsperspektiv... 8 Afprøvningerne...8 GammelKo ngevej135a+b...9 Roski lee dvj29-31,f re d er iksb er g Enghav evej75, Kø benhavnv Anbefalinger

6 Foror d Som beboer i en ældre etageejendom kan tilgængeligheden til ejendommen og i selve ejendommen være en udfordring, da der oftest ikke er taget højde herfor, da ejendommen blev bygget. Forbedring af tilgængeligheden i ældre etageejendomme er dog ikke lige til. Dels kan der være etableringsvanskeligheder, dels kan det være omkostningstungt. Der er dog muligheder, som det fremgår af denne publikation. En mulighed er minielevatorer, som kan anvendes i ældre etageejendomme. Etableringen af en minielevator vil således forbedre tilgængeligheden til boligen væsentligt. Velfærdsministeriet ønsker at sætte fokus på forbedring af tilgængeligheden i den ældre boligmasse og støtter derfor løbende tilgængelighedsprojekter. Afprøvningen af minielevatorløsninger, som er beskrevet i denne publikation, er finansieret med midler fra den ekstraordinære byfornyelsesramme. Det fremhæves i rapporten, at det er vigtigt at finde frem til den type elevator og elevatorstørrelse, der passer bedst til den konkrete ejendom. Når en ejendom overvejer at etablere en elevator, er der nemlig mange faktorer og faser at tage hensyn til. På baggrund af de afprøvninger rapporten bygger på, opstilles der i rapporten en række anbefalinger til beboere og bygherrer før og undervejs i forløbet ved etablering af minielevatorer. Det er Velfærdsministeriets håb, at de indhøstede erfaringer og anbefalinger vedrørende tilgængelighed vil være til inspiration for bygningsejere, bygherrer og beboere, der overvejer at etablere elevatorer i den eksisterende boligmasse som en langsigtet investering. Marts 2008 Velfærdsministeriet 6

7 Indl enn d ig I perioden er der gennemført en praktisk afprøvning af tre typer af såkaldte minielevatorer. Minielevatorer er elevatorer, som ikke opfylder bygningsreglementets krav, og hvor der derfor må søges og indhentes dispensation fra disse krav. I Danmark findes der i dag boliger i etageejendomme, som er uden elevator. Dette svarer til at der mangler ca elevatorer, hvis alle etageboliger skal være elevatorbetjente. Kun ca. 7 % af den samlede etageboligmasse er tilgængelige via en elevator. I Norge, Sverige og Finland er der inden for de seneste år gennemført en række offentligt støttede tiltag, som har medvirket til at øge antallet af elevatorer i ældre boligetageejendomme. Således er der fxi Finland opnået elevatorbetjening i ca. 85 % af etageboligmassen. Afprøvningsprojektet er en udløber af et større udredningsprojekt om minielevatorer, som er gennemført af sbs rådgivning a/s for Grundejernes Investeringsfond, og hvor der er arbejdet med at udforske og udfordre de gældende rammebetingelser for etablering af denne type elevatorer i den eksisterende boligmasse. Nærmere oplysninger om dette projekt findes på Ejendommene, som nu har fået minielevatorer som et led i dette afprøvningsprojekt, er opført til beboelse i slutningen af 1800-tallet henholdsvis i 1930-erne. Som sådan er ejendommene typiske repræsentanter for en meget stor del af de ældre boligetageejendomme i Danmark, der er uden elevatorbetjening. I afprøvningsprojektet er der forsøgt afprøvet en række temaer, som har været behandlet i Grundejernes Investeringsfonds udredningsprojekt. Det har imidlertid vist sig vanskeligt at gennemføre alle planlagte afprøvninger, hvilket fremgår af denne rapport. *) For god ordens skyld skal det bemærkes, at økonomien i projekterne på grund af manglende oplysninger ikke er direkte indbyrdes sammenlignelige. Elevator indbygget i tidligere bitrapperum Rapporten bygger på såvel faktuelle oplysninger og opnåede erfaringer i planlægningen og gennemførelsen af projekterne som på interviews med beboerne/brugerne, bygningsejerne/bygherrerne, de involverede tekniske rådgivere og elevatorleverandørerne. Rapporten indeholder desuden en række oplysninger om økonomien* i projekterne, der delvist er gennemført med økonomisk støtte via byfornyelsesloven. Ho vedko nklsi u on Den praktiske afprøvning af minielevatorer har vist med al tydelighed, at det ikke er nogen let byggeopgave at etablere elevatorer i ældre ejendomme. Det gælder ikke mindst det forhold at mange parter skal involveres œ fxbeboere, bygningsejere, tekniske rådgivere (arkitekt/ingeniører), elevatorleverandører, finansieringsinstitutter, forsikringsselskaber og myndigheder. Men det skyldes også œ afhængig af hvilken type elevator, der vælges œ at en række bygningsmæssige forhold og begrænsninger er givet på forhånd. 7

8 Endelig findes der en lang række krav vedr. brandsikring, tilgængelighed og arbejdsmiljø, som i videst mulig omfang skal opfyldes. Der er primært her, at dispensationer fra bygningsreglementet ofte vil være nødvendige. I de efterfølgende afsnit er der angivet en række delkonklusioner, som er knyttet til de enkelte afprøvningstemaer og -projekter. Upåagtet alle besværlighederne ved at etablere elevatorer i den eksisterende bygningsmasse er det rapportens hovedkonklusion, at tilgængeligheden til lejlighederne herved forbedres væsentlig, at nuværende og fremtidige beboere herved får mulighed for at blive boende selvom de på et tidspunkt får nedsat bevægelsesapparat, at personer, som søger bolig i den ældre bygningsmasse, herved får et bredere boligudvalg, og at ejere af ældre ejendomme herved får bedre mulighed for at imødekomme en i fremtiden forventet efterspørgsel efter kvalitative boliger œ også eller måske især hvis disse etableres i eksisterende tagetager. For mål Det overordnede formål med afprøvningen af minielevatorer i konkrete ejendomme var at undersøge, fordele og ulemper ved valg af elevatortyper/-placeringer i relation til de bygnings- og tilgængelighedsmæssige rammer/forudsætninger i konkrete boligejendomme, mulighederne for at rationalisere etableringen af minielevatorer i eksisterende boligejendomme, blandt andet gennem alternative etableringsprocesser og udenlandske erfaringer, at udvikle enkle principper for vurdering af, hvorvidt en given ejendom vil være egnet med hensyn til etablering af elevator/mini- elevator, samt at vurdere de økonomiske konsekvenser og eventuelle rationalitetsbesparelser gennem planlægningen og gennemførelsen af konkrete elevatorprojekter. Mål Målet med projektet har været at formidle de opnåede erfaringer af afprøvningerne til beslutningstagere œ beboere/brugere og bygningsejere/bygherrer œ til brug for eventuelt kommende elevatorprojekter. Det langsigtede mål med såvel dette projekt som Grundejernes Investeringsfonds udred - ningsprojekt er, at der etableres flere elevator - er i ældre boligetageejendomme, således til - gængeligheden til denne del af boligmassen generelt forbedres. Markedspersp ekt iv Den gennemførte afprøvning forventes ikke at kunne danne grundlag for en samlet vurdering af det markedsmæssige perspektiv i form af flere elevatorer på almindelig markedsmæssige vilkår. Omkostningsniveauet i de gennemførte afprøvningsprojekter indikerer dog, at den aktuelle og anvendte organisering af byggearbejderne og elevatorleverancerne medfører meget høje samlede udgifter ved etablering af elevatorer i den ældre boligmasse, hvilket vurderes at have en markant dæmpende effekt i forhold til efterspørgslen på denne form for boligforbedring. Erfaringer fra de øvrige skandinaviske lande viser da også, at en mærkbar udvidelse af markedet i form af større efterspørgsel kræver en eller anden form for økonomisk støtte œ offentlig eller privat. Der bør dog arbejdes videre med særligt organiseringen fxi form af systemleverancer, der i selv forventes at kunne reducere omkostningsniveauet œ som vurderes at være den væsentligste barriere 1. Af prøvningerne I de følgende afsnit er der redegjort for intentioner, faktisk gennemførte projekter og indhøstede erfaringer i relation til de tre ejendomme, hvor afprøvningerne er fortaget. 1 I Grundejernes Investeringsfonds projekt er der foretaget en barriereundersøgelse i relation til minielevatorer i den ældre boligmasse. Se afrapporteringen heraf på 8

9 GammelKongevej135A+B Frederiksberg EKSEMPEL1 Nederste elevatorstop er i stueetagen, hvorved kælderniveauet herunder har kunnet anvendes som grube under elevatorerne. Udsnit af gavl i sidefløj mod gårdsiden Ejendo mmen Ejendommen er opført 1884 og består af to opgange med kælder, erhverv i stueetagen, 2 x8 lejligheder fordelt på 4 etager samt klubværelser i tagetagen. Ejendommen ejes af en andelsboligforening, som ønskede at forbedre tilgængeligheden til boligerne ved hjælp af to elevatorer. I nr. 135 A er udbygningen af beskeden synlighed, idet bitrapperummet/elevatorskakten er beliggende midt for gavlen, hvor tagprofilen i forvejen er højest. I nr. 135 Bderimod er udbygningen mere markant, idet bitrapperummet/elevatorskakten her er placeret ved en fa- cade, hvor tagprofilen er lavest œ se side 10. El evato lrø sn ingen Der blev valgt en løsning, hvor elevatorerne har erstattet bitrapperne. Kælderniveau er anvendt som grube under elevatorerne. Adgang til kælder sker via udvendig trappe. For opnåelse af forskriftsmæssig tophøjde over elevatorerne er der etableret tårnudbygninger, der rager op gennem taget. Elevator indbygget i tidligere bitrapperum i 135 B Tårnudbygningen i taget i nr. 135 A 9

10 Adgangsf oh ro ldne e Adgangen til gården sker via passage langs naboejendommen på Nyvej. Ved at anvende bitrapperummene er der opnået niveaufri adgang til alle boligerne œ med indgang fra ejendommes gårdside. Tårnudbygningen i taget i nr. 135 B El evatortyp en Den anvendte elevatortype er en tovhydraulisk, hvor maskinerne er placeret i teknikrum i kælderen ved siden af bitrapperummene. Selve bitrapperummet er anvendt som skakt for elevatoren. Elevatorerne har dobbelt teleskopskydedør (nr. 135 A) henholdsvis sidehængt manuel dør i kombination med en foldedør (nr. 135 B) œ alle i stål. Indgang i gavl i 135 A Indgang i 135 B De eksisterende bitrappereposer er bibeholdt og har defineret adgangsforholdene omkring elevatoren på de respektive etager. Den udvendige adgang til elevatorerne sker via nøgle henholdsvis korrespondance via dørtelefon. Elevatorernes indvendige mål er henholdsvis 125 x150 cm (i 135 A) og 125 x125 cm (i 135 B), idet sidstnævnte har en skrå afskæring af det ene hjørne. Afgangen fra elevator til lejligheder (tidligere repos) I tagetagen sker adgangen til klubværelserne via en fordelingsgang. Nr. 135 A Nr. 135 B Med de opnåede adgangsfold vil elevatorerne som helhed kunne betjene personer med lette nedsat bevægelighed fxrollatorbrugere, men vil ikke kunne anvendes fuldt ud af kørestols brugere (med eller uden hjælper) på grund af de lidt snævre reposer og køkkendøre. 10

11 Øko nomi en De samlede udgifter til etableringen af de to elevatorer har udgjort kr. inkl. moms (2005). Udgiften dækker selve elevatorleverancen, fjernelse af bitrapperne, ombygningsarbejderne på bygningen, teknikerhonorarer, låne- og finansieringsomkostninger samt en række såkaldte bygherreudgifter til myndighedsgodkendelser, forsikringer i byggeperioden mv. Udgifterne fordeler sig i store træk som 34 % til selve elevatorleverancen, 32 % til byggearbejderne på bygningen og 34 % til de øvrige omkostninger, herunder moms. Som følge af at projektet er gennemført som et forsøgsprojekt, er der opnået offentlig støtte til finansieringen af udgifterne i form af et 30-årigt ydelsesstøttet kreditforeningslån på 1,0 mio. kr. Resten af udgifterne har andelsboligforeningen egenfinansieret på anden vis. Dr iftsudgi fter Den årlige driftsudgift til lovpligtig service og eftersyn samt telefon udgør ca kr. ekskl. moms (2005). Hertil kommer udgifter til finansieringsydelser, øget strømforbrug og eventuelle reparationsmaterialer i forbindelse med driftseftersynene. Af pønnstmae rvig e r I det konkrete projekt var der forud programmeret en række afprøvningstemaer: Undersøgelse af, hvilken elevator(type) der er (mest) egnet i relation til en konkret ejendom med hensyn til - pris/komfort - brutto/netto-mål œ hvor stor kan elevatorstolen blive i en given skakt - støjbelastning - indbygningsteknik, - grubedybde/tophøjde Ombygning af bitrapperum til skakt - nedrivning i en takt, så trappe kan fungere som stillads? - sammenbygning med bevarede reposer - lukning af trappevinduer (transparent/translucent?) Adgangsforhold til/fra elevatoren - adgang terræn ->elevator og elevator -> boliger - adgang til kælder- og loftsetage (som ofte sker via bitrappen) Brandsikring - brandsikring af hovedtrappen til enetrappesituation - funktionsbaserede brandkrav Afprøvningstemaerne har primært fungeret som tjekliste i forhold til registreringen og projekteringen af det konkrete elevatorprojekt, samt i forhold til dispensationsansøgningen. Der er derimod ikke blevet udviklet konkrete løsninger i relation til temaerne, og afrapporteringen af afprøvningen er primært koncentreret om en opsamling af erfaringer med den anvendte løsning med at erstatte bitrapperne med elevatorer. Disp ensat ioner Da ikke alle krav i bygningsreglementet og arbejdsmiljøbestemmelserne kunnet opfyldes, blev der søgt om og opnået dispensation i forhold til følgende: Lofthøjde i forhold til adgangsvej til/fra teknikrum med drivmaskine Afstandskrav i relation til bitrappereposer og bredden på køkkendøre Tinglyste adgangskrav via boliger i redningssituationer. Br ugernes udsag n Ca. 1 ² år efter ibrugtagningen er der gennemført 8 mulige telefoninterviews med beboere i ejendommen, foruden interviews med den nuværende og forrige formand for andelsboligforeningen. Førprojektets gennemførelse var interessen for elevatorerne delt blandt de adspurgte, mens der generelt er tilfredshed med den forbedrede tilgængelighed efterat elevatorerne er taget i brug. Elevatorerne bruges op til flere gange om dagen, ca. halvdelen af de adspurgte oplever, at de har fået meget værdi forpengene. 11

12 Flertallet af de adspurgte finder desuden, at elevatorerne har relativ stor betydning for deres livskvalitet, og ca. halvdelen mener, at den forbedrede tilgængelighed har indflydelse på en eventuel beslutning om flytning. Der er generelt tilfredshed med den valgte tekniske og arkitektoniske løsning. Utilfredshed er fortrinsvist knyttet til tekniske svigt ved ind- gangsdøren til den ene elevator, samt tilvæn- ning til at skulle om i gården for at bruge eleva- torerne. Efter leverandørens opfattelse har det gældende krav om tophøjden gennem taget endvidere været et meget fordyrende element, som der må kunne dispenseret for ved at anvende alternative sikkerhedsforanstaltning for driftspersonalet. været en stor gevinst for ejendommens beboere, og at det fremover vil have betydning for bebo- Ko n klsi u on Det er forsøgsledelsens vurdering på baggrund af sagsforløbet og de gennemførte interviews, at elevatoretableringen i det konkrete tilfælde har Arki te kt ens udsag n ernes livskvalitet og flyttemønster. De største udfordringer i projektet har ifølge arkitekten været kommunikationen med beboer- Ved kommende elevatorprojekter bør der særligt ne (andelshaverne), der undervejs havde mange individuelle ønsker. Desuden viste der sig en række uforudseelige vanskeligheder bl.a. i form af nødvendig omlægning af forsynings- og afløbsledninger. Udgangspunktet for beregning af rådgiverhonoraret var 11 % af håndværkerudgifterne. Det er arkitektens vurdering, at denne honorarsats vil være for lav, når der er tale om etablering af elevator i eksisterende byggeri, da der må forventes en række uforudseelige forhold, når man først går i gang med byggeriet. inddrages erfaringer om At så mange beboerhensyn som muligt skal afklares før projektet iværksættes At teknikerhonoraret skal stå i rimeligt forhold til opgavens kompleksitet At arbejdet skal tilrettelægges, så elevatorleverandøren ikke skal stå til rådighed i hele byggeperioden œ eller at elevatorleverandøren kan optræde som systemleverandør, og dermed være den part, som leverer og styrer selve den praktiske udførelse af byggeriet. Lever an døren s udsag n Leveranc en har været dyr for leverandøren, idet der opstod en række uforudseelige forhold omkring etableringen, som ikke blev honoreret uden for den aftalte pris. Invovereepar l d te r Blandt disse forhold kan nævnes en anden beskaffenhed af murværket i trapperummene end forventet, og dermed nødvendigheden af at udføre forstærkninger, samt et langt større tidsforbrug til monteringen end forudsat. Hertil kommer arbejdstilsynets krav om, at kun elevatorleverandøren må betjene elevatoren, før denne er blevet godkendt. På grund af nedlæggelsen af bitrapperne medførte dette, at leverandøren skulle stå til rådighed for transporten af personel og materialer til færdiggørelsen af de indvendige bygningsarbejder på de enkelte etager. Bygherre Arkitekt Ingeniør Hovedentreprenør - bygningsarbejder Elevatorleverandør Myndigheder Økonomisk støtte A/BGl. Kongevej 135 A+B sbs rådgivning a/s A/SIshøy &Madsen PWJA/S Nilan Elevator ApS Frederiksberg Kommune Frederiksberg Brandvæsen Arbejdstilsynet Velfærdsministeriet Boligfagligt Center 12

13 Roskildevej29-31,Frederiksberg EKSEMPEL2 Udsnit af facade mod gårdsiden œ August 2003 Udvendig elevator mellem altaner œ Februar 2005 Ej e ndo mme n Ejendommen er opført 1936 og består af tre opgange med oprindeligt i alt 30 lejligheder fordelt på 5 etager. En del af lejlighederne har altan mod gården, og ejendommen har én trappe i beton, samt kælder. Ejendommen er en privat udlejningsejendom, hvor ejeren ønskede at forbedre tilgængeligheden til boligerne i sammenhæng med at der blev etableret to nye boliger i tagetagen. Elv eatol rø sn ine gn Der blev valgt en løsning med én udvendig elevator til betjening af i alt 10 eksisterende boliger og de to nye tagboliger. Elevatoren blev placeret i glasinddækket stålskakt mellem de eksisterende altaner, der således fungerer som adgangsareal mellem elevator og boliger - se side 14. I tagetagen blev der etableret en ny altangang som adgangsareal til de nye boliger. Nederste stop er i kælderniveau, hvor der er etableret en forskriftsmæssig grubedybde under elevatorstolen. Den forskriftsmæssige tophøjde er opnået ved at afslutte skakten med et tårn. Elevatorskakten er afsluttet med et tårn for at opnå tilstrækkelig tophøjde Elevatortypen Den anvendte elevatortype er en tovhydraulisk, med separat maskinrum ved elevatorens nederste stop. Elevatoren har mekaniske skydedøre i stålindrammet glas og adgangen reguleres med kodede nøgleoblater henholdsvis korrespondance via dørtelefon. Elevatorstolens indvendige mål er 85 x105 cm, der har været bestemt af pladsforholdene mellem altanerne. 13

14 Adgangsf oh ro ldne e Adgangen til ejendommens gårdside sker via passage langs gavlen på naboejendommen på Søndre Fasanvej. Ved at anvende altanerne som adgangsareal er der opnået niveaufri adgang til alle boligerne. Eksisterende altandøre er bibeholdt. Adgang til elevatoren i terrænniveau sker via bro over eksisterende kælderskakt langs facaden. Øko nomi en De samlede udgifter til etableringen af elevatoren har udgjort mio. kr. inkl. moms. Udgiften dækker selve elevatorleverancen, ombygningsarbejderne på bygningen inkl. altangangen til de nye tagboliger, samt teknikerhonorarer, men ikke øvrige omkostninger til fxfinansiering. Udgifterne fordeler sig i store træk som 40 % til selve elevatorleverancen, 47 % til byggearbejderne på bygningen og 13 % til teknikerhonorar. Upåagtet af at projektet er gennemført som et forsøgsprojekt er etableringen egenfinansieret af ejendommens ejer. Den månedlige lejeforhøjelse i de oprindelige boliger som følge af forbedringen udgør ca. 500 kr. (2005) ved nyindflytninger. Adgang mellem elevator og bolig sker via altan. Med de opnåede adgangsforhold vil elevatoren i overvejende grad kunne betjene personer med lette nedsat bevægelighed fxrollatorbrugere, men vil ikke kunne anvendes fuldt ud af køre - stolsbrugere (med eller uden hjælper). Dr iftsudgi fter Den årlige driftsudgift til lovpligtig service og eftersyn samt telefon udgør ca kr. ekskl. moms. Hertil kommer øget strømforbrug og eventuelle reparationsmaterialer i forbindelse med driftseftersynene. 14

15 Af pønng rvi stmae e r I det konkrete projekt var der forud programmeret en række afprøvningstemaer: Undersøgelse af, hvilken elevator(type) der er (mest) egnet i relation til en konkret ejendom med hensyn til.: - kan elevatoren stå ude, - pris/komfort - påbygningsteknik, - grubedybde Skaktløsninger: - import af Berliner-model og/ eller udvikling af dansk version? - bærende stålkonstruktion og/eller bærende glaspartier? - fundament + fastgørelse /forankring til bygning - glaslukning œ transparent /translucent? (rengøring /driftsudgift) - andre lukninger ((hul)plade, lameller,.) - skakttop œ enkel udførelse og udformning Placering af elevator og adgang elevator -> boliger: - elevator står op ad bygning, adgang direkte fra elevator - elevator står op ad bygning, drejet 90 0, adgang via udvendig repos - elevator står frit i forhold til bygning, adgang via repos Adgang fra elevatoren til: - (mellem)repos i trapperum - boligen direkte eller via repos/altan Brandsikring - trapperum/elevatorskakt (hvor elevator er bygget foran trapperum) - altan /elevator (som en samlet eller to separate konstruktioner) - funktionsbaserede brandkrav Afprøvningstemaerne har primært fungeret som tjekliste i forhold til registreringen og projekteringen af det konkrete elevatorprojekt, samt i forhold til dispensationsansøgningen. Der er ikke blevet udviklet konkrete løsninger i relation til temaerne. Afrapporteringen af afprøvningen er primært koncentreret om en opsamling af erfaringer med den anvendte løsning med en udvendig elevator i tilknytning til eksisterende altaner. Disp ensationer Da ikke alle bygningsreglementets krav kunne opfyldes, blev der søgt om og opnået dispensation i forhold til følgende: Bebyggelsesprocenten, idet den udvendige elevatorpåbygning medfører en forøgelse af heraf Størrelsen af elevatorstolen, der har været delvist dikteret af afstanden mellem altanerne og adgangsforholdene i øvrigt Afstandskrav og krav til dørbredde på altanerne Tinglyste adgangskrav via boliger i redningssituationer Br ugernes udsag n Ca. 1 år efter ibrugtagningen har det kun været muligt at gennemføre 3 telefoninterviews med beboere i ejendommen (ekskl. tagetagen). De adspurgte beboere oplevede ikke adgangsforholdene som vanskelige før elevatoren blev etableret, og der er blandede reaktioner på, hvorledes elevatoren ses som en forbedringœ mellem stor tilfredshed og utilfredshed. Utilfredsheden er delvist styret af tekniske indkøringsvanskeligheder med elevatoren, og oplevelsen af at de forbedrede adgangsforhold i starten medførte flere indbrud. Omvendt svarer én af beboerne, at elevatoren opleves som meget værdi forpengene. Det bemærkes, at det relativt lave antal interviewpersoner (respondenter) ikke nødvendigvis giver et repræsentativt billede af brugernes oplevelser generelt, og at utilfredsheden er størst hos en beboer i stueetagen, hvor nytteværdien må forventes at være lavest. Arkikt te es n udsag n Valget af elevatorens udformning og størrelse var styret af, at denne skulle passes ind mellem de eksisterende altaner, mens selve etableringen primært var affødt af de nye tagboliger. 15

16 Ifølge arkitekten var elevatorleverandøren den største udfordring i projektet œ på grund af mangelfuld teknisk projektering, manglende styring i etableringsfasen med mange skift i tilsynsførende samt mangelfuld aflevering og opfølgning efter færdiggørelsen af elevatoren. Lever an døren s udsag n Trods en række henvendelser er det ikke lykkedes at interviewe leverandøren i dette projekt. Ko n klsi u on På grund af det lave antal respondenter kan der ikke konkluderes entydig på, hvordan den nye elevator opleves af de nuværende beboere i ejendommen. De interviewedes brug af elevatoren veksler fra én gangom dagen til aldrig, og det må antages, at dette faktum har afsmittende effekt på, hvorledes elevatoren opleves af de potentielle brugere. Interviewene i denne ejendom viser entydigt, at det her i højere grad er etagen, man bor på, end ens alder, der har betydning for, hvor positiv man ser på elevatoren. I det konkrete tilfælde vurderes det af forsøgsledelsen, at elevatoren som udgangspunkt primært skal ses som en forudsætning for en almindelig efterspørgsel på de nye tagboliger på 5. sal, men at den med tiden også vil blive oplevet som et gode for såvel de nuværende som kommende beboere på de øvrige etager. Invovereepar l d te r Bygherre Arkitekt Hans Probst Anna Højlund Rasmussens Tegnestue Ingeniør - bygningsarbejder Stig Lindholm Ingeniør - statik Hovedentreprenør - bygningsarbejder Elevatorleverandør Myndigheder Stig Lindholm MT Højgaard A/S OTISA/S Frederiksberg Kommune Frederiksberg Brandvæsen Arbejdstilsynet 16

17 Enghavevej75,KøbenhavnV EKSEMPEL3 Gennemgang til elevator via kælder Gennemgang til gård via kælder Forslag til udvendig påbygning af elevator Efter en gennemført licitation blev det besluttet at ændre projektet til en indvendig løsning, hvor elevatoren har erstattet bitrappen, således at hele bitrappetårnet udgør elevatorskakten. Udsnit af gårdfacade med udvendige bitrappetårne Ejendommen Ejendommen er opført 1907 og består af to opgange med oprindeligt i alt 20 lejligheder fordelt på 5 etager, samt 5 klubværelser i tagetagen. Ejendommen har desuden dobbelt kælder. Valget af den indvendige bitrappeløsning blev i høj grad fremmet af, at København Kommune og Københavns Brandvæsen omkring dette tidspunkt besluttede at acceptere brandsikring med sprinkling af hovedtrapperummet ved nedlæggelse af bitrappen œ mod tidligere krav om udskiftning af hovedtrappen med beton- eller ståltrappe i sådanne tilfælde. Ejendommen er en privat udlejningsejendom, hvor ejeren ønskede at forbedre tilgængeligheden til boligerne i sammenhæng med at der blev etableret tre nye boliger i tagetagen. Elv eatol rø sn ine gn Det blev besluttet at etablere én elevator œ i nr. 75 œ til betjening af 10 oprindelige lejligheder og to af de nye tagboliger. Fra starten blev der projekteret en løsning med en udvendig elevator i glasinddækket stålskakt, som skulle påbygges det eksisterende bitrappetårn. Herved blev det muligt at bibeholde bitrappen og udnytte et areal ved siden af trappen, hvor der tidligere har været fællestoiletter, til adgangsvej mellem elevator og boliger. Realiseret elevatorløsning 17

18 Gruben under nederste stop er etableret i nedre kælder. Gruben under elevatoren er etableret ved at udnytte nedre kælderniveau. Sprinklingsanlæg etableret i hovedtrapperum og entréer For at opnå den forskriftsmæssige tophøjde, således elevatoren også kan betjene de nye tagboliger, er bitrappetårnet blevet forhøjet. Efter gennemførelsen af dette elevatorprojekt er de kommunale krav om sprinkling senere lempet til kun at omfatte selve hovedtrapperummet. Elev at ort yp en Den anvendte elevatortype er en tovhydraulisk, hvor maskinrummet er placeret i øverste kælder i rum ved siden af bitrapperummet. Tophøjden er blevet etableret ved at forhøje bitrappetårnet Udsnit af maskinrum i øvre kælder Som følge af nedlæggelsen af bitrappen har det været et krav fra kommunen, at der blev etableret sprinkling af hovedtrapperummet og alle entréerne i de oprindelige boliger - kombineret med automatisk brandalarmeringsanlæg. Elevatoren har mekaniske skydedøre af hærdet, matteret glas. Elevatorens indvendige mål er 110 x140 cm (~ DS1125). 18

19 Adgangsf oh ro ldne e På grund af de stedlige forhold har det ikke været muligt at skabe niveaufri adgang til elevatoren/boligerne. På sigt kan der eventuelt skabes niveaufri adgang via gårdsiden, men det kræver etablering af et fælles gårdanlæg, etablering af rampe og adgang via port i anden ejendom i karréen. De eksisterende bitrappereposer er bibeholdt og har defineret adgangsforholdene omkring elevatoren på de øvrige etager. Adgangen til elevatoren fra gadesiden sker således via kældertrappe med fire trin eller via indgang fra gården via ét trappetrin œ til en gennemgående passage i niveau med øvre kælder. Afgangen fra elevator til lejligheder (tidligere repos) Adgang fra gadesiden Adgang fra gårdsiden Fra den gennemgående passage er der indgang til nederste stop via ny passage, der er etableret i en tidligere cykelkælder. Med de opnåede adgangsforhold er elevatoren uegnet til at betjene personer med nedsat bevægelighed fxrollatorbrugere og kørestols - brugere (med eller uden hjælper). Øko nomi en De samlede udgifter til etableringen af elevatoren (inklusiv betjeningen af de nye tagboliger) har udgjort mio. kr. inkl. moms. Udgiften dækker selve elevatorleverancen, ombygningsarbejderne på bygningen œ herunder sprinkler- og brandalarmeringsanlæg, teknikerhonorarer, låne- og finansieringsomkostninger samt en række udgifter til myndighedsgodkendelser, forsikringer i byggeperioden mv. Udgifterne fordeler sig i store træk som 20 % til selve elevatorleverancen, 29 % til byggearbejderne på bygningen, 9 % til sprinkling og brandalarmering samt 41 % til de øvrige omkostninger, herunder moms. Nederste stop i øvre kælder Udgifterne til elevatoren er finansieret med en blanding af 30-årigt realkreditlån med offentligt forbedringstilskud, GI-lån og egenfinansiering fra ejerens side. Den månedlige lejeforhøjelse i de oprindelige boliger som følge af elevatoren udgør kr. (2006). 19

20 Dr iftsudgi fter Den årlige driftsudgift til lovpligtig service og eftersyn samt telefon udgør ca kr. ekskl. moms. Hertil kommer finansieringsydelser, øget strømforbrug og eventuelle reparationsmaterialer i forbindelse med driftseftersynene. Af pønng rvi stmae e r I det konkrete projekt var der forud programmeret en række afprøvningstemaer, som var knyttet til den udvendige påbygningsløsning. I overvejende grad var disse temaer identiske med afprøvningstemaerne på Roskildevej œ se foregående afsnit œ med var her desuden suppleret med et ønske om at afprøve tankegangen om en systemleverance. En afholdt licitation på den udvendige elevatorløsning viste, at denne i væsentlig grad ville overskride budgettet for byggesagen. Adgangsforholdene (niveaufri adgang, afstandskrav, svingradier) Tinglyste adgangskrav via boliger i redningssituationer Br ugernes udsag n Ca. 1/2 år efter ibrugtagningen er der gennemført telefoninterviews med 5 ud af 12 beboere i den opgang, der er blevet elevatorbetjent. Reaktionerne hos de adspurgte beboere, der bor på sal, veksler mellem tilfredshed med at kunne anvende en elevator et par gange om ugen til utilfredshed over at have mistet ekstra skabsplads i det tidligere fællestoilet, der lå i tilknytning til bitrapperummet. Der er overvejende tilfredshed med selve elevatoren, mens der generelt er utilfredshed med elevatorens placering i bygningen samt adgangsforholdene til og fra elevatoren. Der blev i tilbudsfasen forsøgt indhentning af priser på en standardiseret skaktløsning fra en tysk leverandør, idet en sådan standardløsning ikke produceres i Danmark. Det viste sig vanskelig, idet den tyske leverandør ikke ønskede at afgive priser til danske elevatorleverandører, som leverandøren ikke i forvejen samarbejdede med. Den udvendige løsning blev derfor opgivet, og en indvendig løsning som angivet blev derfor valgt i stedet. Afprøvningstemaerne, som var tilknyttet projektet på ejendommen Gammel Kongevej 135 A+B blev herefter lagt til grund, og disse har primært fungeret som tjekliste i forhold til registreringen og projekteringen af elevatorprojektet, samt i forhold til dispensationsansøgningen. Mens to af de adspurgte beboere har givet udtryk for, at elevatoren øger deres muligheder for at blive boende i den nuværende bolig end forventet, giver to andre beboere udtryk for at de overvejer at flytte tidligere end forventet på grund af huslejestigningen, der er fulgt med elevatoren. Arki te kt es n udsag n Idéen om at installere en elevator i ejendommen udsprang af en beslutning om at etablere nye boliger i tagetagen. Med en beliggenhed på 6. etage var det oplagt at sikre elevatorbetjening til disse boliger, og samtidigt forbedre tilgængeligheden til de øvrige lavere liggende boliger. I den sammenhæng oplevede arkitekten modsat ovenstående beboerudsagn, at mange af beoerne i opgangen var positive over for en elevator. Der er ikke udviklet konkrete løsninger i relation til temaerne, og afrapporteringen af afprøvningen er primært koncentreret om en opsamling af erfaringer med den anvendte løsning med at erstatte bitrappen med en elevator. Den største udfordring i projektet var at finde frem til en realiserbar løsning. Den udvendige elevatorløsning, som først var tænkt og projekteret, ville medføre mange tilpasninger og blev fravalgt på grund af prisen. Disp ensat ioner Da ikke alle bygningsreglementets krav kunne opfyldes, blev der søgt om og opnået dispensation i forhold til følgende: Den indvendige løsning kunne realiseres, men er dog heller ikke optimal med hensyn til adgangsforhold på grund af nødvendige trappetrin fra såvel gade- som gårdniveau. 20

21 Kravet om sprinkling af hovedtrappen og entréerne i boligerne som følge af nedlæggelsen af bitrappen har i det konkrete tilfælde medført en væsentlig fordyrelse af projektet. Men det skyldes bl.a. de manglende erfaringer med disse løsninger. På sigt forventes flere erfaringer at give lavere priser på sådanne anlæg. forhold til adgangsforholdene til og fra denne. Omvendt var det teknisk set den eneste reali- Lever an døren s udsagn Den største udfordring for leverandøren har været at skulle stille autoriseret mandskab til rådighed for bygningshåndværkernes persontransport og transport af byggematerialer i forbindelse med færdiggørelsesarbejder på reposerne. Når elevatoren er færdigmonteret i det tidligere trappetårn, er der ikke længere plads til indvendigt stillads, og al lodret transport må herefter ske ved hjælp af elevatoren. Den må til gengæld kun betjenes af uddannet personale indtil Arbejdstilsynet og de kommunale myndigheder har udstedt en godkendelse hhv. en ibrugtagningstilladelse. Problemstillingen knytter sig særligt til de indvendige elevatorløsninger, hvor en elevator erstatter en trappe, og der må tages højde herfor i planlægningen af installationen af denne type løsning. Leverandøren vurderer, at der principielt kunne være anvendt en lidt mindre elevatorstørrelse, når der henses til adgangsforholdene til og fra elevatoren i øvrigt. En lidt mindre elevator havde således kunnet skabe plads til lidt større adgangsareal foran elevatoren (reposerne). Ko nklsi u on De blandede reaktioner blandt de interviewede beboere kan ikke nødvendigvis tages som et udtryk for et generelt billede af tilfredshedsniveauet blandt alle beboerne i opgangen. Således var det ikke muligt at træffe beboerne på de øverste etager (4. sal og tagetagen) for interviews. Disse beboere kan som udgangspunkt forventes at have potentielt størst glæde af elevatoren, hvilken i sig selv kan påvirke holdningen til elevatoren i en mere positiv retning. på 5. sal, men at den også her med tiden vil blive oplevet som et gode for såvel de nuværende som kommende beboere på de øvrige etager. Det kan naturligvis diskuteres, om der er valgt den rigtige elevatorløsning og -placering set i serbare og dermed mulige løsning i det konkrete tilfælde. Og ud fra en forsøgsteknisk synsvinkel desuden en interessant og lærerig løsning. Læren af dette projekt er således, at den samlede omkostning for elevatoren har været relativ høj i forhold til hvad der samlet set er skabt af forbedret tilgængelighed i ejendommen. Her spiller de niveaumæssige forhold i terræn en hovedrolle. Med offentligt forbedringstilskud og finansieringsformen i øvrigt er huslejestigningen som følge af elevatoren omvendt endt på et acceptabelt niveau for lejerne, når der henses til de reelle omkostninger ved etableringen. Såvel omkostningsniveauet i som den praktiske gennemførelse af det konkrete projekt - med mange involverede parter, der i sig selv kan resultere i en forhøjelse af omkostningsniveauet œ taler her for at effektivisere etableringsprocessen og planlægningen heraf. Udvikling af en elevatoretablering som den omhandlende til en systemleveranceœ med elevatorleverandøren som systemleverandør synes her at være en anden oplagt lære af afprøvningsprojektet. Invovereepar l d te r Bygherre Arkitekt Ingeniør œ statik og bygningsarbejder Hovedentreprenør - bygningsarbejder Elevatorleverandør Hans Probst Anna Højlund Rasmussens Tegnestue Stig Lindholm (Niras A/Sv/udv. model) MT Højgaard A/S OMEGA Elevator ApS Som for den foregående beskrevne elevatoretablering på Roskildevej vurderes det af forsøgsledelsen, at elevatoren som udgangspunkt primært skal ses som en forudsætning for en almindelig efterspørgsel på de nye tagboliger Myndigheder Økonomisk støtte Københavns Kommune Københavns Brandvæsen Arbejdstilsynet Velfærdsministeriet Boligfagligt Center 21

22 Anb efalinger Dette afprøvningsprojekt har resulteret i fire konkrete elevatorer i tre ejendomme i København og på Frederiksberg. Med det har også resulteret i en række indhøstede erfaringer blandt de involverede samt nogle konklusioner, som kan være til gavn for andre, der måtte ønske at etablere en elevator i en eksisterende ejendom. Konklusionerne fremgår af afrapporteringen af de enkelte gennemførte projekter, men indgår samtidigt i grundlaget for forsøgsledelsens anbefalinger 2 til kommende brugere/bygherrer, tekniske rådgivere, udførende håndværkere, elevatorleverandører og myndigheder: For at sikre at et elevatorprojekt i det hele taget kan gennemføres bør der fra starten af etableres en god dialog mellem ejer/bygherre og beboere/brugere. Ofte vil tilfredsheden med elevatoren blandt beboerne œ især de første 1-2 år efter at den er taget i brug œ afhænge meget af, hvor god dialogen har været fra starten. Etablering af en elevator er en langsigtet investering. Det står i kontrast til, at beboere/ brugere ofte ser kortsigtet på forbedringer af deres boligforhold, som de skal betale for. I dialogen er det derfor vigtigt at pointere såvel de kortsigtede som langsigtede fordele ved at forbedre tilgængeligheden i en ejendom. Selve placeringen af elevatoren i eller på ejendommen skal overvejes nøje i forhold til adgangsforholdene i ejendommen i øvrigt. En uhensigtsmæssig placering vil ofte være en hindring for en optimal udnyttelse af elevatoren og desuden medføre en udbredt utilfredshed med den afledte forbedringsforhøjelse på huslejen. Det er en udbredt opfattelse at en elevatorer en elevator, men det er vigtigt at finde frem til den type og størrelse, der passer bedst til den konkrete ejendom, placeringen i ejendommen og opfyldelsen af de konkrete behov for tilgængelighedsforbedringer. Hvis der skal etableres tagboliger i et uudnyttet loft på en eksisterende ejendom bør en elevator altid indgår i overvejelserne herom. Det samme gælder, hvis ejendommen forsynes med altaner (gælder dog ikke gadefacader), hvor disse måske kan kombineres med en udvendig elevatorløsning. Da elevatorprojekter kan være komplicerede at planlægge og gennemføre anbefales det bygherrer at vælge rådgivere, som har erfaringer hermed. Det er vigtigt at de konkrete forhold registreret og bearbejdes så præcist som muligt. Omvendt anbefales bygherrer at honorere rådgivningen, så honoraret står i forhold til projektets kompleksitet. Erfaringer viser, at procentvis honorering af rådgivning med under 15 % af etablerings- og byggeomkostningerne i mange tilfælde ikke er rentabelt. Udførende entreprenører/håndværkere anbefales ikke at undervurdere kompleksiteten af et elevatorprojekt, hvis elevatoren skal etableres indvendigt i en eksisterende bygning. På grund af pladsforholdene og flere involverede fag kan kompleksiteten i et indvendigt elevatorprojekt sammenlignes med etablering af pladsstøbte badeværelser. For så vidt angår elevatorleverancer til eksisterende byggeri œ i sær ved indvendige løsninger œ anbefales elevatorleverandørerne at tilbyde leverancerne som systemleverancereller ved at etablere leveranceteams med de fag, der normalt deltager i et elevatorprojekt. Herved sikres leverandørerne muligheden for at tilrettelægge byggearbejderne, så kombinationen mellem elevatoretableringen og følgearbejderne på bygningen bliver så optimal som mulig. 2 Ovennævnte anbefalinger bygger på indhøstede erfaringer i såvel nærværende afprøvningsprojekt som Grundejernes Investeringsfonds udredningsprojekt. Se mere på De kommunale bygningsmyndigheder anbefales i videst mulig omfang at arbejde helhedsorienteret med tilgængelighedsforbedringer ud fra devisen om at det bedste er det godes værste fjende. 22

23 Yd erligereoplsn y inger Mi nee ilvato rr e œ Vejledning til bygherren (GI, 2005*) Mi neeatorr ilv e œ Vejledning om rammebetingelser (GI, 2005*) Brandsikr in gaftætapp r r e rv e db rugaf sp rn ikl in g (Soc ialministeriet, 2007**) *) Kan bestilles hos GI œ tlf / eller downloades fra hjemmesiden **) Kan bestilles hos Velfærdsministeriet - tlf eller hentes fra 23

24 sbs Købehavn Ny Kongensgade København K tlf kbh@sbsby.dk sbsby.dk sbs Århus Fredensgade Århus C tlf aarhus@sbsby.dk sbsby.dk