3 Godkendelse af genforhandlet lejekontrakt om JYSK Park

Transkript

1 3 Godkendelse af genforhandlet lejekontrakt om JYSK Park Bilag: Tilsynets udtalelse DokumentID:

2 Silkeb org Kommune Søv ej Silkeb or g D a t o : T i ls y n e t Henvendelse vedrørende Silkeborg Kommunes påtænkte indgåelse af lejekontr a kt med Silkeborg IF Invest A/S Stats forv altningen har i forts ættels e af tidligere korres pondance modtaget Silkeborg Kommunes brev af 1. september med supplerende oplysninger v edrørende kommunens indgåelse af kontrakt med Silkeborg IF Inv est A /S om leje og drift af JY SK PA RK. Statsforv altningen har på baggrund heraf fundet anledning til i det følgende at udtale sig generelt om de betingelser, der antages at gælde for kommuners engagement i profes s i- onel fodbold. De foreliggende oply s ninger har endv idere giv et Stats forv al t- ningen anledning til bemærkninger til det af kommunen p å- tænkte engage me nt med Silkeb or g IF Inv est A /S. S t a t s f o r v a l t n i n g e n S t o r e t o r v A a b e n r a a S a g s n u m m e r. : S A G S B E H A N D L ER : S u s a n n e H a n s g a a r d T e l e f o n : E A N - N r s k r i v t i l o s v i a b o r g e r. d k w w w. s t a t s f o r va l t n i n g e n. d k E K S P E D I T I O NS - O G T E L EF O NT I D ER f i n d e s p å w w w. s t a t s f o r va l t n i n g e n. d k/ ko n t a kt Som det fremgår af denne udtalelse, kan en kommune med hjemmel i kommunalfuldmagtsreglerne tilv ejebringe og driv e et fodbolds tadion og s tille anlægget til rådighed for en pr o- fessionel fodboldklub, ligesom en kommune kan indgå andre samarb ejds a ft a le r med en profess ione l fodboldk l ub. Kommunens engagement er bet inget af, at kommunen har til formål at v aretage opgav er, s om kommunen lov ligt kan v ar e- tage ifølge kommun a lfu ld m a gts re gle r ne. Dette indebærer, at en kommune som udgangspunkt kun kan gennemføre foranstaltninger, som har sammenhæng med det kommunale fælles s kabs behov, og s om kommer alle kommunens borgere eller en sagligt afgrænset kreds af kommunens borgere til gode. En kommune kan normalt ikke gennemføre foranstaltninger, der udelukkende eller i det v æ sentligste er begrundet i v aretagels e af indiv iduelle interes s er hos enkeltpersone r eller enkeltv ir ks om hed e r. 1

3 En kommune må efter kommunalfuldmagts reglerne s om udgangs punkt ikke driv e e r- hv erv sv irksomhed eller yde støtte til erhv erv sv irksomheder og kan derfor hv erken selv driv e eller yde støtte til en sportsklu b, som har til for må l at opnå fortje neste. Kommunens engagement i profes s ionel fodbold er s åledes tillige betinget af, at aft a- ler, s om kommunen indgår med en profes s ionel fodboldklub, indgås på markeds v i l- kår. Nedenfor følger en gennemgang af sagens baggr und og de generelle betingelser for kommuners engagement i profes s ionel fodbold s amt bemærkninger til det af ko m- mune n påtænkte engage me nt på grund la g af de foreligge nd e oplysninger. En v urdering af, hv orv idt Silkeborg Kommunes påtænkte dispositioner konkret er i ov erens s temmels e med grunds ætningerne om v aretagels e af lov lige kommunale fo r- mål og aftaleindgåels e på markeds v ilkår v il imidlertid foruds ætte y derligere oply s- ninger fra kommunen om det kommunale engagement. Baggrunden herfor og hv ilke oplysninge r det nærme r drejer sig om, er ligele d es behand let nærmer e nedenfor. Sagens baggrund Silkeborg IF Inv est A /S i det følgende betegnet som SIF har ifølge selskabets v edtægter til formål at driv e professionel fodbold, at inv estere i, udv ikle og udle je ejendomme, at inv es tere i kapitalandele i andre s els kaber, hv is v irks omhed har n a- turlig tilknytning til selskabets v irksomhed, at driv e handel samt anden v irksomhed, der efter bestyrelse ns skøn har naturlig forbinde ls e til selskabets v irksomhed. Ifølge kontrakten mellem Silkeborg Kommune som ejer og SIF som lejer skal der ske opførelse af et stadionanlæg i et fællesskab mellem de to parter. Der er udarbejdet et skitseprojekt for gennemførelsen af anlægget med tilhørende faciliteter i form af kontorer, spiller- og tilskuerfaciliteter med en forv entet anlægssum på cirka 1 20 mio. kr., som udredes af parterne med hv er halv delen, dog uden at SIF som lejer opnår medeje rsk a b af anlægge t. Det er blandt andet aftalt, at SIF s andel af anlægssummen betales som indretning af lejede lokale r, og det er oplyst, at denne godskriv e s som leje ov er lejeper iod e n. Kommunen har oply s t, at den omhandlede indretning for eks empel er murs ten, i n- stallationer, tapet og lignende. Der er således ikke tale om inv entar. Kommunen har endv idere oply s t, at gods kriv els e af SIF s andel af anlægs s ummen s om leje ov er l e- jeperioden indebærer, at der ikke v il ske ov erførsel af den ifølge kontrakten aftalte årlige kontant le je på kr. fra SIF til kommune n. SIF s brugs ret omfatter hele s tadion, og SIF s kal beny tte det lejede til drift af fo d- boldv irksomhed og hertil knyttede aktiv iteter. SIF har eksklusiv brugsret til en del af anlægget, dog således, at kommunen på nærmere angiv ne v ilkår kan anv ende denne del efter aftale med SIF. Den øv rige del kan kommunen efter nærmere aftale dispone re ov er uden for de tidspunkte r, hv or SIF benytter denne del. Lejemå le t er aftalt til 30 år, fra den 1. janua r til den 31. december

4 Principperne og foruds ætningerne for fas tlæggels e af leje n fremgår af et af rev is i- onsfir m aet Deloitt e udarbe jd et notat af 1 2. janua r A f notatet fremgår blandt andet, at beregningen af lejen s ker v ed opgø rels e af ford e- ling af kapitalomkos tninger på grundlag af parternes andel af finans iering af a n- lægssummen og fordelingsnøgle v edrørende brugen af anlægget, hv or SIF disponerer ov er 79% af hov edbygningen inklusiv e fordeling af fællesarealer, 1 5/85 af banen og skønsmæssigt 50/50 af den øv rige del af bygningen og skal afholde 1 5/85 af drifts - og v edligeholdels es omkos tninger, der kan henfø res til tribune, bane og ø v rige facil i- teter. Kapitalomkostninger, der kan henføres til tribune, bane og øv rige faciliteter, reduceres med 40%, idet det lægges til grund, at en tilskuerkapacitet på maksimalt tils kuere v il v ære tils trækkelig med det tils kuergrundlag, der er i Silkeborg - området. Ifø lge beregningen s kal SIF ud ov er den leje, der betales v ia SIF s egenf i- nansiering, betale en årlig kontantleje, som foreløbig er fastsat til kr. v ed en anlægs inv est er in g på 1 20 mio. kr. SIF har ret til at sælge reklameplads på stadion og til at opsætte reklamer, og SIF oppebærer alle reklame- og markedsføringsindtægter. SIF har også ret til at sælge nav net på stadion og til indtægte r ne herfr a. SIF oppebærer alle indtægter, her under indtægter v ed entré og s alg af mad og dri k- kev arer i forbinde ls e med lejers arrange m e nt e r. SIF har den indv endige v edligeholdels e af hov edby gningen og kommunen den udv e n- dige. Derudov er har kommunen den s amlede indv endige og udv endige v edligeholde l- se af den øv rige del af stadion. Ifø lge kontraktens punkt 5.2 er parterne enige om, at alle fremtidige krav til Stad i- ons indretning og sikkerhed, der måtte bliv e stillet fra nationale myndigheder og fodboldforbund, skal imødekommes i fællesskab, således at d e samlede udgifter til anlæg, drift og v edlige hold fordeles ligeligt melle m parterne. Silkeborg Kommune har anmodet Statsforv altningen om at udtale sig om, hv orv idt den beregning af markedslejen, der er foretaget af Deloitte, jf. Deloittes notat af 1 2. janua r om principp er for fastlægge lse af leje for brug af nyt stadion, er lov lig. Kommunen har endv idere anmodet om Statsforv altningens udtalelse om, hv orv idt det er lov ligt, at kommunen og SIF antager, at markedsføringsrettigheder v edrører den aktiv it et, s om SIF driv er fra det lejede, og ikke s elv e det lejede, s åledes at SIF s udnyttelse af markeds før in gsr ett ighe de r ne ikke skal påv irke marke ds le jeb e re gn inge n. Kommunen har anfø rt, at der ikke v urderes at v ære mulighed for is oleret s et at s æ l- ge markeds fø rings rettigheder fra det lejede, hv is ikke SIF fra det lejede driv er en a k- tiv itet, der har stor medieb ev å ge nhe d. Kommunen har oplyst, at SIF fra sponsorer har opnået tilsagn om finansiering af SIF s andel af den samlede anlægssum, og at disse sponsorer h ar stillet som krav for at y de s pons orat, at de markeds fø res s om en del af de drifts aktiv iteter, der u d- ø v es af SIF. På baggrund heraf og fordi der er tale om s pons orater, der y des udelu k- kende med henblik på opførelse af det nye stadion, er kommunen og SIF enige om, at disse forudgående reserv ationer af markedsføringsrettigheder ikke skal påv irke markeds le je b er e gninge n 3

5 Kommunen har anført, at Deloittes beregning af markedslejen tager udgangspunkt i Konkurrencestyrelsens model for beregning af markedsleje n for et kommunalt ejet stadion, hv or markedslejen for et stadion på lang t sigt skal sv are til de nødv endige omkostninger til drift af anlægget inklusiv e et beløb til dækning af forrentning og afskriv ning af den inv esterede kapital, og om der er tale om gamle eller nye anlæg, samt hv em der udnytter faciliteterne på stadion til at opnå indtægter i forbindelse med klubbens kampe. Modellen, der henv is es til, er fra Konkurrences ty rels ens an a- ly s e af 1 8. augus t 2003 om kommunal udlejning af idræts anlæg. V ed Deloittes beregning er der imidlertid ifø lge kommunen taget hø jde for fø lgende ændrede foru d- sætninge r: 1. Som fø lge af at st ad ion etab leres med kunst st ofgræ s v urd erer ledelsen i Silk e- b org IF Inv est A /S p å b aggrund af ind hent ede op lysninger fra and re st ad ions, at b a- nen v il kunne ud nyt t es og v il b liv e ud nyt t et langt mere end 50 gange p r. år. Det v u r- d eres at b anen v il b liv e b rugt t il mind st 200 kamp e om året, og heraf v il max. 30 kamp e sv arend e t il 1 5% v æ re t il b rug for Silkeborg IF Inv est A /S fø rst ehold. 2. I d e n såkald t e hov edbygning, d er ligger i t ilknyt ning t il d en syd lige t rib une er d er en ræ kke lokaler og facilit eter, som Silkeborg IF Inv est A /S ø nsker at råd e ov er t il d aglig ad minist rat ion, klub lokaler, café, shop samt t il facilit eter t il d e p rofessionelle fod b old sp illere m.v. Det er int ent ionen, at Silkeborg IF Inv est A /S d isp onerer ov er 79% af hov edbygningen. Silkeborg Kommune har anfø rt, at kommunen er af den opfattels e, at markeds lejeb e- regninge n i det hele er lov lig. V edrørende Statsforv altningens k ompetence til at afgiv e en v ejledende udtalelse om lov ligheden af en påtænkt kommunal dis pos ition, dv s. en forhånds udtalels e, henv i- ser v i til, hv ad v i har anført i brev af 24. august til kommune n. Det fremgår af kontrak te n, at den er betinget af Stat sforv a lt nin ge ns godkende ls e. Statsforv altningen bemærker hertil, at indgåelse af kontrakt mellem kommunen og SIF ikke kræv er Stats forv altningens godkendels e, men Stats forv altningen s kal gen e- relt pås e, at kommunen ov erholder gældende ret, herunder kommunal fuldmagts reglerne. Generell e betingelser for kommuners engagement i professionel fodbold Spørgsmålet om kommuners engagement i professionel fodbold skal v urderes ud fra de almindelige kommunalretlige grundsætninger om kommuners opgav ev aretagelse, de såkaldte kommuna l fuld m a gts re gle r. EUF-traktatens konkurrenceregler og bestemmelser i konkurrencelov en fastsætter supplere nd e krav i forhold til kommuna l fuld m a gts re gle r ne. Det dav ærende Indenrigsministerium har i Redegørelse om kommuners engagement i profes s ionel fodbold af 1 7. s eptember 2001, afs nit 2.1, anfø rt fø lgende om kommuna lf uld m agts re gle r ne : Kommuners op gav ev aretagelse er i v id t omfang reguleret i d en skrev ne lov giv ning. 4

6 Såfremt et områd e ikke er reguleret i d en skrev ne lov giv ning, find er d e almind elige kommunalretlige grund sæ t ninger om kommuners op gav ev aretagelse (d e såkald t e kommunalfuld magt sreg ler ) anv end else. Grund laget for kommuners mulighed for at v aretage op gav er med hjemmel i kommunalfuld magt sreglerne er kommunernes selv st æ nd ige b ud ge t og b eskat ningskomp ete n- ce. Det er i d e kommunale t ilsynsmynd igheders p raksis og i d en jurid iske lit t erat ur ant a- get, at en kommunes ad gang t il eft er kommunalfuld magt sreglerne at gennemfø re foranst alt ninger b land t and et er afgræ nset af, hv ad d er t rad it ionelt er b etegnet som et almennyt t ekrit erium. A lmennyt t ekrit eriet ind ebæ rer, at en kommune som ud gangsp unkt kun kan gennemf ø- re foranst alt ninger, som har sammenhæ ng med d et kommunale fæ llesskab s b ehov, og som kommer alle kommunens b orgere eller en s agligt afgræ nset kreds af kommunens b orgere, f.eks. unge eller æ ld re, t il god e. Dette ud gangsp unkt ind ebæ rer, at en kommune normalt ikke kan gennemfø re foranst alt ninger, d er ud elukkend e eller i d et v æ sent ligst e er b egrund et i v aretagelse af ind iv id uelle int eresser hos enkelt p ersoner eller enkelt v irksomheder. Det er end v id ere ant aget, at en kommune ikke ud en lov hjemmel kan t ild ele yd elser t il enkelt p ersoner, d er er afgræ nset eft er ø konomiske eller and re sociale krit erier. En kommune må end v id ere som ud gang sp unkt ikke ud en lov hjemmel d riv e erhv erv s- v irksomhed. En kommune må d erfor ikke op fø re en ejend om eller et anlæ g med he n- b lik p å at st ille d et t il råd ighed for eller ov erd rage d et t il erhv erv sv irksomheder, medmind re kommunen d erv ed har t il formål at v aretag e en op gav e, som kommunen lov ligt kan v aretage. En kommune har d erimod mulighed for at op fø re en ejend om e l- ler et anlæ g t il eget b rug. Et kerneområd e for kommuners v aretagelse af op gav er eft er kommunalfuld magt sre g- lerne er kommunens t ilb ud af frit id saktiv it eter for b efolkningen ind en for b land t and et id ræ t sområd et. En kommune kan i d en forb ind else selv st å for id ræ t saktiv it ete r- ne, ligesom d en kan yd e st ø t t e t il en sp ort sklub, som giv er b orgere ad gang t il at udø v e id ræ t saktiv it eter. Kommunen kan end v id ere v æ lge at kø b e d enne form for yd elser af en sp ort sklub, f.eks. v ed, at d er ind gås aft ale om, at sp ort sklub b en mod v ederlag st iller t ræ nere og id ræ t sfacilit eter t il råd ighed for kommunens b orgere eller grup p er heraf. Und er hensyn t il, at en kommune som ov enfo r næ v nt ikke eft er kommunalfuld magt s- reglerne må d riv e erhv erv sv irksomhed eller yd e ø konomisk st ø t t e t il erhv erv sv irkso m- heder, kan en kommune hv erken selv d riv e eller yd e st ø t t e t il en sp ort sklub, som har t il formål at op nå fort jenest e, herund er en p rofessi onel fod b old klub. Eft er kommunalfuld magt sreglerne er d et anset for lov ligt, at en kommune t ilv ejebri n- ger, ud v id er og d riv er sp ort sanlæ g med henb lik p å at medv irke t il at fremme id ræ t t en og t ilgod ese almenhedens int eresse i at kunne ov erv æ re sp ort sligt und erhold end e sp ort skamp e. End v id ere kan en kommunes op fø relse af et sp ort sanlæ g hav e et t urismefremmend e formål. En kommune v il således med hjemmel i kommunalfuld magt sreglerne kunne t ilv ej e- b ringe eller ud v id e samt d riv e et fod b old st ad ion og st ille anlæ gg et t il råd ighed for 5

7 p rofessionelle fod b old klub b er med henb lik p å at medv irke t il at fremme id ræ t t en og t ilgod ese almenhedens int eresse i at kunne ov erv æ re sp ort sligt und erhold end e fodb old kamp e. Det er d og en b etingelse, at kommunens aft aler med d en p rofessionelle fod b old klub ind gås p å markedsv ilkår, id et en kommune som næ v nt ikke ud en lovhjemmel må yd e ø konomisk st ø t t e t il v irksomheder, d er d riv es med henb lik p å at o p- nå fort jenest e. En kommune v il herud ov er kunne ind gå and re samarb ejd saft aler med en p rofessionel fod b old klub med henb lik p å at fremme id ræ t t en og t ilgod ese almenhedens int eresse i at kunne ov erv æ re sp ort sligt und erhold end e fod b old kamp e. Kommunen kan f.eks. ind gå aft aler med d en p rofessionelle fod b old klub, d er lejer kommunens st ad ion, om, at klub b en får ret t il at sæ lge mad og d rikkev arer p å st ad ion. På t ilsv arend e måd e kan en kommune lov ligt ind gå aft aler med en p rofessionel fod b old klub om salg af r e- klameplad s p å st ad ion. Også i d enne sammenhæ ng skal samarb ejd saft alerne ind gås p å markedsv ilkår. Indenrigs minis teriet har i ov ennæv nte redegø rels e behandlet en række tv iv ls s pø rgsmål, der typisk opstår v ed kommunalt engagement i professionel fodbold, og har blandt andet anført følge nd e: 4.5 Ko mmuner s ad gang t il at o p fø r e fo d b o ld s t ad io n Som næ v nt i kap it el 2.1 må en kommune ikke ud en lov hjemmel op fø re en eje n- d om eller et anlæ g med henb lik p å at st ille d et t il råd ighed for eller ov erd rage d et t il and re, medmind re kommunen d erv ed har t il formål at v aretage en kommunal op gav e. Eft er kommunalfuld magt sreglerne er d et anset for lov ligt, at en kommune t ilv ejebri n- ger, ud v id er og d riv er sp ort sanlæ g med henb lik p å at medv irke t il at fremme d e næ v nt e kommunale op gav er: id ræ t og almenhedens int eresse i at kunne ov erv æ re sp ort sligt und erhold end e sp ort skamp e. End v id ere kan en kommunes op fø relse af et sp ort sanlæ g hav e et t urismefremmend e formål. Det er således en kommunal op gav e at op fø re et fod b old st ad ion. Sp ø rgsmålet er imid lert id, om kommunalfuld magt sreglerne alligev el sæ t t er græ nser for en kommunes ad gang t il at op fø re et fod b old st ad ium, herund er græ nser for st ø rrelsen af d et p å- gæ ld end e st ad ion. De almind elige grund sæ t ninger om ø konomisk forsv arlig forv alt ning ind ebæ rer, at d et v ed en kommunes op fø relse af et sp ort sanlæ g er en b etingelse, at op fø relsen af d et p ågæ ld end e anlæ g ud gø r en ø konomisk forsv arlig d isp osit ion for kommunen. V ed b e- d ø mmelsen af, hv ornår d ette v il v æ re t ilfæ ld et, må d er foretages en t il t id er v ansk e- lig v urd ering af, i hv ilket omfang d et p ågæ ld end e st ad ion op fø res med henb lik p å and re formål end ud lejning, herund er om d isse formål t ilsiger, at d et p ågæ ld end e st a- d ion får d en p åt æ nkte st ø rrelse. Også v æ rd ien af d en t urismefremmend e int eresse for kommunen i at hav e et st ad ion b eliggend e i kommunen kan ind gå i v urd eringen af, om d isp osit ionen må anses for ø konomisk forsv arlig. På d en anfø rt e b aggrund v il d et således ikke alt id v ed op fø relsen af st ad ion v æ re en forud sæ t ning, at kommunen har en b erettiget forv ent ning om, at op fø relsesomkos t- ningen i lø b et af st ad ionets lev etid fuld t ud kan d æ kkes ind v ed ud lejning. Det b e- mæ rkes, at en kommune i st edet for selv at op fø re hele anlæ gget kan ind gå samarb ejd e med en p riv at erhv erv sv irksomhed, herund er en p rofessionel fod b old klub, om 6

8 op fø relse af anlæ gget. Dette v il v æ re lov ligt, når b l ot d et sikres, at kommunen ikke d erigennem yd er st ø t t e t il d en p riv at e erhv erv sv irksomhed Eft er EF-t raktat ens regler om st at sst ø t t e er ud gangsp unktet, at en kommunes ud lejning af st ad ionkap acit et t il en p rofessionel fod b old klub ikke har karakter af st at sst ø t t e, når b lot ud lejningen sker t il markedsp ris. Hv is en kommune imid lert id p å t id sp unktet for op fø relsen af et st ad ion er klar ov er, at d et næ p p e v il v æ re muligt at få d æ kket op fø relsesomkost ningerne ind v ia fremt id ig ud lejning m.v., og d et samt id ig st år klart, at en ud lejning af v edkommend e st ad ion alene v il ske t il en allerede id ent ificeret fod b old klub, v il d er eft er omst æ nd ighederne kunne v æ re t ale om st at sst ø t t e, selv om ud lejningen sker t il markedsp ris. Det hæ nger sammen med, at v edkommend e k lub d a får en yd else, som ellers ikke v ille hav e v æ ret op nåelig p å markedet. 4.6 Næ r mer e o m mar ked s p r is en En kommune kan som næ v nt i kap it el 2.1 ikke ud en lov hjemmel yd e st ø t t e t il enkeltv irksomheder. V ed ind gåelse af aft aler om ud lejning af d et kommunal t ejede st ad ion er d et d erfor en b etingelse, at kommunens aft aler med d en p rofessionelle fod b oldklub ind gås p å markedsv ilkår. Krav et om, at kommuners engagement med p rofessionel fod b old kun kan ske p å markedsv ilkår, fø lger også af d en skrev ne lov giv ning, herund er konkurrencelov giv ningen, jf. kap it el 2.2 og 2.3. Konkurrencest yrelsen er i fæ rd med at und ersø ge v ilkårene for st ad ionleje for d anske fod b old klub b er i Sup erligaen og 1. d iv ision. Der er a n- fø rt næ rmere herom i kap it el 5.2. Markedsp risen er d en hø jst op nåelige p ris, som kommunen kan op nå p å markedet. Markedsp risen er således ikke d et samme som kommunens kost p ris (d v s. d rift somkost ninger med t illæ g af et rimeligt d æ kningsb id rag t il forrent ning og afskriv ning af anlæ gsinv est eringer), men kan v æ re ent e n hø jere eller lav ere end kost p risen. Dette ind ebæ rer, at d et kan v æ re lov ligt at ud leje st ad ion t il en p ris, som er lav ere end kommunens d rift somkost ninger og forretning af op fø relsesomkost ninger m.v., såfremt kommunen ikke kan få en hø jere p ris and etst ed s, og d en p ågæ ld end e p ris d erfor må v urd eres t il at v æ re markedsp risen. Med henb lik p å at und ersø ge, hv ad d er må anses for at v æ re markedsv ilkårene, kan kommunen f. eks. konsult ere en ejend omsmæ gler eller rev isor samt foretage und e r- sø gelser af lejeniv eau for and re t ilsv arend e st ad ioner, herund er med hensyn t il b eliggenhed, art, st ø rrelse, kv alit et og v edligehold elsesst and ard. Kommune n har også mulighe d for at fore t age e t offe nt ligt ud b ud af ud le jning af fodb old anlæ gget. Kommunen v il ikke eft er 68, st k. 1, i lov om kommunernes st yrelse og Ind enrigsminist eriets b ekend t gø relse om offent ligt ud b ud v ed salg af kommunens fast e ejend omme hav e p ligt t il at foretage forud gåend e offent ligt ud b ud, id et d isse regler alene omhand ler salg af kommunale ejend omme. Det b emæ rkes, at et offent ligt ud b ud v il giv e en ind ikat ion af, hv ad d er er markedsp risen. Der kan d og v æ re t ilfæ l- d e, hv or et ud b ud ikke kan ant ages at sv are t il markedsp risen, f.eks. hv is d er kun ind kommer et b ud. V ed v urd eringen af markedsp risen er d et afgø r end e at se p å kommunens samlede ø konomiske engagement med d en p rofessionelle fod b old klub. I v urd eringen må såle- 7

9 d es ind gå, om d en p rofessionelle fod b old klub ud ov er leje af st ad ion har fået ov e r- d raget rettigheder t il op sæ t ning af reklamer og salg af mad og d rikkev arer p å st ad i- on. På t ilsv arend e måd e v il d et kunne hav e b etyd ning, i hv ilket omfang d en p rofessionelle fod b old klub har b id raget t il finansieringen af d et kommunale st ad ion. Hv is d en p rofessionelle fod b old klub f.eks. har op fø rt en t rib une, kan kommunen ind gå aft ale om kommunens b rug af t rib unen mod, at fod b old klub b en kan leje d en ø v rige d el af st ad ion t il en p ris, d er isoleret set er und er markedsp risen. Det v il end v id ere kunne ind gå i v urd eringen, om kommunen har forp ligt et d en p rofessionelle fod b old klub t il at st ille st ad ion t il råd ighed for and re arrangement er, herund er amat ø rfod b old klu b- b er. Det b emæ rkes, at d et ikke i sig selv er ulov ligt, at d en p rofessionelle fod b ol d- klub får fø rst eret t il at anv end e d et kommunale st ad ion. Det afgø rend e er som næ v nt, at d er i alle t ilfæ ld e er ligev æ gt mellem yd elserne, således at kommunen ud fra en samlet v urd ering ikke yd er st ø t t e t il d en p rofessionelle fod b old klub. Det har nat urligv is også b etyd ning for v urd eringen af markedsp risen, hv ilken råd ighed d en p rofessionelle fod b old klub har ov er st ad ion, herund er om lejen af st ad ion t illige d æ kker b rug af st ad ion t il t ræ ning. Det har end v id ere b etyd ning, om d et er kommunen eller d en p rofessionelle fod b old klub, d er skal b etale for f.eks. v edligehold else af fod b old st ad ion med t ilhø rend e facilit eter. A fgø relsen af, hv ad d er er markedsv ilkår for en såd an aft ale om ud leje og/eller salg af st ad ionet, v il oft e b ero p å et skø n. Dette skø n kan v æ re meget v anskeligt at foret age. Der må d erfor t ilkomme kommunalb est yrelsen en v is margin, og eft er omst æ n- d ighederne kan rammerne v æ re ganske v id e. Det dav ærende Indenrigs - og Sundhedsministerium har i udtalelse af 23. d ecember 2003 blandt andet anført følgende om lov ligheden af en kommunes engagement i profess ione l fodbold: Resumé Den konkrete sag d rejede sig om lov ligheden af en kommunes ud lejning af fod b ol d- st ad ions t il p rofessionelle fod b old klub b er, d er ikke v ar p å sup erliganiv eau, hv oreft er kommunen fik en p rocent d el af ent réind t æ gt erne og ind t æ gt erne v edrø rend e salg af ø l og v and i forb ind else med p rofessionelle fod b old kamp e. 1. Ud t alt, at sp ø rgsmålet om, hv orv id t en kommune må v æ re engageret i p rofessionel id ræ t, ikke er reguleret i d en skrev ne lov giv ning, og d erfor skal v urd eres ud fra ko m- munalfuld magt sregle rne. Eft er kommunalfuld magt sreglerne er d et anset for lov ligt, at en kommune t ilv ejebri n- ger, ud v id er og d riv er sp ort sanlæ g med henb lik p å at medv irke t il at fremme id ræ t t en og t ilgod ese almenhedens int eresse i at kunne ov erv æ re sp ort sligt und erhold end e sp ort skamp e. End v id ere kan en kommunes op fø relse af et sp ort sanlæ g hav e et t uri s- mefremmend e formål. End v id ere ud t alt, at d et er en b etingelse for lov ligheden af kommunens engagement i p rofessionel fod b old, at kommunens aft aler med d e p rofessionelle fod b old klub b er ind gås p å markedsv ilkår, id et en kommune eft er kommunalfuld magt sreglerne ikke ud en lov hjemmel må yd e ø konomisk st ø t t e t il v irksomheder, d er d riv es med henb lik p å at op nå fort jenest e. Det er således en b etingelse, at kommunen mod t ager en leje, d er mind st sv arer t il markedslejen. 8

10 Minist eriet b emæ rkede i d en forb ind else, at sp ø rgsmålet om fast sæ t t elsen af ma r- kedsleje er b lev et b elyst i Konkurrencest yrelsens redegø relse af 18. august 2003 om kommunal ud lejning af id ræ t sanlæ g. Konkurrencest yrelsen har i redegø relsen anb efalet, at d et i kommunernes aft aler med klub b er p å sup erliganiv eau sikres, at komm u- nen mod t ager en leje, d er mind st sv arer t il d en markedsleje, d er kan b eregnes eft er d en i redegø relsen op st illede mod el for b eregning af markedsleje, eller, hv is d e fakt i- ske omkost ninger er hø jere, lad er lejen afsp ejle d isse. Det fremgår end v id ere af redegø relsen, at kommunerne i d enne sammenhæ ng isæ r b ø r sikre sig, at klub b ens b etaling sker p å b aggrund af kend t e forhold, som komm u- nen kan st yre, f.eks. afhold t e o mkost ninger, og ikke som d et f.eks. er t ilfæ ld et i mange aft aler eft er forhold som kommunen ikke har ind flyd else p å, som f.eks. t i l- skuert al. Det fremgår d esud en af redegø relsen, at d et eft er Konkurrencest yrelsens v urd ering næ p p e er muligt for en klub ud en for sup erligaen at b etale en leje, d er sv arer t il d en b eregnede markedsleje for d e st ad ions, d er er b lev et und ersø gt, og at lejeaft alerne i d isse t ilfæ ld e må korrigeres eft er d e ø konomiske forhold, klub b en er und erlagt i 1. d iv ision. Herud ov er ud t a lt, at d er eft er Ind enrigs- og Sund hedsminist eriets op fat t else ind en for v isse rammer t ilkommer kommunalb est yrelsen et skø n v ed fast læ ggelsen af marked s- lejens st ø rrelse v ed ud lejning af fod b old st ad ions t il p rofessionelle fod b old klub b er. Princip p erne i Konk urrencest yrelsens redegø relse om kommunal ud lejning af id ræ t s- anlæ g ud gø r eft er minist eriets op fat t else en v ejledend e retningslinje for d ette skø n. Dette gæ ld er også med d e fornø d ne korrektioner v ed ud leje t il p rofessionelle klub b er, som ikke er p å sup erlig aniv eau. S tatsfo r v altning ens bemær kning er til det af S ilkebo r g Ko mmune påtænkte eng ag e- ment Kommunal e formål Statsforv altningen har bemærket sig, at Silkeborg Kommune har oplyst, at banen v il kunne udnyttes og v il bliv e udnyttet langt mere end 50 gange pr. år, idet det er kommunens v urdering, at banen v il bliv e brugt til mindst 200 kampe om året, og heraf v il maksima lt 30 kampe sv arende til 1 5% v ære til brug for SIF s først ehold. Statsforv altningen har endv idere bemærket sig kommunens oplysning om, at stadion anlægges med en tilskuerkapacitet på , men at SIF alene har mulighed for at samle højst tilskuer e til egne kampe. Idet den kommunale støtte skal v urderes ud fra det formål, som angiv eligt forfølges, finder Statsforv altningen, at der er behov for en nærmer e angiv else fra kommunen af, hv ilke kommunale interes s er der ø ns kes v aretaget med opfø rels en af det påtænkte s tadion, herunder om dis s e formål tils iger, at det pågældende s tadion får den p å- tænkte s tø rrels e. V i henv is er i denne forbindels e til bemærkninger ne i Indenrigs ministeriets redegørelse under punkt om grænser for en kommunes adgang til at opføre et foldboldstadion, herunder om grænser for størrelsen af det pågældende s tadion s amt om v urderingen af det ø konomis k fors v arlige for kommunen i opfø r elsen. 9

11 Fastsættels e af markedslej e n, herunde r spørgsmåle t om kommerc iell e rettighe d e r Kommunen har anført, at Deloittes beregning af markedslejen tager ud gangspunkt i Konkurrencestyrelsens model for beregning af markedslejen for et kommunalt ejet stadion, hv or markedslejen for et stadion på lang t sigt skal sv are til de nødv endige omkostninger til drift af anlægget inklusiv e et beløb til dækning af forre ntning og afskriv ning af den inv esterede kapital, og om der er tale om gamle eller nye anlæg, samt hv em der udnytter faciliteterne på stadion til at opnå indtægter i forbindelse med klubbe ns kampe. Statsforv altningen bemærker, at det fremgår af Konkurrencesty relsens redegørelse af 1 8. augus t 2003, at den model, der ops tilles, er til brug for beregning af ma r- kedslejen for superligastadions. Det fremgår tillige, at det efter styrelsens v urdering næppe er muligt for en klub uden for superligaen at betale en leje, der sv arer til den beregnede markedsleje for de stadions, som styrelsen har undersøgt. Indtægter og tils kuertal er lav ere i 1. div is ion, og modellens foruds ætninger må derfor ifø lge s t y- relsen ændres for at beregne lejen for de klubber, der rykker ned i 1. div ision. SIF har v æret, men er ikke for tiden i superligae n. Stats forv altningen henleder i denne forbindels e opmærks omheden på bemærkningerne i Indenrigsministeriets redegørelse under punkt 4.6 om, at markedsprisen er den højst opnåelige pris, som kommunen kan opnå på markedet, og således ikke er det s amme s om kommunens kos tpris, men kan v ære hø jere eller lav ere end kos tpr i- sen. O pmærks omheden henledes endv idere på anv is ningerne i Indenrigs minis teriets redegørelse om mulighederne for at undersøge, hv ad der må anses for at v ære markedsv ilkårene, samt på redegørelsens bemærkninger om, at det v ed v urderingen af markedsprisen er afgørende at se på kommunens samlede økonomiske engagement med den professionelle fodboldklub. Som anført må det blandt andet i ndgå, om den professionelle fodboldklub har fået ov erdraget rettigheder til opsætning af reklamer og salg af mad og drikkev a re r på stadion. Kommunen har anmodet om Statsforv altningens udtalelse om, hv orv idt det er lov ligt, at kommunen og SIF antager, at markedsføringsrettigheder v edrører den aktiv itet, som SIF driv er fra det lejede, og ikke selv e det lejede, således at SIF s udnyttelse af markeds fø r ings re tt ighed e r ne ikke skal påv irke markeds le je be r e gninge n. Ifølge kontra kte n ov erføres alle markeds før in gs ret t ighe d er til SIF. Kommunen har anfø rt, at der ikke v urderes at v ære mulighed for is oleret s et at s æ l- ge markeds fø rings rettigheder fra det lejede, hv is ikke SIF fra det lejede driv er en a k- tiv itet, der har stor medieb ev å ge nhe d. Kommune n har ikke nærme r e redegjort for denne v urdering. Kommunen har som ov enfor anført oplyst, at SIF fra sponsorer har opnået tilsagn om finansiering af SIF s andel af den samlede anlægssum, og at disse sponsorer har s tillet s om krav for at y de s pons orat, at de markeds fø res s om en del af de drifts a k- tiv iteter, der udøv es af SIF. På baggrund heraf og fordi der er tale om sponsorater, der ydes udelukkende med henb lik på opførelse af det nye stadion, er kommunen og 10

12 SIF enige om, at disse forudgående reserv ationer af markedsføringsrettigheder ikke skal påv irke markeds le je be r egn inge n. Som anfø rt i Indenrigs minis teriets ov ennæv nte redegø rels e antages det med hjemmel i kommunalfuldmagts reglerne, at kommuner har adgang til at s ælge reklameplads på idrætsan læ g. Det er Statsforv altningens opfattelse, at der som udgangspunkt må antages at v ære forbundet en v ærdi med den markeds fø ring, der kan s ke på et kommunalt ejet s tad i- on. Statsforv altningen finder ikke, at de foreliggende oplysninger giv er g rundlag for at frav ige dette udgangspunkt med den af kommunen anførte begrundelse, at der ikke v il v ære mulighed for isoleret set at sælge markedsføringsrettigheder, hv is ikke SIF på anlægget driv er en aktiv itet, der har stor mediebev å ge nhed. A t sponsorerne har stillet som krav for at yde sponsorat, at de markedsføres som en del af de driftsaktiv iteter, der udøv es af SIF, og at sponsoraterne ydes udelukkende med henblik på opførelse af det nye stadion, findes heller ikke at kunne begrunde en frav ige lse fra udgangsp unkt et. På baggrund heraf finder Statsforv altningen, at v ærdien af kommunens ov erdragelse af markedsføringsrettighederne til SIF må søges fastsat med henblik på, at dette forhold indgår i beregningen af markedslejen, eller at der på anden måde aftales en prissætning af marked s fø r ings r ett ighe de r ne på markedsv ilk år. Hv ad angår kontraktens aftale om cateringrettigheder til SIF, bemærker Stats forv altningen, at kommunen ikke nærmere har redegjort for dette forholds mulige b e- tydning for fastsættels e af marke ds le je n. SIF s bidrag til anlægssumme n og bidraget s godskriv n ing som leje Ifølge kontrakten og kommunens oplysninger betales SIF s andel af anlægssummen som indret ning af lejede lokale r, der godskriv es som leje ov er lejeper iod e n på 30 år. Det fremgår imidlertid af Deloittes notat af 1 2. januar 201 5, at der ud ov er lejen, der betales v ia SIF s egen finansiering, skal betales en kontantleje på kr. årligt. På denne baggrund finder Statsforv altningen, at der mangler forklaring af, hv ordan SIF s andel af anlægssummen ud ov er at dække leje betalt v ia egenfinansiering også udligne r den aftalte kontant le je på kr. årligt. I kontraktens punkt 5.2 forpligter kommunen s ig til at afholde halv delen af udgifte r- ne til s tadions indretning og s ikkerhed, s om måtte bliv e s tillet fra nationale my ndi g- heder og fodbold f or b und. Statsforv altningen bemærker hertil, at disse krav kan tænkes at være af en sådan karakter, at kommunen ikke lov ligt v il kunne afholde udgifter her til, for eksempel fordi det ikke v il v ære lov ligt efter kommuna lf uld m a gts re gle r ne. 11

13 Kontraktens punkt 2.1 henviser til kontrakte ns punkt Der er imidlertid ikke et punkt 13.3 i kontrakt e n. Statsforvaltningen foretager ikke mere i sagen på det foreliggende grundlag. Med venlig hilsen Hanne Villumsen Kontorchef /Susanne Hansgaard 12

14 3 Godkendelse af genforhandlet lejekontrakt om JYSK Park Bilag: Markedslejevurdering JYSK Park Sadolin Albæk DokumentID:

15 Markedslejevurdering Jysk Park 8600 Silkeborg Lejemålet Jysk Park Silkeborg Stadion

16 INDHOLDSFORTEGNELSE Lejevurderingserklæring Lejevurderingsrapport Opdrag Lejevurderingens formål og forudsætninger Forudsætninger for lejeforholdet Dokumenter Generelle lejevurderingsprincipper Besigtigelse Specielle forhold Konkurrencestyrelsens model for beregning af markedsleje af kommunale stadioner. 7 3 Lejemålsrapport Beliggenhed Beskrivelse af lejemålet Lejers særlige indretninger Lejemålets vedligeholdelsesmæssige stand Lejers forpligtelser Lejevilkår Lejevurderingen Forudsætninger for vurderingen Markedsleje 1. division Markedsleje Superliga Catering og markedsføringsrettigheder Konklusion Anbefaling Begrænsninger i opdrag og ansvar Offentliggørelse Kvalifikationer og interessekonflikter... 15

17 Lejevurderingserklæring Opdrag Sadolin & Albæk A/S har af jurist Ulla Jung på vegne af Silkeborg Kommune, Ejendomme, Team Køb/Salg, Østergade 1, 8600 Silkeborg (herefter også benævnt klienten) fået i opdrag at udfærdige denne markedslejevurdering af lejemålet på følgende ejendom: Matr.nr. 1403a, Silkeborg Markjorder Adresse Ansvej 102 Postnr./by 8600 Silkeborg (herefter også benævnt lejemålet). Fremtidig anvendelse Fodboldstadion med tilhørende kontorfaciliteter. Vurderingens formål og forudsætninger Formålet med vurderingen er at fastslå markedslejen af lejemålet i nøglefærdig stand på vurderingsdatoen og ud fra det aftalte vurderingstema, jf. nedenfor. Vurderingen er udarbejdet under forudsætning af, at Silkeborg Invest A/S lejer Lejemålet til brug for virksomhedens fodboldafdeling, Silkeborg IF (herefter benævnt SIF). Vurderingen belyser endvidere betydningen af, om SIF spiller i 1. division eller Superligaen. Herudover belyses catering og markedsføringsrettighedernes betydning for markedslejen. Vurderingen er udfærdiget under de forudsætninger, der er specificeret i vurderingsrapporten, pkt Endvidere formodes alle informationer, der er stillet til rådighed til brug for denne vurdering, at være korrekte og fuldstændige. Markedsleje På baggrund af vor erfaring og konkurrencestyrelsens model for fastlæggelse af markedsleje er vor vurdering, at lejemålet i dets forventede stand med Silkeborg Invest A/S som lejer, og såfremt SIF spiller i Superligaen, har en markedsleje på i alt, afrundet: Kr p.a. ekskl. moms skriver danske kroner fire millioner tre hundrede sekstini tusinde 00/100, inkl. skatter, afgifter og driftsomkostninger. Markedslejen, såfremt SIF spiller i 1. division, er i alt, afrundet: Kr p.a. ekskl. moms skriver danske kroner tre millioner ni hundrede ottisyv tusinde 00/100, inkl. skatter, afgifter og driftsomkostninger. Begge markedslejeniveauer skal opjusteres med den i afsnit anførte værdi af markedsføringsrettigheder, der bør tilfalde Silkeborg Kommune. Vi kender ikke indtægtsniveauet for markedsføringsrettighederne, hvorfor dette ikke er beregnet, men vi henviser til Københavns Kommune for reklameafgifter. 1

18 Indholdet af denne lejevurderingserklæring og rapport bedes behandlet fortroligt af de tiltænkte modtagere i overensstemmelse med klientens instruks ved aftale om opdraget og til det konkrete erklærede formål. Følgelig, og i overensstemmelse med gældende kutyme, påtager Sadolin & Albæk A/S sig det fulde ansvar for indholdet af denne lejevurdering. Enhver gengivelse eller henvisning til lejevurderingserklæringen eller rapporten i eventuelle efterfølgende dokumenter, cirkulærer eller bekendtgørelser, eller mundtlig formidling til tredjepart, forudsætter Sadolin & Albæks forudgående skriftlige godkendelse af form og indhold af en sådan offentliggørelse eller videreformidling. Denne godkendelse kræves, desuagtet at den tiltænkte tredjepart er navngivet eller ej, og desuagtet at lejevurderingserklæringen eller rapporten videreformidles af klienten som led i en præsentation af andre ejendomme/lejemål eller i en anden sammenhæng. Vurderingsdato Den 9. marts Denne lejevurderingserklæring kan ikke stå alene, men skal læses i sammenhæng med lejevurderingsrapporten. * * * Undertegnede erklærer hermed at handle som eksterne vurderingsmænd og at være fri for enhver økonomisk eller anden interesse i sagen, der med rette kan forventes at have indflydelse på vor evne til at give en uafhængig og neutral meningstilkendegivelse i forbindelse med nærværende lejevurdering. Aarhus, den 21. marts 2016 Sadolin & Albæk A/S Carsten Gørtz Petersen Direktør, Partner, MRICS Henrik Borch Konsulent, Cand.Merc.Fin 2

19 1 Lejevurderingsrapport 1.1 Opdrag Sadolin & Albæk A/S har af Jurist Ulla Jung på vegne af Silkeborg Kommune, Ejendomme, Team Køb/Salg, Østergade 1, 8600 Silkeborg, (herefter også benævnt klienten) fået i opdrag at udfærdige denne lejevurdering af lejemålet på følgende ejendom: Matr.nr. 1403a, Silkeborg Markjorder Adresse Ansvej 102 Postnr./by 8600 Silkeborg (herefter også benævnt lejemålet). Fremtidig anvendelse Fodboldstadion med tilhørende kontorfaciliteter. Ifølge tingbogen andrager grundarealet, hvor lejemålet er beliggende, m 2. Vurderingsdatoen er den 9. marts Lejevurderingens formål og forudsætninger Formålet med vurderingen er at fastslå markedslejen af lejemålet i nøglefærdig stand på vurderingsdatoen og ud fra det aftalte vurderingstema, jf. nedenfor. Vurderingen er udarbejdet under forudsætning af, at Silkeborg Invest A/S lejer lejemålet til brug for virksomhedens fodboldafdeling, Silkeborg IF (herefter benævnt SIF). Vurderingen belyser endvidere betydningen af, om SIF spiller i 1. division eller Superligaen. Herudover belyses catering og markedsføringsrettighedernes betydning for markedslejen. Ved markedsleje forstås den leje, som en villig udlejer og en villig lejer ville aftale for det pågældende lejeforhold på vurderingstidspunktet i en sædvanlig transaktion efter forudgående passende markedsføring, hvor parterne har handlet kyndigt, fornuftigt og uden tvang. For så vidt angår danske erhvervslejeforhold, finder Erhvervslejelovens 13 anvendelse, hvor markedslejen fastsættes under hensyntagen til aktuelle vilkår, lokalernes beliggenhed, anvendelse, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesmæssig stand, under følgende forudsætninger: At parterne ikke har noget specifikt eller specielt indbyrdes forhold, (f.eks. moder og datterselskaber eller udlejer og lejer), for så vidt angår lejemålet, der kan påvirke lejen heraf, således at den bliver atypisk for markedet i øvrigt og/eller drives i vejret som følge af et liebhaverelement. At der forud for vurderingsdatoen er forløbet en rimelig periode til en passende markedsføring af lejemålet, til en aftale om leje og vilkår samt til aftalens indgåelse. Henset til lejemålets karakter og markedsforholdene anslås en rimelig udlejningsperiode at være 24 måneder. Markedslejen er vurderet under den i nærværende vurdering forudsatte anlægsomkostning og fordelingen heraf, den forventede stand og med anvendelse til fodboldvirksomhed og hertil knyttede aktiviteter. 3

20 1.3 Forudsætninger for lejeforholdet Vurderingen er baseret på de i lejekontraktens indgåede hovedvilkår, som anført herunder: Lejen tillægges moms. Lejen betales kvartalsvis forud. Skatter, afgifter og forsikring er indeholdt i lejen. Lejemålets forsyning med varme, vand og elektricitet er indeholdt i lejen. Lejemålets andel af andre driftsomkostninger er indeholdt i lejen. De totale driftsomkostninger og lejemålets forsyning af varme, vand og elektricitet er af klienten oplyst til kr p.a. Fordelt med kr i omkostninger på stadiondelen og de resterende kr på hovedbygningen. Lejer forestår lejemålets indvendige vedligeholdelse af hovedbygningen. Udlejer forestår al udvendig vedligeholdelse af både hovedbygningen og stadion. Lejemålet er fra lejers og udlejers side uopsigeligt frem til 31. december Ifølge klienten vil der være mulighed for at genforhandle lejekontraktens vilkår efter 25 år. Lejer har ikke afståelsesret. Lejer har fremlejeret, til de i lejekontraktens paragraf 2.1 anførte formål, efter forudgående godkendelse af udlejer. Lejer har retableringspligt ved fraflytning. Ovennævnte vilkår betegnes som markedskonforme. Vilkårene i den eksisterende lejekontrakt adskiller sig fra markedskutyme med hensyn til: Lejer stiller hverken kontant depositum eller depositum via en bankgaranti. Alle fremtidige krav til indretning af stadion, der måtte komme fra nationale myndigheder og fodboldforbund, skal imødekommes af både lejer og udlejer med ligelig fordeling af omkostningerne som følge heraf. Lejen reguleres hverken i henhold til stigningen i nettoprisindekset eller med en fast regulering. Vilkårene i lejekontrakten er således generelt mindre byrdefulde for lejer sammenlignet med markedskonforme lejekontrakter. 4

21 1.4 Dokumenter Til brug for nærværende lejevurdering er følgende dokumenter/oplysninger gennemgået: Type Kilde Udstedelsesdato Tingbogsattest Internetbaseret offentligt tinglysningsregister Lokalplan nr for Søholt Idrætspark Silkeborg Kommune Udkast til Lejekontrakt mellem Silkeborg Invest Klienten A/S og Silkeborg Kommune, udarbejdet af Louise Müller Kristensen, Silkeborg Kommune N.a. Kommunal udlejning af idrætsanlæg Konkurrencestyrelsen Krav til danske fodboldstadioner 2013 Dansk Boldspils Union N.a. 1.5 Generelle lejevurderingsprincipper Lejevurderingen baseres på de oplysninger, der er modtaget fra klienten, dennes eksterne rådgivere samt indhentet fra de offentlige registre, jf. pkt Vi har tillid til, at disse oplysninger er korrekte og fuldstændige, og at der ikke er uoplyste forhold, der kan have væsentlig indflydelse på vurderingen af markedslejen for lejemålet. 1.6 Besigtigelse Arealet, hvor lejemålet opføres, er ikke særskilt besigtiget i forbindelse med denne vurdering men er os kendt fra tidligere besigtigelser. 1.7 Specielle forhold Formålet med nærværende lejevurdering er at bestemme markedslejen for lejemålet i dets forventede stand på vurderingsdatoen og ud fra det aftalte vurderingstema. Vurderingen er udarbejdet under forudsætning af, at Silkeborg Invest A/S lejer lejemålet til brug for virksomhedens fodboldafdeling, SIF. Vurderingen belyser endvidere betydningen af, om SIF spiller i 1. division, eller Superligaen. Herudover belyses catering og markedsføringsrettighedernes betydning for markedslejen. Undertegnede erklærer hermed at handle som eksterne vurderingsmænd, som defineret af The Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), og at denne vurdering er foretaget i overensstemmelse med de etiske standarder, formuleret af RICS, der er godkendt af både International Valuation Standards Committee (IVSC) og The European Group of Valuers Association (TEGoVA), samt at vi som vurderingsmænd er fri af enhver direkte eller indirekte interesse i ejendommen eller dennes ejerselskab. Der henvises til RICS hjemmeside, for yderligere informationer og procedurer, herunder muligheden for at klage over denne vurderingsrapport. Vurderingen er baseret på Konkurrencestyrelsens model for kommunal udlejning af idrætsanlæg fra

22 Lejemålet er en del af det kommende Jysk Park, som, ifølge udkastet til lejekontrakten, vil være en idrætspark opført af Silkeborg Kommune og Silkeborg Invest A/S, der hver bidrager med kr. 60 mio. og derved en samlet anlægssum på kr. 120 mio. Det er efterfølgende oplyst af klienten, at den samlede anlægssum forventes at blive kr. 130 mio. ekskl. moms. Det er efter aftale med klienten valgt, at markedslejen skal beregnes på baggrund af, at stadion er fuldt finansieret af Silkeborg Kommune, dvs. at Silkeborg Kommune erlægger kr. 130 mio. 6

23 2 Konkurrencestyrelsens model for beregning af markedsleje af kommunale stadioner I 2003 udarbejdede konkurrencestyrelsen en model og en analyse af stadionleje for Superliga fodboldklubber i Danmark. Baggrunden for modellen og analysen var, at der ikke fandtes et velfungerende og transparent marked for leje af kommunalt ejet stadioner. Konkurrencestyrelsens model til markedsleje for kommunalt ejede stadioner tager udgangspunkt i følgende faktorer: Kapitalomkostninger til stadion Driftsomkostninger Kapacitetsudnyttelsen af stadion på baggrund af det gennemsnitlige tilskuerantal over en årrække. Kapitalomkostningerne er beregnet med udgangspunkt i den investerede kapital og en forrentning heraf, samt indregning af afskrivninger på anlægget over investeringens løbetid. De årlige kapitalomkostninger i modellen svarer således til den årlige ydelse på et annuitetslån. Kapacitetsudnyttelsen bruges til en vurdering af lejerens faktiske udnyttelse af den etablerede kapacitet. Den faktiske kapacitetsudnyttelse bruges herefter som fordelingsnøgle til andelen af kapitalomkostningen, der skal allokeres til markedslejen for den pågældende lejer. Tilsvarende indgår driftsomkostningerne i lejen på baggrund af kapacitetsudnyttelse af stadion. Konkurrencestyrelsens model korrigerer den beregnede leje, såfremt salget af catering ikke bliver overladt til fodboldvirksomheden, der lejer stadion, hvorfor det implicit antydes, at cateringrettighederne medfølger i den betalte leje, og såfremt lejer ikke får cateringrettighederne, skal lejen således reduceres med fortjenesten heraf. 7

24 3 Lejemålsrapport 3.1 Beliggenhed Ejendommen, indeholdende det vurderede lejemål, er beliggende i Silkeborg, ca. 5 km fra centrum af byen. Området er et idrætsareal, og bebyggelsen finder sted på tidligere fodboldarealer. Stadionet får navnet Jysk Park. Jysk Park opføres ved siden af den nuværende sportshal, Jysk Arena, som er en sportshal til indendørs sport og events. På den anden side af Ansvej ligger et større boligområde med rækkehuse, mens der nordvest for Jysk Park er et mindre butiksområde. Kilder: Google Maps og COWI A/S De infrastrukturelle forhold i området er gode; der vil være mulighed for hurtigt at tilgå det overordnede vejnet og den nye Silkeborg motorvej, som Jysk Park vil grænse op til. Da der etableres et større udendørs parkeringsareal i forbindelse med opførslen af Jysk Park, vil der være gode parkeringsmuligheder. Det er to busstoppesteder på Ansvej, tæt ved Jysk Park, hvor der kører flere forskellige buslinjer til og fra området. 3.2 Beskrivelse af lejemålet Jysk Park opføres med et kunstgræstæppe fremfor et traditionelt græstæppe, som tidligere normalt har været brugt på fodboldstadioner. Banen vil være lukket af på alle sider af tribuner, mens den sydlige del af stadion har en tilhørende hovedbygning med kontorer, teknikrum, omklædningsrum, VIP lounge, salgsboder, konferencesal, cafe og foyer. 8

25 Lejemålet kan således opdeles i to kategorier: Bane, tribune mv. Hovedbygning Bane, tribune mv. dækker over den del af lejemålet der relaterer sig til stadion. Dette vil således være banen og tribunen og dertilhørende teknik som lysanlæg mv. Hovedbygning vil relatere sig til faciliteterne i hovedbygningen med kontorer, teknikrum, omklædningsrum, VIP lounge, salgsboder, konferencesal, cafe og foyer. 3.3 Lejers særlige indretninger Lejer overtager lejemålet nyopført. Derudover har lejer eksklusiv brugsret til ca. 79% af hovedbygningen, som indrettes som led i opførslen til lejers administration, klublokaler, cafe, shop og hjemsted for lejers sportslige sektor. 3.4 Lejemålets vedligeholdelsesmæssige stand Da lejemålet er nyopført ved overtagelse, vil den vedligeholdelsesmæssige stand forventes at være herefter. 3.5 Lejers forpligtelser Ifølge lejekontrakten har lejer pligten til løbende indvendig vedligeholdelse af de 79% af hovedbygningen, der er eksklusiv brugsret til, mens udlejer har pligten til indvendig og udvendig vedligeholdelse af stadion. Dette vedrører nødvendige fornyelser, rengøring og pleje af stadion, herunder banepleje, efterfyldning af granulat, rensning mv. Ifølge lejekontrakten er lejer forpligtet til at aflevere lejemålet nyistandsat ved lejeforholdets ophør. 9

26 4 Lejevilkår Hovedvilkårene for lejekontrakten er som følger: Anvendelse: Fodboldstadion og drift af fodboldvirksomheden SIF. Overtagelse: Lejemålet overtages nyopført. Opsigelse: Lejemålet er fra lejers og udlejers side uopsigeligt frem til 31. december Fremleje og afståelse: Lejer har, ved udlejers forudgående godkendelse, fremlejeret til helt eller delvist samme benyttelse til samme formål som lejer. Lejer har ikke afståelsesret men kan dog overdrage lejekontrakten til et selskab, hvori lejer har aktiemajoriteten. Brugsret: Lejer har eksklusiv brugsret til ca. 79% af arealet af hovedbygningen, dog har udlejer efter forudgående aftale med lejer ret til op til 20 dage hvert år at anvende den del af det lejede, som lejer har eksklusiv brugsret til, til eget brug. Udlejer betaler i forbindelse med udnyttelse af brugsretten, særskilt for de direkte udgifter. Fremtidige krav: Fremtidige krav til stadionsikkerhed og indretning, stillet fra nationale myndigheder og fodboldforbund, skal imødekommes af både lejer og udlejer, og derved skal de samlede udgifter til anlæg, drift og vedligehold deles ligeligt mellem lejer og udlejer. Indtægter: Alle indtægter ved entré og salg af mad og drikkevare i forbindelse med lejers arrangementer tilfalder lejer. Markedsføringsindtægter, reklamer og stadionnavn: Alle nuværende og fremtidige reklame og øvrige markedsføringsindtægter tilfalder lejer. Lejer er berettiget til at sælge stadionnavnet for kontraktperioden, såfremt det godkendes af udlejer. Anlægsinvesteringsomkostninger: Omkostninger til opførsel af lejemålet er efter udarbejdelsen af udkastet til lejekontrakten, anslået til kr. 130 mio., og efter aftale med klienten skal lejen beregnes på baggrund af dette. Det er mellem udlejer og lejer aftalt, at lejer yder et indretningstilskud på kr. 70 mio., som er lejers egenbetaling af anlægssummen; restbetaling betales af Silkeborg Kommune. Skatter og afgifter: Det er i udkastet til lejekontrakten ikke specificeret hvordan skatter og afgifter håndteres. Det forudsættes derfor, at skatter og afgifter er indeholdt i lejen. Drifts og varmeomkostninger: Lejer betaler de andelsmæssige udgifter til drift og varme, som er indeholdt i lejen. Vedligeholdelse: Al indvendig reparation og vedligeholdelse af lejers 79% af lejemålets hovedbygning varetages af lejer. Indeksering: Det er i udkast til lejekontrakten ikke specificeret, at lejen reguleres hverken i henhold til stigningen i nettoprisindekset eller med en fast regulering. Det forudsættes derfor, at lejen ikke indekseres. 10

27 5 Lejevurderingen 5.1 Forudsætninger for vurderingen Henset til konkurrencestyrelsens model skal kapitalomkostningerne ved anlæg af stadion fastlægges til brug for markedslejeberegningen. Det er oplyst, at den forventede anlægsinvestering er kr. 130 mio. heraf bidrager Silkeborg Invest A/S med kr. 70 mio. Efter aftale med klienten beregnes markedslejen på baggrund af, at Silkeborg Kommune erlægger den fulde anlægsinvestering på kr. 130 mio. Anlægsinvesteringen på de kr. 130 mio. er oplyst at kunne henføres til etablering af bane, tribune mv. for ca. 54%, dvs. kr. 70 mio., mens de resterende ca. 46% kan henføres til etableringen af hovedbygningen, således kr. 60 mio. På baggrund af det nuværende renteniveau anslås det, at kommunen kan låne til en rente på 2% p.a. Denne tillægges yderligere 1,5% p.a., så renten modsvarer en markedsrente på et 25 årigt lån uden hensyntagen til kommunens bonitet. Den samlede kapitalomkostning skal beregnes på baggrund af et annuitetslån med en rente på 3,5% p.a. og en låneperiode fastsat til 25 år. Dette følger principperne i konkurrencestyrelsens model. Låneperioden på 25 år skyldes, at kommuner ifølge konkurrencestyrelsens model maksimalt kan optage annuitetslån med løbetid på 25 år. Driftsomkostningerne er, efter samtale med klienten, estimeret til kr årligt for bane, tribune mv., mens driftsomkostningerne for hovedbygning er estimeret til kr Som følge af etableringen af kunstgræstæppe er det estimeret i udkastet til lejekontrakten, at banen kan benyttes til minimum ca. 200 kampe årligt, hvoraf SIF maksimalt vil spille 30 kampe, svarende til 15% af kapaciteten på stadion, hvorfor 15% af drifts og kapitalomkostningerne til bane, tribune mv. skal betales af SIF. Det er oplyst, at SIF vil have råderet over ca. 79% af hovedbygningen, hvorfor 79% af drifts og kapitalomkostningerne fra opførslen af hovedbygningen skal betales af SIF. Ifølge DBU s krav til danske fodboldstadioner er mindstekravet til tilskuerkapacitet i 1. division 4.000, mens mindstekravet for superligahold er Stadion får en tilskuerkapacitet på Ifølge klienten vil den nødvendige tilskuerkapacitet for SIF ikke overstige 4.000, som er DBU s mindstekrav til stadioner i 1. division, hvorfor leje for kapitalomkostningerne allokeret til etablering af bane, tribune mv. er korrigeret med 60% grundet denne overkapacitet, hvis SIF spiller i 1. division. 5.2 Markedsleje 1. division På baggrund af ovenstående forudsætninger opstilles en cash flow model, der beregner kapitalomkostningerne forbundet med etableringen af stadion og den andel, som skal allokeres til lejen, såfremt SIF spiller i 1. division. Først beregnes kapitalomkostningen på et 25 årigt annuitetslån med en rente på 3,5% på en anlægsinvestering på kr. 70 mio. for bane, tribune mv. og kr. 60 mio. for hovedbygningen. Kapitalomkostningen for anlæg af bane, tribune mv. kan beregnes til kr , mens kapitalomkostningen for anlæg af hovedbygningen andrager kr

28 SIF s kapacitetsudnyttelse på henholdsvis bane, tribune mv. og hovedbygning er 15% og 79%. Derved skal der allokeres 15% og 79% af kapitalomkostningerne for denne kapacitetsudnyttelse til markedslejen, hvilket giver henholdsvis kr p.a. og kr p.a. Det er oplyst, at omkostningerne til drift af bane, tribune mv. og hovedbygningen er henholdsvis kr p.a. og kr p.a. Ligeledes skal kapacitetsudnyttelsen på 15% og 79% henføres til lejen, hvilket giver kr p.a. og p.a. Sidst, skal SIF kompenseres for kun at have en nødvendig kapacitet på tilskuere, hvorfor 60% af omkostningerne fra kapitalomkostningerne fra bane, tribune mv. skal fratrækkes. Dette giver en kompensation på kr p.a. Cash flowet er vist på i bilag Markedsleje Superliga Markedslejen for SIF, hvis de spiller i Superligaen, beregnes under samme forudsætninger som i afsnit 5.1 ovenfor, dog skal der ikke korrigeres for overkapacitet. Dette skyldes, at DBU har et minimumskrav på en tilskuerkapacitet på , før et stadion kan godkendes til afvikling af kampe i Superligaen. Den nødvendige tilskuerkapacitet for SIF er derfor og dermed den fulde kapacitet af stadion. Cash flow modellen for beregning af markedslejen til Superliga brug er vist i bilag Catering og markedsføringsrettigheder Catering Det er en kommunal opgave at stille faciliteter til fx idræt til rådighed for borgere i kommunen. Reglerne herfor hviler på et almennyttekriterium, hvor den enkelte kommune kan stille faciliteter til rådighed, såfremt det er i sammenhæng med et fælles behov for en sagligt afgrænset del af borgerne i kommunen. Dette kan eksempelvis være at opføre og udleje et stadion til en professionel fodboldklub med henblik på at fremme idræt og tilgodese almenhedens interesse ved at give mulighed for at se sportsligt interessante fodboldkampe. Det er således tilladt for kommuner at udleje stadioner til erhvervsdrevne fodboldklubber, så længe samarbejdsaftalerne foregår på markedsvilkår. Markedsvilkårene for udleje af et stadion hviler på markedslejen på baggrund af konkurrencestyrelsens model fra 2003, som beregnet i nærværende vurdering. Som tidligere nævnt, i afsnit 2, er det ifølge modellen fra 2003 konkurrencestyrelsens holdning, at catering i forbindelse med fodboldvirksomhedens aktiviteter tilfalder fodboldvirksomheden. Såfremt cateringrettighederne for afledte aktiviteter af fodboldvirksomheden overgår til kommune, skal markedslejen nedjusteres med værdien af cateringrettighederne, som det foreskrives i konkurrencestyrelsens model Markedsføring Det er vor opfattelse, at markedsføring i forbindelse med et fodboldstadion som Jysk Park kan opdeles i 4: Markedsføring i hovedbygning Kamprelateret markedsføring Tribunenavne samt fast opsatte skilte inde i stadion Fast opsatte skilte på ydersiden af stadion 12

29 Markedsføring i hovedbygningen er de opstillede skilte mv. i den del af hovedbygningen, som SIF har eksklusiv brugsret til. Markedsføringsindtægterne som følge af dette bør tilfalde lejer, da udlejer ikke kan kræve en andel af indtægten på baggrund af, hvordan lejer indretter det lejede. Den kamprelateret markedsføring er den markedsføring, der foregår på stadion i forbindelse med fodboldkampe. Dette kan være bannerreklamer og opstillede skilte til de enkelte fodboldkampe i løbet af sæsonen. Markedsføringsindtægterne, der skabes i forbindelse med fodboldkampe, er alene på baggrund af SIF s fodboldvirksomhed og den eksponering, der medfølger i nationalt TV og ved de fremmødte tilskuere, hvorfor indtægter på baggrund af dette bør tilfalde lejer. Tribunenavne og fast opsatte skilte er den markedsføring, som er fast på stadion året rundt. Dette kan f.eks. være som på det eksisterende stadion i Silkeborg, Mascot Park, hvor den østlige tribune hedder Dansand tribunen, hvor ordet Dansand er skrevet henover tribunen. Da SIF kun vil anvende 15% af kapaciteten af det nye stadion, dvs. maks. 30 ud af 200 kampe, vil stadion blive benyttet til andre aktiviteter i løbet af et år. Dette kan fx være lokale ungdomsfodboldhold, der får lov til at benytte stadion en enkelt gang, og muligvis koncerter. Som udgangspunkt er værdien af et givet markedsføringselement baseret på den kontaktflade, elementet genererer, hvilket her er antallet af øjne, der vil se det givne markedsføringselement. Da SIF kun anvender tribune, bane mv. i 15% af den samlede kapacitet, vil der skabes en større kontaktflade, end hvad SIF som fodboldvirksomhed kan generere, og der vil være flere, der ser de faste reklamer på stadion. Det er vor vurdering, at den større kontaktflade, der er som følge af stadionets alternativbenyttelse, er så beskeden, at den er uden særlig værdi. Dette skyldes, at antallet af mennesker, der vil benytte stadion, uden der er en forbindelse til SIF, er en meget lille andel af den samlede kontaktflade, der kan opnås på stadion. Derfor er det vor vurdering, at markedsføringsomsætningen genereret på baggrund af tribunenavne og faste reklamer på stadion bør tilfalde lejer. Faste, opsatte skilte uden på stadion er de skilte, der året rundt er på ydersiden af stadion og som ikke alene hænges op i forbindelse med en SIF fodboldkamp. Dette kan eksempelvis være et skilte over indgangspartiet med et virksomhedsnavn. Et skilt på ydersiden af stadion vil, alt andet lige, have en større kontaktflade end den kontaktflade, som SIF s fodboldvirksomhed kan generere, især når det tages i betragtning, at Jysk Park, vil blive placeret, så den kan ses fra motorvejen. Det er derfor vor vurdering, at et sådan skilt har værdi i sig selv udover den, der kan genereres på baggrund af SIF s fodboldvirksomhed, hvorfor Silkeborg Kommune bør have en andel af denne indtægt. Der skelnes her mellem følgende: Skilte, der kan ses fra Ringvejen og motorvejen Såfremt et skilt har en størrelse og placering, så det kan ses fra Ringvejen og, eller motorvejen, er det vor vurdering, at Silkeborg Kommune bør have en mindre andel i omegnen af 10% af indtægterne fra det pågældende skilt, op til kr p.a. Dette skyldes, at passerende bilister på Ringvejen, og eller motorvejen, der kan se stadion, ikke færdes der grundet SIF s fodboldvirksomhed men derimod den generelle infrastruktur i området. Det maksimale niveau på kr p.a. er fastsat efter Københavns Kommunes afgift på reklameskilte i I indre by i København er afgiften for reklameskilte maksimalt kr p.a., og her vurderes kontaktfladen større end i Silkeborg, hvorfor prisen er justeret til kr p.a. Skilte der kan ses i nærheden af stadion Jysk Park er placeret for enden af en blind sidegade på Ansvej, bag Jysk Arena og på nuværende tidspunkt uden anden aktivitet end de to sportsarenaer. Den lukkede placering må afstedkomme, at langt størstedelen af de mennesker, der vil færdes ved Jysk Park, vil have et ærinde, der skyldes SIF s fodboldvirksomhed. Derved må indtægterne fra skilte på ydersiden af Jysk Park, der har en placering og størrelse, der bevirker, at de ikke kan ses fra motorvejen men kun fra den del af Ansvej, hvor stadion er placeret, alene tilfalde SIF. 13

30 Skilte, der kan ses fra gaden, hvor Jysk Park er placeret I det tilfælde, at der er skilte på ydersiden af Jysk Park, der har en størrelse og placering, der bevirker at de kan ses fra den del af sidegaden, hvor Jysk Arena er placeret, bør Silkeborg Kommune have en mindre andel i omegnen af 1% af indtægten fra markedsføringen, dog maksimalt kr. 500 p.a. Det maksimale niveau på kr. 500 p.a. er fastsat efter Københavns Kommunes afgift på reklameskilte i I København, uden for indre by, er afgiften for reklameskilte maksimalt kr p.a., og her vurderes kontaktfladen væsentligt større end på Ansvej i Silkeborg, hvorfor prisen er justeret til kr. 500 p.a. Navnerettigheder til stadion Stadionet vil blive sponsoreret af virksomheden JYSK. Som en naturlig del af et navnesponsorat vil ordet JYSK, højst sandsynligt stå på ydersiden af Jysk Park. Det er vor vurdering, at navnesponsoratet skyldes, at SIF er en af de 20 bedste fodboldklubber i Danmark og med en stor fodboldhistorie, som JYSK ønsker at associeres med, hvorfor Silkeborg Kommune ikke er berettiget til en andel af markedsføringsindtægterne på baggrund af JYSK skilte på ydersiden af Jysk Park, uagtet hvor skiltene kan ses fra. 6 Konklusion På baggrund af vor erfaring og konkurrencestyrelsens model for fastlæggelse af markedsleje bliver vor vurdering, at lejemålet i dets forventede stand med Silkeborg Invest A/S som lejer, og såfremt SIF spiller i Superligaen, har en markedsleje på i alt, afrundet: Kr p.a. ekskl. moms skriver danske kroner fire millioner tre hundrede sekstini tusinde 00/100, inkl. skatter, afgifter og driftsomkostninger. Markedslejen, såfremt SIF spiller i 1. division, er i alt, afrundet: Kr p.a. ekskl. moms skriver danske kroner tre millioner ni hundrede ottisyv tusinde 00/100, inkl. skatter, afgifter og driftsomkostninger. Begge markedslejeniveauer skal opjusteres med den i afsnit anførte værdi af markedsføringsrettigheder, der bør tilfalde Silkeborg Kommune. Vi kender ikke indtægtsniveauet for markedsføringsrettighederne, hvorfor denne ikke er beregnet, men vi henviser til Københavns Kommune for reklameafgifter. 14

31 7 Anbefaling Ingen særlig anbefaling skønnes påkrævet. 8 Begrænsninger i opdrag og ansvar Sadolin & Albæk A/S anerkender og accepterer sit generelle og professionelle ansvar over for klienten i henhold til dette opdrag og erklærer, at denne vurdering er foretaget i overensstemmelse med RICS Appraisal and Valuation Standards (Version 9), der er godkendt af både International Valuation Standards Committee (IVSC) og The European Group of Valuers Association (TEGoVA). Sadolin & Albæk kan af tredjemand ikke holdes ansvarlig for indholdet af nærværende lejevurdering. For en nærmere redegørelse for de forudsætninger, der er lagt til grund ved udarbejdelsen af denne lejevurdering, henvises til pkt. 1.2 i vurderingsrapporten. Sadolin & Albæk kan ikke drages til ansvar for eventuelle fejl og mangler på grund af fejlagtige, tilbageholdte eller unøjagtige oplysninger omkring de forhold, der er relevante for udarbejdelsen af denne lejevurdering. 9 Offentliggørelse Nærværende lejevurdering er udarbejdet udelukkende med klientens interne brug for øje og må kun blive offentliggjort eller videregivet til tredjepart, hvis der foreligger en udtrykkelig aftale med Sadolin & Albæk i så henseende. 10 Kvalifikationer og interessekonflikter Nærværende lejevurdering er foretaget i overensstemmelse med de RICS vurderingsstandarder, RICS Appraisal and Valuation Standards (Version 9), der til enhver tid er gældende på tidspunktet for indgåelse af denne vurderingsaftale. Efter bedste overbevisning har Sadolin & Albæk ikke tidligere kendskab til lejemålet. Undertegnede, partner Carsten Gørtz Petersen og Henrik Borch, Sadolin & Albæk A/S, Skovvejen 11, 8000 Aarhus C, erklærer hermed at handle som eksterne vurderingsmænd og at være fri for enhver økonomisk eller anden interesse i sagen, som med rette kan forventes at have indflydelse på evnen til at give en uafhængig og neutral meningstilkendegivelse i forbindelse med nærværende lejevurdering. Aarhus, den 21. marts 2016 Sadolin & Albæk A/S Carsten Gørtz Petersen Partner og direktør, MRICS Henrik Borch Konsulent, Cand.Merc.Fin Marts 2016 HB/krs 15

32 Bilag 1. Cash flow for markedsleje i 1. division 2. Cash flow for markedsleje i Superligaen 16

33 Bilag 1: Markedsleje Superligaen Kapital omkostning Kapital omkostning SIF's andel bane, SIF's andel Drift bane, SIF's andel af drift af SIF's andel af drift af Fradrag for År bane, tribune mv. hovedbygning tribune mv. hovedbygning tribune mv. Drift hovedbygning bane, tribune mv. hovedbygning overkapacitet Markedsleje

34 Bilag 2: Markedsleje 1. division År Kapital omkostning bane, tribune mv. Kapital omkostning hovedbygning SIF's andel bane, tribune mv. SIF's andel hovedbygning Drift bane, tribune mv. SIF's andel af drift af bane, tribune Drift hovedbygning mv. SIF's andel af drift af hovedbygning Fradrag for overkapacitet Markedsleje

35 3 Godkendelse af genforhandlet lejekontrakt om JYSK Park Bilag: Endelig udkast til genforhandlet lejekontrakt vedr. JYSK Park DokumentID:

36 Revideret version, LEJEKONTRAKT MELLEM SILKEBORG KOMMUNE OG SILKEBORG IF INVEST A/S OM JYSK PARK Louise Müller Kristensen, Ejendomme Mette Lundsgaard, Jurateamet Ejendomme Østergade 1, 8600 Silkeborg EMN Søvej Silkeborg Tlf.:

37 Indholdsfortegnelse PRÆAMBEL DET LEJEDES OMFANG OG BELIGGENHED DET LEJEDES BENYTTELSE LEJEMÅLETS BEGYNDELSE OG OPHØR VEDERLAGETS STØRRELSE INDRETNING OG VEDLIGEHOLDELSE EL, VAND OG VARME DET LEJEDES OVERLEVERING OG AFLEVERING DEPOSITUM MOMS, SKATTER OG AFGIFTER INDTÆGTER FORSIKRING AFSTÅELSE OG FORLEJERET FREMLEJE, BORTFORPAGNING OG UDLEJE TIL KONKRETE ARRANGEMENTER SKILTNING REKLAMER OG STADIONNAVN SÆRLIGE VILKÅR ANSVAR OG RISIKO MISLIGHOLDELSE KONTRAKTSOMKOSTNINGER BETINGELSER... Fejl! Bogmærke er ikke defineret. 21. TINGLYSNING TVISTER BILAG Side 2

38 PARTERNE Mellem SILKEBORG KOMMUNE CVR. NR SØVEJ SILKEBORG i det følgende kaldet udlejer og SILKEBORG IF INVEST A/S CVR. NR PAPIRFABRIKKEN SILKEBORG i det følgende kaldet lejer er herved indgået følgende aftale vedrørende leje og drift af JYSK Park. PRÆAMBEL Nærværende kontrakt er et led i et fælles projekt mellem parterne om opførelse af et nyt stadion i Silkeborg JYSK Park hvorom parterne har indgået samarbejdsaftale af 3. september 2014, jf. bilag 0. Der er udarbejdet et skitseprojekt for gennemførelse/opførelse af stadionanlægget med tilhørende faciliteter i form af kontorer, spiller-tilskuerfaciliteter samt tribuner med plads til tilskuere med en forventet anlægssum på ca. 130 mio. kr. (eksklusiv moms), som udredes af begge parterne med henholdsvis 60 mio. kr. og 70 mio. kr. Det er mellem parterne aftalt, at lejers andel af anlægssummen betales som indretning af lejede lokaler. 1. DET LEJEDES OMFANG OG BELIGGENHED 1.1. Aftalen omfatter Stadion med tilhørende faciliteter, som er beliggende Søholt Idrætspark, 8600 Silkeborg, [matr., nr.]. Det lejedes nærmere placering og omfang er vist på vedhæftede situationsplan, jf. bilag Brugsrettenomfatter hele Stadion, herunder bane, tribuner, faste salgsboder, toiletfaciliteter, hovedbygning med sportscafé, VIP - lounge, spillerlounge/hvilerum, konferencerum, omklædningsrum, kontorer m.v. som vist på vedhæftede rids, jf. bilag 2. Side 3

39 1.3. Lejer har i fællesskab med de andre brugere adgang til parkeringsfaciliteter på nærmere af udlejer fastsatte vilkår. 2. DET LEJEDES BENYTTELSE 2.1. Det lejede skal benyttes til lejers drift af fodboldvirksomhed og hertil knyttede aktiviteter, jf. punkt Det lejede må ikke uden udlejers forudgående skriftlige samtykke benyttes til andet formål Lejer har eksklusiv brugsret til de dele af hovedbygningen, som er angivet med pink på vedhæftede rids, jf. bilag De arealer, som lejer har eksklusiv brugsret til, jf. pkt. 2.3., indrettes som led i opførelsen til lejers administration, klublokaler, café, lounge, shop og som hjemsted for lejers sportslige sektor inklusiv tilhørende funktioner Udlejer kan disponere over de arealer, lejer har en eksklusiv brugsret til som angivet nedenfor i pkt Der udarbejdes en forretningsgang mellem parterne for den praktiske håndtering af brug af stadion, når det ikke anvendes til kampe for lejer Lejer er ansvarlig for, at den faktiske brug af det lejede sker i overensstemmelse med den herfor gældende lovgivning, andre offentlige forskrifter samt med respekt af de på ejendommen tinglyste servitutter, således at ethvert ansvar i så henseende i forhold til tredjemand, herunder offentlige myndigheder, er udlejer uvedkommende Ved sin brug er lejeren under lejemålets beståen pligtig at benytte det lejede på forsvarlig måde og pligtig til at erstatte alle skader, som ved vanrøgt eller anden forsømmelse forvoldes på det lejede eller ejendommen i øvrigt af såvel lejer, lejers personale eller andre, der har ærinde i det lejede, hvilket også indbefatter tilskuere til de aktiviteter, der afholdes på det lejede. Publikums ødelæggelse af stole eller lignende og andre skader, som ikke skyldes lejers forhold, betragtes som almindelig vedligeholdelse. 3. LEJEMÅLETS BEGYNDELSE OG OPHØR 3.1. Lejemålet tager sin begyndelse den 1. juli 2017, idet parterne forventer, at det lejede vil være opført på dette tidspunkt. Side 4

40 3.2. Skulle afslutning af projektet mod forventning trække længere ud, er parterne enige om gensidigt at acceptere, at begyndelsestidspunktet udskydes. Udlejer forpligter sig til ved en udskydelse af begyndelsestidspunktet at sørge for, at lejer forsat kan anvende lejers hidtidige lejemål Lejeaftalen er tidsbegrænset og ophører automatisk uden opsigelse den 30. juni Lejeaftalen er bortset fra misligholdelse uopsigelig fra begge parters side indtil den 30. juni Uopsigelighedsperioden antages at svare til den periode, hvorunder lejers andel af investeringen afskrives. Lejer tildeles en forlejeret Parterne er enige om, at der senest 5½ år før tidsbegrænsningens udløb genoptages forhandlinger om parternes eventuelle forsatte samvirke. Udlejer er forpligtet til at fremkomme med et skriftligt tilbud til lejer om vilkårene for leje af Stadion for en ny af udlejer nærmere angiven periode. Tilbuddet skal indeholde så tiltrækkelige oplysninger om de nærmere aftalevilkår, at de kan danne grundlag for en accept af tilbuddet. Er tilbuddet ikke skriftligt accepteret senest 5 år før tidsbegrænsningens udløb, er tilbuddet bortfaldet, og begge parter er frit stillet ved tidsbegrænsningens udløb. Der skal dog under alle omstændigheder ske en genforhandling af kontantlejen for de sidste 5 år Ved lejers eventuelle konkurs bortfalder lejers ret til at benytte det lejede, uden at lejer eller lejers konkursbo kan rette et tilbagesøgningskrav mod udlejer. Baggrunden herfor er, at udlejer ikke ville have opført det lejede, medmindre lejer havde medvirket til finansiering af opførelsen Ved lejemålets ophør uanset årsagen hertil tilkommer der ikke lejer ret til erstatning eller anden godtgørelse som følge af heraf. 4. VEDERLAGETS STØRRELSE 4.1. Principperne og forudsætningerne for fastlæggelse af den årlige kontantleje fremgår af bilag 4. Parterne er dog enige om, at lejers årlige kontantleje aldrig kan blive mindre end 0 kr Den årlige leje på kr erlægges kvartalsvis forud den 1. januar, 1. april, 1. juli og 1. oktober med kr., første gang den 1. juli 2017 med kr. for perioden 1. juli til 31. august Den årlige leje er ekskl. betaling for markedsføringsrettigheder jf. punkt Den del af lejen, som udgøres af driftsomkostninger reguleres én gang årligt, den 1. juli, første gang den 1. juli 2017 med udviklingen i nettoprisindekset Side 5

41 jf. nettoprisindeksloven 1 fra april det forudgående år (gammelt indeks) til april forud for reguleringstidspunktet (nyt indeks). Den årlige lejeregulering kan beregnes efter følgende formel: Gældende årlig leje vedr. driftsomkostningerne X nyt indeks (ekskl. moms) = Ny leje gammelt indeks 5. DRIFTSOMKOSTNINGER 5.1. Udover vederlaget afregner lejer driftsomkostninger direkte over for de pågældende leverandøre i henhold til bilag INDRETNING OG VEDLIGEHOLDELSE 6.1. Lejer har den indvendige vedligeholdelse af hovedbygningen. Udlejer har den udvendige vedligeholdelse af hovedbygningen. Derudover har udlejer den samlede indvendige og udvendige vedligeholdelse af den øvrige del af stadion, herunder nødvendige fornyelse, rengøring og pleje af stadion, herunder banepleje, efterfyldning af granulat, rensning, banevanding m.v Ved fremtidige krav til Stadions indretning og sikkerhed, der måtte blive stillet fra nationale myndigheder og fodboldforbund, tager parterne konkret stilling til, om kravene udspringer af lejers anvendelse af stadion, eller om de (også) udspringer af kommunens eller andre brugers anvendelse af stadion. Udspringer kravet alene af lejers brug af stadion, skal udgifterne afholdes af lejer. Udspringer kravene (også) af andre brugers eller alle brugers anvendelse af stadion, skal anlægs-, drifts- og vedligeholdelsesudgifterne fordeles mellem de relevante parter, herunder en evt. forholdsmæssig fordeling af udgifterne Lejer ejer og vedligeholder de faste installationer på stadion, der anvendes til servering af mad- og drikkevarer. Det samme gælder internetforbindelse til lejers egne formål samt ikke-fastmonteret udstyr til billettering Udover punkt 6.3. bærer udlejer udgifterne til vedligeholdelse af de tekniske installationer i hovedbygningen. 1 Bekendtgørelse nr. 76, 3/ af lov om beregning af et nettoprisindeks Side 6

42 7. EL, VAND OG VARME 7.1. Alle udgifter til det lejedes forsyning med el, varme og varmt vand, vand og vandafledningsafgift afholdes af udlejer. Udlejer opkræver en forholdsmæssig andel af disse udgifter hos lejer. 8. DET LEJEDES OVERLEVERING OG AFLEVERING 8.1. Det lejede er som anført ovenfor opført af parterne i fællesskab, og det lejede overtages i den stand, hvori det forefindes ved aflevering fra entreprenøren Lejer kan ikke påberåbe sig mangler, som udlejer ikke kan gøre gældende overfor entreprenører Ved fraflytning er lejer forpligtet til at aflevere det lejede i velvedligeholdt stand, uden mangler af nogen art, ryddeliggjort og rengjort og med samtlige installationer i god og funktionsdygtig stand. Det er mellem parterne aftalt, at fristen for udlejers adgang til at gøre krav gældende vedrørende lejemålets stand ved fraflytning er forlænget til 3 måneder. 9. DEPOSITUM 9.1. Der erlægges intet depositum, idet lejer ved egenbetaling af indretning af lokaler har finansieret mere end halvdelen af anlægssummen for det lejede. 10. MOMS, SKATTER OG AFGIFTER Nærværende ejendom er frivilligt momsregistreret, og lejers leje ifølge nærværende kontrakt pålægges moms Moms er pligtig pengeydelse i lejeforholdet og erlægges samtidig med lejen ifølge nærværende kontrakt Udlejer betaler en eventuel grundskyld samt andre skatter og afgifter, som relaterer sig til selve det lejede. 11. INDTÆGTER Alle indtægter, herunder indtægter ved entré, og salg af mad og drikkevarer i forbindelse med lejers arrangementer tilfalder lejer. Vedrørende markedsføringsindtægter henvises til pkt. 16 og 17 nedenfor. Side 7

43 12. FORSIKRING Udlejer tegner sædvanlig bygnings- og brandforsikring eller er selvforsikrende på bygnings- og brandskade efter eget valg Det er lejers ansvar og udgift at tegne øvrige nødvendige forsikringer for lejers anvendelse af det lejede, herunder forsikring for hærværk på Stadion og øvrige faciliteter i forbindelse med lejers afvikling af fodboldkampe på stadion, idet sådanne skader er udlejer uvedkommende. 13. AFSTÅELSE OG FORLEJERET Lejer har ikke afståelsesret Lejer har dog ret til at overdrage lejekontrakten til et selskab, hvori lejer har aktiemajoriteten Lejer har fortrinsret til at leje de dele af hovedbygningen i Stadion, som ikke er omfattet af lejers eksklusive lejeret, hvis kommunen ønsker at leje disse dele ud. 14. FREMLEJE, BORTFORPAGNING OG UDLEJE TIL KONKRETE ARRANGEMENTER Lejer har efter forudgående godkendelse hos udlejer ret til at fremleje helt eller delvist til benyttelse til samme formål som angivet ovenfor i punkt Udlejer kan kun af vægtige grunde, herunder fremlejetagers økonomi eller branchekendskab, modsætte sig dette Udlejer skal godkende niveauet for fremlejen Lejer har ret til i forbindelse med arrangementer, at bortforpagte salgsboder. Endvidere har lejer ret til at bortforpagte driften af café, shop og lounge Lejer har ret til uden udlejers samtykke at udleje de dele af det lejede, som er omfattet af pkt. 2.3, til enkeltstående arrangementer, uanset disse er omfattet af pkt Det må dog ikke have karakter af en egentlig udlejningsvirksomhed. Side 8

44 15. SKILTNING Lejer er berettiget til at foretage sædvanlig udvendig skiltning ved stadion Lejer er forpligtet til at sørge for, at skiltningen er i overensstemmelse med de på ejendommen påhvilende servitutter samt offentlige myndigheders krav, herunder i overensstemmelse med de bestemmelser for skiltning, som fastsættes i lokalplanen for området Enhver udgift forbundet med skiltningen er for lejers egen regning og risiko, herunder erstatningsansvar som følge af skader på ejendommen eller personer. 16. REKLAMER OG STADIONNAVN Lejer er berettiget til at sælge reklameplads på stadion og til at opsætte reklamer på stadion, og i det hele taget markedsføringsmæssigt at sælge det lejede i reklameøjemed under overholdelse af lokalplanens bestemmelser for skiltning Alle nuværende og fremtidige reklame- og øvrige markedsføringsindtægter ved salg af det lejede i reklameøjemed tilfalder lejer. Lejer betaler et vederlag til udlejer for opsætning af reklameskilte på ydersiden af det lejede jf. pkt For lejers opsætning af reklameskilte på ydersiden af det lejede betaler lejer 10 % af indtægterne fra det pågældende reklameskilt, op til kr. p.a. for skilte, som kan ses fra Ringvejen og motorvejen. For skilte, som kan ses fra gaden, hvor JYSK Park er placeret betaler lejer 1 % af indtægten fra markedsføringen, op til 500 kr. p.a Alle udgifter vedrørende tegning, opsætning, nedtagning, sikkerhed og vedligeholdelse af reklamer påhviler lejer. Baggrunden herfor er, at de markedsføringsrettigheder, der kan sælges, vedrører den aktivitet, lejer driver fra det lejede (drift af fodboldforretning) og ikke selve det lejede. Der vurderes ikke at være mulighed for isoleret set at sælge markedsføringsrettigheder fra det lejede, hvis ikke lejer fra det lejede driver en aktivitet, der har stor mediebevågenhed Udlejer ser velvilligt på, at der kan opsættes så mange reklamer som muligt, hvis de opsættes i overensstemmelse med bestemmelser for skilte og reklamering i lokalplanen Lejer er berettiget til at sælge navnet på stadion for den periode kontrakten løber og indtægten herfra tilfalder lejer. Lejer forpligter sig til at sørge for, at Side 9

45 det fremtidige navn på det lejede ikke på nogen måde kan virke etisk eller moralsk anstødeligt Udlejer skal godkende stadionnavnet, der desuden ikke må stride mod tredjemands rettigheder Alle udgifter i forbindelse med salg af stadionnavnet er udlejer uvedkommende, herunder men ikke begrænset til opsætning af skilte, vedligeholdelse, sikkerhed, forsikring og nedtagning Udlejer forpligter sig til at medvirke til at den officielle skiltning (henvisningsskilte, vejskilte m.v.) vedrørende stadion omfatter det til enhver tid værende navn for det lejede. 17. SÆRLIGE VILKÅR Efter forudgående aftale med lejer har udlejer ret til op til 20 dage hvert år til eget brug at anvende den del af det lejede, lejer har eksklusiv brugsret til, jf. ovenfor under pkt Udlejer betaler i forbindelse med udnyttelse af brugsretten særskilt for direkte udgifter For så vidt angår den øvrige del af det lejede kan udlejer udenfor de tidspunkter, hvor lejer benytter det lejede disponere over det lejede, jf. pkt Udlejer har herunder ret til at lade andre udnytte det lejede til afvikling af fodboldkampe, men udlejer er også berettiget til at lade andre udnytte det lejede til andet, herunder f.eks. afholdelse af koncerter. I disse tilfælde er den eksterne bruger forpligtet og berettiget til at benytte de faste installationer på stadion, der skal anvendes til servering af mad- og drikkevarer, jf. pkt Det forudsættes, at brugerne benytter samme leverandør af drikkevarer, som lejer benytter. Ved benyttelse af de faste installationer betaler brugerne indkøbspris for drikkevarer + 8 % af den til arrangementet forbrugte mængde drikkevarer til udlejer Andre brugere af det lejede er ikke berettiget til i forbindelse med arrangementer at afdække hverken reklamer eller stadionnavn eller markedsføringsmæssigt at benytte andet navn for stadion Udlejers benyttelse af banen forudsætter, at der er tale om en benyttelse, som ikke indebærer beskadigelse af græstæppet Udlejer sørger for oprydning og rengøring af det lejede efter andre brugeres benyttelse af stadion. Side 10

46 18. ANSVAR OG RISIKO Udlejer er ikke erstatningsansvarlig for lejers driftstab, avancetab eller andet indirekte tab som følge af mangler ved lejemålet, men udlejer er forpligtet til som led i sin vedligeholdelsesforpligtelse at udbedre mangler ved det lejede. 19. MISLIGHOLDELSE Udlejer har ret til at ophæve nærværende aftale, dersom lejer i væsentlig grad tilsidesætter sine forpligtelser i henhold til nærværende aftale eller den aftale om fælles opførelse af det lejede, parterne har indgået, jf. bilag Ophører aftalen i utide som følge af misligholdelse fra lejers side, er lejer eller dennes konkursbo forpligtet til skadesløst at godtgøre udlejer ethvert tab som påføres udlejer ved aftalens afbrydelse, herunder vederlag i perioden indtil lejer kunne opsige aftalen med et passende varsel. Ved ophør af aftalen i lejeperioden kan lejer eller lejers konkursbo således ikke rette et tilbagesøgningskrav mod udlejer. 20. KONTRAKTSOMKOSTNINGER Hver af parterne afholder udgifter til egen advokat eller anden rådgiver. 21. TINGLYSNING Lejer er berettiget til at forlange næreværende kontrakt tinglyst på ejendommen matr. nr. xx. Lejekontrakten respekterer nuværende og fremtidige pantehæftelser og servitutter samt ejendommens eventuelle udstykning og/eller opdeling i ejerlejligheder Omkostningerne ved tinglysningen afholdes af lejer. Omkostningerne ved aflysning afholdes ligeledes af lejer. 22. TVISTER Såfremt parterne ikke har kunnet nå frem til en mindelig løsning, skal alle tvister og uoverensstemmelser, som måtte udspringe af denne lejeaftale, herunder også, men ikke indskrænket til, afgørelse af spørgsmål om lejeaftalens fortolkning, udfyldning, efterlevelse, gyldighed og ophør, søges løst ved mediation. Side 11

47 22.2. Hvis parterne ikke inden 14 dage efter, at én af dem har fremsat ønske om mediation, er blevet enige om, hvem der skal være mediator, kan enhver af Parterne anmode Mediationsinstituttet ( Vesterbrogade 32, 1620 København V, om at bringe en mediator i forslag Mediationen skal finde sted i overensstemmelse med de til enhver tid gældende Regler for behandling af sager ved Mediationsinstituttet Hvis konflikten ikke er løst ved mediation senest 8 uger efter, at der er fremsat ønske om mediation, er enhver af parterne berettiget til at kræve tvisten endeligt afgjort ved domstolene. 23. BILAG 0. Samarbejdsaftale af 3. september Situationsplan 2. Plantegninger 1.2.a -1.2.e 3. Plantegninger 2.3.a e 4. Økonomiske beregninger bag lejekontrakten om JYSK Park Dato: Dato: Som udlejer: Som lejer: Side 12

48 3 Godkendelse af genforhandlet lejekontrakt om JYSK Park Bilag: Notat om kommunens engagement i opførelsen af JYSK Park DokumentID:

49 15. september 2016 Notat om kommunens engagement i opførelsen af JYSK Park. Vurdering af spørgsmål rejst af Statsforvaltningen og Sadolin & Albæk Statsforvaltningens udtalelse af 2. december 2015 giver anledning til forskellige spørgsmål i forhold til, om kommunens engagement i opførelsen af JYSK Park kan være i strid med kommunalfuldmagtsreglerne eller reglerne om statsstøtte / konkurrenceforvridning. Sadolin & Albæk har efterfølgende lavet en vurdering af markedslejen, som også rejser nogle spørgsmål. I dette notat er følgende spørgsmål undersøgt: Indhold 1. Må kommunen (med)finansiere et stadion med plads til tilskuere? Hvad er markedslejen for JYSK Park? Hvad kommer SIF til at betale for JYSK Park i kontantleje? Kan kommunen give SIF reklamerettigheder uden at kræve betaling? Kan kommunen give SIF cateringrettigheder uden at kræve betaling? Må kommunen betale halvdelen af udgifterne til stadions indretning og sikkerhed? Kan SIF undlade at stille depositum? Bør lejen reguleres? Må kommunen (med)finansiere et stadion med plads til tilskuere? Spørgsmål Er det lovligt, at kommunen (med)finansierer et stadion, som har plads til tilskuere, når SIF ofte kun samler et lavere antal tilskuere til egne kampe? Svar Ja. Det kan ikke betale sig for kommunen at bygge et stadion, som SIF ikke vil kunne benytte til superligakampe. Uddybning Mette Mejlsted Lundsgaard Anja Bergman Thuesen Sagsnr.: EMN Silkeborg Kommune Organisation og Personalestaben Staben for økonomi og IT Søvej 1, 8600 Silkeborg Søvej Silkeborg Tlf.:

50 Baggrund for spørgsmålet Indenrigsministeriet har tidligere udtalt: De almindelige grundsætninger om økonomisk forsvarlig forvaltning indebærer, at det ved en kommunes opførelse af et sportsanlæg er en betingelse, at opførelsen af det pågældende anlæg udgør en økonomiske forsvarlig dosposition for kommunen. Ved bedømmelsen af, hvornår dette vil være tilfældet, må der foretages en til tider vanskelig vurdering af, i hvilket omfang det pågældende stadion opføres med henblik på andre formål end udlejning, herunder om disse formål tilsiger, at det pågældende stadion får den påtænkte størrelse. Også værdien af den turismefremmende interesse for kommunen i at have et stadion beliggende i kommunen kan indgå i vurderingen af, om dispositionen må anses for økonomisk forsvarlig. På den anførte baggrund vil det således ikke altid ved opførelsen af stadion være en forudsætning, at kommunen har en berettiget forventning om, at opførelsesomkostningen i løbet af stadionets levetid fuldt ud kan dækkes ind ved udlejning. 1 Statsforvaltningen skriver i sin udtalelse af 2. december 2015 til kommunen: Idet den kommunale støtte skal vurderes ud fra det formål, som angiveligt forfølges, finder Statsforvaltningen, at der er behov for en nærmere angivelse fra kommunen af, hvilke kommunale interesser der ønskes varetaget med opførelsen af det påtænkte stadion, herunder om disse formål tilsiger, at det pågældende station får den påtænkte størrelse. Vi henviser i denne forbindelse til bemærkningerne i Indenrigsministeriets redegørelse under punkt om grænser for en kommunes adgang til at opføre et fodboldstadion, herunder om grænser for størrelsen af det pågældende stadion samt om vurderingen af det økonomisk forsvarlige for kommunen i opførelsen. 2 Kommunens vurdering Efter kommunens opfattelse vil det ikke være et udtryk for økonomisk uansvarlighed, at et nyt stadion i Silkeborg opføres med plads til tilskuere. 1 Redegørelse om kommuners engagement i professionel fodbold, Indenrigsministeriet, , pkt Udtalelse af , S. 9 Side 2

51 Det skyldes, at DBU i sine retningslinjer for danske fodboldstadioner stiller krav om, at superliga-kampe afvikles på stadioner med plads til tilskuere 3. Hvis kommunen (med)finansierer et stadion med en mindre kapacitet, forhindrer det SIF i at benytte JYSK Park til kampe, når de er i Superligaen. De vil i så fald være nødt til indgå en parallel aftale om brug af et andet stadion udenbys, formentlig i flere år, i løbet af lejeperioden. Værdien af en lejeaftale om JYSK Park bliver dermed betydeligt mindre for SIF, og dette vil have en negativ indflydelse på markedslejen af JYSK Park. 2. I den genforhandlede lejekontrakt får SIF ikke en reduktion som følge af overkapacitet, hvilket fremgår af bilaget Økonomiske beregninger bag lejekontrakten mellem Silkeborg Kommune og Silkeborg IF Invest A/S om JYSK Park. Hvad er markedslejen for JYSK Park? Spørgsmål Hvad er markedslejen for JYSK Park? Det vil sige, hvad ville SIF skulle betale i leje, hvis de ikke havde bidraget til at finansiere opførelsen af JYSK Park? Svar Ca. 4,5 mio. kr. pr. år ekskl. markedsføringsrettigheder. Det ville ifølge tilsynet være lovligt at aftale en lavere markedsleje for en periode, hvor SIF ikke er i superligaen. Dette er dog ikke pt. en del af lejeaftalen. Uddybning Baggrund for spørgsmålet En kommune må ikke støtte en professionel fodboldklub som Silkeborg IF Invest A/S. En professionel fodboldklub skal derfor betale en markedsleje, hvis de bruger et kommunalt stadion. Det er ikke muligt at fastslå en markedsleje for et stadion på samme måde som andre bygninger eller faciliteter. Det skyldes, at der ikke er et reelt marked. Der er ikke andre fodboldklubber end SIF, som reelt kunne være interesserede i at leje JYSK Park fast. Derfor kan kommunen f.eks. ikke lave et udbud af lejekontrakten og få forskellige bud, som kunne sige noget om markedsværdien. Dette problem har været kendt i mange år. Konkurrencestyrelsen lavede derfor i 2003 en model for beregning af markedslejen af et fodboldstadion, som benyttes af et 3 Krav til danske fodboldstadioner for afvikling af kampe i superligaen, 1. division, 2. division og Elitedivisionen (Kvinde-DM), 2013, s. 6, pkt. 31, Tilskuerkapacitet Side 3

52 superligahold 4. Konkurrencestyrelsen regnede også på, om de daværende superligahold herunder SIF betalte markedslejen for deres lokale stadions på det tidspunkt. Beregningsmodellen tager højde for en række forhold. Det har bl.a. betydning, hvor meget det koster at opføre stadion. Det indgår også i beregningen, at kommunen får en vis forrentning af anlægsudgifterne. Det betyder ikke nødvendigvis, at fodboldklubben skal betale alle anlægsudgifterne + en forrentning, men den skal betale en andel, som svarer til dens brug af stadionet. Klubben skal også betale den andel af drifts- og vedligeholdelsesudgifterne, som kan henføre til deres aktiviteter. Når man beregner den andel, som fodboldklubben skal betale af anlægs-, drifts- og vedligeholdelsesudgifterne, har det bl.a. betydning, hvor ofte fodboldklubben skal bruge stadion, og hvor mange m2, den skal bruge. Klubben skal ikke betale leje for kapacitet, som den reelt ikke benytter. Ifølge Konkurrencestyrelsen kan det også indgå i beregningen af markedslejen, om der er tale om en superligaklub. I Konkurrencestyrelsens rapport står der: Det er dog klart, at ingen klub har mulighed for at fortsætte med uændret økonomi efter en nedrykning til 1. division. Hvis lejeaftalerne i disse tilfælde korrigeres efter de økonomiske forhold klubben er underlagt i 1. division, vil det normalt kunne ses som en hensigtsmæssig værdisikring fra kommunens side snarere end som støtte. 5 Der er stor forskel på at spille i superligaen og 1. division. 1. divisionsklubberne kan ikke forvente at få en omsætning, der tilnærmelsesvis svarer til superligaklubbernes. Interessen for kampene er betydeligt mindre i 1. division. Det kan ses af tilskuertallene. Hvor de gennemsnitlige tilskuertal i superligaen ligger på ca , ligger de i 1. division på mellem tilskuere. Det betyder også mindre omtale i de landsdækkende medier og lavere tv-indtægter. Den lavere interesse gør det bl.a. vanskeligt at opnå gode sponsorkontrakter. 6 Tilsynet har også i sin udtalelse af 2. december 2015 skrevet: Statsforvaltningen bemærker, at det fremgår af Konkurrencestyrelsens redegørelse af 18. august 2003, at den model, der opstilles, er til brug for beregning af markedslejen for superligastadions. Det fremgår tillige, at det efter styrelsens vurdering næppe er muligt for en klub uden for superligaen at betale en leje, der svarer til den beregnede markedsleje for de stadions, som styrelsen har undersøgt. Indtægter og tilskuertal er lavere i 1. division, og modellens forudsætninger må derfor ifølge styrelsen ændres for at beregne lejen for de klubber, der rykker ned i 1. division. SIF har været, men er ikke for tiden i superligaen. 4 Notat af 18. august 2003 om kommunal udlejning af idrætsanlæg fra Konkurrencestyrelsen 5 S. 9 6 S. 17 Side 4

53 Deloitte har i januar 2015 opstillet 3 forskellige mulige niveauer for markedsleje, afhængig af, hvor dyrt det blev at opføre JYSK Park. I alle 3 scenarier blev markedslejen beregnet til ca. 4,4 mio. kr. Sadolin & Albæk har i marts 2016 lavet en ny beregning for kommunen ud fra det aktuelle renteniveau, den faktiske anlægssum og en ændring i nogle af forudsætningerne for beregningen. De er herefter nået frem til følgende markedsleje. Scenarie 1, superliga Scenarie 2, 1. division Markedsleje pr. år 4,4 mio. kr. 4,0 mio. kr. Sadolin & Albæks beregning var bl.a. baseret på en forventning om, SIF s andel af de årlige driftsomkostninger ville være ca kr., og at SIF s andel af hovedbygningen ville være 79 %. Disse forudsætninger er efterfølgende ændret en del. Herunder bruger SIF kun 67 % af hovedbygningen, og SIF s andel af driftsomkostningerne er ca. 1,3 mio. kr. Kommunen har derfor lavet en ny beregning til brug for lejekontrakten. Ifølge kommunens beregning er markedslejen ca. 4,5 mio. kr. ekskl. markedsføringsrettigheder. Kommunens vurdering To rådgivningsvirksomheder har nu uafhængigt af hinanden nøje gennemgået kapitalomkostninger og forudsætninger i forbindelse med beregningen af markedslejen for JYSK Park. Desuden har kommunen selv nøje gennemgået driftsomkostningerne. Det er derfor kommunens klare opfattelse, at markedslejen udgør ca. 4,5 mio. kr. ekskl. markedsføringsrettigheder. 3. Hvad kommer SIF til at betale for JYSK Park i kontantleje? Spørgsmål Hvad kommer SIF til at betale i årlig kontantleje for JYSK Park, og hvordan? Svar SIF kommer til at betale 70 mio. kr. i forbindelse med opførelsen af JYSK Park. Som nævnt ovenfor under pkt. 2 er markedslejen for JYSK Park ca. 4,5 mio. kr. om året. Denne husleje er udregnet ud fra en forudsætning om, at kommunen selv har betalt for opførelsen af JYSK Park. SIF finansierer imidlertid 70 mio. kr. Derfor skal SIF ikke betale en fuld markedsleje, men et mindre beløb, herefter kaldet kontantleje. På grund af SIF s store bidrag til finansieringen af anlægget, bliver kontantlejen ca kr. ekskl. Markedsføringsrettigheder. SIF er indstillet på, at kontantlejen aldrig fastsættes til mindre 0 kr. Side 5

54 Uddybning Baggrund for spørgsmålet I Statsforvaltningens udtalelse af 2. december 2015 står der: Ifølge kontrakten og kommunens oplysninger betales SIF s andel af anlægssummen som indretning af lejede lokaler, der godskrives som leje over lejeperioden på 30 år. Det fremgår imidlertid af Deloittes notat af 12. januar 2015, at der ud over lejen, der betales via SIF s egen finansiering, skal betales en kontantleje på kr. årligt. På denne baggrund finder Statsforvaltningen, at der mangler forklaring af, hvordan SIF s andel af anlægssummen ud over at dække leje betalt via egenfinansiering også udligner den aftalte kontantleje på kr. årligt. Det er aftalt mellem kommunen og SIF, at SIF skal betale 70 mio. kr. i forbindelse med etableringen af JYSK Park. SIF kommer ikke til at blive ejer / medejer af Jysk Park. Denne medfinansiering af etableringen vil derfor medføre en nedsættelse af kontantlejen i forhold til markedslejen. Bemærk De 70 mio. kr. skal ikke blot fordeles på de 30 år, kontrakten løber. Ifølge Konkurrencestyrelsen skal en fodboldklubs medfinansiering omregnes til årlige kapitalomkostninger, dvs. for SIF s vedkommende ca. 4,2 mio. kr. pr. år. 4. Kan kommunen give SIF reklamerettigheder uden at kræve betaling? Spørgsmål Kan kommunen give SIF reklamerettigheder uden at kræve betaling for det? Svar Som udgangspunkt ikke. Hvis der er en markedsværdi forbundet med reklamerettighederne, skal SIF betale kommunen for den enten ved at lægge det oven i markedslejen for JYSK Park eller ved at opkræve særskilt betaling. Den reviderede lejekontrakt tager højde for særskilt betaling. Uddybning Baggrund for spørgsmålet I den nuværende lejeaftale står der: Side 6

55 15.1. Lejer er berettiget til at sælge reklameplads på stadion og til at opsætte reklamer på stadion, og i det hele taget markedsføringsmæssigt at sælge det lejede i reklameøjemed [ ] Alle nuværende og fremtidige reklame- og øvrige markedsføringsindtægter ved salg af det lejede i reklameøjemed tilfalder lejer Alle udgifter vedrørende tegning, opsætning, nedtagning, sikkerhed og vedligeholdelse af reklamer påhviler lejer. Baggrunden herfor er, at de markedsføringsrettigheder, der kan sælges, vedrører den aktivitet, lejer driver fra det lejede (drift af fodboldforretning) og ikke selve det lejede. Der vurderes ikke at være mulighed for isoleret set at sælge markedsføringsrettigheder fra det lejede, hvis ikke lejer fra det lejede driver en aktivitet, der har stor mediebevågenhed. [ ] Lejer er berettiget til at sælge navnet på stadion for den periode kontrakten løber og indtægten herfra tilfalder lejer. Lejer forpligter sig til at sørge for, at det fremtidige navn på det lejede ikke på nogen måde kan virke etisk eller moralsk anstødeligt. [ ] Andre brugere af det lejede er ikke berettiget til i forbindelse med arrangementer at afdække hverken reklamer eller stadionnavn eller markedsføringsmæssigt at benytte andet navn for stadion. I Konkurrencestyrelsens rapport står der: Kommunen kan f.eks. indgå aftaler med den professionelle fodboldklub, der lejer kommunens stadion, om, at klubben får ret til at sælge mad og drikkevarer på stadion. På tilsvarende måde kan en kommune lovligt indgå aftaler med en professionel fodboldklub om salg af reklameplads på stadion. Også i denne sammenhæng skal samarbejdsaftalerne indgås på markedsvilkår. 7 Statsforvaltningen har skrevet følgende til kommunen: Det er Statsforvaltningens opfattelse, at der som udgangspunkt må antages at være forbundet en værdi med den markedsføring, der kan ske på et kommunalt ejet stadion. Statsforvaltningen finder ikke, at de foreliggende oplysninger giver grundlag for at fravige dette udgangspunkt med den af kommunen anførte begrundelse, at der ikke vil være 7 S. 24 Side 7

56 mulighed for isoleret set at sælge markedsføringsrettigheder, hvis ikke SIF på anlægget driver en aktivitet, der har stor mediebevågenhed. At sponsorerne har stillet som krav for at yde sponsorat, at de markedsføres som en del af de driftsaktiviteter, der udøves af SIF, og at sponsoraterne ydes udelukkende med henblik på opførelse af det nye stadion, findes heller ikke at kunne begrunde en fravigelse fra udgangspunktet. På baggrund heraf finder Statsforvaltningen, at værdien af kommunens overdragelse af markedsføringsrettighederne til SIF må søges fastsat med henblik på, at dette forhold indgår i beregningen af markedslejen, eller at der på anden måde aftales en prissætning af markedsføringsrettighederne på markedsvilkår. 8 Kommunen har bedt Sadolin & Albæk om at vurdere markedsværdien af forskellige former for markedsføringsrettigheder på JYSK Park. Sadolin & Albæk har peget på, at der findes 4 forskellige former for markedsføringsrettigheder: 1) Markedsføring i hovedbygningen 2) Kamprelateret markedsføring 3) Tribunenavne samt fast opsatte skilte inde på stadion 4) Fast opsatte skilte på ydersiden af stadion Ad 1): Tilfalder lejer, da udlejer ikke kan kræve en andel af indtægten på baggrund af, hvordan lejer indretter det lejede. Ad 2): Tilfalder lejer, da indtægten udspringer direkte af SIF s fodboldvirksomhed. (Svarer til billetindtægter og cateringindtægter i forbindelse med konkrete kampe, hvilket ifølge Konkurrencestyrelsens model tilfalder lejer) Ad 3): Sadolin & Albæk påpeger, at kontaktfladen for denne markedsføring er større end for den markedsføring, som kun sker i forbindelse med selve de professionelle kampe. Det skyldes, at SIF s professionelle hold kun kommer til at spille ca. 30 ud af 200 kampe. Sadolin & Albæk vurderer imidlertid, at denne større kontaktflade, der er som følge af stadionets alternativbenyttelse, er så beskeden, at den er uden særlig værdi. Derfor er de af den opfattelse, at indtægten bør tilfalde lejer. Ad 4): Sadolin & Albæk har sammenlignet med, hvad Københavns Kommune kræver for tilladelse til opstilling af reklameskilte på offentligt vejareal i København. Skiltene i København har en størrelse på max. 80 x 150 cm. Sadolin & Albæk vurderer, at kommunen som udlejer bør have en betaling for skilte på JYSK Park på ca. 10 % af indtægterne for det pågældende skilt, dog højst kr. hhv. 500 kr. afhængig af, om 8 S. 11 Side 8

57 skiltene kan ses fra ringvejen eller først kan ses, når man kører ind til stadion. De har ikke beskrevet, hvordan man bør forholde sig til skilte, som er større end 80 x 150 cm. Indtægterne for selve navnerettigheden til JYSK skal efter Sadolin & Albæks opfattelse tilfalde SIF, da navnesponsoratet må antages at skyldes, at JYSK ønsker at blive associeret med SIF. Kommunens vurdering Kommunen har taget Statsforvaltningens udtalelse til efterretning og har fået foretaget en nærmere vurdering af værdien af markedsføringsrettighederne på JYSK Park. Efter kommunens opfattelse tager den reviderede lejekontrakt højde for Statsforvaltningens bemærkninger. 5. Kan kommunen give SIF cateringrettigheder uden at kræve betaling? Spørgsmål Kan kommunen give cateringrettighederne på JYSK Park til SIF uden at kræve betaling for det? Svar Ja, så længe rettighederne knytter sig til de arrangementer, som SIF selv holder. Det svarer til, at de også kan opkræve entrebilletter til deres egne arrangementer, uden de skal betale kommunen for dette, f.eks. som et tillæg til huslejen. Uddybning Baggrund for spørgsmålet I det første udkast til lejeaftale stod der: Alle indtægter, herunder indtægter ved entré, og salg af mad og drikkevarer i forbindelse med lejers arrangementer tilfalder lejer. Vedrørende markedsføringsindtægter henvises til pkt. 15 og 16 nedenfor [ ] Lejer har ret til i forbindelse med arrangementer, at bortforpagte salgsboder. Endvidere har lejer ret til at bortforpagte driften af café, shop og lounge. [ ] Side 9

58 16.3. Udlejer har herunder ret til at lade andre udnytte det lejede til afvikling af fodboldkampe, men udlejer er også berettiget til at lade andre udnytte det lejede til andet, herunder f.eks. afholdelse af koncerter. I disse tilfælde er den eksterne bruger forpligtet og berettiget til at benytte de faste installationer på stadion, der skal anvendes til servering af mad- og drikkevarer. Det forudsættes, at brugerne benytter samme leverandør af drikkevarer, som lejer benytter. Ved benyttelse af de faste installationer betaler brugerne indkøbspris for drikkevarer + 8 % af den til arrangementet forbrugte mængde drikkevarer. I beregningen af markedslejen for JYSK Park indgår der ikke et beløb for salg af mad og drikkevarer / bortforpagtning af café / pligten for andre brugere til at benytte installationer til servering af mad- og drikkevarer, benyttelse af SIF s leverandør af drikkevarer samt betaling for drikkevarer. I Konkurrencestyrelsens rapport står der følgende om cateringrettigheder: Hvis kommunen selv udnytter faciliteterne på stadion til at opnå indtægter i forbindelse med den professionelle klubs kampe, bør der tages hensyn hertil i beregningen af markedslejen. Det svarer nemlig til, at kommunerne forlods har sikret sig indtægterne fra dette salg. I styrelsens model er der fx taget højde for, at to af de nuværende superligaklubber ikke selv står for salg af mad og drikke på stadion. Styrelsen har derfor reduceret den leje, som klubben skulle betale, med et beløb svarende til den anslåede indtægt fra cateringsalget. 9 For to klubbers vedkommende er der foretaget en yderligere korrektion af den lejebetaling, der er beregnet. Det skyldes, at kommunerne i Aarhus og Silkeborg har overladt salget af cateringvarer til andre end klubberne. Det kan sidestilles med, at kommunerne forlods har sikret sig en indtægt for klubbernes brug af stadion. Ud over indtægter fra salg af entrebilletter, sponsorater mv. er det en integreret indtægtsmulighed for klubberne at sælge mad og drikkevarer til publikum i forbindelse med kampene. Den beregnede leje for AGF og Silkeborg er derfor reduceret med en beregnet fortjeneste for kommunen af cateringsalget. Lejen er reduceret med 1,0 mio. For AGF og med 0,7 mio. kr. for Silkeborg. [Note 9 til teksten:] Beregningen bygger på en anslået gennemsnitlig fortjeneste ved cateringsalg på 10 kr. pr. tilskuer. Konkurrencestyrelsen har med andre ord nedsat den beregnede leje med den anslåede fortjeneste ved cateringsalg i forhold til de klubber, hvor kommunen havde rettighederne til salget. Konkurrencestyrelsen har omvendt ikke beregnet et tillæg til markedslejen i forhold til de klubber, som selv havde cateringrettighederne. Sagt på en anden måde: Konkurrencestyrelsen betragter cateringrettighederne som en del af den markedsleje, de har beregnet ud fra driftsomkostninger og kapitalomkostninger for 9 S. 8 Side 10

59 de andre stadions. Det svarer til, at de heller ikke har beregnet et tillæg til markedslejen for f.eks. de indtægtsmuligheder, som klubberne har ved salg af entrebilletter. Kommunens vurdering Lejeaftalens bestemmelser om, at SIF har rettighederne til cateringsalg i forbindelse med SIF s arrangementer i JYSK Park kan opretholdes. Værdien af disse rettigheder skal ikke indregnes i markedslejen. Kommunen har overvejet bestemmelsen om 8 % til SIF ved andres brug af de faste installationer i salgsboder osv. Det bliver imidlertid SIF, som afholder alle udgifter til vedligeholdelse / service af disse installationer. Det er derfor rimeligt, at andre brugere af installationerne bidrager til disse udgifter. 6. Må kommunen betale halvdelen af udgifterne til stadions indretning og sikkerhed? Spørgsmål Må kommunen betale halvdelen af udgifterne, hvis der kommer nye myndighedskrav til stadions indretning og sikkerhed? Svar Hvis kravene alene udspringer af SIF s brug af stadion, skal udgifterne afholdes af SIF. Udspringer kravene (også) af andre brugeres eller alle brugeres anvendelse af stadion, skal udgifterne fordeles mellem de relevante parter. I den nye lejekontrakt er der taget højde for dette. Uddybning Baggrund for spørgsmålet I det første udkast til lejeaftale stod der: 5.2. Parterne er enige om, at alle fremtidige krav til Stadions indretning og sikkerhed, der måtte blive stillet fra nationale myndigheder og fodboldforbund, skal imødekommes i fællesskab, således at de samlede udgifter til anlæg, drift og vedligehold fordeles ligeligt mellem parterne. Statsforvaltningen skriver i deres udtalelse af 2. december 2015: I kontraktens pkt. 5.2 forpligter kommunen sig til at afholde halvdelen af udgifterne til stadions indretning og sikkerhed, som måtte blive stillet fra nationale myndigheder og fodboldforbund. Side 11

60 Statsforvaltningen bemærker hertil, at disse krav kan tænkes at være af en sådan karakter, at kommunen ikke lovligt vil kunne afholde udgifter hertil, for eksempel fordi det ikke vil være lovligt efter kommunalfuldmagtsreglerne. 10 Statsforvaltningen beskriver ikke nærmere, hvad der i givet fald skal til, før det ville kunne være i overensstemmelse med kommunalfuldmagtsreglerne. Sadolin & Albæk påpeger i deres markedslejevurdering, at bestemmelsen om fremtidige krav til indretning og sikkerhed adskiller sig fra markedskutyme. Kommunens vurdering Kommunen er enig i, at det ikke kan udelukkes, at det i nogle situationer ville kunne være i strid med kommunalfuldmagtsreglerne, hvis udgifterne deles ligeligt. Der bør i stedet tages konkret stilling til, om kravene udspringer af SIF s anvendelse af stadion, eller om de (også) udspringer af kommunens eller andre brugeres anvendelse af stadion. Der er taget højde herfor i den reviderede lejeaftale. 7. Kan SIF undlade at stille depositum? Spørgsmål Kan SIF undlade at stille depositum i forbindelse med leje af JYSK Park? Svar Ja Baggrund for spørgsmålet Sadolin & Albæk har peget på, at lejer hverken stiller kontakt depositum eller depositum via en bankgaranti. De har i den forbindelse peget på, at dette er mindre byrdefuldt for lejer sammenlignet med markedskonforme lejekontrakter. Kommunens vurdering Kommunen har kun bedt Sadolin & Albæk om at vurdere markedslejen ud fra en forudsætning om, at kommunen finansierede stadion fuldt ud. Sadolin & Albæk har således ikke vurderet kontantlejen og har i øvrigt ikke taget stilling til konsekvenserne af, at SIF medfinansierer etableringen af JYSK Park. Normalt stilles der krav om depositum bl.a. til sikring af, at lejer sørger for retablering af det lejede, hvis dette fremgår af kontrakten. 10 S. 11 Side 12

61 Det er korrekt, at det er mindre byrdefuldt i forhold til lejer end markedskutymen, at lejer ikke betaler depositum. I dette tilfælde er det mellem parterne aftalt, at lejers andel af anlægssummen kr. 70 mio. betales som indretning af de lejede lokaler. Skulle kontrakten ophøre i utide, har lejer ikke noget krav på erstatning eller anden godtgørelse, jf. lejekontraktens pkt Det gælder uanset, om lejer opfylder sin pligt til at reetablere det lejede, jf. pkt Dette er mere byrdefuldt i forhold til lejer end markedskutymen. Den reviderede lejekontrakt indeholder desuden en bestemmelse om genforhandling af lejekontrakten 5½ år før kontraktens ophør. Efter kommunens opfattelse udgør ovennævnte en passende afbalancering af økonomiske risici i forholdet mellem lejer og udlejer. 8. Bør lejen reguleres? Spørgsmål Bør SIF s leje reguleres ud fra f.eks. stigning i nettoprisindekset eller med en fast regulering? Svar Lejen omfatter bl.a. SIF s andel af driftsomkostningerne til JYSK Park. SIF s betaling for driftsomkostningerne bør indeksreguleres. Den reviderede kontrakt tager højde herfor. Baggrund for spørgsmålet Sadolin & Albæk har peget på, at lejen ikke reguleres, hverken i henhold til stigningen i nettoprisindekset eller med en fast regulering. De har i den forbindelse peget på, at dette er mindre byrdefuldt for lejer sammenlignet med markedskonforme lejekontrakter. Kommunens vurdering Kommunen er enig i, at det ville kunne være i strid med kommunalfuldmagten, hvis SIF betalte en fast pris for driftsomkostninger, opgjort i nutidskroner, som herefter ikke blev reguleret, uanset om disse måtte stige med tiden. Den reviderede lejekontrakt tager derfor højde herfor ved i punkt 4 at indeholde en bestemmelse om indeksregulering af gældende årlig leje vedr. driftsomkostningerne. Side 13

62 Side 14

63 3 Godkendelse af genforhandlet lejekontrakt om JYSK Park Bilag: Regneark - Økonomiske beregninger bag JYSK Park DokumentID:

64 Den tidligere lejekontrakt Den genforhandlede lejekontrakt Scenarie 1: Scenarie 2: Scenarie 3: Stadion koster 130 Stadion Stadion Stadion koster 125 mio. kr. SK 60 mio. koster 120 koster mio. kr. kr. SIF 70 mio. kr. mio. kr. 122,5 mio. kr. Anlægsudgift (1.000 kr.) (0) Anlægsudgift (1.000 kr.) (0) Hovedbygning Hovedbygning Tribuner, bane og øvrige faciliteter Tribuner, bane og øvrige faciliteter Anlægsudgifter i alt Anlægsudgifter i alt Fordeling af kap.omk. på kontraktparterne (1.000 kr./pr. år) Silkeborg Kommunes kap. omk., 25 år (1) (beregnet af kommunens andel af anlægsudgifter, dvs tkr.). Renten er fastsat til 4,5 %(1.1) Fordeling af kap.omk. på kontraktparterne (1.000 kr./pr. SK 60 mio. kr. SIF år) 70 mio. kr. Silkeborg Kommunes kap. omk., 25 år (1) (beregnet af kommunens andel af anlægsudgifter). Renten er fastsat til 3,5 % (1.1) SIF's kap.omk., 25 år (beregnet af SIF's SIF's kap.omk., 25 år (beregnet af andel af anlægsudgifterne (1.2), dvs. SIF's andel af anlægsudgifterne , eller tkr.). Renten (1.2), dvs tkr.) Renten er fastsat til 3,5 % (1.1) er fastsat til 4,5 % (1.1) I alt I alt Kapitalomkostninger over 25 år (1.000 kr./ pr. år) (1) Kapitalomkostninger over 25 år (1.000 kr./ pr. år) (1) Hovedbygning (20 % af budgetforøgelse ud over 120 mio. kr.) (3) Hovedbygning Tribuner, bane og øvrige faciliteter (100% af Tribuner, bane og øvrige faciliteter (80 % af budgetforøgelse ud over 120 mio. kr.) (3) budgetforøgelse ud over 120 mio. kr.) (3) Kapitalomkostninger i alt Kapitalomkostninger i alt Driftsomkostninger (1.000 kr./pr. år) (7) El, vand og varme, hovedbygning Drift inkl. el, vand og varme samt vedligeholdelse, tribuner, bane og øvrige faciliteter Driftsomkostninger i alt Samlede omkostninger (1.000 kr./ pr. år) Kapitalomkostninger pr. år over 25 år Driftsomkostninger Samlede omkostninger i alt (7) Der er lavet en specifikation af forventede driftsomkostninger. Specifikationen består af en række omkostninger, hvor SIF afholder en andel af heraf (dette varierer fra 15 % til 100 %). Disse omkostninger henregnes til huslejen og udgør i alt 1,314 mio. kr. Derudover er der en række driftsomkostninger (fremgår af specifikationen) som Silkeborg Kommune eller SIF skal afholde direkte. Årlig markedsleje af JYSK Park, uden Årlig markedsleje af JYSK Park, uden fradrag fradrag for SIF's medfinansiering af for SIF's medfinansiering af anlægget anlægget (Bruttomarkedsleje ud fra SIF's (Bruttomarkedsleje ud fra SIF's forholdsmæssige forholdsmæssige andel af de samlede årlige omkostninger) (2) Andel i % andel af de samlede årlige omkostninger) (2) Kap.omkostninger, hovedbygning (4) 79% Kap.omkostninger, hovedbygning (4) 67,45% Kap.omkostninger, tribuner, bane og øvrige Kap.omkostninger, tribuner, bane og øvrige faciliteter (5) 15% faciliteter (5) 15% 619 Reduktion af kap.omk. for tribuner, bane og Reduktion af kap.omk. for tribuner, bane og øvrige faciliteter p.g.a. manglende øvrige faciliteter p.g.a. manglende kapacitetsudnyttelse 40% kapacitetsudnyttelse 0 SIF's andel af årlige kap.omk. i alt SIF's andel af årlige kap.omk. i alt El, vand og varme, hovedbygning (4) 79% El, vand og varme, hovedbygning (4) (7) Der er lavet en specifikation af forventede driftsomkostninger. Specifikationen består af en række omkostninger, hvor SIF afholder en andel af heraf (dette varierer fra 15 % til 100 %). Disse omkostninger henregnes til huslejen og udgør i alt 1,314 mio. kr. Drift inkl. el, vand og varme samt Derudover er der en række driftsomkostninger (fremgår Drift inkl. el, vand og varme samt vedligeholdelse, vedligeholdelse, tribuner, bane og øvrige af specifikationen) som Silkeborg Kommune eller SIF skal afholde direkte. tribuner, bane og øvrige faciliteter 15% faciliteter SIF's andel af årlige driftsomkostninger i alt SIF's andel af årlige driftsomkostninger i alt (8) (8) Årlig markedsleje af JYSK Park, uden fradrag Årlig markedsleje af JYSK Park, uden fradrag for SIF's medinvestering, i alt for SIF's medinvestering, i alt SIF's årlige kontantleje (1.000 kr./pr. år) SIF's årlige kontantleje (1.000 kr./ pr. år) SIF's årlige husleje, brutto SIF's årlige husleje, brutto SIF's kap.omkostninger pr. år (fradrages) (6) SIF's kap.omkostninger pr. år (fradrages) (6) SIF's årlige kontantleje (9) SIF's årlige kontantleje (9) 223 SIF's årlige kontantleje - minimum (9) 0 Forudsætninger Den tidligere lejekontrakt Den genforhandlede lejekontrakt Ændring (0) Modregning i anlægsinvestering Overstiger anlægsinvesteringen 120 mio. kr., nedsættes lejers årlige kontantleje. Parterne er dog enige om at lejers årlige kontantleje uanset anlægsinvesteringens størrelse aldrig kan blive mindre end beløbet ved en anlægsinvestering på 125 mio. kr. (0) Modregning i anlægsinvestering På nuværende tidspunkt forventes stadion samlet set at koste 130 mio. kr., hvor SK finansierer 60 mio. kr. og SIF 70 mio. kr. Dvs. SIF Ja tidligere blev SIF finansierer en større andel en de modregnet for 65 tidligere forudsatte 65 mio. kr. mio. kr. Nu bliver de Dette er der taget højde for i modregnet for 70 beregningen. mio. kr. (1) Kapitalomkostninger pr. år (1.1.) Rentesats Et beløb svarende til de årlige finansielle omkostninger, som en privat investor ville have haft, hvis denne havde opført et tilsvarende anlæg. Beregnes som den årlige ydelse på et 25 årigt annuitetslån. Der anvendes ved beregning af kapitalomkostninger en rente på 3 % med tillæg på 1,5 % i alt 4,5 %. (1) Kapitalomkostninger pr. år (1.1.) Rentesats Et beløb svarende til de årlige finansielle omkostninger, som en privat investor ville have haft, hvis denne havde opført et tilsvarende anlæg. Beregnes som den årlige ydelse på et 25 årigt annuitetslån. Ingen ændring Jf. Sadolin & Albæks vurdering, s. Ja, rentesatsen er 13. Fastsat ud fra, at kommunen i sænket dag ville kunne låne til en rente på 2 % p.a. Dertil lægges 1,5 % p.a. for at tage højde for, at det ikke vil være muligt for en privat udlejer at finansiere hele ombygningen ved et 25-årigt annuitetslån. Desuden vil en privat udlejer indregne en vis avance i lejen. Udregnes på samme måde som kommunens kapitalomkostninger, jf. Konkurrencestyrelsens rapport, s , (1.2.) SIF's kapitalomkostninger herunder note 8 (2) Reklame- og cateringrettigheder Reklamerettigheder og cateringrettigheder er ikke medregnet. Budgetforøgelsen ud over de 120 mio. kr. er alle pålagt tribuner, baner og øvrige (3) Budgetforøgelsen faciliteter Udregnes på samme måde som kommunens kapitalomkostninger, jf. Konkurrencestyrelsens rapport, (1.2.) SIF's kapitalomkostninger s , herunder note 8 Ingen ændring (2) Reklame- og cateringrettigheder Når der foreligger et overblik over Ja, skiltning skiltning på stadion, vil reguleres i henhold reklamerettigheder blive indregnet i til den nye lejen. lejekontrakt Ja, der er sket en fordeling med 20 % på hovedbygning Budgetforøgelsen ud over de 120 efter man har fået mio. kr. er pålagt tribuner, baner og kendskab til hvor øvrige faciliteter med 80 % og budgetforøgelsen (4) Budgetforøgelsen hovedbygningen med 20 % ligger (4) SIF's andel af kap.omkostninger, SIF kommer til at bruge 79 % af arealet i hovedbygning hovedbygningen. Det forventes, at der vil blive spillet ca. 200 kampe om året. Max. 30 kampe spilles af SIF's førstehold. SIF kommer derfor kun til at bruge kapaciteten på disse faciliteter 15 %. Desuden forventes det, at SIF kun kommer til at benytte ca pladser ud (5) SIF's andel af kap.omkostninger for af de pladser, som bygges på tribuner, baner og øvrige faciliteter stadion, dvs. ca. 60 % pladserne. (6) SIF's kontering af anlægsudgifter Ifølge lejeaftalens præambel er det aftalt, at SIF's andel af anlægssummen betales som indretning af lejede lokaler. Dette betyder, at SIF's andel ikke udgør forudbetalt husleje, men betragtes som en medinvestering i selve anlægget, som medfører huslejefrihed. Ja, der er justeret i andelen af hvor meget SIF skal benytte, da SK stiller en del af bygningen til rådighed for SIF's amatørafdeling i stedet for at det fremlejes gennem (4) SIF's andel af kap.omkostninger, SIF kommer til at benytte 67,45 % SIF med hovedbygning af arealet i hovedbygningen. lokaletilskud (5) SIF's andel af kap.omkostninger for Der kan spilles ca. 200 kampe om SIF kommer fortsat tribuner, baner og øvrige faciliteter året. Max. 30 kampe spilles af SIF's til at bruge 15 %, førstehold. SIF kommer derfor kun men hvor der til at bruge kapaciteten på disse tidligere var der en faciliteter 15 %. modregning på 40 % på baner, tribuner mv. sker denne modregning ikke nu. (6) SIF's kontering af anlægsudgifter Ifølge lejeaftalens præambel er det aftalt, at SIF's andel af anlægssummen betales som indretning af lejede lokaler. Dette betyder, at SIF's andel ikke udgør forudbetalt husleje, men betragtes som en medinvestering i selve anlægget, som medfører huslejefrihed. Ingen ændring

65 (7) Driftsomkostninger (8) Indeksering I januar 2015 foreløbigt opgjort til 4 mio. kr. om året i alt. En række poster var dog ikke nærmere opgjort. Nogle poster manglede, andre skulle ikke medtages. Fordelingen mellem parterne var heller ikke nærmere vurderet. De er nu blevet nærmere vurderet og opgjort. Se specifikation af driftsomkostninger. Der var ikke en indeksering af driftsomkostninger (7) Driftsomkostninger (8) Indeksering I januar 2015 foreløbigt opgjort til 4 mio. kr. om året i alt. En række poster var dog ikke nærmere opgjort. Nogle poster manglede, andre skulle ikke medtages. Fordelingen mellem parterne var heller ikke nærmere vurderet. De er nu blevet nærmere vurderet og Ja, se specifikation opgjort. Se specifikation af af driftsomkostninger. driftsomkostninger Ja der sker en Driftsomkostningerne reguleres indeksering af efter nettoprisindekset driftsomkostninger (9) Årlige kontantleje Den årlige kontantleje er foreløbigt fastsat til ikke at blive mindre end kr. (9) Årlige kontantleje Den årlige kontantleje er på Den årlige kontantleje er foreløbigt nuværende fastsat til ikke at blive mindre end 0 tidspunkt kr. kr. Specifikation af driftsomkostninger Den tidligere lejekontrakt Fordeling af 4 mio. kr. med kr. på hovedbygningen og 3,6 mio. kr. på tribuner, baner mv. Heraf har SIF en andel på hhv. 79 % og 15 % Indeholdt i den genforhandlede lejekontrakt Post Årligt beløb (1.000 kr.), Hovedbygning Årligt beløb SIF's andel SIF's andel (1.000 kr.), (%) (1.000 kr. ) baner og tribuner Hovedbygning, fjernvarme (forsyning) ,45 101,175 Hovedbygning, vand (forsyning) 50 67,45 33,725 Hovedbygning, el (forsyning) ,45 134,9 Bane, opvarmning (forsyning) 15 52,5 350 Aktiviteter omkring bane, el (forsyning) Idrætsmateriel (service) Personale-omkostninger (Service) Faciliteter for TV-transmissioner (vedligehold) Oprydning efter superligakampe (Service) Sikkerhedsudstyr (vedligehold) Samlede udgifter, fordel på hovedbygning hhv. tribuner, baner m.v. Samlede udgifter i alt SIF's andel (indgår i beregningen af markedslejen) Udenfor den den genforhandlede lejekontrakt (afholdes direkte af SIF eller SK) Post Årligt beløb (1.000 kr.) - Silkeborg Kommune Årligt beløb (1.000 kr. )- SIF*) Hovedbygning (vedligehold) - indvendig 300 Hovedbygning (vedligehold) - udvendig 209 Tekniske installationer 283 Tribune (vedligehold) 500 Bane, vanding (forsyning) 200 Fornyelse, rengøring og pleje af stadion 938 herunder banepleje, efterfyldning af granulat og rensning (service) Skatter, afgifter og forsikring Internet (service / forsyning) Ikke-fastmonteret udstyr for billettering (service) Fastmonteret udstyr til billettering Anlæg tilhørende salgsboder *) Det bemærkes at SIF's estimater ikke er vurderet af eksterne sagkyndige

66 MIDLERTIDIG LEJEAFTALE FOR MASCOT PARK mellem parterne Silkeborg IF A/S og Silkeborg Kommune Aftalens baggrund I henhold til overdragelsesaftale mellem Silkeborg IF Invest A/S og Silkeborg Kommune overtager Silkeborg Kommune pr. 1. januar 2017 Loungebygningen. Imidlertid er byggeriet af JYSK park blevet forsinket, så derfor indgås en midlertidig lejeaftale for Mascot Park. Det lejedes omfang og beliggenhed Aftalen omfatter Mascot Park med tilhørende faciliteter, beliggende Stadion Allé 14, 8600 Silkeborg. Det lejedes benyttelse Det lejede skal benyttes til lejers drift af fodboldvirksomhed og hertil knyttede aktiviteter, jf. Tidsbegrænset aftale om delvis brugsret af 3. januar 2000 samt allonger og tillæg til tidsbegrænset aftale om delvis brugsret, indgået mellem Silkeborg Kommune og Silkeborg IF Invest A/S. Lejemålets påbegyndelse og ophør Det forventes at der afvikles fodboldkampe i perioden fra medio februar 2017 til medio juni Vederlagets størrelse I Tidsbegrænset aftale om delvis brugsret anslog parterne i lejeaftalens 4.2 at den årlige basisleje 1. marts 2000 ville have udgjort minimum kr kr. og maksimum kr

67 Fremskrevet til nutidspriser i henhold til nettoprisindekset svarer det til minimum kr. og maksimum kr. Henset til alderen på stadion tages udgangspunkt i værdien på kr. Heraf beregnes en leje, svarende til de fire måneder, som Silkeborg IF Invest A/S forventer at benytte Mascot Park. Denne leje udgør kr. Beløbet er eksklusiv udgifter til forbrugsudgifter (el) forbundet med opvarmning af bane indvendige forbrugsudgifter i Business Loungen (el, vand og varme) som afregnes særskilt af Silkeborg IF A/S som tidligere. Silkeborg IF A/S modtager uændret forpagtningsafgiften fra Silkeborg Idrætsforeningen af 1917 jf. tidligere indgået aftale. Lejen bringes til udbetaling 1. februar Øvrige vilkår Øvrige vilkår fortsættes uændret i henhold til Tidsbegrænset aftale om delvis brugsret samt allonger og tillæg hertil. Det bemærkes at parterne med denne aftale bringer tidligere aftale (indgået 13. december 2010) til fuld og endelig afgørelse. Den tidligere aftale er en del af Notat vedr. afregning af driftsudgifter på varmeanlægget i græstæppet på Silkeborg Stadion, og vedrører en samlet opgørelse til brug for endelig afregning af udgifter til varmeanlæg. Dato: Som udlejer: Som lejer:

68 4 Orientering om Silkeborg on Tour Bilag: Silkeborg on tour-billedgalleri DokumentID:

69 Silkeborg on tour:

70

71

72

73 5 Byrådets 2. behandling af Budget 2017 og overslagsårene Bilag: Takstoversigt bevilling 43 Dagpleje og daginstitutioner DokumentID:

74 TAKSTOVERSIGT Udvalg: Børne- og Ungeudvalget Bevilling: 43 Dagpleje og daginstitutioner Ydelse: Budget 2016 takst pr kroner Budget 2017 takst kroner ekskl. moms ekskl. moms Dagplejen op til 48 timer 2.613, ,00 Vuggestuer uden kost Op til 30 timer 2.581, ,00 Op til 40 timer 3.072, ,00 Op til 45 timer 3.226, ,00 Over 45 timer 3.349, ,00 Vuggestuer med kost Op til 30 timer 3.168, ,00 Op til 40 timer 3.659, ,00 Op til 45 timer 3.813, ,00 Over 45 timer 3.936, ,00 Børnehaver uden kost Op til 30 timer 1.283, ,00 Op til 40 timer 1.584, ,00 Op til 45 timer 1.695, ,00 Over 45 timer 1.743, ,00 Børnehaver med kost Op til 30 timer 1.870, ,00 Op til 40 timer 2.171, ,00 Op til 45 timer 2.282, ,00 Over 45 timer 2.330, ,00 Tilskud til private daginstitutioner Driftstilskud 0-2-årige 8.834, , årige 5.049, ,00 Tilskud til privat pasningsordning i 12 mdr. 0-2-årige 5.259, , årige 3.242, ,00 Tilskud til pasning af egne børn i eget hjem 1.827, ,00