PRIVATE BYFORNYELSESSELSKABER

Transkript

1 PRIVATE BYFORNYELSESSELSKABER ERFARINGER FRA VESTERVIG BYFORNYELSE PRIVATE BYFORNYELSESSELSKABER ERFARINGER FRA VESTERVIG OG THISTED KOMMUNE 1

2 INDHOLD Forord side 3 Historien om Vestervig Byfornyelse Aps side 5 Erfaringer og gode råd fra Vestervig side 6 Fordele ved et privat byfornyelsesselskab set fra kommunens vinkel side 9 Brug af erfaringerne fra Vestervig side 10 Andre initiativer med private byfornyelsesselskaber side 11 KOLOFON Publikationen er udarbejdet for Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter af Søren Garde Rådgivning. Foto og layout: Tegnestuen Jens V. Nielsen ISBN elektronisk udgave: Minsteriet for By, Bolig og Landdistrikter, MINISTERIET FOR BY, BOLIG OG LANDDISTRIKTER

3 PRIVATE BYFORNYELSES- SELSKABER ERFARINGER FRA VESTERVIG Med etableringen af Indsatspuljerne for forbedringer af det fysiske miljø i 2010 og 2011 kom der fart i nedrivning af forfaldne og skæmmende bygninger i mindre byer og landområder i de 39 kommuner, der var omfattet af ordningen. Puljerne har virket godt, og der er fjernet mange skæmmende huse. Det er typisk sket ved, at kommunen har sørget for nedrivning, eventuelt i forbindelse med kommunalt køb af ejendommen. Det er ofte sket i dialog med lokale foreninger og ildsjæle. Enkelte steder er det lykkedes at få gang i et udvidet samarbejde, hvor lokale kræfter har engageret sig både personligt og økonomisk i forbedringer og forskønnelser. Denne opsamling fokuserer på erfaringerne fra lokalområder, hvor borgerne har valgt at organisere sig i selskaber med henblik på opkøb, nedrivning og forskønnelse. Opsamlingen vedrører primært Vestervig i Thisted Kommune, der i perioden har gennemgået en stor udvikling. Vestervig-projektet er et mønsterprojekt både i forhold til offentligt/privat samarbejde og med hensyn til resultaterne. Forbedringerne er sket i samspil mellem kommunale og private aktiviteter, hvor Vestervig Byfornyelse ApS har været den væsentligste private aktør. Efter drøftelser mellem Thisted Kommune og Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter blev det i 2013 besluttet at lave en erfaringsopsamling til inspiration for kommuner og borgergrupper i byer med de samme udfordringer. Erfaringsopsamlingen omfatter både mulighederne for strategisk samarbejde mellem kommunen og byfornyelsesselskaber og mere praktiske forhold i forbindelse med opstart og drift af et privat selskab. Erfaringerne fra Vestervig er formidlet ud fra skriftligt materiale og interviews med formanden for Vestervig byfornyelse, Bjarne Nielsen samt projektleder Otto Lægaard, Thisted Kommune. Erfaringsopsamlingen er udarbejdet af Søren Garde Rådgivning, der tillige har fungeret som kommunens konsulent ved opstarten af den kommunale del af indsatsen i MINISTERIET FOR BY, BOLIG OG LANDDISTRIKTER 2014 PRIVATE BYFORNYELSESSELSKABER ERFARINGER FRA VESTERVIG OG THISTED KOMMUNE 3

4 Foto: Aalborg Luftfoto Øverst Vestervig set fra luften, 2013 Til venstre Istandsatte ejendomme i Klostergade, Vestervig 4 MINISTERIET FOR BY, BOLIG OG LANDDISTRIKTER

5 HISTORIEN OM VESTERVIG BYFORNYELSE APS ETABLERING AF VESTERVIG BYFORNYELSE Som så mange andre mindre byer i landområderne har Vestervig oplevet tilbagegang i en årrække og som så mange andre steder er det specielt gået ud over hoved gaden, Klostergade, hvor mange butikker lukkede omkring årtusindeskiftet. En del butiksejendomme blev opkøbt af spekulanter, der lod dem forfalde yderligere. Ideen om at stifte et selskab, der kunne opkøbe forfaldne ejendomme med henblik på nedrivning opstod i 2004 hos Vestervig Borger- og Håndværkerforening, men blev først realiseret et par år senere. Vestervig Byfornyelse er stiftet den 27. september Der var stor lokal opbakning, og indskudskapitalen på kr blev hurtigt indsamlet. Private borgere deltog typisk med kr , mens erhvervsdrivende indskød lidt mere. AKTIVITETERNE TAGER FART Aktiviteterne var ret begrænsede indtil starten af 2009, hvor mulighederne blev forbedret væsentligt: Thisted Kommune vedtog i starten af 2009 en handlingsplan mod forfaldne og skæmmende huse, hvor der blev afsat midler på kommunens budget til en byfornyelsesindsats i mindre byer og landområder Som led i aftalen om kommunernes økonomi afsatte staten 150 mill. kr. i en indsatspulje til en særlig indsats i 2010 for det fysiske miljø i en række kommuner, herunder Thisted. Midlerne blev givet på særligt gunstige vilkår. Indsatsen skete efter byfornyelsesloven og kunne især bruges til nedrivning af ejendomme. En tilsvarende pulje på 100 mill. kr. blev bevilget for Ejeren af de værste ejendomme i Klostergade gik konkurs, og det gav såvel Vestervig Byfornyelse som Thisted Kommune langt bedre muligheder for at komme til at erhverve og/eller nedrive nogle stærkt skæmmende ejendomme. Der har parallelt med nedrivningsindsatsen været gennemført områdefornyelse i Vestervig, hvor forskønnelse blandt andet af de ryddede grunde har været et centralt element. Vestervig Byfornyelse er i programmet for byfornyelsesindsatsen en central, privat aktør. Det betød, at de første nedrivninger blev gennemført af Thisted Kommune i starten af Siden staren af 2010 har Vestervig Byfornyelse opkøbt og nedrevet 9 ejendomme. Thisted Kommune har i samme periode også nedrevet et antal ejendomme, både private og i forbindelse med kommunale opkøb. Vestervig Byfornyelse har herudover været i stand til at opkøbe 2 ejendomme, der var for gode til at nedrive. Disse er istandsat og videresolgt. NYE AKTIVITETER I 2013 I efteråret 2013 overtog Vestervig Byfornyelse driften af Mulighedernes Hus, hvor der indrettedes 2 erhvervslejemål. Thisted Kommune var bygherre på projektet. Vestervig Byfornyelse ejer og vedligeholder enkelte grunde efter nedrivninger af ejendomme og står tillige for vedligeholdelsen af de nedrivningsgrunde, Thisted Kommune ejer i byen. RESULTATERNE I VESTERVIG Med udgangen af 2013 er udviklingen vendt. Der er nu nettotilflytning til byen og Klostergade fremstår med velholdte bygninger. Hvor nedrivninger har givet huller i husrækken, er der nu velholdte opholdsarealer. Vestervig blev i 2013 udnævnt til Årets Landsby og Vestervig Byfornyelses formand Bjarne Nielsen blev udnævnt til årets ildsjæl samme år. PRIVATE BYFORNYELSESSELSKABER ERFARINGER FRA VESTERVIG OG THISTED KOMMUNE 5

6 ERFA RINGER OG GODE RÅD FRA VESTERVIG ORGANISERING Vestervig Byfornyelse blev oprettet som anpartsselskab i overensstemmelse med lov om aktie- og anpartsselskaber (lovbekendtgørelse nr. 322 af ) med et indskud på kr Formålet med at vælge en selskabskonstruktion var at sikre enkeltpersoner mod risici og stadig have en juridisk enhed, der kunne købe og sælge fast ejendom. Indskudskapitalen er i øvrigt øget i forbindelse med nye anpartshavere og med større indskud fra et lokalt pengeinstitut samt fra en anonym tilskudsgiver. Der er en bestyrelse på 5 personer, hvoraf 2 har siddet i bestyrelsen siden stiftelsen. En lokal revisor og en lokal advokat bistod vederlagsfrit ved opstarten, og den lokale sparekasse stod for opkrævning og registrering af indskud. ANBEFALING Anpartsselskabsformen er velegnet til et lokalt initiativ, hvis opkøb af ejendomme eller andre økonomiske engagementer kan komme på tale. Den enkelte andelshaver hæfter kun for indskuddet, og risikoen vil derfor være overskuelig og begrænset. Minimumsindskuddet er i henhold til lov om aktieog anpartsselskaber ændret flere gange, men er kr pr. 1. januar Udgiften til stiftelse af selskabet og registrering i CVR vil typisk ligge på ca. kr (2014-niveau). Vedtægter og stiftelsesdokumenter er relativt standardiserede. AKTIVITETER Køb af ejendomme Vestervig Byfornyelse køber ejendomme i fri handel og på tvangsauktion. Fri handel Vestervig Byfornyelse vil normalt tidligt ud fra lokalkendskab/netværk blive opmærksom på, at en nedslidt ejendom er ved at komme til salg. Det kan være i forbindelse med døds- eller konkursboer. Der forhandles på ganske sædvanlig vis, selv om det sommetider kan tage en del tid, at komme til aftale om en realistisk pris. Prisen ligger altid langt under den offentlige vurdering. Priserne varierer fra kr. og ned til at kun at give dækning af overdragelsesomkostningerne. I en enkelt sag har arvinger givet afkald på en salgspris, for derigennem at støtte det lokale initiativ. Ved forhandlingerne med konkursboer har det været et problem, at der fra starten har været urealistiske priskrav. Her kan det betale sig at vente på, at kravene reduceres. I konkrete sager har det været nødvendigt at gå i direkte forhandlinger med kreditforeningerne for at få dem til at acceptere en nedskrivning af gælden, således at ejendommen kunne købes til en fornuftig pris. ANBEFALING Køb af ejendomme i fri handel kræver et stort netværk. Det er en god ide at kontakte lokale advokater og ejendomsmæglere med henblik på at få mulighed for at købe ejendomme, der ikke ellers kan sælges, eller som ville blive solgt meget billigt. Tvangsauktioner Vestervig Byfornyelse overvåger tvangsauktioner og deltager i de fleste, hvor der er tale om ejendomme i Vestervig og byder på ejendomme, der vil være relevante til nedrivning og op til en rimelig pris. Der kommer stadig spekulanter til byen, der forsøger at købe ejendomme. Vestervig Byfornyelse byder ikke over en rime- 6 MINISTERIET FOR BY, BOLIG OG LANDDISTRIKTER

7 lig handelsværdi. Det afklares på forhånd med Thisted Kommune, om der i givet fald ville kunne opnås støtte til nedrivning fra kommunen ANBEFALING Det anbefales kraftigt, at lokale kræfter om muligt forsøger at overtage forfaldne ejendomme på tvangsauktion. En meget stor del af de ejendomme, der giver problemer med udlejning af sundhedsfarlige boliger er erhvervet af udlejere på tvangsauktioner. De lokale kræfter kan være både kommuner, naboer eller byfornyelsesselskaber. Det anbefales, at selskabet i hvert fald ved de første auktioner får juridisk bistand, hvis der ikke er sagkyndige i bestyrelsen. Kender man ikke til procedure omkring budgivning, sikkerhedsstillelse og mindstebeløb kan der komme ubehagelige overraskelser. Øverst I baggrunden en smukt istandsat bygning i Klostergade. I forgrunden et nyt grønt opholdsareal efter nedrivning af nedslidt beboelsesejendom. Nederst Nyt grønt opholdsareal efter nedrivning af nedslidt ejendom. Arealet er indrettet med skulpturer og udsmykning af lokale kunstnere. PRIVATE BYFORNYELSESSELSKABER ERFARINGER FRA VESTERVIG OG THISTED KOMMUNE 7

8 ERFA RINGER OG GODE RÅD FRA VESTERVIG Ejendomme til ombygning Vestervig Byfornyelse har opkøbt 2 ejendomme, der har været for gode til at blive nedrevet. Ejendommene var til salg, men der var ikke købere til dem, og derfor stor risiko for, at de ville komme i forkerte hænder. Det drejede sig om en beboelsesejendom og en erhvervsejendom. Det har været centralt i alle aktiviteterne, at der skulle være fokus på økonomien, og at hver enkelt investering ikke måtte tære på egenkapitalen. Ved køb af ejendomme er der forhandlet hårdt og med stor tålmodighed. Der er i bestyrelse og ledelse regnskabsmæssige kompetencer, og det har været helt afgørende. Ejendommene er blevet ombygget/forbedret og er videresolgt. En del af arbejderne er blevet udført af frivillige, og der har været antaget håndværkere til de arbejder, der krævede egentlig fagkundskab. Ud over at bolig og erhverv er blevet opretholdt, er der ved salget kommet et overskud, der har øget anpartsselskabets egenkapital. ANBEFALING Det er en anbefaling fra Vestervig Byfornyelse, at der tilvejebringes indskud på mindst kr for at få tilstrækkelig arbejdskapital. Vedligeholdelse af tomme grunde Vestervig Byfornyelse vedligeholder grunde, som det ikke pt. har været muligt at sælge. Det er både grunde, som Vestervig Byfornyelse selv ejer og grunde, som tilhører Thisted Kommune. Grundene passes af frivillig arbejdskraft, og der er reelt ikke egentlige udgifter herved ud over ejendomsskat. Thisted Kommune betaler ikke vederlag, og driften sker efter mundtlig aftale. ØKONOMI OG KØBMANDSSKAB Anpartsselskabet er stiftet med små, lokale indskud. Der var fra starten ca. 120 forskellige indskydere. Indskuddene blev modtaget og administreret af et lokalt pengeinstitut. Lokal advokat og revisor bistod vederlagsfrit med stiftelsesdokumenter, budgetter m.v. Ud over de oprindelige indskud er der løbende kommet indskud fra tilflyttere. Hertil er kommet donationer fra et lokalt pengeinstitut samt et større beløb fra en lokal, anonym tilskudsgiver. Indskydere, der er flyttet fra Vestervig har fortsat ønsket at lade deres indskud henstå i selskabet. Hertil kommer, at der har været indtjening på salg af to renoverede ejendomme. Som følge heraf har anpartskapitalen kunne opskrives i 2011 til kr kr. Selskabet har ingen gæld. INDDRAGELSE AF BEBOERNE I VESTERVIG Det lokale engagement har været stort, og der har været mange frivillige i forbindelse med praktiske opgaver i byen, såsom oprydning på grunde, mindre istandsættelser af bygninger, pasning af fællesarealer. Faktisk overstiger beboernes tilbud om frivillig arbejdskraft til praktiske opgaver det aktuelle behov. Til gengæld har arbejdet med det mere administrative herunder deltagelse i bestyrelse ligget tungere, og det har i en stor grad ligget på ret få personer. Det skønnes, at tidsforbruget som formand og forretningsfører er på timer om året. Posten er ulønnet. ANDRE AKTIVITETER Vestervig Byfornyelse deltager i formidling af resultaterne og modtager mange besøgende fra lokale foreninger og fra kommuner. Der er deltagelse med oplæg på konferencer og kurser og andet, der kan være med til at formidle resultaterne i Vestervig. Meget af formidlingsindsatsen sker i samarbejde med Vestervig Borger- og Håndværkerforening og med Thisted Kommune. 8 MINISTERIET FOR BY, BOLIG OG LANDDISTRIKTER

9 FOR DELE VED ET PRIVAT BYFORNYELSESSELSKAB SET FRA KOMMUNENS VINKEL Der er fra Thisted Kommunes side kun gode erfaringer med samarbejdet med Vestervig Byfornyelse. OPKØB AF EJENDOMME Thisted Kommunes generelle strategi for indsatsen med forskønnelse i landsbyerne er, at der kun opkøbes ejendomme til nedrivning og kun, hvor der er helt specielle forhold, eller der ikke har kunnet findes anden udvej. Kommunen vil helst undgå at skulle drive og vedligeholde tomme grunde. I Vestervig har kommunen overtaget enkelte ejendomme, der har tilhørt et konkursbo. Grundene er efter nedrivning søgt solgt. Hvor det ikke har været muligt drives og vedligeholdes de af Vestervig Byfornyelse. Thisted Kommunes erfaring med køb er, at det kan være vanskeligt at operere på det private ejendomsmarked. Når kommunen viser interesse for en ejendom, vokser sælgers forventninger, og det kan være vanskeligt at få prisen ned på et realistisk niveau. Vestervig Byfornyelse har haft meget bedre muligheder for at operere frit, og har kunnet vente med at købe til prisen var rigtig. OMRÅDEFORNYELSE Thisted Kommune har i planlagt og gennemført en områdefornyelse, der blandt andet har omfattet Klostergade (hovedgaden) samt byens grønne områder. Nedrivningen af de værste ejendomme foregik i 2010 altså samtidig med, at områdefornyelsen var under planlægning. Dette gav nogle hurtige resultater at glæde sig over, og øgede borgernes engagement. Hertil kom, at de ryddede grunde i et vist omfang kunne etableres som opholdsarealer i områdefornyelsen. Vestervig Byfornyelse har sammen med Borger- og Håndværkerforeningen, andre foreninger, erhvervsliv og borgere været en aktiv og positiv aktør ved planlægning og gennemførelse af områdefornyelsen. KOMBINATION AF OMRÅDEFORNYELSE OG NEDRIVNING Det er Thisted Kommunes erfaring, at de to indsatser med nedrivning af forfaldne ejendomme kombineret med en områdefornyelse med forskønnelse af gader og pladser har suppleret hinanden rigtig godt. NEDRIVNING AF EJENDOMME Som led i Thisted Kommunes arbejde med indsatspuljer eller landsbypulje kan forvaltningen give tilsagn om støtte til nedrivning. Dette er sket ved, at lodsejeren har kontaktet kommunen, der har besigtiget ejendommen og vurderet, om kriterierne for nedrivningsstøtte har været opfyldt. Ejeren har fået en mundtlig tilkendegivelse og der er herefter blevet udarbejdet tilsagnsskrivelse. Denne proces har været af stor værdi i relation til samarbejdet ned Vestervig Byfornyelse. Når der har været mulighed for at opkøbe en ejendom, har det med det samme været muligt at afklare, om der kunne opnås nedrivningsstøtte. Det uformelle samarbejde har givet korte beslutningsveje og mulighed for at slå til, når mulighederne bød sig. ANBEFALING En koordineret indsats, hvor der både sker forskønnelse af gader, torve og fælles opholdsarealer samt nedrivning/forskønnelse af nedslidte huse har en betydelig synergieffekt. Det gælder især, hvor der kan ske nedrivning af de forfaldne huse meget tidligt i processen, hvilket dels giver meget hurtige og synlige resultater og dels muliggør, at planer for de ryddede grunde kan blive en del af områdefornyelsen. VEDLIGEHOLDELSE AF DE RYDDEDE GRUNDE Det har været af stor værdi for Thisted kommune, at Vestervig Byfornyelse har påtaget sig ansvaret for at vedligeholde de ryddede grunde. PRIVATE BYFORNYELSESSELSKABER ERFARINGER FRA VESTERVIG OG THISTED KOMMUNE 9

10 FOR DELE VED ET PRIVAT BYFORNYELSESSELSKAB SET FRA KOMMUNENS VINKEL ANDRE, MINDRE OPGAVER Som led i det uformelle samarbejde har Vestervig Byfornyelse løst enkelte opgaver, hvor kommunen ville have svært ved at agere som myndighed. Det har været oprydning på private grunde efter aftale med ejer, træfældning og andre små opgaver, der også kan kræve et vist diskretionshensyn. FREMADRETTEDE OPGAVER Indsatsen med at nedrive forfaldne ejendomme vil være mindre fremover de akutte problemer er løst. Kommunen vurderer, at der er betydelige perspektiver i samarbejdet fremover, men med fokus på at tilvejebringe og drive erhvervslokaler, der er tilpasset nutidens behov, og som vil kunne tiltrække nye, mindre virksomheder inden for viden og service, og hvor bygningerne kan matches med virksomhederne. Det første projekt er igangsat, Mulighedernes Hus, hvor der er opført en erhvervsejendom på 240 m² som nulenergihus. Lokalerne er udlejet på forhånd og på markedsvilkår. ANDRE ERFARINGER Vestervig Byfornyelse har i meget høj grad været med til at profilere Thisted Kommune og til at formidle kommunens indsats med nedrivning og forskønnelse i landområderne. Thisted Kommune har igangsat lignende projekter i andre byer i kommunen og håber, at samarbejdet med borgerne kan bygges op på samme model. BRUG AF ERFARINGERNE FRA VESTERVIG OM AT BRUGE ERFARINGERNE FRA VESTERVIG BYFORNYELSE Erfaringerne fra Vestervig Byfornyelse er entydigt gode, og der er meget, der kan bruges andre steder. Der har imidlertid været en række forudsætninger, der har været specielt gunstige for Vestervig-projektet, hvorfor det næppe er realistisk at forvente, at resultaterne kan blive lige så gode andre steder: De særlige forhold er blandt andet: Vestervig By har store kulturhistoriske værdier, smuk natur og en god beliggenhed i forhold til sommerhusområder, turisme m.v. Byen har derfor haft forudsætninger for udvikling, der ikke findes så mange andre steder. At der har været bestyrelsesmedlemmer med økonomisk indsigt, der kunne og ville lægge et betydeligt arbejde i selskabet. At ejeren af de værste spekulationsejendomme gik konkurs i 2009, hvilket gav meget bedre muligheder for at få gennemført kondemneringer, nedrivninger og opkøb. 10 MINISTERIET FOR BY, BOLIG OG LANDDISTRIKTER

11 ANDRE INITIATIVER MED PRIVATE BYFORNYELSESSELSKABER THISTED KOMMUNE BEDSTED Borgerne i Bedsted gik i efteråret 2013 i gang med at stifte et privat byfornyelsesselskab efter Vestervigmodellen. Der er tilvejebragt midler til stiftelse af anpartsselskab. Også her kører indsatsen parallelt med områdefornyelse. Vestervig Byfornyelse stiller erfaringerne fra indsatsen til rådighed. FRØSTRUP I forbindelse med områdefornyelse i Frøstrup har beboerne organiseret sig i en forening, der ejer og driver den tidligere kro som forsamlings-/medborgerhus. HJØRRING KOMMUNE BHE I BINDSLEV BHE, der er en sammenslutning af tre lokale foreninger har opkøbt en enkelt forfalden ejendom midt i byen med det formål at indrette den tomme grund til en bypark. Hjørring Kommune har sørget for nedrivningen med støtte fra Indsatspuljerne, og selve indretningen er sket med støtte fra en lokal fond, LAG midler samt støtte fra Hjørring Kommune. MORSØ KOMMUNE BEDRE BOLIGER PÅ MORS A/S (BBM) BBM er stiftet i 2005 af en række privatpersoner og erhvervsvirksomheder. Formålet var at tilvejebringe kapital til at sikre nedrivning af forfaldne bygninger i landområder og landsbyer i hele kommunen. Indtil 2010 var aktiviteterne stærkt begrænsede. Men med indsatspuljerne fra 2010 og 2011 er der indledt et samarbejde mellem Morsø Kommune og BBM, da Morsø Kommune igangsatte en omfattende indsats for nedrivning af forfaldne ejendomme. Her var selskabets opgave at fungere som forretningsfører på nedrivningerne af de ejendomme, der købes af Morsø Kommune BBM sørger således for udbud og tilsyn med nedrivning samt alt andet praktisk, og administrerer ejendommene, frem til bygningerne er nedrevet og grunden solgt. Morsø Kommune betaler et vederlag herfor. Via lokalkendskab til ejendommene og nedrivningsentreprenører er det en model, der fungerer godt i forhold til de lokale forhold. Såvel Morsø Kommune som selskabet er glade for modellen. ANBEFALING Umiddelbart vurderes foreningsmodellen som meget velegnet, når der er tale om mindre projekter som det i Bindslev. Den juridiske og økonomiske risiko er meget lille, og der kræves ikke nogen særlig sagkundskab, for at en forening kan gå ind i projektet. Når en forening eller et selskab driver et fælles område, der står til offentligt brug, vil der kunne opnås fritagelse for ejendomsskat. Vil en gruppe borgere gå ind i større opkøb enten i fri handel eller på tvangsauktion, vil der være et væsentligt større ansvar i forhold til de økonomiske dispositioner, og det vil være risikabelt at lade foreninger eller enkeltpersoner løbe disse risici. Her bør det overvejes, om ikke et anpartsselskab vil være en mere hensigtsmæssig konstruktion. PRIVATE BYFORNYELSESSELSKABER ERFARINGER FRA VESTERVIG OG THISTED KOMMUNE 11

12 MINISTERIET FOR BY, BOLIG OG LANDDISTRIKTER Gammel Mønt 4, 1117 København K Telefon: MINISTERIET FOR BY, BOLIG OG LANDDISTRIKTER