Vejleder: Leif Sørensen

Transkript

1 Afsluttende projekt HD. 1. Del. År 2011 Af: Thomas Juhl Nygaard (TN89591) & Camilla Sabroe Pedersen (CP89604) 1/46

2 2/46

3 Indholdsfortegnelse 1 Problemformulering Emne og genstandsfelt Emnet Hvad er problemet? Boligmarkedets overfølsomhed Privat boligmarked Lånemarked Boligmarkedet generelt Hvorfor er det et problem? Mæglere Købere Sælgere Hvem er det et problem for? Boligejere Ejendomsmæglere Samfundet Interessent analyse Købere Sælgere Mæglere Samfundet Gruppens perspektiv Problemformulering og undersøgelsesspørgsmål Problemformulering Teorier og beskrivelser projektet skal baseres på Teorier Begrebsdefinitioner Beskrivelse af hvordan oplysninger om genstandsfeltet skal indsamles Undersøgelses design Primære data Sekundære data Hvordan skal de indsamlede oplysninger bearbejdes for, at der kan gives svar på undersøgelsesspørgsmålene /46

4 Primære data Sekundære data Analyse Tolkning Indledning Hvilken konkurrence form/former er der på boligmarkedet? Hvordan er prisdannelsen på boligmarkedet? Udbuddet af boliger Efterspørgsel Boligudgift Offentlige subsidier Renteniveau Finansiering Ledighed Indkomst Delkonklusion Hvordan påvirkes prisen på det danske boligmarked Den danske beskatning Lånemuligheder Kurser og renter Ledighed & arbejdsløshed Demografi De psykologiske faktorer Vismænd Medierne Politiske tiltag Sælgere Købere Mæglere Har medierne spillet en rolle for boligmarkedets udvikling? Spin på boligmarkedet Hvorledes har bankrådgivernes rolle haft en påvirkningen? Hvilken påvirkning har sælgere haft på udviklingen? Hvilken påvirkning har købere haft på udviklingen? Hvilken påvirkning har mæglere haft på udviklingen? Hvilken påvirkning har politikerne haft på udviklingen? /46

5 12 Hvordan ser den fremtidige udvikling ud på boligmarkedet Perspektivering Konklusion Kilde fortegnelse Internet sider Artikler Faglitteratur Rapporter Bilag /46

6 1 Problemformulering 1.1 Emne og genstandsfelt Emnet Emnet er det danske boligmarked, som består af sælgere, købere, mæglere og den økonomiske del af samfundet. 1.2 Hvad er problemet? Boligmarkedets overfølsomhed Boligmarkedet bliver påvirket af mange forskellige udefrakommende faktorer. Hvilke faktorer er det, der påvirker boligmarkedet, og hvordan har de enkeltvis haft indflydelse på prisudviklingen? Privat boligmarked Mange kan ikke sælges deres bolig, da markedet er gået i stå og desuden er meget ustabilt. Nogen har derfor flere boliger, da de ikke kan få den ene solgt Lånemarked Der er mange, der har lånt mere i deres bolig, end det kan sælges for i dag, hvilket gør dem insolvent, hvis de skulle ud og sælge deres bolig. Dem, som skal ud og låne til en bolig, har svære ved at få godkendt deres lån, da bankerne har indskærpet deres retningslinjer for udlån. Dette gør, at potentielle købere ikke kan erhverve deres drømmebolig Boligmarkedet generelt Det påvirker samfundet, at boligsalget er svingende. Markedet er på nuværende tidspunkt meget stagnerende, hvilket gør en evt. flytning pga. job besværligt om ikke umuligt, hvis vedkomne sidder i egen bolig. Ligeså er det svære at få lån i egen bolig, hvis f.eks. ejeren ønsker at frigive nogle midler til forbrug i samfundet generelt. 1.3 Hvorfor er det et problem? Mæglere Mæglerne har en svingende omsætning, og derfor en svingende indkomst. 6/46

7 Idet markedet er svingende, er det svært for mægler at overbevise køber om, at tidspunktet er det rigtige for et eventuelt køb Købere Eventuelle boligkøbere har svært ved at vurdere, hvornår det er økonomisk korrekt at investere i fast ejendom. Bankerne er på baggrund af den svingende udvikling blevet tvunget til at revurdere deres kreditvurderinger overfor købere Sælgere De kan ikke få de penge for deres bolig, som de har givet for den, eller belånt den til og kommer derfor ud med en restgæld efter at have solgt deres bolig. Nogen sidder med 2 boliger, så det er svært at få økonomien til at løbe rundt. Deres pris bliver presset ned pga. den store mængde boliger, der er til salg og mange bliver nødt til at sælge, fordi de ikke har råd til at beholde boligen. Prisen bliver presset yderligere, grundet købers forventninger til markedet. Når udviklingen på markedet er opadgående, bliver det i stedet sælgers marked. 1.4 Hvem er det et problem for? Boligejere - Dem der har en bolig. - Dem der gerne vil sælge deres bolig Ejendomsmæglere - Da de skal rådgive om køb og salg af bolig - Da skal sælge boliger i et svært marked Samfundet - Usikkerhed omkring økonomien i samfundet. 7/46

8 1.5 Interessent analyse Købere Køberen har en interesse i boligmarkedet, da mange gerne vil investere i fast ejendom til opsparing. Andre har måske allerede tabt penge på det usikre aktie marked og vil derfor være på et mere sikkert ved at investere i fast ejendom. Nogen vil også gerne købe en ny og måske større bolig, fx pga. familieforøgelse Sælgere Sælger vil gerne have så høj en pris for deres investering som mulig, de er interesseret i, at markedet bliver stabilt og at en evt. køber igen kan låne penge til at finansiere et boligkøb. Deres lån skulle gerne holdes minimal neutralt med deres omkostninger i forbindelse med deres salg af bolig, men det er desværre ikke altid, at det hænger sammen, derfor vil et så lille tab som muligt være det bedste Mæglere Mæglerne har en interesse i at få gang i salget, så de kan tjene penge og have tilfredse kunder, der ikke skal vente længe på at få solgt deres bolig Samfundet Samfundet har en interesse i, at boligmarkedet er stabilt, så man undgår, at for mange går konkurs med deres bolig, eller ikke kan betale deres lån. Det går også ud over resten af forbruget i samfundet, at der er et ustabilt boligmarked, da mange forbrugere holder igen grundet deres usikre økonomiske baggrund. 1.6 Gruppens perspektiv Gruppen belyser, hvilken udvikling der har været på boligmarkedet de seneste 10 år, samt hvilke faktorer der har været med til at påvirke udviklingen. 8/46

9 1.7 Problemformulering og undersøgelsesspørgsmål Problemformulering Boligmarkedet har gennemgået en meget turbulent tid de seneste 10 år. Både købere, sælgere og mæglere er meget usikre på, hvordan boligmarkedet ser ud om bare få år, da der kan ske store udsving indenfor en kort tidshorisont. Derfor ses der på, hvordan boligmarkedet påvirkes og om der vil være nogen muligheder for at forudse, hvordan det fremtidige boligmarked vil udarte sig. På baggrund af ovenstående problemformulering undersøges følgende problembeskrivende spørgsmål: 1. Hvilken konkurrence form/former er der på boligmarkedet? 2. Hvordan er prisdannelsen på boligmarkedet? 3. Hvordan påvirkes prisen på det danske boligmarked? 4. Hvilke påvirkninger har boligmarkedet? - Har medierne spillet en rolle for boligmarkedets udvikling? - Hvorledes har bankrådgivernes rolle haft en påvirkning? - Hvilken påvirkning har sælgere haft på udviklingen? - Hvilken påvirkning har købere haft på udviklingen? - Hvilken påvirkning har mæglere haft på udviklingen? - Hvilken påvirkning har politikerne haft på udviklingen? 5. Hvordan ser den fremtidige udvikling ud på boligmarkedet? Dernæst besvares det problemidentificerende spørgsmål: 6. Hvorfor er der på boligmarkedet så store udsving? Det problemforklarende spørgsmål besvares ved spørgsmålet: 7. Hvilke parametre påvirker boligmarkedet? Og slutteligt besvares det problemløsende spørgsmål 8. Hvilke påvirkninger har udsvingene haft på boligmarkedet? 9/46

10 1.8 Teorier og beskrivelser projektet skal baseres på Teorier De benyttede teorier skal findes i det erhvervs- samt samfundsøkonomiske pensum fra HD 1. Del. Herunder prisdannelse, rentedannelse, konkurrenceformer samt alment samfundsøkonomisk teori Begrebsdefinitioner Hvilke nogen definitioner kommer til at anvendes i rapporten? Sælger: defineres som ejer af en bolig, som ønskes at sælges. Køber: ses som den, der har interesse i at erhverve en ny bolig. Mægler: defineres som den, der formidler ejendommen for sælger. Boligmarkedet: ses som værende de ejendomme i Danmark, som er sat til salg. Prisdannelse: hvordan udbudsprisen bestemmes ud fra udbud og efterspørgsel. Konjunktur: markedsøkonomien bevæger sig i svingninger, såkaldte konjunkturer. Lånemarkedet: defineres som realkreditinstitutterne samt bankerne i Danmark. Samfundet: anses som værende den økonomiske del heraf Homogene marked: er et marked, hvor køber ikke har præferencer. Heterogene marked: ses som markedet, hvor køber har præferencer for en eller flere faktorer. Konkurrenceformer: defineres som markedets påvirkning af udbydere. Konkurrenter: anses som værende mæglernes interne konkurrence. Indkomst elasticitet: defineres som hvordan den udbudte vare påvirkes af indkomsten. Priselasticitet: er hvordan prisen påvirker udbud og efterspørgsel. Boligbyrde indeks: er hvor stor en del af danskernes realindkomst, der går til boligydelsen. Realindkomst: danskernes indkomst efter skat. Fremmedkapital: Den kapital der bliver brugt til at finansiere et boligkøb. 1.9 Beskrivelse af hvordan oplysninger om genstandsfeltet skal indsamles Undersøgelses design. Dataindsamlingen vil være af dynamisk karakter, da der på visse punkter skal ses på historiske data Primære data Delvist struktureret interview med bankrådgiver. Vores indsamlingsmetoder vil opbygges sådan, at der gives svar, som kan føres direkte ind i de anvendte analysemetoder. 10/46

11 1.9.3 Sekundære data Markedsrapport Internetsøgning Danmarks statistik Artikler 1.10 Hvordan skal de indsamlede oplysninger bearbejdes for, at der kan gives svar på undersøgelsesspørgsmålene Bearbejdning af data Primære data Data fra interviewet forventes anvendt sådan, at der fremkommer kvalitative data til brug i senere analyse Sekundære data Historisk data som kan benyttes til en analyse og fortolkning af de enkelte i opgaven stillet problemer Analyse Analysen laves på baggrund af de indsamlede sekundære såvel som de primære data, og danner herefter baggrund for en senere fortolkning af den historiske og fremtidige udvikling Tolkning Der vil tolkes på de indsamlede analyserede data, hvorfor der vil laves en konklusion på baggrund heraf. 11/46

12 2 Indledning Det private boligmarked spiller en stor rolle i samfundsøkonomien. En investering i fast ejendom er for de fleste mennesker en af de største investeringer, de kommer til at fortage sig gennem livet, og er derfor ofte en livslang beslutning. Boligmarkedet i Danmark har gennem det seneste årti været igennem en turbulent tid. Der er blevet bygget mange nye boliger i strømmen af den høje økonomiske vækst, som Danmark oplevede frem til den økonomiske krise brød ud Priserne på boligmarkedet var på daværende tidspunkt på et niveau, som afspejlede den store optimisme, der var til den danske økonomi. Efterspørgslen var på daværende tidspunkt stor, og mange valgte at investere store summer i fast ejendom for så senere at kunne sælge med gevinst. Der var grunde til, at boligboblen opstod og braste. Der var flere der, havde, inden prisdykket fandt sted, advaret mod de nærmest for optimistiske forventninger til markedet, men advarslerne blev slået hen af bankrådgivere og ejendomsmæglere optimisme til det fremtidige marked. Mange spørger nu sig selv, hvordan dette kunne lade sig gøre, hvad er det, der har påvirket boligmarkedet gennem denne turbulente udvikling? Og hvilke påvirkninger har været størst? Det er interessant at analysere og tolke på den historiske udvikling og baggrunden herfor. For at kunne komme med et bud på, hvad fremtiden bringer, vil opgaven derfor analysere på, hvad der har påvirket boligmarkedets udvikling gennem de seneste 10 år for derefter at give et bud på, hvad fremtiden vil bringe. 3 Hvilken konkurrence form/former er der på boligmarkedet? Når der skal vurderes, hvilke konkurrenceformer der findes på det danske boligmarked, skal der gøres nogle overvejelser om, hvordan boligmarkedet ser ud. Her er valgt den anskuelse, er at alle de personer, der sælger en bolig er udbydere. Dermed spiller mæglerne ikke nogen speciel rolle, når der ses på konkurrencen på boligmarkedet. For der vil også altid være nogen, der sælger deres bolig selv, ligesom der er mange, der delvis sælger deres egen bolig. Så derfor antages det, at alle der sælger en bolig, er i lige meget konkurrence med hinanden. Det ses heller ikke som en konkurrence, hvilken mægler der har boligen til salg, da de praktisk talt ikke har den store indflydelse på selve salget, kun på formidling og markedsføring over for potentielle købere. 12/46

13 Den enkelte mægler har ikke indflydelse på, hvor mange boliger der totalt sættes til salg. De kan måske påvirke det meget lidt i forhold til at rådgive, om det er en god eller dårlig ide, at sætte en bolig til salg på et givent tidspunkt. Det er sælger, der har den endelig beslutning, om vedkommende ønsker at sælge og derfor vurderes det, at det er de enkelte sælgere, der er udbydere. Når det er antaget, at alle der sælger en bolig er i konkurrence med hinanden, gør det, at markedet er utrolig stort og meget følsomt overfor påvirkninger udefra, da hver enkelt sælger har sine egne forudsætninger for at udbyde sin bolig. Det kunne f.eks. være en tidsfaktor, hvis sælger allerede har købt en anden bolig og derfor ønsker et hurtigt salg, det kan få indflydelse på prisen og dermed at køber har bedre mulighed for at forhandle med en sådan sælger. Det kan også være, at sælger ønsker en helt nøjagtig pris og derfor ikke ønsker at forhandle, det kan skyldes, at sælger har renoveret boligen og ønsker at få denne omkostning dækket ind, når boligen sælges. Der er pt. ca boliger til salg, hvilket må siges at være mange, når der skal vurderes, hvilken konkurrenceform dette marked drejer sig om /46

14 Når der tages udgangspunkt i dette, er det rigtig mange små udbydere og næsten ingen eller store udbydere, da der ikke er ret mange privat personer, der har mere end en bolig til salg ad gangen. Så det vurderes, at købere klart har præferencer for, hvilken slags bolig de ønsker at købe, De vurderer det bl.a. på den geografiske beliggenhed, den indretningsmæssige del af boligen og prisen. Markedet vil derfor være et heterogent marked, da køber har præferencer for, hvilken type bolig de køber, da der, som skrevet, er mange kriterier, der kan spille ind i et boligkøb. 4 Hvordan er prisdannelsen på boligmarkedet? Som udgangspunkt bestemmes boligpriserne ud fra teorien om udbud og efterspørgsel. Dog bliver både udbuddet og efterspørgslen efter boliger påvirket af flere faktorer. Der er udbudt en vare og denne bliver efterspurgt. Markedet for fast bolig fungerer på mange måder som andre markeder, der er dog væsentlige variationer, som udgør en stor forskel, man kan fx ikke sammenligne boligmarkedet med markedet for computere. Baggrunden for dette vil i det efterfølgende blive gennemgået, ved at benævne faktorer som påvirker efterspørgslen samt udbuddet. Et vigtigt faktum på boligmarkedet er, at en bolig ikke blot er et alment køb, der dækker et nyopstået behov, men at en bolig dækker behovet for tag over hovedet, samtidig med at det anses for at være en investering i fremtiden, det er kun en begrænset mængde aktiver, der besidder disse egenskaber på samme tid. 4.1 Udbuddet af boliger Hvis udbuddet på et marked af et aktiv er konstant og efterspørgslen efter aktivet stiger, vil denne uligevægt resultere i en prisstigning. Der er få sælgere, men forholdsmæssigt flere købere. Omvendt gør det sig gældende, at der vil forekomme et prisfald, hvis der er flere sælgere end købere. Denne tankegang kan dermed, som udgangspunkt anvendes på markedet for boliger. Det er en nødvendighed at foretage en række modifikationer, som i det efterfølgende vil blive behandlet. Boligmassen antallet af boliger anses som værende konstant på kort sigt. Dette skyldes, at det tager tid at bygge nye boliger, der skal først planlægges, indhentes byggetilladelser og afslutningsvis er der den fysiske opførsel af boligen, derfor vil udbuddet af boliger på kort sigt være 14/46

15 konstant, mens den på lang sigt vil kunne påvirkes. Desuden er en anden væsentlig faktor, at der er manglen på attraktive byggegrunde til nybyggeri 2. På udbudssiden findes der i øvrigt endnu en uhåndterlig størrelse, som er kvaliteten af boligmassen. Boligmassen kvalitet svinger kraftigt, herunder også den enkelte boligs størrelse. Når en eksisterende bolig rives ned og erstattes med en ny bolig i bedre og mere tidssvarende kvalitet, vil boligmassens kvalitet alt andet lige blive forbedret. Denne proces er af længerevarende karakter i tråd med ovenstående. Derfor vil dette ikke påvirke boligmassens kvalitet på kort sigt som helhed. Desuden er det ikke alle, der vælger at opføre en ny bolig, så snart en nedrivning har fundet sted. På baggrund af ovenstående må det vurderes, at kvaliteten og udbuddet af den samlede boligmasse på kort sigt er konstant. Dette betyder, at der ingen elasticitet er, og udbudskurven derfor er en lodret linje. 4.2 Efterspørgsel Mere vanskeligt er det at udlede en generel betragtning af efterspørgslen af boliger, begrundelsen for dette skyldes, at der er langt flere faktorer, der spiller en rolle for efterspørgslen, og det er dermed langt mere vanskeligt at vurdere hver enkelt faktors påvirkning og styrkeforhold for efterspørgslen. Disse faktorer vil i det efterfølgende blive behandlet og beskrevet. 4.3 Boligudgift Endnu en faktor der er interessant at se på, er hvor meget boligomkostningerne udgør af husstandens indkomst. Dette kaldes boligbyrden. Nedenfor ses 2 grafer, som viser indekset for finansieringsomkostningerne for en familie, som skal købe en bolig og har brug for en finansiering på 100 %. Altså viser indekset de samlede omkostninger ved et køb og finansiering af boligen. Disse omkostninger sættes i forhold til den disponible indkomst pr. husstand. Man får derfor et billede af, hvor meget boligomkostningerne vil fylde i husstandens økonomi. Boligbyrden er stærkt faldende for førstegangskøberne, hvad enten man ser på ejerlejligheder eller parcelhuse. Forklaringen findes i flere forhold, dels at ejendomspriserne faldet kraftig, desuden er renterne faldet som følge af den finansielle krise. Herunder er danskerne også blevet rigere, grundet indkomstfremgang som følge af skattelettelser. Dette betyder alt i alt, at vi nu er tilbage for 2 Library/Publikationer/Rapporter/For%E5r_2001/kap3.pdf 15/46

16 niveauet i 2005, hvis man ser på, hvor stor en belastning et eventuelt boligkøb vil være for en førstegangskøber. I kurven nedenfor ses en graf over udviklingen i boligbyrden i hele landet. Billedet som man ser for hele landet, tegner sig i øvrigt også for Århus og København. Dog har udviklingen de seneste år været mere eksterm i især København med højere stigninger og kraftigere udfald. Der er i beregningen forudsat samme indkomster i hele landet, selvom der reelt vil være typisk højere lønninger i København og Århus end på landsplan 3. 4 I grafen ovenfor tages der udgangspunkt i et fastforrentet obligationslån. Det strider i øjeblikket imod den virkelige verden, hvor 9 ud af 10 boligejere benytter sig af rentetilpasningslån. Tages der i stedet udgangspunkt i et 1-årlig rentetilpasningslån, vil det give et helt andet billede af udviklingen i boligbyrden, dette skyldes, at den korte rente er faldet langt mere end den lange rente, som følge af den finansielle krise. Det gælder uanset om, der er tale om fast eller variabel rente, at fra slutningen 3 OpenDocument 4 OpenDocument 16/46

17 af 2005 er tilbage. For rentetilpasningslån er niveauet det samme som i starten af Nedenfor ses en graf over boligbyrden for hele landet med variabel rente. Det er altså blevet markant billigere for førstegangskøbere at tage skridtet som boligejer, dette kan betyde at der kan komme en stigende aktivitet på boligmarkedet. 4.4 Offentlige subsidier Endnu en faktor som spiller en rolle på efterspørgslen efter ejerbolig, er offentlige subsidier. Tilskud, fradrag og skatteændringer spiller en afgørende rolle. Offentlig støtte til køb af fast ejendom vil påvirke borgernes disponible indkomst som enten en stigning eller et fald i indtægten. Bliver de offentlig subsidier øget, eksempelvis ved et øget rentefradrag, vil boligudgiften alt andet lige falde, vel at mærke hvis det antages, at størstedelen af finansieringen til boligen har fundet sted med fremmedkapital. Den nye skattereform indeholder flere faktorer, der vil påvirke efterspørgslen OpenDocument 17/46

18 på ejerbolig på kort sigt, der kan her nævnes den gradvise nedsættelse af rentefradragsretten med 1 % p.a. fra Dette vil alt andet lige medføre et fald i efterspørgslen, da skatteværdien af rentefradraget vil falde, og dermed øge den månedlige renteudgift set i forhold til det nuværende fradragsniveau 6. Regeringen har i forbindelse med den nuværende økonomiske situation ført ekspansiv finanspolitik med henblik på at stimulere det danske privatforbrug og på denne måde øge væksten. Hertil er en væsentlig faktor ejerboligerne, da denne udgør en signifikant del af den samlede danske formue. Regeringen har givet tilskud til renovering af de private ejendomme i et forsøg på at øge aktiviteten i bygge- og anlægsbranchen. Samtidig er de planlagte skattelettelser blevet fremskudt, for at stimulere det danske privatforbrug. Den korte rente er blevet sænket på såvel internationalt som europæisk plan igen med henblik på et øjet privatforbrug. Disse tiltag viser, at regeringen kan være med til at påvirke efterspørgslen efter boliger, da et eventuelt rentefald, som vil blive behandlet i det efterfølgende, alt andet lige vil føre til en stigende efterspørgslen, og dermed stigende priser på boligmarkedet. I den nuværende situation tegner det sig ikke sådan, at reguleringerne slår igennem i ligeså høj grad, som det tidligere har været tilfældet. Dette kan til dels skyldes, at der er andre faktorer, der her spiller ind. 4.5 Renteniveau Når der købes en bolig, er størstedelen af finansieringen finansieret med fremmedkapital, for de flestes vedkommende. Størstedelen af fremmedkapitalen sker gennem optagelse af et realkreditlån i et realkreditinstitut eller ved et prioritetslån gennem et pengeinstitut. Derfor vil det for en boligejer med høj gearing, have en signifikant betydning, hvorvidt renten er høj eller lav, da det vil udgøre størstedelen af boligudgiften. Der er gennem det seneste årti opstået en lang række nye muligheder for at finansiere sin bolig på anden vis, end ved et alment fastforrentet annuitetslån, heriblandt kan nævnes rentetilpasningslån, afdragsfrit lån. På trods af de nye muligheder vil renteniveauet stadig have en afgørende effekt for finansieringsomkostningerne. Er boligen finansieret gennem et afdragsfrit lån, er rentebetalingerne den eneste finansieringsudgift. For de boligejere der ønsker deres bolig finansieret med et annuitetslån, vil renteniveauet også være af afgørende karakter de første år, grundet lånets tekniske opbygning, hvor lånets første ydelser hovedsageligt vil bestå af renter og hvor ydelsen efterfølgende vil være den samme, men hvor en større del af denne udgør afdraget. Dette gør sig i øvrigt også gældende ved et rentetilpasningslån. På baggrund af ovenstående må det vurderes, at renteniveauet er en væsentlig /46

19 faktor, der har stor betydning for boligudgiften. Renteniveauet påvirker derfor efterspørgslen af boliger. Ser man på den historiske sammenhæng mellem ejerboligpriser og renteniveau, ses det, at disse har en umiddelbar økonomisk sammenhæng. Et faldende renteniveau siden starten af 90 erne, imens der har været en stigning i ejerboligpriser. Der har været perioder, hvor der har været større prisstigning. Sammenhængen kan ses i nedenstående graf. Kr % Kvm Pris Kort rente Denne graf er blot vejledende, idet der også er andre faktorer, som vurderes at have indflydelse. Alligevel understøtter denne teorien om, at når den månedlige ydelse på finansiering falder, vil boligejeren alt andet lige kunne øge sit boligforbrug. Dette vil derfor medføre en øget efterspørgsel, og vil på kort sigt føre til en forøget pris, da udbuddet antages at være konstant (beskrevet ovenfor). Et eksempel herpå ses nedenfor. Når prisen derimod er på et punkt, hvor det er blevet billigere at bygge nyt, vil dette ændre i boligmassen og øge udbuddet, så udbudskurven rykker mod højre (som illustreret nedenfor), herefter vil prisen falde, hvilket vil betyde, at priserne igen vil blive stabiliseret. 19/46

20 På trods af at renteniveauet på nuværende tidspunkt har været rekordlavt og har været faldende de seneste år, har dette imidlertid ikke ført til stigende boligpriser. Noget tyder derfor på, at det ikke blot er renteniveauet, der har betydning for prisdannelsen på boligmarkedet på kort sigt. Samfundet befandt sig også i en lavkonjunktur tilbage i ligesom på nuværende tidspunkt, forskellen mellem disse skal findes i, at boligpriserne på daværende tidspunkt var jævnt stigende Finansiering Som før beskrevet spiller renteniveauet en afgørende rolle for efterspørgslen på boligmarkedet på kort sigt. Endnu et aspekt af dette, som er tæt sammenknyttet hertil, er adgang til finansiering til køb af en ejerbolig. Som også tidligere antaget, har de fleste købere en høj gearing, altså fremmedkapital, dette gør sig især gældende for førstegangskøberne. Det ses af tidligere indsatte boligbyrdeindeks, at boligbyrdes varierer over tiden. Det må formodes, at en af årsagerne til den lave boligbyrde i til dels skal findes i at finansieringsomkostningerne var relativ lave. Dette viser, at en købers adgang til fremmedkapital spiller en væsentlig rolle på den overordnede efterspørgsel på boligmarkedet. Da der i 1996 blev introduceret rentetilpasningslånet faldt den korte rente, og var dermed på et lavere niveau end den lange rente, hvilket hermed alt andet lige reducerede den månedlige renteudgift set i forhold til det normale fast forrentede annuitetslån. Desuden opstod muligheden for at kombinere de forskellige lånetyper med afdragsfrihed i år Ved denne kombination reduceres den månedlige ydelse endnu engang. Det har altså betydet, at der på kort sigt er blevet frigivet flere midler til at øge boligforbruget. Det har desuden givet adgang til /46

21 Afsluttende projekt HD 1. Del. Afleveringsdato 16. Maj 2011 de persongrupper, der tidligere ikke har haft en indtægt til at dække ydelserne på et alment annuitetslån Ledighed Det er blevet diskuteres, hvorvidt renteniveauet spiller en rolle for efterspørgslen efter boliger. Det blev konkluderet, at der her var en klar sammenhæng mellem boligprisudviklingen og renteniveauet. Den nuværende lave rente har ikke i samme grad påvirket boligernes pris i samme positive retning, som det tidligere er set. En anden påvirkning af boligpriserne er ledighedsniveauet i samfundet. Der vil i det følgende blive diskuteret, hvorledes ledighedsniveauet i samfundet påvirker efterspørgslen efter boliger. Det må antages, at muligheden for at boligforbrug afhænger af indkomst, og dermed er det uden indtægt fra et job svært at skulle finansiere et boligkøb. Kr Kvm pris Ledighed Kvm Pris Ledighed Kilde: Danmarks statistik, nr. BM010 Ses der på sammenhængen historisk set, er der her en klar sammenhæng, ledigheden var faldende siden år 1993 og havde sit hidtidige laveste punkt i Når ledigheden er lav, må det formodes, at der i samfundet er en øget beskæftigelse, det må derfor også formodes, at dette giver en øget 8 4a4/bf074e3725da43bdc125751b003b724d/$FILE/ html 21/46

22 Kmv pris i kr Indkomst i kr Afsluttende projekt HD 1. Del. Afleveringsdato 16. Maj 2011 indtægt i samfundet generelt set, og dermed medfører, at der er en øget efterspørgsel efter boliger. Ses der på den seneste lavkonjunktur i , ses der ligheder i forhold til den nuværende, der er dog den væsentlige forskel at boligprisernes udvikling er meget forskellig, hvis disse sammenlignes. I forsatte boligpriserne med at stige, men på nuværende tidspunkt er der tale om en helt anden udvikling. Denne afvigelse synes ikke at være grundlag nok til at konkludere, at der ikke skal findes en sammenhæng mellem udviklingen i boligpriser og ledighedsniveauet. 4.8 Indkomst Ovenfor i sammenhæng med ledigheden blev nævnt en anden vigtig baggrund for prisdannelse på boligmarkedet på kort sigt indkomst. Som en øget beskæftigelse i samfundet vil påvirke boligefterspørgslen. På samme måde vil en øget indtægt blandt arbejdsstyrken ligeledes påvirke efterspørgslen. Dette vil umiddelbart frigive flere midler til at finansiere boligforbruget, såfremt en øget indtægt vil blive brugt på boligposten. Når der analyseres på denne sammenhæng, er en vigtig faktor inflationen, dette skyldes, at en eventuelt øget indkomst, kun kan være med til at påvirke boligefterspørgslen, såfremt realindkomsten er steget. Altså hvis en stigning i indkomsten modsvarers af en inflationen, der er tilsvarende steget, fører dette ikke til en stigning i realindkomsten, da denne ekstra lønindkomst bliver brugt op af de generelle stigende priser i samfundet Årstal Kvm Pris Indkomst Kilde: Danmarks statistik, nr. IK17 22/46

23 Det ses på ovenstående graf, at der siden 1996 har været en positiv udvikling i reallønnen. Dette har medført en mulighed for at øge forbruget på boligen i nogle husholdninger. Sammenlignes denne udvikling med udviklingen i boligpriserne, ses der er et sammenfald, da den positive udvikling i reallønnen følges med udviklingen i boligpriserne. Dette ser ud til at stoppe i 2007, hvor reallønnen forsat er stigende, mens kontantpriserne har udviklet sig negativt 9. Som også tidligere omtalt i dette afsnit, er det vigtigt at se på det forhold, at det selvfølgelig ikke er hele husstandens indkomst der anvendes på bolig. I foregående afsnit om boligudgift blev der set på boligbyrden det er denne der fortæller, hvor stor en del af husstandens indkomst, der anvendes til bolig. I de perioder hvor denne er lav, kan der formodes en stigning i efterspørgslen efter boliger, og dermed påvirkes med et pres, som kan føre til en prisstigning. 4.9 Delkonklusion Overordnet set er det den kendte udbuds- og efterspørgselskurve, der bestemmer prisen på ejerboliger. Der ligger flere faktorer til grund for den efterspørgsel, der er efter boliger. Desuden er der forskel på, hvorledes udbuddet betragtes på kort og lang sigt. På kort sigt antages boligmassen at være konstant, mens den på længere sigt kan ændre sig i form af nybyggeri og nedrivninger. Vil prisen på køb af bolig overstige nybyggerprisen, vil folk i stedet bygge nyt, og dette vil gøre at udbuddet af boliger stiger, samtidig med at efterspørgslen falder. Dette vil alt andet lige justere prisen ned på et realistisk niveau igen. Ud fra ovenstående analyse tegner der sig et billede af, at renteniveauet samt ledigheden er de faktorer, der umiddelbart påvirker boligpriserne mest. Det er ikke til at sige helt sikkert, da mange af paramenterne ændrer sig i takt med hinanden, og man kan derfor ikke måle på, hvilken en af dem, der har haft den største betydning for udviklingen på boligmarkedet. Der er i øvrigt langt flere påvirkninger, end der i ovenstående analyse er gennemgået og bearbejdet. Nogle af disse vil senere i opgaven blive gennemgået. Dette er parametre der er svære og måle på, set i forhold til de ovenstående. 5 Hvordan påvirkes prisen på det danske boligmarked. Der har på det danske boligmarked været kraftige prisstigninger såvel som kraftige fald gennem det seneste årti. Findes der efterhånden et almindeligt prisniveau for dette marked? Hvornår kan det siges, at prisniveauet er stabiliseret? Det er svært at skulle forudsige udviklingen i boligpriserne, da prisfastsættelse på boligmarkedet er en kompliceret størrelse. Denne pris bliver bestemt på 9 inflationen har i den seneste årrække været gennemsnitlig set været stabil på 2 %, det må derfor antages at det er reallønnen der er steget. Den markante stigning i år 2008, tangere godt med den lave ledighed på same tidspunkt. 23/46

24 baggrund af flere forskellige faktorer, faktorer som gennem tiden bliver svære og svære at gennemskue og dermed belyse. Der vil i det følgende afsnit blive gennemgået og vurderet, hvilke faktorer der påvirker prisfastsættelsen på boligmarkedet for senere at kunne drage en sammenhæng mellem disse og prisudviklingen på boligmarkedet. Alle disse faktorer bidrager i mere eller mindre grad til den endelige prisfastsættelse. Der vil kunne findes et utal af indirekte og direkte påvirkninger, hvorfor kun de mest generelle og vigtigste vil komme i betragtning. Desuden er dette blot en kort gennemgang af de forskellige faktorer, hvorefter en nærmere analyse vil finde sted gennem rapporten. 5.1 Den danske beskatning Den danske beskatning er et yderst omtalt emne og ikke mindst et ømtåleligt emne. Selv de mindste ændringer kan skabe en stor debat i hele landet. Beskatningen påvirker alle i samfundet og i alle samfundslag. De kan her være svært, som politiker, at tilgodese alle når der reguleres ved de forskellige skatter. Pr. 1. januar 2010 trådte forårspakken 2.0 i kraft, som i de kommende år vil bidrage til ændringer i den danske beskatning. Der er den del skatteregler, som kun påvirker boligejere, disse kan være positive såvel som negative set fra boligejerness side. Under skatter der påvirker boligejere kan nævnes: - Ejendomsværdibeskatning - Ejendomsavancebeskatning - Den kommunale ejendomsskat (Grundskyld) - Rentefradrag Den personlige skat har selvfølgelig også en påvirkning for boligejere, da denne er medbestemmende til den enkeltes rådighedsbeløb. 5.2 Lånemuligheder Når køber skal ud på lånemarkedet, er mulighederne mange og for mange er det ret uoverskueligt at vurdere, hvad der netop er bedst for boligkøberen i dennes situation. Der er her en del risici, der skal overvejes; ydelsen skal hænge sammen med privatøkonomien, skal det være fastforrentet eller variabel rente, afdragsfri eller ej. Eventuel arbejdsløshed og dermed nedgang i indkomst kan have store konsekvenser for låntager, som hæfter personligt for optagne lån. Der er pt. en 24/46

25 belåningsgrænse på 80 % af boligens værdi hos realkreditinstitutter, hvor de resterende 20 % skal finansieres på anden vis, bl.a. via banklån, personlig opsparing eller andet. Der er i dag 3 hovedtyper af realkreditlån, som de forskellige realkreditinstitutter udbyder. - Fastforrentet lån - Rentetilpasningslån - Lån med variabel rente med og uden renteloft. Fælles for dem alle er, at de kan optages som kontantlån eller obligationslån. Der er desuden mulighed for at kombinere lånene med afdragsfrihed. Dette blev indført tilbage i 2003 og havde stor indflydelse på boligefterspørgslen Kurser og renter Renteniveauet har en stor indflydelse på, hvilket lån der er mest fordelagtigt. Denne er medbestemmende til ydelsens størrelse. Det er ikke uvæsentligt for en låntager om 2 mio. kr. Skal forrentes med 3 % eller 6 %. Markedsrenten er den i daglig tale mest benyttede rente, og bliver dagligt beregnet på finansmarkedet. Central- og Nationalbanken sætter en pengemarkedsrente, som bruges som referencerente ved bankernes indbyrdes betalingsstrømme, samt er bestemmende for den rente bankerne tilbyder sine kunder ved ind- og udlån. 5.4 Ledighed & arbejdsløshed Ledighed samt arbejdsløshed er også påvirkelige faktorer til boligmarkedet. Ledigheden bliver ofte brugt som en indikator for, hvordan det danske arbejdsmarked klarer sig. Ledighed går hen og bliver en direkte faktor, hvis en boligejer bliver afskediget og på baggrund heraf, ikke har økonomisk mulighed for at bibeholde sin nuværende bolig, og derfor på sælge. 5.5 Demografi Demografi kan opdeles i flere underkategorier, der på hver sin måde skildrer et specifikt område. Der kan være tale om teknik demografi, formel eller teoretisk demografi, deskriptiv demografi, samt den sociale demografi. Særligt interessant for boligmarkedet er den geografiske, hvor man ser flere og flere flytte til storbyerne. Samtidig er en anden væsentlig faktor den kommende meget omtalte ældrebyrde. Mange ældre vil i deres ældre alder vælge at sælge deres store faste bolig i form af parcelhus eller lign. og herefter finde en andels eller lejebolig, der er tilpasset deres behov. Dette vil alt andet lige betyde et øget udbud af boliger og en faldende efterspørgsel /46

26 5.6 De psykologiske faktorer Danskernes forventninger til den økonomiske fremtid, er medbestemmende for, hvor vidt det er det rigtige tidspunkt at investere på eller ej, herunder investeringer i fast ejendom. Boligen i sig selv er et nødvendigt gode, men en fast ejendom ses mere og mere som en investering, og bliver brugt som opsparing, og på denne måde kommer denne til at udgøre den privatøkonomiske formue. Har køber en forventning til at boligpriserne vil falde, vil denne alt andet lige være i en afventende situation, hvorfor efterspørgslen efter boliger på kort sigt er faldende. 5.7 Vismænd Eksperter samt vismænd på området er også af betydning for efterspørgslen efter boliger. Dette hænger bl.a. sammen med den psykologiske effekt. Udtaler en vismand sig om, at boligpriserne nu har ramt bunden, vil en køber vurdere, om tiden nu er inde til at investere. 5.8 Medierne Igen spiller den psykologiske del af mennesket en rolle. Medierne har stor mulighed for at påvirke forbrugerne i den retning, de ønsker såvel negativt som positivt. 5.9 Politiske tiltag Der kan her nævnes den seneste debat omkring nedsættelse af realkreditlånemængden, altså at der ikke længere skal være mulighed for at belåne 80 % af boligens værdi i realkreditinstitutterne, men derimod mindre. Dette vil alt andet lige betyde, at det bliver svære at skaffe kapital til køb af fast ejendom og dermed mindske efterspørgslen Sælgere De nuværende boligejere der overvejer at sælge deres boliger, kan, grundet prispresset, overveje alternativet at udleje deres bolig frem for at sælge den med et eventuelt tab. Dette vil alt andet lige betyde, at udbuddet af boliger vil falde Købere Ligesom sælger har køber det alternativ at anvende et lejemål. Er køber usikker på, hvordan markedet vil udvikle sig, kan denne vælge at se markedet an og benytte sig at muligheden for at bo til leje uden langtidsforpligtelser. 26/46

27 5.12 Mæglere Ejendomsmæglerne har alt andet lige en påvirkning på prissætningen, da det er dem, der vurderer boligerne og derudfra fastsætter en pris. 6 Har medierne spillet en rolle for boligmarkedets udvikling? Ved gennemgang af mediernes rolle på boligmarkedet er der set på overskrifterne i landets førende aviser, som har omhandlet boligkrisen og her må konstateres, at der har været utrolig meget negativt omtale. Det viser, at medierne har haft stor betydning for, hvordan denne krise har udartet sig. Det er ikke kun aviserne, der her har deltaget, både Internettet og tv et har også været fyldt med artikler og udsendelser omkring, hvor stor usikkerheden er på boligmarkedet. Derfor forsøges det at lave et overblik over, hvor stor en indflydelse medierne har haft, for der er ingen tvivl om, at de har indflydelse indirekte. Aviserne har også større indflydelse end lige umiddelbart, da der er flere indirekte læsere, end man tror, for mange erhvervsvirksomheder holder aviser, så deres medarbejder kan holdes ajour i arbejdstiden. Det gør, at samtalerne ofte falder på en overskrift eller en artikel i avisen. Den bedste måde at få kommunikeret et budskab ud på er mund til mund metoden, den er effektiv og den berører folk, når det er et emne, som de er interesseret i at tale med andre om. Så er der synsvinklerne i artiklerne, de skal helst bygges op sådan, at der er en god og en dårlig vinkel, ellers fanger den ikke læseren optimalt. Journalisterne er ikke altid helt objektive, når de skriver deres artikler, det skyldes typisk, at de har meget kort tid til at sætte sig ind i stoffet og dermed også skabe sig et overblik over situationen. Deres utrolig korte og stramme deadlines hjælper heller ikke til, at alle synsvinkler bliver afdækket, samtidig kan de heller ikke undgå at være præget af de forskellige politiske holdninger, den enkelte journalist og avisen har. I øvrigt skal de kunne sælge artiklen, så den skal være spændende og derfor vælger de typisk den mest interessante synsvinkel, men det er ikke altid den mest oprigtige del af historien. 6.1 Spin på boligmarkedet Den ene dag lyder det, at boligpriserne stiger, den næste, at de falder igen. Boligmarkedet er bestemt ikke nemt at forudsige. Skal man købe nu eller lade være. Et bud på et svar må være, at det afhænger af, hvad størstedelen af køberne tror, for hvis køberne holder igen med at købe falder prisen og omvendt, hvis de hurtigt køber, stiger prisen, fordi det bliver nemmere at sælge. Prisudviklingen er i høj grad styret af 27/46

28 forventninger, fornemmelser og psykologi hos købere og sælgere. Mæglerne kender udmærket til denne sammenhæng i købsadfærden, det er også derfor, det altid i aviser og på tv ses, at ejendomsmæglere er ude at mane til ro og måske stigninger på boligmarkedet. Det er ikke kun politikerne, der er gode til spin, det er ejendomsmæglerne også. De har fuldstændig styr på, hvad der sker og hvad de kan sige og gøre for at påvirke boligmarkedet, så der hele tiden er gang i salget. Et godt eksempel kunne være ejendomsmægler kæden Home som ved helt tilfældig timing har været ude med budskabet om, at nedturen på boligmarkedet nu er stoppet. Deres kommunikationschef eller nærmere spindoktor, har været ude med en pressemeddelelse, der lyder: Stammer fra Jyllands-Posten den 21. marts Citat:»Der er ingen markedsmæssige grunde til at udskyde sit boligkøb. Man sætter livet på stand by i stedet for at komme videre. Selv om priserne på landsplan skulle falde et par pct., er det uden reel betydning for langt de fleste.«der er ikke noget at tage fejl af, de vil have gang i boligsalget igen. Ikke noget med at nævne de stigende renter i Europa, ledigheden der stadig ikke er fundet en løsning på, flexlånene der hænger i det uvisse o.s.v. Det hele bygger på en rapport, som Home har lavet sammen med Danske Bank. Her skulle man tro, at den rapport er uden bagtanker, men tilfældigvis er det Danske Bank, der ejer Home. Så der kan vel tillades at sætte spørgsmålstegn ved, hvor objektiv den rapport er, når det fremgår, at der er en interessesammenhæng. En anden der har været ude at udtale sig er vicedirektør Thomas Torp, Dansk Ejendomsmæglerforening. Citat:»Al snak om, at priserne skal falde yderligere må høre op. Priserne har stabiliseret sig. Det tror køberne formentlig også, for der meldes om spirende aktivitet i markedet,«fastslog han over for Jyllands-Posten den 21. marts /46

29 Enfamiliehuse Ejerlejligheder Kilde: Danmarks statistik, EJEN6, Prisindeks for ejendomme efter kategori. Hvordan er det så gået siden år 2007 hvor han udtaler sig, priser er forsat på vej nedad. Så det er ikke en forudsigelse, der har passet, men det kan også være svært at forudse, hvad der kommer til at ske i de kommende år. Generelt kan det konkluderes, at mæglere og deres allierede overvejende er positive omkring boligmarkedet og det er næsten ligegyldigt, hvor dårligt det står til, men det ville også være mærkeligt, hvis de gik ud og sagde: De næste 2 år sælger vi ingen boliger for priserne falder, for det er jo deres levebrød, det går ud over. Det sker meget ofte, at ejendomsmæglerbranchens får lejlighed til at komme meget frem med deres budskaber og spin i medierne. I de elektroniske medier, så som blog og indlæg på diverse boligsider, er det utroligt nemt for dem at starte en debat og komme frem med deres budskab uden, at de får de helt store kritiske spørgsmål igen. Hos de danske tv kanaler laves også tit udsendelser omkring boligmarkedet og her er det igen mæglernes spindoktore (kommunikationschefer) og økonomer/vismænd der udtaler sig. Der er nu nævnt ejendomsmæglerbranchen og deres forsøg på spin for at holde gang i boligmarkedet, men på den anden side er der økonomerne. Så snart de udtaler sig omkring, hvor dårligt det kommer til at gå, får de lige så meget sendetid og overskrifter. Et eksempel er artiklen 29/46

30 Vismænd: Løkke forstærker boligkrisen 13, her udtaler overvismand Peter Birch Sørensen, at boligmarkedet vil falde yderligere og at skattestoppet som regeringen holder fast i, er med til at gøre markedet endnu mere ustabilt. Danskerne vil høre om kriser og om hvor dårligt det går. Det er nyheder der trækker seere og læsere til og det er, hvad tv kanalerne og aviserne lever af. Der er ikke patent på spin, alle gør det og alle har en bagtanke med at gøre det. Renten er et godt eksempel på, at spin og forventninger kan bruges til at ændre opfattelsen. Lige nu forlyder det, at renten vil stige, Den europæiske centralbank og den danske national bank er allerede begyndt at hæve renten og forventningerne er, at der kommer flere stigninger i den kommende tid, så mon ikke også det vil ske, når alles forventninger er, at renten skal stige. 7 Hvorledes har bankrådgivernes rolle haft en påvirkningen? Man skulle tro, at en Bank ikke har den store indflydelse på boligmarkedet, men en vigtig del af bankmarkedet er finansieringen af boligen og det er her Banken er en vigtig part. Alle banker har retningslinjer, der omhandler deres udlånspolitik, men indbyrdes er de ikke altid enige om, hvordan de skal være, det kommer meget an på, hvilken strategi banken har. Bankrådgiverne har en vigtig andel i det at købe en bolig, da det er dem, der i sidste ende skal godkende, om vedkommen der skal købe bolig nu også er økonomisk stærk nok til at kunne klare denne ydelse på det lån, køber skal have. Pt. kan der kun belånes 80 % af boligens købsværdi med et realkreditlån, 5 % er som hovedregel egen udbetaling og de sidste 15 % finansieres gennem et banklån og det er her, bankrådgiveren har en stor rolle. En artikel fra Politikken den 25. juli viser, at i hvert fald Danske Bank har haft en fornemmelse af, hvordan udviklingen på boligmarkedet måske kunne briste på et tidspunkt. Med overskriften som Danske Bank ser faresignaler på boligmarkedet er der vist ikke så meget at tage fejl af. Her er Danske Bank og Realkredit Danmark ud at sige, at de godt er klar over, at priserne er på vej op til et urealistisk niveau, som på et tidspunkt vil briste. De spår også en rentestigning, som vil gøre, at prisstigninger vil tage af, men den rentestigning kom aldrig og priserne blev ved med at stige uden, at de gjorde noget ved det /46

31 Nationalbanken var ude med meldingen om, at banker skulle tage deres ansvar alvorligt og advare mod en boligboble. Grunden til at boligmarkedet har haft så høje prisstigning er, at danskerne har set, at der er penge at hente ved at købe fastejendom og dermed har de en stor tiltro til, at det nok skal forsætte. Nykredit mener tilbage i 2005, at allerede i 2006 vil man se priser i nedadgående retning. De mener, at det megen nybyggeri, der kommer ind på markedet, vil gøre, at prisen på resten vil falde og at renten vil stige og dermed også være med til at holde udviklingen i priserne nede. Det kom ikke til at passe og bankerne/realkredit institutterne tog ikke deres forholdsregler. I det følgende afsnit tages der udgangspunkt i et interview med en bankrådgiver, bilag1. I dag ser bankrådgiverne på køberens økonomi som helhed, det betyder, at de bruger lang tid på at vurdere og opstille budget. Hvis der skulle gøres noget på sigt set fra rådgivernes synsvinkel, skulle det være at forsøge, så vidt det er muligt, at holde markedet i ro, så der igen kan komme tillid til markedet. Langsom kan der så laves de politiske ændringer, der gør, at man ikke ender i en sådan situation igen. De tiltag, som rådgiveren synes ville være fornuftige at lave, er at se på, om der skal ændres på løbetiden på rentetilpasningen og om en afskaffelse af de afdragsfrie lån vil være nødvendig. Det vil helt sikkert også give uro i markedet, hvis der sker så drastiske ændringer. Bankrådgiverne vil naturligvis gerne have så meget frihed og muligheder for at kunne tilbyde et bredt udvalg af lån og finansieringsmuligheder overfor deres kunder. Så derfor vil de ikke have afskaffet de forskellige muligheder, de har. Men hvis bankerne selv kan finde ud af at fastsætte de rigtige retningslinjer, kan det også sagtens fungere, men det har desværre vist sig i forbindelse med krisen, at nogle banker ikke har taget deres ansvar alvorligt nok, selvom både Nationalbanken og diverse vismænd har været uden med anbefalinger om, at bankerne skulle stramme op og tage deres ansvar alvorligt. Alle vismænd peger på, at en afskaffelse af de korte flexlån vil være en god forbedring for dansk økonomi på sigt, de peger samtidig på at nedgangen på boligmarkedet heller ikke er ovre endnu. Bankernes rådgivere er af en anden opfattelse med hensyn til, om bunden i boligmarkedet er nået. De mener, at markedet vil være stagnerende de kommende år, men så vil der igen begynde at ses små prisstigninger, men slet ikke i det omfang, der har været gennem det sidste årti. Rådgiverne har 31/46