Tillæg nr. 8 til Kommuneplan 2009 2021 Tillæg nr. 8 til Kommuneplan 2009-2021 er udarbejdet med henblik på at tilvejebringe et plangrundlag under Lokalplan nr. 160, som sikrer virksomhedens udviklingsmuligheder. Fremtidigt rammeområde 1E 5.2, Rom Skraveret område som overgår fra landområde til erhverv, 1E 5.2 1
Fremtidige rammebestemmelser for område 1E 5.2, Rom: * Rammer for lokalplanlægning fastlægges til erhverv i form af biogasanlæg. * Maksimal bygningshøjde 40 meter. * Maksimal bebyggelsesprocent 50. * Hele får status af byzone ved vedtagelse af lokalplan nr. 160. Vedtagelsespåtegning Således endeligt vedtaget af Lemvig Kommunalbestyrelse den 19. september 2012 Erik Flyvholm Borgmester 2
Konsekvenszone, Rom: For at forhindre miljømæssige konflikter, udlægges en konsekvenszone i en afstand af 500 meter fra det centrale anlæg. Indenfor konsekvenszonen må der ikke planlægges for virksomhed eller anvendelse i øvrigt, som er miljøfølsom og dermed kan begrænse virksomhedens aktiviteter. Redegørelse for byudvikling i OSD og NFI. Udvidelse af lokalplanområde 1 E5.2, industriområde ved Rom Nedenfor følger Lemvig kommunes redegørelse for placeringen af udvidelsen af Lemvig Biogasanlæg i et område der også er udlagt som OSD og NFI. Redegørelsen er kommunens svar på Naturstyrelsens indsigelse mod Forslag til lokalplan nr. 160 og tilhørende kommuneplanstillæg nr. 8. I Lemvig kommune er udlagt to OSD er, OSD Klosterheden og OSD Engbjerg. OSD Klosterheden er i Lemvig kommune udlagt i Klosterheden og landbrugsområdet nord for Klosterheden, mens det i Struer kommune er udlagt i landbrugsområdet øst for Klosterheden. OSD et er sammenhængende med det centrale OSD der fortsætter ned mod Holstebro. OSD et er kortlagt og der er lavet indsatsplan. 3
OSD Engbjerg er hovedsagelig udlagt til landbrugsområde, og indeholder byområderne Klinkby og Tjørringhuse. Dette OSD kortlægges i øjeblikket af Naturstyrelsen. Ud over OSD erne er der i kommunen udpeget indvindingsoplande til almene vandværker der ligger uden for OSD. Lemvig kommune er opmærksom på kravet om at der i redegørelseskravet ligger et krav om at der laves en redegørelse der omfatter hele kommunen. Da denne udmelding kom var planlægningen så langt fremskreden at planerne var i offentlig høring. Da der desuden er frist for ansøgning til tilskud til projekter vedrørende investeringer i anlæg til fremstilling af biogas d.15. september 2012 er der i denne kun medtaget forhold omkring OSD Klosterhede og industriområde Rom I kommuneplan 2013 laves der en fuldstændig redegørelse over arealanvendelsen i hele kommunens OSD er og indvindingsoplande. Redegørelsen er opdelt så den forholder sig til de krav der stilles til den i notatet Statslig udmelding til vandplanernes retningslinjer 40 og 41 vedr. byudvikling og Områder med Særlige Drikkevandsinteresser (OSD). Redegørelsen omfatter hele kommunens OSD og indvindingsoplande og beskriver vægtning af de statslige interesser, bymønster i forhold til OSD og indvindingsoplande, det særlige behov for udlæg i OSD og indvindingsoplande, restrummelighed og muligheden for alternative placeringer. Det eksisterende biogas anlæg er placeret i et erhvervsområde 2,5 km. syd for Lemvigs bygrænse mod syd. Kommunen fastholder området til erhverv i den kommende kommuneplan for at sikre plangrundlaget for erhverv i fremtiden. En stor del af området er i dag lokalplanlagt, og overføres med planforslaget fra landzone til byzone. Lokalplanområdet 160 er i dag lokalplanlagt under lokalplan nr 72 med undtagelse af den sydligste del, planens delområde 2, matrikel nr. 16i, et areal på 1,8 ha. Som det fremgår af redegørelsen side 3 er begrundelsen at placere et nyt anlæg i tilknytning til et allerede eksisterende for dermed at mindske nyetablering. Ud over dette muliggør lokalplan 160, at der indenfor delområde 1 kan bygges i op til 40 meter. Dette sker for at optimere produktionen. Det er disse to forhold, som er de essentielle ændringer i forhold til det eksisterende plangrundlag og de væsentligste motiver for lokalplan 160. Placeringen er hensigtsmæssig ud fra flere hensyn: Placeringen er central i som helhed. Placeringen ved Ringkøbingvej, den nord-sydgående hovedvej 28 med dens forgreninger mod øst og vest, betyder at transporten til og fra leverandørerne er minimal. Placeringen er endvidere central i et husdyrtæt område. Indenfor en radius af 11 km. er der ca. 13.000 svin, som producerer mere end 280.000 tons gylle. Anlægget baseres på svinegylle, da proteinindholdet heri er relativt højt. Afstanden til nærmeste boligområde, som hedder Rom, er 500 meter. Der bliver således ikke tale om gener for så vidt angår miljømæssige forhold. Der er i den forbindelse heller ikke indgivet indsigelser under lokalplanens høringsperiode. Den samlede vurdering i er, at anlægget er placeret det mest hensigtsmæssige sted ud fra de væsentligste hensyn. Der synes ikke at være alternativer. For så vidt angår det nye anlæg der planlægges for, så vil en anden placering end i forbindelse med det eksisterende anlæg ikke være realistisk alene ud fra økonomiske overvejelser. 4
Lemvig kommunes industriområdet for virksomheder med særlige beliggenhedskrav er tidligere udlagt i Rom. Da området blev udlagt var arealerne ikke klassificerede som OSD, og indvindingsoplandet til Lemvig vandværk III, var optegnet længere mod øst. Lemvig kommunen har derfor tidligere vurderet at området var egnet til denne anvendelse. I forbindelse med statens kortlægning er der lavet en grundvandsmodel for området. Beregninger med denne model har vist at Indvindingsoplandet fra Lemvig vandværk III ligger længere mod vest end oprindelig antaget og dermed kom til at omfatte arealerne der tidligere er udlagt til industriområde. Det er ikke muligt at omlægge den allerede etablerede erhversstruktur i området, derfor kan konsekvensen på sigt blive at vandforsyningen i kommunen omlægges. Der er ikke vedtaget en vandforsyningsplan for Lemvig kommune. Med baggrund i arealanvendelsen og de gamle forureninger i indvindingsoplandet til Lemvig vandværk III, vil vandværket ikke indgå som et af de vandværker den fremtidige forsyning skal bygge på. Vandværket indvinder i øjeblikket vand af god kvalitet og der er ikke aktuelle planer om at nedlægge det. Kommuneplantillæg nr. 8 og lokalplan nr. 160 omhandler arealer der er beliggende i Lemvig kommunes industriområde i den nordvestlige del af OSD Klosterheden. OSD området er sammenfaldende med indvindingsoplandet til Lemvig III vandværk. Og en del af der er udpeget som NFI. Området er kortlagt af Naturstyrelsen og der er i 2010 lavet en indsatsplan for området. I OSD et er langt størstedelen af arealet ikke befæstet og grundvandsdannelsen til det øvre magasin ligger på over 400 mm/år, mindst i plantagen og størst på sandjorden nord for plantagen. Planforslagene vil ikke ændre på vandindvindingen og kun i meget lille grad på befæstelsen af arealet, så der vil ikke ske ændringer i forhold til den statslige interesse om at sikre mængden af grundvand. Der er problemer med vandkvaliteten i det område af OSD der er berørt af planerne. Problemerne skyldes hovedsaglig fortidens synder idet losseplads Rom og andre kortlagte grunde i området påvirker grundvandet med miljøfremmede stoffer, men også at der udvaskes nitrat fra landbrugsarealerne. Indsatsplanen for OSD Klosterheden angiver desuden at miljøtilsynet på eksisterende virksomheder skal målrettes med fokus på aktiviteter, som medfører risiko for grundvandsforurening. Selvom grundvandet beskyttes i forbindelse med miljøgodkendelserne og tilsynet vil vandet i området ikke kunne anvendes til drikkevand, da det er, som beskrevet er påvirket fra den gamle losseplads. Planforslaget sikre således den statslige interesse om forebyggelse af forurening af grundvandet. Behovet for at byudvikle i NFI, herunder en afvejning i forhold til øvrige planmæssige interesser. Som tidligere angivet er industriområdet udlagt før arealerne blev udpeget til OSD, NFI og indvindingsopland. Placeringen er hensigtsmæssig ud fra flere hensyn: Placeringen er central i som helhed. Placeringen ved Ringkøbingvej, og syd for Lemvig sikre at der ikke skal foregå tung transport gennem byområder. Lokalplan 160 og Kommuneplantillæg 8 omhandler hovedsagelig allerede lokalplanlagt areal, men medtager desuden et mindre område mod syd der ikke i dag indgår i lokalplanen. Lemvig kommune ønsker i øjeblikket ikke at udlægge nye større områder for virksomheder med særlige beliggenhedskrav. Der er inden for område LP72 en restrummelighed på arealer ejet af kommunen. Når der alligevel inddrages nye arealer ved kommuneplantillæg 13 og LP 160 skyldes det at virksomheden i forvejen har installationer på dette areal (to lagertanke fra 1996.) En udvidelse af virksomheden vil derfor kunne holdes inden for et mere samlet areal. 5
Inden for den eksisterende lokalplan findes der et areal der ikke udnyttes af virksomheden. Der ligger tre gravhøje og inden for 100 meter af gravhøjene vil der forsat være friareal der ikke udnyttes til virksomheder. Grundvandsressourcens størrelse, naturlige beskyttelse og kvalitet mht. naturligt forekommende og evt. forurenende stoffer Kortlægningen og indsatsplanlægningen har vist at denne del af OSD et er nitratfølsomt og samtidigt med at der i området er flere kortlagte grunde, herunder en gammel losseplads, erhversområdet og graveområder. Der er en ringe beskyttelse af det øvre magasin, i området syd for hovedopholdslinjen. Indvindingsmagasinet er i kortlægningsrapporten vurderet beskyttet af et smeltevandslerlag. Dette lag er ikke identificeret i MEP kortlægningen, men er verificeret ved de observerede potentialforskelle mellem magasinerne. Laget er desuden netop anboret i 29 m.u.t. i boring 53.683 der er placeret ved biogasanlægget. Indvindingsmagasinet vurderes således at være beskyttet af et udbredt lerlag. Der er ikke konstateret miljøfremmede stoffer i vandværkets indvindingsboringer. Forsyningssituationen beskrives og vurderes; forsyningssituationen i evt. kommuner man leverer vand til eller modtager vand fra. Klosterhede OSD er et centralt OSD for vandforsyningen til Lemvig og Struer. Grundvandsdannelsen til indvindingerne inde i Klosterheden foregår i den centrale og østlige del af plantagen og berøres ikke af planforslagene. Indsatsplanen for grundvandsbeskyttelsen tager hensyn til at Lemvig vandværk III er beliggende i Lemvig by samt at der er konstateret flere uhensigtsmæssige arealanvendelser inden for indvindingsoplandet, hvilket på sigt kan give problemer i forhold til vandindvindingsinteressen. Der er foretaget en beregning af et udvidet indvindingsopland, der svarer til, at hele Lemvig Vandværk III flyttes ind til Klosterhede vandværk. Såfremt vandindvindingen flyttes fra Lemvig by til Klosterheden vil indvindingsoplandet bortfalde. Da indvindingsoplandet er udpeget som OSD og dele af det som NFI, vil denne del blive bevaret. Med den viden der i dag er om forureningskilderne i Rom området vil det dog være utænkeligt at ressourcen vil blive anvendt til alment drikkevandsforsyning. Grundvandet vil ikke udgøre en del af den fremtidige ressource, så vandet der dannes i området vil strømme til Limfjorden. Indvindingen til Struer kommune foregår i den østlige del af kommunen. Grundvandsdannelsen til dette område påvirkes ikke af planforslagene. I forbindelse med kortlægningen i indsatsområde Engbjerg er der fundet grundvandsmagasiner i en dybde der tyder på at man vest og nordvest for Klosterheden vil kunne indvinde velbeskyttet vand til drikkevandsformål. Forholdet til vandplanerne og de kommunale handleplaner og indsatsplaner til grundvandsbeskyttelse Kommuneplantillæg nr. 8 og lokalplan nr. 160 omhandler arealer der er beliggende i OSD og NFI. I forhold til grundvandsbeskyttelsen skal planerne derfor leve op til retningslinje 40 og 41 i vandplanerne. Denne redegørelse udarbejdes i hen hold til den statslige udmelding om disse retningslinjer. I den kommunale handleplan er der ikke anført supplerende indsatser for grundvandet. Der er vedtaget en indsatsplan for området (dateret juni 2011). I indsatsplanen er anført en række indsatser der har til formål at sikre grundvandet. På side 54 er der i indsats 3.3 angivet indsatserne i forhold til etablering af nye virksomheder i indvindingsoplandet. Indsatsen er: Der gives som udgangspunkt ikke tilladelse til etablering og opførelse af aktiviteter i indvindingsopland, der potentielt (både direkte og indirekte) kan være grundvandstruende. Det sikres desuden, at råstofgrave retableres til naturarealer. 6
Indsats 3.9 omhandler tilsynet med eksisterende virksomheder: Det kommunale tilsyn med igangværende virksomheder inden for indvindingsoplandet skal målrettes med fokus på aktiviteter, som medfører risiko for grundvandsforurening. Der er ikke angivet direkte indsatser i forhold til udvidelser eller ændringer på eksisterende virksomheder. Udvidelsen på Lemvig Biogas omhandler oprettelsen af en ny behandlings linje. Der er i miljøgodkendelsen indsat vilkår der skal sikre grundvandet mod forurening. Befæstelsesgrad og forhold til grundvandsdannelse. For at beskytte grundvandet vil der blive krævet at arealer hvor der omlæsses gylle eller håndteres andre stoffer skal være befæstet. Dette vil betyde en mindre grundvandsdannelse i området. Befæstelsesgraden af det samlede OSD og indvindingsopland er dog meget lille da arealanvendelsen hovedsagelig er landbrug og skovbrug. Det vurderes derfor at ændringen i befæstelsesgrad ikke vil have nogen indflydelse på den samlede grundvandsdannelse. Type anvendelse, herunder med udgangspunkt i listen over placering af forskellige former for byudvikling i forhold til grundvandsinteresser Udvidelse af eksisterende biogasanlæg. Se i øvrigt ovenfor. Konsekvens af en konkret anvendelse i NFI (risikovurdering i forhold til hydrogeologiske forhold) (se bilag 1) Der planlægges for anvendelse til biogasanlæg. På arealet der inddrages i lokalplanområdet ligger i forvejen 2 gylletanke og der planlægges etableret 3 nye. Disse etableres med vilkår som skal forhindre grundvandsforurening. Der forventes derfor ingen påvirkning af grundvandet. Arealerne er beliggende inden for de grundvandsdannende opland til Lemvig Vandværk III. Der er en nedadrettet gradient mellem det øverste og det regionale magasin og mellem det regionale og dybe magasin i hele området. Der er altså grundvandsdannelse til de dybereliggende magasiner. Grundvandsstrømningen i alle tre magasinlag er nordlig. Det strømmer ikke vand fra Industriområdet og ind i Klosterheden. Grundvand dannet i dette område afstrømmer mod Limfjorden. En forurening i området vil derfor med tiden trænge ned i magasinerne og strømme med grundvandet mod nord. Undervejs vil en forurening alt efter typen kunne omsættes eller bindes i jorden. Transporttiden for en mulig forurening vil derfor typisk være længere end transporttiden for vandet. Hovedparten af det vand der indvindes på Lemvig vandværk III har været mere end 100 år under vejs. Tekniske tiltag, der er påkrævet for at sikre en ekstra grundvandsbeskyttelse, (se næste afsnit). Som angivet i Naturstyrelsens notat bilag 1 til: Statslig udmelding til vandplanernes retningslinje 40 og 41 vedr. byudvikling og Områder med Særlige Drikkevandsinteresser) side 11, så forventes der ingen forurening fra virksomheden bortset fra hvis der sker uheld eller lækage med stoffer, der ikke bindes eller nedbrydes inden de når grundvandet. Arealet, som ligges til lokalplanområdet skal anvendes til en miljøgodkendt listevirksomhed (et biogasanlæg), som allerede er etableret inden for den nuværende lokalplans rammer. Biogasanlægget har brug for et areal til udvidelse af deres eksisterende seperationsanlæg, som er etableret ved de to lagertanke på Gammellandevej i det nye lokalplanområde. Der er således tale om samling og udvidelse af et eksisterende anlæg som dels er etableret i det eksisterende lokalplanområde og et eksisterende anlæg, som er etableret med landzonetilladelse. Virksomheden er omfattet af følgende listepunkt i godkendelsesbekendtgørelsen i : 7
J 205 Biogasanlæg med en kapacitet for tilførsel af råmaterialer, herunder affald og/eller husdyrgødning, på over 30 tons pr. dag, bortset fra anlæg omfattet af K 108. Denne type virksomhed er omfattet af standardvilkårene i godkendelsesbekendtgørelsens Bilag 5 afsnit 16, hvilket i forhold til beskyttelse af grundvandet betyder, at virksomhedens miljøgodkendelse vil indeholde vilkår om: Beskyttelse af jord, grundvand og overfladevand 27. Beholdere og tanke til biomasse, væskefraktion og produktionsspildevand samt biofiltre skal være udført af bestandige og for fugtighed vanskeligt gennemtrængelige materialer. Beholderne skal kunne modstå påvirkninger forbundet med brugen, herunder fra fyldning, omrøring, tømning og overdækning. Af- og pålæsning af biomasse fra beholdere eller tanke til køretøjer må kun finde sted på et dertil indrettet omlæsningsareal, jf. vilkår 29. Beholdere og tanke skal være i god vedligeholdelsesstand. Utætheder skal udbedres så hurtigt som muligt, efter at de er konstateret. Beholdere og tanke, der er hævet over jordoverfladen, skal stå på et fundament med en tæt opsamlingsrende eller -beholder, der kan opsamle eventuel udsivning fra tanke eller samlinger ved tank. Øvrige beholdere og tanke skal være forsynet med omfangsdræn med inspektionsbrønd, der muliggør prøvetagning. 28. Oplag af stakke af biomasse og fiberfraktion fra afgasset biomasse skal placeres på pladser, som er udført i bestandige og for fugtighed vanskeligt gennemtrængelige materialer, der kan modstå påvirkningerne fra køretøjer og redskaber ved fyldning og tømning og fra oplaget. Overfladevand fra oplagspladsen eller saft fra oplaget skal ledes til en tæt opsamlingsbeholder, og overfladevand fra omliggende arealer eller tagvand må ikke kunne løbe ind på oplagspladsen. Oplagspladsen skal enten være afgrænset med sidemure, der kan tilbageholde oplaget, eller være placeret mindst 2 meter inde på pladsen og således, at der ikke er risiko for, at oplaget vælter uden for oplagspladsen. 29. Omlæsningsarealer skal være udført af bestandige og for fugtighed vanskeligt gennemtrængelige materialer, der kan modstå påvirkningerne fra køretøjer og redskaber ved fyldning og tømning og fra den oplagrede biomasse. Arealerne skal indrettes således - at køretøjer, der leverer og afhenter biomasse, kan være på pladsen, - at biomasse, der spildes i forbindelse med omlastning, holdes inden for pladsen, og - at overfladevand fra pladsen ledes til en tæt opsamlingsbeholder. 30. Rengøring af køretøjer, der har været anvendt i forbindelse med transport af biomasse, må 8
kun ske på befæstet areal indendørs eller udendørs, jf. vilkår 11, med fald mod opsamlingsbeholder eller afløb, hvorfra der sker kontrolleret afledning. 31. Overjordiske tanke med fyringsolie og motorbrændstof skal sikres mod påkørsel. Overjordiske tanke med fyringsolie og motorbrændstof skal sikres mod påkørsel. Påfyldningsstudse og aftapningsanordninger for olieprodukter, herunder motorbrændstof,skal placeres inden for konturen af en tæt belægning med kontrolleret afledning af afløbsvandet. Alternativt skal eventuelt spild opsamles i en tæt spildbakke eller grube. En eventuel udendørs spildbakke eller grube skal tømmes, således at regnvand i bunden maksimalt udgør 10 % af spildbakkens eller grubens volumen. 32. Tilsætnings- og hjælpestoffer i form af flydende kemikalier samt farligt affald skal opbevares i tætte, lukkede beholdere, der er placeret under tag og beskyttet mod vejrlig. Oplagspladsen skal have en tæt belægning og være indrettet således, at spild kan holdes inden for et afgrænset område og uden mulighed for afløb til jord, overfladevand og kloak. Området skal kunne rumme indholdet af den største oplagrede beholder. Ovennævnte krav gælder dog ikke for oplag i tanke omfattet af vilkår 31. 33. [Hvis godkendelsesmyndigheden vurderer, at der er risiko for, at et eventuelt spild af biomasse kan forurene nærliggende vandløb, søer eller vandindvindingsanlæg, kan godkendelsesmyndigheden fastsætte følgende vilkår: Virksomheden skal etablere et tilbageholdelsessystem, f.eks. voldsystem, således at spild af biomasse kan tilbageholdes.] 34. Arealer til oplag eller omlæsning af biomasse og til rengøring af materiel til transport af biomasse, sumpe og bassiner samt opsamlingsbeholdere skal være i god vedligeholdelsesstand. Utætheder skal udbedres så hurtigt som muligt, efter at de er konstateret. Det er således s opfattelse, at en miljøgodkendelse af virksomhedens udvidelser i området vil sikre, at grundvandet ikke forurenes. Er der spørgsmål til denne redegørelse kan henvendelse ske til Leif Nygaard 9663 1137 eller Kirsten Harbo 9663 1114. Venlig hilsen Kirsten Harbo Miljømedarbejder 9
20. september 2012 Lokalavisen Lemvig Annoncer Bredgade 20 7620 Lemvig TEKNIK & MILJØ Rådhusgadee 2, 7620 Lemvig T: 9663 1200 T: 9663 1137 E: teknik@lemvig.dk J: 01.02.05P16-0228 Lokalplan Lokalplan nr. 160 / tillæg nr. 8 til plan for Lemvig Biogasanlæg. Endelig vedtagelse Lemvig Kommunalbestyrelsee har den 19. september 2012 vedtaget ovennævnte lokal- af virksomheden Lemvig Biogas. Vedtagelsen betyder, at nybyggeri, ombygning eller ændret anvendelsee skal ske i over- plan med tillæg endeligt. Med en vedtagelsee af planerne skabes det planmæssige grundlag for yderligere udvikling ensstemmelse med lokalplanens bestemmelser. Klagevejledning: Afgørelsen kan i flg. 58, stk. 1, nr. 4 i Lov om planlægning påklages til Natur- og Miljøf.eks. f klagenævnet. Det er kun retlige spørgsmål, der kan påklages. Det vil sige, at De kan klage, hvis De ikke mener, kommunalbestyrelsen har haft hjemmel til at træffe afmening burde have truffett en anden afgørelse. gørelsen. De kan derimod ikke klage over, at kommunalbestyrelsen efter deres Klagen skal være skriftlig og indgives til Naturklagenævnet, Rentemestervej 8, 2400 Kø- benhavn NV eller på e-mail til t nkn@nkn.dk. Klagen skal være modtaget af Naturklage- oktober nævnet inden 4 uger fra datoen for denne annonces offentliggørelse - senest 23. 2012 inden kontortids ophør. Det er en betingelse for Naturklagenævnets behandling af Deres klage,, at De indbetaler et gebyr på 500 kr. Nævnet vil efter modtagelsen af klagen sende s Demm en opkrævning på gebyret. Naturklagenævnet vil ikke påbegyndee behandlingen af klagen, før gebyret er modtaget. Vejledning om gebyrordningen kan findes på Naturklagenævnets hjemmeside www.nkn.dk Gebyret tilbagebetales, hvis De får heltt eller delvis medhold i Deres klage. Hvis de vil indbringe afgørelsen for domstolene, skal dette ske inden 6 måneder fra afgørelsen er meddelt.
Lokalplanen kan købes for 30 kr./stk. ved henvendelse til Borgerservice,, tlf. 96 63 12 00. Lokalplanen kan ses på s hjemmeside: www.lemvig.dk. Lemvig Kommunalbestyrelse Ovenstående annonce bedes indrykket under informerer den 25. september 2012. Regningen bedes sendt elektronisk til Lemvig kommune, Teknik & Miljø, Rådhusgade 2, 7620 Lemvig, EAN-nr. 5798004680001. Med venlig hilsen Leif Nygaard Arkitekt maa