Notat vedrłrende gennemgang af regnskaber for almene boligorganisationer i Randers Kommune.

Aarhus Kommune Planl gning og Byggeri Stłttet Byggeri Kalkv rksvej 10 8000 Aarhus C Randers Kommune Notat vedrłrende gennemgang af regnskaber for almene boligorganisationer i Randers Kommune. Regnskabs r 2010 Regnskabs r 2009/2010 og 2010/2011 1

Indholdsfortegnelse Generelt vedrłrende gennemgang af regnskaber for almene boligorganisationer i Randers Kommune....3 Andelsselskabet RandersBolig a.m.b.a. regnskab 2010...5 F lleskontoret a.m.b.a. - regnskab 2009/2010 og 2010/2011...8 Randers Boligforening af 1940 regnskab 2009/2010 og 2010/2011...10 Młllev nget & Storgaarden, Randers regnskab 2009/2010 og 2010/2011...20 A/B Andelsbo regnskab 2009/10 og 2010/11...29 A/B Guden regnskab 2009/2010 og 2010/2011...33 Randers Arbejderes Byggeforening af 1874 regnskab 2010/2011...39 Vorup Boligforening regnskab 2009/2010 og 2010/2011...43 Typografernes Stiftelse regnskab 2010...48 Boligselskabet Lejerbo Randers - regnskab 2010...51 2

Generelt vedrłrende gennemgang af regnskaber for almene boligorganisationer i Randers Kommune. Aftale mellem Aarhus og Randers Aarhus Kommune, Planl gning og Byggeri, har i februar 2012 indg et r dgivningsaftale med Randers Kommune vedrłrende stłttet byggeri, herunder om gennemgang af de almene boligorganisationers regnskaber. Gennemgangen omfatter prim rt boligorganisationernes regnskab 2010 (regnskab 2009/2010 for boligorganisationer med sk vt regnskabs r). I det omfang regnskab 2011 (2010/2011) er indsendt til Randers Kommune vil disse regnskaber ligeledes v re omfattet af gennemgangen. Aarhus Kommunes r dgivning omfatter generelt r dgivning i forhold til stłttet byggeri, herunder regnskabsgennemgang. Den egentlige sagsbehandling og afgłrelse i de konkrete sager henhłrer fortsat under Randers Kommune, jf. aftalens 3, stk. 2. Regnskabsgennemgangen generelt Gennemgangen af regnskaberne og dermed konklusion/anbefaling er baseret p de konkrete regnskaber for boligorganisationerne og afdelingerne, rsberetning, spłrgeskema og revisionsprotokollen. Der er ikke indhentet yderligere oplysninger fra boligorganisationen eller dens revisor. Der foreligger ikke styringsrapporter for regnskabs ret 2010, eller regnskabs r 2009/2010 for boligorganisationer med sk vt regnskabs r. Landsbyggefondens regnskabsdatabase er i begr nset omfang anvendt til sammenligning af niveau for boligorganisationens egenkapital og afdelingernes henl ggelser. Endvidere er anvendt fondens opgłrelse over ledige almene boliger. Regnskabsgennemgangen omfatter: Andelsselskabet RandersBolig a.m.ba. regnskab 2010 F lleskontoret a.m.b.a., regnskab 2009/2010 og 2010/2011 Randers Boligforening af 1940, regnskab 2009/2010 og 2010/2011 Młllev nget & Storgaarden, Randers, regnskab 2009/2010 og 2010/2011 A/B Andelsbo, regnskab 2009/2010 og 2010/2011 A/B Guden, regnskab 2009/2010 og 2010/2011 Randers Arbejdernes Byggeforening af 1874, regnskab 2010/2011 Vorup Boligforening af 1945, regnskab 2009/2010 og 2010/2011 Typografernes Stiftelse, regnskab 2010 Boligselskabet Lejerbo Randers, regnskab 2010 3

Kapitaltilskudslejligheder BDO Kommunernes Revision har tidligere i forbindelse med gennemgangen af regnskaberne for 2008 og 2009 udfłrligt behandlet spłrgsm let om kapitaltilskudslejligheder. I forhold til dette spłrgsm l er ikke foretaget yderligere i forbindelse med regnskabsgennemgangen, da det er vurderingen, at BDOs behandling er d kkende. Aarhus, den 31. maj 2012 4

Andelsselskabet RandersBolig a.m.b.a. regnskab 2010 Administrationsselskab uden boligafdelinger. Regnskabet omfatter kun perioden 1. juni til 31. december 2010. Tabel 1. Boligorganisationen Antal afdelinger Boliglejem l Lejem lsenheder Sideaktiviteter - - - Ingen Gennem administration af Randersegnens Boligforening er RandersBolig inddraget i Randersegnens konkurs. Efter regnskabets afslutning er selskabets direktłr og łkonomidirektłr afskediget. Selskabet har primo 2012 indg et aftale med Det Almennyttige Boligselskab - DAB om ledelsen af selskabet og administrationen. RandersBoligs situation har v sentlig ndret sig efter regnskabs rets afslutning, som fłlge af Randersegnens Boligforenings konkurs. 1. Tidligere r Administrationsselskabet er endelig besluttet i 2009 og startede sin administration pr. 1. juni 2010. Selskabet er dermed ikke omfattet af BDOs regnskabsgennemgang for regnskab 2008 og 2009. Selskabet er stiftet af F lleskontoret a.m.b.a. (A/B Guden, A/B Andelsbo, Randers Arbejdernes Byggeforening af 1974 og Vorup Boligforening af 1945), Randers Boligforening af 1940, Młllev nget & Storgaarden og Randersegnens Boligforening. Selskabet administrerer endvidere Typografernes Stiftelse, kommunale ejendomme og enkelte boligorganisationer uden for Randers Kommune. 2.0. Regnskabsmateriale Underskrevet regnskab, spłrgeskema, revisionsp tegning og revisionsprotokol foreligger. Endvidere forligger rsberetning. 2.1. Revisionsp tegning Revisor: Revisionsinstituttet. P tegning vedrłrende selskabets regnskab 2010: Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Revisionen har ikke givet anledning til kritiske bem rkninger vedrłrende forhold af v sentlig betydning for rsregnskabet eller vedrłrende forvaltningen. 5

Der er dog v sentlige bem rkninger til regnskab, jf. punkt 2.3. 2.2. Spłrgeskema Besvarelser med ja i spłrgeskemaet skal uddybes s rskilt. Ingen spłrgsm l besvaret med ja i skemaet i 2010. 2.3. Administrationsselskabet a.m.b.a. Selskabet har haft et stort driftsunderskud p ca. 3,9 mio. kr. Underskuddet skyldes prim rt medudgifter til personale, kontorhold og kontorlokaler. Underskuddet har medfłrt, at selskabets egenkapital er negativ. Selskabet har trukket ca. 8,4 mio. kr. p erhvervskredit i Danske Bank. Revisor anbefaler, at udviklingen i likviditeten fłlges nłje og at den realiserede łkonomiske udvikling og afvigelser i forhold til budgettet lłbende rapporteres til bestyrelsen. Tabel 2. Regnskab 2010, hovedtal Over-/underskud i alt Arbejdskapital i alt Indskudskapital i alt Egenkapital i alt -3.915.000 kr. -3.966.000 kr. 2.000.000 kr. -1.966.000 kr. Selskabet har i 2010 anskaffet ejendommen Marsvej 1, Randers, (administrationsbygning) for 21 mio. kr. Hertil kommer nyanskaffelse, bl.a. ombygning og edb-anl g ofr tilsammen ca. 8,8 mio. kr. Administrationsbygningen og nyanskaffelser er midlertidigt finansieret ved omprioriteringskonto og en kassekredit i Danske Bank. Administrationsbygningen forventes finansieret ved optagelse af realkreditl n. Randers Boligforening af 1940 har l nt 2,5 mio. kr. til Randers Bolig til delvis finansiering af administrationsbygningen. Ifłlge revisor med Landsbyggefondens godkendelse. 3. Konklusion/anbefaling P baggrund af regnskabsmaterialet og revisors bem rkninger vurderes regnskabet umiddelbart ikke at kunne tages til efterretning uden v sentlige forbehold. Det anbefales, at der inden den endelige politiske behandling af regnskabet afholdes et młde med selskabet. Młdet kunne tage udgangspunkt i fłlgende punkter: 1. Administrationsselskabet a.selskabets łkonomi. 6

b. Konkurssituation. c. Finansiering af administrationsbygningen. 7

F lleskontoret a.m.b.a. - regnskab 2009/2010 og 2010/2011 F lleskontoret er f lles almen administrationsorganisation for A/B Guden, Vorup Boligforening, A/B Andelsbo og Randers Arbejderes Byggeforening af 1874. 1. Tidligere r BDO Kommunernes Revision har foretaget en gennemgang af regnskab 2007/08 og regnskab 2008/09. V sentlige bem rkninger i konklusion/anbefaling: 2007/08 og 2008/09 (stort set samme bem rkninger i de to regnskabs r): Der er ikke budgetteret kost gte. Der er ikke opkr vet tilstr kkeligt administrationsbidrag til at d kke organisationens udgifter. Manglende forvaltningsrevision og heller ikke oplysninger om stadet p implementeringen af forvaltningsrevisionen. 2.0. Regnskabsmateriale Underskrevet regnskab, spłrgeskema, revisionsp tegning og revisionsprotokol foreligger. Der er kun fremsendt beretning for 2010/11. 2.1. Revisionsp tegning Revisor: Revisionsinstituttet. rsregnskab 2009/10 (protokol pkt. 6.1): rsregnskabet er forsynet med erkl ring uden forbehold og supplerende oplysninger. P tegning rsregnskab 2010/11: Revisionen har ikke givet anledning til forbehold 2.2. Spłrgeskema Besvarelser med ja i spłrgeskemaet skal uddybes s rskilt. 2009/10 Spłrgsm l nr. 7: Tvivl om hvorvidt soliditet og likviditet er tilstr kkelig til at boligorganisationen kan opfylde sine forpligtelser eftersom egenkapitalen er tabt. 2010/11 Spłrgsm l nr. 6.: Forfaldne ydelser betalt for sent. En konkret fejl, der vedrłrer momsafregning p et byggesagshonorar. Spłrgsm l nr. 8.: BF Randersegnens konkurs er sket efter regnskabs rets udlłb. Konsekvenserne endnu uvisse. 8

2.3. Boligorganisationen Administrationsorganisationens administration er pr. 1 juni 2010 overg et til Randers Bolig. F lleskontoret har indskudt kapital i Randers Bolig men de deltagende boligorganisationer kłber administrationen direkte fra Randers Bolig uden om F lleskontoret Tabel 1. Regnskab 2009/10, hovedtal Over-/underskud i alt Arbejdskapital i alt -1.100.372 kr. -635.425 kr. Egenkapitalen var v k pr. 30/9 2010. De fire boligorganisationer indbetalte imidlertid deres forholdsm ssige andel af saldoen s ledes, at den negative saldo udlignedes. Tabel 2. Regnskab 2010/11, hovedtal Over-/underskud i alt Arbejdskapital i alt -474.289 kr. -474.280 kr. Det negative resultat skyldes nedskrivning af andelen i Randers Bolig. Aktiviten i regnskabs ret var alene lidt młdeaktivitet hvor den prim re aktivitet har v ret koordinering af organisationens indflydelse i Randers Bolig. Ifłlge revisor er grundlaget for udfłrelse af forvaltningsrevision ikke fuldt ud tilstede. 3. Konklusion/anbefaling P baggrund af regnskabsmaterialet og revisors bem rkninger vurderes regnskabet umiddelbart til at kunne tages til efterretning. Det anbefales, at der afholdes et dialogmłde med boligorganisationen, hvor fłlgende punkter drłftes: Generel drłftelse af boligorganisationens situation, fremtid.. Drłftelse af forvaltningsrevision. Lłbende afstemninger af bankbeholdninger błr foretages (protokollat 2010/11, pkt. 2, protokollat 2009/10, pkt. 3) 9

Randers Boligforening af 1940 regnskab 2009/2010 og 2010/2011 Tabel 1. Boligorganisationen Antal afdelinger Boliglejem l Lejem lsenheder Sideaktiviteter 56 2285 2501 Boliggruppen, V rdipapirer 1. Tidligere r BDO Kommunernes Revision har foretaget en gennemgang af regnskab 2007/08 og regnskab 2008/09. 2007/2008: V sentlige bem rkninger i konklusion/anbefaling: 1. Manglende forvaltningsrevision 2. At der sker afvikling af driftsunderskud efter g ldende regler 3. At der afgives en redegłrelse for den łkonomiske situation i afdeling 51, herunder hvordan afdelingen kan viderefłres 4. At bruttoadministrationsudgiften fremadrettet budgetteres kost gte 5. At der i overensstemmelse med revisionens anbefalinger foretages fłlgende kontroller og afstemninger: a.dokumenterede afstemninger af alle likvide beholdninger b.dokumenterede afstemninger af debitorer og tilgodehavender c. Opfłlgning af forsikringssager d.lłbende budgetkontrol 2008/2009: V sentlige bem rkninger i konklusion/anbefaling: 1. Manglende forvaltningsrevision 2. At der sker afvikling af driftsunderskud efter g ldende regler 3. At bruttoadministrationsudgiften fremadrettet budgetteres kost gte 4. At der foretages afskrivning p forbedringsarbejder efter g ldende regler 5. At der foretages regulering af overfinansiering af ejendommens anskaffelsessum i overensstemmelse med g ldende regler 6. At der afgives en redegłrelse for den łkonomiske situation i afdeling 51, herunder hvordan afdelingen kan viderefłres 7. At der i overensstemmelse med revisionens anbefalinger foretages fłlgende kontroller og afstemninger (uafklarede differencer i afstemning af bankkonti): a.dokumenterede afstemninger af alle likvide beholdninger b.dokumenterede afstemninger af debitorer og tilgodehavender c. Opfłlgning af forsikringssager d.lłbende budgetkontrol ( 41 afdelinger med underskud) 2.0. Regnskabsmateriale Underskrevet regnskab, spłrgeskema, revisionsp tegning og revisionsprotokol foreligger. 10

Ingen rsberetning 2010/11 eftersendes efter 13. juni 2012. Modtaget rsberetning 2009/10. Det fremg r af brev af 10. juni 2011, at afd. 38 ikke har godkendt budgettet for 2011/12. Det błr undersłges om budgettvisten er afgjort. 2.1. Revisionsp tegning Revisor: Revisionsinstituttet. P tegning 2009/10 (protokol pkt. 6.1): rsregnskaberne er forsynet med erkl ring uden forbehold og supplerende oplysninger og rsregnskabet Revisionen har ikke givet anledning til forbehold P tegning 2010/11 ( rsregnskabet) Revisionen har ikke givet anledning til forbehold Revisor har for de to regnskabs r fłlgende bem rkninger og anbefalinger: rsregnskab 2009/10: Vi skal igen i r bem rke, at det ikke i rsregnskabet har v ret muligt at opretholde forretningsgangen i bogholderiet med kontrol og afstemningsrutiner. Dette indeb rer risiko for fejl og mangler vedrłrende den lłbende registrering af tilgodehavender og g ldsposter i boligorganisationen og afdelinger. Vi skal derfor anbefale, at der lłbende foretages fłlgende kontroller og afstemninger: Dokumenterede afstemninger af alle likvide beholdninger Dokumenterede afstemninger af debitorer og tilgodehavender Opfłlgning af forsikringssager Lłbende budgetkontrol (bem rk 41 afdelinger med underskudssaldi) Afstemning af mellemregning med Boliggruppen (ny ifht. 2007/2008, 2008/2009) I forhold til punktet vedr. Boliggruppen anfłrer revisor supplerende, at der ikke er foretaget uanmeldt beholdningseftersyn i regnskabs ret: I forbindelse med revisionen af organisationens rsregnskab, er vi blevet opm rksomme p, at der ikke regelm ssigt er blevet foretaget afstemninger af organisationens bankbeholdninger og mellemregninger med Boliggruppen, hvorfor det ikke har v ret muligt at foretage et beholdningseftersyn rsregnskab 2010/11: Det er overordnet set vores opfattelse, at den af Andelsselskabet Randersbolig A.M.B.A. udfłrte administration af Randers Boligforening af 1940 ikke har v ret udfłrt p et tilfredsstillende professionelt niveau. Der er i forbindelse med bogfłringen konstateret mange og v sentlige fejl i bogfłringen, manglende afstemninger af aktiver og passiver samt manglende analyse og gennemgang af driftskonti med henblik p at finde fejlkonteringer. 11

I forbindelse med revisionen er fejlene blevet rettet og aktiver og passiver bragt til at stemme ved at ompostere differencerne, som har udgjort v sentlige belłb til driftskonti i overensstemmelse med den daglige ledelses anvisninger. Vi skal anbefale, at boligforeningen anmoder Andelsselskabet Randersbolig A.M.B.A, om at sikre at der etableres: Velfungerende forretningsgange Arbejds-, ansvars-, og funktionsbeskrivelser for de enkelte ansatte Konteringsvejledninger Afstemningsrutiner, der sikre, at aktiver, herunder bank- og v rdipapirbeholdninger samt tilgodehavender, og passiver lłbende afstemmes Lłbende afstemning af mellemregningsmellemv rendet med Boliggruppen Lłbende łkonomisk rapportering til bestyrelsen, herunder afvigelser i forhold til budgettet) I forhold til punktet vedr. Boliggruppen anfłrer revisor supplerende, at der ikke er foretaget uanmeldt beholdningseftersyn i regnskabs ret: I forbindelse med foretagelse af det i regnskabs ret uanmeldte beholdningseftersyn, konstaterede vi, at bank- og v rdipapirbeholdmninger samt mellemregning med Boliggruppen ikke lłbende var blevet afstemt. P grund af IT-problemer med bogfłring var af PBS-betalinger var bogfłringen ligeledes ikke ajour. Der henvises til protokollat s. 912, pkt. 2.1.5: Der er i de seneste 3 r konstateret v sentlige differencer p debitorer samt bank- og mellemregningskonti. Den tidligere daglige ledelse (Jłrgen Kragh Rauch)har besluttet, at fłre alle differencer v k over resultatopgłrelsen i regnskabs ret. Der har netto v ret en indt gt p p i alt kr. 101.732, der er indt gtsfłrt i regnskabet p konto 611 Bem rkning: I regnskabs rene 2007/2008 og 2008/2009 har revisors bem rkninger og anbefalinger v ret enslydende. I regnskabs ret 2009/2010 og igen i 2010/2011 er revisors bem rkninger ndret. Det vurderes, at revisors bem rkning i 2010/11 er sk rpende i forhold til 2009/2010. Man klandrer Randersbolig s professionelle niveau, der ikke betragtes som tilfredsstillende. 2.2. Spłrgeskema Besvarelser med ja i spłrgeskemaet skal uddybes s rskilt. rsregnskab 2009/10: Spłrgsm l nr. 5. 34 afdelinger har modtaget tilskud fra dispositionsfonden pga. lejetab. Samlet lejetab ca. 0,9 mio. kr.(se bilag) Spłrgsm l 6: Ydelser p realkredit betalt for sent. BF holder afdelingerne skadeslłs. 12

Spłrgsm l 9b: 43 afdelinger har underskudsaldi. 3 har underskudssaldi p anskaffelsessum. Spłrgsm l 10: Udlejningsvanskeligheder i 5 afdelinger (se bilag). Spłrgsm l 12b: afd. 49 har utilstr kkelige henl ggelser til istands ttelse ved fraflytning Spłrgsm l 12 c: afd. 4 har utilstr kkelige henl ggelser til tab ved fraflytning rsregnskab 2010/11: Spłrgsm l nr. 5. Anvendt samlet 4,08 mio. kr. til d kning af lejetab (se bilag) Spłrgsm l 6: Ydelser p realkredit betalt for sent. Spłrgsm l 8: Randersegnens konkurs efter regnskabs rets udlłb. Konsekvenserne ikke kendte. Spłrgsm l 9b: 40 afdelinger har underskudsaldi. 2 har underskudssaldi p anskaffelsessum. Spłrgsm l 10: Udlejningsvanskeligheder i 6 afdelinger (se bilag). Spłrgsm l 12 c: afd. 4 har utilstr kkelige henl ggelser til tab ved fraflytning 3. Boligorganisationen Boligorganisationen har i 2010 v ret administreret af Randers Bolig. Boligorganisationen er andelshaver/medejer af Randers Bolig. Boligorganisationen er dermed involveret i sagen om Randersegnens Boligforening. 3.1 Resultat/egenkapital Tabel 2. Regnskab 2009/10, hovedtal Over-/underskud i alt Arbejdskapital i alt Arbejdskapital pr. lejem lsenhed Dispositionsfond, disponibel i alt Dispositionsfond, disponibel pr. lejem lsenhed 830.229 kr. 14.315.139 kr. 5.723 kr. 13.496.745 kr. 5.396 kr. 13

Tabel 3. Regnskab 2010/11, hovedtal Over-/underskud i alt Arbejdskapital i alt Arbejdskapital pr. lejem lsenhed Dispositionsfond, disponibel i alt Dispositionsfond, disponibel pr. lejem lsenhed -716.400 kr. 13.598.739 kr. 5.437 kr. 11.115.966 kr. 4.444 kr. Henl ggelse til dispositionsfonden, hvis disponibel del under 4.179 kr./lejem lsenhed. Reduktionen i den disponible del af dispositionsfond 2010/11 har bl.a. sammenh ng med det betydelige lejetab i afdelingerne, der er realiseret i 2010/11. Disse lejetab skal ifłlge lovgivningen betales af dispositionsfonden. Boligorganisationen har meget v sentlige udl n til afdelinger. Udl net udgłr 2010/11 ca. 47,7 mio. kr. Boligorganisationen skal indest for, at der er uomtvistelig god sikkerhed for afdelingernes midler, og at disse kan frigłres med kort varsel. Revisor anbefaler, at l nene til afdelingerne nedbringes, s boligorganisationens likviditetsm ssige handlefrihed sikres. 3.2 Forvaltningsrevision Fłlgende anfłrer revisor om forvaltningsrevision: 2009/10: Det fremg r af pkt. 2.2 i revisionsprotokollatet: Det er overfor os oplyst, at arbejdet med forvaltningsrevision vil blive intensiveret i de kommende r 2010/11: Det fremg r af pkt. 2.2 i revisionsprotokollatet: Der har i regnskabs ret v ret afholdt en del bestyrelsesmłder, hvor den overordnede tilgang til forvaltningsrevision blev diskuteret. Vi er dog ikke forevist nogen form for rapportering vedrłrende udfłrt forvaltningsrevision. 3.3 Administrationsbidrag Der er tilsyneladende ikke budgetteret fuldt kost gte i rene. Bruttoadministrationsudgiften overstiger v sentligt administrationsbidragene. Eftersom afdelinger ikke betaler organisationen den reelle udgift til administration t res der p boligorganisationens egenkapital. 3.4 Sideaktiviteter Boliggruppen har haft negative resultater i s vel 2009/10 (-1,5 mio. kr.) og 2010/11 (-0,3 mio. kr.) 14

Derudover afstemningsm ssige problemer i forhold til boligorganisationen i begge regnskabs r. 4. Afdelingerne 4.1 Henl ggelser Tabel 3. Henl ggelser, rligt og saldo 2009/10 Afdeling PPV og fornyelser Istands. v fraflytning Saldo PPV og forny. Saldo Istands. kr./m 2 kr./m 2 kr./m 2 kr./m 2 1 105 7 385 98 2 99 3 559 73 3 105 12 915 113 4 44 2 929 77 5 88 8 848 72 6 111 11 739 192 7 105 32 497 563 8 109 28 1153 561 9 91 18 291 285 10 86 4 644 111 11 211 0 2415 0 12 101 16 417 119 13 65 0 234 38 14 137 24 446 236 15 91 11 555 96 16 85 15 427 136 17 113 17 881 162 18 85 5 417 126 19 111 8 534 205 20 85 17 476 92 21 86 8 550 83 22 78 6 731 83 23 69 12 474 63 24 93 24 247 72 25 127 14 299 65 26 88 20 812 251 27 87 19 240 135 28 112 0 780 0 29 47 13 186 44 30 228 0 1930 0 31 176 0 1889 0 33 60 22 576 26 34 79 14 671 175 35 74 7 715 53 36 75 14 618 114 37 0 0 0 0 38 43 30 232 49 39 66 20 444 25 42 80 14 987 114 43 78 21 636 112 15

44 64 16 748 172 45 53 24 560 100 46 60 15 1304 484 47 55 14 765 133 48 104 9 547 82 49 43 6 434 0 50 28 0 144 0 51 35 7 186 28 52 34 8 225 47 53 55 33 301 64 54 76 5 496 132 55 61 17 435 123 56 78 43 535 348 57 76 20 349 72 58 87 19 283 145 59 53 0 665 175 Tabel 4. Henl ggelser, rligt og saldo 2010/11 Afdeling PPV og fornyelser Istands. v fraflytning Saldo PPV og forny. Saldo Istands. kr./m 2 kr./m 2 kr./m 2 kr./m 2 1 125 7 383 64 2 130 3 583 69 3 141 10 964 105 4 127 2 846 64 5 122 8 907 72 6 141 11 722 200 7 125 32 486 569 8 152 28 1160 549 9 114 18 314 302 10 114 4 638 109 11 297 0 2680 0 12 128 16 500 126 13 83 2 197 31 14 157 24 390 260 15 117 11 517 97 16 106 15 358 127 17 142 17 638 144 18 105 5 461 117 19 136 8 435 212 20 109 9 508 89 21 112 8 595 84 22 92 6 771 79 23 93 12 469 68 24 133 16 330 79 25 118 14 341 72 26 120 9 861 249 27 106 3 246 114 28 155 0 825 0 29 63 13 196 49 30 300 0 2107 0 31 249 0 1835 0 16

33 87 27 573 48 34 108 14 648 189 35 89 7 633 54 36 103 9 593 111 37 0 0 0 0 38 69 35 265 75 39 92 20 452 41 42 118 14 890 112 43 110 21 349 132 44 98 16 774 182 45 80 24 605 115 46 107 15 1267 499 47 87 14 848 140 48 130 9 557 85 49 66 12 470 125 50 31 0 173 0 51 50 7 196 21 52 47 8 232 47 53 74 33 345 119 54 99 5 482 125 55 80 17 461 123 56 105 43 398 344 57 94 20 350 90 58 126 19 318 152 59 81 0 632 164 Note: PPV: planlagt og periodisk vedligeholdelse. Som det fremg r af tabel 3 og 4 er de rlige henl ggelser (generelt) stigende fra 2009/10 til 2010/11. De samlede henl ggelser udgjorde pr. 30/9 2011 kr. 100,17 mio. kr. mod 98,07 mio. kr. pr. 30/9 2010. Det fremg r af revisionsprotokollatet, at revisor i rsregnskab 2009/10 har v ret forevist boligforeningens vedligeholdelsesplaner, der d kker 10 r. Henl ggelserne sker i overensstemmelse med vedligeholdelsesplanerne. Til rsregnskab 2010/11 oplyser revisor, at de forudsatte henl ggelser ikke er fuldt ud tilstr kkelige til at d kke vedligeholdelsesomkostningerne, hvilket revisor anser som helt s dvanligt for sektoren. Bem rkning: Det er udgangspunktet ifłlge lovgivningen skal v re tilstr kkelige til at d kke de planlagte vedligeholdelsesarbejder. 4.2. Afdelingernes resultater 2009/10: 17

Det fremg r af afsnit 3.1.3 i revisionsprotokollatet, at 35 ud af 56 afdelinger har et negativt driftsresultat i 2009/2010. Revisor anbefaler ikke som tidligere r at lejeniveauet błr słges forłget. 43 ud af 56 afdelinger har negative resultatkonto. Nogle afdelinger har betydelige negative saldi. Det opsamlede resultat for alle afdelinger under et udgłr - 11,07 mio. kr. pr. 30/9 2010. 2010/11 Det fremg r af afsnit 3.1.3 i revisionsprotokollatet, at 20 ud af 56 afdelinger har et negativt driftsresultat i 2010/2011. 40 ud af 56 afdelinger har negativ resultatkonto. Nogle afdelinger har betydelige negative saldi. Det opsamlede resultat for alle afdelinger under et udgłr - 7,8 mio. kr. pr. 30/9 2011. Revisor oplyser i protokollatet pkt. 2.1.1 at afviklingen af de negative resultatkonti ikke har v ret indeholdt i budgettet for 2010/11. Konsekvensen er, at der har v ret opkr vet 1,8 mio.kr. for lidt i husleje i regnskabs ret. Det anbefales, at punktet drłftes. 4.3 Afdelingernes lejetab 2009/10 Revisor anfłrer i revisionsprotokollatet s. 876, at afdelingerne 33, 38, 43, 45 og 51 skłnnes at have udlejningsvanskeligheder. 2010/11 Revisor anfłrer i revisionsprotokollatet s. 918, at afdelingerne 33, 38, 43, 45, 49 og 51 skłnnes at have udlejningsvanskeligheder. Ifłlge vedlagte bilag er det samlede lejetab for boligorganisationens afdelinger i 2009/10 0,9 mio. kr. mod 4,2 mio. kr. i 2010/11. Der er tale om en v sentlig forłgelse. Baggrunden for de accelererende lejetab skal undersłges. 4.4 Forbedringsarbejder Mange afdelinger har igangv rende forbedringsarbejder, der midlertidig finansieres ved via mellemregningen med boligorganisationen. Som fłlge heraf er mange af henl ggelserne ikke fuldt ud likvide. Som fłlge af den forsinkede finansiering opkr vet for lidt i husleje i 2010/11. 4.5 Afdelingerne i łvrigt Afdeling 51 har i de seneste regnskabs r p kaldt sig revisors bev genhed. Afdelingen er reelt set insolvent idet det af regnskabet fremg r fłlgende ( rsregnskab 2010/11): 18

Saldo konto 406.9 Henl ggelser i alt kr. 595.025 Saldo konto 407 Underskud kr. -749.617 Saldo konto 407.9 kr. -154.591 Saldo konto 418 G ld til boligorg. kr. 0 Revisor anfłrer som tidligere (siden 2008) i afsnit 3.1.4. side 930 i revisionsprotokollatet ( rsregnskab 2010/11) vedrłrende afd. 36, konto 305, Andre debitorer kr. 589..575:Belłbet indeholder mellemregning/tilgodehavende hos Jysk ejendomsadministration perioden 1. oktober 2006 til 30. september 2009. Vi anbefaler i lighed med tidligere at der foretages afregning her 3. Konklusion/anbefaling Det anbefales at der afholdes et młde (styringsdialog) med boligorganisationen med fokus p driftsm ssige forhold. Młdet kunne tage udgangspunkt i fłlgende punkter: 1. Manglende afstemninger, jf. revisors bem rkninger i seneste 4 regnskabs r, herunder s rligt de sk rpende bem rkninger i regnskabs r 2010/11. 2. Boligorganisationens łkonomi fremadrettet, herunder konsekvenserne af a.afdelingernes lejetab b.administrationsudgifterne (ikke kost gte, dvs. boligorganisationen f r ikke fuld d kning for omkostningerne) c. Boliggruppen (underskud begge regnskabs r) 3. Forvaltningsrevision 4. Afdelingerne a. Vedligeholdelsesplaner/henl ggelser b.afdelingsresultater c. Opsamlede underskud (manglende afvikling protokollat pkt. 2.1.1) d.underfinansiering anskaffelsessum. e.lejetab/afdelinger med udlejningsproblemer f. Forbedringsarbejder (endelig finansiering ikke hjemtaget) g.status afd. 51 (insolvent afd.) h.tilgodehavende afd. 36 (jysk ejendomsadministration) i. Tab p fraflyttere (protokollat 2010/11, pkt. 2.1.2) 19

Młllev nget & Storgaarden, Randers regnskab 2009/2010 og 2010/2011 Regnskabs r 1. oktober 2009 til 30. september 2010. Regnskabs r 1. oktober 2010 til 30. september 2011. Tabel 1. Boligorganisationen. Regnskabs r 2010/2011. Antal afdelinger Boliglejem l Lejem lsenheder Sideaktiviteter 51 2.560 2.713 Ja Sideaktiviteterne omfatter indskud i Randers Bolig a.m.b.a p 500.000 kr. Młllev nget & Storgaarden er dermed indirekte via Randers Bolig inddraget i Randersegnens Boligforenings konkurs. Indskuddet er i regnskabs ret 2010/2011 nedskrevet til 1 kr. Boligorganisationen er byggeaktiv. 1. Tidligere r BDO Kommunernes Revision har foretaget en gennemgang af regnskab 2007/2008 og 2008/2009. V sentlige bem rkninger i konklusion/anbefaling: At boligorganisationen efterlever reglerne om dispositionsfondens d kning af lejetab i afdelingerne med virkning fra den 1. januar 2007. At boligorganisationen f r korrigeret afdelingernes henl ggelser til tab ved fraflytninger, s ledes at de afspejler de faktiske forhold. At boligorganisationen fłlger konteringsvejledningen mht. finansiering af forbedringsarbejder. At boligorganisationen godtgłr, at der er foretaget korrekt afregning til Randers Kommune i forbindelse med kapitaltilskudslejligheder via dispositionsfonden. 2.0. Regnskabsmateriale G ldende for b de regnskab 2009/2010 og regnskab 2010/2011. Underskrevet regnskab, spłrgeskema, revisionsp tegning og revisionsprotokol foreligger. Endvidere foreligger rsberetning. 20

2.1. Revisionsp tegning Revisor: Revisionsinstituttet. P tegning vedrłrende boligorganisationens regnskab 2009/2010: Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Revisionen har ikke givet anledning til kritiske bem rkninger vedrłrende forhold af v sentlig betydning for rsregnskabet eller vedrłrende forvaltningen. P tegning vedrłrende boligorganisationens regnskab 2010/2011: Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Afdeling 30, regnskab 2010/2011. Afdelingen er under ombygning til en ny afdeling 56. Revisionen har taget forbehold for de forelłbige byggeomkostninger vedrłrende den nye afdeling, idet disse endnu ikke er hverken opgjort eller revideret. 2.2. Spłrgeskema Besvarelser med ja i spłrgeskemaet skal uddybes s rskilt. Der er taget udgangspunkt i regnskab 2010/2011, da det er det mest aktuelle. I łvrigt er der ogs i regnskab 2009/2010 svaret ja til mange af de samme punkter. V sentlige forhold fra regnskab 2009/2010 er medtaget. Spłrgsm l besvaret med ja, nr. 5, 6, 8, 9b, 10, 12a, 12b og 12c. Ad 5. Der er i regnskabs ret anvendt 1.335.081 kr. til d kning af tab ved lejeledighed. Der er samlet set tale om et v sentligt tab ved lejeledighed i afdelingerne. Endvidere er ydet tilskud til afdelingerne p ca. 1,25 mio. kr. Det bem rkes, at dispositionsfondens rlige tilgang knapt kan d kke fondens tilskud til tab ved lejeledighed i afdelingerne. Ad 6. Pga. administrativ fejl er prioritetsydelser i 3 afdelinger betalt for sent. Fejlen har medfłrt, at afdelingerne er blevet opkr vet morarenter. Ad 8. V sentlige forhold opst et efter regnskabs rets afslutning. Randersegnens Boligforenings konkurs og dens betydning for Randers Bolig og de łvrige boligorganisationer administreret af Randers Bolig. Ad 9b. En lang r kke afdelinger har opsamlede underskudssaldi. Ad 10. Afdeling 24 og 69 har v sentlige udlejningsproblemer. Ad 12. I en r kke afdelinger har henl ggelserne ikke v ret tilstr kkelig til at d kke rets forbrug p konto 116, 117 og 130. 21

2.3. Boligorganisationen Boligorganisationen har i 2010/2011 v ret administreret af RandersBolig. Tabel 2. Regnskab, hovedtal Regnskab 2010/2011 Regnskab 2009/2010 Over-/underskud i alt -4.202.000 kr. 1.344.000 kr. Arbejdskapital i alt 5.334.000 kr. 9.294.000 kr. Arbejdskapital pr. lejem lsenhed 1.966 kr. 3.388 kr. Dispositionsfond, disponibel i alt 3.850.000 kr. 1.424.000 kr. Dispositionsfond, disponibel pr. lejem lsenhed 1.419 kr. 519 kr. Afdelingerne skal foretage henl ggelse til dispositionsfonden, s fremt fondens disponible del er under 4.179 kr./lejem lsenhed (i regnskabs ret 2010). Boligorganisationens afdelinger skal dermed foretage rlige henl ggelser til dispositionsfonden. Regnskab 2010/2011 Den v sentligste grund til boligorganisationens d rlige resultat i 2010/2011 skyldes ekstraordin re udgifter p ca. 4,5 mio. kr. som omfatter nedskrivninger p administrationsbygningen og andel i Randers Bolig. Administrationsbygningen słges afh ndet. Nedskrivningerne er som n vnt ekstraordin re og som s dan ikke udtryk for en egentlig ubalance i boligorganisationens drift. Boligorganisationen har meget v sentlige udl n til afdelinger i drift (konto 721.1). Udl net udgłr ca. 71,3 mio. kr. i forhold til boligorganisationens samlede aktiver p ca. 125,3 mio.kr. og afdelingernes samlede midler i forvaltning p i alt ca. 72,4 mio. kr. Udl nene omfatter bl.a. ca. 33,8 mio. kr. til ombygning af afdeling 30/56. Boligorganisationen har oplyst, at det ikke har v ret muligt at finansiere dette udl g p s dvanlig m de med en byggekredit. Boligorganisationen har bl.a. finansieret udl nene med en kassekredit p ca. 20,3 mio. kr. Boligorganisationen skal indest for, at der er uomtvistelig god sikkerhed for afdelingernes midler, og at disse kan frigłres med kort varsel. Revisor anbefaler, at l nene til afdelingerne nedbringes, s boligorganisationens likviditetsm ssige handlefrihed sikres. Kritiske bem rkninger fra revisor 22

Revisor har konstateret, at bank- og v rdipapirbeholdninger ikke var blevet afstemt. P grund af IT-problemer med bogfłring af PBS-betalinger var bogfłringen ligeledes ikke ajour. Ifłlge revisor er grundlaget for udfłrelse af forvaltningsrevision ikke fuldt ud tilstede. 2.4. Afdelingerne En lang r kke afdelinger har driftsunderskud i 2009/2010 samlet set for alle afdelinger udgjorde driftsunderskuddet ca. 2,6 mio. kr. En r kke afdelinger har driftsunderskud i 2010/2011, hvoraf enkelte havde v sentlige driftsunderskud. En lang r kke afdelinger har opsamlede underskudssaldi. I tabel 3 er vist oversigt over afdelingernes rlige henl ggelser og henl ggelsessaldi. Tabel 3. Henl ggelser for regnskabs ret 2010/2011 Afdeling PPV og fornyelser Istands. v fraflytning Tab ved fraflytning Saldo PPV og forny. Saldo Istands. Saldo tab v. fraflyt. kr./m 2 kr./m 2 kr./m 2 kr./m 2 kr./m 2 kr./m 2 1 96 12 5 496 40 15 2 110 10 5 216 31 0 3 103 20 5 175 49 5 4 - - - - - - 5 - - - - - - 6 101 8 5 432 32 7 7 81 8 10 160 18 0 8 111 6 5 323 93 15 9 72 8 5 227 25 0 10 97 8 5 695 36 1 11 71 10 10 219 28 0 12 99 8 5 99 0 0 13 81 6 5 606 31 2 14 97 8 5 197 37 0 15 78 16 5 507 83 10 16 63 20 5 138 33 12 17 75 18 5 608 99 5 18 77 8 5 745 53 7 19 84 10 10 335 22 0 20 78 8 5 499 16 0 21 89 10 5 509 23 0 22 - - - - - - 23 179 12 5 422 57 8 24 73 12 6 384 21 0 25 86 8 5 223 18 0 26 71 12 5 238 31 9 27 56 10 10 244 30 0 28 59 9 6 287 11 0 29 - - - - - - 23

30 - - - - - - 31 66 12 5 264 27 15 32 - - - - - - 33 76 6 5 184 41 13 34 67 6 10 980 59 20 35 - - - - - - 36 77 6 5 786 67 15 37 61 12 0 315 30 5 38 - - - - - - 39 - - - - - - 40 60 12 5 307 40 14 41 51 4 5 556 88 15 42 79 6 5 293 38 4 43 201 12 5 201 26 15 44 96 6 5 407 95 2 45 76 6 5 648 79 0 46 85 12 5 312 68 4 47 102 6 10 887 104 12 48 73 12 5 804 14 15 49 81 6 5 268 54 6 50 67 6 5 382 12 0 51 56 6 7 77 0 0 52 64 6 5 157 26 0 53 60 4 5 247 33 15 54 34 4 5 208 56 5 67 89 19 10 310 18 0 68 69 11 0 239 34 0 69 72 16 10 545 84 0 I alt gns. - - - 310 30 3 Note: PPV: planlagt og periodisk vedligeholdelse. Afdelingerne 22 og 29 er rene erhvervsafdelinger. Afdelingerne 4, 5, 30, 32, 35, 38 og 39 er sammenlagte afdelinger. Regnskab 2009/2010 I gennemgangen er der taget udgangspunkt i regnskab 2010/2011, da det er det mest aktuelle. I łvrigt var en del af de samme problemstillinger aktuelle i regnskab 2009/2010, dog var revisor mindre kritisk i forbindelse med regnskabet. Det skal dog ogs bem rkes, at problemerne er blevet forłget fra 2009/2010 til 2010/2011. Regnskab 2010/2011 Ifłlge revisor henl gger afdelingerne ud fra ajourfłrte vedligeholdelsesplaner (10- rige) og henl ggelsesbelłbene er i overensstemmelse med vedligeholdelsesplanerne. Flere afdelingers planer indeholder forventet tilskud fra dispositionsfonden, forbrug af egen tr kningsret samt optagelse af ekstern finansiering. De i vedligeholdelsesplanerne forudsatte rlige henl ggelser er s ledes ikke fuldt ud tilstr kkelige til at d kke forventede vedligeholdelsesomkostninger. Ifłlge revisors bem rkning er dette helt s dvanligt i sektoren. 24

Det skal bem rkes, at det ikke fremg r, om der er en plan i boligorganisationen for fordeling af egen tr kningsret eller dispositionsfondsmidler. Det skal i den forbindelse bem rkes, at dispositionsfondens midler p nuv rende tidspunkt er begr nsede og tilgangen svarer stort set kun til forbruget til tilskud til tab ved lejeledighed. Samtidig har boligorganisationen tilsyneladende problemer med at finansiere forbedringsarbejder i afdelingerne med eksterne l n. Forventningerne til ekstern finansiering i vedligeholdelsesplanerne kan derfor forekommer usikre. Revisor anbefaler at henl ggelsesniveauet i en r kke afdelinger forłges. Vedligeholdelsesplanerne, henl ggelsesniveauet og mulighederne for ekstern finansiering błr drłftes med boligorganisationen. Under hensyn til lejeniveau og udlejningssituationen błr kommunen sikre en forłgelse af henl ggelsesniveauet i en r kke afdelinger. Tabel 4. Huslejeniveau Afdeling Husleje 2009/2010 Husleje 2010/2011 kr./m 2 kr./m 2 1 504 504 2 491 503 3 468 495 4 497-5 486-6 550 557 7 514 552 8 363 367 9 505 536 10 533 573 11 536 570 12 512 559 13 393 416 14 586 572 15 393 431 16 423 453 17 432 466 18 401 449 19 448 482 20 405 521 21 501 527 22 - - 23 403 408 24 543 579 25 433 453 26 380 382 27 464 477 28 448 449 29 - - 30 950-31 555 600 32 931-25

33 670 691 34 714 734 35 874-36 697 723 37 863 870 38 763-39 685-40 884 884 41 666 656 42 428 448 43 570 624 44 427 439 45 462 466 46 462 471 47 504 513 48 434 434 49 561 604 50 469 508 51 471 489 52 630 655 53 667 667 54 735 791 67-514 68-940 69-746 Afdelingerne 22 og 29 er rene erhvervsafdelinger. Afdelingerne 4, 5, 30, 32, 35, 38 og 39 er sammenlagte afdelinger. Udlejningsvanskeligheder Afdeling 69 har v sentlige udlejningsvanskeligheder. Det samlede tab p lejeledighed i 2010/2011 svarer til ca. 8,4 % af afdelingens samlede rlige boligafgift. Udgiften d kkes af boligorganisationens dispositionsfond. Hertil kommer, at afdelingen har et stłrre driftsunderskud fra ret og tidligere r. Det er revisors vurdering, at lejetabet og det opsamlede driftsunderskud głr at afdelingens łkonomi er d rlig og en forłgelse af boligafgiften formentlig vil forv rre udlejningsvanskelighederne. Afdeling 24 har v sentlige udlejningsvanskeligheder. Det samlede tab p lejeledighed i 2010/2011 svarer til ca. 2 % af afdelingens samlede rlige boligafgift. Udgiften d kkes prim rt af boligorganisationens dispositionsfond. Hertil kommer, at afdelingen har et stłrre driftsunderskud fra ret. Det er boligorganisationens vurdering, at afdelingens problemer skyldes lejestigninger i forbindelse med en renovering. Afdelingernes situation błr drłftes med boligorganisationen. Finansiering af forbedringsarbejder Afdeling 25. Afdelingen har igangsat et stłrre forbedringsarbejde til ca. 27 mio. kr. uden forudg ende etablering af ekstern byggekredit eller aftale om endelig finansiering af arbejderne med realkreditl n. 26

Revisor anbefaler, at der - inden arbejder af denne stłrrelse igangs ttes etableres en byggekredit s ledes, at der kan fłres en effektiv likviditetsstyring i boligorganisationen. Der błr ligeledes hjemtages tilbud p den endelige finansiering. Administrationen af stłrre renoveringsarbejder som i afdeling 25 błr drłftes med boligorganisationen. Herunder etablering af byggekredit og aftale om endelig finansiering inden arbejdernes igangs ttelse. Eventualforpligtigelser Afdelingerne 9, 10, 24, 31 og 49 har alle en bem rkning om eventualforpligtigelser. For at fastl se renten p et realkreditl n med variabel rente til finansiering af forbedringsarbejder, har afdelingerne indg et en swapaftale med Nordea. Den negative markedsv rdi af denne renteswap er anfłrt som eventualforpligtigelse i afdelingernes regnskaber, mens pr mien til Nordea for den indg ede aftale er udgiftsfłrt p konto 125.2 renter. Kommunen skal godkende l neoptagelse, men ikke renteswap. Der foreligger i lovgivningen ikke noget krav om, at kommunen skal orienteres om en renteswap. Kommunen skal ikke r dgive boligorganisationen om den konkrete l neoptagelse. Det er boligorganisationens ansvar, at det optagne l n er fordelagtigt og at vurdere risikoen i forbindelse med l net. S dvanligvis anbefales det, at kommunen głr opm rksom p en eventuel risiko og p pege, at en ordning, der lłber over l ngere tid, f.eks. mere end 2-3 r, błr vurderes nłje af boligorganisationen. I en drłftelse med boligorganisationen błr baggrunden for indg else af de konkrete aftaler om renteswap afklares og kommunen błr p pege de generelle vurderinger i forbindelse med indg else af s danne aftaler. Nybyggeri Byggesag p Sindervej. Ifłlge rsberetningen 2010/2011 medfłrer totalentreprenłrens konkurs en fordyrelse af projektet. Revisors forbehold Afdeling 30. Afdelingen er under ombygning til en ny afdeling 56. Revisionen har taget forbehold for de forelłbige byggeomkostninger vedrłrende den nye afdeling, idet disse endnu ikke er hverken opgjort eller revideret. Revisors forbehold og finansiering af ombygningen błr drłftes med boligorganisationen. 3. Konklusion/anbefaling P baggrund af regnskabsmaterialet og revisors bem rkninger vurderes regnskabet umiddelbart til ikke at kunne tages til efterretning uden forbehold. 27

Det anbefales, at der inden den endelige politiske behandling af regnskabet afholdes et młde med boligorganisationen. Młdet kunne tage udgangspunkt i fłlgende punkter: 1. Boligorganisationen a.boligorganisationens łkonomi. b. Forvaltningsrevision. c. Den fremtidige administration. d.administrative procedurer. 2. Afdelingerne a.henl ggelsesplaner for planlagt og periodisk vedligeholdelse samt fornyelse, herunder henl ggelsesniveau. b. Udlejningssituationen. c. Tab ved lejeledighed. d.udlejningsproblemerne i afdeling 24 og 69. e.dispositionsfonden. Behov for konsolidering. Fondens rlige udgifter til d kning af lejetab svarer stort set til dens rlige indt gter. f. Underfinansiering/finansiering af forbedringsarbejder. g.afdeling 25. Afdelingens igangs ttelse af et stłrre forbedringsarbejde til ca. 27 mio. kr. uden etablering af ekstern byggekredit eller aftale om endelig finansiering af arbejderne med realkreditl n. h.den fremadrettede behandling af ansłgninger om forbedringsarbejder i afdelingerne. Herunder aftaler om byggekredit og endelig finansiering inden igangs ttelse. i. Afdelingernes underskudssaldi. j. Afdeling 30/56, udl n fra boligorganisationen. k.renteswap i afdeling 9, 10, 24, 31 og 49. Drłftelse af baggrunden for swapaftaler og de konkrete aftaler samt risikoen i forbindelse med disse aftaler. l. Nybyggeri Sindervej. 28

A/B Andelsbo regnskab 2009/10 og 2010/11 Tabel 1. Boligorganisationen Antal afdelinger Boliglejem l Lejem lsenheder Sideaktiviteter 15 472 520 Ingen 1. Tidligere r BDO Kommunernes Revision har foretaget en gennemgang af regnskab 2007/08 og regnskab 2008/09. V sentlige bem rkninger i konklusion/anbefaling: 2007/08: For regnskabs ret har de forbrugte og henlagte midler ikke haft baggrund i vedligeholdelsesplaner. Disse er fłrst etableret pr. 1. oktober 2008. Administrationsbidraget ikke budgetteret kost gte Manglende forvaltningsrevision 2008/09 Administrationsbidraget ikke budgetteret kost gte Underskudssaldo i afd. 7 overstiger 1 m neds husleje hvorfor l n fra organisationen kr ver kommunens godkendelse. Godkendelse ikke indhentet. Manglende forvaltningsrevision rsregnskaberne har ikke givet anledning til forbehold eller supplerende oplysninger. 2.0. Regnskabsmateriale Regnskaber, spłrgeskemaer, revisionsp tegning og revisionsprotokollater foreligger. rsberetning foreligger for regnskabs r 2010/11 men ikke for 2009/10. (yderst kritiske bem rkninger om Randersbolig) 29

rsregnskab 2010/11 ikke underskrevet. 2.1. Revisionsp tegning Revisor: Revisionsinstituttet. P tegning 2009/10: (protokol pkt. 2) Revisionen har ikke givet anledning til kritiske bem rkninger vedrłrende forhold af v sentlig betydning for rsregnskabet eller vedrłrende forvaltningen. (protokol pkt 6.1) rsregnskaberne er forsynet med erkl ring uden forbehold og supplerende oplysninger. P tegning 2010/11: (protokol pkt. 2) Revisionen har ikke givet anledning til kritiske bem rkninger vedrłrende forhold af v sentlig betydning for rsregnskabet eller vedrłrende forvaltningen. (P tegning regnskab) Revisionen har ikke givet anledning til forbehold 2.2. Spłrgeskema Besvarelser med ja i spłrgeskemaet skal uddybes s rskilt. 2009/10 Spłrgsm l besvaret med ja ved fłlgende numre: 3: Obligationsbeholdningen opskrevet 5: Der er i regnskabs ret anvendt 39.331 til d kning af lejeledighed, se bilag 9b: Underskudsaldi i 9 afdelinger, opsamlet resultat kr. 399.667 12c: Afdeling 8 ikke hensat tilstr kkeligt til tab ved fraflytning. Bidrager negativt til rsresultat. 2010/11 Spłrgsm l besvaret med ja ved fłlgende numre: 5: Der er i regnskabs ret anvendt 104.568 til d kning af lejeledighed, se bilag 8: Efterfłlgende indtrufne omst ndigheder. Randersegnens boligforenings konkurs ikke kendt p nuv rende tidspunkt. 9b: Underskudsaldi i 4 afdelinger, opsamlet resultat kr. - 227.656 12c: Afdelingerne 2 og 6 ikke hensat tilstr kkeligt til tab ved fraflytning. Konklusion: Stigende lejeledighed men fortsat p acceptabelt niveau. Positiv udvikling i underskudssaldi. Spłrgeskemaet giver ikke anledning til yderligere kommentarer. 2.3. Boligorganisationen 30

Boligorganisationen har i 2010 v ret administreret af Randers Bolig, og boligorganisationen er andelshaver/medejer af Randers Bolig via sit engagement i F lleskontoret. Boligorganisationen er dermed łkonomisk involveret i sagen om Randersegnens Boligforening. Tabel 2. Regnskab 2009/10, hovedtal Over-/underskud i alt Arbejdskapital i alt Arbejdskapital pr. lejem lsenhed Dispositionsfond, disponibel i alt Dispositionsfond, disponibel pr. lejem lsenhed 476.271 kr. 4.885.123 kr. 9.394 kr. 5.707.511 kr. 10.975 kr. Tabel 3. Regnskab 2010/11, hovedtal Over-/underskud i alt Arbejdskapital i alt Arbejdskapital pr. lejem lsenhed Dispositionsfond, disponibel i alt Dispositionsfond, disponibel pr. lejem lsenhed 163.185 kr. 5.362.202 kr. 10.311 kr. 5.556.102 kr. 10.685 kr. Boligorganisationen er relativt velkonsolideret. Pligtm ssig henl ggelse til dispositionsfonden, hvis disponibel del under 4.179 kr./lejem lsenhed. 2.4. Afdelingerne Tabel 4. Henl ggelser, rligt og saldo - 2009/10 Afdeling PPV og fornyelser Istands. v fraflytning Tab ved fraflytning Saldo PPV og forny. Saldo Istands. Saldo tab v. fraflyt. kr./m 2 kr./m 2 kr./m 2 kr./m 2 kr./m 2 kr./m 2 1 112 25 0 578 151 41 2 86 13 0 312 97 2 3 91 0 0 672 115 68 4 65 36 4 492 158 35 6 78 7 0 387 76 12 7 70 8 0 465 58 24 8 75 0 0 243 82 0 9 85 8 0 124 112 19 10 284 0 0 1564 0 0 11 65 0 0 428 75 17 31

12 91 16 0 928 86 27 13 79 6 1 845 41 49 14 118 6 6 793 129 41 15 77 14 7 836 63 25 16 33 0 0 171 36 14 Tabel 5. Henl ggelser, rligt og saldo - 2010/11 Afdeling PPV og fornyelser Istands. v fraflytning Tab ved fraflytning Saldo PPV og forny. Saldo Istands. Saldo tab v. fraflyt. kr./m 2 kr./m 2 kr./m 2 kr./m 2 kr./m 2 kr./m 2 1 117 0 0 672 146 41 2 90 0 0 373 92 0 3 86 0 0 685 115 68 4 68 0 0 427 128 35 6 82 0 0 416 62 0 7 73 0 0 472 51 23 8 79 0 5 297 79 0 9 90 0 0 76 99 11 10 299 0 0 1856 0 0 11 69 0 0 445 64 17 12 95 0 0 929 74 27 13 63 6 0 872 37 49 14 110 0 0 881 127 40 15 81 14 14 673 62 35 16 35 0 0 131 24 14 Note: PPV: planlagt og periodisk vedligeholdelse. Ifłlge revisor indeholder flere afdelingers vedligeholdelsesplaner budgetteret tilskud fra dispostionsfonden samt optagelse af ekstern finansiering. De i vedligeholdelsesplanerne forudsatte rlige henl ggelser er s ledes ikke fuldt tilstr kkelige til at d kke de forventede vedligeholdelsesomkostninger i disse afdelinger. Dette er helt s dvanligt i sektoren. Błr drłftes. Der er ifłlge revisor uomtvistelig god sikkerhed for afdelingernes midler og disse vil kunne frigłres med kort varsel. Ifłlge revisor er grundlaget for udfłrelse af forvaltningsrevision ikke fuldt ud tilstede. 3. Konklusion/anbefaling 32

Det anbefales, at der inden den endelige behandling af regnskabet afholdes et młde med boligorganisationen, hvor fłlgende punkter drłftes: Generel drłftelse af boligorganisationens situation. Der budgetteres ikke fuldt kost gte. Udgifterne overstiger bidrag ifłlge budget Drłftelse af henl ggelse til planlagt og periodisk vedligeholdelse, herunder afdelingernes vedligeholdelsesplaner. Drłftelse af konsekvenserne af Randersegnens Boligforenings konkurs Drłftelse af forvaltningsrevision. A/B Guden regnskab 2009/2010 og 2010/2011 Regnskabs r 1. oktober 2009 til 30. september 2010. Regnskabs r 1. oktober 2010 til 30. september 2011. Tabel 1. Boligorganisationen, regnskabs r 2010/2011 Antal afdelinger Boliglejem l Lejem lsenheder Sideaktiviteter 21 924 1.014 Ja Sideaktiviteter omfatter et indskud i F lleskontoret p 207.000 kr. F lleskontoret er medejer af Randers Bolig, og A/B Guden er dermed indirekte inddraget i sagen om Randersegnens Boligforenings konkurs. 1. Tidligere r BDO Kommunernes Revision har foretaget en gennemgang af regnskab 2007/2008 og 2008/2009. V sentlige bem rkninger i konklusion/anbefaling: At der tages skridt til justering af huslejebudgetterne, s ledes at der er en stłrre sammenh ng mellem udgifter og indt gter i afdelingerne. At revisor fremadrettet anfłrer, at reglerne for henl ggelser til og anvendelse af midlerne i dispositionsfonden sker efter reglerne. At henl ggelserne til tab ved fraflytninger tages op til revision, da der i flere tilf lde er konstateret utilstr kkelige henl ggelser. 2.0. Regnskabsmateriale 33

Regnskab 2009/2010 Underskrevet regnskab, spłrgeskema, rsberetning, revisionsp tegning og revisionsprotokol foreligger. Regnskab 2010/2011 Underskrevet regnskab, spłrgeskema, rsberetning, revisionsp tegning og revisionsprotokol foreligger, dog er regnskab og spłrgeskema uden underskrift fra boligorganisationens direktłr. 2.1. Revisionsp tegning Revisor: Revisionsinstituttet. P tegning vedrłrende boligorganisationens regnskab 2009/2010 og 2010/2011: Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Revisionen har ikke givet anledning til kritiske bem rkninger vedrłrende forhold af v sentlig betydning for rsregnskabet eller vedrłrende forvaltningen. 2.2. Spłrgeskema Besvarelser med ja i spłrgeskemaet skal uddybes s rskilt. Der er taget udgangspunkt i regnskab 2010/2011, da det er det mest aktuelle. I łvrigt er der ogs i regnskab 2009/2010 svaret ja til mange af de samme punkter. V sentlige forhold fra regnskab 2009/2010 er medtaget. Spłrgsm l besvaret med ja, nr. 5, 6, 8, 9b, 10, 12a og 12c. Ad 5. Der er i regnskabs ret anvendt i alt 104.568 kr. til d kning af tab ved lejeledighed i 2010/2011. I 2009/2010 blev anvendt 401.454 kr. Ad 6. Ved en administrativ fejl er prioritetsydelser i afdeling 11 betalt for sent. Afdelingen er derved blevet opkr vet morarenter. Ad 8. Konsekvensen af Randersegnens Boligforenings konkurs og konkursens betydning for Randers Bolig er ukendt. Ad 9b. Der er underskudssaldi i en lang r kke afdelinger. Ad 12a. Afdelinger 3, 18, 19 og 21 har ikke haft henl ggelser til planlagt vedligeholdelse til at d kke rets forbrug. Ad 12c. Flere afdelinger har ikke henl ggelser til tab ved fraflytning til at d kke rets forbrug. 2.3. Boligorganisationen 34