Notat. Ustłttede boliger hos Randersegnens Boligforening. Udarbejdet

Transkript

1 Notat Ustłttede boliger hos Randersegnens Boligforening Udarbejdet

2 Indhold: Side 1. Indledning og indstilling 2 2. Beskrivelse af problemstillingen 3 3. Oversigt i konkrete boligprojekter 3 1. Aktuelle boligprojekter 4 2. Afsluttede boligprojekter Mulige lłsninger Worst case Lovliggłrelse Forslag 15 Bilag: BL-notat Afsnit 1: Indledning og lłsningsforslag Randersegnens Boligforening har igennem de senere r v ret involveret i en r kke ustłttede boligprojekter. Indtil 31. maj 2010 har Randersegnens Boligforening haft egen administration. Fra 1. juni 2010 er boligorganisationen administreret af RandersBolig, et administrationsf llesskab hvor Randersegnens Boligforening er andelshaver. Forretningsfłreren hos Randersegnens Boligforening fortsatte sin ans ttelse hos RandersBolig, og har her fortsat med at have det daglige ansvar for Randersegnens Boligforening og for de i dette notat omtalte boligprojekter. Som der fremg r af efterfłlgende redegłrelse har forretningsfłreren i sagsbehandlingen af de ustłttede almene boliger udvist en yderst mangelfuld administration af sagerne, herunder ikke indhentet forudg ende kommunal godkendelse af erhvervelsen. Da RandersBolig i sommeren 2011 blev gjort opm rksom p problemer med de ustłttede boligprojekter, bestilte man et juridisk notat hos BL om emnet. BL har udarbejdet et s dant notat, som RandersBoligs bestyrelse efterfłlgende har gennemg et. Notatet er udleveret til Randers, der er tilsynskommune ift. Randersegnens Boligforening. BL s notat er vedlagt som bilag til dette notat. Efter aftale med RandersBoligs bestyrelse, har forretningsfłreren ultimo september 2011 opsagt sin stilling, og er fritstillet i opsigelsesperioden. Der er tale om opfłrelse af 88 ustłttede familieboliger i ti boligprojekter beliggende i tre kommuner: Randers : 6 projekter med i alt 50 boliger Norddjurs 2 projekter med i alt 18 boliger Syddjurs kommune 2 projekter med i alt 20 boliger. Lłsningsforslag: I notatets afsnit 4.3 beskrives et forslag til, hvordan de ti projekter kan gennemfłres. Denne models lłsningsforslag er ikke i overensstemmelse med g ldende regler for almene boligorganisationers opfłrelse af ustłttede boliger. 2

3 Alternativerne til en dispensation er beskrevet i afsnit 4.1 og

4 Afsnit 2: Beskrivelse af problemstillingen Der er pt. 10 igangv rende projekter med i alt 88 boliger, der ikke er fuldst ndigt afsluttet ift. kommunal godkendelse og finansiering. I foruds tningerne for projekterne er opstillet en finansiering af projekterne, der starter med et afdragsfrit F1-l n i 10 r, der herefter konverteres til en F1 med afdrag. Hertil kommer en bankfinansiering, hvor modellen med at starte med en afdragsfri F1er giver mulighed for en stłrre afdragsprofil p bankl net. Den samlede bel ning vil med den anvendte model v re udamortiseret efter 30 r. smodellen vurderes ikke at v re at v re i overensstemmelse med retningslinierne for finansiering af ustłttede almene boliger. De i dette notat beskrevne boligprojekter er alle enten opfłrt for kort tid siden eller er under opfłrelse. Afsnit 3: Oversigt over konkrete projekter I afsnit 3.1 beskrives de ti aktuelle boligprojekter, der skal findes en lłsning for. Sammenfattende for de ti projekter kan opstilles fłlgende oversigt: Ufinansierede projekter Randers kommune Antal boliger Anskaffelsessum Indflytning Słndervangen Spentrup Kristrupvej Tingager Harridslev Bakkestjernedalen Dronningborg Norddjurs Akaciavej 2 Auning Akaciavej 5 Auning Syddjurs Ternevej 27 Młrke Ufinansierede projekter i alt Finansierede men ikke godkendte projekter Langdalen Assentoft (Randers) Kristrupvej 39 (Randers) Ternevej 47 Młrke (Syddjurs) i alt

5 Afsnit 3.1: Aktuelle boligprojekter Dette afsnit giver et skematisk overblik de ti aktuelle boligprojekter. Projekt Langdalen, Assentoft Randers 8 stk. Ibrugtagelse kr. Kommunal godkendelse n bliver ansłgt om godkendelse af kłbet: ns godkendelse af kłb: Den godkendes kłbet, men finansieringen skal afklares med forvaltningen. af anskaffelsessum kr gennemfłrt med DLR-l n kr (57%), l n stjysk Bank kr (41%) og beboerindskud kr Andre bem rkninger Da der ikke foreligger kommunal godkendelse fra Randers er udbetaling af l n foretaget mod stillet bankgaranti. smodellen er den, der som standard, er p regnet anvendt i alle de ustłttede sager, der starter med en afdragsfri F1 i 10 r, der herefter konverteres til en F1 med afdrag. Hertil kommer bankfinansiering, hvor modellen med at starte med en afdragsfri F1er giver mulighed for en stłrre startafdragsprofil p bankl net. Hvis den etablerede realkreditfinansiering skulle erstattes af et fastforrentet 30- rigt l n med en ydelse p.t. p 6,5% ville det medfłre en rlig stigning i de budgetterede nettokapitaludgifter p kr. 362 pr. m2, svarende til en m nedlig huslejestigning p kr pr. bolig. 5

6 Projekt Słndervangen, Spentrup: Randers 8 stk. Ibrugtagelse Overtagelsesdag ifłlge aftalen Ibrugtaget den: Anskaffelsessum kr. / Kłbesum kr. Kommunal godkendelse n ansłgt om godkendelse af kłbet den: ns godkendelse af kłb: Den godkendes kłbet, men finansieringen skal afklares med forvaltningen. af anskaffelsessum kr (kłbesum kr ) endnu ikke gennemfłrt til trods for indflytning pr. 1. august Andre bem rkninger stjysk Bank har p młde 6. oktober 2011 meddelt, at de og DLR kender sagen, men har endnu ikke v ret indstillet p at meddele tilsagn om bel ning. Forretningsfłrer har egenh ndigt 12. september 2011 afgivet skyldnererkl ring med tilbud om at betale kr senest den 1. november Forretningsfłrer har pr. tlf. 8. oktober 2011 meddelt, at dette var ud fra den faste tro p, at l nene var p plads og ville kunne komme til udbetaling inden 1. november 2011 I budgetforuds tningerne for udlejningsbudget er indarbejdet Assentoft og med tilsvarende forholdsm ssig konsekvens ved anvendelse af fastforrentet 30- rigt l n. 6

7 Projekt Kristrupvej 39 Randers 4 stk. Ibrugtagelse kr. Kommunal godkendelse n ansłgt om godkendelse af kłbet den: ns godkendelse af kłb: Den godkendes kłbet, men finansieringen skal afklares med forvaltningen. Andre bem rkninger Der foreligger begr nset materiale i sagen, men det er oplyst, at sagen er gennemfłrt og bel ningen af anskaffelsessum kr skulle v re p plads, men uden kommunal godkendelse. I materialet kan ses, at skłde (m v re betinget skłde) er lyst til Randersegnens Boligforening afdeling 1, Randers. I pants tningserkl ring til stjysk Bank p kr er forudsat, at pants tter er Afd.01 Randers v/randersegnens Der foreligger ikke materiale fra Kreditforening. Budgetforuds tninger i udarbejdet udlejningsbudget kan s ledes ikke verificeres. I budgetforuds tningerne for udlejningsbudget er indarbejdet Assentoft og med tilsvarende forholdsm ssig konsekvens ved anvendelse af fastforrentet 30- rigt l n. 7

8 Projekt Kristrupvej 67 Randers 10 stk. Ibrugtagelse Jfr. betinget skłde er overtagelsen n r ejendommen er klar til indflytning, som iflg. det oplyste er foreg et pr. 1. oktober kr. Kommunal godkendelse n ansłgt om godkendelse af kłbet den: ns godkendelse af kłb: Den godkendes kłbet, men finansieringen skal afklares med forvaltningen. Andre bem rkninger Kłbesummen kr skal deponeres i s lgers pengeinstitut, stjysk Bank, senest pr. overtagelsesdagen. I denne sag er finansieringen ogs uafklaret og s lgers advokat har med trussel om konkurs rykket for deponeringen. Boligforeningens advokat har reageret herp, men her er et oplagt stort tidsm ssigt/łkonomisk problem, der hurtigst m afklares. I budgetforuds tningerne for udlejningsbudget er indarbejdet Assentoft og med tilsvarende forholdsm ssig konsekvens ved anvendelse af fastforrentet 30- rigt l n. 8

9 Projekt Tingager, Harridslev Randers 10 stk. Ibrugtagelse Ibrugtages den: Entreprisesum: kr. Kommunal godkendelse n ansłgt om godkendelse af kłbet den: ns godkendelse af kłb: Den godkendes kłbet, men finansieringen skal afklares med forvaltningen. Andre bem rkninger Iflg. det oplyste, er de 10 boliger indflyttet. Entreprisesum kr er hermed forfalden til betaling. Grundkłbesum kr skal frigives til s lger, n r der foreligger endeligt tinglyst skłde i anm rkningsfri stand. Iflg. oplysning fra stjysk Bank p młde 6. oktober 2011 er udstykningen endnu ikke p plads. P samme m de som i projektet Słndervangen Spentrup har forretningsfłrer egenh ndigt afgivet skyldnererkl ring 12. september 2011 med tilbud om at betale g ld senest den 1. november 2011 ud fra en forventning om, at bel ning var p plads. I denne sag er det samme kreditor som i Słndervangen Spentrup, hvor kreditor efter det oplyste har stjysk Bank som sin bankforbindelse. Der foreligger udkast til transport fra kreditor til stjysk Bank i materialet. I budgetforuds tningerne for udlejningsbudget er indarbejdet Assentoft og med tilsvarende forholdsm ssig konsekvens ved anvendelse af fastforrentet 30- rigt l n. 9

10 Projekt Bakkestjernedalen, Dronningborg Randers 10 stk. Ibrugtagelse Kłbesum kr Kommunal godkendelse n ansłgt om godkendelse af kłbet den: ns godkendelse af kłb: Den godkendes kłbet, men finansieringen skal afklares med forvaltningen. Andre bem rkninger Kłbsaftale p grund samt entreprisekontrakt omfatter kłb af 9 grunde samt opfłrelse af 9 huse, men udlejningsbudgettet foruds tter 8 huse? Efter det oplyste er boligerne klar til indflytning pr. 1. december Grundkłbesum kr skal deponeres p s rskilt konto i stjysk Bank i s lgers navn p overtagelsesdagen. Entreprisesum kr skal betales netto kontant p overtagelsesdagen. Samme kreditor som i Słndervangen Spentrup og Tingager Harridslev med stjysk Bank som bankforbindelse. Banken oplyst, at udstykning ikke er endeligt p plads. I budgetforuds tningerne for udlejningsbudget er indarbejdet Assentoft og med tilsvarende forholdsm ssig konsekvens ved anvendelse af fastforrentet 30- rigt l n. 10

11 Projekt Akaciavej, Auning Norddjurs 10 stk. Ibrugtagelse kr. Kommunal godkendelse n ansłgt om godkendelse af kłbet den: ns godkendelse af kłb: n har ikke behandlet ansłgningen endnu. Andre bem rkninger Akaciavej 2 med 10 boliger er iflg. det oplyste klar til indflytning pr. 1. november Norddjurs kommune har ved skrivelse af 1. september 2011 meddelt: For god ordens skyld skal vi i henhold til lovens 26 oplyse, at ejendomskłbet med de foreliggende oplysninger ikke umiddelbart kan godkendes og boligforeningens ansłgning af 10. august 2011 er s ledes endnu ikke forlagt byr det i Norddjurs. I tinglysningsp tegningen til betinget skłde er anfłrt under Frist information: Frist dato: Lyst med frist p.g.a. manglende uploadet tilladelse til erhvervelse jfr. almenboligloven 26. Skal anmeldes digitalt som p tegning adkomst. Kłbesum kr skal deponeres i s pengeinstitut pr. overtagelsesdagen. lgers I budgetforuds tningerne for udlejningsbudget er indarbejdet Assentoft og med tilsvarende forholdsm ssig konsekvens ved anvendelse af fastforrentet 30- rigt l n. 11

12 Projekt Akaciavej, Auning Norddjurs 8 stk. Ibrugtagelse kr. Kommunal godkendelse n ansłgt om godkendelse af kłbet den: ns godkendelse af kłb: n har ikke behandlet ansłgningen endnu. Andre bem rkninger Akaciavej 5 er iflg. det oplyste klar til indflytning pr. 1. februar For dette projekt er der de samme problemstillinger som i Akaciavej 2. Anskaffelsessummen for denne etape er kr Boligforeningens tegningsberettigede har 21. september 2011 noteret transport i kłbesummen til Sparekassen Kronjylland til sikkerhed for s lger Sander Ejendomme A/S forpligtelse overfor sparekassen. I transporten er anfłrt forkert matr.nr., idet det anfłrte nummer tilhłrer Akaciavej 2. Der er anvendt samme matr.nr. 11 eł for begge matrikler i de betingede skłder. 2. afsnit har jfr. Tingbogen matr. nr. 11 gc. I budgetforuds tningerne for udlejningsbudget er indarbejdet Assentoft og med tilsvarende forholdsm ssig konsekvens ved anvendelse af fastforrentet 30- rigt l n. 12

13 Projekt Ternevej 47 Syddjurs 10 stk. Ibrugtagelse kr. Kommunal godkendelse n ansłgt om godkendelse af kłbet den: ns godkendelse af kłb: n har ikke behandlet ansłgningen endnu. Der er ikke modtaget reaktion fra Syddjurs p ansłgning om godkendelse. Andre bem rkninger Kłbesum kr ser ud til at v re finansieret. stjysk Bank har p młdet 6. oktober 2011 oplyst, at de p et młde juli 2011 fik armen vredet om p ryggen og bevilgede l n. S lgers advokat har ved opgłrelse 18. august 2011 fremsendt afregningsnota. I materialet foreligger ikke dokumenter for l neoptagelse i DLR og stjysk Bank ligesom der ikke foreligger budgetmateriale til verificering af udlejningsleje. Jfr. tingbogsattest er endeligt skłde tinglyst uden anm rkninger 11. maj 2011 med Randersegnens Boligforening afd. 72 Rłnde som kłber/erhverver. I budgetforuds tningerne for udlejningsbudget er indarbejdet Assentoft og med tilsvarende forholdsm ssig konsekvens ved anvendelse af fastforrentet 30- rigt l n. 13

14 Projekt Ternevej 27 Syddjurs 10 stk. Ibrugtagelse kr. Kommunal godkendelse n ansłgt om godkendelse af kłbet den: ns godkendelse af kłb: n har ikke behandlet ansłgningen endnu. n har 25. august 2011 bekr ftet modtagelsen af boligforeningens ansłgning om erhvervelse og meddelt, at sagen forventes at kunne blive behandlet i lłbet af den kommende m ned. Andre bem rkninger Kłb af etape 2 (Ternevej 27) p samme vilk r som etape 1. Kłbesum kr , hvorp der er noteret transport til Sparekassen Djursland. Boligerne forventes klar til indflytning 1. februar 2012, og der er ingen afklaring ang. financieringen. stjysk Bank har p młdet 6. oktober 2011 givet udtryk for, at finansieringen af dette projekt ikke er med i deres planer. Der har v ret rettet skriftlig henvendelse til Sparekassen Djursland om finansiering, men sparekassen har meddel skriftligt afslag begrundet i d rlige kapitalforhold samt svag likviditet. Der foreligger ikke udlejningsbudget ligesom der ikke foreligger skłde- eller tinglysningsmateriale. Det m foruds ttes, at der ogs i dette byggeri er indeholdt Assentoft. Afsnit 3.2 Afsluttede boligprojekter P nuv rende tidspunkt er der ikke udarbejdet oversigt over afsluttede projekter. Disse er finansieret, indflyttet og ibrugtaget igennem en rr kke. Der er iv rksat undersłgelse heraf, til hurtigst mulig afklaring, af omfanget af s danne projekter. Det afventes aftalt med ministeriet og relevante kommuner, hvad der skal foretages i disse sager. 14

15 Afsnit 4: Mulige lłsninger Efter vores opfattelse er der tre mulige lłsningsmodeller p den aktuelle problemstilling. Disse er beskrevet nedenfor. Efter vores opfattelse er konsekvensen af de to fłrstn vnte modeller ikke łnskelige og overskuelige, og derfor m vi bede om at der laves en lłsning, s man kan gennemfłre en model i retning af den i afsnit 4.3 beskrevne. Afsnit 4.1: Worst case! I dette afsnit gives en r kke bud p, hvad der kan ske hvis Randersegnens Boligforenings kłb af projekterne ikke godkendes. Dette scenarie opstilles for at give et bedre overblik over kompleksiteten i problemerne, men skal ikke ses som konkrete vurderinger af omfanget af en s dan beslutning. Beslutning: Randersegnens Boligforenings kłb af ustłttede boligprojekter - s vel de aktuelle som tidligere gennemfłrte - godkendes ikke. Herefter kan fłlgende scenarie opstilles: Der skal juridisk undersłges om der er indg ede aftaler, der kan annulleres. S lgere indleder retssager mod Randersegnens Boligforening. Disse sager kan ende med, at erstatning skal betales af Randersegnens Boligforening. Dette vil med overvejende sandsynlighed medfłre, at Randersegnens Boligforening g r konkurs boligorganisationen har ikke den nłdvendige kapital til at d kke bare Øn sag. S lgerne kan g konkurs fłr retssagerne er afgjort, da projekterne enten er opfłrt og skulle v re betalt, eller er igang med at blive f rdiggjort inden for de n ste uger og m neder. S lgernes łkonomisk situation kendes ikke, men da det er mindre firmaer vil manglende overholdelse af aftaler vurderes at f store alvorlige konsekvenser. Flere af s lgerne af boligprojekterne har samme bankforbindelse ( stjydsk Bank), og det er ogs denne bank, der er bankforbindelse for Randersegnens Boligforening. Konsekvens for banken kan ikke vurderes. Gamle sager i Randersegnens Boligforening: Skal alle afsluttede sager genoptages ift. lovliggłrelse, kan dette medfłre markante huslejestigninger for disse boliger. I hvilket omfang dette er muligt vides ikke, men det m forventes at give en fraflytninger og łget risiko for lejetab. Tvangssalg: Besluttes det at Randersegnens Boligforening slet ikke m eje de p g ldende boliger, m salg af disse forsłgt gennemfłrt. I det nuv rende boligmarked m dette betragtes som yderst vanskeligt at gennemfłre. P l gges salg, kan dette risikere at ske med tab til fłlge Afsnit 4.2: Lovliggłrelse af boligprojekterne Skal boligprojekterne gennemfłres efter g ldende regler vil det betyde markante stigninger i huslejerne, og dermed fłlgende łget risiko for lejetab. sform: 15

16 skal ske med anden l neform end skitseret, og med afdrag. Dette vil medfłre en markant łget husleje, łget risiko fra at lejeniveauet bliver for hłjt ift. markedsniveau, med dertil hłrende łget risiko for lejetab. Disse skal d kkes af dispositionsfonden i Randersegnens Boligforening. Egen afdeling: De ustłttede boliger placeres i egne afdelinger Øn afdeling pr. boligprojekt. Foruds tningen med at placere dem i eksisterende afdelinger, og optage till gsl n i eksisterende ejendomme bortfalder. Hvorvidt finansiering under disse vilk r er muligt vides pt. ikke, men m formodes ikke at v re tilstede. En lovliggłrelse vil give problemer med at skaffe finansiering, og en evt. finansiering vil give łget risiko for lejetab. Afsnit 4.3: Forslag til at gennemfłre projekterne Et forslag til lłsning af de skitserede problemer ift. de n vnte boligprojekter omfatter: Godkendelse af handlerne, selvom kommunale godkendelser ikke foreligger inden kłbsaftaler laves, og ikke kan ske p det foreliggende grundlag. Godkendelse af finansiering med afdragsfrie F1 l n, hvor der fłrst afdrages p bankl n, og herefter p kreditforeningsl n. en skal forhandles med kreditforening og bank, for at sikre de bedst mulige vilk r ift. sikring mod łkonomiske tab. Huslejen i de ustłttede boliger s ttes til markedslejen, efter n rmere vurderinger fra ejendomsm glere og kommuner. p.v.a. Randersegnens Boligforening JKR,