Arealer og ejendomsdannelse..hvor svært kan egentlig det være? (DE kursusnummer 15215) LANDINSPEKTØRKONTORET A/S Kristian Baatrup, Landinspektør ESTATE MEDIA Charlottehaven 28. jan. 2016
Agenda Intro, Landinspektørkontoret A/S Arealer typer og anvendelse Ejendomsdannelsen Konvertering af anvendelse Dækningafgift Rettigheder Pant Skel og matrikelkort (hævd)
Landinspektørkontoret A/S: Grundlagt 1884 Tre fysiske kontorer: Helsingør, København, Gilleleje men opgaver i hele landet. 14 engagerede og højt specialiserede generalister to partnere Sammenhæng og merværdi. 15 12 07 Landinspektørkontoret 3
Kerneydelser Skelfastlæggelse Opmåling Afsætning Matrikulære arbejder Tinglysning servitutter Rådgivning Fysisk planlægning BBR Lejeberegninger Ejerlejligheder Skelforretninger Vej og adgangsrettigheder Ekspropriationer / taks. Skabelse og sikring af rettigheder Ejendomsudvikling Myndighedshåndtering Mediation og alt det andet. 15 12 07 Landinspektørkontoret 4
Kristian Baatrup, landinspektør m: 51940044, e: kb@lspkon.dk Født i Aarhus Uddannet i Aalborg 2002 Ansat som Byplanlægger i Græsted Gilleleje Kommune Ansat hos Landinspektørkontoret i 2004 beskikkelse 2006 Overtog forretningen 2007 Partner, direktør Praktiserende landinspektør Mediator husrådgiver for kommuner Syn og Skøn / Skelforretninger Bank og realkreditråd Bolius ekspert 15 12 07 Landinspektørkontoret 5
Hvornår anvendes de? Bygningsarealer Fastlæggelse af byggeretter og b% Fastlæggelse af lejebærende arealer værdi Indberetning til BBR ejerens ansvar Tinglysning af ejerlejligheder Fordeling af fælles udgifter fordelingstal 15 12 07 Landinspektørkontoret 6
Hvornår anvendes de? Bygningsarealer Beskatningsgrundlag Beregning af støtte til almene boliger Maksimale butiksarealer (iht. planloven) Ved køb og salg den totale forvirring men PAS PÅ! Beregning af størrelse på lejebolig erhvervsenhed Dækningsafgift halvdelsreglen 15 12 07 Landinspektørkontoret 7
Hvorfor er de vigtige: Bygningsarealer Grundlag for salgsværdien og for lejeindtægten De definerer rammer og muligheder > de skal optimeres (den mest grundlæggende ejendomsudvikling er at sikre de korrekte arealer) Definerer restbyggeretter kan kapitaliseres direkte.rap over nallerne, hvis de er forkerte: Kommunen udsteder bøde på 5000 kr. ved fejl i BBR Højesteret 108/2011 og 24/2012 (afslag i købesummen) 15 12 07 Landinspektørkontoret 8
Hvorfor er de svære: Bygningsarealer Arealerne og fordelingerne bruges i forskellige sammenhænge Der er ofte uklarhed om beregning, fordeling og anvendelse (eller alle på én gang) Der er uens terminologi. 15 12 07 Landinspektørkontoret 9
Byggerets areal Bygnings BBR areal Vægtet areal 311 + arealet Lejeareal Brugsret arealer Grundareal Adgangsarealer Færdselsareal Nettoareal Bygningsarealer Bindingspligtigt areal BR areal 5% arealet Etagearealer Gulvareal Enheds BBR areal 311 areal Tinglyst areal Ejerlejligheds areal 1,5 m arealet Støtteareal Bruttoareal Bonusareal Aftaleareal Udnytteligt areal Det har landinspektøren sagt areal 15 12 07 Landinspektørkontoret 10
Byggerets areal Bygnings BBR areal Vægtet areal 311 + arealet Brugsret arealer Grundareal Adgangsarealer Færdselsareal Nettoareal Bygningsarealer Ejerlejligheds areal 1,5 m arealet Støtteareal Bruttoareal Bonusareal Udnytteligt areal Lejeareal Bindingspligtigt areal BR areal 5% arealet Etagearealer Gulvareal Enheds BBR areal 311 areal Tinglyst areal Aftaleareal Det har landinspektøren sagt areal 15 12 07 Landinspektørkontoret 11
Hvilke typer: Ejerlejlighedsareal de tinglyste arealer Lejeareal bek. 311 af 27.06.1983 BBR arealet (på bygningsniveau / enhedsniveau) BR arealer areal i henhold til bygningsreglementet 15 12 07 Landinspektørkontoret 12
Ejerlejlighedsarealer Det tinglyste areal definerer arealet på selve den samlede faste ejendom (svarende til ejendomme i matriklen). Arealet indføres i tingbogen og på det enkelte ejerlejlighedskort. Ejerlejlighedsarealet beregnes i henhold til CIR nr 177 af 25/08/1977 Cirkulære om ejerlejligheder og om boligfællesskaber: 15 12 07 Landinspektørkontoret 13
Ejerlejlighedsarealer Cirkulære om ejerlejligheder og om boligfællesskaber (pkt 35): Ved opmåling af ejerlejlighedernes areal bør nedenstående retningslinier følges: Ved beregning af arealet følges den udvendige side af lodrette ydermure. Vægge, som danner skel imellem lejlighederne, medregnes med halvdelen af vægtykkelsen til hver lejlighed. Vægge, som danner skel mellem lejligheder og fællesrum, medregnes til ejerlejligheden med hele vægtykkelsen. Arealer i tagetage el.lign. måles i et vandret plan 1,5 meter over færdigt gulv. Hvis der findes begrænsende lodrette vægge (skunkvægge), og disse er 1,5 meter eller højere, måles fra planets skæring med væggenes yderside, medens der ellers måles fra planets skæring med de skrå vægges yderside (overflade af tagdækning). Arealer, der er beliggende i planet 1,5 meter over færdigt gulv, men mellem yderside af lodrette vægge og tagfladen, kan dog medregnes, hvis der er tale om indbyggede skabe, garderoberum og lign., der med hensyn til udførelse og indretning må betegnes som en del af lejligheden. Horisontalt anses lejlighederne indbyrdes begrænset af et plan midt gennem etageadskillelsen. Mod fællesrum og evt. undergrund anses hele etageadskillelsen som hørende til lejligheden. 15 12 07 Landinspektørkontoret 14
Ejerlejlighedsarealer en pudsighed ved opdeling af bygninger opført før 1966 Cirkulære om ejerlejligheder og om boligfællesskaber Køkken 10. Hver enkelt beboelseslejlighed skal omfatte et køkken på mindst 7 kvadratmeter nettoetageareal eller et køkken, der er indrettet i henhold til byggetilladelse meddelt inden 25. marts 1977. ( 10, stk. 1, nr. 2, litra b). Badeværelse 11. Hver enkelt beboelseslejlighed skal omfatte et badeværelse på mindst 2,5 kvadratmeter nettoetageareal. her blander vi lige lidt gulvareal med i beregningen 15 12 07 Landinspektørkontoret 15
Ejerlejlighedsarealer Ejerlejlighedsarealet anvendes som: grundlag for angivelse af den faktiske enhed (hvortil der lægges andre arealer ved andre beregningsregler) grundlag for fordelingstallet (eventuelt) 15 12 07 Landinspektørkontoret 16
Ejerlejlighedsarealer Ejerlejlighedskort og anmeldelse: 15 12 07 Landinspektørkontoret 17
15 12 07 Landinspektørkontoret 18
15 12 07 Landinspektørkontoret 19
Lejeareal 311 arealet /bruttoetagearealet Anvendes til beregning af arealer til udlejning boliger og erhvervslokaler (Lejeloven, Boligreguleringsloven mv) Må ikke fraviges ved boliger men måske godt ved erhvervslokaler. Lejearealet beregnes i henhold til BEK nr 311 af 27/06/1983 Bekendtgørelse om beregning af arealet af boliger og erhvervslokaler: 15 12 07 Landinspektørkontoret 20
Leje og salgsarealer 311 Bekendtgørelse om beregning af arealet af boliger og erhvervslokaler: Bruttoetagearealet er defineret som boligens eller erhvervslokalets samlede areal medregnet ydervægge og andel i adgangsarealer Bruttoetagearealet opgøres som arealet i vandret plan målt til ydersiden af de begrænsende ydervægge. Arealet af de enkelte boliger eller erhvervslokaler afgrænses mod omgivende boliger eller erhvervslokaler ved halvdelen af skillevægge til disse. Skillevægge til adgangsarealer henregnes dog fuldtud til boligen/erhvervslokalet. 15 12 07 Landinspektørkontoret 21
Leje og salgsarealer 311 Adgangsarealer der fordeles Trapper, korridorer, altangange, elevatorer m.v., fordeles for en opgang med lige store andele på de tilliggende boliger og erhvervslokaler (uanset disses størrelse). Ved»tilliggende«forstås, at lokalet har dørforbindelse til adgangsarealet (branddør?, ét lejemål to døre på samme etage?.. på hver etage? ) For bygninger med altangang fordeles adgangsarealet på alle boliger og erhvervslokaler, dvs. også på enheder i stueetagen. Er der indrettet boliger eller erhvervslokaler i kælder og/eller tagetage, medregnes det dertil knyttede adgangsareal i det fælles adgangsareal, der skal fordeles. Er der fælles adgang til boliger/erhvervslokaler og udenomsrum, medregnes kun halvdelen af dette areal til det samlede fælles adgangsareal, der skal fordeles. (hvis der alene er udenomsrum fordeles adgangsarealet ikke) 15 12 07 Landinspektørkontoret 22
Leje og salgsarealer 311 Åbne / semiåbne indretninger Arealet af åbne overdækkede terrasser, åbne altaner, åbne indgangspartier og porte medregnes ikke. Udenomsrum Arealet af vaskerum, varmecentraler, pulterrum, cykel og barnevognsrum, teknikrum medregnes ikke. Kælderrum Indgår der i en bolig eller et erhvervslokale arealer i kælderetage, medregnes dette, hvis det er sammenhængende med det øvrige areal via en indvendig trappe. 15 12 07 Landinspektørkontoret 23
Leje og salgsarealer 311 Rum tilknyttet lejemålet Arealer af supplementsrum, der hører til en bolig eller et erhvervslokale, men er beliggende adskilt herfra, medregnes til boligen eller erhvervslokalet som henholdsvis bolig eller erhvervsareal. Dette gælder f.eks. arealet af rum til beboelses og erhvervsformål beliggende på andre etager og med særskilt indgangsdør (og adresse). => Minder alt i alt om BBR arealet på enhedsniveau. 15 12 07 Landinspektørkontoret 24
Er 311 så altid ideel ved udlejning? 15 12 07 Landinspektørkontoret 25
Nej Bek. 311 tilgodeser ikke udlejer, som alene har interesse i, at have så få døde kvm som muligt. For rene erhvervslejemål og domicilejendomme vil udgangspunktet for det lejebærende areal derfor ofte være baseret på BR arealerne eller på 311 med aftalte afvigelser (kaldes 311 +). => I det frie aftalegrundlag er det vigtigt, at der anvendes de korrekte betegnelser for arealerne (og størrelse naturligvis) 15 12 07 Landinspektørkontoret 26
Eks. formulering ved fravigelse af Bek. 331 Arealbekendtgørelse nr. 311 finder alene anvendelse i forbindelse med selve opmålingsprincipperne (beskrives), mens der ved fastlæggelse af lejemålets er anvendt følgende princip (beskrives) Ved opgørelse af lejemålets bruttoareal medregnes en andel af adgangsarealer fællesarealer og udenomrum svarende til lejemålets procentuelle andel af ejendommens samlede areal (hvis man ønsker dette). På denne baggrund kan det lejedes areal opgøres som følger: Stueetage: x m² 1. sal: x m² Andel af fællesareal: x m² Andel af teknik og øvrige udenomsrum: x m² I alt: x m² Hvis arealet efter den endelig opmåling afviger fra den foreløbige opmåling, foretages regulering af leje og depositum samt alle ydelser med tilbagevirkende kraft fra ikrafttrædelsestidspunkt. 15 12 07 Landinspektørkontoret 27
Leje og salgsarealer 311 Fastlæggelse af de lejebærende arealer giver: overblik over enheder og fordelinger sikkerhed både for køber og sælger tryghed for lejer enklere administration 15 12 07 Landinspektørkontoret 28
BR arealet Anvendes til beregning af bebyggelsesprocent og byggeretter (byggeloven og planloven). BR arealer relaterer sig således til planlægning og byggeri Husk fradragsarealer..hvad er sparet er tjent BR arealet beregnes i henhold til det til enhver tid værende gældende bygningsreglement. 15 12 07 Landinspektørkontoret 29
BR arealet Med mindre andet er bestemt i en konkret planlægning lokalplan eller byplanvedtægt gælder BR10 (snart BR15) Lokalplaner kan dog ikke ændre selve beregningsreglerne Ved dispensation fra en lokalplan skal beregningsreglerne i det bygningsreglement, der var gældende ved lokalplanens vedtagelse, anvendes ved opgørelse af byggelsesprocenten (60,66, 72, 77, 82, 85, 95), BR S 98, BR95, BR08 og BR10 giver spændende opgaver. 15 12 07 Landinspektørkontoret 30
BR arealet Grundens areal det der tæller med Det areal der er angivet i matriklen eller det areal, som landinspektøren angiver (og korrigerer i matriklen). Arealer der tilsammen udgør SFE og støder op til hinanden Arealer der før 1 feb. 1977 er afgivet til vej men som er tilladt medregnet til grundarealet (Kbh. og Frb.) 15 12 07 Landinspektørkontoret 31
BR arealet Grundens areal det der IKKE tæller med Arealer der tilsammen udgør SFE, men som ikke støder op til hinanden (gennemskæring af vej ok ellers ikke, smal strimmel ) Arealer på grunden, som ligger i anden zone (by og landzone). 15 12 07 Landinspektørkontoret 32
BR arealet Etageareal det der tæller med Udtryk for summen af samtlige bruttoetagearealer på samtlige etager, herunder kældre og udnyttelige tagetager, altanlukninger, udestuer, svalegange mv Dobbelthøje rum (gennem flere etager) medregnes alene i den etage hvor gulvet er beliggende Ud og indvendige trapper, trapperum, altangange og elevator og teknikskakter dog for hver etage 15 12 07 Landinspektørkontoret 33
BR arealet Etageareal det der IKKE tæller med (VIGTIGST) Den del af kælderen, hvor det omgivende terræn ligger mindre end 1,25 m under loftet i kælderen. Åbne altaner Småbygninger med en grundflade på indtil 10m². Affaldsrum i terrænniveau. Sikringsrum til sikringsrumspligtige bygninger med forskriftsmæssig størrelse Hemse med et areal på indtil 4,5 m² (gerne flere uden forbindelse) Udvendige trappers og altanganges projektion på terræn. Udvendige brandtrapper (flugtvejstrapper). 15 12 07 Landinspektørkontoret 34
BR arealet Etageareal det der IKKE tæller med (VIGTIGST) For garager, carporte, udhuse, drivhuse, skure, åbne overdækninger, herunder åbne overdækkede terrasser og lignende bygninger medregnes kun den del af arealet, der overstiger: 20m² for etageboliger, rækkehuse, kædehuse mv. 35m² for fritliggende boliger mv. mv 15 12 07 Landinspektørkontoret 35
BR arealet endnu en pudsighed: Udvendig efterisolering på maksimalt 25 cm betragtes ikke som en udvidelse af etagearealet i henhold til byggeloven. Udvidelsen skal meddeles til Bygnings og Boligregistret (BBR). for at undgå byggetilladelse ændringen skal stadig indberettes til BBR og den må IKKE ligge over skel. (husk BR S 98 / BR95) 15 12 07 Landinspektørkontoret 36
BBR arealet Anvendes til at få overblik over bygningsmassens udstrækning og anvendelserne. Areal på bygningsniveau samlet areal på hver bygning Areal på enhedsniveau bolig og erhvervsenheder (311 agtig) BBR arealerne blev defineret og fastsat i henhold til CIR nr 6 af 06/01/1977 Cirkulære om etablering af bygnings og boligregistrering 15 12 07 Landinspektørkontoret 37
BBR arealet Det bebyggede areal er bygningens fodaftryk eller projektion Boligarealet er det areal, der anvendes til beboelse. Erhvervsareal er derfor det areal, der udelukkende benyttes til ikke boligformål. Adgangsarealer til boligenheder og erhvervsenheder, herunder trapper, korridorer, altangange, elevatorer mv., fordeles for en opgang med lige store andele på de tilliggende boligenheder og erhvervsenheder. Det samlede bygningsareal beregnes som summen af etagernes arealer, eksklusiv areal af eventuel kælder og tagetage. Tagetagens samlede areal opgøres som det areal, der udnyttes og det areal, der kunne udnyttes til bolig eller erhverv. Kælderarealet opgøres samlet for hele kælderetagen..og alle de mange andre registreringer se BBR instruksen. Landinspektørkontoret 38
Definitioner enheder Arealer til bolig eller erhvervsformål (nettoarealer) Adgangsarealer (trapper, gange mv) Fællesboligarealer (fordeles med lige store andele på de boliger, der har ret til anvende de nævnte arealer Boligstøtteloven/Ungd.) Supplementsrum ( private, supplerende rum ) Udenomsrum ( almene rum vaskerum, varmecentraler, mv.) Landinspektørkontoret 39
Teknik opmåling Ensartet basisopmåling Forskel i fordeling / registrering af de enkelte rum Der måles i gulvhøjde til yderside mur Der måles i et plan 1,5 m over gulv til skæring med yderside tag Alle hak gælder Landinspektørkontoret 40
Teknik opmåling Ved huller i etagen måles til kanten også ved dobbelthøje rum Interne skakte, trapper, trapperum måles i hver etage og tæller med i hver etage. Landinspektørkontoret 41
Teknik opmåling/grænser Bolig/erhverv bolig/bolig: Midte af væg Bolig/erhverv adgang: yderside af væg Bolig/erhverv udenomsrum: yderside af væg Bolig/erhverv supplementsrum: midte af væg Supplementsrum udenomsrum: yderside af væg Adgangsareal udenomsrum: yderside af væg.. => Fordel så meget som muligt på lejebærende arealer. Landinspektørkontoret 42
Teknik adgangsarealer Dejlig enkel og så alligevel ikke. Stor grad af vurdering. Fælles trapper, gange og elevatorer Altangange og åbne trapper Opgøres og fordeles på hver opgang Adgangsarealer medregnes kun halvt hvis der er adgang til udenomsrum slet ikke hvis de kun er adgangsgivende til udenomsrum. Landinspektørkontoret 43
Teknik adgangsarealer Fordeling sker til alle lejemål med dørforbindelse Fordeling på antal ikke efter størrelse Ofte ses fordeling efter størrelse (311 +) Landinspektørkontoret 44
Eksempel Skala Landinspektørkontoret 45
Eksempel Skala Store dele af adgangsarealerne tillægges en enkelt enhed, da der er eksklusiv adgang for én enhed Teknikrum fordeles over varmeregnskabet Pudsigheder: Flugtveje (fælles adgangsareal selvom eksklusiv i dagligdagen) Indsatselevator (eksklusiv) Landinspektørkontoret 46
Friarealer Opholdsarealer Friarealer: BR10 bilag 1: Til grundens andel medregnes kan medregnes et selvstændigt matrikuleret areal sikret som fælles friareal for flere ejendomme. Andelene i det selvstændigt matrikulerede friareal fordeles ligefremt proportionalt efter de enkelte grundens størrelse, medmindre kommunalbestyrelsen i hvert enkelt tilfælde bestemmer andet, herunder en anden delingsnorm, eller at andele i det fælles friareal (skal ske gennem lokalplan) Kommuneplaner/lokalplaner: En ejendoms ubebyggede grundareal (excl. parkering og tilkørselsareal). Gårddæk, tagterrasser, stier mv kan indgå procentuel andel af et areal ved opførelse eller ombygning. Ungdomsboliger 30%. Landinspektørkontoret 47
Friarealer Opholdsarealer Ny kendelse fra NMKN: Den planlagte struktur, herunder fordeling mellem friarealer og bebyggede arealer, udgør en del af lokalplanens principper, jf. det ovenfor anførte om planlovens 19, stk. 1, og om forarbejderne hertil... Natur og Miljøklagenævnet finder, at den meddelte dispensation fra lokalplanen med henblik på at gennemføre det ansøgte byggeprojekt indebærer en generel fravigelse af den i lokalplanen fastlagte struktur. Københavns Kommune har således ikke haft hjemmel i planlovens 19, stk. 1, til at medde le dispensation fra Lokalplan nr. 261 som sket... På denne baggrund ophæves kommunens afgørelse af 12. marts 2015 om dispensation fra Lokalplan nr. 261 til opførelse af ungdomsboliger på Provstevej 5, 2400 København NV som værende ugyldig. Landinspektørkontoret 48
Støttet byggeri (bruttoetageareal efter regler fastsat i henhold til lov om Bygnings og Boligregistrering.) Boligarealet for almene familieboliger og almene ældreboliger kan inklusive eventuelle fælleslokaler udgøre indtil 110 m² i gennemsnit pr. bolig (ikke over 115m² med mindre handicappet) Boligarealet for en almen ungdomsbolig kan ikke overstige 50 m². Landinspektørkontoret 49
..og nu bliver det fedt: Ejendomsdannelsen: Udstykningsloven udstykning, arealoverførsel sammenlægning ejendomsberigtigelse Ejerlejlighedsopdelinger brug mulighederne i den rigtige rækkefølge ingen myndighed Landinspektørkontoret 50
Platform Matrikel Lat: Matrikula fortegnelse > matriklen: en fortegnelse over et lands faste ejendomme (Wiki: en grund, et jordstykke, en lod (ny betydning i anvendelse hos menigmand, advokater og ejendomsmæglere) Matrikelbetegnelsen for et areal består af matrikelnummer og ejerlav. Samlet fast ejendom ét matrikelnummer eller flere matrikelnumre, der ifølge notering i matriklen skal holdes forenet. Matrikelmyndigheden er Geodatastyrelsen (Kort og Matrikelstyrelsen) Landinspektørkontoret 51
Udstykning Ved udstykning forstås at areal fraskilles en eller flere samlede faste ejendomme og fremtidig udgør en ny samlet fast ejendom Landinspektørkontoret 52
Arealoverførsel Ved arealoverførsel forstås, overføres 1) areal fra en samlet fast ejendom til en anden samlet fast ejendom, til offentlig vej eller til søterritoriet eller 2) umatrikuleret areal til en samlet fast ejendom eller til offentlig vej. Landinspektørkontoret 53
Sammenlægning Ved sammenlægning forstås at flere samlede faste ejendomme registreres i matriklen som én samlet fast ejendom. Landinspektørkontoret 54
Ejendomsberigtigelse Ved ejendomsberigtigelse forstås i denne lov, at det registreres i matriklen, at: 1) en ejendoms afgrænsning er ændret som følge af hævdserhvervelse eller ved naturlig tilvækst eller fraskylning m.v., eller 2) et areal, der i mindst 20 år har været offentlig vej, udskilles fra en ejendom. Landinspektørkontoret 55
Ejerlejlighedsopdeling forudsætninger Hver ejerlejlighed anses som en selvstændig fast ejendom. Reglerne om ejerlejligheder finder anvendelse på lejligheder (boliger), butikker, kontorer, lagerrum, værelser til beboelse og andre særskilt afgrænsede husrum. Ejeren af en ejerlejlighed har sammen med andre ejere af lejligheder ejendomsret til grunden, fælles bestanddele og tilbehør m.v. efter et fordelingstal, der fastsættes som en brøkdel. Er fordelingstal ikke fastsat, er lejlighederne ligestillede. Ejerlejligheder kan kun oprettes i ejendomme, som i deres helhed opdeles i ejerlejligheder, og kun, når en landinspektør attesterer, at udstykning ikke er mulig. Landinspektørkontoret 56
Ejerlejlighedsopdeling teknik opmåling af lejligheder, udarbejdelse af ejerlejlighedskort, udarbejdelse af anmeldelse til brug ved ejerlejlighedsopdeling, indhentelse af godkendelse af opdeling, herunder eventuelle erklæringer fra kommunen, oprettelse af digital anmeldelse på tinglysningsportalen samt anmeldelse til tinglysning. Landinspektørkontoret 57
Ejerlejlighedsopdelinger Bygninger opført efter 1966 Bygninger før 1966 to boliger Fredede bygninger Bygninger med andet end beboelse Ejerlejlighedsejendomme Støttede / almene byggerier Udnyttede tagetager 80/20 bygninger Landinspektørkontoret 58
Bygninger opført efter 1966 No problems. Landinspektørkontoret 59
Bygninger før 1966 Problems! Landinspektørkontoret 60
Bygninger før 1966 Kan opdeles når der i bygningen alene er indrettet to boliger når: Landinspektør attesterer: a. Hver enkelt beboelseslejligheds etageareal som ejerlejlighed udgør mindst 26 m2. b. Lejligheden omfatter et køkken på mindst 7 m2 nettoetageareal eller et køkken, der er indrettet i henhold til byggetilladelse meddelt inden 25. marts 1977 c. Lejligheden omfatter et badeværelse på mindst 2,5 m2 nettoetageareal eller et badeværelse på mindst 1,8 m2 nettoetageareal, der er indrettet i henhold til byggetilladelse meddelt inden 25. marts 1977 d. Lejligheden er forsynet med el og dens køkken og badeværelse med indlagt koldt og varmt vand og afløb for spildevand. Lejligheden skal indeholde mindst 1 wc rum, og dette skal være forsynet med håndvask. e. Lejlighedens opvarmning sker fra et fælles varmeanlæg i eller uden for bygningen eller ved gas eller el i samtlige beboelsesrum. f. gh Landinspektørkontoret 61
Bygninger før 1966 OG Kommunen attesterer: f. Det totale varmetab for beboelseslejligheder skal være nedbragt til et niveau, der svarer til kravene i Bygningsreglementet af 1972. Økonomi og erhvervsministeren fastsætter nærmere regler herom. g. Efter gennemførelse af fornødne arbejder til opfyldelse af kravene i litra f er der foretaget tilpasning hertil ved indregulering og justering af bygningens varme og fyringsanlæg h. Bygningen opfylder uanset alder de krav, der er stillet i medfør af lov om brandsikring af ældre beboelsesbygninger m.v. i. Ingen af bygningens beboelsesrum er ved ombygning gjort uhensigtsmæssige med hensyn til størrelse og udformning i forhold til de pågældende beboelsesrums hidtidige naturlige anvendelse Landinspektørkontoret 62
Fredede bygninger Endnu vildere problems. Landinspektørkontoret 63
Fredede bygninger Endnu vildere problems. Landinspektørkontoret 64
Fredede bygninger Før Kulturstyrelsen kan tage stilling skal de have følgende: Opmålingstegninger i 1:50 eller 1:100, af alle bygninger, der indgår i opdelingen (alle bygninger på matriklen) og som viser nuværende og ønskede fremtidige forhold. Det bemærkes, at besigtigelsen, jf. pkt. 4. vil kunne medføre krav om revision af tegningsmaterialet. Bygningshistorisk undersøgelse, der kan godkendes af styrelsen. Besigtigelsen, jf. pkt. 4, vil kunne medføre krav om ændringer i den bygningshistoriske undersøgelse. Et eksempel på en bygningshistorisk undersøgelse er bilagt. Udarbejdelse af en undersøgelse af de funderingsmæssige forhold. Når Kulturstyrelsen har modtaget overstående vil styrelsen besigtige ejendommen. Materialet i pkt. 1, 2 og 3 danner grundlag for Kulturstyrelsens besigtigelse og vurdering af, om opdeling kan ske. Endvidere kan der stilles krav til gennemførelse af byggearbejder og dermed om revision af det materiale, der er fremsendt jf. pkt. 1 og 2. Landinspektørkontoret 65
Fredede bygninger Såfremt styrelsen vurderer, at en opdeling kan finde sted, vil du endvidere blive bedt om at: Indsende anmærkningsfri tinglyst deklaration om etablering af en grundfond mv. Størrelsen af grundfonden, indbetalingsperiode o.a. fastsættes af konkrete forhold Indsendelse af anmærkningsfri tinglyst bevaringsdeklaration for ejendommen, jf. vedlagte vejledning og standardformular. Fremsende dokumentation for de forsikringsmæssige forhold. Det skal fremgå af forsikringspolicen, at bygningen er fredet, og at bygningsfredningen medfører, at der kan blive stillet krav i forbindelse med retablering efter bygningsskade. Fremsendelse af ejerforeningens vedtægter til godkendelse Tilbagebetaling af tidligere ydet støtte indenfor de sidste 5 år. Udarbejdelse af manual for istandsættelse og udskiftning af køkken og bad. jeps, der er langt imellem Landinspektørkontoret 66
Bygninger med andet end beboelse Slet ingen problems Landinspektørkontoret 67
Ejerlejlighedsejendomme Bygninger, der lovligt er opdelt i ejerlejligheder i henhold til tidligere lovgivning. Ejerlejligheder kan videreopdeles, medmindre andet er bestemt. Det er en betingelse for videreopdeling af ejerlejligheder i bygninger, som er påbegyndt opført den 1. juli 1966 overholder kvalitetskravene Landinspektørkontoret 68
Støttede / almene byggerier Det kan lade sig gøre høj bøvlfaktor! Landinspektørkontoret 69
Udnyttede tagetager Bygninger, der er påbegyndt opført den 1. juli 1966 eller tidligere, kan opdeles i ejerlejligheder, såfremt der efter den 1. juli 2004 er blevet tilført én eller flere beboelseslejligheder i bygningens uudnyttede tagetage eller i en eller flere nye etager. Alle beboelseslejligheder i bygningen skal benyttes til helårsbeboelse De eksisterende boliger og eventuelle lokaler til andet end beboelse i bygningen pr. 1. juli 2004 skal efter opdelingen udgøre én ejerlejlighed, der ikke kan videreopdeles. Der skal på samtlige ejerlejligheder i bygninger tinglyses deklaration om, at beboelseslejlighederne skal anvendes til helårsbeboelse. Deklarationen skal være tinglyst senest ved første ibrugtagning af ejerlejlighederne efter opdelingens gennemførelse. Landinspektørkontoret 70
80/20 bygninger Ejendomme, hvor en landinspektør med beskikkelse attesterer, at de på ejendommen beliggende bygningers samlede erhvervsareal udgør mere end 80 pct. af bygningernes samlede erhvervs og boligareal, som det var registreret i Bygnings og Boligregistret (BBR) den 31. december Der skal på opdelingstidspunktet være ledige erhvervslokaler. Lokalerne må ikke være blevet ledige som følge af opsigelse fra udlejerens side, medmindre opsigelsen skyldes lejerens misligholdelse. I de ledige erhvervslokaler skal der kunne etableres mindst det samme antal beboelseslejligheder, som var registreret i BBR i samtlige bygninger på ejendommen den 31. december 2003. De nye beboelseslejligheder skal hver være mindst 85 m2 bruttoetageareal. Lejlighedernes tinglyste areal skal dog mindst være på 75 m2. Landinspektørkontoret 71
80/20 bygninger Når ejendommen er opdelt i ejerlejligheder, kan ejeren hvis der senere bliver lokaler, som den 31. december 2003 anvendtes til andet end beboelse ledige i bygningerne, indrette nye beboelseslejligheder De beboelseslejligheder, som var registreret i bygningerne den 31. december 2003, kan ikke overdrages som selvstændige ejerlejligheder, før der er etableret nye beboelseslejligheder efter stk. 1, og før en landinspektør med beskikkelse har attesteret, at hver enkelt lejlighed opfylder kvalitetskravene På samtlige ejerlejligheder skal der tinglyses deklaration om, at beboelseslejlighederne skal anvendes til helårsbeboelse. Deklarationen skal være tinglyst senest ved første ibrugtagning af ejerlejlighederne efter opdelingens gennemførelse. Matrikulære forandringer er ikke altid festdræber Landinspektørkontoret 72
Ejerlejligheder Opdeling på projektstadiet Sker ikke som tidligere i den analoge tinglysning, hvor ejendommen fik sit eget blad i tingbogen med det samme Tinglyses som servitutstiftende på hovedejendommen Ingen mulighed for at sikre pant i den enkelte lejlighed, kun på hovedejendommen Landinspektørkontoret 73
Konvertering Erhverv til bolig eller omvendt. Der er store gevinster at hente > dermed kan vi/i bidrage til væsentlig værdiforøgelse på en ejendom. Afklaring af konverteringsmuligheden sikrer en fleksibilitet i ejendommen Skattefordele i form af afgiftsfritagelse (dækningsafgiften) PAS PÅ RÆKKEFØLGEN Landinspektørkontoret 74
Konvertering Erhverv til bolig eller omvendt. Ejendomsundersøgelsen: Privatretlige servitutter Kommune og lokalplaner ok? mulighed for dispensation i henhold til PL 19? Skal der forud for konverteringen ske opdeling i ejerlejligheder JA indretning af bolig FØR opdeling smadrer mulighederne midlertidig nedlæggelse af boliger > ren erhverv > ejerlejlighedsopdeling > konvertering til boliger. Landinspektørkontoret 75
Konvertering Erhverv til bolig omvendt. Ejendomsundersøgelsen: 80/20 ejendomme forudsætning: samme antal boliger og ledige erhvervslokaler (frivillig opsagte). Nyindrettede boliger i nye etager eller i tagetagen Byggeloven: flugtveje, isolering, lys og luft SAVE registreringer eller bygningsfredning Landinspektørkontoret 76
Praktiske forhold: Konvertering Erhverv til bolig omvendt. Få styr på arealerne! rammerne > foreløbig ejerlejlighedsopdeling Foretag beregning af BBR arealerne og fordelingstal (+/ 5%) Gennemtænk struktur og tinglys vedtægter (pulterrum, eksklusive brugsrettigheder, parkering mv) Ved flere byggefelter > flere ejerforeninger > bind med grf. Pisk arkitekt/advokat og hold mægler/ejer i ultrakort snor! Landinspektørkontoret 77
Bopælspligt? Begrebet bopælspligt eksisterer ikke i lovgivningen! Såfremt der ikke har været folkeregistertilmelding, er beboelseslejligheden ikke omfattet af boligreguleringsloven og bopælspligt. Kan der stilles krav om helårsanvendelse? I Lokalplan? I kommuneplan? Landinspektørkontoret 78
Bopælspligt? Kommunerne kan ikke stille krav om folkeregistertilmelding og om omfanget af den beboelse, der skal finde sted, for at kravet om helårsbeboelse i planlovens forstand er opfyldt. Altså: alle nye både nyopførte og nyindrettede er ikke omfattet af boligreguleringslovens krav om helårsbeboelse. Dette sker først når der har været folkeregistertilmelding på adressen eller den har været anvendt i mere end 180 dage. *Efter praksis anses et uafbrudt ophold her i landet af en varighed på mere end 3 måneder, eller samlede ophold på i alt mere end 180 dage inden for et tidsrum på 12 måneder, ikke for "kortvarigt ophold på grund af ferie eller lignende". Se skd.1972.21.139. Landinspektørkontoret 79
Dækningsafgift Lov om kommunal ejendomsskat 23a, stk. 1, og ifølge Indenrigsministeriets cirkulære nr. 80 af 31. marts 1962 Bolig, garageanlæg, private plejehjem, private museer og kursusejendomme, campingpladser, vandrehjem og bus og Falck stationer ikke for dækningsafgiftspligtige. Udlejning til private af rum til opbevaring af bohave, private vandværker, idrætsanlæg og fitnesscentre, skoler, gymnasier, biblioteker er heller ikke dækningsafgiftspligtigt formål Hvis en erhvervsejendom anvendes til udlejning, er det lejers anvendelse af ejendommen, der er afgørende for, om ejendommen er dækningsafgiftspligtig Det er den enkelte kommune, der afgør, om en konkret ejendom er dækningsafgiftspligtig eller ikke Landinspektørkontoret 80
Dækningsafgift Bemærk: ejerlejlighed = parcel Hvis en ejendom anvendes både til dækningsafgiftspligtige og dækningsafgiftsfrie formål, betales der kun dækningsafgift for den del af ejendommen, der anvendes til dækningsafgiftspligtige formål. Hvis mere end halvdelen af forskelsværdien vedrører dækningsafgiftsfrie aktiviteter, anses hele ejendommen for at være dækningsafgiftsfri. Denne regel giver i vidt omfang mulighed for helt at fritage ejendomme med blandet benyttelse for dækningsafgift Landinspektørkontoret 81
Sikring af rettigheder Byrde / rådighedsindskrænkning, som tinglyses på ejendommen Herskende ejendom: den ejendom, som opnår rettigheder med servitutten (påtaleberettiget) Tjenende ejendom: er forpligtet i henhold til servitutten Rådighedsservitutter En rådighedsservitut stifter en ret til at råde i begrænset og nærmere angivet omfang over den tjenende ejendom. For eksempel en ret til at færdes ad en vej, der går over en andens ejendom. Tilstandsservitutter En tilstandsservitut fastlægger at en bestemt tilstand skal opretholdes på den tjenende ejendom. F.eks. at der maksimalt må bebygges i 1 etage. Privatretlige / offentligretlige sigte Landinspektørkontoret 82
Aflysning/fordeling af rettigheder Aflysning Ved påtaleberettiget Retten sletter rettigheder, der åbenbart er ophørt. ( 20 aflysning) Mortifikation Fordeling Forinden en matrikulære forandring indføres i tingbogen skal der foreligge attest fra retten om den geografiske udstrækning af de på ejendommen tinglyste servitutter, og hvilke af grundstykkerne disse påhviler. Som grundlag for denne attest kan retten (og det gør de altid) forlange en erklæring af en landinspektør om nævnte spørgsmål. Landinspektørkontoret 83
Pant Uskadelighedsattest.. BMA 13: Før arealoverførsel skal der for matrikelmyndigheden foreligge dokumentation for, at bestemmelserne i tinglysningslovens 23 om panthæftelser og servitutter er iagttaget. TL 23: Arealoverførsel må kun foretages, såfremt panthaverne i den ejendom, som det pågældende areal overføres fra, ved tinglyste påtegninger på pantebrevene har givet samtykke til arealets frigørelse fra hæftelserne og der foreligger attest fra dommeren. Stk. 3: Den i stk. 1 foreskrevne fremgangsmåde kan dog undlades, hvis den påtænkte matrikulære ændring kan ske uden nogen som helst fare for pantesikkerheden og kun giver anledning til en ubetydelig formindskelse af ejendommens værdi. Matrikelmyndighederne afgør, om disse betingelser er opfyldt. Til brug for matrikelmyndighedernes afgørelse skal der foreligge erklæring fra en landinspektør med beskikkelse. Justitsministeren kan fastsætte nærmere regler om afgivelse af erklæringen BTT 42 46: Indeholder gældende regler for anvendelse af uskadelighedsattest Landinspektørkontoret 84
Pant Uskadelighedsattest kriterier Ensidig arealoverførsel eller arealoverførsel efter nettoprincippet Funktionalitet, anvendelse og arrondering må ikke forringes, Ubetydelig formindskelse af ejendommens værdi, Ikke anvendt uskadelighedsattest indenfor de sidste 5 år, Ingen bygninger på arealet, eller kun bygning af ubetydelig værdi. Landinspektørkontoret 85
Pant Uskadelighedsattest værdien Ved værdien af det udskilte areal forstås den aftalte købesum, dog mindst et beløb svarende til arealets andel af den seneste offentlige grundværdi, jf. bekendtgørelse om tinglysning i tingbogen 43, stk. 3 Ved nettoværdien af de udskilte arealer forstås værdien af det afgivne areal fratrukket værdien af det modtagne areal, jf. BTT 44, stk. 2 I værdien medregnes kvadratmeterprisen, byggeretsværdien, evt. værdi af attraktiv beliggenhed mv. (ændring af tidligere praksis, hvor kun kvadratmeterprisen blev medregnet) Landinspektørkontoret 86
Pant Uskadelighedsattest beløbsgrænser Mindre end 2% af ejendomsværdien (dog max 125.000, ) Landinspektøren attesterer Mindre end 4% af ejendomsværdien (dog max 400.000, ) Landinspektøren attesterer, men panthaver skal tiltræde der tinglyses ikke relaksationspåtegning Mere end 4% af ejendomsværdien Der tinglyses relaksationspåtegning og indhentes dommerattest Gælder også ved ændringer af ejerlejligheder Landinspektørkontoret 87
Skel og matrikelkortet 07 12 2015 Landinspektørkontoret 88
Hævd 07 12 2015 Landinspektørkontoret 89
Hævd Hjemlet i Christians V s Danske Lov (1683) Ejendomshævd eller servituthævd Uberettiget, ensidig og ubrudt råden i minimum 20 år passivitet Ikke personlig råden Ikke synbar råden alderstid (minimum 40 år) Hævden er ikke endelig uden registrering (ejendomsberigtigelse) (Skelforretning) 07 12 2015 Landinspektørkontoret 90
Fortrængning af hævd Tinglysningslovens 26, stk. 1 Hævd kan fortrænges indenfor 2 år fra erhvervelsen af en ejendom Reglen gælder dog ikke parcelhus og sommerhusgrunde 07 12 2015 Landinspektørkontoret 91
Tak for opmærksomheden..og husk den gyldne regel: ring altid til landinspektøren først. Landinspektørkontoret Baatrup & Thomsen A/S M: 51940044 (Kristian Baatrup) E: kb@lspkon.dk Landinspektørkontoret 92