Kommuneplantillæg nr. 35 til Holbæk Kommuneplan 2007 2018 Udvidelse af Holbæks bymidteafgrænsning og ændring af rammeområde 3.R08. 1
Hvad er et kommuneplantillæg? Kommuneplantillæg: Kommuneplanen indeholder en hovedstruktur for den fysiske udvikling i kommunen og fastlægger rammer for, hvad lokalplaner i de enkelte områder i kommunen kan indeholde. Rammerne fastlægger således retningslinjer for bestemmelser i lokalplaner om områders anvendelse, samt udnyttelse, bebyggelsens art, højde, m.v. Kommuneplanen revideres normalt hvert fjerde år, men kan ændres i den mellemliggende periode, f.eks. i forbindelse med en lokalplan, som ikke er i overensstemmelse med den gældende kommuneplans rammer. Dette kan ske ved vedtagelse af et kommuneplantillæg. 2
Baggrund for kommuneplantillægget Hvorfor udarbejdes tillægget? I Udviklingsstrategi 2012 for Holbæk Kommune har byrådet besluttet at styrke detailhandlen i Holbæk by, og herved styrke Holbæks rolle som kommunens og Nordvestsjællands hovedby. I Udviklingsstrategien har byrådet konkret truffet beslutning om at benytte ny lovgivning på detailhandelsområdet, der giver mulighed for at planlægge for op til 3 nye udvalgsvarebutikker på mere end 2.000 m2 bruttoetageareal i bymidten i byer med mere end 27.000 indbyggere. Byrådet har samtidigt besluttet at arbejde for at samle byens idrætsaktiviteter i Holbæk Arena, et nyt, samlet idrætsområde i det vestlige Holbæk, hvortil de nuværende idrætsaktiviteter i stadionområdet (rammeområde 3.R08) flyttes, og området derfor skal spille en ny rolle i Holbæk by. Som en konsekvens heraf er Kommuneplantillæg 35. og Lokalplan 3.78 Bypark, boliger og detailhandel ved Holbæk Have udarbejdet. Planerne giver byrådet mulighed for at indfri ovenstående politiske mål: at styrke detailhandlen i Holbæk by og at omdanne stadionområdet til et byområde med en bypark, boliger og et centerområde, der understøtter Holbæks udvikling som en levende og dynamisk by, en bolig by og en sund by. Byrådet har vedtaget planerne på byrådsmøde den 20. februar 2013 med få ændringer og præciseringer. Kommuneplantillæg nr. 35 inddrager en del af stadionområdet, rammeområde 3.R08, i bymidteafgrænsningen. Kommuneplantillægget udlægger endvidere nye kommuneplanrammer for størstedelen af rammeområdet, således at anvendelsen fremover bliver henholdsvis offentligt formål og centerformål. Lokalplan 3.78 omfatter størstedelen af stadionområdet. Lokalplanområdet opdeles i 2 delområder, der udlægges henholdsvist til et offentligt område (bypark med mulighed for etablering af helårsboliger, institutioner og rekreative anlæg) og et centerområde med en særlig profil, målrettet udvalgsvarebutikker på mere end 2.000 m2 bruttoetageareal, - som supplement til den eksisterende detailhandelsstruktur i Holbæk. Byrådet, også med Holbæk Kommune som grundejer, lægger vægt på, at udviklingen af Holbæk Have og de nye udvalgsvarebutikker skal udgøre et supplement til butikkerne og butikskoncepter i bymidten, og at dette skal vurderes i forbindelse med konkrete byggeprojekter. Princippet vil blive indarbejdet i retningslinjerne for detailhandel i forslag til Kommuneplan 2013. Lovgivning Lovbekendtgørelse 2009, nr.937 om planlægning giver mulighed for, at der hvert 4. år kan planlægges for op til 3 store udvalgsvarebutikker med et bruttoetageareal på mere end 2.000m2 i Holbæk bymidte, - se planlovens 5q stk. 2. Planlovens 5m stk. 2 og 3 omhandler afgrænsningen af bymidten. Heri står bl.a., at bymidter skal afgrænses efter en statistisk metode, og at ændringer i afgrænsningen ligeledes skal ske i overensstemmelse med regler udstedt herom. Reglerne fremgår af bekendtgørelse nr. 1093 om afgrænsning af bymidter og bydelscentre. I reglerne gives der mulighed for at en bymidtes afgrænsning kan udvides udover den statistiske afgrænsning, ved at inddrage arealer, som grænser op hertil, hvis byrådet har redegjort herfor. Redegørelsen skal indeholde: 1) en vurdering af og begrundelse for behovet for nybyggeri eller omdannelse af eksisterende bebyggelse til butiksformål ved ændret afgrænsning af bymidten eller bydelscentret, 2) en vurdering af mulige områder, der kan inddrages i bymidten eller bydelscentret og en begrundelse for, hvorfor det eller de pågældende områder ønskes inddraget i bymidten eller bydelscentret, 3
3) oplysning om, hvordan planlægningen tilgodeser målene for den kommunale detailhandelsstruktur, og 4) en beskrivelse af konsekvenser for bymiljøet og for afviklingen af trafikken til og fra bymidten eller bydelscentret, herunder tilgængeligheden for forskellige trafikarter samt parkeringsmuligheder. Redegørelsen følger herefter. Redegørelse for ændring af Holbæks bymidteafgrænsning I Udviklingsstrategi 2012 har byrådet besluttet at styrke detailhandlen i Holbæk by, og herved styrke Holbæks rolle som kommunens og Nordvestsjællands - hovedby. Detailhandlen i kommunen er koncentreret i Holbæk by, som det naturlige midtpunkt for handlen i kraft af sin størrelse og tradition som købstad og overordnet handelsby. Butiksudbuddet vidner om byens styrke og betydning som handelsby for et større opland. I Holbæk er der en god arbejdsdeling mellem bymidten, der har bred dækning inden for mindre og bymidteorienterede butikker, og området i vestbyen hvor MegaCentret og Bilbyen er specialiseret inden for store udvalgsvarebutikker og pladskrævende varer. Arbejdsdelingen har hidtil medført vækst til byen og kommunen. Holbæk er imidlertid gået tilbage målt på dækningsgraden, hvilket udtrykker, at byens detailhandel har mistet markedsandele i løbet af de seneste 7-8 år. Det gælder både dagligvarer og udvalgsvarer, som dog i begge tilfælde fortsat er stærkt medvirkende til, at forholdet mellem indbyggernes forbrug og butikkernes omsætning for kommunen under ét er i balance. Tilbagegangen skal bl.a. ses i lyset af den økonomiske krise og udviklingen i Internethandlen, hvorfor nedgangen i særligt udvalgsvarehandlen ikke alene er udtryk for, at Holbæk har tabt markedsandele i forhold til Roskilde, Ringsted og de øvrige konkurrerende byer i det regionale opland. Inden for dagligvarer kan den begrænsede tilbagegang være et resultat af, at der i den mellemliggende periode er etableret flere discountbutikker i de mellemstore byer uden for Holbæk. Uden for bymidten ligger MegaCentret, som ikke er blevet yderligere udbygget i perioden siden 2007. Der er imidlertid sket en vis udskiftning i butiksbestanden, hvor flere større udvalgsvarebutikker er lukket og blevet erstattet af nye. Overordnet set vurderes butikkerne i MegaCentret fortsat til at fungere som et godt supplement til bymidtens mere bymidteorienterede butiksudvalg og mindre butiksenheder. Samtidig vurderes MegaCentret at være stærkt medvirkende til, at udvalgsvarehandlen klarer sig forholdsvis godt og trækker kunder til fra et større opland. Strukturudviklingen indenfor detailhandelen går imidlertid mod færre, men større butikker. Strukturudviklingen forventes at skabe en vis omfordeling af butiksarealer, hvor butikker i nogle områder lukker, mens der etableres nyt butiksareal andre steder, bl.a. som følge af et ønske om at udvide eller flytte butikken for at opnå et tidssvarende butikskoncept og -indretning. Der kan således opstå situationer, hvor der vil være behov for nyt butiksareal på trods af, at der ikke er sket en egentlig forbrugsstigning, men som følge af en omfordeling af forbruget eller som følge af, at butiksenhederne ikke er tidssvarende. Nye butikskoncepter kan være vigtige for at forny butikstilbuddet og profilere byen/kommunen. I den sammenhæng skal der skabes en balance mellem udpegning af nye arealer til detailhandel og understøttelse af eksisterende butikker og butikslivet i bymidten. Planloven giver mulighed for, at der hvert 4. år kan planlægges for 3 udvalgsvarebutikker med et bruttoetageareal på mere end 2.000 m2 i Holbæk bymidte. I Holbæk har dette afstedkommet forespørgsler fra butikskæder og fra developere. Holbæk Kommune ønsker at fastholde interessen for investeringer i byen og ser især positivt på muligheden for at tiltrække nye butikskoncepter og nye butikstyper. Holbæk Kommune har derfor afsøgt mulighederne for lokalisering af store butikker indenfor bymidteafgrænsningen, såvel som grænsende op til. Kommunen konkluderer dog, at det i praksis er meget vanskeligt/umuligt at planlægge for de store udvalgsvarebutikker inden for Holbæks hidtil gældende bymidteafgrænsning, idet det er uhensigtsmæssigt og økonomisk og juridisk vanskeligt at samle de mange små matrikler, som den historiske bymidte (bykernen) rummer, til større enheder. En sammenlægning af flere matrikler vil ændre bebyggelsesstrukturen og være i konflikt med bevaringsinteresser, og varelevering til de store butikker vil medføre gener for bymidtens bløde trafikanter. Kommunen planlægger gennem flere 4
projekter for at nedbringe trafikken i bymidten og dermed for at optimere forholdene for de bløde trafikanter. Herudover arbejder kommunen for at understøtte den historiske bymidtes (bykernen) attraktion som oplevelses- og handelssted. I denne sammenhæng bliver bykernen understøttet af den nye udvikling ved havneområdet nord for bymidten, som vil tiltrække borgerne og besøgende til den historiske bykerne og vandet. Endvidere lægger forslag til Helhedsplanen for Holbæk, som udarbejdes i forbindelse med forslag til Kommuneplan 2013 vægt på at understøtte butikslivet, strøggaderne og de blødetrafikkanter i bymidten. På de bymidtenære havnearealer, har der igennem en årrække været arbejdet med udvikling og omdannelse af de gamle erhvervs- og industriarealer til et attraktivt område til service- og liberalt erhverv, kultur- og fritidsaktiviteter og boliger, som supplement til bymidtens tilbud. Denne profil for havnearealerne tænkes fortsat, med vægtning på boliger og forskellige kulturaktiviteter, der specielt kan danne en god sammenhæng med havnen og Holbæk fjord. Der planlægges der kun for mindre butikker på maksimalt 200 m2 bruttoetageareal målrettede områdets karakter, eks. maritime butikker og som kan understøtte bylivet ved vandet. Byrådet ønsker derfor ikke at planlægge for store butikker her. Mod vest og sydvest afgrænses bymidten af henholdsvis bydelscentret Slotscentret og jernbanen, og mod øst afgrænses bymidten af bevaringsværdige boligkvarterer, - alle er barrierer for eventuelle bymidteudvidelser. Mod syd afsluttes bymidten umiddelbart omkring Sofievej / Holbæk Hospital. En gennemgang af virksomheder og funktioner i bymidten m.m. efter den statistiske metode viser, at bymidten i Holbæk nu strækker sig længere mod sydøst end tidligere, idet en række funktioner indenfor hospitalsområdet hører under Hovedafdeling VII Sundhedsvæsen, som værende brancher der jf. bilag til bekendtgørelse 1093 om afgrænsning af bymidter og bydelscentre indgår i udpegningen af bymidter. Disse funktioner har ikke været medtaget tidligere i bymidteafgrænsningen. Den nye statistiske bymidteafgrænsning, som afbilder eksisterende forhold og medtager eksisterende bymidtefunktioner strækker sig ind over den sydvestlige del af Holbæk stadionområde ved Holbæk Have. Den fremtidige fraflytning af nuværende idrætsaktiviteter i Stadionområdet til Holbæk Arena - et planlagt idrætsområde i det vestlige Holbæk vil muliggøre, at Stadionområdet skal spille en ny rolle i Holbæk by. Da byrådet, som nævnt indledningsvist, ønsker at styrke detailhandlen i Holbæk by, og herved styrke Holbæks rolle som kommunens og Nordvestsjællands hovedby inddrages dette og det tilgrænsende østlige område hermed i bymidten med henblik på at planlægge for etablering af et detailhandelsområde med en særlig profil, målrettet behovet og jf. mulighederne i lovgivningen - for større udvalgsvarebutikker på over 2.000m2 bruttoetageareal, som supplerer butikker og butikskoncepter i byen. Lokalplanen for området fastsætter, at den mindste butiksstørrelse må udgøre 2.000 m2 bruttoetageareal, og det maksimalt tilladte bruttoetageareal for den enkelte udvalgsvarebutik fastsættes til 25.000 m2, hvilket også er den samlede ramme for butikkerne i området. Med inddragelsen af Holbæk Have i bymidteafgrænsning vil Holbæk bymidte således bestå af delområder med forskellige bymidtefunktioner, arbejdsdelinger og profiler: Bykernen med bymidteorienterede funktioner og service og en bred dækning inden for mindre og bymidteorienterede butikker i et smukt historisk og livligt bymiljø - et oplevelses- og handelssted, som er suppleret med den nye udvikling på havnefronten. Havneområderne, som nye byområder med mindre butikker på maksimalt 200 m2 bruttoetageareal målrettede områdets karakter, f. eks. maritime butikker. Område med servicefunktioner sydøst for Bykernen. Område til store udvalgsvarebutikker i Holbæk Have og med mulighed for etablering af op til tre store udvalgsvarebutikker på over 2.000 m2 bruttoetageareal, og med mulighed for etablering af liberalt erhverv, videns- og serviceerhverv, restaurations-/ fastfoodvirksomhed og én dagligvarebutik på op til 3.500 m2 bruttoetageareal. Området giver mulighed for oprettelse af op til 25.000 m2 bruttoetageareal af detailhandel, som en del af en samlet udvidelse af bymidten med 47.000 m2 bruttoetageareal der indarbejdes i forslag til Holbæk Kommuneplan 2013. 5
Fordelingen mellem detailhandelsområderne i Holbæk By bliver herefter: 1. Detailhandelsområder i bymidten: Bykernen med en bred dækning inden for mindre og bymidteorienterede butikker i et smukt historisk og livligt bymiljø - et oplevelses- og handelssted, som er suppleret med den nye udvikling på havnefronten. Havneområderne, som nye byområder med mindre butikker på maksimalt 200 m2 bruttoetageareal målrettede områdets karakter, f. eks. maritime butikker. Område til store udvalgsvarebutikker i Holbæk Have og med mulighed for etablering af op til tre store udvalgsvarebutikker på over 2.000 m2 bruttoetageareal og én dagligvarebutik på op til 3.500 m2 bruttoetageareal samt med mulighed for etablering af liberalt erhverv, videns- og serviceerhverv, og restaurations-/ fastfoodvirksomhed. (se vedlagte rammebestemmelser) 2. Detailhandelsområder uden for bymidten: MegaCentret I og II og Bilbyen med en tydelig specialisering inden for store udvalgsvarebutikker på op til 2.000 m2 bruttoetageareal og særlig pladskrævende varegrupper. Holbæk Kommune lægger vægt på, at nye udvalgsvarebutikker i Holbæk Have skal udgøre et supplement til butikkerne og butikskoncepterne i bymidten, og at dette skal vurderes i forbindelse med konkrete byggeprojekter. Disse principper vil blive indarbejdet i retningslinjerne for detailhandel i Forslag til Kommuneplan 2013. Byens butiksområder vil herefter kunne supplere hinanden, fordi de afdækker forskellige indkøbsbehov og - situationer. Det ny detailhandelsområde vil kunne forny det samlede butiksudbud i byen, og herved bidrage til vækst og udvikling i byen, i kommunen og i regionen. Det ny detailhandelsområde vil få vejadgang fra den kommunale vej Holbæk Have. Holbæk Have munder ud i indfaldsvejen Roskildevej få hundrede meter. Området ligger således godt i forhold til afvikling af kørende trafik til og fra detailhandelsområdet. Området er endvidere koblet til offentlig transport (bus), og det offentlige stinet. Indenfor området vil der endvidere kunne tilvejebringes de nødvendige antal p-pladser til projektet. Byrådet lægger vægt på, at det nye detailhandelsområde ved Holbæk Have vil tilføje byen nye kvaliteter. Byrådet ser frem til en byudvikling af høj kvalitet i området, der tager afsæt i bæredygtighed og hensyn til naboområderne. Derfor har byrådet vedtaget, at hele lokalplanområdet skal indgå i en helhedsplanlægning, der vil kvalificere udviklingen inden udarbejdelse af projektlokalplaner. Dette vil ske gennem en byplankonkurrence om: Et rumligt koncept og strukturplan for hele området, som bl.a. skal fastlægge hoveddisponering af området, struktur for grønne arealer og stier, trafik betjening i den sydelige del af bymidten, rammer for bæredygtighed i byggeriet og udearealer og hensyn til bevaringsværdige boligområder. En bebyggelsesplan for minimum et delområde, der vil muliggøre en fleksibel etapevis udvikling. Det andet delområde i lokalplanområdet skal efterfølgende indgå i en byplankonkurrence om en bebyggelsesplan, som vil danne grund for etablering af projektlokalplaner. Rammerne for konkurrencen/konkurrencerne, som forventes afholdt af udviklere/udbydere vil blive konkretiseret, når der er en konkret henvendelse. Byrådet vurderer hermed at have redegjort for en ændring af / udvidelse af Holbæks bymidteafgrænsning jf. krav i 2 i bekendtgørelse 1093 om afgrænsning af bymidter og bydelscentre og for, hvordan hensyn til bymiljøet er indarbejdet. Kortmateriale til redegørelsen omfatter: 1. Kort med den hidtil gældende (tidligere) statistiske bymidteafgrænsning 2. Kort med en ny statistisk bymidteafgrænsning, som afbilder nuværende forhold og medtager eksisterende bymidtefunktioner. 6
3. Kort over den nuværende bymidte, der viser den hidtil gældende bymidteafgrænsning samt område i forlængelse heraf med eksisterende bymidtefunktioner 4. Kort med den ny bymidteafgrænsning udvidet med Holbæk Have området. Den nye bymidteafgrænsning rummer delområder med forskellige træk og profiler Note: Udvidelsen af bymidten har været baseret på input fra Cowi, som har forestået gennemgangen af virksomheder og funktioner i bymidten m.m. efter den statistiske metode. Cowi har også gennemført analyser af detailhandel i kommunen i 2004, 2007 og i 2012. 7
1. Kort med den tidligere statistiske bymidteafgrænsning 8
2. Kort med en ny statistisk bymidteafgrænsning, som afbilder nuværende forhold og medtager eksisterende bymidtefunktioner 9
3. Kort over den nuværende bymidte, der viser den hidtil gældende bymidteafgrænsning samt område i forlængelse heraf med eksisterende bymidtefunktioner 10
4. Kort med den ny bymidteafgrænsning udvidet med Holbæk Have området. Den nye bymidteafgrænsning rummer delområder med forskellige træk og profiler. 11
Nye kommuneplanrammer for ændring af rammeområde 3.R08K Kommuneplantillæg nr. 35 inddrager en del af stadionområdet, rammeområde 3.R08, i bymidteafgrænsningen jf. ovenstående. Kommuneplantillægget udlægger endvidere nye kommuneplanrammer for rammeområdet, således at anvendelsen fremover bliver henholdsvis offentligt formål (3.O07-T), centerformål (3.C05-T) og rekreativt formål (3.R08). Gældende kommuneplanramme 3.R08: Gældende rammebestemmelser 3.R08: 12
Nye kommuneplanrammer 3.R08-T, 3.O07 og 3.C05: 13
Nye rammebestemmelser 3.R08-T: Rekreative områder Omr. Nr. Navn Anvendelse Maks. b% Maks. etageantal Supplerende bestemmelser Maks. bygningshøjde Nuvær. zone Fremtidig zone 3.R08 -T Friareal ved Holbæk Seminarium Friareal - - - - Byzone Byzone Nye rammebestemmelser 3.O07-T: Offentlige områder Omr. Nr. Maks. bygningshøjde 3.O07- T Navn Anvendelse Maks. b% Bypark ved Borgmestergårdsvej Bypark, med mulighed for etablering af helårsboliger, institutioner og rekreative anlæg til nærområdets betjening. Maks. etageantal 25 5 Fastlægges ved nærmere planlægning Supplerende bestemmelser Byparken skal være offentligt tilgængelig. Bebyggelse opføres efter nærmere planlægning. Nuvær. zone Byzone Fremtidig zone Byzone Nye rammebestemmelser 3.C05-T: Centerområder Omr. Nr. Navn Anvendelse Maks. b% Maks. etageantal Supplerende bestemmelser Maks. bygningshøjde Nuvær. zone Fremtidig zone 3.C05 -T Detailhandelsområde ved Holbæk Have (delområde B) Liberalt erhverv, videns- og serviceerhverv, restaurations- /fastfoodvirksomhed og butikker til dagligvarer og udvalgsvarer 50 2 Fastlægges ved nærmere planlægning Området må kun rumme én dagligvarebutik og op til 3 større udvalgsvarebutikker. Bruttoetage-areal til den enkelte dagligvare- og udvalgsvarebutikker skal minimum udgør 2.000m2. Det maksimale tilladte bruttoetageareal for Byzone Byzone 14
den enkelte udvalgsvarebutik fastsættes til 25.000m2 og for den enkelte dagligvarebutik fastsættes til 3.500m2. Det samlede bruttoetageareal til detailhandel må maksimalt udgør 25.000m2. Bruttoetageareal for detailhandel Hele kommunen Holbæk by Holbæk bymidte Holbæk Have Eksisterende bruttoetageareal 170.000n m2 121.000 m2 46.911 m2 Fremtidigt bruttoetageareal 287.550 m2 206.000 m2 93.911 m2 25.000 m2 (Tallene er baseret på detailhandelsstrategien for Holbæk Kommune, som blev udarbejdet af Niras i 2012 og forventes indarbejdet i Kommuneplan 2013) (inkl. 47.000 m2 bruttoetageareal udvidelsesmulighed i forb. med den nye bymidteafgrænsning i Holbæk by + 33.000 m2 bruttoetageareal for særlige krævende butikker) (inkl. 47.000 m2 bruttoetageareal udvidelsesmulighed i forb. med den nye bymidteafgrænsning + 38.000 m2 bruttoetageareal til pladskrævende butikker) (inkl. 47.000 m2 bruttoetageareal udvidelsesmulighed i forb. med den nye bymidteafgrænsning) 15