For bypark, boliger og detailhandel ved Holbæk Have

Transkript

1 Lokalplan nr For bypark, boliger og detailhandel ved Holbæk Have Forslag til lokalplan og kommuneplantillæg er i offentlig høring fra den 17. september 2012 til den 12. november Planafdelingen September 2012

2 Baggrund Formål Lokalplanområdet Lokalplanens indhold Borgerinddragelse Statslig og regional planlægning Kommuneplan Eksisterende lokalplaner Planlægning i forhold til nabokommuner Kystnærhedszone Butikkers påvirkning af bymiljøet Diverse udpegninger Trafikforhold Offentlig service Energi og forsyning Energiforsyning Varmeforsyning Vandforsyning Regn- og spildevand Affald og genbrug Telekommunikation Bæredygtighed Miljøvurdering Støj Jordforurening Fund og fortidsminder Miljøvurdering Servitutter Lokalplanens gennemførelse Hjemmel 1 Formål 2 Område og zonestatus 3 Anvendelse 4 Butiksarealer 5 Udstykninger 6 Bebyggelsens omfang og placering 7 Bebyggelsens ydre fremtræden 8 Vej, sti og parkeringsforhold 9 Øvrige ubebyggede områder 10 Tekniske anlæg 11 Aflysning af lokalplaner 12 Lokalplanens retsvirkninger 13 Midlertidige retsvirkninger 14 Vedtagelsespåtegnelse

3 Baggrund Nærværende lokalplanforslag med det tilhørende forslag til kommuneplantillæg nr. 35 udarbejdes for, på sigt, at muliggøre en omdannelse af stadionområdet i Holbæk by. Omdannelsen sker som en konsekvens af en politisk beslutning om at arbejde for at samle byens idrætsaktiviteter i "Holbæk Arena", et nyt, samlet idrætsområde i Holbæk vest, hvorved de nuværende idrætsaktiviteter i stadionområdet flyttes, og området derfor skal spille en ny rolle i Holbæk by. Omdannelsen sker endvidere som følge af, at Byrådet i Udviklingsstrategi 2012 har besluttet at styrke detailhandlen i Holbæk by, og herved styrke Holbæks rolle som kommunens og Nordvestsjællands hovedby. I Udviklingsstrategien har byrådet konkret truffet beslutning om at benytte ny lovgivning på detailhandelsområdet, der giver mulighed for at planlægge for op til 3 nye udvalgsvarebutikker på mere end m2 bruttoetageareal i bymidten i byer med mere end indbyggere, se eventuelt planlovens 5q stk. 2. Som en konsekvens heraf inddrages en del af lokalplanområdet i bymidteafgrænsningen og området udlægges til centerområde (detailhandel m.m.), jf. forslag til kommuneplantillæg nr. 35. Formål Nærværende lokalplanforslag og det tilhørende forslag til kommuneplantillæg nr. 35 udarbejdes for, på sigt, at muliggøre en omdannelse af stadionområdet fra rekreativt område med idrætsanlæg og parkering til henholdsvis et offentligt område (i form af en offentlig tilgængelig bypark, med mulighed for etablering af helårsboliger, institutioner og rekreative anlæg til nærområdets betjening), og et centerområde (område til liberalt erhverv, videns og serviceerhverv, restaurations-/fastfoodvirksomhed og butikker til dagligvarer og udvalgsvarer, dog kun én dagligvarebutik og op til 3 større udvalgsvarebutikker på mere end m2 bruttoetageareal -, samt parkeringsanlæg og de til lokalplanområdets drift nødvendige faciliteter (varegårde, materielgård m.v.). Planen er en rammelokalplan, dvs. en lokalplan, der er begrænset til at fastlægge områdets fremtidige hovedanvendelser og til at fastlægge de overordnede 3

4 principper for en mulig omdannelse af lokalplanområdet. Planen forudsætter derfor yderligere planlægning i form af en eller flere projektlokalplan(-er) for at kunne danne grundlag for lokalplanpligtige dispositioner, fx byggeri. Rammelokalplanens overordnede principper skal respekteres i det videre planarbejde. Lokalplanområdet Lokalplanens område omfatter det nuværende Stadionområde i Holbæk by, beliggende syd for Østre kirkegård, vest for Holbæk Seminarium, øst for boligområdet langs Godthaabsvej og nord for vejen Holbæk Have. Området er på ca. 20 ha. Adgang til området sker fra Højen og Borgmestergårdsvej. Området rummer i dag sports og fritidsfaciliteter (stadion, tennisklub, budoskole, cykelklub, radioklub, gangsport og håndbold) og faciliteter til områdets vedligeholdelse og pleje. Området fremstår som et rekreativt område med diverse sportsbaner, græsplæner, stier, veje og beplantning. Beplantningen strukturerer og opdeler området i forskellige mindre områder. Området er terrænreguleret, således at den overvejende del ligger op til 2 meter lavere end områdets bymæssige omgivelser. Der er således ikke oprindelige landskabelige terrænformationer i området. Lokalplanens indhold Alle planbestemmelser er overordnede i deres karakter, og det forudsættes, at der udarbejdes en eller flere projektlokalplaner, når der er konkrete planer for ændret anvendelse og eventuel bebyggelse af områderne. Rammelokalplanen fastlægger overordnede principper / retningslinjer for lokalplanområdets mulige omdannelse. Disse skal respekteres i det videre planarbejde. Planens hovedindhold opridses nedenfor. Lokalplanen inddeler området i 2 delområder, delområde A og B. Delområde A Området nord for Borgmestergårdsvej og syd for Godthaabsvej, i alt ca. 10 ha. Delområdet udlægges til offentligt formål i form af en 4

5 offentlig tilgængelig bypark, med mulighed for etablering af helårsboliger, institutioner og rekreative anlæg til nærområdets betjening. Det tilsigtes at området skal fremstå som et attraktivt, nyt grønt byområde med indre parkrum, og med stier koblet på det eksisterende stinet i nærområdet. Derfor sikres det at 50% af delområdet skal friholdes for bebyggelse. Boligbebyggelse skal opføres som fritstående punkthuse i 3-5 etager, placeret i byparkens randzone og / eller på stadionområdet. Institutioner kan placeres frit i området og må ikke overstige mere end 1 etage. Private opholdsarealer til boligerne skal sikres i form af altaner eller integreret hævet terrasse, og ikke som egentlige private anlæg på terræn, således at der skabes en præcis overgang mellem bebyggelse og park, og parkens karakter trækkes helt op til bygningskroppene. Det anslås at området vil komme til at rumme 130 boliger. Bebyggelse kan opføres i etaper, og bebyggelse skal opføres med et samlet arkitektonisk udtryk, som minimum indenfor hver etape, og efter nærmere planlægning. Bebyggelsesprocenten fastsættes til 25. Området skal vejbetjenes primært ad Borgmestergårdsvej og sekundært fra Højen. Delområde B Området syd for Borgmestergårdsvej og nord for Holbæk Have, i alt ca. 9,5 ha. Delområdet udlægges til centerformål. Området kan rumme liberalt erhverv, videns- og serviceerhverv, restaurations- /fastfoodvirksomhed og butikker til dagligvarer og udvalgsvarer, dog kun én dagligvarebutik og op til 3 større udvalgsvarebutikker på mere end m2 bruttoetageareal, samt parkeringsanlæg og de til lokalplanområdets drift nødvendige faciliteter (varegårde, materielgård m.v.). Bebyggelsesprocenten for delområde B må ikke overstige 50. Dvs. at der kan bygges op til m2 bruttoetageareal. Det samlede bruttoetageareal, der kan anvendes til butiksformål i delområdet, udgør m2. Den mindste butiksstørrelse til dagligvare og udvalgsvarebutikker fastsættes til m2 bruttoetageareal. Det maksimale bruttoetageareal for den enkelte butik fastsættes til m2. Dagligvarebutikken må dog maksimalt gives en størrelse på m2 bruttoetageareal. Byrådet ønsker at det ny detailhandelsområde skal supplere den eksisterende detailhandelsstruktur i Holbæk, der hidtidig har bestået af en arbejdsdeling mellem MegaCentret og Holbæks (historiske) bymidte. Lokalplanens bestemmelser om butiksarealer sikrer, at det ny detailhandelsområde udgør et supplement hertil. Området skal vejbetjenes via ny vejtilslutning fra Holbæk Have, hvor der skal etableres et signalanlæg. Bebyggelse kan opføres i etaper, og bebyggelse skal opføres med et 5

6 samlet arkitektonisk udtryk, som minimum indenfor hver etape, og efter nærmere planlægning Borgerinddragelse Foroffentlighedsfase jf. planlovens 23c forløb fra den 4. til den 17. april Der indkom bemærkninger fra: Holbæk Handelsstandsforening H. Hastrup Eva Nielsen, Holbæk Holbæk Handelsstandsforening M. Vester (dog indgået efter fristens udløb) Hovedkonklusioner fra høringsfasen var: Bemærkninger om kommunens manglende seriøsitet med høringsperioder, når der fastsættes så korte høringsfrister i denne og i en anden plansag, efterfulgt af anmodning om forlængelse af høringsfristerne. Bemærkning om det uheldige i sammenfaldet med høring på projekt ROSEN i Smedelundsgade, der også omfatter udvidelse af detailhandelsarealet i Holbæk By. Der stilles spørgsmålstegn ved om området mellem bymidten og projektområdet i forbindelse med Kommuneplan 2013 udpeges som bevaringsværdigt kulturmiljøområde. Fremhævning af vurderingen i idéoplægget: "Det vil ikke være muligt at indpasse så store butiksenheder indenfor den nuværende bymidte", og opbakning til idéen om etablering af en ny bydel med handelsområde samt restaurationsvirksomhed, boligområde, institutioner, bypark og andet på Holbæk Stadion. Endelig stilles der spørgsmålstegn ved om projektet er realiserbart, hvis ikke Holbæk Arena bliver til noget. - Tilkendegivelse af det synspunkt, at de foreliggende planer ikke vil medvirke til at styrke handelslivet i Holbæk bymidte, men snarer vil medvirke til at splitte det. Opfordring til at tænke i helhedsplanlægning og henvisning til byens eksisterende detailhandelsstruktur med ledig kapacitet, samt udvidelsesplanerne for MegaCentret på op til kvm. Stor opbakning til idéen om etablering af et boligområde i området. Byrådet har den 12. september 2012 vedtaget Forslag til Lokalplan 3.78 bypark, boliger og detailhandel ved Holbæk Have med tilhørende Forslag til kommuneplantillæg 35. Planforslagene er i offentlig høring fra den 17. september 2012 til den 12. november Der planlægges først afholdelse af offentligt møde om planerne i forbindelse med den videre planlægning. 6

7 Statslig og regional planlægning Ny lovgivning på detailhandelsområdet giver mulighed for at planlægge for op til 3 nye udvalgsvarebutikker på mere end m2 bruttoetageareal i bymidten i byer med mere end indbyggere. Dette gælder således for Holbæk by. I Udviklingsstrategi 2012 har byrådet besluttet at styrke detailhandlen i Holbæk by, og herved styrke Holbæks rolle som kommunens og Nordvestsjællands hovedby. I Udviklingsstrategien har byrådet konkret truffet beslutning om at udnytte denne ny lovgivning. I Holbæk har den ny lovgivning afstedkommet forespørgsler fra butikskæder og fra developere. Holbæk Kommune ønsker at fastholde interessen for investeringer i byen og ser især positivt på muligheden for at tiltrække nye butikskoncepter og nye butikstyper. Kommunen har derfor afsøgt mulighederne for lokalisering af store butikker indenfor bymidteafgrænsningen, såvel som grænsende op til. Kommunen konkluderer dog, at det i praksis er meget vanskeligt / umuligt at planlægge for de store udvalgsvarebutikker indenfor Holbæks hidtil gældende bymidteafgrænsning. Ligeledes anses det ikke for at være muligt at planlægge for store butikker på tilgrænsende arealer til bymidteafgrænsningen. Lovgivning fastsætter at bymidter skal afgrænses efter en statistisk metode og at ændringer i afgrænsningen ligeledes skal ske i overensstemmelse med regler udstedt herom. Reglerne fremgår af bekendtgørelse nr om afgrænsning af bymidter og bydelscentre. I reglerne gives der mulighed for at en bymidtes afgrænsning kan udvides udover den statistiske afgrænsning, ved at inddrage arealer, som grænser op hertil, hvis byrådet har redegjort herfor. En gennemgang af virksomheder og funktioner i bymidten m.m. efter den statistiske metode viser, at bymidten i Holbæk nu strækker sig længere mod sydøst end tidligere. Den ny statistiske bymidteafgrænsning strækker sig ind over den sydvestlige del af Holbæk stadionområde ved Holbæk Have. Byrådet har imidlertid besluttet at arbejde for at samle byens idrætsaktiviteter i "Holbæk Arena", et nyt, samlet idrætsområde i Holbæk vest, hvorved de nuværende idrætsfaciliteter i stadionområdet flyttes, og området derfor skal spille en ny rolle i Holbæk by. Da byrådet, som nævnt indledningsvist, ønsker at styrke detailhandlen i Holbæk by, og herved styrke Holbæks rolle som kommunens og Nordvestsjællands hovedby, inddrages dette og det tilgrænsende østlige område hermed i bymidten med henblik på at planlægge for etablering af et detailhandelsområde med en særlig profil, målrettet behovet 7

8 og jf. mulighederne i lovgivningen for større udvalgsvarebutikker på over 2.000m2 bruttoetageareal. Byens tre butiksområder MegaCentret/Bilbyen, Holbæk Historiske Bymidte og Detailhandelsområdet ved Holbæk Have vil herefter kunne supplere hinanden, fordi de afdækker forskellige indkøbsbehov og situationer. Det ny detailhandelsområde vil kunne forny det samlede butiksudbud i byen, og herved bidrage til vækst og udvikling i byen, i kommunen og i regionen. Som en konsekvens heraf er der blevet udarbejdet Forslag til kommuneplantillæg nr. 35 og Forslag til lokalplan 3.78 Bypark, boliger og detailhandel ved Holbæk Have. Forslagene giver, ved endelig vedtagelse, byrådet mulighed for at indfri ovenstående politiske mål: at styrke detailhandlen i Holbæk by og at omdanne stadionområdet. Se kortbilag og redegørelse i Forslag til kommuneplantillæg nr. 35, der er indsat som bilag 5 til lokalplanforslaget. Kommuneplan Lokalplanforslaget er ikke i overensstemmelse med rammerne (3.R08) i kommuneplanen. Der er derfor blevet udarbejdet Forslag til kommuneplantillæg nr. 35, der er i høring parallelt med lokalplanforslaget. Forslag til kommuneplantillæg nr. 35 inddrager den sydlige del af stadionområdet i bymidteafgrænsningen. Forslaget udlægger endvidere nye kommuneplanrammer for rammeområdet, således at anvendelsen fremover bliver henholdsvis offentligt formål, centerformål og rekreativt formål. Forslag til kommuneplantillæg nr. 35 er indsat som bilag 5 til lokalplanforslaget. Eksisterende lokalplaner Lokalplan nr. 36 Holbæk Stadionområde, tinglyst den 30. september 1986, aflyses indenfor lokalplanens område ved nærværende lokalplans endelige vedtagelse. Planlægning i forhold til nabokommuner I henhold til Planlovens 29b skal i lokalplanen redegøres for planens eventuelle påvirkninger på nabokommuner. Der er i 2004, 2007 og i 2012 gennemført analyser af 8

9 detailhandlen i kommunen. På baggrund heraf vurderes det at det med kommunelokalplantillægget og rammelokalplanen muliggjorte detailhandelsområde kan have nogen afledt effekt på detailhandelsmønstrene mod nordvest i regionen. Hvorvidt dette vil få betydning af væsentligt omfang undersøges i forbindelse med den nærmere planlægning for området. Kystnærhedszone Området ligger ikke indenfor kystnærhedszonen, og vil ikke kunne opleves fra kystlinjen. Butikkers påvirkning af bymiljøet I henhold til Planlovens 16, stk. 6, skal lokalplaner, der muliggør etablering af butikker, gøre rede for bebyggelsens påvirkning af bymiljøet, herunder den eksisterende bebyggelse i området, friarealer og trafikale forhold. Lokalplanområdet omfatter det nuværende stadionområde, omkranset af forskellige bebyggelsestyper i form af fritliggende villager, rækkehuse og etageboliger, samt Østre kirkegård og Holbæk Seminarium. Overgangen mellem disse funktioner og stadionområdet er klart afgrænset af områdets markante randbeplantning. Lokalplanområdet opdeles i 2 delområder, delområde A, der udlægges henholdsvist til et offentligt område (bypark med mulighed for etablering af helårsboliger, institutioner og rekreative anlæg) og delområde B, der udlægges til et centerområde med en særlig profil, målrettet udvalgsvarebutikker på mere end m2 bruttoetageareal, - som supplement til den eksisterende detailhandelsstruktur i Holbæk. Lokalplanens bestemmelser sikrer at delområde A vil fastholde sin nuværende dominerende karakter af grønt område / bypark, også selv om arealet ændres mht. anvendelse og bebyggelsesstruktur, og sikrer at boligområdet og byparken primært skal trafikbetjenes fra Borgmestergårdsvej og sekundært fra Højen. Det vurderes at trafikbelastningen til området som boligområde vil være en del lavere end den nuværende trafikbelastning, hvor stadionområdet tiltrækker mange besøgende til idrætsaktiviteter. Det vurderes derfor, samlet set, at planerne for delområde A vil påvirke det eksisterende bymiljø positivt, set i forhold til grøn struktur, bebyggelsesstruktur og trafikbelastning af området, men negativt set i forhold til tilgængelighed / nærhed til idrætsanlæg i bymidten. Lokalplanens bestemmelser vedrørende delområde B fastlægger, at delområdet til detailhandel primært vil ændre bybilledet ud mod vejen Holbæk Have, hvorfra delområdet skal vejbetjenes. Bestemmelserne sigter mod at områdets 9

10 primære aktiviteter netop skal ske mod Holbæk Have og ikke mod delområde A. Således skal der planlægges der for at parkeringsarealer, indgangspartier, store vinduespartier, reklamering, facadebelysning m.v. placeres ud mod Holbæk Have. Syd for Holbæk Have ligger et lokalcenter med detailhandel (ved Mellemvang) og etageboligbebyggelsen (Vang kvarteret). Bebyggelseskarakteren syd for Holbæk Have er derfor forholdsvis åben. Delområde B ligger trukket tilbage fra Holbæk Have, idet arealet ud til vejen er anlagt som grønt område med stiforbindelse / cykelsti. Delområdet er terrænreguleret og ligger ca. 2 meter lavere end vejniveauet for Holbæk Have. Det vurderes derfor, samlet set, at planerne for delområde B vil påvirke det eksisterende bymiljø i høj grad, idet der vil komme en ny og mere markant bebyggelse, samt en øget trafikbelastning af vejen, set i forhold til eksisterende forhold. Lokalplanen fastlægger at et er en forudsætning for realisering af lokalplanområdet, at der udarbejdes en eller flere projektlokalplan( er) pr. delområde, baseret på en helhedsplan pr. delområde, samt at der i forbindelse med den nærmere planlægning for området skal udarbejdes en trafikal konsekvensanalyse. Mht. indvirkningerne på hele bymidtens detailhandelsmønstre henvises til redegørelse i Forslag til kommuneplantillæg nr. 35, der er indsat som bilag 5 til lokalplanforslaget Diverse udpegninger Der gælder ingen særlige udpegninger for området Trafikforhold Den ny anvendelse af lokalplanområdet forventes at medføre en væsentlig øgning af trafikken i området, og der skal derfor i forbindelse med den nærmere planlægning for området udarbejdes en konsekvensanalyse. Det forventes umiddelbart at der som en konsekvens heraf skal etableres et signalanlæg ud for Mellemvang, hvor der skal etableres ny vejadgang fra den kommunale vej Holbæk Have til betjening af detailhandelsområdet. Boligområdet og byparken skal trafikbetjenes primært fra Borgmestergårdsvej og sekundært fra Højen. Det skal sikres at stier i lokalplanområdet kobles på det eksisterende stinet i nærområdet. Der er god offentlig trafikbetjening af lokalplanområdet. 10

11 Offentlig service Lokalplanområdet er beliggende inden for Sofielundskolens skoledistrikt. Området ligger godt set i forhold til afstand til offentlig transport (bus), butiksforsyning, bymidtens forskellige service og kulturtilbud, og tæt på Holbæk Fælled. Se mere på Holbæk Kommunes hjemeside: Energi og forsyning Energiforsyning Området elforsynis af SEAS/NVE Varmeforsyning Området ligger inden for kollektivt varmeforsyningsområde. I Holbæk by er der mulighed for naturgasforsyning fra DONG Energy ( Ejendommene i lokalplanområdet er ikke pålagt tilslutningspligt*. Byrådet i Holbæk kommune har besluttet at alt nyt boligbyggeri skal opføres som lavenergibebyggelse klasse 2015**. Opvarmning må ikke ske ved etablering af oliefyr (supplerende opvarmning skal opfylde kravene for dispensation til fritagelse for tilslutning til kollektiv varmeforsyning jf. Bekendtgørelse om tilslutning m.v. til kollektive varmeforsyningsanlæg, BEK nr. 31 af 29. januar 2008, 15 stk. 2.). Note*: Jf. planlovens 19 stk. 4 skal byrådet dispensere fra en lokalplans bestemmelser om tilslutning til et kollektivt varmeforsyningsanlæg som betingelse for ibrugtagning af ny bebyggelse, når bebyggelsen opføres som lavenergibebyggelse. Note**: Ved lavenergibebyggelse forstås bebyggelse, der på tidspunktet for ansøgningen om byggetilladelsen opfylder de energirammer for energibygninger, der er fastsat i bygningsreglementet. Vandforsyning Området forsynes med vand fra Holbæk Forsyning, Kalvemosevej 1, 4300 Holbæk og ny bebyggelse forudsætter tilslutning til dette vandværk. Der går hovedforsyningsledninger igennem området, som der i den videre planlægning skal tages højde for. Regn- og spildevand 11

12 Området er separatkloakeret. Udledning skal ske til Holbæk Central renseanlæg. Der går hovedforsyningsledninger igennem området, som der i den videre planlægning skal tages højde for. Tilladelse til kloaktilslutning skal søges hos Holbæk Kommune. Holbæk Kommune opfordrer bygherre og projekterende til at kontakte de respektive forsyningsvirksomheder og myndigheder tidligt i projekteringsfasen med henblik på koordinering, råd og vejledning. Spildevandsanlægget skal etableres på privat anledning, og det kræver Byrådets godkendelse. Det forventes, at det udførte kloakanlæg kan overtages af Holbæk Forsyning på visse vilkår. Tilslutning og overtagelse skal betragtes som et hele i forbindelse med tilladelsen til udførelsen. Inden kloakanlægget udføres, skal der være truffet en aftale mellem Byrådet og den, der lader anlægget udføre, om den økonomiske afregning i forbindelse med Holbæk Forsynings overtagelse af anlægget. Herunder skal der træffes aftale om kloaktilslutningsbidrag og eventuel godtgørelse for anlæggets værdi. Der skal yderligere træffes aftale om dimensioneringen af anlægget, før det eventuelt kan overtages af Holbæk Forsyning. Det er Byrådet, der afgør, om det ønsker at overtage et privat fælles spildevandsanlæg. (Holbæk Kommunes myndighedsopgaver på spildevandsområdet, f.eks. spildevandstilladelser, varetages af Teknik og Miljøafdelingen.) Affald og genbrug Affald bortskaffes i henhold til "Regulativ for bortskaffelse af husholdningsaffald" samt "Erhvervsaffaldsregulativ" for Holbæk Kommune Telekommunikation Ny bebyggelse kan tilsluttes kabelnet, fibernet eller lignende fælles signalanlæg. Bæredygtighed Holbæk Kommunens strategi og handleplan for bæredygtig udvikling opstiller en række mål og indsatser for en 12

13 bæredygtig udvikling, gennem nedsættelse af miljøbelastningen og bevarelse af biodiversiteten. For at indfri disse mål er det bl.a. besluttet at alle lokalplanforslag for nye boligområder skal stille krav om at bebyggelsen opføres som lavenergibebyggelse klasse 2015, og at regnvand fremover skal anvendes som en gevinst for byens rum og i muligt omfang bortledes lokalt. Byrådet ønsker derfor at bæredygtighed tænkes ind ved planlægning og projektering af udearealer og bygninger i lokalplanområdet, således at der opstår et attraktivt, nyt grønt byområde med en bæredygtig profil. Miljøvurdering Støj Det forventes ikke, at der i forbindelse med omdannelse af lokalplanområdet vil skulle etableres afskærmningsforanstaltninger mv. for at imødegå støjgener fra den kommunale vej Holbæk Have. Miljøstyrelsens vejledende støjgrænser er gældende. OBS. Se evt. Miljøministeriets publikationer Støj fra Veje vejledning nr. 4, 2007, Ekstern støj fra virksomheder vejledning nr. 5, 1984, Støjkortlægning og støjhandlingsplaner vejledning nr. 4, 2006, samt vejledninger om flystøj (nr. 5/1994) og jernbanestøj (nr. 1/1997). Jordforurening Området ligger udenfor registreringen af områdeklassificering af forurenet jord. Området er beliggende i byzone. Der vil i forbindelse med nærmere planlægning skulle fastsættes bestemmelser for håndtering af evt. overskudsjord. Matr.nr. 11ø, Holbæk Markjorder (løbebanen) er kortlagt på niveau V2 pga. udlægning af gasværksslagger på løbebanen. Forureningen skal fjernes og der skal udtages prøver til dokumentation for ren jord inden flytningen. Hvis der efterfølgende ved grave og anlægsarbejdet konstateres jordforurening, skal arbejdet indstilles og fundet anmeldes til Region Sjælland, jf. jordforureningslovens 71. Ændret anvendelse af kortlagt forurenet jord kræver tilladelse efter jordforureningslovens 8. 13

14 Fund og fortidsminder Der er ikke registreret fund eller fortidsminder i lokalplanområdet. Der kan dog sagtens fremkomme fund indenfor lokalplanområdet, f.eks. i forbindelse med byggemodning. Jf. museumslovens 25 kan bygherren eller den, for hvis regning et jordarbejde skal udføres på landjorden, forud for igangsætning af arbejdet anmode Holbæk Museum om en udtalelse. Såfremt der i forbindelse med grave og anlægsarbejder konstateres fund af fortidsminder, skal den del af arbejdet, der berører fundet, straks indstilles, og fundet skal anmeldes til Holbæk Museum, jf. museumslovens 27 Holbæk Museum bemærker: Kommuneplantillæg nr. 35 dækker et areal på ca. 20 ha. og ligger, som omtalt i planmaterialet, meget nær bymidten. Unikt for arealet er, at det har ligget stort set uberørt hen siden 1948, hvor stadion blev opført. Da der umiddelbart syd for arealerne i forbindelse med boligbyggeri er gjort flere fund af fortidsminder, anser museet det for nødvendigt at foretage arkæologiske forundersøgelser på arealerne forud for byggeri. Med en gennemførelse af projektet "Holbæk Have" vil Holbæks gamle stadion forsvinde. Da det har eksisteret siden 1948 og har været en vigtig del af holbækkernes aktive liv i generationer bør der i processen blive afsat midler til en historisk etnologisk dokumentation af anlægget inden det forsvinder. Miljøvurdering Holbæk Kommune har ved den indledende screening jf. Lov nr. 936 af 24. sep om miljøvurdering af planer og programmer besluttet, at planforslagene udløser krav om miljøvurdering. Planerne er omfattet af loven jf. bilag 4, stk. 10b, Anlægsarbejder i byzoner, herunder opførelse af butikscentre og parkeringspladser. Holbæk Kommune vurderer, at omfanget af butiksarealet som planerne giver mulighed for, kan medføre væsentlige påvirkninger for den øvrige detailhandel i Holbæk By, og kan have nogen afledt effekt på detailhandelsmønstrene mod nordvest i regionen. Kommunen har udsendt en scoping til berørte myndigheder med henblik på at indkalde emner til miljøvurderingens indhold. Høringen har ikke givet anledning til bemærkninger, og der er ikke udpeget af flere emner i miljøvurderingen. 14

15 Holbæk Kommune har udsendt scopingen til følgende berørte myndigheder: Naturstyrelsen Kulturarvsstyrelsen Vejdirektoratet Holbæk Museum Region Sjælland Holbæk Forsyning Derfor er der udarbejdet en egentlig miljøvurdering, som vedlægges lokalplanforslaget som bilag. Kommunen vurderer i miljøvurderingen, at det nye detailhandelsområde vil kunne forny det samlede butiksudbud i byen, og herved bidrage til vækst og udvikling i byen, i kommunen og i regionen. Servitutter Ved nærmere planlægning af lokalplanområdet tages der stilling til eventuel aflysning af servitutter indenfor lokalplanområdet Lokalplanens gennemførelse Lokalplanområdet Holbæk Stadion er ejet af Holbæk Kommune. Det forudsættes, at der udarbejdes en eller flere projektlokalplaner, når der er konkrete planer for ændret anvendelse og eventuel bebyggelse af områderne. Herved fastsættes bl.a. bestemmelser om mulig udstykning af området. I forbindelse med salg af arealer indenfor lokalplanområdet fastsættes der nærmere vilkår, fx hvad angår grundejers forpligtigelser til drift og vedligeholdelse af friarealer / fællesarealer m.v. Lokalplan 3.78 bestemmelser For bypark, boliger og detailhandel ved Holbæk Have Hjemmel I henhold til lovbekendtgørelse nr. 937 af 24. september 2009 om planlægning med senere lovændringer fastlægges hermed følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 15

16 1 Formål Lokalplanens formål er: 1.1 at fastlægge anvendelsen af lokalplanens delområder A og B, og 1.2 at fastlægge de overordnede principper / retningslinjer for delområdernes fremtidige omdannelse (butiksarealer, bebyggelsens omfang og placering, bebyggelsens ydre fremtræden, vej, sti og beplantning samt øvrige ubebyggede områder). 1.3 Det er en forudsætning for realisering af lokalplanområdet, at der udarbejdes en eller flere projektlokalplan( er) pr. delområde, baseret på en helhedsplan pr. delområde. 2 Område og zonestatus 2.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag 1. Området omfatter følgende matrikelnumre: matr.nr.: 11a, 11aæ, 11ah, 11m, 11s, 11z, 11ø, samt del af matr. nr. 14fh, alle Holbæk Markjorder. 2.2 Lokalplanområdet er beliggende i byzone og forbliver i byzone. 2.3 Lokalplanområdet opdeles i 2 delområder, som vist på kortbilag 2. Delområde A omfatter matr. nr. 11ah, 11aæ, 11ø samt del af matr. nr. 14fh, alle Holbæk Markjorder. Delområde B omfatter matr.nr. 11a, 11m, 11s og 11z, alle Holbæk Markjorder. Derudover ligger inden for lokalplanafgrænsningen vejarealer på Højen og Borgmestergårdsvej, der ikke er tildelt delområdekode. 3 Anvendelse 3.1 Anvendelsen er udlagt for de enkelte delområder, som beskrevet nedenfor. For Delområde A gælder Delområde A udlægges til offentligt formål i form af en offentlig tilgængelig bypark, med mulighed for etablering af helårsboliger, institutioner og rekreative anlæg til nærområdets betjening. Delområde A udgør ca. 10 ha. Note til 3.2.1: Bestemmelsen udelukker ikke fastholdelse af eksisterende sportsfaciliteter i området, fx klubhuse, tennisbaner, boldbaner m.v. Bestemmelsen giver naturligvis mulighed for nye anlæg, herunder legepladser, stier, opsætning af borde, bænke og andet, der måtte bidrage til områdets rekreative funktion. For Delområde B gælder Delområde B udlægges til centerformål. Området kan rumme liberalt erhverv, videns og serviceerhverv, restaurations /fastfoodvirksomhed og butikker til dagligvarer og udvalgsvarer, dog kun én dagligvarebutik og op til 3 større udvalgsvarebutikker på mere end m2 bruttoetageareal, samt parkeringsanlæg og de til lokalplanområdets drift nødvendige faciliteter (varegårde, materielgård m.v.). Delområde B udgør ca. 9,5 ha. 4 Butiksarealer 4.1 Der udlægges butiksarealer i delområde B. For Delområde B gælder I delområde B kan der, foruden liberalt erhverv, videns og serviceerhverv og restaurations /fastfoodvirksomhed, planlægges for butikker til dagligvarer og udvalgsvarer jf Der må maksimalt etableres én dagligvarebutik på op til m2 bruttoetageareal i delområdet Det samlede bruttoetageareal, der kan anvendes til butiksformål i delområdet, udgør m Den mindste butiksstørrelse til dagligvare og udvalgsvarebutikker fastsættes til m2 bruttoetageareal Det maksimalt tilladte bruttoetageareal for den enkelte butik fastsættes til m2. Note til 4: Planloven giver mulighed for, at der hvert 4. år kan planlægges for op til 3 store udvalgsvarebutikker med et bruttoetageareal på mere end 2.000m2 i Holbæk bymidte. I praksis er det dog vanskeligt at planlægge for store udvalgsvarebutikker i Holbæks historiske bymidte, da det er økonomisk og juridisk vanskeligt at samle de mange små matrikler, som bymidten rummer, til større enheder. 16

17 Derudover vil sammenlægning af flere matrikler ændre i bebyggelsesstrukturen, være i konflikt med bevaringsinteresser og varelevering til de store butikker vil medføre gener for trafikken, herunder for de bløde trafikanter i bymidten. Som en konsekvens af Byrådets ønske om at benytte denne nye mulighed i planloven udvides bymidten derfor til at omfatte delområde B (se nærmere i bilag X), således at der kan planlægges for netop store butikker i området. Byrådet ønsker at det ny detailhandelsområde skal supplere den eksisterende detailhandelsstruktur i Holbæk, der hidtidig har bestået af en arbejdsdeling mellem MegaCentret og Holbæks historiske bymidte. Bestemmelserne i 4 sikrer, at det ny detailhandelsområde udgør et supplement hertil 5 Udstykninger 5.1 Udstykning må kun ske i overensstemmelse med en udstykningsplan, der fastsættes ved nærmere planlægning. Note til 5.1: Byrådet ønsker i første omgang primært at fastlægge lokalplanområdets hovedanvendelser, så bestemmelser om udstykningsforhold m.v. fastsættes derfor først ved efterfølgende planlægning. 6 Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Ved nærmere planlægning jf. 1.3 skal bæredygtighed tænkes ind i planlægningen. Note til 6.1. Byrådet ønsker at bæredygtighed tænkes ind ved planlægning og projektering af udearealer og bygninger i lokalplanområdet, således at der opstår et attraktivt, nyt grønt byområde med en bæredygtig profil. For Delområde A gælder Bebyggelsesprocenten for delområde A må ikke overstige Følgende principper gælder desuden for delområde A: bebyggelse skal overvejende placeres i delområdets randzone, og / eller på stadionområdet, således at der skabes en karakter af bebyggelse i en bypark, med et eller flere sammenkædede, indre parkrum. parkeringsanlæg til områdets bebyggelse skal ligeledes placeres i områdets randzone eller i kælderkonstruktion, for at fastholde den ønskede karakter af området. placering af eventuelle offentlige institutioner med tilhørende parkering kan dog ske frit i området, således at disse får mulighed for at fremtræde mere solitært i byparken, med de kvaliteter der følger heraf. boligbebyggelse skal opføres som fritstående punkthuse i 3 til 5 etager. Private opholdsarealer til boligerne skal sikres i form af altaner eller integreret hævet terrasse, og ikke som egentlige private anlæg på terræn.** øvrig ny bebyggelse i området må ikke overstige 1 etage. bebyggelse må opføres i etaper. Note**: Herved skabes en præcis overgang mellem bebyggelse og park, og parkens karakter trækkes helt op til bygningskroppene. For Delområde B gælder Bebyggelsesprocenten for delområde B må ikke overstige Følgende principper gælder desuden for delområde B: ny bebyggelse med tilhørende parkeringsarealer, varegårde m.v. skal placeres og udformes således, at området får en god og sammenhængende funktionalitet, hvor områdets primære aktiviteter sker mod Holbæk Have og ikke mod delområde A. bebyggelse må ikke overstige 2 etager. bebyggelse må opføres i etaper. matr.nr. 11 a, Holbæk Markjorder, må ikke bebygges yderligere. Note til 6.3.2: Formuleringen "hvor områdets primære aktiviteter sker mod Holbæk Have og ikke mod delområde A" skal sikre, at parkeringsarealer, indgangspartier, store vinduespartier, reklamering, facadebelysning m.v. placeres ud mod Holbæk Have, således at disse aktiviteter visuelt og funktionelt belaster delområde A mindst muligt. 17

18 7 Bebyggelsens ydre fremtræden 7.1 Bebyggelse skal opføres med et samlet arkitektonisk udtryk, som minimum indenfor hver etape. Note til 7.1. Ved nærmere planlægning for delområderne jf. 1.3 fastlægges bl.a. tilladte bygningshøjder, tagformer og ydre materialer, hvorved et arkitektonisk slægtskab etaperne imellem kan sikres. Det skal tilstræbes at der opstår en samlet god helhedsvirkning pr. delområde. 7.2 Ved parkering, oplag, udstilling, afgrænsning af tekniske anlæg m.v. i konstruktion på terræn skal det sikres, at anlægget udformes med et samlet arkitektonisk udtryk og at der opnås et arkitektonisk samspil med den tilhørende bebyggelse. Se også 9.1 med tilhørende note. 8 Vej, sti og parkeringsforhold 8.1 Det skal sikres at stier i lokalplanområdet kobles på det eksisterende stinet i nærområdet. 8.2 Parkering skal ske jf. gældende norm. 8.3 Vedr. p arealers placering, se i øvrigt og Vedr. p anlægs ydre fremtræden, se 7.2. For Delområde A gælder Delområde A skal vejbetjenes primært ad Borgmestergårdsvej og sekundært fra Højen. For Delområde B gælder Delområde B skal vejbetjenes via ny vejtilslutning fra Holbæk Have, hvor der skal etableres et signalanlæg til betjening af krydset. Note til 8.6.1: Den ny anvendelse af lokalplanområdet forventes at medføre en væsentlig øgning af trafikken i området, og der skal derfor i forbindelse med den nærmere planlægning for området udarbejdes en konsekvensanalyse. Det forventes at der fx som en konsekvens heraf skal etableres et signalanlæg til betjening af delområde B ud for Mellemvang. 9 Øvrige ubebyggede områder 9.1 Ved nærmere planlægning for delområderne skal der bl.a. fastsættes bestemmelser om hegning, belysning, afgrænsning af udendørs oplag og udstilling, samt henstilling og parkering af større køretøjer m.v. Det skal i den forbindelse sikres, at der i delområde B maksimalt kan opsættes én skiltepylon pr. virksomhed ud mod Holbæk Have i en maksimal højde af 4 meter målt fra terræn og med en maksimal bredde på 1,5 meter. I tilfælde af flere butikker på en ejendom, skal skiltning ske ved en fælles skiltepylon. Note til 9.1: Bestemmelserne skal sikre, at delområde A kommer til at som fremstå som en attraktiv bypark med boliger og rekreative elementer, hvorfor bestemmelserne for delområdet forventes at blive meget restriktive. Bestemmelserne for delområde B forventes at blive mindre restriktive, idet der her er tale om et centerområde med store bygningsenheder, p anlæg, varegårde, tekniske anlæg m.v. Det skal dog sikres, at sådanne funktionsbestemte anlæg gives et sådan udseende, at de fremstår som en integreret del af bebyggelsens arkitektur jf Endvidere skal det jf med tilhørende note sikres, at parkeringsarealer, indgangspartier, store vinduespartier, reklamering, facadebelysning m.v. placeres ud mod Holbæk Have, således at disse aktiviteter visuelt og funktionelt belaster delområde A mindst muligt. For Delområde A gælder Følgende principper gælder desuden for delområde A: Området skal fremstå som en attraktiv, offentlig tilgængelig bypark med rekreative elementer, såsom stier, sportsfaciliteter, legeplads m.v,, samt boliger og institution. Der skal opnås en virkning af et samlet grønt byområde med et eller flere sammenkædede indre parkrum, og med stier koblet på det eksisterende stinet i nærområdet. Nærmere stillingstagen hertil fastsættes ved yderligere planlægning jf Eksisterende beplantning omkring stadion og i delområdets randzone skal bevares som afgrænsende og landskabeligt styrende elementer i området. Øvrig beplantning kan bevares. 18

19 Ny stedtypisk beplantning kan tilføjes. 50% af delområdet skal friholdes for bebyggelse. For Delområde B gælder Følgende principper gælder desuden for delområde B: Den del af områdets ubebyggede arealer, der ikke benyttes til parkering, varegård eller lignende skal anlægges og vedligeholdes som grønt område. Nærmere stillingstagen hertil fastsættes ved yderligere planlægning jf Eksisterende beplantning i delområdets randzone mod vest, nord og øst skal bevares som skærmende, afgrænsende og landskabeligt styrende element. Ligeledes skal levende hegn i skel mellem matr.nr. 11a og 11m, Holbæk Markjorder, bevares. Beplantning i delområdets randzone mod syd skal i videst muligt omfang bevares. Øvrig beplantning kan bevares. Ny stedtypisk beplantning kan tilføjes 10 Tekniske anlæg 10.1 Tekniske anlæg og installationer, herunder el og gasskabe samt ventilation skal være indesluttet i bygningerne eller være en del af bygningernes arkitektur. Transformerstationer skal indpasses i området under hensyn til at de bliver så lidt synlige som muligt og placeres under hensyntagen til nabobebyggelse Ledninger skal føres i jorden Området skal forsynes med fælles antenneanlæg, kabelnet og lignende signalanlæg. Der må som udgangspunkt ikke opsættes tv og radioantenner, herunder parabolantenner på bygninger Vedr. belysning, se 9.1 med tilhørende note. 11 Aflysning af lokalplaner 11.1 Lokalplan nr. 36 Holbæk Stadionområde, tinglyst den 30. september 1986, aflyses indenfor lokalplanens område ved nærværende lokalplans endelige vedtagelse. 12 Lokalplanens retsvirkninger 12.1 Efter Holbæk Byråds endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må de ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge planlovens 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser Den eksisterende lovlige anvendelse kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v. der er indeholdt i planen. Lokalplanen tinglyses ikke på de ejendomme, der er omfattet af planen, men indberettes til PlanSystemDK Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser på betingelse af, at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges skabt ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan Lokalplanen udlægger et område til offentlige formål. Det betyder, at ejeren efter planlovens 48 under visse forudsætninger kan kræve ejendommen overtaget af kommunen mod erstatning. (kun når lokalplanen udlægger arealer til offentlige formål) 13 Midlertidige retsvirkninger 13.1 Indtil forslaget er endeligt vedtaget af Byrådet må området, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Det gælder efter planlovens 17 et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelse. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommen kan fortsættes som hidtil Når fristen for fremlæggelse af indsigelser og ændringsforslag er udløbet, kan Byrådet give tilladelse til, at ejendommen ændres eller 19

20 bebygges i overensstemmelse med forslaget. Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra datoen for forslagets offentliggørelse og indtil forslaget er endelig vedtaget, dog højst indtil et år efter offentliggørelsen. 14 Vedtagelsespåtegnelse Forslag til lokalplan 3.78 Bypark, boliger og detailhandel ved Holbæk Have er vedtaget af Holbæk Byråd den 12. september 2012 med henblik på fremlæggelse til offentlig debat fra den 17. september 2012 til den 12. november

21 Lokalplanområde Areal: 20 ha Lokalplanområde

22 Delområder Delområde A Delområde B

23 Ledningskort Lokalplanområde

24 Forslag til Kommuneplantillæg nr. 35 til Holbæk Kommuneplan Udvidelse af Holbæks bymidteafgrænsning og ændring af rammeområde 3.R08. 1

25 Hvad er et kommuneplantillæg? Kommuneplantillæg: Kommuneplanen indeholder en hovedstruktur for den fysiske udvikling i kommunen og fastlægger rammer for, hvad lokalplaner i de enkelte områder i kommunen kan indeholde. Rammerne fastlægger således retningslinier for bestemmelser i lokalplaner om områders anvendelse, samt udnyttelse, bebyggelsens art, højde, m.v. Kommuneplanen revideres normalt hvert fjerde år, men kan ændres i den mellemliggende periode, f.eks. i forbindelse med en lokalplan, som ikke er i overensstemmelse med den gældende kommuneplans rammer. Dette kan ske ved vedtagelse af et kommuneplantillæg. 2

26 Baggrund for kommuneplantillægget Hvorfor udarbejdes tillægget? I Udviklingsstrategi 2012 har byrådet besluttet at styrke detailhandlen i Holbæk by, og herved styrke Holbæks rolle som kommunens og Nordvestsjællands hovedby. I Udviklingsstrategien har byrådet konkret truffet beslutning om at benytte ny lovgivning på detailhandelsområdet, der giver mulighed for at planlægge for op til 3 nye udvalgsvarebutikker på mere end m2 bruttoetageareal i bymidten i byer med mere end indbyggere. Byrådet har også besluttet at arbejde for at samle byens idrætsaktiviteter i Holbæk Arena, et nyt, samlet idrætsområde i Holbæk vest, hvorved de nuværende idrætsaktiviteter i stadionområdet (rammeområde 3.R08) flyttes, og området derfor skal spille en ny rolle i Holbæk by. Som en konsekvens heraf er nærværende forslag til kommuneplantillæg og forslag til lokalplan 3.78 Bypark, boliger og detailhandel ved Holbæk Have blevet udarbejdet. Forslagene giver, ved endelig vedtagelse, byrådet mulighed for at indfri ovenstående politiske mål: at styrke detailhandlen i Holbæk by og at omdanne stadionområdet. Forslag til Kommuneplantillæg nr. 35 inddrager en del af stadionområdet, rammeområde 3.R08, i bymidteafgrænsningen. Forslaget udlægger endvidere nye kommuneplanrammer for størstedelen af rammeområdet, således at anvendelsen fremover bliver henholdsvis offentligt formål og centerformål. Forslag til lokalplan 3.78 omfatter størstedelen af stadionområdet. Lokalplanområdet opdeles i 2 delområder, der udlægges henholdsvist til et offentligt område (bypark med mulighed for etablering af helårsboliger, institutioner og rekreative anlæg) og et centerområde med en særlig profil, målrettet udvalgsvarebutikker på mere end m2 bruttoetageareal, - som supplement til den eksisterende detailhandelsstruktur i Holbæk. Lovgivning Planloven giver mulighed for, at der hvert 4. år kan planlægges for op til 3 store udvalgsvarebutikker med et bruttoetageareal på mere end 2.000m2 i Holbæk bymidte, - se planlovens 5q stk. 2. Planlovens 5m stk. 2 og 3 omhandler afgrænsningen af bymidten. Heri står bl.a. at bymidter skal afgrænses efter en statistisk metode og at ændringer i afgrænsningen ligeledes skal ske i overensstemmelse med regler udstedt herom. Reglerne fremgår af bekendtgørelse nr om afgrænsning af bymidter og bydelscentre. I reglerne gives der mulighed for at en bymidtes afgrænsning kan udvides udover den statistiske afgrænsning, ved at inddrage arealer, som grænser op hertil, hvis byrådet har redegjort herfor. Redegørelsen skal indeholde: 1) en vurdering af og begrundelse for behovet for nybyggeri eller omdannelse af eksisterende bebyggelse til butiksformål ved ændret afgrænsning af bymidten eller bydelscentret, 2) en vurdering af mulige områder, der kan inddrages i bymidten eller bydelscentret og en begrundelse for, hvorfor det eller de pågældende områder ønskes inddraget i bymidten eller bydelscentret, 3) oplysning om, hvordan planlægningen tilgodeser målene for den kommunale detailhandelsstruktur, og 4) en beskrivelse af konsekvenser for bymiljøet og for afviklingen af trafikken til og fra bymidten eller bydelscentret, herunder tilgængeligheden for forskellige trafikarter samt parkeringsmuligheder. Redegørelsen følger herefter. 3

27 Redegørelse for ændring af Holbæks bymidteafgrænsning I Udviklingsstrategi 2012 har byrådet besluttet at styrke detailhandlen i Holbæk by, og herved styrke Holbæks rolle som kommunens og Nordvestsjællands - hovedby. Detailhandlen i kommunen er koncentreret i Holbæk by, som det naturlige midtpunkt for handlen i kraft af sin størrelse og tradition som købstad og overordnet handelsby. Butiksudbuddet vidner om byens styrke og betydning som handelsby for et større opland. I Holbæk er der en god arbejdsdeling mellem bymidten, der har bred dækning inden for mindre og bymidteorienterede butikker, og området i vestbyen hvor MegaCentret og Bilbyen er specialiseret inden for store udvalgsvarebutikker og pladskrævende varer. Arbejdsdelingen har hidtil medført vækst til byen og kommunen. Holbæk er imidlertid gået tilbage målt på dækningsgraden, hvilket udtrykker at byens detailhandel har mistet markedsandele i løbet af de seneste 7-8 år. Det gælder både dagligvarer og udvalgsvarer, som dog i begge tilfælde fortsat er stærkt medvirkende til, at forholdet mellem indbyggernes forbrug og butikkernes omsætning for kommunen under ét er i balance. Tilbagegangen skal bl.a. ses i lyset af den økonomiske krise og udviklingen i Internethandlen, hvorfor nedgangen i særligt udvalgsvarehandlen ikke alene er udtryk for, at Holbæk har tabt markedsandele i forhold til Roskilde, Ringsted og de øvrige konkurrerende byer i det regionale opland. Inden for dagligvarer kan den begrænsede tilbagegang være et resultat af, at der i den mellemliggende periode er etableret flere discountbutikker i de mellemstore byer uden for Holbæk. Uden for bymidten ligger MegaCentret, som ikke er blevet yderligere udbygget i perioden siden Der er imidlertid sket en vis udskiftning i butiksbestanden, hvor flere større udvalgsvarebutikker er lukket og blevet erstattet af nye. Overordnet set vurderes butikkerne i MegaCentret fortsat til at fungere som et godt supplement til bymidtens mere bymidteorienterede butiksudvalg og mindre butiksenheder. Samtidig vurderes MegaCentret at være stærkt medvirkende til, at udvalgsvarehandlen klarer sig forholdsvis godt og trækker kunder til fra et større opland. Strukturudviklingen indenfor detailhandelen går imidlertid mod færre, men større butikker. Strukturudviklingen forventes at skabe behov for en vis omfordeling af butiksarealer, hvor butikker i nogle områder lukker, mens der etableres nyt butiksareal andre steder, bl.a. som følge af at et ønske om at udvide eller flytte butikken for at opnå et tidssvarende butikskoncept og -indretning. Der kan således opstå situationer, hvor der vil være behov for nyt butiksareal på trods af, at der ikke er sket en egentlig forbrugsstigning, men som følge af en omfordeling af forbruget eller som følge af, at butiksenhederne ikke er tidssvarende. Planloven giver endvidere mulighed for, at der hvert 4. år kan planlægges for 3 udvalgsvarebutikker med et bruttoetageareal på mere end m2 i Holbæk bymidte. I Holbæk har dette afstedkommet forespørgsler fra butikskæder og fra developere. Holbæk Kommune ønsker at fastholde interessen for investeringer i byen og ser især positivt på muligheden for at tiltrække nye butikskoncepter og nye butikstyper. Holbæk Kommune har derfor afsøgt mulighederne for lokalisering af store butikker indenfor bymidteafgrænsningen, såvel som grænsende op til. Kommunen konkluderer dog, at det i praksis er meget vanskeligt / umuligt at planlægge for de store udvalgsvarebutikker indenfor Holbæks hidtil gældende bymidteafgrænsning, idet det er økonomisk og juridisk vanskeligt at samle de mange små matrikler, som bymidten rummer, til større enheder. Derudover vil sammenlægning af flere matrikler ændre i bebyggelsesstrukturen, være i konflikt med bevaringsinteresser og varelevering til de store butikker vil medføre gener for bymidtens bløde trafikanter. Kommunen planlægger gennem flere projekter for at nedbringe trafikken i bymidten og dermed for at optimere forholdene i bymidten for de bløde trafikanter. Herudover søger kommunen generelt at passe på bymidtens attraktion som oplevelses- og handelssted. Nord for bymidten, på de bymidtenære havnearealer, har der igennem en årrække været arbejdet med udvikling og omdannelse af de gamle erhvervs- og industriarealer til et attraktivt område til service- og liberalt 4

28 erhverv, kultur- og fritidsaktiviteter og boliger, som supplement til bymidtens tilbud. Denne profil for havnearealerne tænkes fortsat, med vægtning på boliger og forskellige kulturaktiviteter, der specielt kan danne en god sammenhæng med havnen og Holbæk fjord. Byrådet ønsker derfor ikke at planlægge for store butikker her. Mod vest og sydvest afgrænses bymidten af henholdsvis bydelscentret Slotscentret og jernbanen, og mod øst afgrænses bymidten af bevaringsværdige boligkvarterer, - alle barrierer for eventuel bymidteudvidelser. Mod syd afsluttes bymidten umiddelbart omkring Sofievej / Holbæk Hospital. En gennemgang af virksomheder og funktioner i bymidten m.m. efter den statistiske metode viser, at bymidten i Holbæk nu strækker sig længere mod sydøst end tidligere, idet en række funktioner indenfor hospitalsområdet naturligt hører under Hovedafdeling VII Sundhedsvæsen, som værende brancher der jf. bilag til bekendtgørelse 1093 om afgrænsning af bymidter og bydelscentre indgår i udpegningen af bymidter. Disse funktioner har ikke været medtaget tidligere. Den ny statistiske bymidteafgrænsning strækker sig ind over den sydvestlige del af Holbæk stadionområde ved Holbæk Have. Byrådet har imidlertid besluttet at arbejde for at samle byens idrætsaktiviteter i Holbæk Arena, et nyt, samlet idrætsområde i Holbæk vest, hvorved de nuværende idrætsaktiviteter i stadionområdet flyttes, og området derfor skal spille en ny rolle i Holbæk by. Da byrådet, som nævnt indledningsvist, ønsker at styrke detailhandlen i Holbæk by, og herved styrke Holbæks rolle som kommunens og Nordvestsjællands hovedby, inddrages dette og det tilgrænsende østlige område hermed i bymidten med henblik på at planlægge for etablering af et detailhandelsområde med en særlig profil, målrettet behovet og jf. mulighederne i lovgivningen - for større udvalgsvarebutikker på over 2.000m2 bruttoetageareal. Lokalplanen for området fastsætter, at den mindste butiksstørrelse må udgøre m2 bruttoetageareal, og det maksimalt tilladte bruttoetageareal for den enkelte butik fastsættes til m2, hvilket også er den samlede ramme for butikkerne i området. Arbejdsfordelingen mellem detailhandelsområderne bliver herefter: MegaCentret og Bilbyen med en tydelig specialisering inden for store udvalgsvarebutikker op til m2 bruttoetageareal og særlig pladskrævende varegrupper, Holbæk bymidte med en bred dækning inden for mindre og bymidteorienterede butikker, suppleret med byliv i et historisk og smukt bymiljø Detailhandelsområdet ved Holbæk Have med op til 3 store udvalgsvarebutikker på over m2 bruttoetageareal, og med mulighed for etablering af liberalt erhverv, videns- og serviceerhverv, restaurations-/ fastfoodvirksomhed og én dagligvarebutik på op til m2 bruttoetageareal. Byens tre butiksområder MegaCentret/Bilbyen, Holbæk Historiske Bymidte og Detailhandelsområdet ved Holbæk Have vil herefter kunne supplere hinanden, fordi de afdækker forskellige indkøbsbehov og - situationer. Det ny detailhandelsområde vil kunne forny det samlede butiksudbud i byen, og herved bidrage til vækst og udvikling i byen, i kommunen og i regionen. Det ny detailhandelsområde vil få vejadgang fra den kommunale vej Holbæk Have. Holbæk Have munder ud i indfaldsvejen Roskildevej få hundrede meter. Området ligger således godt i forhold til afvikling af kørende trafik til og fra detailhandelsområdet. Området er endvidere koblet på offentlig transport (bus), og det offentlige stinet. Indenfor området vil der endvidere kunne tilvejebringes de nødvendige antal p-pladser til projektet. Byrådet vurderer hermed at have redegjort for en ændring af / udvidelse af Holbæks bymidteafgrænsning jf. krav i 2 i bekendtgørelse 1093 om afgrænsning af bymidter og bydelscentre. Kortmateriale til redegørelsen omfatter: 1. Kort med den hidtil gældende statistiske bymidteafgrænsning 2. Kort med den ny statistiske bymidteafgrænsning 3. Kort med den ny konkrete / faktiske bymidteafgrænsning Note: Cowi har forestået gennemgangen af virksomheder og funktioner i bymidten m.m. efter den statistiske metode. Cowi har også gennemført analyser af detailhandel i kommunen i 2004, 2007 og i

29 1. Kort med den tidligere statistiske bymidteafgrænsning 6

30 2. Kort med den ny statistiske bymidteafgrænsning 7

31 3. Kort med den ny konkrete / faktiske bymidteafgrænsning 8

32 Nye kommuneplanrammer for ændring af rammeområde 3.R08 Forslag til Kommuneplantillæg nr. 35 inddrager en del af stadionområdet, rammeområde 3.R08, i bymidteafgrænsningen jf. ovenstående. Forslaget udlægger endvidere nye kommuneplanrammer for rammeområdet, således at anvendelsen fremover bliver henholdsvis offentligt formål (3.O07-T), centerformål (3.C05-T) og rekreativt formål (3.R08). Gældende kommuneplanramme 3.R08: Gældende rammebestemmelser 3.R08: 9

33 Nye kommuneplanrammer 3.R08-T, 3.O07 og 3.C05: 10

34 Nye rammebestemmelser 3.R08-T: Rekreative områder Omr. Nr. Navn Anvendelse Maks. b% Maks. etageantal Supplerende bestemmelser Maks. bygningshøjde Nuvær. zone Fremtidig zone 3.R0 8-T Friareal ved Holbæk Seminarium Friareal Byzone Byzone Nye rammebestemmelser 3.O07-T: Offentlige områder Omr. Nr. Navn Anvendelse Maks. b% Maks. etageantal Maks. bygningshøjde Supplerende bestemmelser Nuvær. zone Fremtidig zone 3.O07- T Bypark ved Borgmestergårdsvej Bypark, med mulighed for etablering af helårsboliger, institutioner og rekreative anlæg til nærområdets betjening Fastlægges ved nærmere planlægning Byparken skal være offentlig tilgængelig. Bebyggelse opføres efter nærmere planlægning. Byzone Byzone Nye rammebestemmelser 3.C05-T: Centerområder Omr. Nr. Navn Anvendelse Maks. b% Maks. etageantal Supplerende bestemmelser Maks. bygningshøjde Nuvær. zone Fremtidig zone 3.C0 5-T Detailhandels -område ved Holbæk Have Liberalt erhverv, videns- og serviceerhverv, restaurations- /fastfoodvirksomhed og butikker til dagligvarer og udvalgsvarer 50 2 Fastlægges ved nærmere planlægning Området må kun rumme én dagligvarebutik og op til 3 større udvalgsvarebutikker på mere end m2 bruttoetageareal. Byzone Byzone 11

35 Miljøvurdering Miljøvurdering af Forslag til tillæg nr. 35 til Kommuneplan samt af Forslag til rammelokalplan 3.78 Bypark, boliger og detailhandel ved Holbæk Have Indhold 1. Indledning og baggrund for miljøvurdering 2. Planmæssigt indhold og begrundelse 3. Alternativer 4. Miljømæssige konsekvenser, herunder vurderinger af planernes påvirkning af detailhandelen i Holbæk by. 5. Scoping 6. Afhjælpende foranstaltninger 7. Usikkerhed i materialet/eventuelle tekniske mangler 8. Forslag til overvågning 9. Ikke-teknisk resumé 10. Referencer/lovgivning Bilag 1. Scopingsskema 2. Kort over planområdet 3. Statistisk bymidteafgrænsning 4. Faktisk/konkret bymidteafgrænsning over den sydlige del af Holbæk by. 1. Indledning og baggrund for miljøvurdering Holbæk Kommune har fremlagt Forslag til Kommuneplantillæg nr. 35 til Kommuneplan samt Forslag til rammelokalplan 3.78 Bypark, boliger og detailhandel ved Holbæk Have. I forbindelse med planforslagene er der på baggrund af den statistiske metode udarbejdet en ny bymidteafgrænsning som medtager et nyt område syd for det eksisterende bymidteområde, og der planlægges bl.a.for et areal, der grænser op til den ny bymidteafgrænsning. Planforslagene er udarbejdet for, på sigt, at muliggøre en omdannelse af stadionområdet i Holbæk by. Omdannelsen sker som en konsekvens af en politisk beslutning om at arbejde for at samle byens idrætsaktiviteter i Holbæk Arena, et nyt, samlet idrætsområde i Holbæk vest, hvorved de nuværende idrætsaktiviteter i stadionområdet flyttes. Området ved Holbæk Have skal derfor spille en ny rolle i Holbæk by. Omdannelsen sker endvidere som følge af, at Byrådet i Udviklingsstrategi 2012 har besluttet at styrke detailhandlen i Holbæk by, og herved styrke Holbæks rolle som kommunens og Nordvestsjællands - hovedby. I Udviklingsstrategien har byrådet konkret truffet beslutning om at benytte ny lovgivning på Holbæk Kommune, Plan & Byg, september

36 detailhandelsområdet, der giver mulighed for at planlægge for op til 3 nye udvalgsvarebutikker på mere end m2 bruttoetageareal i bymidten i byer med mere end indbyggere, - se eventuelt planlovens 5q stk. 2. Som en konsekvens heraf inddrages en del af lokalplanområdet i bymidteafgrænsningen og området udlægges til centerområde (detailhandel m.m.), jf. Forslag til kommuneplantillæg nr. 35. Holbæk Kommune vurderer, at omfanget af butiksarealet som planerne giver mulighed for, kan medføre væsentlige påvirkninger for den øvrige detailhandel i Holbæk By og kan have nogen afledt effekt på detailhandelsmønstrene mod nordvest i regionen. Derfor vurderer kommunen jf. Lov nr. 936 af 24. sep om miljøvurdering af planer og programmer, at planerne udløser krav om miljøvurdering. Planerne er omfattet af loven jf. bilag 4, stk. 10b, Anlægsarbejder i byzoner, herunder opførelse af butikscentre og parkeringspladser. Miljøvurderingen skal læses som et bilag til Forslag til lokalplan 3.78 og Forslag til kommuneplantillæg nr. 35. Miljøvurderingen er udarbejdet på baggrund af eksisterende viden. Screeningsskemaet er vedhæftet dokumentet som bilag Planmæssigt indhold og begrundelse I Udviklingsstrategi 2012 har byrådet besluttet at styrke detailhandlen i Holbæk by, og herved styrke Holbæks rolle som kommunens og Nordvestsjællands - hovedby. Detailhandlen i kommunen er koncentreret i Holbæk by, som det naturlige midtpunkt for handlen i kraft af sin størrelse og tradition som købstad og overordnet handelsby. Butiksudbuddet vidner om byens styrke og betydning som handelsby for et større opland. I Holbæk er der en god arbejdsdeling mellem bymidten, der har bred dækning inden for mindre og bymidteorienterede butikker, og området i vestbyen hvor MegaCentret og Bilbyen er specialiseret inden for store udvalgsvarebutikker og pladskrævende varer. Arbejdsdelingen har hidtil medført vækst til byen og kommunen. Holbæk er imidlertid gået tilbage målt på dækningsgraden, hvilket udtrykker at byens detailhandel har mistet markedsandele i løbet af de seneste 7-8 år. Det gælder både dagligvarer og udvalgsvarer, som dog i begge tilfælde fortsat er stærkt medvirkende til, at forholdet mellem indbyggernes forbrug og butikkernes omsætning for kommunen under ét er i balance. Tilbagegangen skal bl.a. ses i lyset af den økonomiske krise og udviklingen i Internethandlen, hvorfor nedgangen i særligt udvalgsvarehandlen ikke alene er udtryk for, at Holbæk har tabt markedsandele i forhold til Roskilde, Ringsted og de øvrige konkurrerende byer i det regionale opland. Inden for dagligvarer kan den begrænsede tilbagegang være et resultat af, at der i den mellemliggende periode er etableret flere discountbutikker i de mellemstore byer uden for Holbæk. Uden for bymidten ligger MegaCentret, som ikke er blevet yderligere udbygget i perioden siden Der er imidlertid sket en vis udskiftning i butiksbestanden, hvor flere større udvalgsvarebutikker er lukket og blevet erstattet af nye. Overordnet set vurderes butikkerne i MegaCentret fortsat til at fungere som et godt supplement til bymidtens mere bymidteorienterede butiksudvalg og mindre butiksenheder. Samtidig vurderes MegaCentret at være stærkt medvirkende til, at udvalgsvarehandlen klarer sig forholdsvis godt og trækker kunder til fra et større opland. Strukturudviklingen indenfor detailhandelen går imidlertid mod færre, men større butikker. Strukturudviklingen forventes at skabe behov for en vis omfordeling af butiksarealer, hvor butikker i nogle Holbæk Kommune, Plan & Byg, september

37 områder lukker, mens der etableres nyt butiksareal andre steder, bl.a. som følge af at et ønske om at udvide eller flytte butikken for at opnå et tidssvarende butikskoncept og -indretning. Der kan således opstå situationer, hvor der vil være behov for nyt butiksareal på trods af, at der ikke er sket en egentlig forbrugsstigning, men som følge af en omfordeling af forbruget eller som følge af, at butiksenhederne ikke er tidssvarende. Planloven giver endvidere mulighed for, at der hvert 4. år kan planlægges for 3 udvalgsvarebutikker med et bruttoetageareal på mere end m2 i Holbæk bymidte. I Holbæk har dette afstedkommet forespørgsler fra butikskæder og fra developere. Holbæk Kommune ønsker at fastholde interessen for investeringer i byen og ser især positivt på muligheden for at tiltrække nye butikskoncepter og nye butikstyper. Holbæk Kommune har derfor afsøgt mulighederne for lokalisering af store butikker indenfor bymidteafgrænsningen, såvel som grænsende op til. Kommunen konkluderer dog, at det i praksis er meget vanskeligt / umuligt at planlægge for de store udvalgsvarebutikker indenfor Holbæks hidtil gældende bymidteafgrænsning, idet det er økonomisk og juridisk vanskeligt at samle de mange små matrikler, som bymidten rummer, til større enheder. Derudover vil sammenlægning af flere matrikler ændre i bebyggelsesstrukturen, være i konflikt med bevaringsinteresser og varelevering til de store butikker vil medføre gener for bymidtens bløde trafikanter. Kommunen planlægger gennem flere projekter for at nedbringe trafikken i bymidten og dermed for at optimere forholdene i bymidten for de bløde trafikanter. Herudover søger kommunen generelt at passe på bymidtens attraktion som oplevelses- og handelssted. Nord for bymidten, på de bymidtenære havnearealer, har der igennem en årrække været arbejdet med udvikling og omdannelse af de gamle erhvervs- og industriarealer til et attraktivt område til service- og liberalt erhverv, kultur- og fritidsaktiviteter og boliger, som supplement til bymidtens tilbud. Denne profil for havnearealerne tænkes fortsat, med vægtning på boliger og forskellige kulturaktiviteter, der specielt kan danne en god sammenhæng med havnen og Holbæk fjord. Byrådet ønsker derfor ikke at planlægge for store butikker her. Mod vest og sydvest afgrænses bymidten af henholdsvis bydelscentret Slotscentret og jernbanen, og mod øst afgrænses bymidten af bevaringsværdige boligkvarterer, - alle barrierer for eventuel bymidteudvidelser. Mod syd afsluttes bymidten umiddelbart omkring Sofievej / Holbæk Hospital. En gennemgang af virksomheder og funktioner i bymidten m.m. efter den statistiske metode viser, at bymidten i Holbæk nu strækker sig længere mod sydøst end tidligere, idet en række funktioner indenfor hospitalsområdet naturligt hører under Hovedafdeling VII Sundhedsvæsen, som værende brancher der jf. bilag til bekendtgørelse 1093 om afgrænsning af bymidter og bydelscentre indgår i udpegningen af bymidter. Disse funktioner har ikke været medtaget tidligere. Den ny statistiske bymidteafgrænsning strækker sig ind over den sydvestlige del af Holbæk stadionområde ved Holbæk Have. Byrådet har imidlertid besluttet at arbejde for at samle byens idrætsaktiviteter i Holbæk Arena, et nyt, samlet idrætsområde i Holbæk vest, hvorved de nuværende idrætsaktiviteter i stadionområdet flyttes, og området derfor skal spille en ny rolle i Holbæk by. Da byrådet, som nævnt indledningsvist, ønsker at styrke detailhandlen i Holbæk by, og herved styrke Holbæks rolle som kommunens og Nordvestsjællands hovedby, inddrages dette og det tilgrænsende østlige område hermed i bymidten med henblik på at planlægge for etablering af et detailhandelsområde med en særlig profil, målrettet behovet og jf. mulighederne i lovgivningen - for større udvalgsvarebutikker på over 2.000m2 bruttoetageareal. Lokalplanen for området fastsætter, at den mindste butiksstørrelse må udgøre m2 bruttoetageareal, og det maksimalt tilladte bruttoetageareal for den enkelte butik fastsættes til m2, hvilket også er den samlede ramme for butikkerne i området. Holbæk Kommune, Plan & Byg, september

38 Arbejdsfordelingen mellem detailhandelsområderne bliver herefter: MegaCentret og Bilbyen med en tydelig specialisering inden for store udvalgsvarebutikker op til m2 bruttoetageareal og særlig pladskrævende varegrupper, Holbæk bymidte med en bred dækning inden for mindre og bymidteorienterede butikker, suppleret med byliv i et historisk og smukt bymiljø Detailhandelsområdet ved Holbæk Have med op til 3 store udvalgsvarebutikker på over m2 bruttoetageareal, og med mulighed for etablering af liberalt erhverv, videns- og serviceerhverv, restaurations-/ fastfoodvirksomhed og én dagligvarebutik på op til m2 bruttoetageareal. Byens tre butiksområder MegaCentret/Bilbyen, Holbæk Historiske Bymidte og Detailhandelsområdet ved Holbæk Have vil herefter kunne supplere hinanden, fordi de afdækker forskellige indkøbsbehov og - situationer. Det ny detailhandelsområde vil kunne forny det samlede butiksudbud i byen, og herved bidrage til vækst og udvikling i byen, i kommunen og i regionen. Det ny detailhandelsområde vil få vejadgang fra den kommunale vej Holbæk Have. Holbæk Have munder ud i indfaldsvejen Roskildevej få hundrede meter. Området ligger således godt i forhold til afvikling af kørende trafik til og fra detailhandelsområdet. Området er endvidere koblet på offentlig transport (bus), og det offentlige stinet. Indenfor området vil der endvidere kunne tilvejebringes de nødvendige antal p- pladser til projektet. 3. Alternativer Holbæk Kommune har afsøgt mulighederne for lokalisering af store butikker indenfor bymidteafgrænsningen, såvel som grænsende op til. Kommunen konkluderer dog, at det i praksis er meget vanskeligt / umuligt at planlægge for de store udvalgsvarebutikker indenfor Holbæks hidtil gældende bymidteafgrænsning, idet det er økonomisk og juridisk vanskeligt at samle de mange små matrikler, som bymidten rummer, til større enheder. Derudover vil sammenlægning af flere matrikler ændre i bebyggelsesstrukturen, være i konflikt med bevaringsinteresser og varelevering til de store butikker vil medføre gener for bymidtens bløde trafikanter. Kommunen planlægger gennem flere projekter for at nedbringe trafikken i bymidten og dermed for at optimere forholdene i bymidten for de bløde trafikanter. Herudover søger kommunen generelt at passe på bymidtens attraktion som oplevelses- og handelssted. Nord for bymidten, på de bymidtenære havnearealer, har der igennem en årrække været arbejdet med udvikling og omdannelse af de gamle erhvervs- og industriarealer til et attraktivt område til service- og liberalt erhverv, kultur- og fritidsaktiviteter og boliger, som supplement til bymidtens tilbud. Denne profil for havnearealerne tænkes fortsat, med vægtning på boliger og forskellige kulturaktiviteter, der specielt kan danne en god sammenhæng med havnen og Holbæk fjord. Byrådet ønsker derfor ikke at planlægge for store butikker her. Mod vest og sydvest afgrænses bymidten af henholdsvis bydelscentret Slotscentret og jernbanen, og mod øst afgrænses bymidten af bevaringsværdige boligkvarterer, - alle barrierer for eventuel bymidteudvidelser. Mod syd afsluttes bymidten umiddelbart omkring Sofievej / Holbæk Hospital. Placering af et nyt detailhandelsområde med plads til udvalgsbutikker over 2000 m2, forventes at medføre en væsentligt øget biltrafik og bør derfor placeres, hvor eksisterende vejnet og øvrig anvendelse af byen Holbæk Kommune, Plan & Byg, september

39 kan bære det. Lovens krav til valg af alternativer er først og fremmest et krav om at beskrive det såkaldte 0-alternativ. 0- alternativet er den situation, hvor planen ikke realiseres. Dette indebærer en fremskrivning af den udvikling, som må forventes uden etablering af Holbæk Have men udvikling inden for de eksisterende planers rammer. Hvis Holbæk Arena realiseres og idrætsaktiviteterne flyttes til vestbyen, vil området under alle omstændigheder stå overfor en planlægning af ny arealanvendelse, da der ikke længere vil være midler til drift af området fra kommunen eller de foreninger som i dag har aktiviteter i området. Et 0 alternativ vil betyde at private investorer skal overtage drift og vedligeholdelse af områdets bygninger og anlæg, hvis ikke området skal forfalde. Områdets idrætsfaciliteter er nedslidte og ikke længere tidssvarende og det er ikke sandsynligt at området vil vække interesse for investorer med den nuværende anvendelse. Der er i dette tilfælde ikke behandlet andre alternativer end det fremlagte planforslag. Miljørapporten behandler således alene planforlaget og 0-alternativet. 4. miljømæssige konsekvenser Grundet det overordnende planniveau har kommunen kun vurderet de miljømæssige konsekvenser for en mulig påvirkning af detailhandlen. Når kommunen modtager konkrete projektforslag, hvor butiksstørrelse og type er nærmere beskrevet kan kommunen i forbindelse med den nærmere planlægning vurdere, hvilken indflydelse butikken eller butikkerne vil få på den øvrige detailhandel i byen. Herved vil det også være muligt at vurdere andre planmæssige forhold som fx trafik og bebyggelsens visuelle påvirkning af omgivelserne. I rammelokalplanens bestemmelser stilles der krav om at butiksstørrelserne skal være på minimum 2000 m2, for at understøtte byen detailhandelsmæssige arbejdsdeling mellem midtbyen, MegaCentret og området ved Holbæk Have. 5. Scoping Ved den indledende screening af lokalplanens miljøkonsekvenser, afdækkes områder, hvor planen vurderes at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Områderne omfatter alene at afdække konsekvenser for den øvrige detailhandel. Screeningen / scopingen har været i intern og ekstern høring hos berørte myndigheder. Høringen har ikke givet anledning til bemærkninger, og der er ikke udpeget af flere emner i miljøvurderingen. Holbæk Kommune har udsendt scopingen til følgende berørte myndigheder: Naturstyrelsen Kulturarvsstyrelsen Vejdirektoratet Holbæk Museum Region Sjælland Holbæk Forsyning Holbæk Kommune, Plan & Byg, september

40 6. Afhjælpende foranstaltninger Rammelokalplanen indeholder som nævnt bestemmelser, der har til hensigt at afhjælpe evt. negative konsekvenser af planforslagene som primært handler om konkurrence i forhold til øvrige butikker i byen. Derfor stilles der krav til detailhandelsvirksomhedernes størrelse og forretningstype så detailhandelsområdet undgår konkurrence med den øvrige detailhandel i byen. 7. Usikkerhed i materialet Miljøvurderingens indhold, kvalitet og omfang skal ses i lyset af, hvad der med rimelighed kan forlanges ud fra den aktuelle viden og brug af gængse metoder, samt ud fra planens detaljeringsniveau. Planerne behandler områdets overordnede anvendelse og disponering samt krav til bebyggelsens etageantal. Det vurderes, at miljøforhold afledt af disse oplysninger er tilstrækkeligt belyst i forhold til planernes detaljeringsniveau. I en række tilfælde er der anvendt standarddata til belysning af miljøforholdene omkring projektet. Det giver naturligvis en større usikkerhed i vurderingen. Det er ikke foretaget en egentlig økonomisk konsekvensanalyse idet planforslagene udlægger mulighed for forskellige butikstyper. Ved nærmere planlægning for butikker i området vil det være hensigtsmæssigt at udarbejde en egentlig konsekvensanalyse, når kommunen har en konkret ansøgning i hænde. 8. Forslag til overvågning Formålet med overvågningen er at sammenholde de reelle, aktuelle miljøpåvirkninger med de påvirkninger, der blev identificeret i miljøvurderingen. Det er endvidere formålet, at identificere og håndtere væsentlige negative virkninger og evt. uventede indvirkninger, at indsamle data om miljøstatus, samt at sikre at foreslåede afbødende foranstaltninger føres ud i livet. Da planmaterialet er af overordnet karakter og rammelokalplanen ikke giver mulighed for lokalplanmæssige dispositioner vil der ikke udarbejdes et egentligt overvågningsprogram. I forbindelse med projektplanlægning af området vil det være naturligt at følge betydningen det nye detailhandelsområde kunne få på omsætningen i den øvrige detailhandel, hvis det i planforslagene mulige butiksområde i Holbæk Have realiseres. Det vil naturligt ske i forbindelse med udarbejdelsen af næste kommuneplanrevision, hvor en ny detailhandelsanalyse vil påvise detailhandlens udvikling. 9. Ikke teknisk resumé Myndigheder har pligt til at miljøvurdere planer og programmer, der fastlægger rammer for fremtidige anlægstilladelser til projekter med væsentlig indvirkning på miljøet. Der er i henhold til loven gennemført en screening af potentielle væsentlige indvirkninger på miljøet som følge af lokalplanens vedtagelse. Screeningen viste, at Forslag til kommuneplantillæg nr. 35 samt Forslag til lokalplan 3.78 er omfattet af Lov om miljøvurderinger af planer og programmer, bilag 4, stk. 10b - Anlægsarbejder i byzoner, herunder opførelse af butikscentre og parkeringspladser. Derfor er der udarbejdet en miljøvurdering. Forslag til lokalplan 3.78 med tilhørende Forslag til kommuneplantillæg nr. 35 åbner mulighed for at omdanne det nuværende stadionområde i Holbæk til et område med bypark, boliger og detailhandel. Kommuneplantillægget udlægger et nyt detailhandelsområde, med mulighed for et bruttoetageareal på m2. Lokalplanen er udformet som en rammelokalplan og danner således ikke grundlag for lokalplanmæssige dispositioner, som byggeri mv. Det er derfor en forudsætning for områdets realisering, at Holbæk Kommune, Plan & Byg, september

41 der udarbejdes en eller flere projektlokalplaner for området. Miljørapporten behandler alene påvirkningen af detailhandlen i Holbæk by, da øvrige miljømæssige påvirkninger skal undersøges og vurderes i forhold til nærmere planlægning af området. Muligheden for at placere større detailhandelsbutikker på over 2000 m 2 forventes at supplere det øvrige butiksudbud i byen uden at medføre butiksdød i byens centrum eller i Megacentret. Det ny detailhandelsområde vil kunne forny det samlede butiksudbud i byen, og herved bidrage til vækst og udvikling i byen, i kommunen og i regionen. 10. lovgivning og referencer Planloven: Lov om ændring af lov om planlægning, herunder detailhandel og bymidteafgrænsning. Udviklingsstrategi for Holbæk Kommune 2012: I Udviklingsstrategi 2012 har byrådet besluttet at styrke detailhandlen i Holbæk by, og herved styrke Holbæks rolle som kommunens og Nordvestsjællands hovedby. I Udviklingsstrategien har byrådet konkret truffet beslutning om at benytte ny lovgivning på detailhandelsområdet, der giver mulighed for at planlægge for op til 3 nye udvalgsvarebutikker på mere end m2 bruttoetageareal i bymidten i byer med mere end indbyggere. Holbæk Kommune, Plan & Byg, september

42 Bilag 1 Titel Forslag til kommuneplantillæg nr Holbæk Have Forslag til rammelokalplan Ny bydel ved Holbæk Have Beskrivelse af planen Forslag til kommuneplantillæg nr. 35 giver mulighed for at skabe de planlægningsmæssige rammer en for en bydel midt i Holbæk. Kommuneplantillægget åbner mulighed for etablering af detailhandelsbutikker, større udvalgsvarebutikker også over m2, restaurationsvirksomhed, cafe, fastfoodvirksomhed, institutioner, boliger og bypark. Kommuneplantillægget udlægger 4 nye rammeområder og udvider samtidig detailhandelsrammen med m 2 butiksareal. Forslag til rammelokalplan udlægger området centerområde, boliger, offentlige og rekreative områder med nærmere fastsatte bestemmelser for delområderne. Rammelokalplanen giver ikke byggeret, hvilket først kan ske efter vedtagelse af en eller flere projektlokalplaner. Holbæk Kommune, Plan & Byg, september

43 Konklusion Planen er omfattet af loven jf. bilag 4, stk. 10b, Anlægsarbejder i byzoner, herunder opførelse af butikscentre og parkeringspladser. Holbæk Kommune vurderer, at omfanget af butiksarealet som planerne giver mulighed for, kan få betydning for den øvrige detailhandel i Holbæk By. Derfor vurderer kommunen jf. Lov nr. 936 af 24. sep om miljøvurdering af planer og programmer, at planerne udløser krav om miljøvurdering. Visuelle påvirkninger skal vurderes i den eller de efterfølgende projektlokalplaner. De trafikmæssige konsekvenser skal vurderes i forbindelse med nærmere planlægning af området. Realisering af den med planerne muliggjorte detailhandelsudbygning vurderes at ville medføre ændringer i de eksisterende detailhandelsmønstre i bymidten. Planens mulighed for udbygning med m 2 butiksareal for udvalgsvarebutikker indebærer en udvidelse af de eksisterende rammer for udvalgsvarebutikker i bymidten. Det nye detailhandelsområde placerer sig umiddelbart op til, og delvist ind over, den geografiske afgrænsning af den statistiske bymidte. Hvor Bymidten og Megacenret har en klar arbejdsdeling ved fordeling af butikstyper på henholdsvis udvalgsvarer og pladskrævende varer, vil Holbæk Have få en profil der ligger sig lidt midt imellem med mulighed for etablering af en stor udvalgsvarebutik på over m2. Det vurderes ikke, at etablering af butikker i området vil medføre væsentlige afledte gener inden for lokalplanområdet eller for de omkringliggende boligområder. De trafikale afledte ændringer vurderes at kunne håndteres på det eksisterende vejnet. Der skal gennemføres nærmere trafikanalyser for belysning heraf. Hvis etablering af butikkerne i Holbæk Have vurderes at være af regional betydning, vil realisering af projektet endvidere være obligatorisk omfattet af krav om vvm-rapport. Dato for mv-høringsfrist 7. september 2012 Indledende screening/scoping Ja Nej Bemærkninger Holbæk Kommune, Plan & Byg, september

44 Er planen eller programmet omfattet af Lov om miljøvurdering af planer og programmer, bilag 3 og/eller 4? x Planen er omfattet af loven jf. bilag 4, stk. 10b, Anlægsarbejder i byzoner, herunder opførelse af butikscentre og parkeringspladser. Kan planen eller programmet påvirke et internationalt beskyttelsesområde væsentligt? x Arealet ligger i bymæssig bebyggelse midt i Holbæk by. Screening Planen eller programmets indvirkning på miljøet Miljøparametre Ikke relevant Mindre påvirkning Indgår i planen Forhold der skal vurderes Udløser miljøvurdering Bymiljø & landskab Holbæk Kommune, Plan & Byg, september

45 Landskabelig værdi, herunder visuel effekt x Området er beliggende midt i Holbæk by og indgår ikke i et større sammenhængende landskabsområde. Området fremstår i dag som grønne sportsbaner, og rummer bebyggelse i form af stadionanlæg og idrætshal. Arealet grænser op til både bebyggelse og grønne friarealer. Området er af hensyn til anvendelsen terrænreguleret og ligger ca. 2 meter under niveau i forhold til omgivelserne. Grønne områder x Området fremstår som sportsbaner hovedsagligt bestående af græsplæner. Der er mulighed for at sammenkoble øvrige grønne områder i byen til området via en grøn struktur med udbyggede stiforbindelser. Forløbet vil kunne strække sig fra Holbæk Fælled mod syd -øst gennem Holbæk Have og videre gennem mindre grønne anlæg og stier i byen. Kommuneplantillægget samt rammelokalplanen udlægger et område til rekreativ anvendelse (bypark). Holbæk Kommune, Plan & Byg, september

46 Arkitektonisk udtryk x Bebyggelsen i naboomgivelserne fremstår med forskellige bebyggelsestyper, herunder både villaer, rækkehuse og etagebebyggelse. Syd for området er der centerbebyggelse med detailhandel. Kommuneplantillægget og rammelokalplanen giver mulighed for en bebyggelseshøjde på op til 12 meter i boligområdet og ved centerområdet op til 10 meter. Fremtidig bebyggelse af området vil derfor kunne tilpasses den øvrige eksisterende bebyggelse. Kystlinjen, herunder visuel effekt x Området vil ikke kunne opleves fra kystlinjen og ligger ikke indenfor kystnærhedszonen Landskabets geologi x Området har været anvendt som sportsanlæg og der er ikke oprindelige landskabelige terrænformationer i området. Lys og/eller refleksion x Kommuneplantillægget og rammelokalplanen åbner mulighed for en bebyggelse som i nogen grad vil påvirke omgivelserne grundet belysning og skiltning. Nærmere planlægning skal fastsætte bestemmelser herfor. Holbæk Kommune, Plan & Byg, september

47 Oplag, materialer, maskiner. x Under opførelse af bebyggelsen vil der være oplag af materialer mv. Det må påregnes, at der etableres varegårde eller lignende i forbindelse med butiksområdet. Projektplanlægning skal sikre, at oplag ikke virker skæmmende. Landbrugsinteresser x Området ligger i et byområde og emnet er ikke relevant. Lavbundsjorder x Der er ikke planer om etablering af vådområder i området. Råstofinteresser x Der er ikke råstofinteresser i området. Befolkningens sundhed / sikkerhed Indendørs støj påvirkninger x Planen giver mulighed for bebyggelse med støjfølsom anvendelse som bolig og institution samt bebyggelse til butikker. Svage grupper f.eks. handicappede Friluftsliv og rekreative interesser Begrænsninger og gener overfor befolkningen x x x Der skal være god tilgængelighed i området, som skal sikres ved nærmere planlægning. Området ændrer anvendelse fra et fritidsområde til et nyt byområde med bymæssige funktioner med bolig, handel og friarealer, samt tværgående stiforbindelser. Planerne giver mulighed for et stort butiksområde som vil medføre en øget trafikbelastning. En nærmere undersøgelse og vurdering af trafikbelastningen skal indgå i miljørapporten. Holbæk Kommune, Plan & Byg, september

48 Sundhedstilstanden x Planenerne medfører ikke sundhedstrusler for befolkningen. Planen udlægger et større område til bypark. Brand, eksplosion, giftpåvirkning x Planenerne medfører ikke større risici for brand og eksplosioner eller giftudslip. Ulykker x Det vurderes ikke at anlægsfasen medfører en øget risiko for ulykker. Ved opførelse af bebyggelse med stort grundareal skal der tages særligt hensyn til flugt- og brandveje under opførelsen. Natur Dyreliv x Planenerne vurderes ikke at medføre et ændret dyreliv i området. Planteliv x Ved realisering af planenerne efter nærmere lokalplanlægning af området, vil området beplantes efter forskellige principper i forhold til områdets anvendelser. Sjældne, udryddelsestruede el. fredede dyr, planter el. naturtyper Internationale naturbeskyttelsesområder dvs. habitatområder og fuglebeskyttelsesområder x x Der foreligger ingen registreringer på området, og det vurderes ikke, grundet områdets anvendelse, at planen medfører ændringer herfor. Der foreligger ingen registreringer på området, og det vurderes ikke, grundet områdets anvendelse, at planen medfører ændringer herfor. Holbæk Kommune, Plan & Byg, september

49 Spredningskorridorer x Planerne forventes ikke at medføre ændringer i forhold til spredningskorridorer. Naturbeskyttelse x Der foreligger ingen registreringer på området. Grønne områder x Området fremstår som sportsbaner hovedsagligt bestående af græsplæner. Der er mulighed for at sammenkoble øvrige grønne områder i byen til området via en grøn struktur med udbyggede stiforbindelser. Forløbet vil kunne strække sig fra Holbæk Fælled mod syd -øst gennem Holbæk Have og videre gennem mindre grønne anlæg og stier i byen. Planen udlægger et rammeområde til rekreativ anvendelse (bypark). Skovrejsning og/eller skovnedlæggelse, fredskov Forurening x Der er ingen skovrejsningsplaner for området. Lugt x Der forventes ikke lugtgener i forbindelse med realisering af planerne Støjbelastning og vibrationer x Der kan forventes støj og vibrationer i forbindelse med byggeriet. Holbæk Kommune, Plan & Byg, september

50 Jordforurening, jordhåndtering og flytning x Området ligger udenfor registrering af områdeklassificering af forurenet jord. Området er beliggende i byzone. Der vil i forbindelse med nærmere planlægning fastsættes bestemmelser for håndtering af evt. jordoverskud. Matr. Nr. 11Ø (løbebanen) er kortlagt på V2 niveau pga. udlægning af gasværksslagge på løbebanen. Forureningen skal fjernes og der skal udtages prøver til dokumentation for ren jord under forureningen. Risiko for jordforurening x Realisering af planen forventes ikke at medføre risiko for forurening. Vand Overfladevand, herunder påvirkningerne af søer, vandløb og vådområder x Området ligger lavt og skal drænes for overfladevand. Der vil være en betydelig øget mængde af overfladevand, når området er bebygget. Kapaciteten til at udlede overfladevand skal undersøges nærmere. Der skal udlægges areal til regnvandsbassin inden for området. Ved nærmere planlægning, når belægningsgraden i delområderne er kendt, skal det vurderes hvordan regnvandet skal håndteres og om der er mulighed for lokal afledning. Udledning af spildevand x Udledning skal ske til Holbæk Central renseanlæg. Holbæk Kommune, Plan & Byg, september

51 Grundvandsforhold x Der er registreret drikkevandsinteresser i området. Der går hovedforsyningsledninger gennem området, der skal tages højde for i den videre planlægning. Der er ingen planer om at indvinde drikkevand i området. Risiko for grundvandsforurening Trafik x Det vurderes ikke, at der er risiko for grundvandsforurening. Trafikafvikling / belastning x Kommuneplantillægget og rammelokalplanen åbner mulighed for bebyggelse af området på ca. 18 ha hvoraf ca. 3 ha udlægges til bypark. Opførelse af boliger, institution og butiksområde forventes at medføre en væsentlig øgning af trafikken i området og vil derfor indebære ændringer af de eksisterende trafikanlæg. Der skal i forbindelse med nærmere planlægning for området udarbejdes en konsekvensanalyse. Trafikstøj x Planen vil medføre en væsentlig øget trafikmængde i området. Der skal i forbindelse med nærmere planlægning for området udarbejdes en konsekvensanalyse. Emissioner fra eks. trafik til og fra området? x Den øgede trafikmængde vil give et øget CO 2 udslip i området. Holbæk Kommune, Plan & Byg, september

52 Energiforbrug x Der skal i forbindelse med nærmere planlægning for området udarbejdes en konsekvensanalyse. Trafiksikkerhed x Der skal i forbindelse med nærmere planlægning udarbejdes en trafikanalyse, som skal anvise, hvordan trafikanlægget skal udformes, herunder også tiltag i forhold til lette trafikanter. Kulturarv Kulturhistorisk værdi, herunder kulturmiljøer x Området er ikke udpeget som bevaringsværdigt. Dog bør området dokumenteres inden området bebygges og eksisterende bygninger og anlæg nedrives, da området er en del af Holbæks historie. Kirker herunder kirkeomgivelser og kirkeindsigt. Fredede eller bevaringsværdige bygninger Fortidsminder og arkæologi Ressourcer og affald x x x Der er ikke indsigtslinjer til kirken fra området. Området rummer ikke fredede eller bevaringsværdige bygninger. Der er ingen registreringer på området, Hvis der ved udgravning af området findes fortidsminder eller lign. Skal dette anmeldes. Arealforbrug x Planen giver mulighed for at omdanne eksisterende anvendelse i byen. Planen giver med de nye kommuneplanrammer mulighed for en bebyggelsesgrad på %. Holbæk Kommune, Plan & Byg, september

53 Energiforbrug x Der vil ved bebyggelse af området være et øget energiforbrug i forhold til forsyningsforhold til boliger og butiksområde. Vandforbrug x Området ligger indenfor eksisterende vandforsyningsområde. Produktion, materialer og råstoffer Kemikalier, miljøfremmende stoffer x x Indgår ikke i planerne Området kan ikke anvendes til miljøbelastende produktion eller lign. Affald og genbrug x Affald skal håndteres efter gældende regulativ for affaldshåndtering. Holbæk Kommune, Plan & Byg, september

54 Bilag 2 Kort over området Holbæk Kommune, Plan & Byg, september