Boligområde, Løvstien, Bording FORSLAG
Hvad er et kommuneplantillæg? Byrådet skal udarbejde en kommuneplan, der bl.a. sammenfatter arealanvendelsen og bebyggelsesforholdene i kommunen. Kommuneplanen sætter rammerne for al lokalplanlægning. Hvis Byrådet ønsker at gennemføre en planlægning, der ikke er i overensstemmelse med den gældende kommuneplan, skal byrådet udarbejde et tillæg til kommuneplanen. Tillægget skal ændre kommuneplanen, så der bliver overensstemmelse med den nye planlægning. Tillægget indeholder en redegørelse, der beskriver baggrunden for tillægget. Derudover kan tillægget indeholde retningslinjer for arealanvendelsen og/eller rammer for lokalplanlægningen. Hvis det berørte område i kommunen ikke er rammelagt i den gældende kommuneplan, opretter tillægget nye rammer. Hvis det berørte område allerede er rammebelagt i kommuneplanen, beskrives de eksisterende rammebestemmelser og de ændrede rammebestemmelser for området. Rammernes afgrænsning vil altid fremgå af kortbilag. Ikast Brande Områdets placering i kommunen. Nørre Snede Planloven bestemmer, at borgerne skal kunne tage stilling til et forslag inden endelig vedtagelse af et kommuneplantillæg. Derfor sendes et forslag til et kommuneplantillæg i offentlig høring. I høringsperioden er det muligt at komme med ændringsforslag, bemærkninger eller indsigelser. Det vil altid stå i tillægget, hvornår byrådet har godkendt forslaget, hvornår det er i offentlig høring, og hvornår tillægget er endeligt vedtaget. Titel til kommuneplantillæg nr. 9 Boligområde, Løvstien, Bording Udarbejdet af Ikast-Brande Kommune, Planafdelingen, Centerparken 1, 7330 Brande Henvendelse E-post: teknikogmiljoomraade@ikast-brande.dk Ikast-Brande Kommune Planafdelingen Centerparken 1 7330 Brande Tlf.: 99 60 40 00 Ansvarlig medarbejder Navn: Marie Lyster Nielsen Direkte tlf.: 99 60 33 02 E-post: malni@ikast-brande.dk 2
Indholdsfortegnelse Redegørelse.............................................................4 Lokalplanlægning........................................................... 5 Forhold til Ikast-Brande kommuneplan 2017-2029............... 5 Eksisterende rammer....................................................6 Ændringer i eksisterende rammebestemmelser......................6 Åben lav boliger på små grunde........................................7 Grundvand................................................................7 Forhold til anden planlægning........................................... 9 Natura 2000..............................................................9 Råstofplan 2016..........................................................9 Spildevandsplan 2010-2021...........................................9 Miljøvurdering............................................................. 10 Retsvirkninger............................................................. 10 Rammer for lokalplanlægningen........................... 11 Rammeområder på kort........................................ 12 3
Kommuneplantillæg nr. 9 Boligområde, Løvstien, Bording Redegørelse Formålet med tillæg nr. 9 til er at ændre plangrundlaget for et mindre område beliggende Løvstien 19 i den sydøstlige del af Bording by. Tillægget er udarbejdet på baggrund af ejerens ønske om at omdanne en tidligere erhvervsejendom til boliger. Tillægget skal sikre at der er mulighed for at opføre åben lav boliger på små grunde. Det vil sige fritliggende énfamiliesboliger som man kender det fra parcelhuskvarterer, men beliggende på små grunde, som man kender det fra boligområder med dobbelthuse, rækkehuse, kædehuse eller klynge-/gruppehuse. Tillægget skal desuden sikre, at der er mulighed for at opføre tæt lav boliger. Områdets placering i Bording. Tillægget omfatter ejendommen Løvstien 19 beliggende på matr. nr. 3aq Bodholt By, Bording. Tillægget dækker et samlet areal på ca. 2.100 m². Bredgade Markvænget Nylandsvej Østervang Løvstien Herningvej Målestok 1:8.000 ved print i A4 Ny afgrænsning af rammeområder i tillægget. Luftfoto 2017 4
Da det ikke er i overensstemmelse med de gældende rammebestemmelser i kommuneplanen at opføre fritliggende åben lav boliger på små grunde i området, skal det eksisterende plangrundlag ændres. Lokalplanlægning Parallelt med forslag til kommuneplantillæg nr. 9 fremlægges der et forslag til lokalplan nr. 362, hvor der er redegjort nærmere for udstykning, placering og udformning af ny bebyggelse samt benyttelse af eksisterende byggeri. til kommuneplantillæg nr. 9 til Ikast-Brande Kommuneplan 2017-2029 sendes i offentlig høring sideløbende med forslag til lokalplan nr. 362. Forhold til Ikast-Brande kommuneplan 2017-2029 I er arealet udlagt til åben lav boliger - fremherskende i rammeområde nr. 2.B1.5 (se kort på næste side). I den eksisterende ramme er der mulighed for at etablere åben lav boliger med en maksimal bebyggelsesprocent på 30 og højst 1 etage med mulighed for udnyttelse af tagetagen. Det er desuden et krav at grundarealet til den enkelte åben lav bolig skal være mindst 700 m². Da rammen er udlagt til åben lav fremherskende er der mulighed for at en mindre del af området kan anvendes til f.eks. tæt lav boliger, men med krav om en maks. bebyggelsesprocent på 40 og en grundstørrelse på mindst 400 m². De ønskede ændringer til åben lav boliger på små grunde på mellem 400 m² og 700 m² og en bebyggelsesprocent på maks. 40 er dermed ikke i overensstemmelse med de eksisterende rammebestemmelser for rammeområdet. Derfor er der udarbejdet et tillæg nr. 9 til kommuneplanen, som ændrer plangrundlaget og giver mulighed for det ønskede åben lav boligbebyggelse på små grunde. I tillægget udskilles en del af det eksisterende rammeområde nr. 2.B1.5 udlagt til åben lav fremherskende til et nyt rammeområde ligeledes til åben lav fremherskende, dog med ændrede rammebestemmelser der muliggør åben lav på små grunde. Det nye rammeområde får nr. 2.B1.16. Bestemmelserne for det nye rammeområde fremgår af side 11. Afgrænsningen af rammeområdet fremgår af kortet på side 12 og 13. 5
Ikast-Brande Kommuneplan 2013-2025 Eksisterende rammer Bredgade Nylandsvej Markstien Østervang Løvstien Herningvej Målestok 1:8.000 ved print i A4 0 100 200 300 400 Meter Kortet viser de eksisterende rammer i Kommuneplan 2017-2029. Den sorte stiblede markering viser planområdet. Ændringer i eksisterende rammebestemmelser Med vedtagelse af dette tillæg bliver følgende rammebestemmelser ændret for det nye rammeområde nr. 2.B1.16: bebyggelsesprocenten for åben lav boliger ændres fra 30% til 40% på den enkelte åben lav boligejendom ændres det fra at der på den enkelte åben lav boligejendom må der indrettes højst to boliger adskilt af vandret skel til at der kun må oprettes én bolig krav om parkering ændres fra at der skal udlægges 2 p-pladser pr. bolig ved åben lav boligbebyggelse og 1,5 p-plads pr. bolig ved tæt lav boligbebyggelse, til at der skal udlægges 2 p-plads pr. bolig ved både tæt lav boligbebyggelse og åben lav boligbebyggelse på små grunde krav om grundstørrelse ændres fra en grundstørrelse på mindst 700 m² for åben lav til at grundstørrelsen for åben lav skal være mindst 400 m² og højst 700 m². Rammebestemmelserne for det reducerede rammeområde nr. 2.B1.5 fastholdes uændret. 6
Åben lav boliger på små grunde Åben lav boligbebyggelse på små grunde er karakteriseret ved at være fritliggende énfamiliesboliger der ligger på små individuelle grunde. Denne boligtype giver mulighed at kombinere egenskaberne fra tæt lav boliger med dem fra åben lav boliger. Det appellerer til en bred målgruppe, som ønsker de samme kvaliteter, som findes i typiske parcelhuskvarterer blot på mindre grunde. Det kan eksempelvis være det ældre par med fraflyttede børn, førstegangskøberne, enlige med og uden børn, men også kernefamilien, som ikke ønsker at bruge tid på havearbejde. Åben lav boligbebyggelse på små grunde kræver som udgangspunkt udarbejdelse af en lokalplan og skal mindst omfatte 4 boliger. Åben lav boligbyggeri har generelt en bebyggelsesprocent på højst 30, men åben lav boligbebyggelse på små grunde kan have en bebyggelsesprocent på op til 40. Bebyggelsesprocenten fastsættes i hvert enkelt tilfælde i forbindelse med godkendelsen af en lokalplan. I lokalplanlægningen vil der være yderligere bestemmelser for udstykning, placering og udformning af bebyggelsen der sikre en fornuftig bebyggelsesplan. Grundvand Hele rammeområdet ligger inden for et område med særlige drikkevandsinteresser (OSD) og et nitratfølsomt indvindingsopland (NFI). En mindre del af rammeområdet er desuden beliggende inden for Bording Vandværks indvindingsopland. Jorden forventes af bestå hovedsageligt af sand. Der er ingen boringer inden for planområdet, og er ikke omfattet af hygiejnezone fra omkringliggende boringer. Grundvands- og drikkevandsinteresserne i området er omfattet af retningslinjer i. Retningslinjerne er med til at sikre, at arealanvendelsen ikke ændres, så den er i strid med Statens gældende vandområdeplaner, og at udviklingen i området ikke tilsidesætter hensynet til beskyttelsen af grundvandet. De nationale interesser i kommuneplanlægningen i forhold til grundvandsressourcer varetages i overensstemmelse med: Bekendtgørelse om krav til kommuneplanlægning inden for områder med særlige drikkevandsinteresser og indvindingsoplande til almene vandforsyninger uden for disse. Vejledning om krav til kommuneplanlægning inden for områder med særlige drikkevandsinteresser og indvindingsoplande til almene vandforsyninger uden for disse. Kommuneplanlægningen skal jf. bekendtgørelsen friholde OSD og indvindingsoplande for virksomhedstyper og anlæg (jf. vejledningens bilag 1), der medfører en væsentlig fare for forurening af grundvandet. Kommuneplanlægningen skal desuden friholde afgrænsede boringsnære beskyttelsesområder til almene vandforsyninger for udlæg af nye arealer til en arealanvendelse, der medfører øget fare for forurening af grundvandet. 7
Målestok - Ikke målfast Kortet viser grundvands- og drikkevandsinteresserne i området. Den røde markering er planområdet der ændrer anvendelse De ændringer, der bliver foretaget i kommuneplantillægget, giver ikke mulighed for en arealanvendelse, som fremgår på vejledningens liste i bilag 1. Dette kommuneplantillæg ændrer de eksisterende anvendelsesmuligheder i rammeområde nr. 2.B1.16 fra fra boligområde åben lav fremherskende i miljøklasse 1-2 med mulighed for fritliggende åben lav boliger og enkelte tæt lav bolig til boligområde - åben lav fremherskende i milkøklasse 1-2 med mulighed for fritliggende åben lav boliger på små grunde og tæt lav boliger. Ikast-Brande Kommune har vurderet, at ændringerne i planområdet anses for uvæsentlig i forhold til grundvandsbeskyttelse og ikke vil medføre en væsentlig fare for forurening af grundvandet. Det vurderes, at ændringerne i planområdets anvendelse ikke vil medføre en forøget forureningsrisiko. Aktiviteter i boligområder vil normalt ikke udgøre en risiko for jord- og grundvandsforurening, fordi aktiviteterne ikke er belastende for omgivelserne og derfor ikke udgør en risiko for forurening af grundvandet. Det er også vurderet, at den ændrede anvendelse af planområdet ikke vil medføre øget fare for forurening af grundvandet inden for de afgrænsede boringsnære beskyttelsesområder til den almene vandforsyning. For at sikre grundvandsbeskyttelse stilles der i lokalplanlægningen krav til håndtering af overfladevand og spildevand. Det er også vurderet, at den ændrede anvendelse af planområdet ikke vil medføre øget fare for forurening af grundvandet inden for de afgrænsede boringsnære beskyttelsesområder til den almene vandforsyning. 8
Planlægningen for den ændrede arealanvendelse vurderes at være i overensstemmelse med Ikast-Brande Kommunes grundvandsredegørelse, og strider ikke mod indsatsplan, vandplan eller anden grundvandsrelateret planlægning. Grundvandsredegørelse for den samlede kommune Kommuneplantillæg nr. 9 redegør for de lokale grundvandsforhold. Ikast-Brande Kommune har lavet en grundvandsredegørelse, som redegør for grundvandsinteresserne i den samlede kommune. Grundvandsredegørelsen er vedtaget i februar 2015. Den samlede grundvandsredegørelse kan ses på kommunens hjemmeside: www.ikast-brande.dk/grundvandsbeskyttelse. Forhold til anden planlægning Natura 2000 Det nærmest beliggende Natura 2000-områder er: EF-habitatområde nr. 228: Stenholt Skov og Stenholt Mose ca. 6,5 km nordøst for planområdet. På grund af afstanden til det nærmest beliggende Natura 2000-områder er det vurderet, at planændringerne ikke vil påvirke naturtyper, planter og dyr, der indgår i udpegningsgrundlagene for Natura 2000-områder. Råstofplan 2016 I Råstofplan 2016 for Region Midtjylland er der ikke udlagt råstofgraveområder eller råstofinteresseområder inden for eller umiddelbart i nærheden af planområdet. Spildevandsplan 2010-2021 Planområdet er omfattet af eksisterende eller planlagte kloakoplande i Ikast-Brande Kommunes spildevandsplan 2010-2021. Området er fælleskloakeret. Der er i Ikast-Brande Kommunes spildevandsplan 2010-2021 indført et generelt princip om, at regnvand skal håndteres lokalt for at reducere påvirkningen af vandløb, søer og fjorde. Overfladevand fra befæstede arealer og tagflader skal håndteres efter spildevandsplanens gældende retningslinjer. 9
Miljøvurdering et til tillæg nr. 9 er omfattet af lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM), jf. lovbekendtgørelse nr. 448 af 10/05/2017. Planforslaget er derfor screenet med det resultat, at det ikke skal miljøvurderes. Ændringen fra almindelige åben lav boligbebyggelse til åben lav boligbebebyggelse på små grunde vurderes ikke at få væsentlige indvirkninger på miljøet. Retsvirkninger til tillæg nr. 9 til offentliggøres i henhold til lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr. 1529 af 23/11/2015). Planlovens 12, stk. 2 og 3, giver byrådet mulighed for at udstede forbud mod udstyknings- og byggeønsker samt ønsker om at ændre anvendelse, der strider mod kommuneplanlægningen. Kommuneplanen eller tillægget dertil skal dog først være endeligt vedtaget og offentligt bekendtgjort. Bestemmelsen i 12, stk. 2 angår kun byzonearealer. Den giver byrådet mulighed for at modsætte sig udstykning og bebyggelse, som ganske vist ikke er i strid med kommuneplanens rammebestemmelser, men hvis gennemførelse på det pågældende tidspunkt vil være i strid med rækkefølgeangivelserne i planen. Bestemmelsen i 12, stk. 3 angår både byzonearealer og sommerhusområder. Bestemmelsen gør det muligt for byrådet at forhindre ny bebyggelse eller ændret anvendelse af bebyggelse eller ubebyggede arealer, der er i strid med rammebestemmelserne. 10
Rammer for lokalplanlægningen Ramme nr. 2.B1.16 Boligområde, Løvstien, Bording Fremtidig anvendelse: Generel anvendelse: Boligområde Specifik anvendelse: Åben lav boligområde Konkret anvendelse: Åben lav fremherskende Zonestatus: Nuværende: Byzone Fremtidig: Byzone Maks. bebyggelsesprocent: Maks. antal etager: Maks. bygningshøjde: Min. miljøklasse: Maks. miljøklasse: Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 40 % Bebyggelsen må opføres i højst 1 etage. Bebyggelsen må ikke overstige en højde på 8,5 meter, målt fra det omkringliggende terræn. 1 2 Notat om områdets anvendelse: Notat om bebyggelsens omfang og udformning: Notat om opholds- og friarealer: Notat om infrastruktur: Notat: På den enkelte boligejendom må der indrettes højst én bolig. Der er mulighed for udnyttelse af tagetagen. Ved åben lav og tæt lav boligbebyggelse skal der udlægges areal til udendørs opholds- og friareal i direkte tilknytning til den enkelte bolig. Ved tæt lav boligbebyggelse kan en mindre del af opholds- og friarealet til tæt lav boligbebyggelse indgå i et sammenhængende fælles opholds- og friareal, der ligger i tilknytning til den enkelte bolig og inden for rammeområdet. Der skal udlægges 2 p-pladser pr. bolig. Parkering skal som udgangspunkt foregå på egen grund. Den ½ parkeringsplads kan dog anlægges uden for egen grund i forbindelse med vejareal, men i umiddelbar nærhed af boligen. Det må ikke være kantstensparkering. Grundstørrelsen for åben lav boligbebyggelse skal være mindst 400 m² og højst 700 m². Ved tæt lav boligbebyggelse skal det samlede areal til den enkelte bolig inklusiv det tilhørende friareal være mindst 400 m². 11
Rammeområder på kort N 2.B1.5 2.B1.16 Målestok 1:5.000 ved print i A4 0 50 100 150 200 250 Signaturforklaring Afgrænsning af nyt rammeområde Revideret afgrænsning af eksisterende rammeområde Matrikelskel Optaget vej Meter 12
Rammeområder på kort N 2.B1.16 Løvstien Målestok 1:500 ved print i A4 0 10 20 30 Signaturforklaring Afgrænsning af nyt rammeområde Revideret afgrænsning af eksisterende rammeområde Meters Matrikelskel Optaget vej 13
Praktiske oplysninger - om planprocessen Måned xx Høringsperiode Ikast-Brande Byråd har den 23. april 2018 godkendt at offentliggøre et forslag til kommuneplantillæg nr. 9 - Boligområde, Løvstien, Bording Høringsperioden løber fra den 02. maj 2018 og frem til og med den 30. maj 2018. @ Høringssvar Enhver har ret til at komme med høringssvar til planforslaget. Alle skriftlige høringssvar vil indgå i den videre behandling af planen. Høringssvar skal sendes pr. email til: teknikogmiljoomraade@ikast-brande.dk Hvis det ikke er muligt, kan det sendes pr. brev til: Ikast-Brande Kommune Planafdelingen Centerparken 1 7330 Brande. www.ikast-brande.dk På kommunens hjemmeside: www.ikast-brande.dk/ offentligørelser kan du se og downloade planforslaget. Derudover kan du se, hvilke muligheder du har, hvis du ønsker at klage. Har du spørgsmål til planforslaget, er du velkommen til at kontakte kommunen på: teknikogmiljoomraade@ikast-brande.dk eller på tlf.: 9960 3302. 14