Hørsholm Kommune Center for Teknik Ådalsparken 2 Hørsholm 9. august 2018 Kommentarer til partshøring vedrørende: Sagsnr: 2018-0193-1 Skovvænget 27 Ny tagetage til enfamiliehus på ejendommen Gade/vej Skovvænget 27 Matr.nr. 6r Hørsholm By, Hørsholm Kære medlemmer af Miljø og Planlægningsudvalget Hørsholm og Team Byg Hørsholm Vi, Dorte og Kim Larsen Skovvænget 25B Og Malene og Morten Swartz Dalsgaard Skovvænget 25A modtog den 4. juli 2018 brev fra Hørsholm Kommune angående partshøring i byggeansøgning om etablering af en ny tagetage til det eksisterende enfamiliehus på Skovvænget 27. Vi vil først og fremmest gerne sige tak for denne indkaldelse til partshøring. En partshøring som for os er altafgørende, og vi håber virkelig, at MPU vil have forståelse for vores situation og beskytte os mod byggeplanerne. Vi blev meget chokerede over indkaldelsen, da vi intet kendte til byggeplanerne. Vi troede ellers, at vi havde et godt naboskab med Skovvænget 27 med god dialog, men på intet tidspunkt har de fortalt os om deres byggeplaner. Vi forstår nu hvorfor. Byggeriet vil nemlig få store konsekvenser for os, og de har gennem hele tegningsforløbet kendt til konsekvenserne for os. Vi har selvfølgelig talt med Skovvænget 27, men de ønsker ikke at ændre i deres byggeplaner. De erkender derimod fuldt ud, at deres byggeplan vil kaste skygge langt ind over Skovvænget 25Bs hus, terrasse og have samt have indbliksgener for Skovvænget 25A, men de kan ikke se problemet i det. Det er vi meget rystende over, og vi har svært ved at følge den tankegang. 1
Grundlæggende forhold Der er flere grundlæggende forhold til, hvorfor en høj tagetage vil få store følger for os naboer. Forhold, som vi mener, har afgørende betydning i denne sag, og vi derfor gerne vil gøre MPU og Team Byg bekendt med: 1. Afstand til skel Skovvænget 25B og Skovvænget 27 ligger begge med minimum afstand til skel. Fra husmur til husmur er der kun 5 meter, hvoraf 1,5 meter er bøgehæk. Skovvænget 25B har kun 1,5 meter jordstykke til bøgehækken, mens Skovvænget 27 har 2 meter. Husene er altså bygget klods op af hinanden, hvilket tydeligt ses på dette google maps billede med rød markering. 2. Terrænforskelle i Folehavekvarteret Terrænforskelle er en del af karakteren i Folehavekvarteret, og selv mellem to nabogrunde er der terrænforskelle. Skovvænget 25B Mellem Skovvænget 25B og Skovvænget 27 er der stor terrænforskel. Skovvænget 25B er lavt beliggende i forhold til Skovvænget 27, hvilket betyder, at Skovvænget 25Bs stueplan ligger 1,5 meter lavere end Skovvænget 27s stueplan. En tagetage med en ryghøjde på ca. 4 meter højere end i dag vil altså blive et meget højt hus i forhold til Skovvænget 25B og sammen med afstanden til skel, vil tagetagen blive som en mur mod Skovvænget 25B. Der bør tages hensyn til terrænforskellene i byggesager i Folehavekvarteret og ikke mindst, når husene er så tæt beliggende, som Skovvænget 25B og Skovvænget 27. Skovvænget 25A Mellem Skovvænget 25A og Skovvænget 27 er der ligeledes stor terrænforskel. Skovvænget 25A er en koteletgrund og er endnu lavere beliggende end både Skovvænget 25B og Skovvænget 27. Skovvænget 25As stueplan ligger således ca 3 meter lavere end 27s stueplan, og man skal derfor lægge 3 meter til den ansøgte højde på byggeriet på Skovvænget 27 for at forstå, hvor højt byggeriet vil se ud for Skovvænget 25A, som i forvejen ligger meget nede af bakke i forhold til Skovvænget 27. 2
3. Servitut på Skovvænget 25A og 25B Der er servitut på ejendommene Skovvænget 25A og Skovvænget 25B. Hørsholm Kommune sendte i 2004 grunden Skovvænget 25 til høring blandt naboer om udstykning af grunden i to og terrænregulering af disse (se tinglysning på grundene). Denne servitut er underskrevet af de omkringliggende naboer i 2004 og godkender, at grunden må opdeles i to matrikler, terrænregulering og bestemmelse af, at der kun må bygges i et plan for at beskytte områdets karakter og de omkringliggende ejendomme. 4. Ændring af terræn I ansøgningen om byggetilladele af tagetage på Skovvænget 27, mener vi naboer, at der mangler en ansøgning om terrænregulering. En ansøgning, som Hørsholm Kommune skal sende til høring blandt naboer lig tinglysningen på grunden Skovvænget 25 i 2004. Skovvænget 27 er allerede et højt hus grundet høj kælder. Mod haven står Skovvænget 27 som et toetagers hus, hvilket er facaden, som vender mod Skovvænget 25A. Mod både Skovvænget 25B og Skovvænget 29 er der flere større vinduer i kælderplan. Vi har her taget billede af facaden mod haven: Vi har derfor svært ved Team Bygs vurdering i afsnittet Resumé af det ansøgte Team, hvor der står følgende:...ud for husets gavl ud mod baghaven er der tidligere udgravet en mindre solgård med udgang fra kælderetagen. Ejer ønsker her at tilbageføre terrænet, som det var, før solgården blev udgravet. Det er Team Bygs vurdering, at det er rimeligt at betragte det tilbageførte terræn, som naturligt terræn, hvorfra bygningshøjder og etageantal måles. Vi finder det bestemt ikke rimeligt, at Skovvænget 27 kan ændre terræn så kraftigt uden en høring og derved skjule et hus i allerede to plan for at få en tagetage til at passe med målene. Vi ser det som en kreativ løsning at fylde jord i solgården og derved højne terrænet. Der er ikke tale om blot at tilbageføre til naturligt terræn. Det er ikke blot terrænet omkring solgården, som vil blive reguleret, men jorden langs huset mod Skovvænget 25B og Skovvænget 29 vil også blive højnet. Dette ser tydeligt på tegningerne, eftersom en kælderdør med dyb skakt mod Skovvænget 25B bliver nedlagt og flere vinduer mod Skovvænget 29 bliver fjernet og tildækket 3
med jord. Der er altså tale om en terrænregulering af hele grunden, hvilket skal godkendes af de omkringliggende naboer for at følge praksis i Hørsholm Kommune. Det er derfor uforståeligt, hvis Skovvænget 27 får lov til at bygge tagetage ud fra gendannelse det gamle terræn. Ydermere ændrer terrænregulering på Skovvænget 27 jo ikke på, at huset bliver endnu højere og vil fremstå som en stor klods for os naboer. Skovvænget 27 vil stadig fremstå som et toetagers hus med terrænforskellen taget i betragtning. Hvordan kan det være rimeligt, at en udbygning til en høj kælder bygget inden 1980 nu kan dækkes til med jord store dele rundt om huset, så bygherre kan bygge i højden? Hvor langt må en bygherre gå? En tilladelse til terrænregulering uden høring og godkendelse af naboer danner jo præcedens for, at andre beboere i det terrængående Folehavekvarter ligeledes kan tænke kreativt for at bygge i højden? Især når man går flere årtier tilbage, hvor samtlige grunde har haft områder på matriklen beliggende højere end i dag. Det lyder ikke som en udvikling, som Hørsholm Kommune herunder MPU kan være interesseret i? Det går jo imod alt, hvad MPU arbejder hen imod og i forhold til den snart udarbejdede lokalplan for området. En lokalplan, som Folehavekvarterets beboere i høj grad støtter op om for at bevare Folehavekvarterets karakter. Ydermere skal det igen nævnes, at der foreligger servitutter på flere ejendomme i Folehavekvarteret, som kommunen bør tage højde for. Der foreligger flere servitutter blot på Skovvænget og på Jens Bornøs Vej beliggende parallelt med Skovvænget. Disse grunde skal vel også beskyttes og ikke lukkes inde af høje tilbygninger. 4
Direkte konsekvenser for os naboer Skovvænget 25B Vi føler os fanget i et mareridt og ligger vågen om natten på grund af stress over byggesagerne på begge sider af vores grund. Til den ene side ser vi byggeriet på Skovvænget 23 blive rigtig højt med indbliksgener i vores stue, og nu vil Skovvænget 27 bygge en tagetage med for os endnu værre konsekvenser både miljømæssigt i form af manglende sollys og lysindfald men så sandelig også økonomisk. Grundet ovennævnte punkter vil en tilladelse til en så høj tagetage betyde, at vi mister både direkte sollys og generel lysindfald i hele huset. Ikke blot i en lille del af huset men i hele huset! Fra oktober til april/maj vil taget grundet den høje højderyg kaste skygge langt ind over hus og terrasse og det er netop vores primære områder, som bliver berørt. Vi har markeret dette område med gult på billedet: I denne del af huset har vi værelser og køkkenalrum. Køkkenalrummet er hjertet i huset, hvor vi intet direkte sollys vil have mellem kl 8-16 i 8 måneder af året! Herudover vil taget grundet den høje højderyg bevirke, at der bliver skygge på terrassen og langt ud i haven, hvorved det generelle lysindfald forringes kraftigt i hele huset. Først i løbet af foråret, når solen hen på eftermiddagen kommer fri af tagets højderyg, vil vi have sollys i huset. Fra april/maj til september vil morgen- og formiddagssol desuden forsvinde fra terrassen og store dele af haven. Det er vores eneste anvendelige solterrasse. Vi har kun denne sydvendte terrasse og en ganske lille have, hvorfor situationen er forfærdelig for os. Lysindfaldet i huset gennem alle årets måneder bliver derfor katastrofalt ændret for os. Fra at have et lyst hus, får vi nu et hus i mørke. Hørsholm er kendt og elsket for luft og lys mellem husene i modsætning til fx. Gentofte kommune og netop det faktum var en stor årsag til, at vi valgte at købe hus her. Vi kender selvfølgelig solens gang på Skovvænget 25B, men solens bane kan desuden ses på: https://www.dingeo.dk/adresse/2970-h%c3%b8rsholm/skovv%c3%a6nget-25b/sol/ 5
Vi har haft en ejendomsmælger ude for at vurdere Skovvænget 25B, og han angiver, at en så kraftig forringelse af lysindfaldet i hele huset, direkte sollys i de primære dele af huset og på den eneste anvendelige terrasse vil betyde et stort fald i ejendomsværdien. Hans vurdering er et prisfald på mindst 450.000kr, hvis kommunen giver Skovvænget 27 tilladelse til at bygge en tagetage. Det er en fuldstændig uacceptabelt forringelse af værdien på vores bolig. Vi elsker at bo på Skovvænget 25B og både nyder og er stolte af at bo i Hørsholm kommune. Vi boet her siden 2009 med vores to børn, der har gået i børneinstitutionen Jægerhuset og på Hørsholm Skole. Vi har fantastiske naboer men skulle Skovvænget 27 få tilladelse til bygge tagetage på den nuværende ejendom, ser vi os med stor sandsynlighed nødsaget til at fraflytte vores hus og dermed kommunen. Vi føler os presset ud af vores hus grundet byggesager på begge sider. Vi taler ikke blot om plantning af et træ, som med tiden kan beskæres men derimod om en blivende tagetage med så store miljømæssige og økonomiske konsekvenser for os i Skovvænget 25B, at vi indtrængende beder om og virkelig håber på, at I i MPU vil beskytte os. Skovvænget 25A På samme måde som Skovvænget 25B føler vi os fanget i et mareridt og ligger vågen om natten på grund af stress over byggesagerne på begge sider af vores grund. Byggeriet på Skovvænget 23, som er godt i gang, vil på den ene side af vores hus komme til at være en 10-11 meter mur på grund af terrænforskelle med massive indbliksgener ind i hele vores stue, indbliksgener i halvdelen af vores have og den nordvestvendte terrasse ud mod Skovvænget 23 foruden, at vi vil få skyggegener og miste lys i huset. På den anden side af vores hus vil Skovvænget 27 nu så bygge en tagetage, der få Skovvænget 27s hus til at virke som en klods på ca 11 meter set fra vores stueplan. Det får den alvorlige konsekvens, at vi mister privatlivets fred på vores sydvestvendte terrasse og i hele haven samt får indbliksgener ind i vores køkkenalrum, det mest centrale og vigtigste rum i huset, vores hjerterum. Se nedenstående billede: Det vil sige, at vi ikke længere vil kunne være uforstyrret noget sted udenfor på vores terrasser eller i haven, hvis byggeriet på Skovvænget 27 bliver godkendt, og vi vil ligeledes være forstyrret af indbliksgener i store dele af vores hus på grund af massive og meget høje byggerier på begge sider af vores grund. Det kan ikke være rimeligt, at vi både miljømæssigt og økonomisk skal rammes så hårdt, lige inden lokalplanen træder i kraft. 6
Vi har meget stor livsglæde ved at bo i vores dejlige, hyggelige Folehavekvarter med de mest fantastiske naboer og er ubeskriveligt glade for vores ellers velfungerende og dejlige Hørsholm Kommune. Vi boet her siden 2012 med vores to børn, hvoraf den ene, vores søn, går i Børnehuset Skovvænget og den anden, vores datter, starter i 0. klasse på Hørsholm Skole på mandag. Vores datter har haft en kronisk sygdom, børneleddegigt, siden hun var tre år gammel. Hun trives, og vi har altid været yderst taknemmelige og stolte over, at Hørsholm Kommune har været en fantastisk kommune at bo i med hensyn til støttetimer, merudgifter, handicapmidler og institutioner/skoler. I vores kommune er der omsorg og hjælp at hente! Det håber vi også, der er i denne sag, og at I i MPU vil se det urimelige i Skovvænget 27s byggeplaner og beskytte os naboer. Slutteligt Der kommer dagligt mange mennesker fra hele Hørsholm gående og kørende på Skovvænget blot for at se Skovvænget 23 skyde op. Folk udtrykker deres forfærdelse og er bange for, at lignende kan ske for dem selv, når nu endnu en markant byggeplan foreligger på Skovvænget 27. Kommuen har oplyst, at lokalplanen for Folehavekvarteret foreligger ved årsskiftet, og er det således ikke allerede nu, at I skal stoppe den dominoeffekt, som breder sig hastigt igennem Folehavekvarteret, hvor alt bliver højere og højere og som nuværende beboere her frygter? Hvor mange flere husejere skal have ødelagt deres hjem og hvor meget skal karakteren af Folehavekvarteret ødelægges? Vi håber, at der ved udarbejdelsen af lokalplanen for Folehavekvarteret vil blive kigget på andre lokalplaner i Hørsholm, så der bliver taget højde for terrænforskelle og fastsat en max højde på 6,5 meter. Således vil vi på Skovvænget 25A og Skovvænget 25B ikke blive ramt endnu engang i denne byggesag og flere andre beboere vil kunne ånde lettet op. Som tidligere nævnt kan det ikke være rimeligt, at bygherre kan tilbageføre et terræn som for årtier siden uden en separat høring. Som Team Byg netop selv skriver, så overholder projektet ikke byggeretten, såfremt terrænet i solgården ikke tilbageføres/reetableres. Vi forventer, at bygherre ikke må tænke så kreativt og med de katastrofale konsekvenser som kæmpe forringelse af lysindfald, frarøvelse af direkte sollys og store indbliksgener som beskrevet ovenstående som følge for os naboer. Det virker helt absurd og som skruen uden ende. Vi har generelt ikke noget problem med, at Skovvænget 27 ønsker yderligere boligkvadratmeter. Men hvorfor i højden med så store på forhånd kendte konsekvenser for deres naboer? Matrikel nr. 6r Skovvænget 27 er en af de store grunde i Folehavekvarteret, hvorfor bygherre har alle muligheder for at kunne udvide sit boligareal i forlængelse af det nuværende hus og i samme nuværende bygningshøjde ud i den uudnyttede have, hvilket ikke vil genere os naboer. Se arealet på uudnyttede have markeret med rødt på billedet. 7
Dette kunne MPU måske forelægge Skovvænget 27 som et alternativ til en tagetage? Det kan ikke passe, at bygherre, få måneder inden lokalplanen foreligger, lige kan få vippet et så højt byggeri ind, som giver så store miljømæssige og økonomiske konsekvenser for de omkringliggende naboer. Skulle MPU ønske at se de fysiske rammer omkring byggesagen, skal I være meget velkomne. Vi vil meget gerne belyse sagen yderligere og illustrere de fatale konsekvenser, som tagetagen vil få for os naboer. Vi beder jer derfor om endelig at kontakte os, hvis I har brug for yderligere detaljer. Vi har som sagt ydermere stor støtte og opbakning fra beboer i Folehavekvarteret, så skulle I have brug for og ønske flere underskrifter i sagen, sender vi gerne disse. Vi håber meget på jeres forståelse i sagen og ser frem til at høre fra jer. Med venlig hilsen Dorte og Kim Larsen Skovvænget 25B Mobil: 4242 7609 Mailadresse: dortelevring@gmail.com Malene og Morten Swartz Dalsgaard Skovvænget 25A Mobil: 2130 2950 Mailadresse: malene_swartz@hotmail.com 8