Indsigelse fra Grundejerforeningen Bækkelundsvej Øst mod lokalplan 1031

Transkript

1 Indsigelse fra Grundejerforeningen Bækkelundsvej Øst mod lokalplan 1031 Indhold Samlet konklusion for Bækkelundsvej Øst angående skyggegener... 2 Beskrivelse af skyggegener i delområderne 1 og Lokalplanens overordnede beskrivelse... 2 Indsigelse mod det overordnede i planen... 2 Lokalplanens beskrivelse af skyggegener... 2 Indsigelse mod argumentationen i skyggebetragtningerne i lokalplanen... 3 Lokalplanens skitse for delområde 1 og Lokalplanens skyggediagrammer ved vintersolhverv kl Til sammenligning er her gengivet skyggevirkning ved vintersolhverv kl. 9, kl. 12 og kl Terrænsnit set fra oven i delområderne som angivet i lokalplanen... 7 Byggehøjder i henhold til lokalplanen... 7 For delområde For delområde Terrænsnit set fra siden fra Skovagervej mod øst... 8 Snit DD... 8 Snit CC... 8 Snit BB... 8 Snit AA... 8 Kommentarer til de 4 snit... 9 Specielt for delområde Specielt for delområde Kan man omfordele højderne på den planlagte fremtidige bebyggelse?... 9 Hvor er der plads?... 9 Harald Selmers vejs niveau Fordele? Eksempler på steder, hvor mulighed for øget højde kunne tænkes, er markeret med grønne stjerner Afstande målt i Google Earth Den planlagte fremtidige bebyggelse i delområde 2 mærket med nr Skema med skyggelængder ved vintersolhverv og jævndøgn Billeddokumentation for tidligere beplantning langs lokalplansgrænsen ved Bækkelundsvej

2 Samlet konklusion for Bækkelundsvej Øst angående skyggegener Hvis det eksisterende boligområde Bækkelundsvej Øst nord for den planlagte bebyggelse skal respekteres for de værdier, som har været gældende hidtil med lav bebyggelse og lav bebyggelsesprocent, så skal den planlagte bebyggelse reduceres til højst 2 3 etager, og reduktionen skal foretages på de steder og på en sådan måde, at det sikres, at nye skyggeområder kl. 12 ved vintersolhverv længst når hen over Bækkelundsvej. Beskrivelse af skyggegener i delområderne 1 og 2 Lokalplanens overordnede beskrivelse Fra lokalplanen citeres her: På ovenstående snittegninger, Figur 41 1, fremgår det, at den nye bebyggelse inden for Allébyen vil blive placeret med en forholdsvis stor afstand til både lokalplangrænsen og den eksisterende bebyggelse nord for Bækkelundsvej. Særligt af snit DD fremgår det, at den nye bebyggelse her vil blive placeret med en større afstand til boligområdet mod nord, end det er tilfældet i dag. På begge snit ses desuden, at bebyggelse i 5 etager alene placeres på den sydlige side af alléen og dermed holder en meget stor afstand til nabobebyggelsen uden for planområdet. Terrænet i området falder ned mod Bækkelundsvej og den nærmeste bebyggelse, mens terrænet igen stiger både inden for planområdet syd for Bækkelundsvej og inden for naboområdet nord for Bækkelundsvej. Store dele af den eksisterende bebyggelse nord for planområdet ligger således terrænmæssigt højere end den nye bebyggelse inden for planområdet. Indsigelse mod det overordnede i planen Set fra grundejerne langs Bækkelundsvej er der ingen gevinst ved at områder længere væk mod nord ligger højt. Grunde ved Bækkelundsvej ligger lavt, og vil i vintermånederne blive hårdt ramt af skyggegener i en periode på ca. 1 måned på hver side af vintersolhverv. Den lave beliggenhed øger endvidere indbliksgener fra de nye bebyggelser med nordvendte vinduer/altaner selv ved få etager, da de nye bebyggelser ligger relativt tæt ved Bækkelundsvej og på et højere liggende terræn i delområde 2. Lokalplanens beskrivelse af skyggegener Fra lokalplanen citeres her: Ved vintersolhverv vil der pga. den lave solhøjde være skyggevirkninger fra den planlagte bebyggelse, som vil ramme områder og bygninger nord for Bækkelundsvej. Den tydelige skyggevirkning kl og hænger nøje sammen med, at disse tidspunkter ligger tæt op ad solopgang hhv. solnedgang. Hen over dagen forventes der at være skyggevirkninger primært for den første række af nabobebyggelsen langs Bækkelundsvej. Den planlagte bebyggelse er placeret med en stor afstand til 56/120 Bækkelundsvej, hvilket er med til at minimere skyggegenerne i forhold til naboområderne. I forbindelse med arbejde med forsyningsledninger syd for Bækkelundsvej, er den eksisterende beplantning langs vejen fjernet. Denne er ved at blive reetableret, og alt efter hvilke træsorter og tætheder der anvendes, må skyggevirkningerne fra disse formodes, efterhånden, at blive af et omfang sammenligneligt med skyggevirkningerne fra bebyggelsen. På denne baggrund forventes skyggepåvirkningen fra den nye bebyggelse ikke at være væsentlig anderledes end situationen i dag. 1 Det er snittegningerne CC og DD, der henvises til, og som behandles særskilt senere i denne skrivelse. 2

3 Indsigelse mod argumentationen i skyggebetragtningerne i lokalplanen De 3-etagers huse, der er planlagt tættest på Bækkelundsvej ligger ca. 25 m fra lokalplansgrænsen (et skøn taget fra oversigtskort), som er illustreret her Argumentationen i lokalplanen forholder sig igen kun til de afstande, der minimerer genen for naboboligområdet. Det anskueliggøres på de følgende sider, at også denne 3-tegersbygning giver store skyggegener og tillige indbliksgener. Der argumenteres endvidere med, at en træbevoksning vil skygge på samme måde som bygninger. Grundejerforeningen er helt uenig i denne konklusion. De fjernede træer var løvfældende og vinterlyset kunne derfor nå gennem de nøgne træer. Endvidere blev meget høje træer tidligere beskåret - netop for at mindske skyggepåvirkningen. Bygninger er massive, hvor intet lys kan trænge igennem, og bygninger kan ikke beskæres! Bygninger giver derfor entydigt mere skygge. På sidste side er der billeddokumentation for den tidligere beplantning langs lokalplansgrænsen. 3

4 Lokalplanens skitse for delområde 1 og 2 I den følgende argumentation er der to fremtidige planlagte bebyggelser i delområde 1, som her benævnes det lille hus (3 etager) og det store hus (4 etager) 1 Lille hus Stort hus

5 Lokalplanens skyggediagrammer ved vintersolhverv kl. 12 Eksisterende Fremtidig Her er der byttet om på teksten mellem eksisterende og fremtidig bebyggelse, hvilket er bekræftet af Peter Christoffersen fra Aarhus Kommune. Den massive merskygge for det planlagte fremtidige byggeri er indrammet med røde streger. Vi medgiver, at et mindre område hos en grundejer ser ud til at få reduceret skygge med det fremtidige planlagte byggeri. På trods af, at det eksisterende byggeri ogaå sender skygger ind over grundene langs Bækkelundsvej, så er der en massiv ekstra skyggevirkning fra de supplerende grå områder. Endvidere rækker disse skygger langt op på grundene langs Bækkelundsvej. Nu drejer skygger sig ikke kun om den 21. december. Skyggen holder sig stort set på det maksimale niveau gennem en længere periode på begge sider af vintersolhver, hvilket øger genen fra den nye skygge. En længerevarende periode kalder vi ikke for periodisk, men netop længerevarende. Skyggen fra de bygninger, der bevares, må stadig accepteres, men byggehøjden på det fremtidige byggeri må reduceres, så skyggen trækkes tilbage til Bækkelundsvej. 5

6 Til sammenligning er her gengivet skyggevirkning ved vintersolhverv kl. 9, kl. 12 og kl. 15. Diagrammerne er hentet fra miljørapporten til lokalplanen. Når et område ligger i skygge morgen, middag og aften, så ligger området i skygge hele døgnet, og det er i en længere periode på hver side af vintersolhverv. 6

7 Terrænsnit set fra oven i delområderne som angivet i lokalplanen Ø Ø I det følgende kommenteres de 4 snit CC, DD, BB og AA. Det havde været ønskeligt, om der også havde været et terrænsnit, som her er markeret med ØØ. Byggehøjder i henhold til lokalplanen For delområde 1 Bygninger må højst opføres i det antal etager, der er angivet på lokalplankortet for det enkelte byggefelt, foruden eventuel kælder. Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må være højere end de nedenfor angivne højder målt i forhold til terræn efter byggemodning: 2 etager... 10,0 m 3 etager... 13,0 m 4 etager... 16,0 m For delområde 2 Bygninger må højst opføres i det antal etager, der er angivet på lokalplankortet for det enkelte byggefelt, foruden eventuel kælder. Såfremt der opføres bebyggelse i 5 etager skal denne placeres mod vej A - G, og må alene opføres syd for vej A - G. Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må være højere end de nedenfor angivne højder målt i forhold til terræn efter byggemodning: 2 etager... 8,5 m 3 etager... 10,5 m 4 etager... 13,5 m Hvis saddeltag så må højden være 16 m 5 etager... 16,5 m 7

8 Terrænsnit set fra siden fra Skovagervej mod øst Snit DD Snit CC Snit BB Som det ses, er der luft under den grønne skyggelinje mod syd (til højre på snittene). De etager, der skulle skæres fra for at opfylde ønsket om reducering af skyggevirkningen, kunne flyttes mod syd. Snit AA Her er skyggen fra eksisterende bygninger i delområde 1. 8

9 Kommentarer til de 4 snit De farvede linjer angiver en solhøjde på 10, som er solhøjden ved vintersolhverv. Der hvor linjerne skærer terrænet ved Bækkelundsvej er grænsen for skyggen. Den øverste linje på alle snit er med udgangspunkt i lokalplanens byggehøjde. Den nederste linje i snittene BB, CC og DD viser byggehøjden, når skyggegrænsen ca. sættes til skel mellem Bækkelundsvej og grundene. Herved accepteres det, at den nye skyggegene ikke holdes helt på egen matrikel. Den fremtidigt planlagte høje bygning med saddeltag (snit BB) giver en uacceptabel skyggegene. For at nå et acceptabelt niveau for skyggen må byggehøjden reduceres væsentligt og bygningen burde placeres længere mod syd. Hvis bygningen skal matche den eksisterende bygning (snit AA) kan den fremtidige bygning vel også have varierende højde, så højeste del er længst mod Alléen. Specielt for delområde 1 Set fra et skyggegivende synspunkt svarer et saddeltag stort set til en ekstra etage. De to bygninger i delområde 1 med saddeltage svarer således til skyggegivende etager på 4 (lille hus) og 5 (stort hus). Endvidere ligger selve Bækkelundsvej ca. 5 m under niveau for byggeriet langs alléen. Set fra Bækkelundsvej oplever vi således, at det lille hus vil svare til 5 etager og det store hus til 6 etager. Disse to bygninger giver en massiv merskygge for grundejerne langs Bækkelundsvej og endda helt op til nabogrunde på Firkløvervej. Hvis nybyggeriet skal respektere det omkringliggende villakvarter med lavere byggehøjde og til dels beliggende på et lavere niveau i forhold til terrænet, så skal byggehøjden for den lille og store bygning reduceres, så skyggen kl. 12 ved vintersolhverv højst går til skellet af grundene langs Bækkelundsvej. På den måde bevares de eksisterende forhold bedst muligt. Skyggen for det store hus skal trækkes ca. 60 m tilbage. Ved vintersolhverv, hvor solen står 10 over horisonten kl. 12, giver en bygningshøjde på 11 m en skygge på 62 m. Byggehøjden for det store hus skal altså reduceres med ca. 11 m. I stedet for en højde på 16 m skal det højst være på 5 6 m inkl. saddeltag. Det store hus ender dermed med 1 etage og et saddeltag. Skyggen for det lille hus skal trækkes ca. 25 m tilbage. Det svarer til skyggen af en bygningshøjde på 4 5 m. Det lille hus skal reduceres i højden med 4-5 m. I stedet for en højde på 13 m skal det højst være 8-9 m. Det rækker vel lige til 2 etager med saddeltag. Specielt for delområde 2 Her er det de planlagte fremtidige bebyggelser markeret med 1, 2 og 3, der giver en ny dominerende skyggegene. Skyggen ud for nr. 1 mod nord skal trækkes ca. 22 m tilbage. Det svarer til, at højden skal reduceres med 4 m. Det planlagte byggeri på 3 etager med en højde på 10,5 m, skal altså højst være 6,5 m. Det kan måske blive til 2 etager, hvis huset samtidig trækkes længere mod syd. Skyggen ud for nr. 3 skal trækkes ca. 26 m tilbage. Det svarer til, at højden skal reduceres med knapt 5 m. De 3 4 etager, der regnes med her skal altså reduceres til 5 8 m, hvilket højst kan blive til 2 etager her. Kan man omfordele højderne på den planlagte fremtidige bebyggelse? Hvor er der plads? Det fremgår af skitserne på forrige side, at der er luft under de grønne skyggelinjer på den sydligste side i Allébyen. Man kunne derfor forestille sig, at bebyggelsen på den nordlige del i Allébyen mod Bækkelundsvej blev beskåret til 2 etager. 9

10 De etager, der fjernes kunne fx placeres i den sydlige del af Allébyen enten ved generel forøgelse af højden, eller ved at der punktvis blev bygget mere i højden. Den planlagte symmetri omkring alléen må opgives. På næste side ses den planlagte bebyggelse mod Harald Selmers vej. Harald Selmers vejs niveau Harald Selmers vej ligger i lighed med Bækkelundsvej på et niveau ca. en etage under selve alléen. Fordele? En forøgelse af højden her giver ingen skyggevirkning for bebyggelse på den sydlige side af Harald Selmers vej, da solen netop kommer fra syd. Skyggevirkningen holdes derfor inden for lokalplansområdets nye bebyggelse. Skyggevirkningen nedgraderes for grundejerne lang Bækkelundsvej Øst Endnu en fordel ved højere bebyggelse mod Harald Selmers vej kunne være, at der derved blev givet en god udsigt over Bugten for de øverste etager. 10

11 Eksempler på steder, hvor mulighed for øget højde kunne tænkes, er markeret med grønne stjerner. 11

12 Afstande målt i Google Earth De røde streger er den afstand, som skyggen skal reduceres for at respektere bebyggelsen langs Bækkelundsvej nord for det nye boligområde. De røde streger er tegnet ved at sammenligne billeder fra Google Earth med skyggediagrammerne. Udgangspunktet for de røde streger er toppunktet for skyggen mod nord kl. 12 ved vintersolhverv. De repræsenterer altså længden af den mindste skygge i en måned på hver side af vintersolhverv 1 Skyggen fra delområde 1 forårsaget af det store hus 3 Skyggen fra delområde 2 mærket nr. 1 2 Skyggen fra delområde 1 forårsaget af det lille hus 4Skyggen fra delområde 2 mærket nr. 3 12

13 Den planlagte fremtidige bebyggelse i delområde 2 mærket med nr. 2 Den planlagte fremtidige bebyggelse i delområde 2 mærket med nr. 2 vil bygges i stort set den dobbelte højde af, hvad auditoriet i dag fylder langs Alléen. Fra Bækkelundsvej vil det opleves som temmelig bastante bygninger. Først vises udsigten, som den er nu, og dernæst med skitse af planlagte 4-og 3-etagers bygninger. Figur 1Auditoriehøjde på niveau med Allé, der dobles op Figur 2 Bygning i 4 etager langs alléen Foran en 3-etagers bygning tæt på lokalplansgrænsen Auditoriebygningen kan anes til sammenligning 13

14 Skema med skyggelængder ved vintersolhverv og jævndøgn. Solhøjden kl. 12 ved vintersolhverv er 10, og ved jævndøgn er solhøjden 35. Ved vintersolhverv er skyggen 4 gange så lang som ved jævndøgn. 14

15 Billeddokumentation for tidligere beplantning langs lokalplansgrænsen ved Bækkelundsvej Figur 1 Det luftige i beplantningen ved vintertide ses tydeligt Figur 4 Tidligere beplantning til venstre set mod Skovagervej Figur 2 Træer, der er beskåret i højden Figur 5 Tidligere beplantning til højre set mod øst Figur 3 Igen: Det luftige i beplantningen er tydelig. Beplantningen ved lokalplansgrænsen ses for enden af vejen mod skorstenen 15