STATSFORVALTNINGEN SJÆLLAND o Guldborgsund Kommune Parkvej 37 4800 Nykøbing F Sendt pr. e-post 26-06>2012 Vi har skrevet til sagsnr. vedrørende ejendommen matr. nr. behggende kommunens Svar pâ klage Statsforvaltningen har behandlet din klage af 27. marts 2012 over, at Guldborgsund Kommune den 22. marts 2012 har afslàet at give tilladelse til ændring af ejendommen-fra erhverv til beboelse samt over det af kommunen opkrævede byggesagsgebyr. Dette brev er inddelt i fire punkter: 1. Afgørelse 2. Begrundelse 3. Retsregler 4. Klagevejledning. STATSFORVALTNINGEN SJÆLLAND DRONNINGENSGADE 30 4800 NYKØBING F JOURNAL NR.: 2012-712/590 SAGSBEHANDLER: PAJST DIREKTE TELEFON: 7256 7656 TELEFON: 7256 7600 TELEFAX:54821864 GIRO: 10202027 EAN-NR. 5798000362628 sjaelland@statsforvaltning.dk www.statsforvaltning.dk 1. Afgørelse Vi stadfæster kommunens afgørelser. Det betyder, at du ikke har fået ret i din klage. 2. Begrundelse for afgørelsen Sådan vurderer vi sagen Vi vurderer, at kommunen ved det udøvede skøn ikke har overskredet de retlige rammer for skønsudøvelsen eller lagt vægt pà ulovlige eller usaglige kriterier ved dens helhedsvurdering efter Bygningsreglement 2010 (BR10). Vi vurderer endvidere, at kommunen har haft ret til at opkræve gebyret som sket. Hvad har været afgørende for resultatet Helhedsvurderingen. Bestemmelserne i BR10, kap. 2.7, fastlægger byggeretten
for de ejendomme, der er omfattet af bestemmelserne. Kommunen kan sáledes ikke nægte at godkende forhold omkring et byggeri, nar disse forhold opfylder de relevante betingelser i kapitlet, f.eks. om bebyggelsesprocenter, etageantal, højde- og afstandsforhold. Hvis et byggeri ikke overholder bestemmelserne i kap. 2.7, skal kommunen i stedet foretage en helhedsvurdering af byggeriet i henhold til de generelle kriterier i kap. 2.1. og de bebyggelsesregulerende bestemmelser i kap. 2.2-2.6. Der er saledes ikke tale om, at kommunen skal dispensere fra bestemmelserne i kap. 2.7, men at byggeriet i stedet falder ind under de øvrige bestemmelser i BR1O kap. 2.1 og 2.2-2.6, hvorefter kommunen er forpligtet til at foretage en konkret helhedsvurdering. Kommunen har i forbindelse med din ansøgning om lovli ørelse af ændring af bebyggelsen beliggendeüfra erhverv til beboelse foretaget en helhedsvurdering, da bebyggelsen er placeret i skel og dermed overskrider højdegrænseplanet i BR1O kapitel 2.7.3, nr. 1, med 3,65 m og mindsteafstanden til skel i kapitel 2.7.3, nr. 2, med 2,5 m. Kommunens helhedsvurdering i henhold til BR1O kapitel 2.1.1, er en skønsmæssig afgørelse. Statsforvaltningen kan ikke tage stilling til en kommunes skønsmæssige afvejning af lovlige og saglige kriterier, men kan alene tilsidesætte en kommunes skøn, hvis deri skønnet indgar ulovlige eller usaglige kriterier. Statsforvaltningen kan sáledes alene tage stilling til, hvorvidt skønnet er udøvet i overensstemmelse med lovgivningen og dermed inden for rammerne af det skøn, der i lovgivningen er tillagt kommunen. Statsforvaltningen kan ikke ændre kommunens afgørelse, blot fordi vi matte have den opfattelse, at man skulle have vurderet den konkrete situation anderledes. l sin begrundelse for at give afslag pà ændring af bebyggelsen fra erhverv til beboelse har kommunen henvist til, at bebyggelsens samlede omfang ikke er hensigtsmæssig i forhold til bebyggelsens anvendelse, idet den ansøgte anvendelsesændring vil medføre en overskridelse af byggeretten for sà vidt angår afstand til skel med 2,5 m, overskridelse højdegrænseplanet med 3,65 m og en overskridelse af bebyggelsesprocenten pa 31 (rettelig 28,2) procentpoint.
Kommunen har endvidere vurderet, at bebyggelsens samlede omfang ikke svarer til det, der tilstræbes i området, idet den ansøgte anvendelsesændring vil medføre en overskridelse af bebyggelsesprocenten pa 31 (rettelig 28,2) procentpoint i området. Kommunen har i samme forbindelse henvist til, at kommuneplanen angiver en samlet bebyggelsesprocent for området som helhed pà 125. Det er dog byggemyndighedens holdning, at denne grænse er umulig at administrere for den enkelte grund, hvorfor kommunens afgørelse udelukkende er truffet i henhold til BR10's krav. Kommunen har tillige vurderet, at bebyggelsens lysforhold ikke er hensigtsmæssige i forhold til bebyggelsens anvendelse, idet det ansøgte med vinduer udelukkende mod nord vil give meget darlige lysforhold for ejendommens beboere. Kommunen har herudover vurderet, at bebyggelsens friarealer ikke er hensigtsmæssige i forhold til bebyggelsens anvendelse, idet bebyggelsen vil udgøre 61% (rettelig 58,2%) af grundens areal o der er derli ere tinglyst en adgangsvejfradtilüpa ca. 48 m2, hvor færdsel pa stien skal kunne foregå frit og uhindret". Dette betyder, at der resterer godt 100 m2 friareal, som ydermere også skal benyttes til parkering. Endelig har kommunen vurderet, at bebyggelsens parkeringsarealer ikke er hensigtsmæssige i forhold til bebyggelsens anvendelse, idet der kan etableres 2 parkeringspladser pà ejendommen, men det sker pa bekostning af friarealet, som i forvejen er meget begrænset. Vi finder, at kommunen i sin helhedsvurdering har forholdt sig til de kriterier, der fremgår af BR10, kapitel 2.1.1, og at kommunen ved det udøvede skøn ikke har overskredet de retlige rammer for skønsudøvelsen eller i øvrigt har lagt vægt pa ulovlige eller usaglige kriterier. For så vidt angår den i kommuneplanen angivne bebyggelsesprocent for området skal det bemærkes, at en kommune efter planlovens 12, stk. 1, skal virke for kommuneplanens gennemførelse. Bestemmelsen har dog som sådan ingen selvstændig retsvirkning, men bestemmelsen giver kommunen ret til at administrere skønsmæssige beføjelser ogsà efter anden lovgivning i overensstemmelse med kommuneplanen. Vi stadfæster derfor kommunens afgørelse. Byggesagsgebyret.
Gebyrfastsættelsen er i vidt omfang overladt til kommunalbestyrelsen. Der er tale om formålsbestemte gebyrer, hvor der i beregningen alene kan indgå udgifter, der direkte, indirekte eller komplementært vedrører området. Vi henviser herved til byggelovens 28 og BR10, kapitel 1.12, stk. 1 og 3. Det er vores opfattelse, at kommunen ved opkrævningen af gebyret i din sag ikke har handlet i strid med de regler, der er fastsat i byggelovens 28, stk. 1, og BR1O kapitel 1.12, stk. 1 og 3. Vi har lagt vægt på det oplyste i kommunens retningslinier for opkrævning af byggesagsgebyret, hvorefter timeprisen er beregnet til 597,00 kr. på baggrund af de faktiske omkostninger, kommunen har i forbindelse med sagsbehandlingen af en byggesag. Vi har tillige lagt vægt på, at der ved fastsættelsen af gebyret kan tages hensyn også til de udgifter af mere generel art, som efter et rimeligt skøn medgår til administration af det pågældende sagsområde. Vi har endvidere lagt vægt på kommunens oplysning om, at der er medgået 6,45 timer til behandlingen af din byggesag. Vi finder således ikke grundlag for at tilsidesætte kommunens opgørelse på baggrund af de oplysninger, kommunen er fremkommet med, og den tidsregistrering, som kommunen har foretaget, og som du har modtaget kopi af. Vi stadfæster derfor kommunens gebyropkrævning. Dine væsentligste synspunkter l din klage giver du udtryk for, at du finder det irrelevant, at kommunen i forbindelse med helhedsvurderingen henviser til, at byggeprocenten og byggehøjden overskrides, da byggeprocent og byggehøjde ikke ændres i forbindelse med omregistreringen. Du finder det også uacceptabelt, at kommunen vælger at se bort fra kommuneplanen med henvisning til, at den ikke kan administrere en byggeprocent på 125 og derfor vælger ud fra en langt mindre byggeprocent i BR10.
Endelig peger du pa, - at ejendommen er istandsat som en "new yorker lejlighed, dvs. uden skillevægge, således at der er naturligt lysindfald pa stort set alle kvadratmeter, - at bygningen der benævnes udhus i afslaget er en garage med plads til adskillige biler, og at kommunen er oplyst herom helt tilbage i 2003, og - at der er plads til mere end 2 biler i den garage, der allerede findes pa ejendommen. l forhold til gebyret er du uforstående overfor det uforholdsmæssige store tidsforbrug, der er anvendt. Du kan heller ikke forsta, at kommunen har registreret tid pa sagen mere end en gang, idet du henviser til, at der kun er tale en sag og det efter din opfattelse ma være mest effektivt at færdigbehandle en sag, nar man har fat i den. Kommunens udtalelse Kommunen har sendt udtalelse af 24. april 2012. Du har fået kopi heraf. Det fremgar af udtalelsen, at Byggeriet er omfattet af Byggelovens 2 og behandlet efter byggelovens 16, stk. 1 og 3. Der er foretaget helhedsvurdering i henhold til Bygningsreglementet 2010 - BR10, kap. 2.1.1, da det ansøgte overskrider byggeretten jf. BR10, kap. 2.7, for så vidt angår afstand til skel samt højdegrænseplanet. Det ansøgte vil ogsa medføre en overbebyggelse af ejendommen, som Byggemyndigheden ikke anser for foreneligt med beboelse pa ejendommen. Byggemyndigheden har vurderet at kommuneplanens bebyggelsesprocent pà 125, for omrâdet som helhed, ikke kan benyttes til regulering af den enkelte ejendom og har derfor benyttet bygningsreglementets rammer i vurderingen. Hvad angår sagens tidsforbrug, kanjeg kun henholde mig til den allerede fremsendte tidsregistrering. Det kan syne som et stort tidsforbrug, men det afspejler den faktiske tid Byggemyndigheden har brugt pà sagen. Det har i sagen været nødvendigt at drøfte den internt i Byggemyndigheden, for at sikre, at den rette afgørelse blev truffet. Derudover dækker den brugte tid, over en afdækning af lovgivning for den enkelte ejendom, gennemsyn af tinglysning, høringer, gennemgang af sagsarkiv samt, ikke mindst, den endelige udfærdigelse af diverse nødvendige dokumenter til afgørelsen. Det kan oplyses, at Byggemyndigheden normalt bruger mellem 4 og 8 timer pa behandling af en byggesag, sa denne sag er ikke belagt med et unaturligt højt gebyr." 3. Retsregler
Anvendte retsregler m.v. Her er de retsregler, som vi har truffet afgørelsen efter. Retsreglernes fulde ordlyd finder du på WWW.retsinformation.dk. Byggeloven,jf. lovbekendtgørelse nr. 1185 af 14. oktober 2010 2. Loven finder anvendelse ved: a) opførelse af ny bebyggelse og tilbygning til bebyggelse, b) ombygning af og andre forandringer i bebyggelse, som er væsentlige i forhold til bestemmelser i loven eller dei medfør af loven udfærdigede bestemmelser, c) ændringer i benyttelse af bebyggelse, som er væsentlige iforhold til bestemmelser i loven eller de i medfør af loven udfærdigede bestemmelser, d) nedrivning af bebyggelse, e) ombygninger og andre forandringer i bestående bebyggelse, som har betydning for energiforbruget i bygningen. Stk. 2. Ved bebyggelse forstås bygninger og mure samt andre faste konstruktioner og anlæg, når lovens anvendelse på de pågældende konstruktioner m.v. er begrundet i de hensyn, som loven tilsigter at varetage. Stk. 3. Loven finder anvendelse på transportable konstruktioner, som agtes gjort til genstand for bygningsmæssig udnyttelse, der ikke er af rent forbigående art. Dette gælder dog ikke transportable konstruktioner, der er tilladt opstillet i medfør af lov om sommerhuse og campering m.v. Stk. 4. Loven finder anvendelse på bestående bebyggelse uanset tidspunktet for bebyggelsens opførelse, når de enkelte bestemmelser indeholder udtrykkelig hj'emmel herfor. 23. Kommunalbestyrelsens afgørelser truffet i henhold til denne lov kan, for så vidt angår retlige spørgsmål, påklages til Statsforvaltningen,jf. dog 12, stk. 7, 16 C, stk. 4, og 18 A, stk. 4. Stk. 2. Kommunalbestyrelsens afgørelser kan i øvrigt ikke påklages til anden administrativ myndighed. Statsforvaltningens afgørelser efter stk. 1 kan ikke påklages til anden administrativ myndighed. Stk. 3. Kommunalbestyrelsens afgørelser kan påklages af afgørelsens adressat og andre, der har en individuel, væsentlig interesse i sagens udfald. Danske Handicaporganisationer og medlemsorganisationer heraf er tillige berettiget til at påklage kommunalbestyrelsens afgørelser vedrørende handicapforhold. Stk. 4. Økonomi- og erhvervsministeren kan fastsætte bestemmelser om, at påklage ikke kan ske i sager vedrørende bestemmelser af underordnet eller mindre indgribende betydning.
25. Søgsmål til prøvelse af beslutninger, der er truffet af administrationen i henhold til denne lov eller dei medfør af loven udfærdigede forskrifter, skal anlægges inden 6 måneder efter den dag, beslutningen er meddelt den pagældende. Stk. 2. Overtrædelse af 6 D, stk. 2, og dei medfør af 8, stk. 1, nr. 2-4, og stk. 2 og 3, og 9 fastsatte regler kan gøres gældende i et civilt søgsmàl mod den, der har begået overtrædelsen eller har ansvaret for den ulovlige tilstands opretholdelse. Dette gælder dog ikke søgsmal om lovliggørelse, nar dispensationen er meddelt efter reglerne i 22. 28. Økonomi- og erhvervsministeren fastsætter nærmere regler om gebyrer for kommunalbestyrelsernes behandling af ansøgninger i henhold til loven. Bygningsreglement 2010 Helhedsvurdering BR10, kap. 2.1 En bebyggelses samlede omfang og indvirkning pa omgivelserne fastlægges i overensstemmelse med de bebyggelsesregulerende bestemmelser i kap. 2.2-2.6. Bestemmelserne regulerer bebyggelsens samlede omfang og indvirkning pà omgivelserne med hensyn til: 1) Grundens størrelse 2) Bebyggelsens afstand til naboskel, vej og sti og anden bebyggelse pà samme grund 3) Bebyggelsens etageantal og højde, herunder bebyggelsens højde i forhold til skel, vej og sti og anden bebyggelse pa samme grund 4) Bebyggelsens etageareal og bebyggelsesprocent 5) De ubebyggede arealers indretning. Veilednino til kap. 2.1, stk. 1 De bygningsregulerende bestemmelser reguleres efter hhv. byggeretten,jf. kap. 2.7, og helhedsvurderingen, jf. kap. 2.1-2.6. Det er alene bebyggelser, der ikke eller kun delvist opfylder bestemmelserne i byggeretten, der konkret skal helhedsvurderes efter bestemmelserne i kap. 2.1-2.6. De bebyggelsesregulerende forhold fastlægges i overensstemmelse med reglerne i kapitlet pà baggrund af en helhedsvurdering baseret pa kriterierne i kap. 2.1.1, der samlet udtrykker hensynene bag det bebyggelsesregulerende system. Tilladelse vedrørende de bebyggelsesregulerende forhold efter kap. 2 kan meddeles som vilkàr i byggetilladelsen. BR'IO, kap. 2.1.1
Ved regulering af et eller flere af de bebyggelsesregulerende forhold i kap. 2.2-2.6 skal kommunalbestyrelsen lade følgende forhold indgå i bedømmelsen: 1) Bebyggelsens samlede omfang skal være hensigtsmæssig iforhold til bebyggelsens anvendelse. 2) Bebyggelsens samlede omfang skal svare til det sædvanlige i karréen, kvarteret eller området eller til det, der tilstræbes i området. 3) Der skal under hensyn til ejendommens benyttelse sikres tilfredsstillende lysforhold for ejendommens bebyggelse og nabobebyggelse. 4) Der skal i overensstemmelse med kravene i kap. 2.6 sikres tilfredsstillende friarealer i forhold til ejendommens benyttelse, herunder opholdsarealer for beboere, brugere og beskæftigede. 5) Der skal i overensstemmelse med kravene i kap. 2.6 og under hensyn til ejendommens benyttelse sikres tilfredsstillende adgangs- og tilkørselsforhold for ejendommens brugere, herunder personer med handicap og redningsberedskab, og der skal være tilstrækkelige parkeringsarealer. 6) Ved bebyggelse i randen af tæt bebyggede byområder, der støder op til et uplanlagt areal, til et parce -, sommerhus- eller kolonihaveområde eller et område med tæt/lav bebyggelse skal bebyggelsens samlede omfang fastlægges under hensyn til karakteren af de tilstødende arealer og omfanget af eventuel bebyggelse. Veilednind til kap. 2.1.1, stk. 1 De i stk. 1, nr. 1-6 nævnte forhold er udtryk for retligt bindende grænser for kommunalbestyrelsens vurdering af de bebyggelsesregulerende forhold og udtrykker hermed de saglige hensyn, som kommunalbestyrelsen lovligt kan inddrage i helhedsvurderingen og lægge til grund for sin afgørelse. Byggeret BR10, kap. 2.7.1, stk. 1 Ejendommens bebyggelsesprocent må ved opgørelsen af etagearealet ikke overstige: 1) 60 for etagebebyggelse i et område, der i kommuneplanen er udlagt hertil. 2) 40 for helt eller delvist sammenbyggede enfamiliehuse, herunder dobbelthuse, rækkehuse, kædehuse og lignende tæt/lav bebyggelse. 3) 30 for fritliggende enfamiliehuse og tofamilieshuse med vandret lejlighedsskel beliggende i et parcelhusområde. 4) 15 for sommerhuse i sommerhusområder. 5) 45 for anden bebyggelse.
BR10, kap. 2.7.3 Ved fritliggende enfamiliehuse og tofamiliehuse med vandret lejlighedsskel kan kommunalbestyrelsen ikke nægte at godkende bygningshøjde og afstandsforhold når betingelserne i nr. 1 og 2 er opfyldt. 1) Maksimal højde: 1,4 x afstanden til naboskel og sti. 2) Mindste afstand til vej, sti og skel: 2,5 m. Veiledninci til kap. 2.7.3, nr. 1 Bestemmelsen omfatter det skrå højdegrænseplan. Ingen del af bygningens ydervægge eller tag må være højere end 1,4 x afstanden til naboskel og sti,jf. dog Bilag 1, kap. B.1.1.4, stk. 2. Veiledninci til kap. 2.7.3, nr. 2 Afstandskravet gælder også for hævede opholdsarealer i det fri, udestuer, udvendige trapper, altaner, skorstene, tagterrasser og lignende samt for svømmebassiner. Byggesagsgebyr BR1O afsnit 1.12 Stk. 1.Kommuna bestyrelsen kan beslutte, at der skal opkræves gebyr for tilladelser, midlertidige tilladelser og anmeldelser efter reglementet. Kommunalbestyrelsen kan endvidere beslutte, at der skal opkræves gebyr for dispensationer ved byggearbejder, der ikke kræver tilladelse eller anmeldelse. Gebyr kan også opkræves, selvom der meddeles afslag på ansøgningen. Stk. 3. Kommunalbestyrelsen fastsætter beregningsmåden for gebyrerne og gebyrstørrelsen. Stk. 4. Stk. 4. Beslutter kommunalbestyrelsen, at der skal opkræves gebyr, skal der opkræves særskilte gebyrer for følgende kategorier af bebyggelse: 1. Simple konstruktioner. 2. Enfamilieshuse. 3. Industri og lagerbebyggelse samtjordbrugserhvervets avls- og driftsbygninger af begrænset kompleksitet. 4. Andre faste konstruktioner m.v. 5. Øvrigt erhvervs- og etagebyggeri. Vejledning til afsnit 1.12, stk. 3. For fastsættelse af formålsbestemte gebyrer gælder særlige principper. beregningen kan alene indgå udgifter, der direkte, indirekte eller komplementært vedrører området. 4. Klagevejledning Statsforvaltningens afgørelse kan ikke påklages til anden administrativ myndighed.
Hvis statsforvaltningens afgørelse ønskes indbragt for domstolene, skal sagen efter byggelovens 25 anlægges inden 6 måneder fra modtagelsen af dette brev. Civilt søgsmàl kan anlægges savel mod kommunen som Statsforvaltningen Sjælland. Hvem har fået kopi af dette brev Vi har sendt en kopi af dette brev til Guldborgsund Kommune. Med venlig hilsen Palle Jacobsen