OBH Drift & Vedligeholdelsesplan Rapportdato: 11.07.2017 Sagsnr: 2036285 INDHOLDSFORTEGNELSE: Side Konsulent: Thomas Bach Sørensen 2 Ejendommens stamdata 3 Generelt om vedligeholdelsesplan Telefon: 7021 7240 Mail: obh@obh-gruppen.dk 4 Vedligeholdelsesstand for ejendommen 5 Bygningsdele 13 14 Konklusion Budget Tel. +45 7021 7240 side 1/16 www.obh-gruppen.dk
Ejendommens stamdata Hustype Etageboligbygning, Flerfamilehus Kommunenr. / Ejendomsnr. 461/116272 Matrikel / Ejerlav. 770C/ ODENSE BYGRUNDE Ejendommens adresse: Falen 6-14 5000 Odense C Bygning Anvendelses kode Opførelsesår Etager Kælder Tagetage Bebygget areal Boligareal areal 1 140 1939 5 500 340 646 3275 Ovenstående bygningsdata er indhentet fra gældende BBR samt ud fra visuel besigtigelse, Oplysningerne i skemaet er ikke baseret på faktisk opmåling. Følgende materialer foreligger for ejendommen: BBR Tilstandsrapport Energimærke Elinstallationsrapport Bygningstegninger Hulmursattest Forbrugsopgørelser Afleveringsrapport Andet: Der er udført Drift og vedligeholdelsesplan af bygning 1. Konsulentens bemærkninger til ejendommen: Ejendommen består af 50 lejligheder med et beboelsesareal på mellem 41 og 96 m², samt et erhvervsareal på 81 m². Derudover er der fælles trapper og kælder og loftrum med opbevaringsrum. Erhvervsarealet og garageanlæg er ikke indeholdt i ejerforeningen. Tel. +45 7021 7240 side 2/16 www.obh-gruppen.dk
Generelt om vedligeholdelsesplanen Ejendommens opbygning: Bygningen er udført i blank murværk, som dog er overfladebehandlet i facaden ved erhvervsarealet. Beklædninger og inddækninger omkring tagkonstruktion er udført i eternit/fiberplade og zink. Tag er udført som tagpap Vinduer og døre er delvis udskiftet til træ/alu vinduer og døre, dog med enkelte undtagelser. Rundt om bygningen er der grønne områder så som asfaltbelægning, græsplæner, buske, og træer. Alle boliger er forsynet med fjernvarme fra fællesanlæg. I kælder er der vaskemaskiner og tørrerum til den enkelte lejlighed. Forudsætninger: I forbindelse med bygningsgennemgang er der ikke foretaget målinger eller udført destruktive indgreb i bygningerne og disses konstruktioner eller installationer. Videregående undersøgelser kan gennemføres efter særlig aftale om undersøgelsernes omfang og om honoraret herfor. Rapporten har primært til hensigt at foretage en visuel gennemgang af ejendommens klimaskærm (fundamenter, kælder, ydervægge, vinduer og yderdøre, udvendige trapper og fælles trappeopgange) med henblik på en registrering og beskrivelse af evt. skader, bygningsmæssige svigt el. nærliggende risiko herfor. Rapporten indeholder ikke oplysninger om æstetiske eller arkitektoniske forhold, sædvanligt slid og ælde eller om bygningens plan og indretning er mere eller mindre praktisk eller hensigtsmæssig. Alle udsagn, afgivet under besigtigelsen af ejendommen og udsagn, som indeholdes i nærværende rapport, er baseret på visuel besigtigelse. Ansvar: Den bygningssagkyndige har ingen ansvar for forhold, som ikke kan iagttages og vurderes på dette grundlag. De nedenfor anslåede udbedringspriser er skønnede beløb med udgangspunkt i V&S prisbøger. Ønskes en højere grad af sikkerhed for korrekt prissætning, anbefales det at indhente håndværkertilbud. Rådgiveren påtager sig intet ansvar overfor tredjemand i forbindelse med nærværende rapport. Formål og udsagn: Den byggetekniske gennemgang er foretaget i forbindelse med en vedligeholdelsesplan, og for en fremtidig opretning samt et almindeligt ønske om en generel vurdering af bygningens tilstand, med henblik på planlægning af en forebyggende, løbende vedligeholdelse. Ejendommene er primært gennemgået udvendigt. Bygningsgennemgangen omfatter kun de væsentligste bygningsdele. Bygningsgennemgangen beror på en overordnet visuel gennemgang af ejendommens konstruktioner/ bygningsdele, herunder kældre og lofter. Der er ikke foretaget målinger eller udført undersøgelser, der kræver destruktive indgreb i bygningsdele. Tel. +45 7021 7240 side 3/16 www.obh-gruppen.dk
Vedligeholdelsesstand for ejendommen Den samlede vedligeholdelsesstand er baseret på konsulentens skøn og en visuel besigtigelse af ejendommen. Vurderingen er foretaget i sammenligning med andre boliger af samme type, alder og stand - og ikke et nyt hus. Samlet vurdering af vedligeholdelsesstanden: God Det betyder vurderingen: Bygningsdelen er i meget god vedligeholdelsesstand Den håndværksmæssige udførelse er af høj kvalitet Der vil være almindelig vedligeholdelse, som skal udføres for at bibeholde denne stand. Bygningsdelen er i god vedligeholdelsesstand Den håndværksmæssige udførelse er af god kvalitet. Der skal dog forventes nogle reparationer, samt vedligeholdelsesarbejde, før bygningen kan betragtes som normalt vedligeholdt. Bygningsdelen er i mindre god vedligeholdelsesstand Den håndværksmæssige udførelse er af varierende kvalitet. Der skal udføres større reparationsarbejder, før boligen kan betragtes som normalt vedligeholdt. Når reparationsarbejdet er udført, skal der beregnes løbende vedligeholdelse af boligen. Bygningsdelen er i dårlig vedligeholdelsesstand Den håndværksmæssige udførelse er af mindre god kvalitet og vedligeholdelsesstanden er dårlig. Der skal udføres flere større reparationsarbejder eller udskiftninger, før boligen kan betragtes som normalt vedligeholdt. Når reparationsarbejdet er udført, skal der beregnes løbende vedligeholdelse af boligen. Anbefalet prioritering af bygningsdele i vedligeholdelsesarbejder Prioritering 1 Udbedringen bør ske snarest og bør have højeste prioritet. Mellem 0 og 2 år Prioritering 2 Udbedringen bør ske inden for overskuelig tid og bør have næsthøjeste prioritet. Mellem 3 og 6 år Prioritering 3 Udbedringen bør ske inden for længere tid og bør have tredjehøjeste prioritet. Mellem 7 og 10 år Prioritering 4 Udbedringen bør ske inden for længere tid og bør have fjerdehøjeste prioritet. Over 10 år.. Tel. +45 7021 7240 side 4/16 www.obh-gruppen.dk
Bygningsdele 1 Tage: Tag og undertag: Tag er udført som tagpap på hoved bygning samt på kviste. Tag er udskiftet i 2003 og er i god stand. Taget er besigtiget fra tagvinduer og der er ikke tegn på mosbegroninger. Der er på det tidligere skifertag konstateret enkelte fugtskjolder på spær og lægter i loftrum. Der kunne ikke registreres fugt og fugtskjolderne vurderes at være fra tidligere utætheder i taget. Der må forventes en restlevetid på omkring 30-40 år, med mindre løbende vedligeholdelse, som algebehandling hvert 5. år hvis der konstateres alger/mos. Tagrender og nedløb Tagrender og nedløb udført i zink er i god stand. Alm. Vedligeholdelse og oprensning Levetid +40år Tel. +45 7021 7240 side 5/16 www.obh-gruppen.dk
Skorstene og brandkam: Skorsten og brandkam mod nabobebyggelse er i god stand. Skorstenene anvendes som aftræk i boligerne, fra bad og emhætte. Der anbefales kontrol af inddækninger hvert 5. år for at sikre en lang levetid. Levetid 40år. 2 Ydervægge og sokler Facader: Murværk består af blankt murværk, som dog er overflademalet i erhvervsareal. Murværket er mærket af sod og lign. fra vej. Specielt mod gaden. Derudover er enkelte fuger defekte, specielt i nederste skifte. Det anbefales at afrense facaden mod gaden for at opnå en ensartet overflade. I den forbindelse kunne det klæde bygningen at få afrenset overflademalingen på erhvervsbygningen. Tel. +45 7021 7240 side 6/16 www.obh-gruppen.dk
Altaner og beton over facadedøre: Altaner er udført med støbt betonplade og beklædt stålskellet som afgrænsning. Betonplade over facadedøre er udført af beton. Der er betonafskalninger og synlig rust i armeringen. Totalrenovering af altanplader og udskiftning af plade beklædning. Beton afhugges og rusten armering udskiftes inden udstøbning. Sokkel: Sokkelpuds er flere steder mod gården ikke ført til terræn. Derudover mangler og revner puds flere steder, specielt mod gården. Det anbefales at afhugge løs sokkelpuds og udvandede fuger og oppudse overflader i fiberpuds, forstærket med armeringsnet. Tel. +45 7021 7240 side 7/16 www.obh-gruppen.dk
Sålbænke: Sålbænke er udført i beton mod gården og af teglklinker mod gaden. Mod gaden er fuger delvis udvaskede, revnede og sålbænke fremstår med mos og alger. Det anbefales at afrense sålbænke og omfuge dem, så de fremstår tætte. Udvendige trapper: Udvendige trapper mod gaden er udført med klinker. Flere af disse klinker mangler vedhæftning og er revnede. Kældertrapper og skakte er udført med puds. Der er flere steder, hvor puds har mangelfuld vedhæftning og revner. Derudover mangler der puds flere steder. Det anbefales at afhugge løs sokkelpuds og udvandede fuger og oppudse overflader i fiberpuds, forstærket med armeringsnet. Tel. +45 7021 7240 side 8/16 www.obh-gruppen.dk
Udvendige arealer: Udvendige arealer er generelt i forventelig stand og kræver ikke nærliggende vedligeholdelse. Der er fliser mod gaden, ral og græs mod gården, samt beton i portåbning. Alm. Vedligeholdelse opretning af areal mod gaden. 3 Vinduer og døre: Vindues- og dørpartier: Vinduer og døre er delvis udskiftet med træ/alu vinduer. Mod facaden mangler der udskiftning af ca. 22 stk. Mod gaden mangler der ca. 32 stk. I denne sammentælling er ikke indeholdt vinduer og døre ved altaner, da disse er overdækkede og har derfor længere levetid. Vedligehold af vinduer og døre påhviler den enkelte boligejer. Tel. +45 7021 7240 side 9/16 www.obh-gruppen.dk
4 Kældre: Kældervægge: Kældervægge udført i beton med pudslag. Kældervægge har mindre områder med opfugtning og mindre områder med afskallet puds. Beton kældervægge er ikke beskyttet mod fugtgennemtrængning og kælderen er generel i god stand, udbedring bør derfor kun udføres om visuel ændring af kælderen. Kældergulve: Kældergulve er generelt i god stand, der er dog enkelte revner og afskalninger i depoter. Der vurderes ikke at være nødvendig vedligeholdelse. Dog anbefales det at udbedre kældergulv i fyrrum i forbindelse med modernisering af dette rum. Tel. +45 7021 7240 side 10/16 www.obh-gruppen.dk
Trapper: Trapper er belagt med linoleum. Trapper er generelt i god stand, dog er der registreret nedslidning på bagtappe. Der kunne under besigtigelsen registreres at brandveje/flugtveje (bagtrappe)var fri for opmagasinering. Det er vigtigt ikke at opmagasinere ting på bagtrappen. Udskiftning af defekt linoleum, og løbende polishbehandling af trinflader på trapper med 1-2 år intervaller. Trappeopgang - vægge: Trappeopgange er i god stand og er renoveret i 2016. Alm. vedligeholdelse Tel. +45 7021 7240 side 11/16 www.obh-gruppen.dk
Trappeopgang -døre: Døre mellem kælder og trappeopgange er i god stand og i den korrekte brandklasse. Der er etableret pumper på dørene, således disse forbliver lukkede. Det er vigtigt at dørene ikke holdes åben med en kile eller lign. Da en evt. brand hermed kan sprede sig hurtigt. Alm. Vedligeholdelse smøring og justering af døre og pumper. Tekniske installationer: Vand- og varmeinstallationer: Tekniske installationer i kælder er generelt i god stand. Det anbefales at gennemgå synlige samlinger en gang årligt. Asbest dele i installationen udskiftes. Gennemgang og udskiftning af defekte rør og samlinger. Alm. vedligeholdelse. Levetid ved udskiftning af rør med defekter 15+ år. Tel. +45 7021 7240 side 12/16 www.obh-gruppen.dk
Elinstallationer: Installationen er generelt i forventelig stand og kræver ikke nærliggende vedligeholdelse. Der er dog konstateret mangelfuld afdækning af tavle og kabelbakker (nr. 6) Dåse mangler låg (nr. 6 og gang) og fastgørelse (nr. 14), samt fronter på stikkontakt (nr. 12). Uafsluttede installationer i portåbning Montering af tavlefront, fronter på dåser og fronter til kabebakker. Afløbsinstallationer: Installationen er generelt i forventelig stand og kræver ikke nærliggende vedligeholdelse. Der er dog konstateret interimistisk afløbsinstallation i vaskekældre. Faldstammer er i forventelig stand og kræver ikke nærliggende vedligeholdelse. Alm. vedligehold. Tel. +45 7021 7240 side 13/16 www.obh-gruppen.dk
Konklusion Konklusion: Ejendommen er generelt i god stand. De ydre bygningsdele er med stor restlevetid, dog er der altaner, der kræver snarlig indsats, for at undgå evt. pudsnedfald. Derfor er det vigtigt, at der i de kommende år sættes ind over for drift og vedligeholdes af de i rapportens omtalte punkter for, at sikre ejendommens fremtidige funktionalitet. For at sikre ejendommens drift på sigt er det vigtigt at Drift & Vedligeholdelsesplanen opdateres årligt, således risikoen for uforudsete udgifter undgås. Anbefalet prioritering af bygningsdele Altaner Elinstallationer Sokkel Sålbænke Udvendige trapper Facader Udvendige arealer Vand og varmeinstallationer Afløbsinstallationer Thomas Bach Sørensen OBH-Gruppen A/S Tel. +45 7021 7240 side 14/16 www.obh-gruppen.dk
SAMMENSTILLING AF UDGIFTER Falen 6-14, 5000 Odense C EMNE 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 I alt Algeafrensning 7500 7.500 Oprensning af tagrender 3500 3.500 Kontrol af 3.500 3.500 brandkam/inddækninger Afrensning af murværk 81.000 40.500 121.500 Renovering af altaner 1.850.000 35.000 1.885.000 Udbedring sokkelpuds 7.500 3.500 3.500 14.500 Udbedring sålbænke 39.000 5000 5000 49.000 Udbedring af udv. og kældertrapper 12.200 2.500 2.500 17.200 Opretning af udvendige arealer 15.000 2.000 2.000 2.000 21.000 Udbedring af puds i kælder 4.500 1.000 1.000 1.000 7.500 Behandling af trapper 15.000 15.000 15.000 15.000 60.000 Vedligehold af trappeopgange 5.000 5.000 5.000 5.000 20.000 Vand og varmeinstallationer 2.500 2.500 2.500 2.500 2.500 12.500 Afløbsinstallationer 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 5.000 Elinstallationer 3.500 1.500 1.500 1.500 1.500 1.500 Sammentælling 2.012.700 5.000 20.000 8.000 31.000 95.000 23.000 5.000 31.000 8.000 2.238.700 11.000 Alle anførte priser er at betragte som overslagspriser, baseret på V & S prisdata 2017, samt erfaringstal fra tilsvarende opgaver. Alle anførte priser er ekskl. moms og teknikerassistance. Herudover skal tillægges ydelser til byggepladsomkostninger (etablering, drift og afrigning), eventuelle miljøforanstaltninger og eventuelle støvvægge/sluser mod tilstødende lokaler/bygningsafsnit. (Byggepladsomkostninger udgør ca. 1-3 % af entreprisesummen, men bør vægtes pr. sag og ift. entreprisernes omfang). Udgifter til stilladsopbygninger eller brug af lifte er indeholdt ved de relevante aktiviteter. Ved sammenfald af arbejder der behøver lift, kan prisen til stillads/lift reduceres. Det anbefales, at der for større entreprisearbejder påregnes ca. 10 % tillæg til uforudseelige udgifter. Det kan endvidere anbefales, at der i forbindelse med den årlige Tel. +45 7021 7240 side 15/16 www.obh-gruppen.dk
budgetlægning eller forinden der træffes endelig beslutning om iværksættelse af de anbefalede udbedrings- eller renoveringsarbejder, at der indhentes håndværkertilbud på de enkelte arbejder på baggrund af en retvisende projektbeskrivelse. Tel. +45 7021 7240 side 16/16 www.obh-gruppen.dk